1、築龍網某房地產項目后評估報告-1 -1錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。內容目錄【項目概況及評估綜述】 【項目投資管理評估】 【項目規劃設計評估】 【項目營銷工作評估】 【項目進度、工程管理評估】 【項目財務管理評估】【項目成本管理評估】 【項目物業管理評估】【項目人力資源管理評估】附件1項目大事記附件2:項目總平面圖附件3:項目實景照片某房地產項目后評估報告一、項目概況及綜合評估1、項目概況某房地產項目是某房地產地產以公開競拍方式于2008年1月29日競得的。項目位于某市市中心13公里。用地總面積89214平方米

2、，總建筑面積166734平方米，容積率1.6，規劃用途為住宅用地。項目于2009年11月取得土地， 一期2010年3月3日開工，二期2011年4月1日開工，一期2012 年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，開發周期 44個月。（以項目首期主體動工至項目最后一 期入伙之日止）。該項目主宅總計1233戶，商鋪51套。截止2014年5月底，項目已銷售住宅1054戶，商鋪21套。實 際交房1025戶（一期531戶，二期494戶），商鋪20套。已入住788戶（一期429戶，二期359戶），商 鋪20套。2、項目技術經濟指標項目項目總體規劃指標一期指標二期指標宗地用地面積（就）8921447

3、725.241488.8總建筑面積（就）166734.0677333.6789400.39A.其中計入容積率建筑面積（就）141250.6665755.5875495.08一.住宅總建筑面積（mJ136115.5264019.2372096.291. 多層36747.4619680.7217066.742. 小高層34498.2321943.3912554.843.高層64869.8322395.1242474.71二.商業建筑面積（m）3828.031496.982331.05三.公共設施（m）1307.11239.371067.741. 物業管理用房330.850330.852. 社區活動

4、中心203.370203.373.文化活動用房353.310353.314. 其他設施用房（配電房、消控等）419.58239.37180.21容積率1.5981.3331.82B.不計容積率建筑面積 （m）25483.411578.0913905.31一.架空層建筑面積（m）2131.711214.64917.07二.半地下室面積（m）（可售）4490.422603.161887.26三.全地下室面積（m）18861.277760.2911100.98（不含另加建703.97 平米）覆蓋率19.64%17.30%22.03%總停車位（個）1129440685其中地下停車（個）50621728

5、1地面停車（個）623223404總戶數1233589644注：上述數據為項目竣工查仗面積。一期可售面積是 68119.37平米（其中計容住宅 64019.23平米，商業1496.98平米，不計容半地下室 2603.16平米），二期可售面積是 76248.25平米（其中計容住宅 72096.29平 米，商業2331.05平米，不計容半地下室1887.26平米），總的可售面積144367.42平米。二期商業面積2331.05 平米中含66.35平米作為居委用房，不可售。3、項目關鍵指標完成情況3. 1經濟效益方面（單位：萬元）某房地產整體經濟效益情況（萬元）項目開發目標值實際完成值（預估）偏差率

6、偏差原因銷售總收入6144674878.0921.8%售價提升、面積增多開發總成本58276L.JL.I73270.2625.7%規費、人工、材料、融資成本上升凈利潤-2276.21607.83170.63%銷售凈利率-3.8%2.15%156.57%銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）-14.23%-6.49%145.61%占用資金成本共計6465萬元項目內部收益率項目靜態投資回收期某房地產一期經濟效益情況（萬元）項目開發目標值實際完成值（預估）偏差率偏差原因說明銷售總收入27503.0034554.5125.64%1、實際可售面積比目 標可售面積增加3100平米左右（半地 下室計入產權面積

7、）；2、實際銷售均價比目標均價高800元/平 米。開發總成本30172.6733266.8110.25%凈利潤-2669.671287.70148.23%銷售凈利率-9.7%3.73%138.45%銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）-16.34%-1.55%9.5%占用集團資金成本1824.84 萬元項目內部收益率項目靜態投資回收期2.641.4某房地產二期經濟效益情況（萬元）項目開發目標值實際完成值（預估）偏差率偏差原因說明銷售總收入3394340323.5818.8%1、實際可售面積比目標可售面積增加660.27平米左右（半地下室計入產權面 積）；2、實際銷售均價比目標均價高176.54

8、元/平米。開發總成本3354940003.4530.17%凈利潤393.48320.13-18.64%銷售凈利率9.7%0.8%-91.75%銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）1.15%-10.71%-831%占用集團資金成本4640.69 萬元項目內部收益率項目靜態投資回收期3.851.23.2關鍵節點完成情況某房地產一期關鍵節點完成情況項目開發目標節點實際節點偏差率偏差原因說明土地獲取時間2008-12-302009-11-3300天政府拆遷未完成土地證取得時間2009-11-9施工許可證取得時間2010-1-52010-2-1036天主體開工時間2009-12-12010-3-392天

9、時間調整公開銷售時間2010-9-282010-10-2325天銷售率達到95%時間2013-12-20竣工時間2011-11-282012-1-1851天入伙時間2011-12-152012-3-23j 99天時間調整I I某房地產二期關鍵節點完成情況項目開發目標節點實際節點偏差率偏差原因說明施工許可證取得時間2011-2-282011-5-1980天總包備案延遲主體開工時間2011-4-12011-4-10公開銷售時間2012-4-102012-5-2646天銷售率達到95%時間2014-9-30竣工時間2013-5-302013-10-29152天施工及驗收延遲入伙時間2013-6-28

10、2013-10-31125天4、項目后評估綜述投資發展方面：2008年初，為了配合集團上市，拓展全國市場，在某市投石問路，以1.42億元競得該項目134畝土地。隨后經歷了中國房地產的大起大落，2008年全球金融危機、中國房地產市場快速跌落，2009年的恢復，2010年的國十條出臺、某市實行雙限政策，2011年國八條出臺，抑制房價快速上漲，2012年、2013年百強房企紛紛涌入某市，房地產市場嚴重供大于求，市場競爭加劇。某市是個三線城市，加上 本項目處于兩鎮中間，位置較偏，周圍缺乏商業配套，房價較低，使整個項目投資回收期長，投資回報率 低。項目總投資73270.26萬元，實現利潤1607.83萬

11、元，稅后銷售利潤率 2.15%,投資收益低。（后續未 售物業存在不確定性）。規劃設計方面：本地塊原為農田，地塊呈M狀，北面已建成幼兒園，東北面緊鄰京滬高鐵線和100KV高壓線，南面為市政道路，設計上硬性約束條件較多。最終本項目由14棟多層，5棟小高層，7棟高層組成。多層356套，戶型面積78-121平米，多層可售面積 36747.5平米；小高層和高層產品由82-87 平米小戶型、133-140平米大戶型、164-273平米復式三種戶型產品組成，其中小戶型376套，小戶型可售面積31861.3平米；大戶型464套，大戶型可售面積63086.46平米；復式37套，復式可售面積 8636.46平米。

12、本項目大戶型套數多、可售面積比重大，在以剛需為絕對主打的區域市場和改善備受抑制的大市場 環境下銷售壓力巨大，導致大戶型和復式產品嚴重滯銷。小區50000平米綠化園林景觀、800平米的社區泳池、標準籃球場、健身設施等配套，在區域內奠定了品質標桿的口碑。總體而言，項目在規劃設計、建筑形態配比、戶型設計、外立面設計、小區環境及配套等而言都堪稱區域內標桿項目，為某房地產地產樹立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過大，導致以剛需為絕對主 打的本區域內大戶型產品嚴重滯銷。營銷管理方面：該項目在產品包裝、形象定位、策劃推廣、營銷活動、開盤組織、銷售現場管理等方面，在當地樹立了標桿的形象。該項目的推出，快速拉

13、高了#市北片區的房價，從2008年的均價3200元/平米，提高到2013年均價5000余元/平米（我司2013年銷售均價5480元/平米），該項目的價格比周邊樓I盤同類產品平均價格高出500-600元/平米，最高一套賣到了 6800元/平米的價格。多層及小戶型在2012.I年全部售罄。剩余大戶型產品由于總價高，缺少目標客戶，銷售非常吃力。工程管理方面：該項目施工期內正趕上全國范圍的勞動力短缺和勞務工資快速上漲，一期的混凝土和其他材料價格也大幅上漲，甲乙雙方對合同的理解不同，互相指責，總包不配合不蓋章，我方工程管理上缺乏強制手段，導致二期竣工驗收延誤5個月，雖然在最后規定的入伙日期前完成了綜合竣

14、工驗收，但過程也是驚險的。回頭看，該項目工程管理是整個項目開發過程的一個短板。由于管理的不到位，工程上岀現了較多的質量通病問題，主要集中在內墻開裂和滲漏上。此事處理的不到位，也造成了業主大規模投訴，給公司造成了不良影響。一期二期主體工程質量做的還比較好，一期高層12#、二期高層#被評為某市市優質結構工程；一期現場或某市市安全文明管理工地，二期獲江蘇省安全文明工地。財務管理方面：某房地產項目計劃自籌資金 58726萬元，銀行貸款30000萬元。其中預計一期需貸款15000億元，二期需貸款15000億元。實際自籌資金18700萬元，銷售回籠9853萬元。銀行貸款2.5億元， 其中一期12000萬元

15、，二期13000萬元。根據集團下發的該項目項目開發建議書預測，一期二期總體收入為 61446萬元，開發成本58726萬元，凈利潤-2276萬元，稅前銷售凈利率-3.49%。本次項目后評估實際測算總體銷售收入為74878.09萬元，開發成本73270.26萬元，凈利潤1607.83萬元，銷售凈利潤率 2.15%。（后續未售物業存在不確定性）。本項目在大家的努力下，利潤情況遠遠好于預期，實現了本項目不虧損的努力目標。成本管理方面：總體上項目的成本管理處于可控狀態，成本變動在計劃控制目標之內。動態成本較過程目標成本結余704.68萬元，結余率1.72%。其中一期結余133.77萬元，二期結余570.

16、91萬元。較目標 成本增加的分項主要的是簽證、市場人工及材料價格的大幅調差。較目標成本減少的分項主要是政府規費、築池網與壟斷行業積極談判費用降低、施工結算成本管控、設計優化等，如教育設施附加費、室外高壓線路、室外排水排污工程，二期園林優化等。成本和合同管理方面也岀現過較大問題：一期總包保函到期未預警， 二期總包室外工程合同追索不及時就付款等大問題。物業管理方面：從前期銷售配合、前期物業形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個階段物業都 表現岀了良好的風貌，體現了某房地產物業管理的特色，在當地樹立了較好的口碑和信譽，為項目的持續 熱銷打下了基礎。由于人力與成本的關系，物業管

17、理還有較大的可提升空間。人力資源方面：異地項目管理要保證集團企業文化和規章制度的落地以及超強的執行力，人是最關鍵 因素。某市公司成立 6年中，工程口的人員流動率最高，工程師，工程經理、成本經理、工程副總的變動 都高于其他部門。前 3年營銷經理一直缺位，報批報建崗位人員也多次被挖走。由于項目連續開發及人員 招聘難度大，始終未滿編。人員不到位，也使一些工作不細致，管理跟不上。綜合方面：該項目項目從簽約拿地到二期入伙歷經5年時間，有喜有憂。從項目角度看，基本上完成了開發建議書的要求，在某市北區樹立了某房地產地產的品質形象，建立了良好的公共關系，經濟指標超 額完成；從管理角度看，管理經驗不足，管理不到

18、位的地方也非常多，尤其是與總包方的管理和斗爭，值 得認真反思、總結和借鑒。某市在江蘇人均GDP排名第一，但房價不高，不僅排在南京、蘇州之后，甚至排在本省常州、南通之 后！江蘇的建造標準在全國可能是最高的：外保溫、外遮陽、太陽能、中水回用等綠色環保措施都是必備 的，燈光工程、綠化工程、公建配套都要經過政府審圖和驗收，同時某市的壟斷行業費用也是全國最高的： 大配套費104元/平米，人防異地建設費 104元/平米，教育設施附加費 70元/平米，水務管貼費 50元/平 米，供電配套費190元/平米，等等，這些費用使房地產公司的利潤大部分被侵蝕掉。某市2013年商品房的平均價格是 7800元，該項目所在

19、的某市北區鎮基本上是某市價格最低的地方。地價高、建造標準高、房價低，去化率慢導致項目難以盈利。近幾年中國幾乎所有的大牌開放商都進入了某市，有盈利的，也有嚴重虧損的，典型的比如長甲地產開發的長泰國際花園社區，按15000元/平米售價設計的，產品很漂亮，現房，但在某市北區8000元/平米還賣不動！對于某市這樣的高地價、低房價的地區，拿地和開發模式都應相應調整。二、項目投資發展評估1、項目發展期內房地產市場發展回顧1.1 2010-2013 年某市市經濟發展及房地產總體發展數據項目2010 年2011 年2012 年2013 年數額同比數額同比數額同比數額同比全市GDP（億元）575813.1%68

20、8019.49%780013.4%80703.46%全市常住人口（萬人）637.562. 9%643.220.89%646.550.52%648.410.29%全市房地產投資規模（億元）3800022.6%410007.9%36000-12.2%33000-8.33%全市商品房批 準預售面積 （萬平米）628.6165.3%691.469.99%557.22-19.41%527.78-5.28%全市商品房銷 售面積（萬平米）544.15-18.36%329.3-39.48%545.2365.57%505.82-7.23%全市商品房銷 售金額（億元）442.562. 67%283.3-35.99

21、%421.1148.64%406.94-3.36%全市商品房銷售均價（元/ 平米）813326.76%86035.78%7723-10.23%80454.17%全市商品房供求比1.16103.5%2.181%1.02-51.4%1.041.96%全市土地成交 金額（億元）34781.2%226-34.87%139-38.50%292110.07%全市土地成交 面積（萬平米）59039.8%423-28.31%356-15.84%43321.63%全市土地成交樓面價（元/ 平米）264916.7%2482-6.3%1889-23.89%1857-1.69%小結：2010-2013年間某市總體經濟

22、形勢穩步發展，但房地產市場波動較明顯。1）全市GDP穩定增長，年均增長率為 11.85%;2） 全市常駐人口自然增長率增幅呈逐年下降趨勢，年均增長率為1.15%；3）全市房地產投資規模和商品房批準預售面積呈下降趨勢，且降幅度大；4）全市商品房銷售面積與銷售價格呈波狀起伏變化，但總體趨勢仍以“穩”為主：全市商品房年均銷售面積約481.13萬平米，全市商品房年均銷售金額約388.48億元，全市商品房年均銷售均價約8126.25元/平米，全市商品房年均供求比約為1.13萬。?2010-2013年某市各區土地交易概況2010-2&13 土世市場星悅走勢飯)廠! 13匚 二- 雯SfT 元/T?小結：某

23、市土地交易的形式主要以“國有建設用地掛牌岀讓”為主，年均交易金額達251億元，年均交易面積達451萬平方，土地交易均價 2219元/平米。1) 2010年某市國有建設用地共掛牌出讓土地約590萬平米，環比09年增加明顯，供應水平已經接近歷史最好水平的06年。2010年某市招拍掛土地交易雖有2幅地塊因無人競標流拍，但溢價率高于50%的地塊有21幅，明顯多于2009年的14幅，整體溢價水平仍然處于高位。2) 2011年在頻頻岀臺的政策調控背景下迎來“艱巨一年”，全年某市市建設用地共掛牌岀讓土地約423萬平米，同比下跌28.3%，可見調控利劍已明顯收到了抑制房價過快上漲的作用。3) 2012某市土地

24、市場招拍掛成交 65幅，同比減少42幅，成交面積同比356萬平米，全年土地市場吸金138億元，與2011年226億元相比嚴重縮水。4) 2013年某市市共有81幅地塊掛牌進行土拍， 其中65幅出讓成功。相較近三年的土地成交情況，成交面積較上年有所上漲。2013年成交量為433.11萬就，同比上漲18.6%，成交金額191.9億元，同比上漲38.6%1.2全國及某市重大政策盤點時間重大政策主要內容對本項目的重大影響公司應對措施2008-6-10企業為個人購買房需征收個 人所得稅/2008-10-12對個人首次購買90平方米及 以下普通住房的，契稅稅率 暫統一下調到1%;對個人銷 售或購買住房暫免

25、征收印花 稅；對個人銷售住房暫免征 收土地增值稅。對居民首次/購買普通自住房和改善型普 通自住房提供貸款，其貸款 利率的下限可擴大為貸款基 準利率的0.7倍，最低首付款 比例調整為20%。2010-1-7國一條：二套房貸首付不低于40%/2010-4-17國十條：首套自住首付提 至30%二套首付提至 50% 利率上浮1.1倍項目一期開盤預售較晚，市 場前景不明朗外接待蓄客提前啟動2010-9-29房產新政：三套限購；二 套與首套政策嚴格執行；異 地首次購房必須繳稅或社保 一年及以上項目一期首次開盤前夕，蓄 客關鍵期政策頒布，導致客 戶觀望情緒日益濃厚兩次升級鎖定客戶：先日進 白金低門檻高優惠蓄

26、客； 再進行交2000抵10000的VIP升級2011-1-26新國八條：二套首付不低于60%利率不低于1.1倍；三套限貸新政對項目回款和大戶型 銷售壓力明顯加劇，對剛需 小戶型影響較小1）堅持以震撼起價打動剛需客層；2）低首付墊促銷，進一步 降低門檻最大限度籠絡客 戶；3）以“落袋為安”原則堅 持小步快跑密集推盤，最大 化滿足客戶所需搶占市場 份額；4）精準媒體與大眾媒體結 合，加大跨區拓展客戶力 度，聯合派報公司跨區派報 掃街，舉辦鄉鎮電影巡展等 活動，為項目拓展更多客 戶。2011-2-22“錫十條”：二套首付不低于 60%、貸款利率不低于1.1倍；第二次公積金貸款首付 款比例不得低于5

27、0%，貸款 利率1.1倍；本地人限購第三 套，外地人限購第二套；備 案價三個月內不得提高2012-1-1某市戶口準入政策中規定的 購房落戶門檻面積由原來的 100平方米降低為70平方米2013-2-20國五條：嚴格執行商品住 房限購措施，嚴格實施差別 化住房信貸政策。持續深入的抑制改善與投 資導致本案大戶型銷售緩 慢；復式與商鋪嚴重滯銷根據產品屬性針對性制定 促銷政策：大戶型分批特價 促銷；復式與商鋪進一步調 整價差，重新包裝推廣。2014-5-1某市購房落戶政策降為 60平米，放寬5項限制小結：房地產市場宏觀環境愈趨嚴從緊，市場改善和投資需求持續嚴重受抑。在堅持執行以限購、限貸為核心的調控政

28、策，堅決打擊投資投機性購房的調控背景下，房地產整體市場演變以剛需為主導，改善需求受到極大抑制，投資投機已被完全清除市場。本案大戶型、復式、商鋪等 改善及投資產品在一輪又一輪嚴格調控中難迎銷售高峰。某市新政中更注重對剛需的保護，如不斷降低落戶門檻，由原來100平米降低到70平米，再到2014年進一步降低到60平米，足見對剛需的政策利好支持。-24 -2、土地合同執行情況某房地產土地合同執行情況簡表項目時間節點說明土地成交確認書簽訂2008-1-29無岀讓合同約定交付土地2008-12-30政府因加油站拆遷、管線移除問題，2009年4月與我司簽訂延期交付協議 書，交付時間延期至2009年9月30日

29、。 2011-12-11 （簽訂土地出讓合同補充協議將最終竣工時間延后）政府實際交付土地2009-11-3經與政府溝通，11月份交地，我司相應 在2009年11月繳清土地款，辦好土地 證，也節省了土地使用稅，土地延誤交 付未影響項目開工。圍墻砌筑完成2009-5-30無經驗總結：土地交付相對順利，期間也獲得了政府的支持，7000余萬元土地款在2009年11月繳清后即刻辦好了土地證，土地使用稅節省xx萬元。圍墻砌筑時遇到村民阻撓，但在村里協助下順利解決。二、項目規劃設計評估該項目項目的規劃設計經歷了一些波折，耽誤了數月時間。本項目總體規劃設計和一期施工圖由深圳機械院設計有限公司承擔，該院主創人員

30、前期未到過現場，僅憑照片和紅線圖設計，由于不了解某市當地 市場情況，高層全部設計成塔樓，后在某市公司堅持下，經過市場調研改為板樓。原樁基及地下室設計存 在重大隱患，為縮短審圖時間，保證工程樁按期施工，對基礎部分進行優化設計，以達到有效合理降低工 程成本的目的和避免地下室上浮的隱患，于2009年10月11日上午，在某市市審圖中心14樓會議室召開了該項目項目一期高層 9#、12#、13#及地下車庫樁基施工圖預審及優化設計專題論證會。會議由某市審圖 中心結構專家、深圳機械院建筑設計有限公司和某房地產公司相關人員參加。根據專家意見及地下工程 防水技術規范（GB50108-2008 ）的規定，地下室頂板

31、厚度不應小于250,地下室頂板（塔樓以外部分）做成無梁樓板結構體系。地下室車庫（塔樓以外部分）底板做成無梁筏板基礎，底板標高抬高500左右，以減少水浮力。地下室車庫（塔樓以外部分）樁基礎以抗浮為主，地下室車庫（塔樓以外部分）樁基礎預應 力管樁數量減少50%以上。采用樁筏基礎，較原設計的承臺樁基礎施工總成本基本差不多。但可縮短承臺土方開挖、磚胎模砌筑、保護層和防水施工的工期；而且，取消承臺、增加底板厚度，提高了地下室底板抗滲能力，同時基礎整體性提高，利于基礎的不均勻沉降。1、該項目項目建筑標準及設備選型項目建造標準及類型備注1、結構多層基礎選型選用獨立基礎；高層為管樁加筏板；高層主體結構為混凝土

32、剪力墻；小高層和多層采用天然地 基，框架結構，小高層、17#樓設半地下室。基礎設計等級均為乙級，結構安全等級均為二級；2、外立面材料二層及以上采用彈性涂料、首層外墻采用外墻條形面磚。外墻涂料顏色：米黃色、黑色、紅褐色；空調板底兩遍外墻膩子；條磚顏色：紅色、灰色3、公共部分白色乳膠漆、地磚；一期高層、小高層樓道為水泥地面，多層樓道地面為石材；二期多層小高層地面為玻化磚，高層為水泥地面3.1、電梯廳墻面白色乳膠漆、地面玻化磚，大理石門套3.2、大堂高層、小高層玻化墻地磚；多層玻化地磚，天棚白色防 霉防潮內墻涂料不銹鋼信報箱安裝在大堂內3.3、屋面瀝青卷材，層采用擠塑板，細石砼保護層，女兒墻（防 護

33、墻）內外側均為外墻涂料、女兒墻空間采用組裝式欄 桿防護，多層檐口4、地下車庫一期：框架結構、無梁樓板；水泥地面、墻面為白色內 墻涂料。二期采用框架結構，高層帶自行車車庫；有人防，地下 室梁板結構；水泥地面、墻面為白色內墻涂料一期出入口貼灰色條形 PK磚，出入 口頂采用鋼架結構；二期出入口為外 墻白色涂料，出入口維護采用裝配式 組合陽臺欄桿，取消鋼架頂棚5、機電配置標準5.1、電梯標準品牌：HITACHI（日立）型號/規格：高層單位：HITACHIHGP-900-CO105;小高層住宅：HITACHI HGP-900-C C905.2、供配電系統本工程由市政統一引入二路 10KV高壓進線，共設計

34、兩 個高低壓配電室，分區供電。商業部分與住宅分別獨立 供電。其中一路高壓為備用電源。5.3、動力照明系統1、房間暗盒、插座到位，安裝白熾燈，2、公共部位：設備到位，調試試運行完成5.4、防雷接地系統屋面避雷帶，衛生間等電位5.5、通信網絡系統每戶客廳房間內預留 86型暗盒。主線穿放至戶內多媒 體箱。5.6、建筑設備自動化系 統無5.7、有線電視系統預留86型暗盒，分線頭穿至臥室內5.8、火災自動報警系統一二層住戶配有紅外幕簾報警5.9、停車管理系統捷順一-通5.10、門禁系統（安居寶）RFID系統5.11、安防報警系統所有住戶主臥設有緊急呼叫按鈕5.12、電子巡更系統安全巡查簽到f6、給排水配

35、置給排水方案設計一次性完成。給水部分：以市政給水管 網為水源，在地下室內設蓄水池（消防水和生活水分 開）、生活水泵房：分中區和高區送水兩個部分，設置 中區送水水泵機組一套和高區送水水泵機組一套。與一期共用消防泵房，消防水泵房部分：泵房內設兩臺高區 消防泵、兩臺噴淋泵、兩臺水幕泵，設室內消火栓系統； 地下車庫設置自動噴水滅火系統。6.1、自來水系統水管安裝到廚房，留有一個自來水龍頭6.2、生活熱水系統太陽能真空管6.3、雨水系統小區雨水管網接市政管網6.4、排水系統污水先進入小區化糞池，再接市政污水管網7、制冷系統無8、供暖系統無9、新風系統無10、通風系統地下車庫、設備用房設置送排風、通風系統

36、；地下室部 分房間設置排煙系統；公共衛生間設排風系統。二期高層核心筒采用“三合一”前室，采用機械送風系統。11、樣板房一期項目共建有套樣板房 7套，硬裝費用共計 166.73 萬元。二期無樣板房12、售樓處位于一期2#樓商鋪，266平米，硬裝費用61.22萬元， 硬裝單方造價2301.65萬元。2、設計和報建階段重要節點完成情況該項目一期：工作任務開發目標值節點計劃（定稿）實際值延誤天數（開發目標/節 點計劃）備注總體規劃方案設計2009-6-302009-6-302009-6-300總體規劃方案報建2009-6-292009-6-290建筑單體方案設計單體方案設計報建擴初設計2009-8-1

37、52009-8-152009-8-150擴初報建2009-9-152009-9-152009-9-11-4園林景觀設計2010-2-102010-4-302010-4-1968/-11樁基礎施工圖設計2009-8-302009-10-222009-10-2253/0樁基礎施工圖報建2009-9-30樁基礎提前開工 許可證辦理2009-10-23施工圖設計2009-9-152009-9-152009-9-2-13施工圖報建（含審 圖）及建設工程規劃 許可證辦理2009-10-25（開發建議 書中無規劃 許可證辦證 節點）2010-1-112010-1-1178/0樣板房、售樓處（會 所）、大堂裝

38、修設計2010-3-312010-3-310建筑工程施工許 可證辦理2010-1-152010-2-102010-2-105/0該項目二期:工作任務開發目標值節點計劃值（定稿）實際值延誤大數（開發目標/節 點計劃）總體規劃方案設計總體規劃方案報建建筑單體方案設計單體方案設計報建擴初設計擴初報建2009-9-11園林景觀設計2011-10-152011-10-152011-10-15（第一版施 工圖）2013-3-10 （優化圖）229非關鍵線路樁基礎施工圖設計樁基礎施工圖報建樁基礎提前開工 許可證辦理2011-3-12施工圖設計2010-9-152010-12-312011-1-28135/2

39、8消防前室調整施工圖報建（含審 圖）及建設工程規劃 許可證辦理2010-12-302010-12-302010-12-24-6樣板房、售樓處（會 所）、大堂裝修設計無無建筑工程施工許 可證辦理2011-2-282011-3-252011-5-1955總包備案延遲3、項目設計工作總結1）某市公司一直沒有專職設計人員，建筑規劃設計、各分項設計缺乏統籌，專業設計銜接不到位，各專業 的“錯、漏、碰、缺”較多。例如臥室空調掛機開孔設計高度與飄窗頂板沖突，空調冷凝水排水不暢；飄窗側板二次磚墻砌筑且厚度只有10公分，后期沿接接頭處豎向裂縫普遍存在；二期高層消防立管在連廊內，影響使用功能，特別是每層的 01室

40、，開門不方便。2） 圖紙深化設計不到位，很多細節問題全部依賴現場工程師和工程經理的經驗和能力來解決，簽證變更多,也不利于成本控制。3）審圖的質量還有待提高，集團應建立內部審圖規范與細則。專業深化圖間進行聯合審圖，尤其是景觀設計圖要綜合考慮現場的實際情況。4） 產品設計要服從于營銷。8000多平米復式房和高比例大戶型，對銷售影響都很大。三、項目營銷管理評估截至2014年4月30日，該項目住宅已售112552.45平米，占總可售面積的80%其中多層和小戶型全部售罄，剩余房源全部為大戶型；商業可售部分已售1193.82平米，占總可售面積的 34% 1、項目市場定位評估1.1.檔次定位情況評估階段項目

41、定位主訴求一期入市及強銷期某市北區首席雙學府生態社區4380元/平米起輕松入主某市北區首席雙學府生態人文社區 領御某市北區，16萬平米品質大盤L |一、二期交合階段一期完美收官，二期載譽盛啟某房地產品質，眼見為實！一期震撼實景呈現4580元/平米起二期82-140平米全能戶型火爆上市二期強銷期金牌品質，全面升級首付4.8萬起兩房首付5.9萬起大四房二期82-140平米多層、小高層、高層火爆發售清盤階段運動生態健康首付6.9萬起，惠享健康社區大四房 傍學校賺大錢約80-135M2純一層現鋪發售 總價72萬起，泳池生態社區復式花園院墅小結：從一期“某市北區首席雙學府生態社區”，到二期“金牌品質全面

42、升級”，既旗幟鮮明的實現了本案在區域內價值標桿的絕對高位站立，又強化了本案某市北區金牌雙學府的最大教育公共配套，同時強 調了本案作為生態高端居住人文社區的定位。全案推售過程中，在強化高品質標桿的前提下，更始終堅持 以客戶最為關心的震撼價格貫穿始末，目的在于有效攔截、吸引客戶。1.2.客戶定位情況評估類型項目定位客戶實際情況核心客戶鎮中心/鎮周邊居民/此區域經商鎮中心/鎮周邊居民/此區域經商的新某市人 325的新某市人50%組，31%重要客戶某市北區經濟開發區/錫東工業 園企業員工（含某市新市民）40%某市北區經濟開發區/工業園企業員（含某市新市民）551組，53%邊緣客戶市區被擠壓出來的客戶

43、10%市區被擠壓出來的客戶 173組，16%小結：客戶定位差異： 市區（市東）購買客戶比例較高，高岀原定位客戶約6%比例；而某市北區鎮本區域居民成交占比較原定位偏低。主要原因：1）在于本案所處區域距市區距離較遠，各區域置業門檻明顯高于本案所屬區域，如市東、崇安新城和新區板塊，由于受到高房價的擠壓和本案對于客群在生活、學習、工作各生活機能滿足，對被某市 北區區高房價擠壓岀來的客群有一定的吸引力。2）由于某市北區核心片區占盡地段、規劃優勢，且大品牌開發商林立，產品線豐富，導致周邊經濟開發區內高管基本選擇市東片區置業，而本案某市北區經濟開發區企業員工成交比較高。3） 一方面在于房地產市場持續深入的調

44、控，導致投資需求被嚴重擠壓岀市場；另一方面本案所屬區域因大 量安置房投入使用，當地客群匱乏，基本以滿足剛需的自住置業為主。1.3. 項目產品形態及戶型比例評估開發建議書計劃階段各產品形態比例序號產品形態單套面積（就）套數面積小計（就）占本類產品比例占總體產品比例備注套數比面積比套數比面積比1住宅1.1多層（5F）1.1.13房2廳1衛1081181276333.15%34.99%9.57%9.09%10988722.25%2.39%0.65%0.62%11056616015.73%16.89%4.54%4.39%11144488412.36%13.39%3.57%3.48%11266721.6

45、9%1.84%0.49%0.48%1.1.22房2廳1衛8146375312.92%10.29%3.73%2.67%88108852.81%2.43%0.81%0.63%8946410712.92%11.26%3.73%2.93%9065401.69%1.48%0.49%0.38%1.1.32房2廳2衛9721940.56%0.53%0.16%0.14%9821960.56%0.54%0.16%0.14%1.1.43房2廳2衛12067201.69%1.97%0.49%0.51%12167261.69%1.99%0.49%0.52%多層合計35636472100.00%100.00%28.87

46、25.98%1.2小高層（9F）1.2.16房3廳4衛1251417454.71%5.06%1.14%1.24%132810562.69%3.06%0.65%0.75%1.2.24房2廳2衛1331121494337.71%43.31%9.08%10.6555%25.04%5.19%6.16%1.2.32房2廳1衛8256459618.86%13.32%4.54%3.27%8332265610.77%7.70%2.60%1.89%1.2.42房3廳2衛7875492.36%1.59%0.57%0.39%7943161.35%0.92%0.32%0.23%小高層合計29

47、734501100.00%100.00%24.09%24.58%1.3高層（18F、27F）1.3.12房2廳2衛13922780.34%0.43%0.16%0.20%1.3.23房2廳2衛136.51021392317.59%21.31%8.27%9.92%1393447265.86%7.23%2.76%3.37%1435071508.62%10.95%4.06%5.09%1441021468817.59%22.48%8.27%10.46%1.3.32房2廳1衛82.03102836717.59%12.81%8.27%5.96%843428565.86%4.37%2.76%2.03%8650

48、43008.62%6.58%4.06%3.06%87102887417.59%13.58%8.27%6.32%1.3.41房2廳1衛8221640.34%0.25%0.16%0.12%高層合計58065326100.00%100.00%47.04%46.54%住宅合計12331362992商業物業2.1商鋪1815.5921.43%0.58%2.2商鋪265517.21%0.47%2.3商鋪3 （其中50平方無償 補充居委日 常運轉經費）2335.3261.36%1.66%商業物業合計3805.91100.00%2.71%3物業3.1消防控制52.8319.80%0.04%3.2配電房15056.2