1、貴州三地房地產市場調查報告貴州凱里市、黎平縣、施秉縣房地產市場調查報告目 錄凱里市房地產市場調查凱里概況二、凱里宏觀經濟現狀三、凱里20042006年城市發展四、貴州省近年房地產一級市場及全省固定資產投資情況五、黔東南州政府對全州近年的房地產規劃六、凱里市各區域概述 七、凱里房地產發展現狀 八、凱里房地產市場特點 九、凱里市近年土地招拍掛交易情況十、凱里市在建銷售或認籌樓盤分析 十一、凱里市房地產開發趨勢 黎平縣房地產調查施秉縣房地產調查附：2006年貴州土地供應計劃2006年貴州土地成交情況凱里市房地產開發及二手房價分布圖 黎平縣房地產開發分布圖 貴陽某樓盤的開發成本核算表一、凱里概況凱里市

2、位于貴州省東南部，地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓，清水江畔。凱里市位于貴州省東南部，地處云貴高原中部丘陵過渡地帶，總面積 1306 平方公里，城區規劃面積 88 平方公里，總人口 4萬人，少數民族占總人口的 74%，其中苗族人口占 63%，是一個以苗族為主體，多民族聚居的城市，是全國少數民族比重最大的城市之一，被譽為“苗嶺明珠”，1983年8月19日，經國務院批準撤縣設市，是黔東南州政治、經濟、文化中心，是貴州省實施全方位開放帶動戰略的前沿城市和經濟強市創建市、全國科技興市先進市、國家發展和改革委員會規劃建設的現代化黔桂湘邊界中心城市。、地理位置凱里地理條件優越，西距省會貴陽197公

3、里，東距湖南省懷化市309公里，湘黔鐵路、株六復線鐵路、凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國道貫穿全境，清水江航運直通洞庭湖進入長江，是連接中原地區和西南邊陲的樞紐和西南經濟區通往華東、華北地區的重要通商口，是貴州省的東部重鎮和近海內陸山區開放城市。全市總面積1306多平方公里，占全省總面積的0.74%，占全州總面積的4.3%。其中：耕地面積13524公頃，占總面積的10.36%；森林面積為14849.22公頃，占總面積的11.37%；荒山荒坡面積為52400公頃，占總面積的40.12%。目前城市規劃建設用地面積為1421.39公頃。全市土壤共分四個土類，其中地帶性土壤為黃壤，非地帶性土壤為石

4、灰土、紫色土和水稻土。山地占全市總土地面積的63.4%，丘陵占32.9%，壩地和水面占3.7%。、氣候狀況凱里地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶，屬亞熱帶濕潤季風氣候，具有冬無嚴寒、夏無酷暑、熱量豐富、日照充足、雨熱同季、雨量充沛等特點，年降雨量11501250毫米，相對濕度80%左右，無霜期288天，年平均日照10001400小時，日均照10，全年總積溫47655748。、行政區劃與人口凱里現轄5個街道、8個鎮2鄉，2個鄉政府：凱鄉棠、大風洞鄉；8個鎮政府：鴨塘鎮、三棵樹鎮、旁海鎮、舟溪鎮、爐山鎮、龍場鎮、萬潮鎮、灣水鎮；5個街道辦事處：大十字街道辦事處、洗馬河街道辦事處、灣溪街道辦事處、城西街

5、道辦事處、西門街道辦事處。全市土地面積1306平方公里。全市總人口45.45萬，其中城鎮居民人口17.17萬，占總人口的37.8%；農業人口28.28%，占總人口的62.2%；少數民族人口為34.44萬，占總人口數的75.76%；全市人口密度348人/平方公里。凱里是多民族聚居的城市，但以苗族為主，苗族人口占總人口的63%，是全國苗族人口最多的縣級行政區域。漢族人口占25%，其他還有侗族、革家、木佬、西家等少數民族。、區位優勢凱里是貴州東部的中心城市，區位優勢非常明顯，湘黔鐵路及320國道貫穿全境，可直達北京、上海、廣州、重慶、成都、昆明、貴陽等大中城市，公路四通八達，交通十分便利，是省內除貴

6、陽之外交通最為便利的城市，隨著國家重點建設項目六盤水至株州電氣化鐵路復線的開工建設，以及連接貴新高等級公路的貴州第一線凱麻高速公路的修建，凱里的區位優勢將更加明顯。、經濟發展近幾年來，隨著西部大開發戰略號角的吹響，凱里市人民積極響應，并投身于“建設家園，發展凱里”的熱潮當中。在凱里市委、市政府的正確領導及全市人民的共同努力下，凱里市城市基礎設施建設、經濟建設及小城鎮建設發生了翻天覆地的變化，順利完成了凱麻、三凱高速公路、凱里博南片區、萬潮鎮、爐山鎮、旁海鎮、舟溪鎮等20個項目及批次用地的征地和開發建設工作。從而使凱里市城市及鄉(鎮)基礎設施建設的發展得到了較大的提高，為創建“中國優秀旅游城市”

7、奠定了堅實的基礎。凱里市能源、交通、城鎮建設，自1999年至2004年經國務院和省人民政府批準征用農村集體土地537.21公頃。其中耕地299.5公頃，占征地面積的55.75%；林地9.48公頃，占征地面積的1.76%；未利用地160.79公頃，占征地總面積的29.93%，其他土地為65.68公頃，占征地總面積的12.26%。現在凱里市已成為貴州省工業重鎮之一，目前已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫藥、木材加工、煤炭為主體，170多家企業中，以磁材、電子、輕紡、建材、煤炭、造紙、木材、冶金、制革、制藥等為主體的骨干企業有30多家；大中型骨干企業有10多家。1999年國內生產總值為18.20億

8、元,轄區內工業總產值為15.42萬元。隨著產業結構的不斷優化升級和經濟規模的擴大，凱里的資源精深加工能力進一步增強,已逐步發展成為區域性資源綜合加工基地。、城市發展伴隨著凱里工業化進程步伐的加快，城市化水平也在不斷提高，舊城改造與新區建設同步，硬件設施建設與精神文明建設同步,使城市環境日新月異，不僅城區高樓鱗次櫛比，街道寬闊，綠樹成蔭,生態環境顯著提高，而且城市文明意識深入人心,衛生與秩序井然，給人一種撲面而來的清新感，城市風貌初具現代風韻，城市的凝聚力進一步增強。凱里文明已成為全省的樣板和示范。二、凱里宏觀經濟現狀1、國民生產總值增長勢頭強勁2004年，國內生產總值294401萬元，比上年增

9、長10，其中，第一產業增加值41592萬元，比上年增長3.3；第二產業增加值128846萬元，比上年增長7.2；第三產業增加值123963萬元，比上年增長15。全市農林牧漁業總產值60569萬元，比去年增長3.67。轄區內工業實現產值269553萬元，比上年增長15.63，其中市屬工業實現產值129443萬元，增長24.12。財政總收入25048萬元，比上年增長11.34，其中地方財政收入完成15454萬元，比上年增長11.60；財政總支出25068萬元，比上年增長5.56。年內固定資產投資122443萬元，比上年增長3.09，其中市屬固定資產投資85078萬元，比上年增長10.31。鄉鎮企業

10、保持較快發展，完成總產值315949萬元，比上年增長12；上交稅金完成6553萬元，比上年增長14。社會消費品零售總額93888萬元，比上年增長15；城鎮居民人均可支配收入6564元，比上年增長5.92；城鎮居民人均消費支出4878元，比上年增長7.19；農民人均純收入1818元，比上年增長5.94。2005年全市生產總值達38.2億元，比2002年的25.67億元增長36.88%，年均增長11.03%；2005年全市財政總收入完成3.5億元，比2002年的2.25億元增長55.39%，年均增長15.83%，其中地方財政收入為1.81億元，比2002年的1.38億元增長30.6%，年均增長9.

11、31%；產業結構得到不斷優化，全市三次產業結構比例從2002年的15.9:42.6:41.5調整到2005年的12.2:39.8:48。城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入分別由2002年的6197元和1716元增加到2005年的7707元和2177元，年均實際增長5.79%和5.43%。城市居民生活水平穩步提升，尤其在居住消費上逐年增大比例。2003年凱里市城市物價抽樣調查資料顯示：與上年相比，居民消費價格總體水平上漲了07。其中漲幅較大的有醫療保健類和服務項目類價格，分別上漲了67和63；其次是居住和食品價格分別上漲了2. 4和17，農產品成交價格上漲33。在物價總體水平小幅上漲的同時，

12、衣著、家庭用品、交通通訊等方面的價格有所下降。據凱里市城鎮居民抽樣調查，城鎮居民人均可支配收入6564元，比上年實際增長52；全年城鎮居民人均消費支出4878元，比上年實際增長65；城鎮居民家庭恩格爾系數(即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重)3754，比上年上升034個百分點。據農村住戶抽樣調查,全州農民人均純收入1450元，實際增長42；農民人均生活消費支出1135元，比上年實際增長6 9；農村居民家庭恩格爾系數5672，比上年下降408個百分點。城鄉居民擁有的耐用消費品不斷增加。2004年凱里市城市物價抽樣調查資料顯示：與上年相比，居民消費價格總體水平上漲了3.9%。其中消費品價

13、格指數上漲3.7個百分點，主要原因是糧食、肉禽及其制品上漲過快，分別上漲了24.1%和24.8%。漲幅較大的還有居住和食品價格分別上漲了6.2%和11.7%，農產品成交價格上漲15.6%。在物價總體水平小幅上漲的同時，衣著、醫療保健及個人用品、交通通訊等方面的價格有所下降。據凱里市城市居民抽樣調查，城市居民人均可支配收入7063元，比上年實際增長3.6%；全年城市居民人均消費支出5139元, 比上年實際增長1.5%；城鎮居民家庭恩格爾系數（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重）39.56%，比上年上升2.02個百分點。據農村住戶抽樣調查,全州農民人均純收入1588元，實際增長5.1%；

14、農民人均生活消費支出1178元，比上年增長12.6%；農村居民家庭恩格爾系數57.12%，比上年下降0.44個百分點。城鄉居民擁有的耐用消費品不斷增加。2005年據凱里市城市物價抽樣調查，2005年，居民消費價格總體水平與上年相比，上漲0.4%。其中，消費品價格上漲0.2%，在消費品價格中，居住類價格上漲幅度較大，達到8.2%，其次是糧食上漲2.3%、醫療保健上漲1.1%；除此之外，交通和通訊、衣著、家庭設備用品及服務、肉禽及其制品和娛樂教育文化用品等均有不同程度的下降，其下降幅度分別為3.2%、3.1%、2.4%、1.8%和0.7%。據凱里市城市居民抽樣調查，城市居民人均可支配收入7707元

15、，比上年實際增長8.7%；全年城市居民人均消費支出5731元, 比上年實際增長11.1%；城鎮居民家庭恩格爾系數（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重）39.61%，比上年上升0.05個百分點。據農村住戶抽樣調查,全州農民人均純收入1728元，實際增長5.2%；農民人均生活消費支出1353元，比上年增長5.8%；農村居民家庭恩格爾系數55.17%，比上年下降1.95個百分點。城鄉居民擁有的耐用消費品不斷增加。城鄉居民家庭居住條件進一步改善。年末城鎮居民人均居住面積為22.6平方米；年末農村居民人均居住面積為19.75平方米，其中，鋼筯混凝土和磚木結構面積為1.6平方米。從以上數據可以看

16、出，凱里市經濟發展水平處于較好的發展狀態，城市居民收入的提升，使其購買力逐步加強。而隨著居住消費價格指數的上升及其在城市居民日常消費類別中所占比重的增加，都表明市場看好房地產市場的發展，對房地產的需求處于上升階段。凱里20042006年城市發展城市化進程逐年加快，城鄉面貌發生深刻變化。城市基礎設施建設步伐加快，城區道路等級全面提升，城市供水、污水處理等一批市政重點工程逐步完成，民族體育場、行政中心等標志性建筑物成為城市建設新亮點，城市品位進一步提高。城市規模進一步擴大，城市建成區面積由2002年的16.6平方公里增加到2005年的23.8平方公里。進一步加大通鄉、通村道路建設，基本形成覆蓋城鄉

17、的環形道路網。城鄉信息化進程明顯加快，通信網絡覆蓋城區和10個鄉鎮駐地。城鄉電網改造基本完成，實現了城鄉同網同價。小城鎮建設有了新的進展，全市城鎮化率提高到39.7%。貴州省近年房地產一級市場及全省固定資產投資情況年以來，貴州全省共批準房地產開發項目個，用地面積公頃，規劃建筑面積公頃；其中建設用地面積公頃；未動工面積公頃，已完成土地開發面積近公頃；正在開發建設面積公頃，已竣工土地面積公頃；個項目通過招標拍賣掛牌；土地總價款億多元，土地純收益近億元；個項目已交清土地出讓金。2006年 1-9月，貴州省固定資產投資完成776.49億元，比上年同期增長23.5%，增幅同比提高2.5個百分點，其中，房

18、地產開發投資124.82億元，繼續呈逐月回升之勢。另外，城鎮固定資產投資完成684.41億元，比上年同期增長20.7%，增幅同比回落1.8個百分點，集中在三個主要投資方向，基本建設投資完成412.52億元，比上年同期增長24.5%；更新改造投資完成131.17億元，增長15.7%；房地產開發投資124.82億元，增長19.4%。附：2006年貴州土地供應計劃2006年貴州土地成交情況五、黔東南州政府對全州近年的房地產規劃州政府在“十一五”期間以建立和完善以普通商品住房為主，經濟適用住房、廉租住房和租賃房屋為輔的住房供應體系，通過國家政策宏觀調控和市場調節，穩定住房價格，進一步規范房地產市場秩序

19、，促進全州房地產業持續、快速、健康發展，實現“民有其居、安居樂業的和諧社會”。規劃具體如下：（一）從2006年至2010年全州將興建住宅小區260個，總建筑面積910萬平方米，解決30萬城市居民的住房需求。其中：興建普通商品房住宅區200個，總建筑面積546萬平方米；興建經濟適用房住宅區35個，總建筑面積90萬平方米；興建廉租住房住宅小區20個，總建筑面積5萬平方米；興建其他住宅建筑面積269萬平方米。普通商品房90平方米以下的占70%以上，經濟適用房面積控制在6090平方米以內，廉租住房控制在50平方米以內。（二）到“十一五”期末全州城鎮化水平將達到28%，在此期間按照“開發新城區，改造舊城

20、區，循序漸進，量力而行”的原則，有計劃，分步驟地將對嚴重影響城市景觀、不能適應居住的近15平方公里的舊城及“城中村”進行改造，建設具有民族特色、設施配套、功能完善、以人為本、宜人居住、環境優美的居住環境。（三）2007年的城市房屋建設目標：2007年全州城鎮化水平達到24.5%，住宅房地產計劃投資13億元，興建住宅小區60個,總建筑面積190萬平方米。其中：普通商品住房建筑面積120萬平方米（其中：住房套型建筑面積90平方米以下戶型占70%，90以上的占30%）；經濟適用住房建筑面積19萬平方米；廉租住房建筑面積1萬平方米（戶型為50平方米以下）；其他非商品住房建筑面積50萬平方米。六、凱里市

21、各區域概述老城區即營盤路以北的城市區域，城市的發源地，是最早形成的市區。該區連通凱里火車站、凱運司汽車站。由于歷史的原因及地理位置的限制，此區域交通復雜，道路狹窄，居住條件惡劣，市政環境較差。但它是凱里市的運輸中心，凱里市的對外主要運輸物流均聚于此區域。為了便于城市居民的外出需求，政府于06年建成大閣山隧道，打通傳統商業區與火車站的直線交通，提高了市民出行的便捷性。傳統商業區即營盤路與寧波路之間的城市區域，是凱里市商業、服務業的中心，聚集了大量的商業百貨公司、大型的商業中心和商業設施。人口集中的優勢，因地制宜，合理規劃，大力開拓商業流通市場，使這一地區初步形成了集購物、娛樂、休閑為一體的多功能

22、服務區。開發新區即寧波路以南的城市區域，包括凱里經濟開發區，其在政府對城市未來經濟發展的戰略中占有重要的核心地位。由于整個城市南移發展的現狀及政府主要行政機構的進駐，奠定了該區在未來中心城區的地位；而凱里經濟開發區的繼續發展，進一步的加大和增強工業產值和技術，續而帶動整個區域的服務、交通、房地產等行業，從多方面帶動和促進整個城市的整體經濟發展。七、凱里房地產發展現狀房地產投資持續較快增長，市場供求總量基本平衡，供求結構基本合理，市場體系基本完善，市場主體成熟理性，市場秩序規范有序，市場信息進一步完善，一批上檔次的住宅小區相繼建成，改善了市民居住條件，帶動了相關產業發展，城市品位進一步提升。20

23、04年通過深圳鵬程國家認證中心房地產行政管理iso90001：2000質量管理體系認證，標志著凱里市的房地產行政管理與國際接軌。2004年在房地產開發方面，完成投資額3.92億元，比上年增長47.68，占固定資產投資31.57；商品房開工面積47.31萬平方米、竣工面積26.64萬平方米、銷售面積34.18萬平方米，分別比上年增長23.85、2.85、51.84；商品房銷售金額4.33億元，比上年增長60.31；為市級地方財政提供2130萬元稅金，比上年增長25.19，進一步鞏固房地產業在凱里市國民經濟中的地位。2003年12月至2004年5月,全市房地產新開工面積1768萬平方米,比去年同期

24、增長14%;竣工面積1635萬平方米,增長25427%;銷售面積1679萬平方米,增長59%;銷售金額229億元,增長80%。同時,2004年5月凱里市商品房平均銷售價格已增至每平方米1185元,創歷史新高。2004年1月至4月,凱里房地產開發完成投資總額133億元,比上年同期增長98917%。凱里市房地產發展主要以住宅開發為主，商業地產開發為輔。商業地產（在此僅指底商+住宅形式）在城區內除中博商業街和金井源裝飾建材城外，僅在城區邊緣處有龍井建材市場和凱峰建材市場。住宅開發按城市的方位分為五個版塊，即：南區版塊和西南區版塊（統稱下端）、北區版塊（上端）、西區版塊（中端）、東南區版塊。1、南區版

25、塊及西南區版塊由于鄰近政府重點發展的區域凱里市經濟開發區，致使此兩版塊的房地產市場發展迅速，其近三年的樓盤開發量占整個市區開發總量的70%80%，樓盤品質也越來越人性化、智能化、景觀化。近年來，凱里市的城區建設將重點置于南區及西南區，努力打造環境一流、配套設施完善、生活便捷的城南居住社區及行政政務區。通過近幾年的建設，隨著金地花園、貴都花園、天一商貿城、銳紅家園、天寶花園、豐球綠都等高品質樓盤的建成及占地26公頃的博南新區世紀城的建成和逐步完善，使老城區的居民漸漸將居住地遷移到此，盡而帶動了整個南片區的房地產發展及房地產需求旺盛的勢頭，順而帶動西南區版塊的住宅市場。而體育館及休閑配套設施的落成

26、，進一步提升了南區在城市居民心中的認同度。眾多房地產商看重南區版塊的房地產市場，紛紛在此圈地開發，如現在正在建設銷售的博南新區之龍隱山莊、金色家園、陽光帝苑、時代廣場、豐球新時代等。隨著南區的成熟，政府逐步將城市擴張發展重點放在西南區。此區在凱里市經濟開發區東區內，環城西路及迎賓大道的修通，使該區與西區、南區連成一片，隨著凱里南汽車站的建成及經濟圓區的建設，將會帶眾多住宅的消費人群。近年，凱里知名開發商在此區圈地開發，如銳紅房開公司開發的銳馨鑫園、豐球集團的項目、貴陽一開發商的大體量的高層住宅小區瀚林華庭等。 永豐東路的開通，使城區內連通西南區和南區更加便捷，也促使永豐東路的房地產開發走向成熟

27、，此路段有現代花園、碧海云天和靜馨苑。2、北區版塊是凱里的傳統生活社區，近年來也開發了一些樓盤，但由于該區地處山地、老房子較多（拆遷困難），且生活環境及市政設施較差，房地產開發成本較大，多數開發商均放棄此處。該區的樓盤開發量占整個市區開發總量的10%15%，且新開盤的少（僅有賢哲大廈、綠景春天、格蘭世家、洪森紫陽苑），多為06上半年前的樓盤。3、西區版塊是凱里的傳統商業繁華地區，區內有中博商業街、營盤西路步行街、大小十字商圈及西邊的批發市場金玉商貿城等商業設施，人流量大，是城區居民日常消費的主要地點。由于規劃、地價及商業發展考慮的原因，此處樓盤多建成底鋪加高層住宅的形式。政府將城市零售商業發展

28、重點放在該片區。由于此處的商業價值高，至使土地成本過高，且政府規劃的原因，此處樓盤的開發量也僅占到整個市區開發總量的10%15%。樓盤以05年前開發的居多，0607年的樓盤有凱旋公寓、中銀港、雍華豪庭、長龍公寓等。4、東南區版塊是原城市郊區，城鄉結合地帶，隨著環城南路的修通及民族商貿街和環城南路美食街的開發，也有一個較高品質的樓盤在此開發馨怡名苑。該版塊的開發量僅占5%左右。可以看出，凱里市房地產發展主要分布在南區版塊和西南區版塊兩大塊（統稱下端），其它區域（相對來說是老城區）雖然也有樓盤在開發，但大都是一些零星的小盤，而且其內主要交通比較狹窄、地處山地、環境較差、市政設施不完善，從遠期來看，

29、不存在競爭優勢。南區和西南區（相對來說是新城區）在規劃上比較完善，各個功能分區明確，道路寬敞，環境優美，生活社區也逐漸趨向成熟，同時又是凱里市的政府部門集中辦公地點行政中心。目前南區版塊擁有眾多較高品質的樓盤，如博南新區世紀城、時代廣場、豐球綠都。而西南區版塊由于是政府的城市擴張規劃目標，從長遠的角度看，城市居民對此兩區的經濟發展和區域建設有較高的期望值，這在南區版塊的近幾年開發中得到了證實。0203年友莊路和博南新區開發建設，由于政府的大力支持，歷經3年建設已具一定規模，成為凱里市的新興街道，沿街房價也由當初的600元/上升至現在的1700元/。目前西南區房地產發展最主要的問題是商業設施不比

30、南區，生活設施配套沒有建設起來，人氣一時難聚集，城市居民的認同度還需要一個時間，這主要看政府今后的工作力度、發展思路及城市發展推進的速度。八、凱里房地產市場特點房地產市場起步較晚凱里市的房地產市場主要以小型的房地產開發和單位集資建房的形式帶動起來的，逐步走向成熟的。06年前處于比較原始地階段，簡單地建房賣房，產品規劃設計也比較單一，居住環境及配套設施較低如瑞林花園、騰龍花園、中博商業街住宅等。近二年來，隨著居民生活水平的提高，消費觀念的改變，對生活的環境、生活的品質要求越來越高，開發商才開始引入先進的房地產開發理念，產品的品質才漸有起色。如豐球綠都、馨怡名苑、陽光帝苑等。多層住宅占主流，高層逐

31、步取代多層多層住宅在城市居民中有很穩固的消費群體，由于其價格的適中、居住品質較高及維護費用較低，其需求遠高于供應。但由于凱里市人多地少，且城區的一半處于山地，限制了其多層住宅的開發。根據政府規劃，今后凱里市將以少量供應多層住宅用地、鼓勵發展高層住宅的規劃原則進行房地產開發。06年開始，城市多以高層電梯房開發為主。樓盤營銷、宣傳手法多樣凱里樓盤的營銷廣告宣傳涵蓋了國內房地產市場上的多數手法：路標廣告、車體廣告、站牌廣告、dm單派發、墻體戶外廣告、報紙宣傳、樓盤沙盤等，但其推廣過程顯得較粗糙，不能充分發揮上述手法對外展示樓盤的品質和檔次。包裝樓盤售樓部是樓盤對外展示形象的最直接、最有效的方法，而凱

32、里市除個別樓盤的售樓部能很好的發揮此項功能外（如豐球綠都、陽光帝苑、時代廣場等），多數樓盤的售樓部僅是一個辦公場所而已。樓盤銷售價格的制定隨意性較大，不能綜合的考慮住宅的朝向、樓層、戶型、面積、配套設施等進行定價。樓盤銷售人員綜合素質較低，不能很好的抓住消費者的心理，促使消費者下定；大部分樓盤的上市銷售，基本處于自然銷售階段。付款方式單一，主要以銀行按揭付款為主，以分期付款為輔部分，分期比例為4：4：2，較少實行一次性付款的優惠付款措施。開發商意識到本地銷售人員及銷售策略制定的問題，力請外省有經驗的銷售代理公司加盟，如陽光帝苑的銷售代理商是深圳建華地產顧問公司；或制定實施一些營銷活動為促進銷量

33、的提高，如銳馨鑫園的看車買房活動。戶型及價格戶型以大戶型為主，主要以3室2廳1廚2衛和4室2廳1廚2衛為主，以2室2廳1廚衛為輔，戶型面積分配中多數樓盤采取多變化以滿足客戶之間的不同選擇、以增強產品的抗風險性，高層住宅中普遍都帶花園陽臺。面積分四檔：100以下、100130、130160、160以上。多層以130160為主，高層以100160為主。市區新開樓盤多層均價是15001700元/，每加/減一層，則遞增/減1030元/；高層起價是16001900元/，每加一層，則遞增20元/，均價是18501950元/；市區二手房交易價格（多層）一般為15001800元/，二手房交易市場活躍。5、環境

34、成為購房首選城市居民購房時已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、節能問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、文教方面）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。6、總體價格穩中有升2004年全市中檔多層住宅均價為10001100元/，2005年為12001300元/，2006年為14001500元/，年平均增長率在10%11%。2007年3月初市內各開發商對其樓盤進行了調價，普遍上調了50100元/。7、消費群體近幾年的住宅交易中,2534歲所占比例最大，為54%；24歲以下及3554歲人群相對持平，分別為21%、22%；其余為3%。這一年齡構成顯示出的明顯特征,主要是60年代和70年代出生的

35、購房者正處于婚育階段,具有巨大的住宅需求。同時,這些人群不僅事業成功,而且具有較強的經濟實力,超前的消費意識,因此成為凱里市當前購房者的主流。此外,外來流動人口的增加,導致凱里市家庭和非家庭住戶迅速增長,這一群體在住房需求上已形成一大亮點。8、影響消費者購房決策的重要因素隨著房地產市場的逐步完善，價格因素的影響力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置”和“房型”兩個因素成為消費者購房時考慮的主要因素。其次是物業管理和小區環境。9、需求總量將繼續增長目前國內人均住房面積214,凱里市人均住房面積248,已超過全國指標34。人均達到35就算得上較為寬敞、舒適的標準。目前,我國城市家庭人口平均為312

36、人,凱里市為32人,高出008人。按35的標準,3口之家的居住空間應不得小于100,因此凱里市的居住需求中,很大一部分是屬于改善居住條件的需要,而這部分需求的彈性非常大。10、消費對象白領階層工作穩定，收入較高，有一定的積蓄。政府公務員在政府等機關事業單位工作，工作穩定，有一定的積蓄，有一定的灰色收入。投資者指手頭有大量的閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業作為一種投資的方式。二次置業者需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業群體。周邊縣市的居民由于工作、生活及投資原因，須置業的。凱里市房地產市場主要以自住需求為主，投資性需求較低。這可從近幾年開發的樓盤入住率較高及二手房交易市場鮮見近幾年

37、的樓盤交易可知，住宅需求旺盛。11、建筑成本建筑材料供應渠道多樣，價格適中，使凱里市建筑成本與國內地級城市相差無幾，但考慮到其地處山區，平整土地費用較高，且該項費用因地而不同，因一般建筑成本中不含土地平整費。凱里市的建筑成本分為多層和高層兩類。多層建筑成本按建筑構造要求的不同而略有差別（報價）：磚混結構300350元/；磚混（樁基）結構400元/左右；框混結構450元/左右；框架結構500550元/。高層建筑成本按樓層的高度分為兩種（報價）：小高層（1115層）800950元/；?卟悖?6層以上）1000元/以上。凱里市較為出名的建筑承包商有大地集團和中國廣廈集團（承建金色家園等多個樓盤）。1

38、2、房地產銷售市場管理較規范各個上市樓盤的銷售中心均按國家相關規定出示了文件，在銷售中心顯著的位置明示了國家相關法律法規（房地產銷售管理辦法及房地產預售管理辦法）和該項目的政府相關審批文件（建設工程規劃許可證、建設土地規劃許可證、土地證、施工許可證、（預）銷售許可證等）及項目的買賣合同范本。說明市相關管理部門對房地產業的管理規范，各開發商也嚴格遵守行業制度，從而避免了房地產銷售中的各種暗箱操作，維護了消費者的切實權益。九、凱里市近年土地招拍掛交易情況編號土地位置 土地面積(m2)土地用途規劃指標要求出讓年限(年)競買保證金起拍價容積率建筑密度綠化率凱國土資拍200706號金泉水廠東側、3872

39、.6住宅用地2.230%30%70300萬元300萬元編號土地位置面積? （）土地用途使用年限競買保證金起始價容積率建筑密度綠化率凱國土資拍200703號凱開大道西側、大肥羊飯店北側39172.9綜合用地502000萬元2532萬元2.030%30%凱國土資拍200704號凱開大道西側、光林酒家南側2607.8商業用地（加氣站）40200萬元200萬元?凱國土資拍200705號凱開大道西側、凱旋廠路對面2467.00商業用地（加油站）40130萬元164萬元?凱國土資掛200701號紅州無線電廠西南側113333.3綜合用地505000萬元3910萬元1.830%30%編號土地位置面積? （）

40、土地用途使用年限競買保證金起始價容積率建筑密度綠化? 率凱國土資拍200701號凱開大道東側、地質六隊西側14186.20商住綜合用地50600萬元860萬元4 30%30%凱國土資拍200702號凱開大道西側、環城西路西側16126.70商住綜合用地50800萬元1210萬元230%30%編號土地位置土地面積(m2)土地用途規劃指標要求出讓年限(年)競買保證金起拍價容積率建筑密度綠化率凱國土資拍20062號凱里市營盤西路南側、市府巷西側5542.66商住綜合用地2.435%25%502000萬元2920萬元凱國土資拍20063號?營盤西路北側、現五小大門及兩側1148.02綜合用地? 規劃要

41、求整棟綜合樓建筑長度不超92米，寬度不超過10米底層須留出不小于6米4.5米的通道；通道西側建筑為7層，通道東側為4層,均含地下一層。50400萬元200萬元注：2號地塊高層建筑容積率可適當放寬，但不得大于6；地塊的具體情況以國有土地使用權拍賣文件為準；地塊編號地塊坐落出讓面積用途使用年限競買保證金報價時間容積率建筑密度綠化率凱國土資掛200611號凱里市佳華房產公司南側、棉紡廠小區路東側9311.7商品住宅用地70300萬元2006年9月21日-2006年10月11日2.530%25%地塊編號地塊坐落出讓面積用途使用年限競買保證金報價時間容積率建筑密度綠化率凱國土資掛20066號凱里市市府巷

42、東側、營盤西路南側791.11商住綜合用地50150萬元2006年4月26日-2006年5月16日4.676%25%以下是2007年部分土地成交價格：? 1 凱國土資拍200704號,竟得人為:貴州大山汽車環保能源有限公司,成交價為:200萬元;? 2 凱國土資拍200705號,竟得人為:黔東南州麥得士餐飲有限公司,成交價為:164萬元;?3 凱國土資拍200701號,竟得人為:貴州六盤水新華大酒店有限公司,成交價為:3910萬元.掛牌出讓地塊情況1：出讓的宗地位于凱里市洗馬河東南側、原床單廠生產車間西北側的一宗國有土地使用權，供水、供電、通訊條件好，區位優越、交通便捷。宗地總面積2397.1

43、平方米，規劃用地性質為商住綜合用地，建筑容積率<6，建筑密度50%，建筑限高65米以下，綠地率25%，退讓河道藍線3米，土地使用權年限50年，現狀出讓。本次掛牌競買保證金為人民幣150萬元。掛牌出讓地塊情況2： 出讓的宗地位于凱里市營盤東路北側、州工商局西側，供水、供電、通訊條件好，區位優越、交通便捷。宗地總面積為921.6平方米。規劃用地性質為綜合用地，建筑容積率2.8，建筑密度<60%，建筑限高18米，且必須退離營盤東路規劃道路紅線不少于3米，土地使用權年限50年。本次掛牌競買保證金為人民幣200萬元。2005年凱里市的基準地價為商業用地：20111.2萬元/畝 （分四類地）1

44、11.2 71.9 45.3 20住宅用地：13.330萬元/畝 30 23.3 18.7 13.3工業用地：10.018.7萬元/畝 18.7 13.2 10.0從近兩年的凱里市土地交易情況看，以綜合用地的性質出讓的土地較多，起拍價多控制在樓面地價150300元/左右，視不同區段，起拍價有起伏。十、凱里市在建銷售或認籌樓盤分析凱里市樓盤分為四類，一類已建成并入住的，如銳紅家園、天寶花園、金地花園、貴都花園、錦繡家園、洪森生態園、綠景春天等，這些樓盤開發商有少量余房在手，但已逐步向二手交易市場過渡；一類是建成多年，是房地產市場起步階段的產物，如市府花園、清江公寓、東門景園、瑞林桂園、供電小區等

45、，已轉向二手交易市場；一類是在建但銷售未介入的樓盤，如凱翔名苑、新苑花園、豐球新天地等；一類是在建并銷售或已進入認籌階段的樓盤，如下對此類樓盤介紹：1、格蘭世家凱里市格蘭房地產開發有限責任公司開發的，是目前黔東南州第一幢經省建設廳批準的第二批建筑節能試點示范工程。建筑面積為32211平方，是一幢32樓高層純住宅的綠色、環保、節能大廈。整個項目開發戶型以平層為主，工程于2006年8月份開工，預計至2008年9月完工，總投資約為4500萬元。 其銷售價格按套內建筑面積作為合同計價方式。戶型面積（套內）：75、113、124為主。價格分布為住宅底層起價1960元/，每上一層，則銷售價格遞增，遞增幅度

46、大致分為110層為10元/，1120層為15元/，21層至頂層為20元/，第31層銷售為2660元/，均價為2200元/；折算成建筑面積計價的方式，其價格為住宅底層起價1568元/，第31層銷售價格為2128元/，均價為1760元/。物管費是0.80元/，電梯由開發商保修十年。付款方式分為按揭（首付先交3.80萬元，封頂時將首付余款交清，其余由銀行辦理按揭）和分期付款（付款比例為541型）。2、格蘭時代是凱里市格蘭房地產開發有限責任公司與格蘭世家、格蘭美地同時開發的一幢多層綜合商住樓，格蘭時代建筑面積3108平方，其中商業用房為719.41平方，是一棟商住兩用的臨街建筑。?格蘭時代項目商品房住

47、宅部分絕大部分為還遷安置房，戶型以平層為主。?格蘭時代底層臨街面設計為九個獨立門面，其面積大到8693平方，小到5204平方不等，層高分別為6.3、5.9 、5.5、5.1、4.9米，合理的商鋪戶型可供選擇。該項目于2006年6月份開工，至 2007年 1月完工，總投資 約1000 萬元。現除臨街商鋪仍有未售出外，住宅已銷售完畢。3、現代花園是黔東南州鑫興房地產開發有限責任公司開發。總建筑面積80000，包括8棟高層（16層）和三棟多層。一期（含三棟多層）已開發完畢。戶型以3室2廳1廚2衛、4室1廳1廚2衛1花園陽臺為主，面積以137和170為主。銷售價格分為高層：（一層）1658元/、（二層

48、）1668元/、（三層）1688元/、以上每一層遞增20元/，均價為1792元/；多層（7層，67躍式）均價為1588元/。上述價格可打9.89.5折。高層物管費是0.80元/；多層物管費是0.40元/。多層已基本售罄。4、金地苑是凱里市宏偉房地產開發公司開發。位于凱里市經濟開發區車管所旁，距離市中心8.5公里。以多層住宅開發為主，現開發一期并進行期房預售。銷售價格為1008、1058、1088、1078、1058、1048元/，均價為1056元/。由于地處偏僻，所以顯然其住宅銷售價格低于市區價格。5、金色家園凱里金馬房地產開發公司開發。建筑面積60750.71，開發期為06.2.2808.4

49、.28，由1棟高層裙樓+住宅組成，低下3層裙樓為商業，共計30層。住宅起價（第4層）：1980元/，每上一層則價格遞增20元/。物管費是1元/。現主體已基本建成，在進行預售。均價為2188元/。6、時代廣場黔東南州時代房地產開發公司開發，由藍色桎焰地產經紀有限公司代理銷 售。項目總投資約5000萬元，總建筑面積為40442，共28層，其中住宅23層，建筑總高度99米，由a、b棟組成，16種戶型，面積149.40255.52不等。配有地下停車位、1200空中花園和約800的休閑會所。現已建至7層，未開始正式銷售，處于認籌階段。開盤價格預計在2000元以上。7、豐球綠都凱里豐球房地產開發公司開發。

50、占地200畝，總建筑面積達18萬，以多層為主。分二期開發，二期（華庭苑和2棟小高層）總建筑面積約9萬，近500套，由多層、小高層和臨街商鋪組成，戶型以三房為主，二房和四房為輔，主力戶型面積在130165左右，部分戶型是立面戶型，已基本銷售完畢。其銷售均價為1650元/。8、雍華豪庭黔東南州雍華房地產開發公司開發。占地面積8517.66,由多層和12層的小高層組成，內有1200的購物廣場（現主要是家俱市場），戶型以3室1廳1廚2衛和3室2廳1廚2衛為主，面積為91143。多層均價為1700元/，住宅仍有少量未售。9、銳博大廈黔東南州銳紅房地產開發公司開發。建筑面積16000。18層電梯房，二層以

51、下商場、車庫，三層以上為住宅。戶型有4室2廳2衛1廚1書房（160）、4室2廳2衛1廚（161）、3室2廳2衛1廚（126/142）。現主體已封頂。銷售價格為：18882038元/（318層），每層遞增10元/，均價為1963元/。10、銳馨鑫園黔東南州銳紅房地產開發公司開發。建筑面積85805，占地面積8788.96，其中商業面積20547，住宅面積65258，共450套住宅。由五層商業裙樓21層3棟住宅組成，共26層雙電梯高層建筑，住宅為為紫荊苑、郁金園、水晶閣，配置有450個商用停車位。戶型以4室2廳1廚2衛和3室2廳1廚2衛為主，面積120170。現已建至57層。銷售起價為：1718、

52、1698、1708三檔，每遞增一層增加20元/，均價為1900元/。11、賢哲大廈是都勻精康達房地產開發公司開發。建筑面積19034，高96米，26層，地下車庫一層，建筑期限是06.3.1807.6.30。主體已基本完工，現正進行預售。其銷售價格起價為（住宅第四層算起）：1680元/，每層遞增20元/，均價是1878元/。12、陽光帝苑凱里陽光房地產公司開發，由深圳建華地產顧問公司代理銷售。其由陽光理想家園和陽光帝苑組團組成。理想家園（多層）已銷售完畢（均價為1650元/），陽光帝苑為高層（29層），12層為商場，3層以上為住宅，戶型以3室1廳2衛、2室2廳2衛為，面積分為三檔：89、1201

53、40、170。現認籌階段，預計起價1700元/，均價2000元/。13、碧海云天多層住宅和小高層（11）組成。多層銷售均價為1480元/，小高層起價為1568元/，每層遞增20元/，均價為1668元/。14、博南新區世紀城凱里東升房地產公司開發。占地26公頃，總建筑面積45萬，固定投資達4.8億元，預計2009年全面建成，其是黔東南州目前最大的一宗房地產項目。其由青青家園、鯤鵬家園、金果苑、金湖華庭和龍隱山莊（在建）組成。除龍隱山莊外，其余分項目已銷售完畢。其中金果苑（多層）均價：1720元/。15、凱旋公寓位于城市商業中心地區，該項目已基本建成，是3棟高層加底層裙樓的建筑，已基本銷售完畢。十

54、一、凱里市房地產開發趨勢近幾年來，凱里市房地產市場呈現良好的平穩上升勢頭，開工面積持續上漲，銷售勢頭快速增長，價格穩中有升。從產品結構來看，房地產（住宅）以前只是單一的多層住宅供給，隨著政府的規劃與調控，現在逐步向小高層、高層供給。從開發品質來看，品質越來越小區化、智能化、園林化，城市居民的居住環境得到了進一步的提升。房地產開發現主要集中在南區和西南區，處于城市的發展重點區域，但此兩區仍處城市中心的邊緣地帶，人流量、生活配套、市民的認同度還有待提高。黎平縣房地產調查報告“侗鄉之都”黎平，古稱“黎平府”，位于貴州省黔東南邊緣，地處湘、黔、桂三省（區）交界處，東接湖南靖州、通道縣，南連從江縣和廣西三江侗族自治縣，西倚榕江縣，北靠錦屏縣、劍河縣，系侗鄉腹地、侗族文化的中心。全縣轄 15 個鄉 10 個鎮， 403 個行政村，面積 4441 平方公里，總人口 49.8 萬人，侗、苗、瑤、壯等少數民族占 82 ，其中侗族人口占 70 ， 約 35 萬人，是國家對外開放縣。 城關德鳳鎮是黎平縣人民政府駐地，是一座始建于明洪武年間的古老山城，已有 600 多年的歷史，現今仍保留完美的翹街古建筑群和歷史上著名的黎平會議會址，是全縣政治、經濟、文化中心和交通樞紐，是省級歷史文化名城。侗都黎平冬無嚴寒，夏無酷署，年平均氣溫 15 25 。黎平交通便利，四通八達，飛