別墅定義及產品分類一、別墅的起源：別墅，不僅僅是一種特定類型的居所，更重要的是一種極致的生活方式。追溯別墅的起源，并沒有一個明確的時間起始點。我國古代也很早就出現了別墅，在國外的出現也有很長的歷史。但現在所出現的雙拼別墅、聯排別墅等，即 Townhouse 的出現時間并不長。其發展歷程主要是這樣的：早在 19 世紀隨著工業革命的開始，英國人們成群結隊地遷徙涌入城市， Townhouse 開始在英國的各大城市興起。 20 世紀 田園城市相繼誕生， Townhouse 的特點初現端倪，同時體現出的可持續發展住宅理論對后世影響深遠，它所具備的鄉間小屋式的居住形式反映當時英國人的浪漫主義色彩，對那個時期的英國人來說， Townhouse 更多的是一種理想家園形式的追求和體現。 二、別墅的由來及定義別墅，即別業，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并沒有一個明確的時間起始點。我國古代也很早就出現了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉紳的山莊、莊園。別墅在國外的出現已經有很長的歷史，現代意義上的別墅主要是師承國外工業革命后的開發理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場（草原）別墅、莊園式別墅等。真正說起來，中國最早的別墅是叫別業，所謂別的意思就是第二。在國外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。villa最早出現在中國時，經常翻譯成三種，有的時候叫別墅，有的時候叫莊園，有時還叫城堡，不管怎么翻譯這個東西都是國外獨立莊園生活的代稱。當別墅多起來的時候，一個莊園和另外一個莊園聯起來就成了莊園區，這是我們現在別墅區的原形。別墅與普通住宅相比，除了基本功能相似之外還有很多不同之處，別墅是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。大家回顧一下，剛才所講的內容：1、別墅的定義2、別墅的由來3、別墅含義別墅是享受生活的居所，是第二居所1、別墅產品的分類（1）按建筑形式分（2）按居住功能分（3）按市場級別檔次分（4）按建筑風格分2、按建筑形式分類目前在市場上我們按照別墅的建筑形式將別墅產品分為五大類：獨棟別墅雙拼別墅聯排別墅疊拼別墅空中別墅。較為常見的為獨棟別墅和聯排別墅。（1）獨棟別墅定義：獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 （2）雙拼別墅定義：它是聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，是由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。在美國被叫作“Two family house”，直譯為兩個家庭的別墅。特征：與聯排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環境融合社區大環境，也改變了City house和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。（3）聯排別墅定義：又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯組成的聯排或住宅，一排二至四層聯結在一起，每幾個單元共用外墻，有統一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。特征：比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。價位較低，為中產階級中上層人士及新貴階層度身定造。戶型設計豐富而前衛，有特色。（4）疊拼別墅定義：它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯排別墅特點的基礎上產生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。特征：購買人群是社會上的中產階級，而非真正意義上的富人。稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。疊拼戶型比聯排別墅的優勢在于布局更為合理，不存在聯排進深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯排的見天見地，但是優勢不減，甚至更為靈動而宜人。(5)空中別墅定義:空中別墅發源于美國，稱為“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態的躍式住宅。這種空中別墅發源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區中還比較少。3、按居住功能分類(1)休閑度假型別墅休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優美的自然風光也極大提升、烘托別墅的品質和身價。如黃金海岸花園、陽光西海岸、傳世家寶、陽光經典等為代表的此類別墅物業多集粹了外來高尚社區的規劃和精致房型，而高檔會所的設置也增添了物業的附加值，令物業身價非凡。(2)經濟生活居家型別墅此類物業大凡處于城郊結合部，低廉的地價使發展商開始在小區規模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠”：園內寬敞的生活空間、一應俱全的生活配套、清新秀美的小區景致均是普通住宅無法比擬的，而其物業部、總價控制于800至1500萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時尚的購房族樂于承受。(3）投資保值型別墅別墅住宅作為一種特殊的房產品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規模化開發加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區的企業以品牌企業居多，發展商雄厚的實力和良好的信譽也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質而二次購房提供絕佳良機。選擇合適認購價位則完全取決于消費者準確把握購房時機。4、按建筑風格分類（1）中式風格（2）美式風格（3）歐式風格（4）其它風格中式風格簡介：首先傳統的中國居住建筑，無論是南方的，還是北方的，與現代住宅的功能要求和現代人的生活方式有比較大的矛盾。其次，其結構形式又是以木結構為主，在建筑材料和施工工藝上都有先天不足。另外，北方的四合院需要相當的占地面積，南方的天井圍合院落在采光、通風等方面也無法滿足現代生活要求。 對中式傳統居住建筑，既不能照搬，也不容易借鑒 新北京四合院“易郡”、通州 “運河岸上的院子”、“觀唐”這幾個非常有特色的項目起到了非常好的效果。觀唐復原四合院詮釋中式風格，易郡以現代版中式庭院呼應傳統文脈，都在以不同的姿態與中式別墅的深邃內涵遙相呼應。成都清華坊也是中式住宅中一個非常成功的范例，無論是從市場運作、建筑設計、還是氣氛塑造都很成功：建筑意義上，它是一個好作品；市場意義上，它是一個成功的商品。 特征:北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。新中式建筑不僅在文脈與中國傳統建筑一脈相承，而且更重要的體現在對傳統建筑的發展和變化上：既很好的保持了傳統建筑的精髓，又有效的融合了現代建筑元素與現代設計因素，改變了傳統建筑的功能使用，給予重新定位。因為建筑材料的變化以及現代生活方式的變化等原因造成的對建筑需求的變化建筑形式只是這些內涵發展和變化的一個結果。新中式建筑的集體爆發帶給國人很大振奮，不僅在文化上被廣泛支持，在被市場認可的程度上，也達了良好的效果。美式風格簡介:美國是一個移民國家，幾乎世界各主要民族的后裔都有，帶來了各樣建筑風格，其中尤其受英國、法國、德國、西班牙以及美國各地區原來傳統文化的影響較大。互相影響、互相融合，并且隨著經濟實力的進一步增強，適應各種新功能的住宅形式紛紛出現，各種絢麗多姿的住宅建筑風格應運而生。 美國的建筑，尤其是住宅，是集當今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創新等等一些人文元素，使得美國的住宅成為國際上最先進、最人性化、最富創意的住宅。 特征:北美風格主要依據于四個主要時期的建筑風格：古典時期的風格，文藝復興時期的古典風格，中世紀時期或是現代風格。北美風格實際上是一種混合風格,不象歐洲的建筑風格是一步步逐漸發展演變而來的，它在同一時期接受了許多種成熟的建筑風格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細節、有古典情懷、外觀簡潔大方，融合多種風情于一體的特點。 美式風格與英式別墅相比較，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結構，而英式別墅主要建筑結構墻體為混凝土砌塊；由于氣候的差別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用、流動自然。 歐式風格簡介:歐式建筑風格是比較經典的，時下的歐陸風格建筑數不勝數。在別墅市場起步初期，歐式風格是最多的，但是在風格的表現上手法顯得粗糙，而且只能是整體表現出風格為歐式，沒有特別地選擇哪個國家的風格或是哪個具有鮮明地方特征的建筑風格。隨著別墅市場日趨成熟，歐式別墅的風格設計呈現多樣化，且在盡量避開粗略的風格輪廓，更加細化到某一國家和地區的風格，而別墅建筑造型也更加生動。特征: 德式建筑簡潔大氣，法式建筑呈現出浪漫典雅風格，代表項目有普羅旺斯。地中海式建筑風格以清新明快為主。其它風格法式風格：特征: 布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。效果貴族風格，高貴典雅。 細節處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。荷蘭風格：荷蘭風格包括殖民風格和殖民復興風格。荷蘭殖民建筑在紐約州和新澤西州首先興起，它有兩大明顯的往特點：雙折線屋頂.側墻沿街面開數扇老虎窗。荷蘭殖民、復興風格根基于1880年復興時期的諸建筑風格，吸取了辛格風格的建筑特征，顯非對稱式（L形式），屋頂上有時開一個巨大的辛格窗。荷蘭風格建筑布局合理，通風與采光性好。美國風格：美國風格根基于殖民時期美洲大陸各地的民居（英國、法國、德國、意大利、荷蘭、西班牙）創造性的發揮而逐步形成的，所耗建材較多。在全國鐵路網建立起來后，因建材的運輸較為方便，大規模的建設這類住宅成為可能。經過200多年的復興和發展，這種風格逐步穩定下來，并成為美國別墅的主要形式，它重建筑的居住功能，輕風格特征。德國風格：德國民主建筑在別墅方面最具有代表性的風格要數德式和城堡式（德國目前工地仍保留許多原型）城堡式可歸入古堡風格中去論述。德式風格是從中世紀帝國民間住宅基礎上發展起來的。與英國都鐸風格相近，不同的是每個立面幾乎都有明顯的裝飾，俗稱“繃帶”式建筑，是日爾曼民族的主要民居形式。西班牙風格：西班牙風格是殖民風格，傳教風格、