1 用收益法對房地產進行評估時折現率的確定問題用收益法對房地產進行評估時折現率的確定問題 廣州中職信資產評估公司 熊睿 大家都知道房地產評估的方法有三種 市場法 收益法 成本 法 市場比較法市場比較法是在求取估價對象房地產的價格時 將估價對象房 地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照 從已經發生了交易的類似房地產的已知價格 修正得出估價對象房 地產的價格的一種估價方法 需進行修正價格的因素包括 1 區位狀況 如 位置 地段 交通 商業服務設施 物業所處外部環境 自然環境 人文環境 社 會環境 綠化 景觀 居住人氣 配套設施 小區容積率 2 權 益狀況 如 權屬 土地使用權類型 城市規劃限制條件 得房率 3 實物狀況 如 建筑面積 房型 建筑結構 樓層 朝向 設備 裝飾裝修 空間布局 室內凈高 開間跨度 采光 廚衛大小 建 造年代 建筑質量 電梯數量和品牌 完損程度 街道條件 形狀 外立面造型 還包括交易情況 交易日期等 收益法收益法是運用適當的資本化率 將預期的估價對象未來各年的 正常收益折算到估價時點時的現值 求其和得出估價對象價格的一 種估價方法 計算公式一 適用于年收益固定的情況 n rr A V 1 1 1 2 上式中 V 為房地產價值 A 為年凈收益 r 為資本化率 n 為收 益年期 計算公式二 適用于年收益按一定比率遞增 收益按等比級數遞 增 的情況 n n r g gr A V 1 1 1 0 上式中 V 為房地產價值 A0為第一年凈收益 r 為資本化率 g 為年凈收益遞增率 n 為收益年期 成本法成本法是在求取估價對象房地產的價格時 以開發或建造估價 對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎 再 加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產的價格的一種估 價方法 計算公式一 房地產價值 重置全價 成新率 重置全價 土地取得費用 開發成本 管理費用 投資利息 銷售稅 費 正常利潤 土地取得費用包括 土地使用權出讓金或地價款 征地和房屋 拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續費及稅金 開發成本包括 勘察設計和前期工程費 基礎設施建設費 房 屋建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發過程中的稅費及其 他間接費用 管理費用 管理費用主要是指開辦費和開發過程中管理人員的 3 工資等 投資利息 以土地取得費和開發成本之和作為計算利息的基數 計算公式二 重置全價 土地取得費用 前期費用 直接費 間接費 建設期利息 銷售稅費 正常利潤 其中 直接費 直接工程費 措施費 間接費 規費 企業管理費 施工單位 本人認為不管采用那種方法 評估結果應該趨于一致 比如說本人認為不管采用那種方法 評估結果應該趨于一致 比如說 如果房價上漲了 建筑成本變動不大 那么就意味著開發商的利潤如果房價上漲了 建筑成本變動不大 那么就意味著開發商的利潤 增大了 所以我們在采用成本法時 就要考慮利潤率要上調 這樣增大了 所以我們在采用成本法時 就要考慮利潤率要上調 這樣 用成本法做的價值也會升高 同理 如果房價上漲 而租金價格變用成本法做的價值也會升高 同理 如果房價上漲 而租金價格變 動不大 那么就意味著房地產投資的回報率有所下降 所以我們在動不大 那么就意味著房地產投資的回報率有所下降 所以我們在 采用收益法時 就要考慮折現率要下調 這樣用收益法做的價值也采用收益法時 就要考慮折現率要下調 這樣用收益法做的價值也 會升高 會升高 在評估工作中 我發現有許多同志在采用收益法對房地產進行 評估時 折現率是主觀給出的一個數 沒有依據 為此我談談折現 率的取值的個人觀點 第一步 我們在搜房網 估基準日時廣州普通住宅租賃價格指數報告 該報告基準樣本 所 選樣本需滿足如下條件 一般裝修 有簡單家具 家電 有管道天 然氣 或煤氣 熱水器及廚具 周圍環境一般 一居室建筑面積 20 4 60 平方米 二居室建筑面積 40 80 平方米 三居室建筑面積 70 120 平方米 付租方式為月付 為了計算每平方米月租金 我們將一居 室 二居室 三居室的建筑面積按樣本的最大值與最小值取平均 按查詢的基準日月均租金計算出委估對象所在片區與委估對象相同 居室每平方米年租金 a 第二步 我們在搜房網 查詢評估基準日時廣州各片區二手房價格指數報告 同理算出委估 對象所在片區二手房每平方米銷售價格 P 第三步 計算租售比 r0 a P 第四步 估算資本化率 r 由于委估對象的收益年期是有限的以 及收益法估算時采用的是凈收益 而上面推算的租金是未扣相關支 出的租金 所以 r 應等于 r0 K K 為調整系數 經過分析計算 K 的取 值應在 0 66 0 96 之間 通常