1、長灘美墅售樓中心售樓人員管理制度開成地產2005年春目 錄1. 組織結構-32. 崗位職責-33. 銷售現(xiàn)場監(jiān)管制度-51) 銷售現(xiàn)場守則2) 銷售現(xiàn)場監(jiān)管細則3) 獎懲制度4) 考勤制度5) 保潔管理制度 銷售員保潔 保潔員保潔6) 客戶接待制度 客戶接待順序 客戶分配 客戶跟蹤管理制度7) 電腦使用制度8) 保安管理制度9) 樣板房管理制度10) 模型管理制度4. 工資和傭金制度-145. 商品房買賣合同管理制度-141) 商品房買賣合同簽約管理流程2) 商品房買賣合同簽約流程工作指引3) 商品房買賣合同履約管理流程4) 商品房買賣合同履約管理工作指引6. 交款制度-191) 財務部營業(yè)收

2、入交款流程管理細則2) 商品房買賣合同簽約前管理流程3) 售樓部商品房銷售收入交款流程管理工作指引7. 交房制度-221) 開發(fā)公司、物業(yè)公司交房內部工作程序2) 入伙程序8. 整改制度-241) 工程維修管理程序2) 工程維修通知單附表1：銷售人員評核表-26附表2：考勤表-27附表3：電話接聽規(guī)范-28附表4：來電咨詢客戶登記表-30附表5：來訪客戶登記表-31附表6：保潔檢查表-32一、組織結構經 理 主管銷售代表d銷售代表b銷售代表c銷售代表a二、崗位職責銷售代表工作職責：1、按公司銷售流程及工作制度要求進行日常銷售工作。2、執(zhí)行上級主管安排的工作（如：參觀其他樓盤銷售情況、市場調查等

3、）。3、向上級主管匯報銷售存在問題，并提出建議。4、準時通知客人如何辦理按揭手續(xù)及必備文件。5、對客人成交后提出的各種問題作出詳細解答并協(xié)客人解決等售后跟蹤服務。6、對售樓部及示范單位的擺設和清潔進行檢查，整理。7、整理項目資料，確保資料整齊完整。8、接待每天的到訪客戶。9、接聽每天客戶咨詢的來電。10、負責登記每天的客戶資料。11、負責辦理已成交客戶合同的簽定。12、負責向組長匯報每天客戶的情況。13、負責跟進有希望但尚未成交之客戶。14、協(xié)助財務人員做好銷售狀況統(tǒng)計工作和銷售回款催促工作。銷售主管工作職責： 1、協(xié)助銷售人員接待客戶加速成交。2、處理在銷售過程中的突發(fā)事件及客戶投訴。3、收

4、集并整理銷售人員的銷售數(shù)據(jù)上交現(xiàn)場銷售經理。4、負責售樓部、樣板房的設施、裝飾、清潔衛(wèi)生、清點、保養(yǎng)維護工作。5、負責銷售人員的管理、評核工作。6、負責售樓部的工作分工、調度、出勤安排。7、負責定期或不定期對銷售人員日常銷售培訓，努力提高銷售人員的專業(yè)水平。8、負責召集售樓處人員的工作例會和業(yè)務總結，并向銷售部經理匯報。9、協(xié)助銷售經理制定項目各階段的銷售計劃、促銷方案、市場拓展和推廣建議，報總公司審批。10、嚴格按照規(guī)定的銷控計劃、售價、優(yōu)惠措施進行銷售工作，不擅自改變公司已確定的銷售方案。11、及時向公司反饋項目進展情況、競爭對手及項目所在地市場信息，按時填報各類銷售工作統(tǒng)計報表，為公司做

5、好策劃工作提供第一手資料。12、與公司做好溝通工作，及時向公司通報工作進程，跟進公司與銷售工作相關的配合工作。13、完成公司安排的其他工作，工作對銷售經理負責。14、指導和支援銷售代表開展項目推介和銷售洽談工作。銷售經理工作職責：1、是樓盤項目銷售工作的總負責人，負責售樓現(xiàn)場及樣榜示范區(qū)的全面管理，做好銷售工作。2、負責人員的管理、評核、培訓、監(jiān)督。3、負責對項目的銷售工作進行統(tǒng)籌、監(jiān)控。4、負責審核、制定項目的銷售工作方案、銷控方案、推廣方案、促銷方案、定價或調價方案，并報上級批準執(zhí)行。5、負責日常工作例會和員工培訓。6、完成公司安排的其他工作，銷售經理工作對公司（副）總經理負責。7、負責檢

6、查銷售各項營銷策略和計劃的執(zhí)行效果，檢討評估工作得失，并報告（副）總經理。8、市場調查及總結、整理和匯報9、主持周例會，上傳下達，解決銷售實際問題10、與其它部門協(xié)調溝通，如有困難及時向上級匯報協(xié)調11、合同審核三、銷售現(xiàn)場管理制度1. 銷售現(xiàn)場守則(1) 清楚各自工作崗位，恪盡職責。需休假或外出，應事先向現(xiàn)場主管申請報備及交代清楚手頭的有關工作情況及細節(jié)。(2)嚴守公司的業(yè)務機密，各人的銷售資料請妥善保管，不得外傳調動，每天應將資料交銷售主管存檔。(3) 不得私自翻查銷控表及柜面其它資料。(4) 熱情招待客人，倒水及說禮貌用語。(5) 嚴禁在銷售現(xiàn)場喧嘩、打鬧、玩耍。(6) 銷售現(xiàn)場的一切書

7、籍、辦公用品、設施等一律不得外帶及私自挪用，工作用后物品應自覺放回原處。(7) 工作時間禁打私人電話，長途工作電話需先報批登記，后使用。(8) 每人應及時填寫來人來電登記表、已購客戶資料表（銷控），每天交主管存檔。(9) 嚴格遵守公司考勤制度。不遲到、早退、曠工，因工外出或事假、病假等需提前向主管申批，否則按有關規(guī)定處理。(10) 凡公司刊登廣告日、展銷會期間不得請假，特殊情況需向經理申批。(11) 在工作期間需儀容整潔，按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，保持個人形象。2、銷售現(xiàn)場監(jiān)管細則通過銷售現(xiàn)場監(jiān)管細則來完善日常的規(guī)范管理，做到有規(guī)可循，處罰有依。罰則的處分形式：1） 口頭警告（主管級執(zhí)行）2） 白單

8、警告（主管級執(zhí)行）3） 黃單警告 罰50元（經理級執(zhí)行）4） 書面警告 罰100元及行政降級（經理級或以上主管執(zhí)行）5） 瀆職警告 罰200元及停職學習（行政人事部執(zhí)行）6） 除名 扣除所有未出傭金的50%（行政人事部及總經理執(zhí)行）各項處分定義：1）罰款處理： 對違反銷售制度規(guī)定，而無合理解釋者，扣罰相應的款項，在當月工資中體現(xiàn)；2）口頭警告： 因多次犯錯，屢勸無效，或所違紀行為比較嚴重者，釆用口頭警告，并在其檔案上會將是次口頭警告之資料作詳細記錄；3）書面警告：兩次口頭警告或一次口頭警告后員工所犯錯誤仍沒有改善或犯嚴重違紀行為者，則進行書面警告處分，并在其檔案上會將這次書面警告之資料作詳細記

9、錄，書面警告將會以板報形式公布，并交開發(fā)商留底；4）除名處理： 如員工經書面警告后仍沒有改善或犯更嚴重錯誤，或令公司形象、口碑受損，公司可考慮將該員工即時無償解雇，員工被即時解雇者，傭金將根據(jù)所犯事情的嚴重程度被罰沒最低20%，最高100%；5）通告全行：如員工的違紀行為太嚴重，如參與炒房活動從中牟利等，除立即解雇外，還將以書面形式將該員工的違紀行為通告全行；罰沒的傭金將作為各種獎勵如促銷獎勵、月度工作評核獎勵、年終獎勵之用。 各項處分標準： 違犯以下1-16條守則者作口頭警告或白單處理1不按公司規(guī)定準時上下班。2不按公司要求坐、立、行，坐姿、站姿不佳。3不按規(guī)定擺、拿、放銷售資料及辦公設備。

10、4上班不按公司規(guī)定穿著。5男士不戴領帶，不剃胡子，不留長指甲，不修發(fā)型過分夸張。女士不化裝，不修邊幅。 6工作時間打私人電話。 7責任心不強，工作出小差錯，影響銷售工作。8對客人不夠禮貌，一臉晦氣，接待不熱情，對客人的反復提問感到不耐煩并反映在與客戶的洽談中。9當接待完客人后，不收拾現(xiàn)場，銷售文件隨意放置。 10不使用問候語言，不主動問候。 11玩筆或用筆指客人。 12不按公司接待流程及規(guī)定接待客人，情節(jié)較輕者。 13工作時間內吵鬧、玩耍、拉扯、鉤肩搭背、看無關書刊。 14展銷會內吐痰、抽煙、丟果皮雜物。 15上班狀態(tài)不佳、磕睡、工作不積極者。 16不得粗言穢語、聚集閑聊及談與公司無關的話題。

11、 17. 對市調人員不禮貌 違犯以下17-31條守則者作黃單警告處理 18凡受三次口頭警告或白單處理者。 19無故早退或工作時間擅自外出。 20工作時間吃早餐、零食及未經批準中午外餐。 21工作中出現(xiàn)差錯，而造成不良后果。 22在樣板房內坐或挪動擺設。 23不服上級工作安排。 24未經準許擅自補休、調休。 25違犯工作規(guī)程造成影響工作者。 26消極怠工者。 27不能按上級要求按時按質完成工作者。 28工作馬虎，不認真負責，累教不改。 29工作期間與同事發(fā)生爭吵。 30包容、縱容違規(guī)違紀者。 31無故曠工者。32. 制造消極情緒，散布謠言，妖言惑眾。33. 對項目資料不熟悉，一問三不知，且無尋求

12、解決問題的行動34. 對電話態(tài)度不佳或不耐煩，電話通知客戶事情時態(tài)度不佳或事情未交代清楚就掛線（客戶原因除外）35. 下班時間有客人來不招待 違犯以下32-40條守則者作書面警告處理 36凡受兩次黃單處理者。 37搬弄是非，挑撥離間，搞不團結。 38利用職權給親友方便、特殊優(yōu)惠。 39行為不檢點，在公眾場合吸煙或說粗話，在展場、樣板房睡覺。 40被客戶投訴。 41不服管教，頂撞上級領導者。 42故意制造消極情緒，散布謠言，謠言惑眾，造成不良影響。 43違犯公司保密規(guī)定。 44弄虛作假，向客戶亂承諾，導致不良影響（情節(jié)嚴重者最高可作除名處理）。45.私自帶客戶進入項目工地46. 向客人說一些項目

13、尚未落實公布的事47. 隱瞞他人的偷盜行為48. 銷售人員人數(shù)充足時發(fā)生怠慢客人的情況，對客戶視而不見、愛理不理 違犯以下41-52條守則者作除名處理 49凡受兩次書面處理者。 50參與公司項目炒樓活動或私自行為，不論是否從中獲利。 51私人以各種形式向客戶索取利益或要客戶請客送禮。 52由于個人行為而嚴重損害公司利益、形象、信譽。 53擅自在樣板房留宿。 54與客戶、同事發(fā)生爭吵、打架。 55擅自向外人泄漏客戶資料或泄漏公司機密（其中包括公司高層聯(lián)系方式、重要銷售文件）。 56拒絕執(zhí)行公司工作安排，嚴重違犯公司紀律。 57工作嚴重失責，違犯規(guī)程，造成公司嚴重損失。 58私自向客戶收取任何費用

14、、財物，貪污、盜竊、營私舞弊者。 59惡意破壞公司財物。 60違犯國家法律。61.與客戶在工作地點或工作性質的電話中發(fā)生言語沖突，引致不良影響,服務態(tài)度惡劣62.教唆客戶進行項目所不容許或不鼓勵的活動，如隨意讓客戶找關系購房、打折等行為 對現(xiàn)場管理人員（經理級以上）違犯53-57條守則者做瀆職處理 63對違規(guī)行為視而不見。 64違規(guī)已確認，但不作適用罰則處罰。 65給下級投訴偏袒、徇私。 66重大事項，消極情緒，流言蜚語不及時制止和向上級匯報。 67行政人事部對違規(guī)處理3次。3、獎懲制度l 考核獎勵根據(jù)銷售人員每周工作質素評估得分進行獎金鼓勵，評當月優(yōu)秀員工一名，銷售冠軍一名，獎金500元，售

15、樓部辦公室內設立表彰欄，并張榜公布表彰。l 業(yè)績淘汰制度采取綜合考評制度，銷售業(yè)績占總考評70%，月度評核占總考評30%，綜合考評連續(xù)兩個月排名最后者淘汰（作除名處理）4、考勤制度（一）工作時間：上午9：00下午6：00（二）休息日不休息。（三）每人每天就餐時間為60分鐘，就餐時間現(xiàn)場至少留有值班人員2人（由銷控人員根據(jù)接待順序安排）值班時間除值班人員外，全部就餐，就餐完畢后，由順序接待人員替換當日值班人員值班，值班人員方可外出就餐，就餐完畢后，立即返崗。（四）工作時間開始后10分鐘至30分鐘內到班者，按遲到論處，超過30分鐘以上者按曠工論處。提前30分鐘以內下班者，按早退論處，超過30分鐘者

16、按曠工論處。請假未經同意、工作時間因私外出，按曠工論處。（五）工作人員外出辦理公司業(yè)務需經銷售部經理同意，并到主管處辦理登記手續(xù)，否則按曠工論處。（六）遲到或早退每次罰款50元，當月累計超過3次扣全勤獎。（七）曠工每次罰款100元，并扣全勤獎，每月曠工累計三天者，予以開除處理。（八）病假、事假參照公司行政事務管理制度中的相關規(guī)定執(zhí)行。（九）售樓中心銷售人員考勤表應于每月3日前交行政部存檔備案，行政部根據(jù)考勤情況編制員工工資表。5、保潔管理制度（一） 工作時間1、 聯(lián)發(fā)物業(yè)保潔人員： 8：00 8：30為售樓部（含一、二樓）清潔時間；8：30 9：00為示范園林區(qū)保潔時間9：0011：00及14

17、：0017：00為樣板房保潔時間2、 售樓部值日人員： 8：4517：30期間售樓部（含一、二樓）的清潔工作（二） 主管職責1、 檢查時間：每日9：30為經理或主管巡視檢查時間，對售樓部及樣榜房工作進行全面檢查，填寫檢查清單2、 每日9：00前應開啟樣售樓部及板房照明電源總閘（不論天氣狀況如何，每天上班應全部開啟一樓所有燈光照明）3、 模型燈的開啟與關閉(開啟時間：9：0012：30，14：3017：30，17：3020：30)4、 樓書資料的整理及補足5、 音樂碟片的及時更換6、 咖啡機飲料粉的及時添補7、 下班前巡視各樣板房，清點物品并關閉門窗和關閉總閘（三） 售樓員保潔制度1、 要求1)

18、 每日9：30前保潔完畢，工作期間隨時保潔2) 所有保潔用品使用后均放置在一樓更衣室內2、 售樓部一層保潔內容：1) 保持地面清潔干凈，無雜物、煙頭、污漬等2) 保持銷控臺臺面的整潔3) 及時督促其他同事的不規(guī)范行為4) 大廳易拉寶的整齊擺放5) 及時給飲水機添水6) 及時清理桌面和煙灰缸7) 保持辦公室地面、桌面的清潔8) 及時處理垃圾桶內的垃圾，并更換垃圾袋3、 售樓部二層保潔內容： 1) 陽臺的欄桿、地面，桌椅的清潔及整齊擺放2) 垃圾桶的清潔及更換垃圾袋3) 根據(jù)天氣狀況及時開啟燈源及關閉4) 吧臺的清潔，物品擺放5) 各談判桌的桌面、煙灰缸、裝飾花的清潔及整齊擺放6) 咖啡機的開啟、

19、調試、清洗及關閉（四） 保潔員保潔制度1、 要求1) 售樓部的保潔在每日9：00前保潔完畢2) 樣榜房的保潔在9：0011：00及14：0017：00隨時保潔3) 下班前應配合主管清點物品4) 所有保潔用品使用后均放置在樣板房一樓貯藏室內，不得隨意放置2、 售樓部一層保潔內容：1) 地面清潔2) 衛(wèi)生間鏡臺、地面、垃圾的清理及衛(wèi)生紙的補充3) 各玻璃門窗的清潔4) 辦公室地面、桌面的清潔5) 處理完垃圾桶內的垃圾，并更換垃圾袋3、 售樓部二層保潔內容：1) 通至二層的樓梯地面及扶手的清潔2) 地面木夾板的清潔及夾板縫隙內的吸塵處理3) 垃圾桶的清潔及更換垃圾袋4) 各玻璃門窗的清潔4、 樣板區(qū)

20、示范區(qū)園林保潔內容1) 通至各樣板房的地面木棧道、花崗石，各戶樣板房外圍木格柵的清潔，及各木甲板縫隙間的清潔。2) 花盆、各種指示牌的擺放整齊，花園、植物叢及植草磚的清潔和維護，保證其無樹葉、垃圾、煙蒂、泥印等3) 定期給花園、綠地及盆花澆水5、 樣板房保潔內容1) 入戶鞋套及時補充及廢鞋套的及時清理，鞋套的補充應提前2-3天向售樓部經理或主管反應2) 各樓層地面、陽臺地面、前后院木格柵、露臺木格柵及木格柵縫隙間的清潔3) 維持樣板房內家俱、玻璃器皿、飾品、壁畫、燈具的整潔和原樣擺放（保潔后應及時歸位）4) 每日應在9：30前清潔地面一次5) 工作期間應及時對地面、家具、器皿用抹布進行清潔6)

21、 工作期間應關閉入戶門及門窗7) 如有損壞或丟失應及時向售樓部經理匯報，否則承擔賠償責任（五） 其它職責詳見各項管理制度6、客戶接待制度（一）客戶接待順序每天編排客戶接待順序表，銷售人員按接待順序表循環(huán)，依次站立門側面（每班15分鐘）接待客戶。其中任何人因公事私事影響排序，包括接待熟客、處理已落訂客戶相關手續(xù)、接聽客戶電話等，均自動喪失排序資格，處理完相關事務之后再重新排序。1、熟客指成交或未成交，已來訪過的客戶。如果接待的是已成交客戶，接待完畢可優(yōu)先排回原先排位或第一位（已輪過自已時）。2、全體銷售人員應自覺禮貌相讓。如果因為自已沒有看到客戶而給同事接去時，應自覺輪后一位。3、接待客戶時不能

22、推讓（以貌取人，不上前接待），不能直乎其名說到你接待啦，給客戶聽到會認為我司人員不禮貌。4、每天客戶接待順序按銷售人員到場的先后安排，售樓主管每天編排售樓員接待客戶順序表，a、b、c、d以此類推，售樓員按編排順序輪流接待客戶。5、a位不得無故離開，除非有特殊情況，但必須及時通知b位，由b位補位，a位不得空位，否則追究a位責任。6、售樓員接待完客戶，完成應做工作后自覺將洽談區(qū)地面及飲水機處整理干凈，按排位迅速歸位。7、已購房的老客戶來看房，由簽約人員接待，如該人員不在現(xiàn)場或正接待其他客戶，則由排位順序在末位的售樓員接待。8、只要客戶詢問到有關售樓情況，算接待客戶一次，如客戶只是詢問一些與售樓無關

23、的事，不算接待客戶一次，但必須向b位說明情況。9、如出現(xiàn)無人接待客戶情況，或工作態(tài)度不端正者，追究相關人員責任。（詳見獎懲制度）（二）客戶分配1、售樓處客戶認定依照“初始登記”的原則，由銷售人員在按順序接待新到客戶之后，于客戶登記表上做好記錄，是為“初始登記”，原則上作為判定客戶歸屬的基本依據(jù)。銷售人員做好客戶登記之余，應盡可能詳細地在自己的客戶資料簿上記載客戶相關資料和基本要求，方便跟進服務。2、銷售人員接待客戶，首先應通達得體的詢問了解客戶是否首次來訪，如果確定有其他銷售人員進行過初始接待，應交由首次接待客戶的銷售人員繼續(xù)服務，自己重新歸位，等待下一批客戶。假若原接待銷售人員不在現(xiàn)場或正忙

24、于接待其他客戶，當值銷售人員應主動繼續(xù)服務，盡協(xié)作義務。3、首次看樓客戶進門后即要求或指定某個銷售人員接待，被指定銷售人員優(yōu)先出列接待，該客戶為其當然“初始客戶”，是為“指定接待”原則是唯一不受排序限制的情況。如銷售人員雖聲稱認識首次來的客戶（自已叫不出姓名），同時客戶并不聲明指定接待（作出不認識該銷售人員的舉動），則依照按照順序，該銷售人員無優(yōu)先資格。4、如“初始客戶”最后成交的銷售人員，如果不是該名客戶的首次接待人員，視為“合作成交”（并電話通知其銷售人員），簽署認購書時應簽署首次接待銷售人員的名字或寫某某代簽。5、如兩個銷售人員分別前后不同時期接待客戶的各個家庭成員，兩人商議共同跟進，視

25、為“合作成交”，公司會跟據(jù)認購書，查實后傭金及銷售業(yè)績平均分配。6、每份認購書上所寫經辦人名額原則上不可超過2名，凡對傭金分配產生異議時，首先由當事人自行協(xié)商解決。若問題仍然存在，再由現(xiàn)場銷售部經理裁決。7、出現(xiàn)兩個銷售人員以上接待過的客戶如果成交，則以最后一名達至成交的銷售人員簽訂認購書。（三）客戶跟蹤管理制度1、繼續(xù)每天登記來訪的新舊客戶，以來訪客戶登記表（銷售部存）為管理文檔，定時分析統(tǒng)計客戶情況；2、設立客戶跟進簿（銷售人員存），規(guī)定銷售人員跟進客戶的時間；3、定時檢查客戶跟進簿，確保每組客戶都得到跟蹤；4、客戶成交住宅，業(yè)績歸屬與客戶跟進簿掛鉤，客戶如找到其他的銷售人員成交，而原銷售

26、人員沒有跟蹤該客戶的，業(yè)績歸屬于最終成交的銷售人員；5、銷售人員每月評核成績與客戶跟進簿掛鉤，沒有做好客戶跟進工作的銷售人員將不能進入前三名；6、如有客戶投訴其銷售人員沒有跟進他，以致引起嚴重后果（如：沒有通知客戶來選房、新的重要信息沒有傳達給客戶），視情節(jié)嚴重給予最高立即解雇處分； 7、電腦使用管理制度（一）使用原則1、 合理使用，節(jié)能為本；2、 公物公用，不擅作私娛；3、 遵守相關法律、法規(guī)及公共道德。（二）現(xiàn)場電腦用途1、錄入、添加客戶資料，便于更好的掌握客戶需求，提供相應服務，完成銷售；2、查詢樓市相關信息，便于掌握樓市動態(tài)；3、處理現(xiàn)場文件，完成與公司之間的部分文件傳輸。（三）現(xiàn)場使

27、用管理制度1、不得將外來的光盤或軟盤帶到公司電腦中使用，也不得將公司的軟盤擅自帶出公司，特殊需要時，要經過現(xiàn)場主管同意；2、任何人不得擅自安裝與工作無關的軟件；3、現(xiàn)場電腦應注意經常殺毒，清理不必要的文件，保證硬盤的容量與運行速度；4、 員工應確保電子文件在公司電腦中的安全性，不得擅自在網絡中拷貝別人的文件， 或破解別人的密碼；5、 任何人不得在電腦或網絡中散發(fā)計算機病毒，或對計算機的硬盤或軟件系統(tǒng)進行設置；6、 不要隨意打開陌生人的郵件，遇此類文件必須將其刪除；7、 如需上網查詢必須是與工作相關，且一旦完成查詢，及時斷開連接；8、 不允許在網絡中下載與工作無關的文件及游戲；9、 銷售現(xiàn)場一切

28、以接待為主，客流量大時，應暫停電腦使用，先接待客戶；10、要防止大頭針、回形針等金屬物掉到打印機內部，要經常保持打印機的清潔；11、上網需作登記，內容依此是：上網時間，上網原因，下網時間；12、使用中同時遵循公司的相關規(guī)定。8、保安管理制度（一） 安保人員作息時間：1) 白天售樓部上班：8：0011：30，13：0017：302) 晚上售樓部值班：17：30至次日9：00（二） 安保人員職責：1) 保持良好個人形象，準時出勤，認真做好崗位交接班，確保工作場所秩序井然2) 維持售樓現(xiàn)場的的安全防范工作，注意避免售樓部內外財產丟失，有發(fā)現(xiàn)丟失的應及時向售樓部經理匯報3) 售樓部大門門崗輪崗站迎1小

29、時，1小時后輪崗巡邏，巡查樣板示范區(qū)，站位在樣板區(qū)木棧道端頭4) 應注意保持標準站姿和良好形象，不得在客戶邊聽客戶交談，或在控臺與銷售人員交談影響銷售工作；5) 不得在接待桌椅上坐、臥，上班期間不得閑聊或做與工作無關的事6) 門崗要求對所有來訪客人敬禮，熱情、禮貌、微笑對待每一位客戶，不得與客人發(fā)生爭執(zhí)，遇不文明的客戶更應注意文明用語7) 保持良好的與現(xiàn)場營銷人員的溝通合作的心態(tài)，積極主動地為客戶、營銷人員提供力所能及的服務8) 詳細如實記載工作中遇到、處理的各種情況，遇到疑難問題及時請示售樓部經理或主管9) 在銷售現(xiàn)場及樣板示范區(qū)未經許可不得拍照，應及時制止客人行為10) 不得飲用售樓部二樓

30、咖啡等飲料或未經許可使用公司公共用品11) 根據(jù)天氣狀況對露臺遮陽傘的適時擺放12) 積極完成公司領導交辦的其它臨時性工作，不借故推萎13) 其它職責詳見各項管理制度9、樣板房管理制度（一） 保潔詳見保潔管理制度（二） 保安詳見保安管理制度（三） 開放時間：9：0017：00為對外開放時間， 17：00之后至次日9：00樣板房不對外開放（四） 物品清點：17：0017：30清點物品，關門前應檢查樣板房內窗、門是否關閉（五） 電源管理：保安每天9：00前打開樣板房及所有燈光照明，由保潔人員進行樣板房保潔，17：30關門、關閉燈光照明總閘；對售樓部夜間燈光進行管理、控制，保持售樓部外部環(huán)境、形象（

31、六） 鑰匙交接：每日17：30至次日9：00鑰匙由保安保管，在9：0017：30保安將鑰匙交售樓部經理或主管保管（七） 其它職責詳見各項管理制度10、模型管理（一） 玻璃框的日常保潔由銷售人員進行，不能有污漬、手印等（二） 底座（含木框）由銷售人員隨時保潔（三） 模型燈的開啟與關閉(開啟時間：9：0012：30，14：3017：30，17：3020：30)（四） 模型表面每月吸塵一次，有污漬時應進行清潔（五） 建筑的欄桿等部件脫膠、脫落，草皮的卷曲，燈不亮均應及時報修四、工資和傭金制度1、工資和傭金l 基本工資：銷售代表每月底薪為1100元/月，交通：公司安排，午餐：公司安排。l 銷售傭金實行

32、傭金制 銷售經理0.6；主管0.3（銷售經理及主管不直接參與銷售，傭金按項目總銷售額進行提取） 基本傭金1.5，當月業(yè)績達到兩百萬元1.8，達到三百五十萬元2（銷售人員按個人業(yè)績進行提取）l 發(fā)放時間：銷售人員每月所得傭金之80%在該單位業(yè)主簽訂以及銀行貸款發(fā)放后一個月發(fā)放（一次性付款則需收到95%房款后）。余下之20%將于當年末統(tǒng)一發(fā)放。五、商品房買賣合同管理制度（一）商品房買賣合同簽約管理流程程 序 任 務 負責部門洽 談銷售員推介洽談銷 售 部通知繳納定金填寫定金繳款通知書銷 售 部客戶將定金存入公司或公司指定帳戶審核定金繳納，開具定金收據(jù)財 務 部簽定購房預定單銷售員與客戶簽定購房預定

33、單填寫首付款繳款通知書通知首付款繳納客戶將首付款存入公司或公司指定帳戶審核首付款，開具首付款收據(jù)銷 售 部銷 售 部財 務 部填寫合同銷售員填寫商品房買賣合同并要求客戶簽字銷 售 部合同審查公司相關部門審查合同合同審定公司領導審定合同銷 售 部財 務 部行 政 部公 司 領 導（二）商品房買賣合同簽約流程工作指引1、 銷售員應根據(jù)客戶要求，耐心、仔細向客戶介紹、推薦戶型及公司規(guī)定的標價、折讓成數(shù)。2、 銷售員根據(jù)購房預定單、商品房買賣合同中相關條款要求填寫繳款通知書，繳款通知書須填明公司帳號或公司指定帳號、客戶姓名、所購單元號、應交金額（分別注明款項內容：定金、首期款或一次性購房款）、合同金額

34、。3、 銷售員填寫的繳款通知書須由售樓部主管、售樓部經理審核簽字后方可交給客戶。4、 銷售員須確認收到客戶銀行繳款憑證后方可填寫購房預定單及商品房買賣合同。5、 銷售員填寫購房預定單時應嚴格按公司規(guī)定的定金標準、價格表中相應戶型的標價、折讓成數(shù)填寫定金金額、首付款金額及購房金額。6、 銷售員填寫的購房預定單須經售樓部主管、售樓部經理審核簽字后方可交給客戶簽字。7、 銷售員填寫商品房買賣合同時應嚴格按公司規(guī)定的合同范本、定金標準、價格表中相應戶型的標價、折讓成數(shù)填寫合同內容、定金金額、首付款金額及購房金額。各條款售樓部應控制原則上不能變更，如客戶提出強烈的修改意見，售樓部應以書面形式及時向公司申

35、報，經公司審定后方可交給客戶簽字。8、 客戶簽定購房預定單、繳納定金后，銷售員應提醒客戶首付款繳款時間及商品房買賣合同簽定時間。9、 銷售員填寫的商品房買賣合同經售樓部主管、售樓部經理審核簽字后方可交由客戶簽字，簽字后的合同交由售樓部經理統(tǒng)一報公司審查審定，銷售員同時填寫客戶按揭借款合同和收齊客戶按揭所需資料。10、 售樓部應于客戶簽字后的第二日將商品房買賣合同送公司行政部進入合同審查審定程序，審查審定程序原則上按合同備案制進行，即對照合同范本無任何條款增刪或變更的，行政部審查后直接交由財務部進行合同金額及付款方式審查，然后報公司領導審定；如對照合同范本有存在條款增刪或變更的，行政部應先報公司

36、總經理或分管副總經理審批后再交財務部審查合同金額及付款方式。11、 公司審定后由行政部蓋章移交客服部辦理合同鑒證手續(xù)。12、 合同鑒證完畢后，房地產登記交易中心存留一份，返還客戶一份（按揭客戶存銀行一份），公司行政部存檔一份。（三）商品房買賣合同履約管理流程銷售員簽定銷售合同并上報審查合同簽約、審查銷售部、行政部、財務部銷售員、報備員填寫銷售合同登記、跟蹤表銷售合同登記表銷售合同鑒證客服部銷售合同送交易所辦理銷售合同備案登記通知客戶提交按揭材料通知客戶交款客服部財務部催促客戶交款客戶未按合同約定時間交款，報備員電話催促，銷售員協(xié)助客服部催促客戶提交按揭材料客戶未按合同約定時間提交按揭材料，報備

37、員電話催促，銷售員協(xié)助發(fā)送客戶違約通知書客戶交款客戶提交按揭材料按揭合同審批放款收受客戶按揭材料按揭材料送銀行、交易所審批客服部客服部客服部財務部客服部財務部客服部行政部銷售部財務部財務部報備員通知客戶按合同約定時間提交按揭材料，銷售員協(xié)助報備員提前3天通知客戶按合同約定時間交款，銷售員協(xié)助客戶超合同約定時間7天未交款或未提交按揭材料，發(fā)送客戶違約通知書收受客戶交款按揭材料送銀行、交易所審批繼續(xù)催促客戶交款或提交按揭材料客服部財務部客服部繼續(xù)電話催促客戶，銷售部協(xié)助催交月供款發(fā)送月供款交納通知書客服部財務部客服部行政部財務部客戶有欠繳月供款現(xiàn)象，報備員及時電話通知應繳客戶對拖欠月供款客戶，發(fā)送

38、月供款交納通知書任務 程序 負責部門 （四）商品房買賣合同履約管理工作指引一、 目的：為使商品房買賣合同執(zhí)行到位，確保銷售款及時回籠，有效保障公司的合法權益，特擬定本辦法。二、 適用范圍：適用于本公司銷售部門所有商品房買賣簽約后，對客戶履約情況的監(jiān)控管理。三、 合同履約規(guī)定：1、 客服部負責商品房買賣合同簽定后的履約管理，銷售部負責將有效的客戶聯(lián)系電話及聯(lián)系地址移交客服部并協(xié)助客服部與客戶的聯(lián)系，財務部負責監(jiān)督合同履行過程。2、 商品房買賣合同蓋章生效后，行政部應及時將合同及客戶資料移送客服部，同時銷售部與財務部相關人員根據(jù)合同內容登記合同登記表，客服部報備員收到合同后應及時填寫客戶履約跟蹤表

39、。3、 客服部報備員填寫完客戶履約跟蹤表后，負責辦理合同的備案登記工作，并將合同報備進度登記在客戶履約跟蹤表上。4、 客服部報備員在辦理合同備案登記同時，電話通知客戶提交按揭材料。銷售部根據(jù)合同登記表客戶相關情況協(xié)助催促客戶提交按揭材料，按揭材料不齊備的客戶原則上不予辦理合同備案登記。5、 客服部報備員在合同約定付款期前三天電話聯(lián)系客戶按時交款，并告知逾期違約責任。銷售部根據(jù)合同登記表客戶相關情況協(xié)助催款。6、 合同約定交款或提交按揭材料期限當日，財務部根據(jù)合同登記表客戶相關情況，以工作聯(lián)系單形式通知客服部及銷售部。客服部負責催促客戶交款或提交按揭材料，銷售部協(xié)助，財務部監(jiān)督。7、 客戶超合同

40、約定時間7天未交款或未提交按揭材料，次日由財務部以工作聯(lián)系單形式通知客服部，客服部負責填寫客戶違約通知書交行政部經公司審批后郵出。8、 客戶違約通知書發(fā)出后，客服部繼續(xù)電話催促客戶，銷售協(xié)助，財務部監(jiān)督。9、 客戶違約通知書發(fā)出一個月后客戶仍未交納首付款或未提交按揭材料，財務部以工作聯(lián)系單形式通知客服部，客服部提出客戶違約律師函申請，經公司審批后由公司法律顧問向違約客戶發(fā)律師函，必要時提起訴訟。10、客戶交納首付款及提交按揭材料后，客服部報備員對銀行按揭借款合同及相關資料進行審核，再送報銀行，跟蹤貸款抵押流程及到款情況，并將上述各環(huán)節(jié)完成情況登記在客戶履約跟蹤表上。11、客戶貸款到戶后，財務部

41、負責監(jiān)督客戶月供繳納情況，若發(fā)現(xiàn)客戶有欠繳月供款現(xiàn)象，即以工作聯(lián)系單形式通知客服部，客服部報備人員根據(jù)財務部提供的月供款欠繳名單，及時以電話通知欠繳月供客戶。12、對連續(xù)拖欠月供款兩個月以上（含兩個月）客戶，財務部以工作聯(lián)系單形式通知客服部，客服部負責填寫月供款催交通知書交行政部經公司審批后郵出。六、交款制度（一）財務部營業(yè)收入交款流程管理細則一、 銷售房款收入由財務部指派收銀員在售樓部現(xiàn)場收取。二、 收銀員在售樓部現(xiàn)場原則上只收取預定金、誠意金。收取首期款及一次性購房款需征得公司財務同意。三、 收銀員接到銷售部門簽發(fā)的購房預定單或購房意向單及繳款通知書后，應認真核對商品房買賣合同購房預定單或

42、購房意向單中有關條款與繳款通知書所列事項、金額是否相符合。并在繳款通知書上簽名退還一聯(lián)給銷售部門。四、 收銀員應及時收妥現(xiàn)金或銀行解款進帳單（對于銀行進帳單要特別注意認真核對收款單位名稱、帳號、開戶銀行是否與本公司相符；繳款人與購房合同產權人相同）。客戶要求以刷卡形式付款的，應及時提供服務，pos機刷卡單上應由購房業(yè)主簽名。五、 收銀員收完款后，應根據(jù)客戶實際交納金額，認真、準確、快速填寫收款憑證。收款憑證應詳細注明購置商品房業(yè)主姓名、所購樓層、單元及實收金額。并加蓋收款人私章。六、 收款憑證為一式四聯(lián)單，其中一聯(lián)存根，由收銀員保存；一聯(lián)客戶收據(jù)；一聯(lián)交銷售部隨同銷售部銷售日報表上交財務部；一

43、聯(lián)隨收銀員營業(yè)日報表上交財務部。七、 收款憑證應連號使用，如有作廢應說明原因，并加蓋“作廢”印戳，連同存根送交財務，并在收入日報表中附注說明。八、 財務部指派專人管理銷售收入收訖章，收款憑證加蓋銷售收入收訖章后方生效。銷售收入收訖章管理人在收款憑證上加蓋銷售收入收訖章時，應與客戶復核金額與收款憑證中所注金額是否相符。九、 收銀員對于當日收到的現(xiàn)金收入應進行清點，填寫繳款單，及時存入公司指定帳戶。周一至周五由協(xié)議收款銀行派押運車上門收款。周六及周日由銷售部保安員陪同收銀員和公司出納，由公司財務部派車到儲蓄所存款。對于臨下班前收取的現(xiàn)金或售樓部現(xiàn)場收到超過10萬元的現(xiàn)金，收銀員應及時通知公司財務部

44、派車取回公司總部。十、 每天業(yè)務終了，收銀員應根據(jù)當天收入情況，認真編制營業(yè)日報表。逐筆填寫繳款人姓名、房號、所繳金額（需注明繳款方式），及合計金額。于當天下午下班前上報財務部。十一、 每天業(yè)務終了，財務部會計核對銷售部上報的銷售日報表和收銀員上報的營業(yè)日報表并進行銷售情況匯總。十二、 財務部出納于次日向銀行查詢前日已收款項的到帳情況。（二）商品房買賣合同簽約前交款管理流程 程 序 任 務 負責部門通知繳納定金簽發(fā)定金繳款通知書銷 售 部客戶將定金存入公司或公司指定帳戶審核定金繳納，開具定金收據(jù)財 務 部銷 售 部財 務 部通知首付款繳納簽定購房預定單、簽發(fā)首付款繳款通知書客戶將首付款存入公司或公司指定帳戶審核首付款，開具首付款收據(jù)（三）售樓部商品房銷售收入交款流程管理工作指引1、 銷售員向客戶提交公司帳號或公司指定帳號，要求客戶到銀行采用刷卡、存折轉帳、現(xiàn)金存款等方式將定金及購房款存入公司帳號或公司指定帳號。2、 銷售員根據(jù)購房預定單、商品房買賣合同中相關條款要求填寫繳款通知書，繳款通知書須填明公司帳號或公司指定帳號、客戶姓名、所購單元號、應交金額（分別注明款項內容：定金、首