1、目 錄一 總論1（一）項目名稱及承辦單位1（二）可研報告編制依據(jù)2（三）研究范圍及研究工作概況3（四）主要經(jīng)濟技術(shù)指標4（五）結(jié)論與建議5二 項目建設(shè)的必要性與市場定位7（一）項目建設(shè)的必要性7（二）市場定位9三 項目選址及建設(shè)條件11（一）項目選址11（二）建設(shè)條件11四 擬建規(guī)模及方案16（一）總平面布置16（二）小區(qū)擬建規(guī)模17（三）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)18（四）公用輔助工程20（五）住宅設(shè)計23五 節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動安全25（一）節(jié)能節(jié)水措施25（二）環(huán)境保護26（三）消防28（四）安全衛(wèi)生29六 項目管理31（一）項目實施計劃31（二）機構(gòu)設(shè)置及勞動定員32（三）招投標與合同管理33七 投

2、資估算及資金籌措35（一）編制范圍及依據(jù)35（二）投資估算35（三）資金籌措38八 效益評價39（一）項目財務(wù)分析39（二）社會效益評價41九結(jié)論與建議42（一）結(jié)論42（二）建議42附件：1、xx市經(jīng)濟適用住房項目申報立項審查表 2、中國建筑第五工程局第七工程公司文件 3、xx公司經(jīng)濟適用房及廉租房平面布置圖一 總論（一）項目名稱及承辦單位1、項目名稱xx公司新建廉租房和經(jīng)濟適用房項目2、建設(shè)性質(zhì)新建3、承辦單位單位名稱：xx公司公司概況：xx公司總部駐湖南省xx市建湘路，其前身是始建于1953年的建工部機械施工總公司第三土石方公司，1988年更名為中國建筑第五工程局第七公司，是中建集團所屬

3、國家一級施工企業(yè)，主要從事工業(yè)與民用建筑、大型機械土石方、水利水電、公路、爆破、隧道、機械強夯等工程施工。xx公司目前注冊資金為50272500元，現(xiàn)有職工539人，各類管理干部164人，具有工程、經(jīng)濟及其他專業(yè)職稱人員175人，其中高級職稱6人，中級職稱111人；取得國家一、二級建造師資格12人，注冊造價師資格1人；取得國家一、二、三級項目經(jīng)理資格15人，工人技師7人。xx公司以重合同、守信譽為宗旨，嚴格履行施工合同；堅持“顧客至上，誠信守約，科學管理，持續(xù)改進”的質(zhì)量方針，先后建設(shè)的重點工程有：劉家峽水電站、七機部重慶062導(dǎo)彈生產(chǎn)發(fā)射工程、湖北枝城地下油庫群工程、湖南東江電站工程、貴陽龍

4、洞堡機場工程、四川南充高坪機場工程、貴陽西郊水廠隧道、貴陽791人防工程、山西太長高速公路工程等。并于2003年通過了gb/t19001-2000標準質(zhì)量管理體系認證。xx公司1979年來湘，駐xx市建湘路，由于我國市場經(jīng)濟體制的不斷成熟，國有大中型業(yè)改革的深度推進，陷入經(jīng)營困境的七公司由上級主管部門定為存續(xù)企業(yè)，不再開展生產(chǎn)經(jīng)營活動。（二）可研報告編制依據(jù)湖南省計委湘計投1999099號關(guān)于經(jīng)濟適用住房項目審批權(quán)限和程序的暫行規(guī)定；湘計投1998481號轉(zhuǎn)發(fā)國家關(guān)于進一步加快經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問題的通知；湘價房字第193號關(guān)于降低經(jīng)濟適用房（安居工程）普通新商品住宅銷售價格的通

5、知；建設(shè)部建住房200044號關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知；湖南省人民政府湘政發(fā)200127號關(guān)于擴大住房消費促進住房建設(shè)的通知；xx公司關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書；項目單位提供的于本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)；國家其他有關(guān)規(guī)范、標準等。（三）研究范圍及研究工作概況1、項目研究范圍本項目可行性研究范圍包括：xx公司廉租房和經(jīng)濟適用房項目建設(shè)的必要性、項目定位、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、項目管理、投資估算、效益評價等。2、研究工作概況受xx公司的委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)廉租房和經(jīng)濟適用房項目建設(shè)的法規(guī)和政策對項目單位實際情況進行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查

6、閱資料，根據(jù)工程項目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標準、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟等方面進行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。（四）主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目用地面積11600平方米，總建筑面積42030平方米，總投資3500萬元，總工期18個月（2007年8月2009年2月），共新建經(jīng)濟適用住宅樓、廉租房6棟。主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1-1。表1-1 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號名稱單位指標備注1用地面積m2116002建筑面積m242030共6棟2.1經(jīng)濟適用房面積m2339302.2廉租房面積m281003容積率3.674綠地率%30.25建筑密度%3

7、8.86居住戶數(shù)戶5126.1經(jīng)濟適用房戶數(shù)戶3776.2廉租房戶數(shù)戶1357居住人數(shù)人17923.5人/戶8單位造價元/m2832.749總投資萬元350010工期月18（五）結(jié)論與建議1、結(jié)論 本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設(shè)環(huán)境。 根據(jù)需求調(diào)查表明，本項目建設(shè)將在很大程度上改善xx公司部分職工的居住條件，同時也給湖南中建地產(chǎn)有限責任公司提供了較為理想的業(yè)務(wù)開拓空間，本項目的建設(shè)是必要的。 本項目建設(shè)主要包括經(jīng)濟適用房、廉租房、及其公共設(shè)施、道路、綠化等，目前國內(nèi)對此的設(shè)計和施工技術(shù)都十分成熟，結(jié)合選址點較好的地質(zhì)地形

8、條件，本項目的建設(shè)是可行的。 本項目總用地面積為11600平方米，總建筑面積為42030平方米，項目總投資3500萬元，項目實施期為1.5年。2、建議 按照經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點、高標準搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。 抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項目順利實施。加強工程項目管理，嚴格保證工程質(zhì)量、工程進度，做好項目成本控制。做好建設(shè)期間拆建戶的妥善安置，保證拆除房屋的原住戶在項目建設(shè)期間的基本生活條件。同時協(xié)調(diào)各方面的利益做到和諧拆建。二 項目建設(shè)的必要性與市場定位（一） 項目建設(shè)的必要性1、是堅持民本xx、全面建設(shè)小康社會的需要黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求

9、按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，建設(shè)經(jīng)濟適用住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措,是各級政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn),是關(guān)心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府責任的客觀要求。住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。隨著xx市住房制度改革的深入推進，逐

10、步實現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。因此，建立包括經(jīng)濟適用住房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責所在。建設(shè)經(jīng)濟適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上經(jīng)濟、實用的住房，對于解決中低收入家庭住房問題，維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，建設(shè)和諧xx、創(chuàng)建全國文明城市具有重要意義。 “經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)是件好事，好事一定要辦好，要真正把國家讓出的利益，落實到每一位低收人居民家庭中去。”在2007年3月20日召開的

11、xx市中心城區(qū)新建廉租住房和經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場會上,xx副市長劉力群強調(diào)，各部門要確保中心城區(qū)內(nèi)的低收人居民和城建拆遷中的住房得到妥善安置。只有確保城市低收人家庭安居，才能安置他們樂業(yè)。市政府要求，在經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)中，要按照“整體規(guī)劃、逐步實施、嚴格把關(guān)、規(guī)范管理”的原則進行。xx市政府確定2007年xx市經(jīng)濟適用住房建設(shè)任務(wù)為6萬平方米。 本項目以切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，有步驟地解決xx公司低收入家庭住房困難為原則，是保證社會和諧穩(wěn)定，建設(shè)民本xx的利民之舉。2、是改善職工生活條件、實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要xx公司是湖南省的特困企業(yè)，長期處于困難之中，公司大部分

12、職工住房一直未得到解決。再之，在改擴建巴陵中路、建湘路時，xx公司有8棟住宅樓、生活等基礎(chǔ)設(shè)施共計27500m2被無償拆除，導(dǎo)致七公司目前仍有大量員工住在棚戶和臨時建筑內(nèi)，其居住環(huán)境極其惡劣，不僅影響了市容市貌，也嚴重制約了xx市城市建設(shè)的步伐。面對這些問題，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視，在構(gòu)建和諧社會，創(chuàng)造公司員工幸福生活上，認真踐行“三個代表”思想，體現(xiàn)執(zhí)政黨的先進性，切實為公司員工辦實事，毅然決定建設(shè)“廉租房和經(jīng)濟適用房”，以便能夠更好的改善xx公司員工的住房條件，滿足員工“安居樂業(yè)”的基本需求，同時也能促進社會和諧發(fā)展，確保企業(yè)穩(wěn)定。（二）市場定位經(jīng)濟適用房應(yīng)解決一個社會在住房方面的基本保障問題

13、，它體現(xiàn)了政府對低收入者的關(guān)愛，一方面國家大力支持并規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)的各項政策，為住宅建設(shè)發(fā)展展示了廣闊的空間，為中低收入家庭通過租、買經(jīng)濟適用住房來提高生活質(zhì)量增強了信心。另一方面，本項目屬定向開發(fā)建設(shè)項目，購買經(jīng)濟適用住房和租賃廉租住房的對象應(yīng)為符合相關(guān)資格的、接受xx市房產(chǎn)局審查并公示通過的xx公司內(nèi)部職工。按項目單位對其內(nèi)部職工住房情況進行摸底統(tǒng)計，本項目可滿足xx公司部分職工住房需求。三 項目選址及建設(shè)條件（一）項目選址項目建址位于xx市xx樓區(qū)xx公司東南生活區(qū)內(nèi)。西至建湘路加油站，東到xx市婦幼保健院，南至幼保巷。用地區(qū)域內(nèi)原為混合砂漿砌筑的240mm空斗墻式的平房、低層樓房

14、和臨時住房，部分房屋安全鑒定屬危房，現(xiàn)正待拆除。（二）建設(shè)條件1、自然條件項目所在地域?qū)俦眮啛釒Ъ撅L濕潤性氣候，四季分明。其特點為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長，嚴寒期短，無霜期長，光照充足，熱能充裕。 氣象條件年平均氣溫 16.9 最冷月(1月)平均氣溫 4.6 最熱月(7月)平均氣溫 29.2 最冷月極端最低氣溫 -11.8 最熱月極端最高氣溫 39.9 年無霜期 256-278天 年降雨量 829-2336mm 歷年最大積雪深度 20cm 年主導(dǎo)風向 nne(夏季為s) 水文特征流量最小流量 377m3/s(1975年10月5日) 最大流量 57900m3/s(1931年7月30日) 年

15、平均流量 9400m3/s(1951年-1980年) 水位(吳淞水位)最高水位 35.94m(1998年8月20日) 最低水位 17.27m(1960年2月16日) 水溫最高水溫 33.2 冬季平均水溫 6.9 2、交通運輸條件xx市的交通特點是地處一江（長江）、一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、107國道）、三省（湘、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點上，項目地處xx市xx樓區(qū)新路口，距離城陵磯客運碼頭和貨運碼頭、火車站、汽車站均只幾里之遙，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。3、項目配套工程條件項目地地處xx市xx樓區(qū)xx公司生活區(qū)內(nèi)，供水、排水、燃氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、電力等市政配套

16、設(shè)施齊全。供水項目供水來自xx市自來水廠的城市管網(wǎng)，其供水能力達100萬噸/年，水量充沛。排水項目地有排污口6個，污水排入市政污水管，排水管徑1米；雨水采用明溝排放。供電項目地電源來自xx市電業(yè)局，所處電網(wǎng)名稱為站地線。用戶用電配電線路為單回路供電，變（配）電名稱為110kv站前路變電站，其供電能力充足，能夠保證項目建設(shè)所需的用電要求。4、生活配套設(shè)施條件項目地為xx公司規(guī)劃生活區(qū)域，出行交通、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行郵電等生活配套設(shè)施完善。5、工程地質(zhì)條件本項目建設(shè)場地內(nèi)埋藏的地層依據(jù)勘察結(jié)果，自上而下可分為素填土、粉質(zhì)黏土、殘積土、元古界強風化板巖和中風化板巖，其地層較為簡單，擬建場地屬中

17、軟地土，類建筑場地，無巖溶、土洞、邊坡、液化等無不良地質(zhì)構(gòu)造現(xiàn)象，工程地質(zhì)條件較好。根據(jù)擬建建筑物特點及場地特征，本場地在部分基巖出露較淺，且粉質(zhì)粘土厚，層位較均勻，可選擇淺基礎(chǔ)形式。局部較深處可采用獨立樁基礎(chǔ)。6、水文地質(zhì)條件本項目場地地下水主要表現(xiàn)為孔隙水及弱裂隙水，孔隙水賦存于上部土層中，弱裂隙水賦存于基巖裂隙中，通過地質(zhì)勘察，未發(fā)現(xiàn)承壓水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水體補給，場地內(nèi)埋藏地層均為弱透水性，水力梯度小，一般水交替循環(huán)較慢。根據(jù)對場地環(huán)境水分析，并參照鄰近區(qū)地下水質(zhì)分析結(jié)果，地下水對鋼筋砼無侵蝕作用。7、地質(zhì)構(gòu)造與地震效應(yīng)在大地構(gòu)造上，本項目地位于漢江洞庭呦陷區(qū)邊緣，地

18、處隆起區(qū)與盆地間連接統(tǒng)一的地帶，其基底為元古界冷家溪群淺變質(zhì)巖系。其地震穩(wěn)定性主要受湘江斷裂的影響，歷史上曾發(fā)生6次3.54級地震，挽近時期仍在活動，根據(jù)鉆空資料及鄰區(qū)地質(zhì)資料，場地基巖為單斜巖層，地質(zhì)構(gòu)造相對簡單。依據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（gb500112001）判定，場地土層等效剪切波速140m/s，覆蓋層厚度15米,本場地為中軟土，類建筑場地,其地震基本烈度為7度，建議工程按照7度進行抗震設(shè)防。設(shè)計基本地震加速度0.1g，設(shè)計特征周期值0.35s。四 擬建規(guī)模及方案（一）總平面布置1、基本要求 規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性，成為xx公司生活區(qū)的有機組成部分，使新建住宅與周邊

19、建筑物協(xié)調(diào)一致。 堅持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。 住宅建筑設(shè)計力求達到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能布局合理，設(shè)施齊全。 總圖布置滿足規(guī)劃要求。2、平面布置根據(jù)xx市城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求、周邊環(huán)境以及原小區(qū)現(xiàn)有布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。在進行綠化布局和道路工程布局時，注意與住宅區(qū)原有道路及綠化帶的協(xié)調(diào)一致。住宅區(qū)出入口設(shè)計為：新建住宅區(qū)在靠近巴陵中路、建湘路以及東南面均設(shè)置出入口和消防通道。（二）小區(qū)擬建規(guī)模依據(jù)住宅設(shè)計規(guī)范、城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標準、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、民用設(shè)計通則，針對地域氣候特

20、征和文化傳統(tǒng)，以及不同的服務(wù)對象和消費群體，創(chuàng)造出市場能夠接受的舒適居住環(huán)境，體現(xiàn)“以人為本”的原則。注重住宅的套型結(jié)構(gòu)，合理的空間尺度，明確的功能分區(qū)，使人們既有一個活動、散步、休閑的地方，又有一個好的居住環(huán)境，精心的立面設(shè)計，使住宅充分體現(xiàn)美感。經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)強調(diào)與成片開發(fā)的商住區(qū)統(tǒng)一劃，從設(shè)計上營造出與居住生活相吻合的空間層次結(jié)構(gòu)，貫徹以人為本的原則，注重強調(diào)其文化內(nèi)涵和品性，增強空間層次感。主要技術(shù)指標如下： 項目占地面積：11600平方米 總建筑面積：42030平方米，共6棟、512套，2棟按9層設(shè)計，3棟按16層設(shè)計、1棟按12層設(shè)計。其中：經(jīng)濟適用房建筑面積為33930平方米

21、，377套，每套建筑面積為90平方米；廉租房建筑面積為8100平方米，135套，每套建筑面積為60平方米。 容積率：3.67 綠地率：30.2% 建筑密度：38.8% 安置規(guī)模：居住戶數(shù)為512戶，居住人數(shù)1792人（按3.5人/戶計）（三）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)1、工程概況：本項目場地地質(zhì)條件較好，可選擇淺基礎(chǔ)形式，局部較深處選擇獨立樁基礎(chǔ)，樁基礎(chǔ)參數(shù)根據(jù)xx市規(guī)劃勘測設(shè)計院所提供的地基承載力值選定，樁型、樁長、樁徑有建筑設(shè)計部門計算確定。主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)。抗震設(shè)防具體根據(jù)gb18306-2001中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖以及xx市規(guī)劃勘測設(shè)計院提供的關(guān)于本工程的地質(zhì)勘察報告，按照xx市地震行政主管部門確

22、定的抗震設(shè)防要求按照7度進行抗震設(shè)防。2、設(shè)計依據(jù)：本工程設(shè)計依據(jù)建筑、給排水、電氣等專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料；有關(guān)規(guī)范規(guī)程建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb50009-2001）；混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（gb50010-2002）；建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（gb50007-2001）；建筑抗震設(shè)計規(guī)范（gb50011-2001）；砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（gb50003-2001）；建筑樁基技術(shù)規(guī)范（jgj94-94）；建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（jgj79-91）；設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程（jgj/t13-94）荷載取值a、恒荷載標準值恒荷載標準值均按實計取。樓面裝修及粉刷取1.5kn/m2。b、活荷載標準

23、值商場及商場樓梯3.5kn/m2住宅 2.0kn/m2衛(wèi)生間 2.5kn/m2挑出陽臺及走廊2.5kn/m2上人屋面 2.0kn/m2不上人屋面0.5kn/m2c、風荷載基本風壓值w0=0.40kn/m2d、基本雪壓值s0=0.55kn/m23、結(jié)構(gòu)選型本工程框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。4、基礎(chǔ)設(shè)計本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。為保證基礎(chǔ)設(shè)計的準確合理性，要求建設(shè)方在設(shè)計方進行施工圖設(shè)計之前，提供施工圖設(shè)計階段的工程地質(zhì)勘察報告。5、結(jié)構(gòu)防火本建筑耐火等級為一級，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下：框架柱為鋼筋混凝土柱，保護層厚度為35mm，耐火極限大于3.0h。梁：所有梁均為鋼筋混

24、凝土現(xiàn)澆梁，保護層厚度為25mm，耐火極限為2.0h。樓板保護層厚度為15mm，耐火極限大于1.5h。屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護層厚度為15mm，耐火極限大于1.5h。非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為240、190，耐火極限大于2.0h。以上所選用材料均為不燃燒體，均滿足高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（gb50045-95）的要求。（四）公用輔助工程、給排水編制依據(jù)室外給水設(shè)計規(guī)范gbj13-86（1997年版）；室外排水設(shè)計規(guī)范gbj14-87（1997年版）；建筑給排水設(shè)計規(guī)范gbj15-88（2001年版）；建筑設(shè)計防火規(guī)范gbj16-87（2001年版）；污水綜合排放標準

25、gb8978-1996；建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范gbj140-90。編制范圍本項目室外、室內(nèi)給排水及消防。給水（生活給水及消防用水）a.水源本項目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項目的要求。b.用水量生活給水：住宅按300 l人d計，用水量500噸/天，時變化系數(shù)取2.0，商業(yè)按50 l人d計，用水量30噸/天，時變化系數(shù)取2.0。沖洗道路、場地用水按10l/m2.d計。用水量10噸/天綠化用水按2l/m2.d計。用水量10噸/天未預(yù)見用水量按總用水量的15%計。則生活用水量為630噸/天。消防給水：室外消防用水量30l/s；室內(nèi)消防用水量40l/s，火

26、災(zāi)延續(xù)時間按2小時計。c.生活給水系統(tǒng)根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項目為多層建筑，生活給水靠市政管網(wǎng)直接供水能滿足項目需求。市政供水系統(tǒng)供水保證率為99.9%，月停水小時數(shù)為零。本項目只需從巴陵中路接入管徑為150的給水管就能滿足用水要求，給水管總長度約90米，室外管網(wǎng)成環(huán)狀，公共、生活、消防合一，并按防火規(guī)范要求設(shè)置消防栓。排水室外排水系統(tǒng)采取雨污分流制，雨水直接排入室外明溝，采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng)，污水主要為生活污水，生活污水通過項目地塊的6個排污口排入市政污水管，污水管管徑1米，管網(wǎng)總長度1500米。2、供配電依據(jù)國家有關(guān)電氣設(shè)計相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。項目單位對本工程的有關(guān)要

27、求。用電負荷的確定本項目用電負荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備等。根據(jù)目前的用電水平和國家有關(guān)標準，其用電設(shè)施按商業(yè)營業(yè)用房50w/m2、住宅40w/m2，加上室外照明及設(shè)備用電并考慮同時系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)，估算本項目用電總負荷為1500kw。變配電間本項目供電來自xx市電業(yè)局，所處電網(wǎng)名稱為站地線，其供電能力充足，能夠保證項目建設(shè)及項目建成后所需的用電要求。應(yīng)采用雙回進線電纜埋地引至變電間，本工程擬選取s1110/800kva變壓器兩臺，低壓開關(guān)柜選用抽屜的開關(guān)柜，一般電力電纜選用阻燃型vv22型電力電纜。并做好防水防潮。保安接地與防雷接地本項目低壓側(cè)工作接地采用tn-c-s系統(tǒng)，接地

28、包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻1歐姆。由于本項目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護建筑，工程設(shè)計中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪涌吸裝置。3、弱電通信：本項目位于五里牌路和花板橋路交叉口，為城市的中心地帶，城區(qū)通信主干線貫穿項目地，完全滿足項目的需要。住宅、辦公和公用通信設(shè)施及寬帶網(wǎng)的接入，由當?shù)仉娦挪块T實施解決。（五）住宅設(shè)計1、單元設(shè)計本項目是經(jīng)濟適用房和廉租房，經(jīng)濟適用房3棟按16層設(shè)計，1棟按12層設(shè)計，2棟按9層設(shè)計，經(jīng)濟適用房戶型均為90平方米/戶；廉租房戶

29、型為60平方米/戶。2、單體設(shè)計體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，并注意單體局部和整體效果，采取不同的處理的手法，使單位建筑美觀雅致，在考慮經(jīng)濟適用房特點的同時，注重內(nèi)在質(zhì)量和外在美學。五 節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動安全（一）節(jié)能節(jié)水措施1、節(jié)能節(jié)能設(shè)計依據(jù)公共建筑節(jié)能標準gb50189-2005；綠色建筑評價標準gb/t50378-2006。節(jié)能措施項目建成后，用電范圍主要是照明、商業(yè)辦公設(shè)備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施：供電設(shè)計按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。采取低壓電容器補償，減少無功損耗。在電器設(shè)備的選型及建筑物

30、內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設(shè)備、高效燈具，減少用電負荷。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。加強用電管理，減少能耗。本項目建筑物的設(shè)計中，充分考慮利用自然通風和采光，以減少不必要的電能消耗，同時也有利于居民、商業(yè)營業(yè)人員、賓客和場內(nèi)其他人員的身心健康。2、節(jié)水采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。加強用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。（二） 環(huán)境保護1、依據(jù)污水綜合排放標準gb8978-1996；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準gb3096-93；大氣污染物綜合排放標準gb16297-90；建筑施工場界噪聲限值gb12523-93；地下水環(huán)境質(zhì)量標準gb/t14848-

31、93；地表水環(huán)境質(zhì)量標準gb3838-2002。、污染源與污染物項目建設(shè)地為xx市新路口xx公司院內(nèi)，現(xiàn)狀無大的污染源，適合本項目的建設(shè)。本項目建設(shè)主要污染源與污染物是施工過程中運輸車輛將產(chǎn)生不同程度的粉塵、噪音以及項目運營時產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水、場地沖洗廢水等，擬建項目無工業(yè)污染和化學污染。項目的建設(shè)不會對原有環(huán)境狀況造成影響，在對相關(guān)污染物進行處理后基本沒有污染。、環(huán)保措施粉塵本項目粉塵的形成是在工程建設(shè)期間。按環(huán)保標準和規(guī)定,通過灑水降塵和噴灑抑塵藥劑等措施，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過10毫克，控制粉塵對周圍環(huán)境的污染。噪音建設(shè)期內(nèi)機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過建筑機械設(shè)備選

32、用和避免深夜作業(yè)（一般不超過晚上十點）來進行控制。廢水生活廢水和機房油污水，采取雨污分流和污廢水經(jīng)相應(yīng)處理后實施達標排放。其他廢棄物生活垃圾。區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職人員清掃并送至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)清潔車每天運往垃圾處理場實行垃圾無害化、資源化、減量化的“三化”處理。項目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境，減少噪聲和粉塵污染。（三） 消防1、設(shè)計依據(jù)和原則依據(jù)a.建筑設(shè)計防火規(guī)范gbj16-87（2001年修訂本）b.建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范gb50140-2005原則a.消防必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。b.本項目在同一時間內(nèi)按一處著火點考慮。2、消防措

33、施區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當?shù)叵啦块T的要求布防。平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。設(shè)計時留出消防通道出口。施工時，施工單位要嚴格按照設(shè)計要求施工，不得擅自更改施工圖。項目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進行安全教育。注意火警預(yù)防，將本項目平面布置圖交予xx市消防支隊，圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防支隊到街區(qū)來進行滅火示范。3、消防手段本項

34、目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。4、消防器材本項目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。5、消防外協(xié)消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與xx市消防支隊協(xié)商解決。（四） 安全衛(wèi)生為了嚴防火災(zāi)發(fā)生，除采取消防措施外必須加強消防安全教育。為確保人身安全，各住戶、門店、商場對所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。加強設(shè)備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對環(huán)境的影響。合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。充分利用空坪隙地進行場地綠化，創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適的環(huán)境。按規(guī)定搞

35、好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計。六 項目管理（一）項目實施計劃本項目自2007年6月完成可行性研究及相關(guān)審批后，計劃2007年7完成施工圖設(shè)計、施工前準備（場地平整、招投標、材料采購等）；本工程施工工期計劃為18個月（不含前期工作），即2007年8月1日開工到2009年2月竣工驗收。具體實施計劃詳見表6-1。表6-1 項目實施進度計劃 日期 內(nèi)容07年08年09年678910111212345678910111212可研與審批施工圖設(shè)計施工前準備土建施工配套設(shè)施住戶資格報審竣工驗收（二）機構(gòu)設(shè)置及勞動定員本經(jīng)濟適用房和廉租房項目的建設(shè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，本著精簡、高效的原則設(shè)置職能部門和進行勞動

36、定員。1、機構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理項目經(jīng)理營銷部財務(wù)部工程部2、勞動定員本項目為總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負責制，勞動定員為7人。其中：營銷部2人，協(xié)助項目前期手續(xù)報批和客戶接待及經(jīng)濟適用房戶及廉租房資格材料發(fā)放、收集、報審等。財務(wù)部2人，由公司財務(wù)人員兼任，負責項目工程財務(wù)計劃管理。工程部2人，負責項目前期手續(xù)報批和建設(shè)期工程管理。項目經(jīng)理1人，負責職權(quán)內(nèi)本項目工作。3、物業(yè)管理項目建成竣工驗收并完成定向租售后，其物業(yè)管理工作交由xx公司物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。（三）招投標與合同管理按照公開公平的市場競爭原則，采取招標的方式選擇有資質(zhì)、資信好、有實力、經(jīng)驗豐富的勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位及大宗材料設(shè)備

37、供應(yīng)商等簽訂工程承包合同。嚴格履行合同，并加強合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項目投資和工程實施進度。1、招標范圍本項目勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購均為招標的范圍。2、招標組織形式對項目勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購采取委托招標的組織形式。3、招標方式根據(jù)不同的標的物，按國家有關(guān)規(guī)定要求分別擬采用公開招標方式或邀請招標方式。4、招標公告發(fā)布根據(jù)國家招投標法及湖南省實施中華人民共和國招投標法辦法，擬在省、市級媒體或其它公開刊物上公開招標信息。5、合同管理本項目實施過程中，建設(shè)方應(yīng)根據(jù)中華人民共和國合同法及國際通用的fidic條款同項目參與各方簽定

38、工程承包合同，安排專人從事工程合同管理，嚴格把關(guān)工程質(zhì)量、確保工程實施進度、加強工程投資控制，并注重索賠與反索賠管理 。七 投資估算及資金籌措（一）編制范圍及依據(jù)1、編制范圍本項目的投資估算范圍包括：經(jīng)濟適用房及廉租房的土建工程、安裝工程、公共設(shè)施工程、道路工程、綠化工程等。2、編制依據(jù) 湖南省定額管理站的有關(guān)文件； xx市建設(shè)工程造價管理辦公室編制的工程造價； 有關(guān)建筑安裝指標； 現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格；湖南省其他費用定額； 湖南省建筑工程概算定額； 參考xx市類似工程造價的實際情況。（二）投資估算本項目總投資估算為3500萬元，其中建安工程費用3115萬元，工程建設(shè)其他費用280萬元，不

39、可預(yù)見費用105萬元。各項費用計算如下：建安工程費按建設(shè)項目內(nèi)容，建安工程費指主體工程及輔助工程的建設(shè)費用，其中主體工程指6棟經(jīng)濟適用房及廉租房，輔助工程指小區(qū)道路建設(shè)、小區(qū)內(nèi)水電及環(huán)保設(shè)施、綠化以及圍墻、大門等的建設(shè)；按項目費用構(gòu)成，建安工程費包括主體、及輔助工程的建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費及其他費用。該項費用按照湖南省建筑工程概算定額、現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格、湖南省定額管理站的有關(guān)文件以及參考xx市類似工程造價的實際情況進行估算。工程建設(shè)其他費用根據(jù)湖南省其他費用定額、湖南省定額管理站的有關(guān)文件，結(jié)合本項目工程實際情況以及國家有關(guān)政策，本項目工程建設(shè)其他費用估算如下：土地使用費：

40、本項目地位于xx公司生活區(qū)內(nèi)，其土地歸xx公司所有，無需征地，只需將場地內(nèi)現(xiàn)有的臨時建筑或舊民房拆除，故只考慮拆遷補償費。根據(jù)調(diào)查，本項目需拆遷的房屋為87戶，建設(shè)期內(nèi)安置補償費每戶每月按500元估算，總需安置補償費為：87戶500元18月=783000元。建設(shè)單位管理費：建設(shè)單位管理費按項目總投資的1.56%考慮，共計54.6萬元。勘測、設(shè)計費：根據(jù)勘測、設(shè)計收費費率，本項目勘測設(shè)計費按工程總造價的2.5%計算，共計87.5萬元。工程監(jiān)理費：工程監(jiān)理費按工程總投資的1.5%計算，共計52.5萬元。建筑工程保險費：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項目工程保險費按總投資的0.2%計取，共計7萬元。預(yù)備費：本

41、項目預(yù)備費主要考慮基本預(yù)備費，按工程總投資的3%計算，共計105萬元。本項目總投資估算表如下： 表7-1 投資估算表 單位：萬元序號工程或費用名稱建筑工程費設(shè)備購置費安裝工程費其他費用合計比例（%）1建安工程費用311589.01.1主體工程2382.98211.8210.642.352647.7575.651.1.1h棟（9f）579.6551.522.5810.30644.051.1.2i棟（12f）772.8668.703.4413.73858.731.1.3g棟（16f）1030.4791.604.5818.321144.971.2輔助工程378.4774.767.486.54467.

42、2513.351.2.1小區(qū)道路140.18140.184.011.2.2水電及環(huán)保設(shè)施4.6774.767.486.5493.452.671.2.3小區(qū)綠化163.54163.544.671.2.4圍墻、門頭等配套設(shè)施70.0870.082.02工程建設(shè)其他費用用2808.02.1土地使用費2.1.1拆遷安置補償費78.32.242.2建設(shè)單位管理費54.61.562.3勘測、設(shè)計費87.52.52.4工程監(jiān)理費52.51.52.5建筑工程保險費70.23預(yù)備費1053.0合計3500100.0（三）資金籌措本項目總投資3500萬元，全部由湖南中建地產(chǎn)有限責任公司墊資。八 效益評價（一）項目財務(wù)分析本項目用地面積11600 m2，總建筑面積42030 m2，其中經(jīng)濟適用房面積為33930 m2，廉租房面積為8100 m2，按照經(jīng)濟適用房全部進行定向銷售，謙租房依有關(guān)政策進行出租的方案進行初步財務(wù)分析。經(jīng)濟適用房依地方有關(guān)保本微利的政策規(guī)定，銷售均價按930元/m2,可獲得銷售收入：1、經(jīng)濟適用房收入估算33930