陜西省住房和城鄉建設廳關于印發業主大會議事規則（示范文本）的通知陜建發2009 107號陜西省業主大會議事規則示范文本第一章總則第一條 根據陜西省物業管理條例及相關法律、法規的規定，制定本業主大會議事規則（以下簡稱“本規則”）。第二條 本業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會設立業主委員會，業主委員會是業主大會的執行機構。第三條 本規則經年月日業主大會通過，對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。第四條 業主大會、業主委員會應自覺接受物業所在地市、縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和社區居委會的指導。第二章 業主大會第五條 下列事項，由業主共同決定：（一）制定、修改管理規約、業主大會議事規則；（二）決定物業管理模式，選聘、續聘、解聘物業服務企業或者其他物業管理人；（三）決定物業服務合同的主要內容；（四）決定物業服務費用的調整；（五）決定專項維修資金的使用、續籌方案，并監督實施；（六）選舉、更換、罷免業主委員會組成人員，監督業主委員會的工作；（七）聽取和審查業主委員會的工作報告，修改或撤銷業主委員會不適當的決定；（八）審議、批準業主大會、業主委員會年度活動經費、預算方案及人員薪酬；（九）制定、修改本物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的公共管理制度；（十）制定本物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、經營方案；（十二）監督物業共有部分的使用和維護，督促業主、使用人遵守管理規約；（十三）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；（十四）確定本物業管理區域的劃分、調整；（十五）決定本物業管理區域內全體業主訴訟事宜；（十六）決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項；（十七）法律、法規或者本規則規定的其他有關物業管理的職責。（十八）。第六條 業主委員會（業主大會籌備組、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府）應按下列規定做好業主大會會議籌備的準備工作：（一）確定召開業主大會會議的時間、地點、形式和內容：擬定業主大會會議審議的議案，制定征詢意見票或表決票，做好會務組織、會務記錄等工作安排。（二）業主大會召開會議的十五日前，將會議的內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告，并同時告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會。（三）召開首次業主大會。籌備組應確認業主身份、制作業主名冊、確認業主在首次業主大會會議上的投票權數；擬定業主委員會的選舉辦法；提出業主委員會成員候選人名單。第七條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，具體會議形式由業主委員會（籌備組）確定；業主大會會議應當由本物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數以上的業主參加。第八條 采用集體討論形式議事的,本業主大會選擇以下第種方式:（一）由全體業主參加業主大會會議;（二）由業主推選業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表以為單位推選業主代表。業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會擬討論的事項書面征求所代表的業主意見；并將業主大會會議凡需投票表決的事項，業主贊同、反對及棄權的表決票經業主本人簽字后，在業主大會會議投票時如實反映。業主代表應當與所代表業主保持密切聯系，聽取并向業主大會反映所代表業主的意見和建議。第九條 采用書面征求意見形式的，業主應當實名簽署意見，并由業主委員會將征求意見的結果在物業管理區域內公示，業主有查閱相關資料的權利。第十條 本業主大會會議采用以下第種形式進行表決：1、設投票箱：在本物業管理區域內設投票箱，由業主或業主代表自行將業主意見投入投票箱內，由業主委員會（籌備組）在監票人監督下統計匯總，并公布表決結果。2、專人送達、回收意見：由業主委員會（籌備組）組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，由業主委員會（籌備組）在監票人監督下統計匯總，并公布表決結果。3、；4、；5、。已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，視為。第十一條 鑒于本物業區域的實際情況，各業主同意下列情形之一的，均為表決票已送達：（一）當面領取或送達，并由業主或與其同住本物業管理區域內專有部分的使用人簽收；（二）按照業主提供的聯系地址、通訊方式發送；（三）投入業主位于本物業管理區域內的信報箱或者專有部分內；屬前款第（二）、（三）項的，應當由本物業管理區域內兩人以上的業主或者物業所在地社區居民委員會證明，并在本物業管理區域內公告已送達情況。表決票按上述約定送達全體業主。第十二條業主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業主數為實到業主人數及采取委托代理方式的到會代理人數總和計算。業主大會會議采用書面征求意見的形式召開的，與會業主數以表決票送達的業主總和計算。第十三條采用集體討論或書面征求意見形式召開業主大會時，應按照公開計票的形式，將回收的業主表決票或者意見表進行統計匯總。應有名業主代表和1/2以上業主委員會成員、籌備組成員參與計票、統計匯總并對計票的相關情況予以書面簽字認可。第十四條業主委員會（籌備組）應當在業主大會的決定作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告業主大會決定，接受業主查詢和監督。業主委員會（籌備組）應當做好業主大會會議書面記錄；業主大會會議決定的議事文件由業主委員會發布或簽署，并由出席會議的業主委員會委員簽字并加蓋業主大會印章后存檔。召開業主大會會議時，涉及業主共同利益重大事項的，可以邀請物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府參加業主大會會議。第十五條業主大會每年召開次定期會議，召開時間為：月、月、月，由業主委員會負責召集。業主委員會在業主大會定期會議召開前，應當就有關物業管理工作征詢業主意見，并對業主提出的意見、建議等，由業主委員會會議審議，形成議案提交業主大會會議決定。業主大會定期會議由業主委員會負責召集，并應當在會議召開15日前，將會議的時間、地點、內容等主要事項以書面形式向本物業管理區域內全體業主公告。第十六條有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：（一）占總人數五分之一以上業主提議的：（二）發生突發事件需要及時處理的；（三）；（四）；（五）。屬于本條第一款第一項情形的，應符合下列條件：1、有明確發起人；2、提議事項明確，屬于業主大會議事范圍。業主委員會接到提議書面申請后應對提供的議題進行分析、研究，認為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進行核實。業主委員會應當在收到業主提議之日起7日內召開業主委員會會議，討論決定是否召開業主大會臨時會議；決定不召開的，應說明事實、理由和依據，并在本物業管理區域內書面公告。逾期未作出決定的，視作決定召開業主大會臨時會議。業主委員會對業主的提議經業主委員會會議討論形成議題，并應當在作出召開業主大會臨時會議決定之日起15日內（未作出決定的在收到提議之日起45日內）召開業主大會臨時會議，就提議事項征求全體業主意見并表決通過，作出業主大會決定。業主大會臨時會議表決議題應與提交議題相一致。屬本條第一款第二項情形的，業主委員會應當在事件發生之日起日內召開業主大會臨時會議，就突發事件的處理方案征求全體業主意見并表決通過，作出業主大會決定。屬本條第一款第三項情形的，;屬本條第一款第四項情形的，;屬本條第一款第五項情形的，。第十七條業主大會決定使用和續籌專項維修資金、制定專項維修資金的管理辦法以及改建、重建建筑物以及附屬設施的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決定其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第十八條 業主大會檔案資料由業主委員會指定專人保管，并按相關規定和本物業區域內業主委員會工作規則中的相關規定管理。第十九條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應在物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導監督下，做好業主共有財產清算工作。業主大會解散前，業主共有財產清算結束后30日內，業主委員會應按規定向有關部門辦理業主大會注銷、業主大會和業主委員會印章注銷等手續，并將保管的其他檔案資料移交當地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。第三章業主委員會第二十條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主大會和業主監督。業主委員會履行下列職責：（一）執行業主大會的決定；（二）召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況；（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（四）監督管理業主共有利益；（五）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（六）監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行；（七）調解物業使用糾紛；（八）業主大會賦予的其他職責。第二十一條業主委員會由主任、副主任人，委員人，候補委員人組成，組成人員任期年，可以連選連任。第二十二條業主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。未當選業主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。第二十三條 業主委員會會議應當按下列規則召開：（一）業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集、主持，月/季度/半年定期召開一次。（二）業主大會會議結束后日內，業主委員會召開業主委員會會議，討論研究貫徹實施業主大會決定的有關事宜。（三）經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，及時召開業主委員會會議，會議召開3日前要通知業主委員會組成人員。（四）委員、候補委員因故不能參加會議的，提前1日向業主委員會召集人說明。（五）業主委員會會議召集人應提前7日將會議通知及有關材料送達全體業主委員會組成人員。（六）做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字；涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字。（七）會議應當有過半數委員出席，做出決定須經全體委員人數半數以上同意。進行表決時，每位委員擁有一票表決權。第二十四條業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）履行業主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同惡意拖欠物業管理服務費；（三）本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職；（四）遵紀守法、熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力。（五）具備必要的工作時間。第二十五條業主委員會組成人員不得有下列行為：（一）接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；（二）承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作；（三）收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。第二十六條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，其業主委員會組成人員資格自行終止：（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的；（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；（四）被判處刑罰的。第二十七條業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，業主委員會組成人員資格終止；（一）不履行業主委員會組成人員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的；（二）不履行業主義務，不遵守管理規約，經批評拒不改正的；（三）違反本規則第二十六條規定的；（四）向業主大會或者業主委員會提出辭呈的；（五）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。第二十八條業主委員會主任資格終止的，由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任；副主任資格終止的，由業主委員會組成人員從委員中推選副主任；委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會應及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。業主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。第二十九條業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集；主任因喪失業主委員會成員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，業委會成員可以請求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。第三十條 業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。第三十一條業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當于會議召開三日前，在物業管理區域內公告會議議程，聽取業主的意見和建議。第三十二條業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。第三十三條業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆選舉籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示，業主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。第三十四條 業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會后，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財務移交新一屆業主委員會。第三十五條業主委員會半數以上辭職的、或者專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主要求業主委員會提前換屆的，由物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織成立業主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任，其他人員由業主推選。換屆籌備組應當按照本規則第三十三條第二款、第三款的規定組織換屆選舉，原業主委員會應當自新一屆業主委員會產生之日起十日內完成移交工作。第三十六條占總人數五分之一以上的業主聯名，可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會組成人員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開業主大會臨時會議。業主大會罷免業主委員會組成人員須經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。第三十七條業主委員會的產生、變更、換屆、終止等備案工作，按照陜西省物業管理條例的規定執行。第三十八條 業主委員會按照政府有關規定建立健全印章管理制度。業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并