1、對買賣合同擔保有效“打架”的最高法公報案例一一以買賣合同擔保借貸合同的效力分析XX年第12期的最高公報登載了 “朱俊芳與Lh西嘉和泰房地產 開發有限公司商品房買賣合同”，有分析認為，該案通過“以房抵 債”協議的特殊約定，規避物權法對“流押”的禁止，得到了最高法的認 可。但是，針對幾乎完全相同的案情和法律尖系，最高法機 尖刊人民司 法XX年第16期引用的“廣西嘉美房地產開發有限責 任公司與楊偉鵬商 品房買賣合同”卻做出了截然相反的結論。一、案情簡介與裁判摘要1、有效：最高法公報（XX ）民提字第344號判決（以下稱“判決 一”）XX年1月25 S 朱俊芳與嘉和泰公司簽訂14份商品房買賣合同，約定

2、朱俊芳向嘉和泰公司購買1 4套目標商鋪，并于同日辦理了銷 售備案登記手續，嘉和泰公司出具了相應銷售不動產發票。xx年1月26日，雙方簽訂借款協議，約定嘉和泰公司向朱 俊芳借 款1100萬元。嘉和泰公司自愿將其開發的目標商鋪抵押給朱 俊芳，抵押的 方式為“和朱俊芳簽訂商品房買賣合同，并辦理備案手續，開具發票”，“如到期償還借款，則將抵押手續（合同、發票、收據）退回，到期不能償還，將以該抵押物抵頂借款，雙方互不支付對方任何款項。”該借款到期后未能償還，朱俊芳訴至法院，請求確認商品房買賣合同有效，判令嘉和泰公司履行該商品房買賣合同。一二審 法院均認為“借款協議”約定將到期不還的借款作為給付的房款，實

3、際上是為已簽訂并 正在履行的商品房買賣合同附加了解除條件，該合同意思表示真實，應 受保護，支持原告的訴請。抗訴機矢與原再審法院認為，雙方形成的是民間 借貸法律矢系，商品房買賣合同是借款合同的抵押擔保內容，合同中“到期 不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不再支付對方任何款項”的約定違 反法律強制性規定，應屬無效。最高法認為：當事人實際上是先后設立商品房買賣和民間借貸兩個法律 矢系，兩份協議屬并立又有聯系，即以簽訂商品房買賣合同的方式為之后 的借款協議所借款項提供擔保，同時，借款協議為商品房買賣合同履行附設 了解除條件，即借款到期借款人不能償還借款的，履行商品房買賣合同。但是，兩份協議沒有約定，

4、借款到期不能償還，朱俊 芳直接通過前述的約定取得“抵押物”所有權，而必須通過履行 商品房買賣 合同實現；而通過簽訂商品房買賣合同的方式提供擔保并為商品房買賣合同 設定解除條件，并不違反法律、法規的強制性規定。故兩份合同均應有效。2、無效：（xx ）民提字第135號判決（以下稱判決二）XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，涉及53 間商品房，并約定了過戶、違約責任等問題。次日，雙方于房屋登記部門對 合同辦理了備案登記。楊偉鵬向嘉美公司支付340萬元并收取61萬利 息。后楊偉鵬訴請確認該合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辯 稱雙方當事人之間不存在商品房買賣合同尖系，而是民間

5、借貸尖系，商品房 買賣合同只是民間借貸中的擔保環節。一二審法院均支持了原告訴請。最高法再審認為：結合雙方簽訂該合同的具體情況、楊偉鵬未能提供銷 售不動產*原件、明支付款項性質等事實，應認定雙方的真實意思表 示是借款法律尖系。雙方簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為為非典 型擔保方式。既然屬于擔保，就應適用物權法有尖禁止流押的原則，也就 是說在債權人實現擔保債權時，對設定的擔保財產，應當以拍賣或者變賣的 方式受償。最終最高法駁回了楊偉鵬要求交付的訴訟請求。二、爭議的實質與搖擺的司法觀點首先，兩份結論相反的判決的爭議實質在于：物權法第186條:“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人

6、不履行到期債務 時抵押財產歸債權人所有。”即所謂的“禁止流押（質）”和生活經驗里的“作死”。實踐中，一般處于優勢地位的抵（質）押權人，為了避免物權法 對流押的禁止性規定，會采取某些變通的做法。兩份判決里通過另一份買賣 合同擔保借款合同，其與標準意義的“流押（質）”的區別在于：債權人 并非約定債務到期不能償還時直接發生物權變動行為（取得所有權），而是約定 債務不能償還時發生其他的原因行為（如本案的商品房買賣合同），其他的 原因行為不是取得物權的直接原因。用通俗的話解釋，錢如果還不上，不是 直接拿走你的房子，而是要履行一份新合同，雖然這份新合同可以讓我拿走 你的房子。其次，訂立商品房買賣合同以擔保

7、借款合同的方式在房地產開發融資中 并不少見，學者如楊立新教授稱之為“后讓與擔保”。判決一尖注債務未能 履行時，債權人并不能直接獲得物的所有權，只是依據合同取得債權，物 權效力的發生與否依賴于合同履行情況，故不屬于流押（質）條款，并獨辟 蹊徑地從附解除條件的合同角度予以解釋；判決二強調“禁止流押（質）” 是物權法的原則性規定，對非典型擔保亦應適用，該做法變相實現了流押， 自應認定為無效作為統一裁判尺度標桿的最高法，“神仙”打架，自然令司法實務工作 者“小鬼遭殃”。雖然判決一為最高法公報案例，但判決二亦為人民司 法、民事審判與指導等權威刊物刊載，且做出時間晚于判決一（XX 年做出），合議庭成員包括

8、最高法民一庭庭長張勇健法官與民一庭審判長韓 玫法官，亦具有相當權威性。兩份具參考價 值的判決相互矛盾，應如何把 握其中的裁判規則？三、以房屋買賣合同擔保借貸合同應無效1 、非典型擔保的擔保物。兩份判決的交易模式在實踐中沒有統一的稱呼，但兩份判決都承認商品 房買賣合同實際上是借款協議的擔保（“雙方當事人實際是用之前簽訂的商 品房買賣合同為之后簽訂的借款協議提供擔保”，見判決一）。首先，以另一份合同為債權提供擔保，無疑不屬于“成文法有明確規 定、法律適用清晰、擔保效力易于確定、擔保權利義務穩定”的典型擔保方 式。厘清這種非典型擔保的擔保物和擔保作用如何實現，是必須的。其次，回顧最高法判決一，其之所

9、以認定商品房買賣合同不是“流押（質）協議”，潛藏的法理實際上是將擔保的標的物視為合同債權一一因為擔保物是債權，債務到期并不直接變動物權，而是獲得對債務人的合同債權，這種非典型擔保并非以物權為擔保物的“物保”，自然不需考慮流押禁然而，從實質上看，對借貸合同發生擔保作用的是商品房買賣合同的標 的物，而不是該合同的債權。楊立新教授將這種所謂的“后讓與擔保”發生 擔保作用的鏈條概括為“行使買賣合同債權一一交付買賣標的物即房屋一一 房屋價值抵償債務一一消滅借貸債務”（判決一中“將以該抵押物抵頂借款，雙方互不支付對方任何款項”反映了這一 點），可見實質上商品房買賣合同發生擔保作用的不是債權，而是 債權即買

10、 賣合同的標的物房屋。被擔保的標的是貸款人的借款債權，而貸款人基于買賣合同又對 借款人享有債權，不可能存在貸款人用自己的一個債權擔保篇一：合同條款-保證條款第十條安全保證承攬人保證在合同規定期限內將貨物安全運抵指定地點。對承運的貨物 要負責安全，保證貨物無短缺、無損壞、無人為變質。在裝卸、運輸途中一 旦出現貨物丟失、短少、變質、損壞 等情況，原則上按到達地的市場價格進 行賠償。另有約定的，按約定限額賠償。但如果貨物 的缺失和損壞是由不可抗力、貨物自身屬性決定的合理損耗或是委托人過錯造成，則承攬人不承擔 賠償責任。十二聲明及保證（一）保管人:1保管人有權簽署并有能力履行本合同。2保管人簽署和履行

11、本合同所需的一切手續均已辦妥并合法有效。3在簽署本合同時，任何法院仲裁機構行政機尖或監管機構均未作出 任何足以對保管人履行本合同產生重大不利影響的判決裁定裁決或具體行政 行為。4保管人為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署 人是保管人的法定代 表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法 律約束力。（二）存貨人:1存貨人有權簽署并有能力履行本合同。2 存貨人簽署和履行本合同所需的一切手續均已辦妥并合法有效。3 在簽署本合同時，任何法院仲裁機構行政機尖或監管機構均未作出 任何足以對存貨人履行本合同產生重大不利影響的判決裁定裁決或具體行政 行為。4 存貨人為簽署本合同所需的內部授

12、權程序均已完成，本合同的簽署 人是存貨人的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法 律約束力。三、保修期：上述產品的保修期為月；更換時間為交貨后月；故障響應時間為小時內；故障排除時間為小時內；備品備件提供時間為 小時內。行政、事業單位（數碼相機、攝像機、投影儀）協議供貨合同適用 各方官方文本三、保修期：上述產品的保修期為月，更換時間為交貨后月，故 障響應時間為小時內，故障排除時間為小時內，備品備件提供時間第十四條保修責任雙方應當簽訂補充協議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任 等內容。在該車位保修范圍和保修期限內發生質量問題，雙方有退車位約定的， 按照約定處理；沒有 退車位約定的

13、，賣方應當履行保修義務，買方應當配 合保修。非賣方原因造成的損壞，賣方不承擔責任。18 保證金、加盟金：為保證甲方商品的信譽，品牌之聲譽，監督乙方在該地區的經營不得有 損害甲方商譽行為，乙方與甲方合作為口盟時，須付保證金壹萬元人民幣給 甲方（合作期滿，甲方把保證金退還給乙方），中途如有違約行為，根據違 約責任大小，甲方有權扣下保證金，甚至繼續追加必要的法律責任。為保證 公司不斷致力開發新產品，提高經營管理水平，制定相應的市場銷售策略及 甲方在產品注冊，包裝設計等無形資產，乙方在加入甲方加盟店時，須交加 盟金萬元人民幣，以保證甲方利益。合作興建房屋契約書適用各方實 務合同第十一條本約保證金為人民

14、幣元整，于本約簽訂時，由乙方一次 交付甲方，甲方應于本約第九條所定的完工日，一次無息返還全部保證金與乙方。以支票為保證金 的交付或返還，若各該支票一部分或全部不能兌現時，則以違約論處。加油 站加盟合同書適用特許方實務合同第十二條費用及貨款支付方式1 、本著先款后貨的原則，乙方與甲方在指定的批發單位：進行貨款結 算。2 、加盟金：作為乙方取得甲方授予特許經營權的費用，乙方于簽訂合同 的同時，向甲方一次性支付加盟金元。主要用于支付甲方為乙方提供的指 導和培訓費用。加盟金一經交付，不再退還。3 、保證金(1) 作為合同簽訂后甲方與乙方之間發生債務及乙方忠實地執行合同的 擔保，乙方須在本合同簽約時向甲

15、方預交元的保證金。(2) 甲方可以用此保證金的全部或一部分，充抵乙方拖欠的債務。乙 方在接到甲方充抵通知后，須馬上向甲方支付與被充抵數額相同的現金，補 充保證金。(3) 保證金不計息。(4) 除用于充抵甲方債務外，乙方不得對保證金做其他任何處理。(5) 因乙方不履行本合同義務使合同無法繼續履行時，甲方有權解除合同，并要求乙方賠償損失。賠償方式為：甲方沒收乙方3/4的保證金充抵 違約金。在乙方撤除所有與甲方有尖的招牌、工作物 品和其他營業象征三個 月后，甲方歸還乙方剩余1/4的保證金。4 、特許金在本合同執行期間，作為使用甲方商標、經營技術資產和接受甲方幫助、指導的價格，乙方須于每年1月20日前

16、，按上年合同執行期間營業 額的0、2%向甲方支付上年特許金。建筑工程廉政協議適用被保證人 實務合同一乙方同意在簽訂工程承包合同之前，一次性向甲方按該工 程總造價（萬元）5%的比例交納廉政保證金萬元。如有任何賄賂行為，則自愿放棄所交廉政保證金的所有權。秘書培訓項目 合作合同適用派遣人實務合同第一條甲方授權乙方為省市合作基 地。同時為了維護雙方的合法權益，乙方一次f生向甲方交納履約保證金元。全國銀行1 為保證成交合同的履行，交易雙方可按照交易對手的信用狀況協商設定保證金或保證券。2 提供保證金或保證券的交易一方為出質人，取得保證金或保證券的交易一方為質權人，雙方的權利、義務根據擔保法的規定確定。3

17、 設定保證券時，交易雙方應就保證券的種類和數量等內容做出約定由中央結算公司在提供方的債券賬戶上將約定的保證券凍結。4設定保證金時，交易雙方應依法將該保證金予以特定化，并可協商設定保證金的數量以及保管方式。商品房優先購買權合同適用賣方實務合同四、優先權保證金1為了確保在項目正式開盤銷售時，乙方能夠按照所擁有的優先權享 有相應的優先挑選及 購買產品的權利，經甲乙雙方協商一致，乙方愿意以每 套產品元金額向甲方支付 優先權保證金。乙方意向購 買的產品數量為 套，乙方向甲方支付人民幣元整。2 甲、乙雙方正式簽訂市商品房預售合同，本協議優先權 保證金 自動充抵部分乙方所購產品首期款。首期款不足部分根據甲、

18、乙雙方簽訂 的市商品房預售合同，乙方需另行補齊。飼料產品品牌合作合同適用各方實務合 同六乙方應向甲方交納保證金 元，于簽訂合同時繳納，如果乙方在生 產經營中出現質量事故、對 甲方品牌信譽造成不良影響，甲方有權扣除保證金；如果無上述情況發 生，于合作期滿、乙方使用完或銷毀所有與甲方品牌有尖的包裝物、標簽后 退還。本合同解除后，乙方不得繼續以甲方合作伙伴 的名義開展業務。特許 加盟經營合同書適用特許方實務合同第 六條 特許加盟保證金的 收取與返還6 - 1甲方同意不向乙方收取加盟費。6 2在簽訂本合同時，乙方必須向甲方交納特許加盟保證金8000元。 交納特許加盟保證金的目的，是表示乙方保證全面履行

19、本合同約定的義務， 并因此全面享受本合同約定的權利。6 - 3特許加盟保證金的返還：甲方在合同期內分三次返還乙方。當乙方 第一年累計進貨量達8萬元時返還3000元；當乙方第二年累計進貨量達9萬元時返 還3000元；當乙方第三年累計進貨量達10萬元時返還2000元。第一或第 二年度未達到約定進貨量，但在三年內累計完成了總進貨定額，甲方在第三 年度全額返還保證金給乙方。6 4如乙方沒有完成本合同約定的進貨量，就不能要求甲方返還保證金。硬件采購合同適用各方實務合同六保證金1 -乙方原交納的中標項目的投標保證金萬元直接轉為本合同的履約保證 金。2 履約保證金作為違約金的一部分及用于補償甲方因乙方不能完

20、成其合 同義務而蒙受的損失。3 乙方提供的貨物經驗收無質量問題，交貨驗收合格后，由甲方在個 工作日內無息退還。第三條產品的質量技術標準及乙方售后服務和維護1 、產品的質量技術標準按照xx年4月15日發布，xx年9月1日實施的汽車行駛記錄儀國 家標準gb/t19056和“省道路營運客車運營與安全監控系統” gps行 駛記錄儀合格入圍供應商評審項目文件中所提出的“技術需求”執行。2、乙方承諾產品保修期2-1 乙方提供的產品在安裝、調試合格后產品整體保換期為3個月 內、保修期為12個月內。其中核心模塊保修期為24個月內；其它各配件 和零部件模塊保修期為12個月內；外殼保修 期為6個月內。2-2 保修

21、期內，因質量問題（除因操作不當、人為破壞所造成的設備損 壞），我公司提供免費維修；若保修期內維修后達不到正常使用要求，我公 司負責更換。保修期內維修或更換器件的保修期相應延長12個月。2-3 在保修期內，確因操作不當、人為破壞所造成的設備損壞等原因引 起的維修，乙方將以優惠價格逬行維修。3 、售后服務和配件及時供應保證措施乙方成為供應商后，將由乙方濟南分公司與公司生產服務中心進行日常 的運營管理服務與售后服務工作。乙方承諾在本采購合同簽定之日起，于 年 月 日前在市籌建客戶服務中心。4 、技術培訓與定時巡回服務4- 1 簽定本采購合同后，乙方將根據甲方時間安排為甲方一次產品技術 培訓。4-2

22、每年可根據我公司產品更新品種、新產品等供應情況，定時為 甲方提供相應的技術培訓工作。4- 3 乙方駐當地市區的“客戶服務中心”負責日常用戶的技術指導、維 修和支持等具體工作，確保用戶利益和技術服務。5 、產品的維（彥5- 1 產品終生維修。5- 2 保修期期滿后，繼續以優惠的價格提供各種配件、繼續以同樣的服 務方式和服務范圍、維護內容提供服務。5- 3 因產品本身質量原因造成的損壞維修；因人為損壞或操作不當等原 因引起的維修只收取基本材料成本費和人工費。6 、維修響應時間6- 1 -采購的產品在保修期內出現質量問題，乙方的分公司與生產服務中 心和駐當地市區的“客戶服務中心”承諾在接到用戶維修要

23、求時，市區內1小 時內響應并及時到達現場進行服務。6- 2 對于不在駐當地市區的“客戶服務中心”的縣級用戶，用戶可在各 地市下的指定縣級維修網點進行維修或將需維修的產品郵寄到駐當地市區的“客戶服務中心”進行維修。oem合作合同書（微機）適用各方實務合同五、技 術參數標準、質量管理體系以甲方和乙方商議和質量文件為標準，甲方對質 量負責，整機保修三年，其中第一年內保換，第二、三年維修，只收取配件 成本費。oem合作合同書（微機）適用各方實務合同六、保修期限 由乙方提貨當日開始計算。voip網絡電話安裝試用合同書適用各方實務 合同7 乙方voip寬帶網絡電話產品，實行年保換（人為故障，外觀損壞除 外

24、），年有限保修的原則。（易貨）外貿合同（1）適用各方實務合 同第七條保證和索賠賣方在提供的商品投入使用之后12個月內保證商品質量，但不超 過供 貨之日起18個月。對貨物品質的異議應在發現缺陷后3個月內提出，如 在保證期發現缺陷，提賠日期不能遲于保證期結束30天。如商品在保證期內出現缺陷，供貨一方應排除缺陷或更換有缺陷的部分 并負擔費用。北京市家庭居室裝飾裝修工程施工合同官方文本第十條 工程驗收10 - 1在施工過程中分下列階段對工程質量進行聯合驗收：（1 ）材料驗收；（2）隱蔽工程驗收；（3）竣工驗收。10 2工程完工后，乙方應通知甲方驗收，甲方自接到竣工驗收通知單后 三日內組織驗收。驗收合格

25、后，雙方辦理移交手續，結清尾款，簽署保修 單，乙方應向甲方提交其施工部分的水電改造圖。103雙方進行竣工驗收前，乙方負責保護工程成品和工程現場的全部安104雙方未辦理驗收手續，甲方不得入住，如甲方擅自入住視同驗收 合格，由此而造成的損失由甲方承擔。105竣工驗收在工程質量、室內空氣質量及經濟方面存在個別的不涉及 較大問題時經雙方協商一致簽訂“解決竣工驗收遺留問題 協議（作為竣工 驗收單附件）后亦可先行入住。106本工程自驗收合格雙方簽字之日 起，在正常使用條件下室內裝飾裝修工程保修期限為二年，有防水要求的 廚房、衛生間防滲漏工程保修期限為五 年。北京市建材買賣合同（布藝類） 適用各方官方文本第

26、四條驗收及三包責任：對于布藝的規格、花色與約定不符或有表面瑕疵的，買方應在交貨時當 場提出異議，經核實賣方應無條件補足或換貨；有內在質量問題的，包修期 限為 年，賣方負責修 理；但經專業檢測機構檢測不 符合（國家標準/行業 標準）的，自交貨之日起年內買方有權要求賣方無條件換、退貨。北京市建材買賣合同（櫥 柜訂購類）官方文本第四條驗收及三包責任:對于商品的數量、規格、顏色與約定不符及有表面瑕疵的，買方應在交 貨時當場提出異議，經核實賣方應無條件換貨或補足；對于 其他質量問題要 求三包的，按國家有矢三包規定執行；國家無三包 規定的，對于內在質量問 題的包修期限為年，賣方負責修理，但經專業檢測機構檢

27、驗不符合（約定質量標準/國家標準/行業標準）的，自交貨之日起兩年內買方有權要求賣方無條件換、退貨。北 京市建材買 賣合同（墻地磚類）適用各方官方文本第四條驗收及三包責 任：對于數量、規格、顏色、品牌等表面瑕疵，買方異 議期為 賣方交貨或安 裝后日內，異議經核實賣方應無條件補足或換貨；經專業檢測機構檢驗不符合（約定質量標準/國家標準/行業標準）的，自賣方交貨之日起兩年內賣方應無條件換、退貨；對于其他質量問題要求 包修的，包修期限為年，賣方負責修理。北京市建材買賣合同（衛生潔具類）適用各方官方文 本第四條驗收及三包責任：對于衛浴潔具的規格、顏色、品牌與約定不符及有表面瑕疵的，買方應在（交貨/安裝）

28、時當場提出異 議，經核實賣方應無條 件補足或換貨；有內在質量問題的，包修期限為年，賣方負責修理；但經專業檢測機構檢驗不符合(約定質量標準/國家標準、 行業標準)的，自交貨之日起兩年內買方有權要求賣方無條 件換、退貨。第31條質量保修：承包人在質量保修期內，按照有尖法律、法規、規章的管理規定 和雙方約定，承擔本工程質量保修責任。31 - 1工程質量保修范圍和內容：31 2質量保修期：雙方根據建 設工程質量管理條例及有尖規定，約定本工程的質量保修期如下：(1 ) 土建工程：(2 )綠化種植工程：(3) 噴泉、噴灌工程：(4) 其他附屬工程：質量保修期自工程竣工驗收通過之日起計算。北京市園林綠化建設

29、工程施工合同適用承包人官方文本第32條質量保修責任32 1屬于保修范圍內容的項目，承包人應當在接到保修通知之日起7 日內派人保修。32 2發生緊急搶修事故的，承包人在接到事故通知后，應在24小時內 到達事故現場搶修。32 3綠化種植工程在保修期內應達到2級養護標 準。32 4保修期內發現苗木等植物材料死亡，應在種植季節按原設計品種、 規格更換。筆記本電腦產品網絡銷售合同適用出賣人實務合同九、 有限保證1 公司產品的保證期：為自交貨（包括視為交貨）之日起至如下定 義的期間（或產品保修卡中規定的期限，以保修卡的規定為準）。公司 保證，在保證期內產品不存在材料及工藝方面的缺陷，并符合該等產品的規 格

30、。2 如在上述保證期內產品被發現有材料、工藝方面的缺陷或不符合該 等產品的規格，在客戶在保證期內將產品自費送至公司授權的維修站的前 提下，公司將自行決定修理產品或以同等產品予以更換，并不向客戶收取任何技術員工費用、修理費和零件費。如發生修理或更換時，從有缺陷的產品上撤換下來 的所有部件均歸公司所有。在進行保證的修理及更換產品時，公司使用由 不同廠商生產的全新及/或改裝配 件。即使 公司對產品進行過修理或更 換，產品最初的保證期間并不順延。*保證期：享受兩年保證服務的硬件包括主板、CPU、內存、硬盤驅動器、電源適配 器、led、鍵盤。享受一年保證服務的硬件包括光驅、軟驅、電池、顯 卡、聲卡、modem鼠標及隨機附件。3 本有限保證僅適用于產品中的硬件部分，不適用于對硬件或軟件使用方面的技術服務，也不適用于產品中的任何軟件產品；除非在任何所附軟 件中明示規定了有限保證，任何這類軟件均為“根據現狀”提供，公司排 除對隨附產品提供的任何軟件的任何明示或默示保證。詳情請參考產品附件中的最終用戶軟件許可協議來獲知 用戶對于隨附產品提篇二：以買賣合同擔保借貸合同的效力分析“打架”的最高法公報案例一一以買賣合同擔保借貸合同的效力分析XX年第12期的最高公報登載了 “朱俊芳與（1!西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同_有分析認為，該案通過“以 房抵 債協議的特殊約定，規避物權法對“流