XX市XX區XX街X號綜合樓估價報告 (標題)項目名稱：XX市XX區XX街X號綜合樓 (項目全稱) 委托人：(委托人全稱) 估價機構：(估價機構全稱) 估價人員：(參加估價的人員姓名) 估價作業日期：2005年4月20日至2304年4月30日 估價報告編號：房地估(2005)第號目 錄1、 致委托人函2、 估價師聲明 3、 估價的假設和限制條件4、 估價結果報告 5、 估價技術報告 6、 附件 致委托方函 XX有限公司： 受貴公司委托，本所秉承客觀、公正、科學、獨立的原則，對由貴公司自建并擁有產權的、位于XX市XX區XX街X號綜合樓進行市場價格評估，估價時點為2005年4月20日，估價目的為抵押貸款。 本所根據估價目的，遵循估價原則，采用適宜合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現的市場價值為人民幣(大寫)壹仟捌佰伍拾萬元。 XX房地產估價事務所 法定代表人： 2005年4月30日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 4.我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5我已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托方提供的資料進行評估。除非另有協議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。 4 沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。 7.本估價報告依據了委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 8.本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。9.本估價報告的全部或其部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。 10. 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。 參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章 估價的假設和限制條件(一) 估價假設條件1 委托方合法取得土地、房屋權證，并以所確認的房屋用途和土地用途評估估價對象的價值。 2 本報告以估價對象在估價時點處于完好狀態并達到委托方所提供的使用功能為假設前提。 (二) 估價限制條件 1 估價對象能否如期完工，委托方提供的使用功能布局以及設備安裝和裝修工程方案是否有變，均對估價結果產生一定影響。 2 估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及價格標準發生變化，并對估價對象估價價值產生明顯影響時，不能直接使用本估價結論。3 本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。 4 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。 XX市XX區XX街X號綜合樓估價結果報告 (一)委托人(略) (二)估價機構(略) (三)估價對象：估價對象為位于XX市XX區XX街X號的綜合樓，占地660.44，地勢平坦、其形狀為不等腰梯形，土地產權性質為出讓土地使用權，出讓期限從2003年11月18日至2043年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有國有土地使用證。 綜合樓為鋼筋混凝土框架結構，地下一層、地上八層，建筑面積2 971.98，由委托方自建，委托方持有房屋所有權證。估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包房，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用途，八層為客房。 估價對象裝修所達到的標準詳見委托方提供的相關資料。 目前估價對象已基本完成，已通過竣工驗收，內裝修與室外道路綠化進入收尾，全部工程總量約完成95。 (四)估價目的 ： 為估價對象辦理房地產抵押提供價值參考。 (五)估價時點 ： 2005年4月20日。 (六)價值定義：采用公開市場價值標準，即本報告評估估價對象目前狀況下，于估價時點的市場價格。 (七)估價依據 1委托方與本估價機構簽訂的房地產估價委托書； 2房屋所有證； 3國有土地使用權證； 4中華人民共和國城市房地產管理法； 5中華人民共和國土地管理法； 6中華人民共和國國家標準房地產估價規范； 7估價對象現場勘察記錄； 8委托方提供的與本人估價相關的其他資料； 9本估價機構掌握的房地產市場相關資料； (八)估價原則 ： 本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。 (九)估價方法 ： 本估價報告采用市場比較法、收益法和成本法三種方法進行評估，并運用數理統計分析的有關方法，結合估價人員的經驗，最終確定估價對象的估價結果。 (十)估價結果 ： 本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點可能實現的市場總價為人民幣壹仟捌佰伍拾萬元。 (十一)估價人員(略) (十二)估價作業日期 ： 2005年4月20日至2005年4月30日。 (十三)估價報告應用的有效期 ： 估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應用的有效期不超過半年。 XX市XX區XX街X號綜合樓估價技術報告 一. 一般因素 估價對象位于XX市XX區XX街X號，為一棟鋼筋混凝土框架結構的綜合樓。其占地660.44，土地使用性質為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有國有土地使用證。綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2 971.98，自2003年開始建設。綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內部夾層，為此使用面積有所增加。 依據估價人員實地勘察，估價對象目前主體已經完工，設備安裝及管網配套完畢，內裝修工程與室外道路綠化進入收尾，已完成的工程量約占總量的95。該工程已通過竣工驗收，委托方獲得房屋所有權證。 根據委托方提供的資料，估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。 估價對象東側與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。 二. 區位狀況因素 1.區域范圍 以估價對象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。所處區域按城市類區劃分為一類區，其所占土地為一級地二類區。 2.區域特征 估價對象處于大型金融商貿、辦公中心區域的邊緣地帶，沿L路兩側分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業物業，區域特征較為明顯。同時，銀行、醫院、文化宮等公共服務設施也分布在估價對象周圍。 3.道路配置 K域內東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級交通道路，整個區域路網發達，路況良好。 4.交通設施與接近條件 估價對象所處區域距火車站約3km，距海港約1km，距機場約12kin。經過該區域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達市內各個區域，形成輻射力很強的公共交通網絡。 5.基礎設施 在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政管網可方便地由近距離接人。 三. 市場背景分析近幾年，XX市的經濟運行態勢良好，城市建設方面更是成效顯著。同時，作為城市建設主力的房地產業也得到了迅速發展。國家有關部門相繼出臺了一系列有關房地產業的政策措施，對普通居住房地產市場的利好影響顯著，而普通居住房地產市場的活躍，勢必刺激地區的整體經濟發展，從而帶動商業房地產市場和高級居住房地產市場的活躍與發展。 幾年來，XX市的經濟發展速度和利用外資情況在全國范圍內都保持著較高的水平，經濟秩序、社會秩序穩定，地方稅收一直穩步增長，城市產業結構調整進展順利，旅游業、金融業等第三產業穩步發展。隨著國家宏觀經濟政策的調整和整個經濟發展速度的回升，本市的酒店、餐飲業、寫字間等商業型房地產市場的需求將有所增加。 四. 最高最佳使用分析 房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用，本估價對象地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域，本報告中的使用功能為最高最佳使用。 五. 估價方法選用 根據估價對象為收益性物業的特點，以及本市房地產市場中與估價對象類似的房地產交易實例較多的情況，本估價報告選用市場比較法和收益法為主要的估價方法，輔助以成本法。 六. 估價測算過程 1. 市場比較法 具體估價思路為：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內， 具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對房地產狀況因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比 較和修正調整，評估出估價對象的市場價格。 選擇可比實例經篩選確定A、B、C三個可比實例。 實例A： 位于XX區XX路，為一棟綜合服務樓，鋼筋混凝土框架結構，外墻瓷磚罩面，室內初裝修，配套設施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2185.8，成交價格 為每平方米建筑面積人民幣5 867元，成交日期為2005年1月。 實例B： 位于XX區XX路南側，為多層住宅底部一、二層公建部分，框架結構，外墻瓷 磚罩面，室內初裝修，配套設施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2400，成交 價格為每平方米建筑面積人民幣6000元，成交日期為2004年6月。 實例C： 位于XX區XX路北側，為高層寫字樓的裙房部分，鋼筋混凝土框架結構，外墻刷彩色涂料，室內初裝修，配套設施齊全，成新率為十成。成交建筑面積1800，成交價格為每平方米建筑面積人民幣7800元，成交日期為2004年10月。 確定可比實例修正系數的依據(略)。計算比準價格見表1.2表1.2可比實例ABC成交單價(元/ m)58676000100/100區域因素修正100/100100/90100/115個別因素修正100/90100/102100/100交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100比準價格(元/m)652065406780對調整后的比準價格進行綜合平均,估價對象的市場單價為:(6520+6540+6780)/3 6610元/m估價對象于估價時點在完好狀態下的市場價格總值為:6610元/m2971.98 m1964萬元2.收益法假設估價對象在未來使用年限內，每年可獲得穩定的年凈收益，且每年的報酬率保持不變，確定計算公式為： V=a/r1-1/(1+r)n上式中 y房地產價格； A年凈收益； Y報酬率； n收益年限。 (1)確定凈收益 在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎上，考慮商業物業在使用過程中 的正常空置等損失后，實際所能獲得的年總收益，扣除其經營過程中為取得營業收入需花費的經營成本、經營費用、財務費用、管理費用、稅金和經營者利潤后，得出估價對象未來各年的凈收益。 由于估價對象的使用功能不同，相應成本扣除項目也有所不同，故本報告分兩部分測算凈收益。 I餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分 a估算年總收入 餐廳部分：根據估價對象餐廳部分的營業規模(大小包間15個，散桌25張)、服務水平及估價對象所處區域同類同檔次商業物業的年收入情況，估算估價對象餐廳部分的客觀年收入水平約為730萬元。 音樂酒吧：估價對象地下一層的音樂酒吧大約可容納120人，根據本市目前同類型物業的營業狀況，按照上座率50計算，年收入約l70萬元。 洗浴中心：根據委托方提供的收費標準，結合本市同等規模、檔次的同類物業的營業狀況，客滿率按70計算，年收入約為100萬元。 餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分的年收入合計為：1000萬元 b扣除項目(包括年支出費用及經營者利潤) 營業成本：約為300萬元 營業費用：約為50萬元 房產稅：約為10萬元 營業稅及其附加：約為55萬元 管理費：約為150萬元 經營者利潤：約為250萬元 合計：扣除項目共計815萬元 c凈收益 凈收益年總收入-扣除項目1 000萬元-815萬元185萬元 II客房、寫字間部分 a估算年總收入 客房部分：估價對象共有標準間7間、套間1間。根據本所掌握的本市目前類似客房的收費情況，確定估價對象客房標準間為人民幣228元天，套間為人民幣380元天，結合本市同類物業的情況，按正常年利用率的60考慮，每年按360天 計算。則客房部分的年經營收入為： (228元天間7間+380元天間) 3606043萬元 寫字間部分：根據本市同類物業的收益情況，確定估價對象日租金為2元，估價對象寫字間的可出租面積依委托方提供為580，利用率按本市同類物業正常年利用率65考慮，每年按360天計算。則寫字間部分的年經營收入為： 58023606525(萬元) 合計：客房、寫字間部分年經營收入總額約為68萬元。 b扣除項目(包括年支出費用及經營者利潤) 測算過程(略)。其結果為： 維修費：約為2萬元 管理費：約為8萬元 經營費：約為20萬元 房產稅：約為9萬元 營業稅及其附加：約為4萬元 經營者利潤：約為10萬元 合計：扣除項目共計53萬元 c凈收益 凈收益年總收入一扣除項目 68萬元一43萬元 25萬元 (2)確定報酬率 以目前中國人民銀行一年期存款利率為基礎，考慮本市同地區同檔次酒店業的投資利潤率及風險調整值，確定報酬率為7.87。 (3)確定估價對象的經濟收益年限 由于估價對象屬商業物業，其經濟價值或收益情況受其結構布局、裝修標準、設備使用情況等影響較大，在一定的經濟收益年限內可以滿足消費需要，超過此年限，就應重新投資進行改造，根據本市同類型物業的經濟收益年限，本報告確定估價對象的經濟收益年限為20年。 (4)測算估價對象的市