1、海口上邦廣場總體策劃報告項第一部分因素分析目內外部一、外部環境分析1 、十五期間宏觀經濟狀況與零售業狀況 十五期間， 海口從泡沫經濟中復蘇， 各項經濟基本上都保持著較好的增長勢頭， 并已走上良性健康發展軌道。經濟總量獲得了平穩的增長，綜合實力也躍上新臺階。整體經濟形勢良好， 為零售業投資提供了良好環境， 使商業氛圍越來越活躍， 社會購買力的增強，也對零售業的發展起了很大的促進作用。加大對社會固定資產的投入， 使新海口為零售業的發展提供了更廣闊的空間， 同時舊城改造等市政規劃新舉措的實施， 有效整合完善了經營場地， 也促進了零售業的發展。2001 年至 2005 年海口市宏觀經濟一覽表表11項目

2、年地區生農林漁牧工業總社會固定社會消品城鄉居民份產總值業總產值產資產投費零額售存款余（億元）（億元）值）（億資）（億總（）億元額（億元）元元200120052002200320042001 至 2005 年，海口城鄉居民年儲蓄存款余額平均達到年社會消費品零售總額的倍，證明當地居民的潛在消費潛力較大，同時隨著海口旅游業的不斷發展，對零售業也有一定的帶動。現在海口零售業仍然處于相對不發達的水平， 存在著商業模式同質化嚴重、 商品缺乏特色、 進貨成本居高不下、 旅游消費品低廉等特點。 近幾年多個大型零售商的進駐， 商業地產的不斷發展， 以及本土零售商在業態和經營模式上的創新發展，逐步改變消費者的消費

3、觀念和消費模式， 未來海口的零售業將呈現蓬勃發展的勢頭。2 、 2005 年海口市經濟運行情況綜合經濟實力快速提升全市生產總值首次突破300 億元大關，按可比價格計算，比上年增長% ，增幅分別高于全國個百分點、 全省 2 個百分點， 按常住人口計算， 人均生產總值達到17418 元。第一、二、三產業均穩步增長，產業結構更趨合理化 ,由上年的： ：調整為： ： 。經濟增長的質量和效益繼續好轉全市地方財政收入完成億元， 增長 % ， 其中一般預算收入億元， 增長 % ； 基金收；實現利稅總額% 。全市規模以上工業企業經濟效益綜合指數為 %入億元，增長，比；工業產品銷售率達,其中利潤總額億元，增長億

4、元，比上年增長28%2004年同期提高個百分點。工業經濟效益綜合指數，有三項指標好于上年。經濟增長的基礎得到鞏固全社會固定資產投資保持適度增長， 完成億元， 比上年增長； 外商投資規模不 個，新簽協議合同總投資億美元，比上年增斷擴大，全市新簽外資協議合同 94 。“十五” 期間年均遞增 %長%。 全年實際外商直接投資億美元， 比上年增長 % ， ；消費品市， 合資企業投資億美元， 增長 %其中， 外資企業投資億美元， 增長 % % 。場交易活躍， 全市社會消費品零售總額億元， 比上年增長人民生活水平明顯提高 ； 在崗職工年平均工資全市城鎮單位在崗職工工資總額億元， 比上年增長% 萬元大關 （不

5、包括私營企業、 鄉鎮企業及個， 首次突破 2/ 人， 增長 %20220 元 9740體從業人員所獲取的勞動報酬） 。 據抽樣調查， 城市居民人均可支配收入元， 3829元，增長% 。農村居民人均純收入元，增長% ；人均消費性支出 7368 平方米，農平方米， 比上年增加21.41.3 增長 %。年末城市居民人均使用面積0.9平方米。村居民人均居住面積26.97 平方米，比上年增加 旅游產業的發展全市接待過夜旅游者萬人次，比上年增長% ，全年實現旅游總收入億元，比上年增長。2006年海口市更推出多項旅游促銷活動，據統計 18月全市接待國內外旅游人數萬人次，比上年同期增長5% 。旅游產業正處于高

6、速發展階段，對海 包括零售業的全面發展。也將帶動第三產業發展，口的經濟具有極大的促進 作用，年是海口經濟全面提速的一年，特別是在綜合經濟總量、零售總量、居 2005這三方面的因素表示整體經濟民存款余額三方面的遞增額遠遠高于往年平均水 平。環境給零售業的高速發展提供了良好的基礎，零售業也逐步進入快速提升 的階段。 3 、海口市宏觀經濟及未來零售業發展前景 為整合資源使零售業發展再上臺階，海口城市商業網點總體規劃提出，力倍。新商業億元，比 2000 年增長 1 爭 2010 年社會消費品零售總額達到 244網點規劃也成為與海口城市總體發展規劃、 “十一五”規劃相銜接最為緊密的促對我市未來15 年商

7、業網點布局和合理發展將起到積極的引導、 新規劃之一， 進作用。 十一五期間， 是海口支柱產業快速成長、 基礎設施進一步配套完善的重要時期，也將成為海口零售業發展的黃金期。年內，海口的工業化和 5173 萬。在未來至 2005 年年底， 海口市常住人口為城市化進程加快， 帶來大量具有穩定收入的消費人群， 同時將大力發展物流業、 休閑娛樂業、 旅游業， 零售業將從中獲益。海口將在不斷深化區域經濟合作中， 廣泛開展與島外城市間的交流往來和經貿合作中盡快融入泛珠三角經濟區域合作， 特別加強在 cepa 框架下與香港特別行政區的全面合作。大型零售企業的進入，將加快本地產品的開發和擴大銷售市場，實現海口零

8、售業整體升級， 同時有望徹底改變海口旅游購物落后的面貌， 讓旅游購物成為零售業新的利潤來源。未來眾多零售企業的進駐， 以及商業網點的合理規劃， 將實現海口零售業的整體升級。 同時隨著城市化和工業化的進程加快為海口帶來大量的常住人口， 還有旅游業的穩步發展，也為零售業的發展提供平臺。二、海口零售市場的分析零售市場現狀分析、1零售總額和居民人均收入有較大增長；住宿餐飲 2006年上半年批發零售貿易業零售額為億元，比去年同期增長 。隨著海口經濟的不斷增長，居民累；其他行業億元，增長%業億元，增長；同比增長積財富和現期收入都有大幅提高，城市人均可支配收入 5718 元，月末城鄉居民儲蓄存款余額億元，增

9、； 6 農 村人均現金收入 2038 元，增長 %增長速位， 。去年海口市的人均可支配收入在全國 35 個大中城市中排28 長 % 位，與平均水平有一定的差距。度排24 消費結構有所改變，其中批 %2005 年海口市社會消費品零售總額達到 67177 億元，比上年增長。在 % ；餐飲業零售額8887 億元，增長發零售業零售額56589 億元，增長 % ，石油及制品類增限額以上批發零售業零售額中， 汽車類零售額比上年增長% ， 家用電器和音像器材類增，通訊器材類增長%長% ，文化辦公用品類增長，食品、飲%，日用品類增長，建筑及裝潢材料類增長% ，家具類增長長%。其%，金銀珠寶類增長% 料、煙酒類

10、增長% ，服裝類增長，化妝品類增長中對服裝類、化妝品和通訊產品類三類商品需求增長高于平均水平，說明隨著生活水平的提高， 居民對生活品位和時尚潮流的要求越來越高。 商業網點眾多， 零售業態較齊全萬個，其中包括各種百貨連鎖店、專4 至 2005 年底統計，海口市商業網點超過賣店、超級市場、量販店、倉儲商場、主題商場等。其中占主導地位的依然是百 貨、 超市和專賣店， 并未產生綜合性的購物中心業態， 整體相對比較落后。大眾購物地點更趨集中日漸便利的交通模糊的消費者對距離的感覺，海秀路商圈、解放路商圈等傳統商圈依靠豐富的商品種類、較好購物環境和大面積的購物場所，吸引眾多消費者前去購物。2 、推動零售業發

11、展的因素 經濟總量的增長2005 一直保持高速增長的勢頭。 10 ，過往三年中，海口的經濟總量增長均超過年海口市經濟增長的主要動力來源于工業經濟， 其增速比海口經濟總量的增長，工業發展將成為未來經濟增長貢獻最大的支柱。 而且海口市未來將重點發%高展汽車配件、生物醫藥、化工原料等產業，并帶動相關產業的起步和發展，形成完整的產業鏈。 經濟總量的增長， 以及工業經濟對其他經濟的極大帶動作用， 都 將推動零售業的穩步發展。 城市人口的增長和中檔收入人群的增多海口市工業化進程已經在對城市人口數量、結構和周邊地區的城市化造成影響，不但提供更多的就業機會， 也有效提高當地的人均收入水平。 對于現代零售業而它

12、們是零售業發展最直接的動力因素。 人口數量的增長將直接推動零售消費， 言，未來海口市的零售消費總量將隨著人口和收入的增加而遞增， 中檔收入人群的絕對數量也將不斷加大， 這部分人群對購物環境和商品檔次的要求將有所提高， 更加強調特色化和個性化購物。 消費習慣的變更海口市居民的收入水平和生活質量不斷提高， 必然增加更多的消費需求， 也提高對商品的種類、 購物的環境等的要求。不同消費階層的壯大，將培育針對不同消 費群體的購物場所，多樣化成為未來購物場所的主流。 3 、零售市場存在的問題商業面積過剩平方米，是全國最高的。而新開 2海口市現有的商業面積極大，達到人均商業面積發的商業項目也不斷上馬，未來將

13、造成海口市的商業面積遠超實際需求。 短期內海口商業面積處于階段性、結構性的過剩。同質化經營嚴重發展區域的發展不平衡性海口市零售業功能相對單一， 各種零售業態雖然都基本進入， 但仍以百貨公司和超購物廣場。消費總量、消費習慣、代理商的實力、市為主，未產生大型的“一站式” 物流水平等造成島內品牌的數量不多，各種商業的同質化嚴重， 無特色經營。 無序開發導致惡性競爭加劇 部分地產開發商對商業特性的把握存在偏差， 不熟悉商業操作， 分不清商業地產或利用底商、 開發與住宅開發的差別，利用較熟悉的住宅開發模式運作商業項目，群樓等方式開發小型商業，然后高價出售爭取更多利潤。 這些商業沒有統一的規劃和后續經營的

14、能力， 其商業價值很低，也不會被市場所接受，更不利于正常的 商業地產開發，嚴重影響海口市的商業的整體規劃和良性發展。 4、 消費者分析日用品就近購物較多 很少人當地的大部分消費者都會在住所附近的商店購買日常必需品， 特別是雜貨， 消費者在選擇這類物品時仍十分重視距會為購買這類物品而前往路程甚遠的商店， 離和價格因素，而不是品牌和服務。 消費品以集中購物為主選擇較多的大型商一般會到商品豐富、 當地消費者在購買服裝、 鞋帽等消費品時，圈，如海秀路商圈、解放路商圈等傳統商圈。主要考慮購物的便利 性，購物環境的 因素影響不大。 中產階層是中高檔消費的主力主要包括大型企業機中產階級構成中高檔消費的主要力

15、量，與很多二級城市一樣，構中高層管理人員、小企業主、公務員等。他們不僅數量大，而且消費能力可觀，使中高檔品牌有較好的銷售額，這股消費力在未來仍然有很大的增長潛力。交通狀況直接影響消費者購物地點的選擇市內公共交通小量會駕車前往購 物，消費者常以步行或乘坐公共交通前往購物，必為了確保新零售網點的成功，網絡未能有力支持消費者跨區或前往郊區購物。 須充分考慮交通的暢順。 消費者將慢慢接受大型綜合購物中心的購物模式逐越來越多消費者認為現有的購物場所功能較為單一， 娛樂休閑等功能比較缺乏， 漸接受現代購物形式， 前往設計現代化、有大型超市、百貨公司主力店進駐、有空調設備的大中型購物場所集中購物、家庭聚會和

16、娛樂。 、未來零售業發展規劃 5年商貿海口市將選取“一園兩湖” 、 “海口舊城”和“海秀東路” ，作為今后5 業建設的重點，以構建海秀東市級商業中心，并進行“三園整合” ，建設金貿商業區分攤壓力。 “一園兩湖” 建旅游生態商業區 “一園兩湖” 商業區域，位于海口市城市中心區，包括人民公園和東西兩湖在內的三個街坊，具體范圍為東湖路、廣場路、大同路、大英西路、海秀東路以公頃。 及博愛路所圍合的區域， 面積約 30 其定位為： 集歷史文化、 景觀和旅游、生態環境于一體的商業區域， 以延展城市濱海旅游商貿業， 再現城市傳統景觀符號， 把“一園兩湖” 及周邊的老街規劃成 為獨具文化特色和魅力的娛樂、 消

17、費、休閑的城市中心區。 口舊城建小型地產商業區海舊城街區指中山路、新華路、博愛路、新民西路、得勝沙路等圍合的區域，面積以展現歷史風貌和海口市民生活風情為特色的小型地產其定位為：約150公頃，商業區域。據規劃，海口將保留舊城區南洋文化的歷史風貌、改造商業網點，適當構建一些中型商場，改造購物氛圍，大量引進商業連鎖店，提高舊城區人民生活質量， 建對舊城區分路段進行改造， 成海口休閑購物特色商業小街； 引進大型商業地產商，塑造舊城新路，保留南洋騎樓便民購物的歷史風貌、風格，使其成為既是特色購 物商業小街， 又是了解海口歷史的旅游景點。 城、 一百海秀東路高架通道聯接明珠、 dc據規劃， 海口將結合大英

18、山機場舊址的開發建設， 擴展和完善該中心商業區功能城、明珠廣場，從第二層用高架構通道dc 和規模，并沿海秀東路將第一百貨、聯接，方便群眾旅客購物，同時形成觀光購物夜市；鼓勵設置大型商貿企業、金家大、中型商業網點，安排5 8 融業、服務業、旅業、餐飲業入市經營，建設興建電子產品一條街、進口商品城，新增大同路萬國商城、海府路南亞廣場等，形成新的繁榮繁華氣息。 三園合一” 區發展濱海沿江旅游商業帶 “三園”在用地性質上相同， “三園”指萬綠園、濱海公園和世紀公園。據介紹，在地理上相近，在功能上則各有側重。如果將“三園合一” ，并將其融入到海口“三的局面。 多贏中來，濱海沿江旅游商業帶 確定其各園的發

19、展方向， 則是一個個旅游購物中心、 2 園合一”地段是海口旅游購物的重要市場，可適當發展1 休閑中心，以增加游客和市民在園中逗留的時間。 國貿服務于“白領”消費該區域規劃目標為發展為一個海口市重要的片區級商業中心， 主要服務于城市業態齊全，商業網點布局配套完善，按照區級商業設施配套要求，白領”階層,三、商業環方便工作生活。該區域將建設多個商務中心，即國貿商務中心（國貿路與玉沙 路 交匯處）和世貿商務中心、東方洋商務中心。境的分析1 、現有商圈的分析黃金商圈海秀路商圈海秀路商圈是海口市商業最集中， 人氣最旺的商圈， 匯集了明珠廣場、 第一百貨、樂普生商場、 金世紀商城、 儷人世界等多家商城。 已

20、進駐家樂福的南亞廣場將在今年年底開業， 加上海秀路上臨街商鋪的專賣店， 各項娛樂、 餐飲等配套設施齊備， 商圈的凝聚力和吸引力將不斷加強。由于家5 年內將沒有任何商圈能替代其龍頭地位。 【評價】海秀路商圈預計在未來樂福的進駐，對其商圈的覆蓋范圍和整體吸引力都有巨大的帶動。海秀路商圈上商業物業的價值和租金都不斷提高， 經營者的經營壓力也隨之不斷加大。 商圈內的主體商業之間商圈內日漸擁擠的交通和不多的停車位置制約商圈的發展。 的距離較遠，不夠集中，也對未來商業的發展有所影響。 傳統商圈解放路商圈作為海口市傳統的老商圈解放路商圈，依然保留大量的臨街商鋪，以東方廣場作為周邊商業的龍頭，主要經營中低檔商

21、品，檔次比海秀路商圈整體偏低。剛剛開業的友誼商業廣場在商品檔次上有所提升，對周邊的商業有一定的帶動。【評價】 由于規模和影響力不及海秀路商圈， 無法與其正面競爭， 必須強調特色經營，用準確的定位與其競爭。現在的解放路商圈強調年輕化、時尚化的主題，吸引了特定人群的消 費。交通狀況對解放路商圈的影響更大，由于無法提供更多的停車位，購物環境雜亂，嚴重阻礙了商圈發展。商圈現有的商品主要以中低檔為主， 友誼廣場開業后經營 的中檔和中檔偏高商品，對商圈是一個有力的補充，帶動商圈的整體升級。新商圈一一國貿商圈相對于經營多年并已成熟的海秀路、解放路商圈，國貿商 圈無論從人氣、商業布局和業態分布等都還有差距。

22、通過近年的培育，商圈的臨 街商鋪、廣百百貨等均聚集了一定的人氣。金龍路飲食一條街全部經營餐飲，對 商圈還是有一定的帶動作用。宜欣商業廣場和本項目預計在今年和明年相繼開業， 將加大國貿 商圈的影響力，能留住國貿區內的常住人口和上班一族的消費。作 為新商圈，正處于不斷上升的趨勢。現主要定位于中檔商品，與周邊 【評價】消 費人群的檔次較為吻合，商圈具有較大的發展空間。宜欣商業廣場的開業可擴 大 國貿商圈的輻射范圍，對商圈的整體商業氛圍有較大的提高。其他其余一些較為零散的商業在海口也占據一定的市場份額，如占據海口高檔商品市，預計今年年底開業的紫荊百貨，場的生生百貨，正苦苦掙扎的海英區第一mall明年動

23、工的海秀中路沃爾瑪廣場等。它們未能形成影響力較大的商圈，但也吸引不同的消費群體前去購物。這類商業將作為主商圈的有力補充，經過一定時間的培育， 未來有可能【評價】 形成較大型的商圈。、主要商業網點的分析 2明珠廣場明珠廣場地處海口市最繁華商圈的最好位置，是當地人氣最旺的商場。商場的商業面積約6萬褶，大部分采用開放式出租，按商品的品類劃分區域，類似百貨 公司的經營布局。.廣場的經營面積是當地最大的，經營品類最齊全，品牌數量最多，是當地居民首 選的購物場所。但采用開放式出租方式，商品的品牌形象較差，購物環境比較凌 亂，未來的發展潛力有所限制。明珠廣場的經營結構和主要品牌：樓層服飾、體育運品牌路、夢柯

24、達、達芙妮、老人頭、花雨傘、啄木鳥、意爾動、家康、負一居飾品、女士內衣）萬福隆超市（ 11000褶婦嬰用品總匯、奇奇庫、藍眼睛、巴拉巴拉、小虎尼可、兔首層：男裝、化妝品、眼鏡鐘表、金銀首飾、工藝品、kfc等四層：it、手機、數提香、圖絲、歐珀萊、歐萊雅、玉蘭油、za、法娜瑞琪、奇姬、雅芳、京潤珍珠、依貝佳、明珠珠寶、恒昌隆珠寶、鑫 生珠寶、百世緣珠寶、潘氏珠寶、瑞豐金行、玉格閣、周大 生、六福、悅美珍珠、精功眼鏡、海南特產、名筆、西鐵城、 山度土、飛亞達、天王、太平珠寶、天時珠寶、興怡珠寶、 吉祥珠寶、皇室珠寶、卡帝亞、曼西爾奴、boss、jaket、tintori、藍寶后、歐洲行、阿詩瑪、斯

25、彳惠雅、baleno、蒙地雅、金狐、凱瑟、夢特嬌、佰秀、虎豹、鷹龍、才子、啄木 鳥、雅戈爾 仔陵、童年故事、派克蘭帝、安迪爾、小豐龍、 寶力琪、海威爾、望子成龍、小豬嚕嚕、兒童游樂場、石頭 魚、袋鼠皮具、迪士尼、鱷魚皮具、駱駝、城市生活、卡萊 莉爾、puma、三槍、皮爾卡丹、七匹狼、達爾朋、汝斯芬、 古今、尸系、康尼雅、歐迪芬、嘉麗詩、安莉芳、圣夫堡、 鴻星爾克、花花公子、kappa、八哥、李寧、peka、白事、 slazenger、曼奴、阿迪達斯、耐克、speedo、安踏、匡威、 麥斯卡、美津濃、361、金狐貍、星期六、伊卡露絲、浩莎 棉 田、埃迪蒙托、喬德、新世家族、康妮婭、祖兒馬丁、南二

26、層：女士服飾、皮具鞋類（5000 m2）碼產品（1000 m2）五層：圖書、音像、文體用品等柏思蘭迪、奧雪瑪、卓來、納帕佳、曼婭奴、伊西吉爾、瑪緯絲、eitie、藝域、卡撒布蘭卡、古法玻璃、桃麗絲黛、白 麗、紅蜻蜓、金利來、花花公子、花王、奧康、康莉、威豹、 都彭、蜘蛛王、百思圖、皮爾卡丹、比利華、鱷魚皮具、卡丹路、萬里馬、蘋果、鱷魚恤、比媚、意爾康、半坡飾品、 彩世界、美飾當前、卡蓮芳、黑眼睛、唐朝、安瑞井、卡邦 尼、a/e、朵以、伊凱文、卡汶、秀蓿兒、歐點、季候風、 斯菲兒、圓領部落、東方巴厘、美高、亨奴、雅克蘭、卡亞 卡、夢麗莎、君努麗人、哥弟、適時雅集、伊夢、恩曼琳、 床品、歐迪芬、淑

27、女屋、夢飛家紡、詩婷、金盾家紡、海迪 夢思、安麗絲、雪仙麗、圣夫島、安莉芳、ie、巧帛、蓮爾佳、千師達、朵柏、金衣之彩、藝之、頂、羽、納帕佳、貝麗恩、淑格、林雅樂、圣丹尼斯、金帝莎、麗登雅、卓姿、莉佳麗、盈科、超捷三層：游樂園、兒童星期六、佐丹奴、金狐貍、夢特嬌、pooh、火辣辣、鄉村第一百貨第一百貨是當地最大的綜合百貨公司,經營品類齊全，中檔品牌的數量較多，以前是當地銷售業績最好的百貨公司。隨著百貨業整體衰落，其離主干道也有一定的距離，銷售沒有較大的提升，已有下滑的趨勢。第一百貨的經營結構和主要品牌:樓層品牌、紀梵希、夢特嬌、雅戈爾、飛林、羅蒙、九牧王、ariston永禾、嘉麗詩、曼哈芙、卡

28、路約翰、澳曼婭、雷莎、碧歐絲、天王表、時間廊、羅西尼、寶利華、天時珠寶、達 tissot負層超市、castaly圣迪璐、金利來、卡爾丹頓、力驟馬、皮爾甘丹、堡馬、 話題芙妮、阿迪達斯、西域駱駝、丑足、nike一層：化妝品、金銀水分子、歐柏萊、歐萊雅、玉蘭油、羽西、蘭芝、蝶狀、金首飾、手表、皮鞋皮正文、曼詩丹貝、卡西歐、swatch、依波、飛亞達、梅花、具四層：嬰童服飾、依波路、精工、浪琴、愛爵、天王、西鐵城、萬寶龍、鑫生床上用品等四層:珠寶、天時珠寶、美瑞德、福林珠寶、南海珍珠、謝瑞麟、少婦服、內衣五層:百麗、賓度、紅蜻蜓、石頭魚、都彭、木林森、鱷魚恤、金六層：高爾夫服飾、利來、迪寶阿治奧、老

29、人頭、森達、哈馳、皮爾卡丹、愷撒、球具七層：、三層:迪卡隆、lalpian、夢特嬌、華華工作、新秀麗、巴黎世家、女裝、飾品四層:萬里馬、第五街、愷撒、patfortei、polo、蒙特倫斯、比男裝、男女休閑、運音勒芬、九紋王、古爾丹尼、虎都、名、動、內衣leegarmadugoldlion 、盾、爵奇林、嘉意、貝蒂、snoopy 玩具世界、游樂場、尼米、博士蛙、嬰兒用品、時尚小魚、 雅多、巴布豆、卡通屋、米奇、安奈兒、可可雅、夢特嬌、 小豬班納、小豐龍、維歐佩兒、好孩兒、藍貓、心愿家紡、 雅芳婷、夢特嬌、富仕、羅萊嘉紡、尚馬可、佳麗 絲、埃迪 蒙托、澳洲千年莉佳麗、蓮兒佳、唐姝達、娜爾斯、貝特

30、麗 詩、南夕、金蒂 莎、迪洋納、黛安芬、雅戈爾、美果、鱷魚 baleno金利來、皮爾卡丹、花雨傘、恤、高樂斯尼、波士丹 尼爾、虎豹、堡馬、蒙特倫斯、九牧王、金狐、嘉意、花花 公子、依禾1j 、honma、dunlop、callawaynikebclm 、 sunwik、polo兒童用品、床上用品、童鞋、布藝、健身器 材、童鞋only、etam、狐仙、fgfeel、納紋、名人、藍色 心情、羅瑪情懷、艾菲索、愛曼、歐若拉、迪洋納、堡獅龍、 艾莎迪爾、綠蒂、卡路約翰、黛爾娜、迪士尼、自然元素、歐尼爾、伊蕾名店、poshlam、azona 堡獅龍、雷馬、kuhle、 tony、him、duan、勁霸、

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33、na、 liedow、美加思、菲依尼尼、aikerl、閣蘭秀書店、電器、 家私、生活用品、音像世界 品牌大部分未開業，有些特價 商鋪天王表、飛亞達、西鐵城、天梭、依波路、英納格、雷 諾、梅花、精工、羅馬、玉蘭油、達芙妮、紅蜻蜓、皮爾卡 丹、古玩、工藝品、子畫 品牌周大福、玉蘭油、美寶蓮、 羅菲亞、歐萊雅、蝶妝、嘉娜寶、凱伊秀、高絲、露姿、蘭 寇、apple、basto、鱷魚恤、紅蜻蜓、石頭魚、皮爾卡丹、 煙斗、天美意、百麗、華倫天奴、超市、女內、兒童用品、 電玩、美容美發pucca、帝豪皮鞋、宏發皮鞋、振鑫音像、 匡威、賓度、cy、咖啡時間西餐、仙跡林、生活幾何、比薩、 mu、浪漫一身、以純、

34、歌斯路、浪漫丹奴、美特斯邦威、八哥、謎底、花王、肯德基、三層：運動服飾、男 士服飾、照相器材等 三層：青春少女服、 男士內衣.二層：皮 鞋、皮具、運動、鐘 表宣言、意爾康、 依林鳥、李寧、淑格、 花花公子、大銀龍商 場照相器材、耐克、阿迪達斯、麥斯卡、美津濃、speedo、spalding、puma、銳步、百事、日高、361度、茵寶、球 拍、曼奴、匹克、高爾夫、夢特嬌、金利來、浪比時、蘋果、 鱷魚恤、名人、華倫大奴、華斯度、嘉意、佛倫派克、爵奇.金 利來、啄木鳥、花王、花花公子、鑫大福、美瑞德、恒昌、鑫生珠寶奧菲曼、歐尼邇、秀蓿爾、歌尼斯、瑪緯絲、etam、 jinyiluo、盈科動力、美意、

35、蒲、伊思西兒、林雅樂、月盈兒、 三槍、金利來、花花公子 石頭記、海潤、瑞豐金行、意爾康、 康奈、登喜路、萬里馬、花花公子、老爺車、老人頭、袋鼠、 鱷魚、威豹、阿皇女、casio摩斯雷、奧康、火辣辣、木林 森、雅芳、詩麗雅、.樂普生商場樂普生商場是綜合性百貨，由于單層經營面積不大，品牌數量不多，對消費者的 吸引力逐漸減少。現已有經營困難，只有二層至四層的商品銷售情況較為理想。未來只能轉型才有可能重新發展樂普生商場的經營結構和主要品牌:東方廣場東方廣場經營面積約13000褶，是一個綜合性百貨公司，商品檔次比第一百貨低。該廣場是解放路商圈的龍頭，交通便利，商場的人氣較旺。但經營面積制約 了東方廣場的

36、發展，同時友誼廣場與其定位和商品品牌相近， 可能分薄了一定的銷售額。東方廣場的經營結構和主要品牌：解放路步行街周邊的購物環境較差，商鋪都在馬路的兩邊，車流和人流混雜，凌亂不堪，也沒 有大型的停車場，都限制了未來的發展。海口廣百海口廣百是國貿商圈的領頭羊，經營面積約 10000 m20國貿商圈是新商圈，依靠周 邊的人口支持，廣百的業績處于穩步增長階段。.海口廣場的經營結構和主要品牌：樓層家樂福根據 南丫店開業后視經 營情況確定是否再 開。沃爾瑪百佳、吉 之島易初蓮花力佳、 樂購方佳華聯負 層超巾1 #、3# #3 # 33 # 20%6%5%檔男 裝床品、家品手機、數 碼產品書店美容、美 發、沐

37、足海秀路廣百友誼商業廣場宜欣廣場基本要素應用要素品牌bebeland、伊珂、泰堡迪使、小虎尼可、經營書店三層2%3%3%4%5%套內面積計算租金 面積 比例一層樓層負二層負一層樓層負一 層首層附近已有 一家分店，不考慮。暫不考慮在海口開設分店。預計在準 備在海口設點，正在 選址。就本項目已接觸多次，較有意向。多次考察海口市場，正在選址。b2區潮 流站c區旅游特產 區11批檔女裝皮鞋 皮具家居生活館洋快 餐大型電玩、網吧租 賃初期現今租賃 中期 租賃后期 合計美寶蓮、玉蘭油、香水廊、顏妝、蝶妝、海潤、京潤珍珠、 金利來、天梭、依波路、精工、弗里歐、西鐵城、夢特嬌、 貴足世家、jass、貝蒂、名筆

38、、足問舜、東方靈、皮爾卡丹、 愛康眼鏡、東方紅、名煙酒、芭比萊、達芙妮、森達、賓度、 卡文、密絲羅妮、蘋果、花花公子、都彭、華倫大奴、登喜 路皮具、卡丹路、頭飾、dkd金飾、維維安（首層街鋪的價 格約在240280元/平方米） 經營品類停車場大潤發超 市、超外步行街 經營品類男女服飾、男女內衣、家居飾品、 兒童服飾、嬰兒用品、兒童玩具、運動休閑、體育用品、高 檔煙酒、藥品超市、保健用品等 麥當勞、家樂福“超市”、 珠寶首飾、化妝品、皮鞋箱包、2008年以后在海口開設分 店。經營年輕時尚服飾為主一層經營大型娛樂設施 二層經營大型中餐三層經營旅游產品一層海南飲食、當地歌舞表演二層三層經營電影院三層

39、3%5%3%3%5%3%海5%1色產品男女休閑服 飾化妝品、金銀首飾等童裝等數碼手機健身中心特色餐飲大型中餐 超市電影院部分餐飲娛次主力店、m2主力店、% 40 萬樂 以及行業重點品牌萬rn2 20 %部分餐飲娛樂和大量普通商鋪 少量餐飲娛樂和大量普通商鋪 20萬itf % 80 1tf 萬二層樓層首層二層三層首層二層三層二層三層四層備注樓號主題生活區狼室密語、山牌服飾、舒雅、皮爾卡丹、金利來、派斯德、aquasaotai、baleno、鱷魚恤、金狐、凱瑟、老爺車、雷馬男裝、him、高樂斯尼、尚仕、溫布爾頓、卓爾龍、勝龍、虎豹、boss、fortei、科波菲兒、蒙特倫斯、高尼澳、堡馬、雷馬、鐵

40、獅東尼、applesman、mesuca、spiuto、spalding、曼奴、李寧、 puma、converse、adidas、nike、kappa、八哥、康威經營品類皮鞋、化妝品、銀行、品牌旗艦連鎖店、彩妝、國際快餐、黃金珠寶、眼鏡、煙酒保健品、皮具箱包、鐘表、精品 知名品牌女裝、國際品牌女裝、襪子、少女裝、內衣、家居服飾、國際快餐、品牌女裝、時尚女包、美容院、飾品男士正裝、眼鏡超市、商務休閑、國際男裝、男士精品、體珠寶首飾、化妝品、皮鞋皮具、鐘表眼鏡、通訊器材、名店廊、名車苑、煙酒滋補品、特色店、禮品精品、展示廳、洋快餐少女裝、淑女裝、仕女裝、男女內衣、男士正裝、休閑裝、運動服飾、流行飾

41、品、休閑吧科技樂園、寶寶娛樂、兒童天地、居家廣場用品、購書中心、旅游商品、工藝美術高檔時裝、精品店、鐘表眼鏡、照相器材等 家樂福超市家樂福超市 電影院、書店、音像制品、娛樂天地、健身中心、休閑茶藝、中西美食、咖啡店、美容美發定于10月1日開業經營面積約5.4萬平方米，共五層樓層經營品類超市負一層三層四層五層六 層備注四層五層 備注2 #服飾街a 區女人世界數碼 港區b1項目街鋪 平均價格約街鋪 首層：150負層超 市外商鋪：租賃部名 稱、logo題標語 固有應用媒體經營 應用媒體debest、浪莎、月盈兒、夏雪兒、夢特嬌、嘉莉芬、美思、富妮萊、歐尚宜家、澳斯藍黛、安莉芳、艾格、ol、omnia

42、l、 菲依尼尼、杰西伍、美高、寶艾達、娜爾思、南夕、柏思蘭迪、卡莎布蘭卡、柏詩姬、snoopy、歐藝、桑迪、俏介、狐 仙、科尚、出奇樂、指問沙、心適貝貝、雅格斯丹、光頭仔、 卡索、青蛙王子、瑪緯絲、青青草、黑與白、心愿家紡、雅 芳婷、佳麗斯、自由鳥、唐捷、卡特麗、珂羅娜、寶艾達、 曼哈芙、米蘭登、艾達麗爾、同步、瑛芝億、梅蘭 mickey 育用品、男士內衣 娛樂天地、嬰兒用品、童裝童鞋、床上用 品美食廣場、健身會館、茶藝吧、快餐、咖啡吧文化超市、休閑娛樂、 原定開業時間為2006年9月，經營 面積約3萬褶，共六層 休閑娛樂場所、網吧、溜冰場、露 天休閑廣場 快樂體驗館、動感數碼影城 月份開業，

43、可能由 于招商問題，開業推遲原定位 9經營面積約67875平方米,地下二層、地上五層服飾、皮鞋、皮具、珠寶、床品、童一、二層 裝等生活化商品為主；三層 經營生活配套，如spa、沐足等一層化妝品、首飾等為主家居生活館 二層三層健身中心一層 經營數碼手機產品.租金情況 300元/ 200240元/nf 380450元/ nf ；二層：230300元/褶；三層：200 元/ m2/元240 ;首層：土勻價nf/元280240項目總經理招商總監財務部 綜合服務部、標準字、專用印刷字體、標準色、宣傳主 招牌、標識、司旗、辦公器具設備、徽章、制服、交通工具 廣告、樓書、外墻包裝、傳播展示、導購、導向、警示

44、、購物指南、圍欄閣、小寶龍、安奈兒、貝親、維歐佩爾、丑丑、英氏、小天3、新開業和即將開業商業網點的分析以及其對海口商業的影響友誼商業廣場 解放路商圈的商品檔次較低，購物環境較差，即使有友誼商業廣場的加入，仍無 法避免該商圈整體吸引力和影響力不斷下降的趨勢。項目必須在購物環境上有所突出，對解放路商圈整體檔次的提高有帶動作用。 經 營檔次以中檔為主，比解放路商圈原有商品要高。這可適當補充該商圈的商品結 構，強化商圈的整體吸引力，也將吸引部分中檔的消費人群前來消費。友誼商業廣場的經營布局：宜欣商業廣場萬平方米，也有大型超市作為主力店，但由于地處國8宜欣商業廣場體量為7 貿商圈的邊緣，加之招商力度不夠

45、等原因，預計其培育期將更長，短期內對其他商業的影響不大。該項目主要的賣點是大潤發超市，補充了國貿商圈的生活化商 品的空缺，大大提 高國貿商圈的整理吸引力，對留住周邊的消費人群有極大的作用。宜欣商業廣場的經營布局：南亞廣場南亞廣場的開業將增強海秀東路商業的影響力， 明珠廣場、一百、家樂福等將形成較強的規模優勢和互補作用，其家庭化、生活化購物比重將有所增加，也將帶動年輕、時尚等品類的消費。.而對社區型的小超市影響不大。家樂福的進駐，對當地原有的大中型超市打擊最大，對海秀路商圈的帶動不大，由于項目的普通商鋪數量不多，只有首層的部分和負層， 也難以分流原明珠廣場和一百的消費人群。南亞廣場的經營布局:沃

46、爾瑪廣場沃爾瑪廣場在本項目的半公里商圈內， 但由于交通不便， 短期內對國貿商圈的影響不大。而對海秀中路原有的商業有較大的打擊，特別是超市。4、新開業和即將開業商業項目對本項目的影響直接競爭對手項目的直接競爭對手主要是宜欣商業廣場和沃爾瑪廣場。宜欣商業廣場的體量與項目基本一致，主力店大潤發超市也是放在負一層，其余為普通商鋪。 位于國貿商圈的邊緣， 周邊商業氣氛不濃， 同時由于部分商鋪用于銷售，對商品檔次和定位難以控制，均造成項目的招商和開業難度較大。預計項目 開業后負層超市的吸引力較大，人氣較旺，其余商鋪的經營難度很大。沃 爾瑪廣場建筑結構未公布，開業時間也未確定。通常情況下，沃爾瑪生活廣場將強

47、調生活化， 商品的檔次以低檔為主。 預計， 這兩個直接的競爭對手生活化商品 的吸引力較大， 對國貿原有商圈的低檔商 品分流較為嚴重。 間接競爭對手 項目的間接競爭對手是南亞廣場和友誼廣場。 南亞廣場的交通便利， 更有家樂福作為主力店； 友誼廣場地處解放路商圈的核心位年底開業， 在本項目開業時置， 都將聚集大量的人氣。 而且這兩個廣場將在2006 這兩個廣場都經過了一年多的培育，必將擁有部分穩定的消費群體。 四、項目的分析1 、項目簡介項目位于海南省海口市金貿區， 北測為金龍路， 東側為龍華路， 南側為華僑中學， ，總 320m ，南北長約 220m 西側為規劃中的僑中路及玉沙村的安置地，地塊東

48、西長約 47613.65m 。用地面積2 1 ：項目位置圖） （圖 、項目優勢2周邊具有較高的消費力項目周邊以中高檔住宅樓盤和寫字樓為主， 常住人口的收入水平較高， 更有大量的 上班一族，區內酒店林立，均具有較高的消費力。 周邊業態齊全項目周邊有中檔的百貨公司（廣百百貨）、大型餐飲街（金龍路）、大量的臨街商，（包括項目本身的電影院等）加上項目本身的購物功能、餐飲功能和娛樂功當地能鋪，有可能整合為一個多元化、多功能的購物區，具有極強的吸引力最大的休閑功能極具吸引力這是其他項目無法比項目擁有一個過萬平方米的室外休閑廣場以及舒適的步行街， 擬的優勢，也是當地最大的商業休閑廣場。 專業顧問團隊的支持

49、萬平方米的亞洲體驗之都廣州正佳廣場商業項世品國際曾成功運作面積達 30 公司目，主要負責人有十多年經營廣東地區最大的百貨公司廣百百貨的經驗，現正負責保利南海水城、 湛江怡福廣場等多個項目的策劃、 招商與銷售代理及經營管理工作。 世品國際以其專業的商業經營理念、 豐富的實戰經驗， 及科學的全程式 服務， 將使項目具備長期持續經營能力， 獲得良好穩定的發展。 3 、項目劣勢 商圈現有人口和交通狀況的限制周邊的常住人口數量不大， 即使加上班一族和其他區前來消費的人口， 消費總量也目前暫時僅有金龍路一條主這將極大制約項目和國貿商圈的發展。 不大， 交通方面,要干道直達項目，而貫通海秀路的交通尚未能在短

50、期內實現，大大降低項目的輻射 范圍。 所在商圈未成熟 國貿商圈未完全成熟，還存于上升階段。同時新開商業有一段較長時間的培育期， 年，這段時間經營壓力較大，對發展商的財務要求很高。23通常需要街道型的建筑結構存在一定的風險項目采用街道型建筑結構， 這種較為分散的購物方式未必適合國人現有的消費習慣，前期存在一定的經營風 險。主力店和次主力店有一定招商難度由于附近的大潤發超市已經開業，沃爾瑪也在不遠設點，預計想引進超市主力店有一定難度。同時周邊國美電器、信興電器等已基本被消費者熟悉，再引進電器類次主力店的難度較大4、項目前景可發展為綜合性購物中心有機會打造成集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型綜合性

51、購物中心。如能成功可吸引各類別商品中的知名品牌， 打造當地最強的商戶組合， 引進知名的大型超市 , 強化休閑和娛樂功能，其各種功能將極具吸引力。 發展商持有物業對持續經營極有好處商鋪由發展商自主持有， 不作銷售， 保證經營的統一性， 有利于項目的持續經營。 在項目成熟穩定后，除了穩定的租金收益外，發展商持有價值較高的商業物業。 連通海秀中路對項目極有好處政府部門已明確項目必然會與海秀中路連通。 項目將直接連接海秀中路， 通過便利 的交通帶來大量的消費人群，對項目的未來發展極具好處。 5 、對所在商圈和其他商圈的影響 對所在商圈的影響 項目開業對現有的國貿商圈有極大的帶動作用，將與廣百百貨、金龍

52、路美食街、國由于商圈內現有的品牌不多，加大國貿商圈的整體吸引力。 美電器等形成規模優勢， 項目無須與廣百百貨形成惡性競爭， 主要引進其未有的品牌， 也降低招商難度。 而宜欣商業廣場遠離國貿商圈的中心， 招商難度較大， 首層和二層均是產權式商鋪， 前期和后期的經營壓力都很大，成熟期較長。項目與宜欣商業廣場是競爭和互補的 關系，國貿商圈只對其他商圈的影響有通過共同發展壯大才有可能與海秀路商圈直接競爭。項目定位在中檔，重要經營中檔商品，強調休閑、娛樂、購物功能，加強國貿商圈的中檔購物和休閑娛樂等功能。由于商圈規模、地理位置、發展歷史等原因，項目的競爭對手主要是海秀路商圈， 將吸引部分對購物環境要求較

53、高的消費者前 來購 物，也能留住國貿區的消費人群。 結論：近年來，工業和旅游業上的高速發展，人均收入不斷提高，商業面積大幅度增加和大1 、 型零售商的進駐等，都為海口市的零售業提供發展的基礎。 商業網點發展具有一定的階段性， 這兩年海口商業面積急劇增加，在未來幾年將大大2 、放緩，因此商業面積只是階段性、 結構性的過剩。 同時在中心區域商業網點數量是固定的， 網點資源具備稀缺性， 未來潛力巨大。 但前期的經營壓力大， 必須利用合理的財務運作降低前期的風險。3 、 國貿商圈作為新商圈， 具有很大的發展潛力， 與海秀路商圈是競爭也是互補的關系。同一商圈內的海口廣百和宜欣商業廣場，與項目也是競爭和共

54、生關系，只有整個商圈的商業都興旺起來，項目才更有機會成功。4 、 項目地處新商圈國貿商圈的中心，是當地第一家采用街區型結構的購物中心， 突出休閑購物的特點， 有機會發展成新商圈中的地標式商業。 但分散式結構未必適合國人的消費習慣， 也限制了經營布局的靈活性。 因此必須在強調休閑購物的前提下，揚長避短，合理布局各種業態，降低項目運營風險，提高業主的收益。第二部分 項目定位一、定位原則1 、市場需求集購物、娛樂、休閑為一體的商業模式是零售業態發展的必然趨勢，而海口市商業 業態調查結果顯示項目所在區域目前尚無集中的大型休閑購物場所。 周邊的消費人群收入較高，包括常住人口和上班一族，涵蓋了家庭消費和年輕時消費。、消費習慣以大型超市作為項目龍頭，引導眾多中檔商品、餐飲、娛樂等品牌進駐，既滿足消費者的商品購物功能， 又提供餐飲娛樂休閑等設施， 提出一站式時尚休閑購物廣場 的概念。 項目必須經營有特色的商品， 與其他購物廣場存在一定的錯位經營，或針對某一品類做大做強，強化對特定消費人群的吸引力。 3 、項目自身特點項目總體設計為三個商業樓加上負層大型超市， 可充分利用項目復合結構的特色，將步行街商鋪、內街商鋪和大型超市有機結合，創建成囊括購物、休閑、娛樂、飲 食等