精品文檔2015年上半年北京房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告目錄的寫(xiě)作考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為萬(wàn)元。A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、證券可分為_(kāi)。A商品證券、貨幣證券、投資證券B商品證券、貨幣證券、資本證券C政府證券、金融證券、公司證券D商品證券、政府證券、金融證券3、關(guān)于債務(wù)融資，下列說(shuō)法不正確的是（）。A信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸C企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限通常為35年 D利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是“借錢(qián)賺錢(qián)”或“借雞生蛋” 4、一套建筑面積為100、單價(jià)為2000元的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為531，則該套住宅的【2004年考題】A：實(shí)際單價(jià)為2000元，實(shí)際總價(jià)為3016萬(wàn)元B：實(shí)際單價(jià)為工950元，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元C：實(shí)際單價(jià)為2000元，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元D：實(shí)際單價(jià)為2000元，實(shí)際總價(jià)為3016萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、按照原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知，以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，房地產(chǎn)估價(jià)總額在100萬(wàn)元以下的累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為。A：5B：25C：15D：08 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)際上為（）。A交易情況修正B交易日期調(diào)整C房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D區(qū)域因素調(diào)整 7、某城市某類房地產(chǎn)的當(dāng)期實(shí)際價(jià)格水平為3600元/m2，預(yù)測(cè)值為3630元/m2，修勻常數(shù)為0.65，則下一期房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)值為_(kāi)元/m2。A3610.5B3619.5C3711.5 D3719.5 8、現(xiàn)行國(guó)家規(guī)定的以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)，按照房地產(chǎn)的價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收，費(fèi)率最低為A：0.05 B：0.1C：0.3D：0.5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。A：運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B：投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算C：假設(shè)開(kāi)發(fā)中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值D：在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)法完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A489.99B495.53C695.53D800.0011、拆遷當(dāng)事人雙方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)由確認(rèn)。A：房地產(chǎn)行政主管部門(mén)B：房屋拆遷管理部門(mén)C：城市規(guī)劃行政主管部門(mén)D：房屋登記機(jī)構(gòu) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、對(duì)于閑置土地的處置方式中，延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)_。A五年B三年C兩年 D一年 13、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方297萬(wàn)元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣(mài)方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元。A323B275C273D25814、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，在房地產(chǎn)估價(jià)方面不需具有。A：扎實(shí)的理論知識(shí)B：廣泛的人際關(guān)系C：豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)D：良好的職業(yè)道德 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的_。A合法原則B最高最佳使用原則C替代原則 D公平原則 16、增加了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的掛牌出讓方式。A：中華人民共和國(guó)土地管理法B：中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例C：城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例D：招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 17、某縣是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，該縣單獨(dú)編制的歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃，應(yīng)報(bào)_審批。A上一級(jí)城市人民政府B省人民政府C國(guó)務(wù)院 D建設(shè)部、國(guó)家文物局 18、某游樂(lè)場(chǎng)按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營(yíng)15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是年。A：15B：25C：35D：55 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、空置率是準(zhǔn)備出租，但還沒(méi)有出租出去的_占全部可出租建筑面積的比例。A使用面積B建筑面積C公攤面積 D規(guī)劃設(shè)計(jì)面積 20、如果石油價(jià)格的持續(xù)攀升導(dǎo)致了一個(gè)國(guó)家的通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于。A：需求拉動(dòng)型通貨膨脹B：成本推動(dòng)型通貨膨脹C：結(jié)構(gòu)失調(diào)型通貨膨脹D：預(yù)期型通貨膨脹 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在變更事項(xiàng)書(shū)面通知買(mǎi)受人后，買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。A：15B：30C：45D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是土地_級(jí)市場(chǎng)。A一B二C三D四23、住房公積金屬于所有。A：繳存住房公積金的單位及個(gè)人B：繳存住房公積金的單位C：繳存住房公積金的職工D：住房公積金管理機(jī)構(gòu) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、自治區(qū)的自治條例和單行條例，報(bào)批準(zhǔn)后生效。A：全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)B：國(guó)務(wù)院C：自治區(qū)人民代表大會(huì)D：自治區(qū)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于 元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、強(qiáng)制拍賣(mài)的基本原則指。A：法院處置權(quán)限定原則B：法院任意處置原則C：法院主導(dǎo)拍賣(mài)程序原則D：公開(kāi)性原則 E：法院指定處置原則 2、甲公司在某建制鎮(zhèn)的營(yíng)業(yè)用房以200萬(wàn)元的價(jià)格出售，其應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅為_(kāi)元。A1000B5000C7000D100003、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴(kuò)大，那么他應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。A：轉(zhuǎn)移登記B：變更登記C：先進(jìn)行變更登記再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記D：先進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記再進(jìn)行變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、民法中的財(cái)產(chǎn)關(guān)系是指在生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)過(guò)程中形成的。A：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系B：財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系C：財(cái)產(chǎn)形成權(quán)關(guān)系D：人格權(quán)關(guān)系E：身份權(quán)關(guān)系5、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則主要有。A：經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合的原則B：充分考慮近期效益的原則C：充分考慮遠(yuǎn)期效益的原則D：近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則 E：考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則 6、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價(jià)，_。A私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的B辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的D是不改變土地劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的 7、明確估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容，包括明確。A：實(shí)物狀況B：權(quán)益狀況C：區(qū)位狀況D：經(jīng)濟(jì)狀況 E：環(huán)境狀況 8、工程造價(jià)的特點(diǎn)包括等。A：大額性B：差異性C：個(gè)別性D：靜態(tài)性 E：非層次性 9、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有。A：地役權(quán)設(shè)立的情況B：土地使用期限C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D：容積率 E：臨街狀況 10、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率為_(kāi)。A167%B80%C200%D60%11、下列保險(xiǎn)中，屬商業(yè)保險(xiǎn)的有。A：無(wú)擔(dān)保保險(xiǎn)B：保證保險(xiǎn)C：信用保險(xiǎn)D：健康保險(xiǎn) E：失業(yè)保險(xiǎn) 12、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)失效的情形有_。A注冊(cè)期滿3年而未延續(xù)注冊(cè)的B持續(xù)離開(kāi)估價(jià)崗位超過(guò)1年的C年齡超過(guò)60周歲的D聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)的 E不具有完全民事行為能力的 13、_是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券B房地產(chǎn)抵押擔(dān)保C住房抵押貸款證券化D投資于金融證券14、下列屬于間接金融工具的包括。A：國(guó)庫(kù)券B：保險(xiǎn)單C：銀行券D：存款單 E：銀行票據(jù) 15、下列有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，表述正確的是。A：2000年原建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局對(duì)商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本進(jìn)行了修訂，并更名為商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本B：根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，凡是面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)(含3)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款C：根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房D：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定 E：商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì) 16、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，拆遷的實(shí)施方式主要包括。A：自行拆遷B：委托拆遷C：政府拆遷D：?jiǎn)挝徊疬w E：社會(huì)拆遷 17、自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90m2以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的_。A70%B60%C50% D40% 18、價(jià)高者得規(guī)則是為買(mǎi)方的競(jìng)爭(zhēng)而設(shè)定，需在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)比較得出，比較的基礎(chǔ)是。A：拍賣(mài)人宣布的起拍價(jià)B：買(mǎi)方的報(bào)價(jià)C：拍賣(mài)的保留價(jià)D：競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、對(duì)于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率大小的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有。A：銷(xiāo)售利潤(rùn)率小于投資利潤(rùn)率B：投資利潤(rùn)率小于成本利潤(rùn)率C：成本利潤(rùn)率小于直接成本利潤(rùn)率D：直接成本利潤(rùn)率小于銷(xiāo)售利潤(rùn)率 E：年利潤(rùn)率小于總利潤(rùn)率 20、用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計(jì)圖是。A：建筑剖面圖B：建筑構(gòu)造詳圖C：建筑平面圖D：總平面圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有。A：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C：利率風(fēng)險(xiǎn)D：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) E：資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 22、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為_(kāi)。A存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量B存量+新開(kāi)發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量