1、中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象項目 可行性研究報告湖南省國際工程咨詢中心二八年六月中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象項目 可行性研究報告湖南省國際工程咨詢中心二八年六月中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象項目 可行性研究報告主 任：匡竹述副主任：楊龍昭總工程師：王沛皇項目六處處長：賀立新項目負責人：劉俊志參加編制人員賀立新高級工程師談小郴高級工程師劉 軍高級經濟師龍文彬工程師彭碧波工程師劉俊志工程師目 錄第一章 總論11.1項目名稱及開發單位11.2項目概況11.3可行性研究報告編制依據31.4主要技術規劃指標3第二章 市場需求預測52.1市場特征分析52

2、.2市場消費能力分析52.3市場消費意識分析62.4市場需求分析62.5目標客戶群定位72.6長沙房地產市場趨勢分析72.7區域定位及周邊102.8 swot分析122.9價格定位13第三章 規劃與布局163.1設計依據與概況163.2規劃目標與創意163.3規劃布局173.4建筑布局173.5單體設計173.6景觀綠化183.7道路交通規劃193.8消防及人防19第四章 建筑方案204.1建筑方案設計204.2結構設計214.3給水排水設計234.4電氣設計264.5燃氣設計294.6節能設計294.7消防設計304.8環境保護31第五章 項目實施進度33第六章 投資估算356.1投資估算3

3、56.2資金籌措35第七章 財務評價377.1財務評價依據與說明377.2銷售收入、稅金及附加估算377.3損益分析377.4現金流量分析377.5敏感性分析387.6臨界點分析387.7評價結論39第八章 風險分析408.1風險因素的識別408.2風險程度的估計418.3研究提出風險對策418.4風險分析結果的反饋41第九章 研究結論與建議439.1方案的總體描述439.2方案的優缺點描述439.3結論與建議43附表附表6-1：投資估算表附表6-2：投資計劃與資金籌措表附表7-1：銷售收入及銷售稅金表附表7-2：總成本費用表附表7-3：損益表附表7-4：財務現金流量表（全部）附表7-5：貸款

4、還本付息表附表7-6：資金來源與運用表附表7-7：資產負債表附圖項目區域位置圖總平面布置圖附件企業法人營業執照（副本）組織機構代碼證（副本）長沙市規劃管理局建設用地規劃審批單（編號 20080089號）建設用地規劃許可證（編號 20080089號）國有土地使用證書（長國用2008第010721號）第一章 總論1.1項目名稱及開發單位a）項目名稱：中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象項目。b）項目開發單位：中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司。1.2項目概況1.2.1項目概況項目位于長沙市雨花區，地處長沙城區東南的體育新城，東臨京珠高速公路輔道，南臨長沙市土地開發建設有限公司建設用地

5、，西臨白沙灣路（與規劃中的長沙新體育中心隔路相望），北臨規劃中的石壩路。本項目總用地面積70213.33，其中：凈用地面積52193.05，綠化帶面積2295.2，規劃路幅面積15725.08。項目建成后將成為一個自然生態資源與城市生態景觀帶完美結合的新型住宅小區。長沙體育新城是長沙市政府借助長沙市2003年舉行中國第五屆城市運動會之機，進行的集現代家居、文娛方式與和諧的人文感觸為一體的現代城區建設發展的嘗試。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以東，省體育運動技術學院以北。體育新城以勞動東路為中線分為南北兩區，總面積達3.26平方公里，于2001年初開始興建。其地理位置優越，交通便

6、利，距正在建設中的武廣高鐵車站1.5公里，距市中心5公里，距黃花機場18.5公里。根據長沙體育新城的規劃，將建設大型體育場和綜合體育館、游泳跳水館、網球館、網球俱樂部、田徑訓練場，音樂廣場、焰火廣場、體育文化公園、婦女青少年活動中心，酒店公寓、新聞中心、金融商貿中心、運動員村、高檔住宅等，總建筑面積為256萬平方米。未來的新城，將是一個集體育、文化、休閑、娛樂、居住、經營商貿于一體的新城區；建筑密度23%，平均容積率0.79，綠化率達42%。在3.29平方公里的總面積中，體育區占12%，公園休閑區占14%，經營商貿區占4%，居住區占31%，拆遷安置區占10%，配套設施占29%。這里是長沙市配套

7、設施齊全、人居環境良好的新城區。隨著武廣高鐵車站的建設，附近各種配套設施的完善，體育新城將成為長沙東城的城市中心，城市發展熱點和重點，未來發展潛力大，具有良好的開發價值及升值潛力。1.2.2開發單位簡介中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司成立于2007年12月16日，是在原湖南朝陽房地產開發有限責任公司的基礎上增資擴股重組成立的。公司注冊資本金5000萬元，房地產開發資質為叁級。其中中國水電建設集團房地產有限公司，持股60%；中國水利水電第八工程局，持股40%。公司將以長株潭城市群的房地產開發為核心，逐步向我國中部地區輻射。其控股公司中國水電建設集團房地產有限公司（簡稱：中國水電地產）是中國

8、水利水電建設集團公司的直屬企業。公司注冊資本金6億元。公司擁有房地產開發企業壹級資質，資信等級aaa級。中國水利水電建設集團是國務院國資委核準將房地產作為主營業務的十六家央企之一。公司擁有一支具備良好政治素質和業務水平的員工隊伍，現有員工35人，其中高、中級技術職稱人員15人，大專以上學歷占88。公司在開發了一大批經濟適用房的基礎上，目前正在規劃建設星城映象項目，位于體育新城、武廣新區的中心，總建筑面積近20萬平方米，計劃2008年6月份開工。1.2.3項目構成 星城映象項目規劃總建筑面積約202512.98萬平方米，包括高層住宅、商鋪、會所、幼兒園、地下車庫等配套建筑。1.2.4項目目標項目

9、目標-營造一個自然生態資源與城市生態景觀帶完美結合的新型住宅小區，實現資源節約型、環境友好型的建設目標。建立尊重自然、師法自然的生態健康住區，注重文化內涵，創造詩情畫意，情景交融的生活環境，實現康居小區的建設目標；創造具有高尚小區特色的建筑形象與環境品格。1.2.5項目創意 本著 “以人為本，以生活和發展為基準”的原則在規劃設計中，從整體布局、空間組織、建筑造型、外圍環境品質的把握到與城市周邊地域的相生相息，力爭成為有規模的、有品味的、有升值潛力的住宅樓盤，使其在與周邊融合的環境中具有標志性和鮮明的整體形象。以達到對環境的認知、場所的回應，演繹出富有其特色的大型居家社區。本項目將通過精心設計，

10、引入“戶戶全景觀設計”、“低密度、超高綠化率”等創新產品設計，給項目帶來競爭優勢，同時也將為項目受到消費市場的追捧進而熱銷奠定一個堅實基礎。1.3可行性研究報告編制依據a）項目前期定位策劃方案；b）規劃總平面圖；c）投資項目可行性研究指南；d）城市居民區規劃設計規范gb50180-93(2002年版)；e）城市道路交通規劃設計規范gb50220-99(1995年版)；f）城市交通管線綜合規劃規范gb50289-98(1995年版)；g）建筑設計防火規范gbjl6-87(2006年版)；h）城市用地豎向規劃規范cjj8399；i）其它有關的國家和地方法律、法規；j）國家有關工程設計的規程、規范、

11、規定；k）國家有關工程設計的規程、規范、規定；l）國家計委及建設部聯合頒發的建設項目經濟評價法與參數；m）現行的財稅制度。1.4主要技術規劃指標 本項目凈用地面積78畝，總建筑面積202512.98平方米，其中地上建筑面積166512.98平方米，包括13棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業和會所；地下建筑面積36000平方米，包括人防、架空層和地下車庫。各項主要技術經濟指標詳見下表1-1：表1-1 主要技術經濟指標表序 號指標名稱單 位指標備注1規劃總用地面積m270213.331.1凈用地面積m252193.05合78畝1.2綠化帶面積m22295.21.3規劃路幅面積m215725.082總建

12、筑面積m2202512.982.1地上建筑面積m2166512.98其中：高層住宅m2160580.4513棟合計1889戶商鋪m23018.27幼兒園m21850.44物業m2509會所m2554.822.2地下建筑面積m236000其中：人防面積m210000架空層面積m22729.02地下車庫m223270.98653個3綠地率%40.14建筑密度%19.775容積率3.196總投資萬元66091.47其中：土建工程費萬元29013.43安裝工程萬元5743.74設備購置萬元2255.42其他費用萬元25211.66含土地拆遷費預備費萬元2965.9建設期第一年利息萬元7567項目投資財

13、務內部收益率17.6稅后8財務凈現值（ic=12%)萬元3005.37稅后9靜態投資回收期年2.73含建設期第二章 市場需求預測2.1市場特征分析2007年的12月14日，國家發展改革委關于批準武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區的通知下發，使長株潭成為全國六個綜合配套改革試驗區之一。湖南省委書記張春賢指出：“長株潭改革試驗區，是湖南的重大機遇，也是重大使命、重大責任。它為實現富民強省、形成湖南長遠競爭能力、培育核心經濟增長，加快改革發展提供了重大機遇。“兩型社會”建設，我們有了先行先試權，可為全省、全國先行探索，積極探索資源節約、環境治理、產業發展、

14、城市規劃、綜合基礎設施建設的新路子。同時，我們有了一塊金字招牌，可以讓各個方面的人來聚焦湖南，為今后發展增強后勁、打下基礎。根據湖南省委、省政府規劃的“兩型”社會建設的發展戰略，作為湖南省經濟發展的龍頭長株潭城市一體化工作，則會加快發展步伐。”“兩型”社會建設這樣一個發展機遇，給本項目帶來了無限的商機，因項目基地處在長株潭交匯樞紐處，而具有很大的發展潛力。近幾年長沙房價開始抬頭，2007年更是駛入快車道。據省有關部門公布的調查數據顯示，2008年1月份全市商品房平均價格為4361元，與2007年1月份同比分別上漲37.00%，環比上漲4.96%。加之長沙市快速擴張，大批的人口涌入城市，住宅需求

15、也相應的加大。以長株潭城市群為“一點”的組團核心，常德、益陽、岳陽、衡陽、婁底等沿京廣鐵路、京珠高速公路沿線城市為節點的泛長株潭經濟圈正逐步形成，“融城”腳步漸行漸近，城市人口的增加必然帶動住宅需求的旺盛。堪稱區域經濟發展“金三角”的城市群崛起，給長沙房地產市場帶來了新發展機遇，房價自然水漲船高。2.2市場消費能力分析長沙在長株潭城市群的發展下，經濟發展前景看好，目前長沙的人均可支配收入位于全國14位，是中低城市率先達到萬元收入的城市。在和同等城市的對比中長沙的人均可支配收入具有明顯的優勢。與收入高高在上形成鮮明對比的就是房價，長沙的房價在省會城市里最低，周邊省會：南昌、武漢、成都、西安等諸多

16、省會人均可支配收入均比長沙低，而房價卻比長沙高一截。對大部分收入穩定的長沙人來講，購房則是生活的第一需要，品位舒適高雅的商品房更受他們的青睞。加之一線沿海城市房價過高，下浮空間很小，一線沿海城市的炒房客均大舉進入內陸城市，而房價偏低的長沙無疑是他們的最佳選擇。根據有關部門對2006、2007年上半年來長購房者進行研究顯示，外地購房者已經達到整個購房者的48.8%，其中投資者居多。異地返鄉的湖南人也成為了各大樓盤的重要置業力量。從地理位置上講：長沙的城市中心有：五一廣場、東塘、省政府、市政府和武廣火車新站，將這些中心串連起來就構成了長沙市，每個中心的輻射范圍在4公里左右，也就是說在此范圍內的土地

17、是富有價值的。而本項目正好地處省政府中心3公里處，地域位置具有極大的地域優勢和經濟價值。可以認為，本項目無論從占地面積還是建筑面積均具備大盤規模優勢，可以營造一個配套齊全的大型社區，從居住理念至建筑細部，都有著充分的發揮空間，特色開發可以提高購買者的購買欲望。2.3市場消費意識分析經過市場調查，居民購房自住為73，給孩子或父母住為15，購房投資只有10，其它用途為2。由此可以看出長沙房地產市場需求量依然旺盛，且發展潛力上升，擁有較大的潛力與升值空間。而以自住為主的需求，必然對戶型面積有更高要求，實用、舒適的120-145左右的三房、四房是眾多購房人的首選戶型。小戶型在長沙市場也較暢銷（主要為城

18、市中心區域的繁華地帶）。目前長沙市場的購房人群的年齡正趨于年輕化，消費結構與意識也都發生了改變。況且社會的主力支柱人群這個時期多為第二次置業，為的是有一份更好的居家環境。2.4市場需求分析 隨著城市快速發展，城鄉差別的縮小，城區的基本建設不斷外延擴展，城郊樓盤逐漸增加，新興城市交通等基礎設施的不斷完善，樓盤的價格也在快速提升。另一方面，隨著國家宏觀政策對房地產的影響，近幾年出臺了大量控制房地產發展速度、抑制房價過快增長的文件，也在著手落實，“90/70”政策的指導性、強制性要求，給房地產開發帶來了較多的約束。房貸新政的重拳出擊為抑制房價的漲幅起到了一定的作用，專家預計2008年上半年長沙房價將

19、逐漸回漲，并在年中會有一波高潮，而后趨于穩定，下半年將以一定的速度穩步上揚。因此預計在明后兩年，當“90/70”政策完全落到實處之時，110平方米以上的寬敞型戶型必將成為搶手戶型。2.5目標客戶群定位a) 區域內高橋、萬家麗路一帶專業市場群私營業主為數眾多，他們的主要特征為：工作非常繁忙、經濟收入較高、對美好生活強烈渴望、置業大多選擇就近項目，主要看重投資物業的升值潛力。b) 此部分投資者屬于文化素質高的群體，他們的主要特征是：經濟能力較強，收入較穩定，有一定積蓄；希望資金能夠穩定增值；容易接受新事物，對國外新生活理念較推崇；做事周密、嚴謹，分析能力強，有一定風險意識，置業較理性。c) “城市

20、移民”，大多為城市擴張所吸納的異地居民，通過在長沙的工作、發展，已經成為城市白領等具有消費力的一群人，對區域選擇的排他性沒有長沙原居民強烈。在本項目置業以自住為主。d)本地及外地的投資客，這一群體均有較強的消費購買能力，也是本項目主力消費群體之一。2.6長沙房地產市場趨勢分析2.6.1長沙房地產商品房供銷對比在02年至07年之間，長沙商品房的供應與成交出現了以下情況：其一：整體供求量呈現穩步上升態勢，每年的供求差值在100萬平方米左右。這是和城市的發展狀況以及房地產投資開發成為長沙投資重點相一致的。其二：整個6年可以分為一個時間鏈上的三段：0203年供求之間的差距較大，供求比達到1.57，需求

21、嚴重不足;0405年供求間量相當，供求比保持在1左右，需求得到了提升，供求達到合理狀態；0607年供求量之間又出現了一定的差距，相比第一個階段，這個差距很小，供求比也略高于1，需求和供應雙雙達到歷史最好階段。其三：供求比關系整體聯系看，其數值在較大位，即需求嚴重不足的情況下向連續的供求相當的1的比值僵持，市場呈現較為合理的后期走勢。由此，我們也可以看出，前期市場的需求不足在03年后得到很好的推動，需求隨著供應得到很好的發育，且逐步呈現良好的供求發展態勢。如果不考慮后期的市場不確定性因素，后期市場將繼續保持這種供求合理的局面。在2007年，全市商品房累計批準預售937.49萬，同比增長22.10

22、%；其中住宅批準預售759.72萬，同比增長12.81%。同期全市商品房累計銷售894.17萬，同比增長29.44%；其中住宅銷售803.77萬，同比增長28.46%，占商品房銷售面積的比重為89.89%。2007年商品房供銷比為1.05：1，其中商品住宅供銷比為0.95：1，供銷已基本平衡。這表明雖然受上年宏觀調控政策的影響，停止了一段時間的規劃建設審批，導致了上半年商品房供應有所脫節，但隨著下半年各樓盤的陸續上市，供求關系仍然在年內得到了明顯改善。分區來看，開福區、天心區、雨花區商品房供銷比大于1，市場供應相對放大；岳麓區、芙蓉區供銷比小于1，市場供應相對趨緊。2.6.2長沙房地產價格發展

23、趨勢從價格的走勢情況來看，在02年07年長沙市商品房、商品住宅成交價格出現以下情況：其一：商品房、商品住宅差價始終保持在500元/平米以內，而05年是兩者之間差距最大的一年，相差達到491元/平米，且這種差距也明顯的分為三個連續性的均分歷史階段，前兩年差價幅度最小，中間2年的差價幅度最大，而最近兩年差價幅度次之。其二：從增長趨勢來看，商品房價格與商品住宅成交價格的增長率相互間保持著較為一致的步伐，即兩者起伏之間相互呼應，但比較例外的是，02年至05年商品房的增長態勢一直好于商品住宅的價格增長幅度，而在06年后出現大的逆轉，商品房增長率低于商品住宅的成交價格。而單純從增長率的值來看，07年是增長

24、率最大的一年。2007年全市商品房均價為3601元/，其中，商品住宅平均售價為3372元/；商品房非住宅平均售價為5485元/。（若包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房，全市商品房均價為3419元/；其中，商品住宅平均售價為3195元/。）分區來看，2007年芙蓉區商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為3944元/、3642元/；岳麓區成交均價最低，均價分別為3137元/、2996元/。全市僅天心區、岳麓區均價低于全市均價，其余三區商品房均價目前已達3500元/以上。2.6.3長沙房地產市場小結從供求關系來看，2007年由上半年的供不應求，到下半年的供求趨平。從價格來看，長沙房地產價格持續

25、上升階段，2007年整個商品房均價為3601元/平米，第四季度，商品房均價4041元/平米，住宅均價3791元/平米，預計未來將會維持該價位并有小幅上漲的空間。另外，根據長沙統計局的調查，未來幾年結婚家庭戶數對住宅需求和城市人口數量增加，對住宅需求有增長趨勢。2007年長沙房價成“井噴”之勢，由于宏觀調控的影響，未來樓市充滿迷惑；銀行利率政策的滯后影響逐步顯現，商品房價格漲速或將放緩；但受地價上升及長沙當前房價相對偏低的現實狀況影響，未來兩年房價仍呈上升的趨勢。消費者買漲不買跌心理表現明顯，隨著調控力度的加大，消費者置業將趨理性。2.7區域定位及周邊2.7.1區域定位a）項目所處的長沙體育新城

26、是集體育、商貿文化、娛樂、居住休閑為一體的現代化城市新區。按照“城市東擴南進、拉開骨架”的思路，長沙東城建設重點工程進展順利。萬家麗路、馬王堆路、人民東路延長線工程改造升級已全面完工，體育新城、人民東路上的瀏陽河大橋的建設，芙蓉區政府、雨花區政府的東遷，以高橋大市場為首的批發市場群已經形成，人民東路高尚居住區已經形成，以五運會館址所形成以體育、休閑、居住、文化為主要功能體育新城已經逐步形成。b）體育新城板塊東臨東三環、西接萬家麗路、北至長沙大道、南到湘府東路。該區域雖然發展比較晚，目前已聚集一批長沙新高檔樓盤，如綠城桂花城、茂華國際湘、中隆御璽等。該區以勞動為界，勞動路以北樓盤比較少，而南面樓

27、盤比較多，同時南面有較多的職工住宅區。目前該區域樓盤整體素質較高，體現在低容積率、低建筑密度、高綠化率，中大戶型、價格領先東城等特點。c）隨著武廣客運專線的建設,長沙新客運站的投入使用,交通等各項配套將得到快速完善，體育新城將成為長沙東城的城市中心，未來的國際新區，城市發展熱點和重點。體育新城的各項體育場館的建設、體育公園、三館一中心、文化休閑公園、華雅高爾夫等休閑、文化配套的建設，體育新城板塊高尚居住區的格局已經形成。體育新城板塊是最近兩年在長沙市整體規劃藍圖中崛起的新區域，也必然經歷一個發育成長成熟的過程。除已建好的省游泳跳水中心、省網球中心外，圭塘河風光帶的設計國際招標工作已完成香港菱電

28、投資25億元，將把中游打造成體驗式旅游的特色風光帶。區域內，上河街區大型商業項目、國中星城商業區的開發，華夏一中和旺旺醫院的運營，使得配套日益完善。2005年6月23日，位于體育新城東部的武廣客運站正式動工，客運站將與眾多的體育文化場館、生態公園、體育休閑文化公園，以及占地10萬平方米的華雅城市高爾夫俱樂部一起，共同構筑一個環境、檔次和氛圍兼具的現代生活休閑區。至此，體育新城高檔居住區規模初成。c）長株潭一體化，是在國家“中部崛起”戰略的加速實施及城市群間激烈競爭的背景下產生的。相鄰城市間通過聯合既增強了實力與競爭力，又拓寬了各自的發展空間，同時對區域城市化進程具有強大的推動作用。對未來發展具

29、有極為重要的戰略意義。目前此戰略已步入實際操作階段，并初見成效。2.7.2周邊配套及交通狀況分析a）周邊配套教育資源：華夏實驗學校（現改名廣益實驗學校）、長沙體育職業學院、省中醫中等學校、長沙航空職業學院等。休閑娛樂資源：華雅酒店、華雅高爾夫球場、體育文化公園、一館三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。超市資源：興家超市。該區域休閑娛樂資源豐富，尤其是體育資源豐富。超市、銀行、醫療缺乏。現有社區和新樓盤都非常注重完善內部配套設施。中心體育館即將建立，各種國際賽事在此進行，形成國際氛圍。本項目應加強內部配套設施，打造一種具有活力國際化的社區，迎合區域形象與氛圍，弱化配套不足。b）交通狀況武廣長沙站位

30、于雨花區黎托的新長沙站，是武廣客運專線上的3個始發站之一。新長沙站到2028年可完成年客運量3591萬人次。武廣客運專線全線設站25個，始發站有新長沙、武漢、新廣州，中間站16個，越行站6個。長沙市規劃有5條城市主道路和3條軌道交通線通往新長沙站，將通往新站的城市軌道交通1號線、5號線、7號線中與新長沙站同步設計、同步施工。將周邊的城市主干道勞動東路、香樟路、湘府路、紅旗路、新花侯路列入今年的城市重點工程建設計劃，滿足新站按期投入運營的城市道路配套要求。雨花區汽車站占地35畝，候車區有2000多平方米，可同時容納2000名旅客候車。據預測，該站平均日發送量2萬多人次。200條線路以省內、跨省班

31、線為主。本項目到達主要商圈和重要交通港口距離比較近，但是本項目的交通不便。武廣鐵路長沙站、雨花區汽車站、地鐵建立，將帶來大量人流，提高區域影響力，是利好的信息。對于項目而言，現有的交通成為項目發展障礙點，未來的交通便利是不可爭的事實。因此，開發商可以通過與政府部門進行協商，在項目設站點，加開公交線路。宣傳上強調未來，弱化現有不足。2.7.3周邊環境分析a）高橋大市場：高橋大市場占地1000畝，共有商鋪6000個，經營人員5萬余人，市場定位以糖酒、建材、日化、百貨、皮具、文體、中西藥材、農副產品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經營項目，并擬建中南黎托商圈地區最大的國際信息產業廣場，引入干貨市場和

32、玩具市場，擁有60000平米中南最大的貨車停車場和貨運市場。已有1400多家湖南地區總代理、總經銷進入市場。b）東塘商圈：以東塘立交橋為中心，輻射周邊的1000米的核心范圍。往東延伸至樹木嶺；往南延伸到砂子塘；往西與侯家塘搭界；往北則把長嶺包含在內。平均人流量在15萬人日，最高人流量超過40萬人日。產業布局：西北角主攻品牌專賣；西南角融合酒店、金融、總部經濟和文化休閑娛樂產業；東南角規劃成大百貨聚集地，東北角則囊括了新興的信息產業及休閑酒店。定位于城市休閑商貿中心。c）紅星商圈：紅星商圈位于長沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周，正處在長沙、株洲、湘潭三市相向發展的最佳位置，是三市經濟一體

33、化的接合部和橋頭堡，商圈中心西距省政府1.2公里，東鄰3000余畝的國家級森林植物園天際嶺森林植物園，南邊與長沙汽車南站和湖南機電設備城相連，北通繁華的東塘商圈。定位為長沙市乃至湖南省新的政治、經濟、文化中心。主要有紅星建材市場、水果市場、汽配城、商貿中心、紅星展覽館等。d）本項目處于商業后起之秀黎托商圈，該商圈定位卻不同于其他商圈，賦予項目非同氣質。項目周邊多為專業市場，龐大的從業人員將是項目的重要消費力。隨著黎托商圈逐漸形成，更多的生意人將東移，形成強大購買力，而項目所在區域成為城市中心。由此，抓住這些消費者，構造適合于這類人群生活氛圍。2.8 swot分析a）優勢1）開發商屬于央企,資金

34、雄厚,有利于快速開發；2）區位未來發展潛力大,消費者比較認同該區域；3）本相目最遲要在2008年底才能上市,可以避開政策不明朗期；4）體量比較大,并且一次性開發,有利于吸引客戶；5）該區域現在售的產品多為大戶型,小戶型比較少.本項目有大量小戶型以彌補市場空缺。b）劣勢1）本項目周邊缺乏生活配套，無公交車,給生活帶來不便；2）四面臨路，噪音比較大，特別是東面；3）地塊不規正，不易規劃；4）本項目受90/70政策影響，戶型不易組合；5）開發商在長沙是第一次開發項目，需要積累一定的經驗；6）該區域開發的樓盤多為知名企業，在長沙有一定的口碑，而開發單位在長沙認知度低。c）機會1）市場將進一步認同長株潭

35、一體化帶來的優勢；2）武廣長沙站、地鐵規劃和動工，拔高了該區域的形象,激發了消費者投資熱情；3）國家調控規范了市場，同時也打壓了一批開發商,市場競爭有所緩和；4）現在售樓盤價格拉高,帶動區域價格上漲。d）風險1）規劃遲遲不能落實，影響項目的進展；2）競爭項目規模龐大，與項目形成正面競爭；3）物價上漲，生活成本增加，人們購買力減弱，社會一些輿論,顧客處于觀望狀態；4）長沙將于2008年推出經濟適用房和廉租房各100萬平米，分散了購買人群。2.9價格定位新開樓盤價格有一個較為自然的市場定位過程，借鑒周邊已開樓盤定價，來確定預售期所采用的低開高走價格點策略，以合理的價格吸引人氣，逐步小幅攀升占領市場

36、。周邊主要在售樓盤一覽表項目名稱占地面積（萬）建筑形態主力戶型（）均價（元/平米）銷售率茂華國際湘22小高層三房：121-150四房：150-168480007年上市，推出房源銷售近9成中隆國際御璽12高層190-350630007年上市，銷售率為40%三江花中城10高層、小高層三房：121-156450006年上市，現推出一期三批新城新世界45高層兩房、三房：90-120530007年上市，二期08年元月開盤綠城桂花城17.5多層、小高層三房：140-151550005年上市，08年4月推出三期中城麗景香山15多層、小高層三房：122-159500006年上市，銷售尾房山水城市風景17小高層

37、三房：100-120四房：125-151450005年上市，銷售率為90%嘉盛華庭4.5小高層三房：108-1433800（二期）05年上市，三期08年中旬推出美林景園6.8多層、小高層三房：123-1583800（一期）05年上市，08年3月份推出新房源從周邊在售樓盤的情況來看，大部分樓盤的總建筑面積均已達到10萬平方米，新城新世界更是突破了132萬平方米的體量，為目前本區域最大規模的樓盤。大面積戶型銷售并不理想，如中隆國際御璽最為典型，最小戶型面積為182平方米，目前銷售率約40%，根據調查顯示本區域內中小戶型較為稀缺。本區域樓盤的平均價格集中的4500-5500平米之間。從其銷售速度來看

38、，本區樓盤出現懸殊化較大的局面。如2005年推出的山水城市風景、中城麗景香山、新城新世界、嘉盛華庭等以及07年推出的茂華國際湘等都銷售情況都比較好，市場消化率比較高，一般上市半年內就已經基本售完。但也有銷售情況不太好的樓盤，如中隆國際御璽，究其原因，主要是因為其戶型過大、總價過高、市場接納能力小的緣故。該片區房價發展速度在2007年得到較大提升。但是隨著2007年末房地產市場受到國家宏觀政策影響，特別在一線城市，房地產價格有較大下降幅度，而且也波及到長沙房地產市場。目前長沙各項目雖然房價沒有下降，但是成交量確受到較大影響，且該現象將會持續一段時間，因此預計長沙房價在2008年比較微妙，2009

39、年有小幅上升，結合長沙整體房價走向及區域市場競爭情況分析，本項目銷售價格需謹慎評估。本項目價格定位需從下面四個方面進行考慮： 1、市場需求目標客戶對項目所在片區的可接受價格限度; 2、項目成本含地價、財務成本、建筑工程、稅費、利潤及管理費用等；3、現階段市場價格本項目客戶可能選擇的其它競爭項目的價格水平和品質對比；4、價格增長率本項目將于2009年開盤，而預計2009年長沙房地產銷售價格的增長率為8%12%。本項目的主力戶型定位于80-125平方米，本項目擬定單價為：4800-5200元/平米。第三章 規劃與布局3.1設計依據與概況3.1.1規劃設計依據a）地形現狀圖11000；b）城市居民區

40、規劃設計規范gb50180-93(2002年版)；c）城市道路交通規劃設計規范gb50220-99(1995年版)；d）城市交通管線綜合規劃規范gb50289-98(1995年版)；e）建筑設計防火規范gbjl6-87(2001年版)；f）城市用地豎向規劃規范cjj8399；g）其它有關的國家和地方法律、法規。3.1.2用地現狀項目位于白沙灣路與石壩路交匯處，是體育新城、武廣新區的中心。跨過白沙灣路是正對面的體育中心。規劃凈用地面積52193平方米，沿白沙灣路限高60米，其它限高80米。用地東西北三面臨市政道路,東側距用地50米處有京珠高速公路通過。用地內以臨時倉庫為主,無值得保留的樹木和建筑

41、,地勢低洼,與白沙灣路的高差3米左右。地塊呈倒置的不規則梯形，北面較寬，約298米，南面較窄，約167米；西面地界較長約255米，東面地界較窄約220米。3.1.3項目構成本項目凈用地面積78畝，總建筑面積202512.98平方米，其中地上建筑面積166512.98平方米，包括13棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業和會所；地下建筑面積36000平方米，包括人防、架空層和地下車庫。3.2規劃目標與創意 規劃目標：營造一個良好的居住環境，集功能齊全、設施先進、環境優美的康居小區于一身的建設目標。努力創造具有現代時尚的建筑形象與環境品格；創造具有完善的規范的市場管理與服務功能的康居小區。目標定位：創造具

42、有服務于經營、居住的優質、高效的物質環境。創造具有和諧、便利的良好生活環境。創造具有特色的建筑形象與環境品格。創造具有完善的市場管理與服務功能。規劃創意：以對環境的認知、場所的回應，演繹特色建筑。3.3規劃布局本次規劃在充分考慮到基地地形的前提下，根據基地所處的獨特地段和環境，充分體現可持續發展的原理，堅持“以人為本，以市場為核心”的原則展開規劃設計，以追求人工環境與自然環境的和諧統一為最終目標。本工程的設計理念是，樹立以人為本尊重自然的理念，強調，高起點，高標準的設計，使得整個建筑具有合理性，完善性、前瞻性和獨創性。樹立以人為本的理念，強調“資源共享”原則，高起點，高標準的設計，使得整個小區

43、具有舒適性、合理性，完善性、前瞻性、環保性和獨創性。3.4建筑布局本工程由四棟板式住宅和九棟點式住宅組成，沿白沙灣路布置配套商業，用地東南角布置幼兒園。住宅布置采用板塔結合的方式，沿用地南北邊線布置四棟板式住宅，中間布置九棟塔式住宅，并特意將中間三棟塔樓降至16層，即滿足了中心景觀的通透性和開闊性又增加了區內空間的趣味性和舒適性。考慮到周邊道路對住宅的影響并根據景觀的優劣合理安排大小戶型位置，小戶型盡可能沿周邊布置，大戶型設于內部可充分享受區內景觀。規劃將商業服務設施沿白沙灣路設置，內外兼顧，并與主入口相結合，既方便人們的日常生活，也易于營造社區的生活氛圍。沿街商業包括底層沿街商鋪、社區衛生服

44、務中心、洗衣中心、保健室、郵政服務點等。鑒于幼兒園對日照要求比較高，特將其置于用地東南角，并可以滿足對外經營的要求。3.5單體設計a）本工程住宅全部為高層住宅，16層到28層。北面2號、3號樓為最高的28層；東面10號、11號樓為25層；西面沿白沙灣路的1號、4號、5號、6號樓和南面的12號、13號樓為17或18層；中間的7號、8號、9號樓為最低的16層。設計有一居、兩居和三居。所有戶型格局方整，功能完善，并有入戶花園、飄窗、觀景陽臺的設計，增加戶型的趣味性和市場吸引力。b）立面及造型設計結合不同的住宅樓體，整個建筑外觀以紅、白、灰等基本色調形成現代、時尚、大氣的主題，并突出有韻律的建筑元素的

45、協調變化。在簡潔的主題框架下，建筑兼顧每一個細部的刻劃，從立面造型、材料運用到細微元素的變化等均強調“對比性”。通過對外裝飾構件、陽臺欄板、扶手、臺階、踏步和線腳的細致琢磨，營造人與人之間親密接觸、對話交流的親切層面。c）考慮到隔著60米馬路和綠化帶的行人在經過商業建筑時注意力以及視覺感知的特點，本設計在首層地上設計5.8米層高的loft空間并提供大面積的櫥窗展示和開闊的照明空間，并在外墻充分預留廣告、燈箱和照明位置。通過為商業功能服務的精心設計使商業地產全面升值，同時也以更加親切而人性化、充滿細節和文化品味的設計，為整個居住區開發創造出引人入勝的購物、休閑環境和娛樂氛圍。d）考慮到周邊道路尤

46、其是白沙灣路和京珠高速公路對住宅的噪聲影響，除采用高速公路隔聲屏障、坡堤綠化防噪外，建議沿兩側道路的建筑單體門窗采用降噪措施，如采用隔聲門窗，適當增加造價以提升沿路戶型的舒適性和購買力。3.6景觀綠化 方案中央景觀自然流暢,并以三棟16層塔樓做點綴，空間豐富，主次分明。住宅首層除沿東西北三面市政路的住戶外均采用架空設計,使公共景觀向樓下延伸,底商屋頂可做屋頂花園,中央景觀局部做下沉庭院使景觀向地下車庫延伸,再加上每戶設空中花園,如此形成多層次立體景觀綠化體系。主入口正對中央景觀形成重要的景觀節點。規劃有意識的強調住宅組團對公共環境的半開放的空間特征，小區核心區域建筑的密度有所降低，以增強空間的

47、通透性與流動性。中心綠化：在社區核心綠化的設計過程中，充分考慮視覺景觀和各類功能的需求布置相應的硬質和軟質景觀，使之不僅體現小區的整體品質和風貌，并為豐富的社區生活提供物質載體。宅間綠化： 樓與樓之間形成一定尺度的綠化空間，與公共綠地相互滲透，成為其空間上的延伸，營造各具特色的綠化景觀空間。并在其間輔以老人與兒童休閑、游戲空間，強調鄰里文化與日常生活。3.7道路交通規劃規劃在白沙灣路和石壩路分別設主入口和次入口，內部交通上采用內環路布局，內環路和各住宅單元之間設置步行小路，中心景觀內部設置休閑散步道，社區規劃強調步行與車行共存的空間組織，增加區內空間的趣味性。停車采用地上和地下結合的方式，中間

48、較完整規則的用地下面布置地下車庫，提高車庫的使用率，通過地下直達周邊樓座交通核提高居住品質，頂上覆土1.5米局部2.2米做集中綠地。地上利用路邊和樓間停車，由純粹的“人車分流”轉變成“人車共存”，從人的社會性和更高需求層次出發，通過彎曲的道路限制車速，通過合理的道路設計來促使駕車人與行人和諧共處，將社區環境規劃提高到一個新層次。3.8消防及人防a）小區環路寬6米，且與城市道路有2個連接點，可以做消防車道。區內所有建筑消防車均可到達，并且有足夠的消防撲救面。b）沿街商業建筑有一個消防通道，其它部分沿街面長度每段均小于150米且總長度小于220米。沿街商業建筑設有連通街道和內院的人行通道,通道之間

49、的間距小于80米。 c）地下車庫的消防設計地下車庫耐火等級為一級。地下車庫內設有自動滅火系統，其最大防火分區不超過4000平米。地下車庫內疏散樓梯間應設封閉樓梯間，門采用乙級防火門。d）人防設計依據規劃要求與地下車庫結合設計。第四章 建筑方案4.1建筑方案設計4.1.1設計依據及設計要求a）城市居住區規劃設計規范gb50180-93；b）住宅建筑設計規范gb50096-1999；c）民用建筑設計通則jgj37-87；d）高層民用建筑設計規范gb50045-95（2005年版）；e）建筑設計防火規范gbj16-87（2005年版）；f）汽車庫建筑設計規范jgj100-98；g）汽車庫、修車庫、停

50、車場設計防火規范gb50067-97；h）工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分）建標200085號；i）建設部頒建筑工程設計文件編制深度的規定2002年；j）公共建筑節能設計標準gb50189-2005；k）湖南省居住建筑節能設計標準dbj43/001-2004 j10410-2004；l）夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準(jgjso2001)；4.1.2平面設計本項目總建筑面積202512.98平方米。區內為十三棟高層住宅，并有商鋪、幼兒園、物業、會所、地下車庫等配套建筑。住宅設計戶型多樣，供不同的業主選擇。小區建筑的重點在于滿足小區居住功能的內涵，設計上力圖體現以人為本，在平面功能布局上，

51、做到功能明確，布置緊湊，凈污分開，食寢分開，從而滿足各戶型的通風、日照、私密性、方便性、安全性和衛生性等原則。戶型平面上以起居室（客廳）為中心，餐廳等公共部分布置在入口附近，臥室集中靠里，通過廳、室、廚、衛的合理布局，使得單元組合靈活，私密性好。相互在聲音、視線、通行等方面互不干擾。空間利用充分，組織分區明確，做到每戶內“鬧靜分區”，房間明廳、明室、明廚、明廁。平面上將起居室和主臥盡可能布置在南向或景觀有利方向，輔助用房及次臥則布置在北向或景觀稍遜之處。最大限度地利用冬季南向的直射太陽光，夏季能有效組織戶內穿堂風。主要起居室或設落地玻璃門通向陽臺，或采用低臺度窗臺，并設置防護欄桿等措施保證安全

52、。4.1.3剖面設計層高3.0m，日照間距按1.1h控制。4.1.4立面設計擯棄傳統，找尋新的住宅亮點。精心設計住宅的五個立面，美化小區環境； 第五立面設計中采用不同組團不同色彩的屋面加以區分，給人以清新、悅目之感； 建筑外觀充分體現都市化現代感建筑風格，強調建筑風格的統一，色彩協調亮麗、裝飾簡潔大方。4.2結構設計4.2.1設計依據a）建筑結構荷載規范(gb50092001)；b）建筑地基基礎設計規范(gb5007-2002)；c）混凝土結構設計規范(gb50010-2002)；d）建筑抗震設計規范(gb500112001)；e）砌體結構設計規范(gbs00032001)；f）建筑樁基技術規

53、范(jgj94-94)；4.2.2設計標準結構設計使用年限 50年建筑結構安全等級 二級地基基礎設計等級 乙級 砌體質量控制等級 b級4.2.3抗震設防a）抗震設防烈度度，設計基本地震動峰加速度值0.05g，設計地震分組第一組，建筑抗震設防標準按丙類建筑考慮。b）鋼筋砼全框架房屋抗震等級為四級。4.2.4結構選型a）高層住宅地上16層至28層，住宅上部結構均采用現澆鋼筋混凝土剪力墻結構體系，樓蓋采用現澆樓板，部分大開間采用現澆空心樓板。b）裙房地上一層，采用框架結構。樓板采用鋼筋混凝土梁、板結構。c）地形有高差處，根據建筑要求設置重力式片石擋土墻，其最大高度不超過3m。4.2.5荷載取值a）恒

54、載取值：恒荷載標準值均按實計取。b）活荷載標準值 住宅 2.0kn 商業鋪面 3.5kn 樓梯、走道 2.5 kn 住宅衛生間 40kn 上人屋面： 2.0kn/ 不上人屋面： 0.5kn/c）基本風壓w0=0.40kn，地面粗糙度取c類d）基本雪壓so=0.45knv/。4.2.6地基基礎本工程設計尚處于方案階段，未作地質勘察，據業主介紹及現場踏勘了解，整個地塊地形較為周正，地勢平坦開闊，利于項目規劃，北面地勢較為平坦，標高低于路面3米。4.2.7基礎選型a）挖方區及填土深度小于3m的填方區采用擴展基礎。b）填土深度大于3m的填方區采用樁基礎，考慮建筑物的層數,荷載、高度及造價等因素，設計擬采用沉管錘擊夯擴樁。