1、房地產市場調研報告關于房地產市場調研報告，是我們特意為大家整理的，希望對大家有所幫助。一、我區房地產市場發展現狀今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長 85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積 489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：1、房產投資保持較高增速我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場 前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為 42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位 突出

2、，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。2、房產銷售勢頭回落明顯今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6

3、月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。3、房產平均價格持續走高雖然今年年初開始， 中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市 場已進入快速上漲的新一輪行情， 由于土地的稀缺性、 百姓改善住房的實際需求支撐以及 “跟 漲不跟跌 ”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在xx 年分別同比上漲 20.5%、 30%和 42%。目前，我區新建商品房均價已達5590 元每平方米，同比上升 20%;存量房均價已達 5000 元每平方米，同比上升 47%。、近期房地產市場調控政策對我區房地產

4、市場發展的影響由于房地產價格持續上漲， 房地產市場投機成份嚴重， 中央將防范房地產風險作為今年 宏觀調控的重點， 市也出臺了多項有關政策， 加強對房地產業的調控。 中央和市的政策主要 通過以下幾方面來調控房市：中央 :—— 土地供應結構調整。建設部等七部委出臺關于做好穩定住房價格工 作的意見，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供 應時間 ;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價 位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量; 嚴控高檔住房用地供應。—— 房貸利率調整。 3 月 16

5、日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策， 規定對房價上漲過快城市或地區， 可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到 30% ，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到 6.12%。—— 房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定 XX 年 6 月 1 日后，個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。——房地產發展目標調整。 XX年市政府工作報告確立了以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的 “三個為

6、主 ”樓市調控原則。—— 房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2 月 18日推出 “網上二手房 ”試運轉， 增強房地產信息的透明度， 并出重拳打擊違規炒作房產的企業。—— 房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。從短期看， 宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響， 從而關系到財政 收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成; 同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重， 房地產市場尤其是二手房市場交易

7、量將有較大程度的萎縮， 我區房 地產業發展將出現一定程度的 “緩剎車 ”效應。但從長期看， 宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素， 達到抑制投機 行為、 規范投資行為、鼓勵居住消費的目的， 有利于我區房地產市場的持續健康發展， 主要 將起到以下幾方面的作用：—— 合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房 地產市場中的投機成分， 顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴 格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。—— 緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構

8、，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。—— 適度平穩房地產價格。考慮到 “兩港一城 ”建設效應初顯、浦東板塊效 應顯現、 基礎設施建設加快帶來的房產升值效應， 我區房地產價格仍將繼續走高， 但期房限 轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價， 使其漲幅趨于穩定。三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展總的來說， 由于我區房地產市場發展基數相對較低， 近期又迎來 “兩港一城 ”開發建設的 歷史性機遇， 從長遠來看， 我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。 近期的房地產調控政 策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固 -

9、提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。1 、加強房地產價格監測工作建立起科學有效的房價監測和預警體系， 加強對房地產市場的調控， 維護房地產市場價 格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易 價格 ;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面 積、空置房面積及空置率， 市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。 一旦發現價格 異常波動，及時提出預警建議。2、加強房地產項目的跟蹤管理工作建立房地產項目的

10、跟蹤聯系網絡， 及時反饋項目的進展情況， 以便發現問題、 協調問題、 解決問題。 確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目， 并按照統一招 標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權， 同時，嚴格對房地產企業有關用地、 立項、規劃、 建設和銷售手續的辦理。 把好房地產項目的市場準入關， 嚴格審查房地產開發企業的資質條 件，對抽逃注冊資本金、 項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為， 要依法嚴 厲打擊。3、有計劃有步驟的規劃房地產開發結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產， 根據軌道交通等基礎設施建設來 編制房地產開發計劃， 合理預留開發空間， 以達到通過城市規劃來引

11、導房地產開發， 帶動經 濟發展的良好效果。 加強對房地產市場的監控， 通過房地產市場的信息透明化， 培育和發揮 房地產行業協會的作用， 引導房地產企業掌握市場狀況， 根據市場運行狀況合理安排開發計 劃。4、合理引導住房主體需求中低收入職工、 新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困 難家庭是社會上的住房主體需求。 為滿足這部分需求， 市政府今年大力推進配套商品房和中 低價商品房兩類住房建設， 同時加大廉租房的建設力度。 我區要以此為契機， 積極引導商品 房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我 區開發建設和城市化進程實際，引導居民對

12、住房的理性消費，推動主體需求的合理化。房地產市場調研報告【二】一、XX房地產市場發展現狀優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx 房地產業的發展的主要特質。從 2000年起至今，XX商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，XX已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地?？傮w而言，XX 房地 產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。xx年以后，隨著大量外埠資本注資 xx,該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房 產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同 商業業態于一體。 房地產開發不再以某類物業為主, 而

13、是深化為產業概念, 地產對城市的影 響力進一步增強。另一方面, 頂級項目拉動了高端消費力量。 長期以來, 武漢的房產高端消費都受到了產 品的極大制約,項目品質的均等性使 xx 的房地產業不能滿足細分市場的要求。這一局面被 打破, xx 濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。 xx 房地產進入了歷年來最火爆的一 年。目前, xx 房地產呈現出住宅、商業并進的格局,物業形態上以高層為主,投資型物業 不斷涌現。 在國家宏觀調控措施的影響之下, 房地產項目的消化速度雖然有所放緩, 但價格 仍然穩步上升。、XX商品住宅發展特征產品特征： xx 中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小

14、高層、連排別墅為主。價格特征： xx 城區商品住宅總體價格水平在6500 元/平方米左右,均價在6500 元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖 ,、二七片及古田區域。供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了 39.54%, XX區域樓盤供求基本平衡。消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。產品定位：中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖 ）。文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。三、xx商品住宅供給和銷售基本分析(1) 商品住宅價格與銷量分析xx 區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去 的時間內，房地

15、產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態， xx 住宅均價達到 5894.43 元 /平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入 xx 年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降， xx 住宅銷 量為 8950 套，與去年同期相比，減少了 51.32%。從上表可以看出， xx 區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的 漲落步調還是相一致的， 而且上漲的幅度十分平穩。 從整個區域市場來看， 高檔樓盤主要集 中在 xx 中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。xx 中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發

16、力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000 套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展， 房地產業會在其中充當越來越重要的角色。同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。(2) xx商品住宅市場供求關系1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給 13299 套，市場總銷量為 8950 套，總體供銷比為 1.49：1。2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少為避免因房屋拆遷量過大而導致

17、被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx 年以來對拆遷規模進行了壓縮。全市舊城改造拆遷面積為 16萬平方米，同比下降 28.94%。同時， 國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大， 也直接導致了購房需求的 減少。據億房網今年 ( 1 -6月份)的網絡調查數據和對 90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一 套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。 由于這種動因并不屬于迫切性需求， 因而受外部環境的影響較大， 成為住房市場中可伸縮性的需求。xx 作為房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。3、購房者對 x

18、x 中心城區的住宅偏好度高億房研究中心的 xx 年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中 于 xx 中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置 業的人群不得不在別的片區尋求替代品。4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000 元/ 平方米如下圖所示： 5000—7000 元 / 平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上， 7000 元 /平方米以上產品的銷量逐步上升。5、今年 1-6 月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120 平方米xx 的戶型供銷比例統計結果顯示， 90 平方米以下戶型供小于銷， 140 平方米

19、以上戶型 供大于銷， 90-140 平方米戶型供銷比較平衡。其中， 90 平方米以下戶型的上市量占到 xx 總 上市量的20.52%, 90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的 40.17%, 90平方米以下戶型的銷量則 占到全市同等戶型銷量的 45.43%。四、xx各區域住宅市場發展概況xx 區目前由 xx 中心區、 xx 片區、二七、 xx 片區和 xx 區四個區域組成,根據其房地產 發展特點,下文將按不同片區對其住宅發展特征進

20、行分析：（一 ）xx 中心區上半年 xx 中心區成交均價為 6875.42 元/平方米,較去年同期上漲2152.88 元/平方米,漲幅為 45.59%。其中商品住宅共成交 3235 套,較去年減少 4630 套,降幅為 58.87%。從上半年 xx 中心區成交價格來看， 1 至 5 月呈遞增趨勢， 5 月達到價格高峰， 為 7286.34 元/平方米， 隨后 6月價格出現小幅回落， 但每平方米價格仍穩定 7200元以上。 相比價格來 說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先 xx 中心區商品房供應量趨于下降，與 去年同期相比，

21、新房供應量減少 3 成之多，制約了購房者消費 ;當然，更重要的原因在于上 半年武漢樓市的整體低迷和觀望。 尤其在中心城區， 房價漲幅過快， 甚至超過中高收入購房 者的支付能力， 樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少 部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了 6 月該片區的價格出現小幅回落。xx 的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、 零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的 140 萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與 再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射 ;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門