房地產物業管理概述(下)第五章 物業管理市場第一節 物業管理市場的形成和發展 一、物業管理市場的概念與特點 (一)物業管理市場的概念 市場，是指商品買賣的地方，它“至天下之民，聚天下之貨”，使人們得以“交換而還，各得其所”。市場即在一定的時間、一定的地點進行商品交換的場所。這是對市場的狹義 理解，是對市場局部特點和某種外在表現的概括，它僅僅把市場看作流通行為的載體。 按照馬克思主義政治經濟學關于市場的廣義理解，市場是指商品交換和商品買賣關系的 總和。它不僅包括作為實體的商品交換的場所，更重要的是，它包括一定經濟范圍內商品交換的活動。生產者與消費者就是通過市場形成相互聯結的紐帶。 列寧指出：哪里有分工和商品生產，哪里就有市場。隨著分工的擴大和商品生產的發展 ，市場也在發展。它不僅表現在市場主體的增加、市場客體數量和種類的增加、市場規模的擴大和市場場所的增多，而且表現在不同職能市場的出現。從市場發展的歷史軌跡來看，先 有消費商品市場，再有生產資料市場；隨著簡單商品經濟發展到擴大商品經濟，便出現了勞動市場、資本市場。由于生產要素全面商品化，在商品市場中又派生出各種特殊的市場，如 技術市場、信息市場、產權市場、文化市場、房地產市場、物業管理市場等等。在各種各類市場中，又可以根據交換客體的形態，將市場分為有形的商品市場和無形的商品市場兩大類 。 物業管理是有償出售智力和勞力的服務性行業，所出售的是無形的商品，其核心是服務 。這種以物業為對象的管理服務如同其他商品一樣，具有價值和使用價值。物業管理服務進入商品交換領域，便構成了物業管理市場。所謂物業管理市場，是指出售和購買以物業為對 象的管理服務這種無形勞動的場所和由此而引起的交換關系的總和。具體地說，就是把物業管理服務納入到整個經濟活動中，使其進入流通、交換，使物業管理經驗與服務得以傳遞、 應用，并滲透到生產、生活領域，改善生產與生活環境，提高生產與生活質量，從而實現其應有的價值。 (二)物業管理市場的特點 由于物業管理市場交換的是無形的管理服務，是市場細分的結果，因此它有著與其他商 品市場不同的特點： 1.非所有權性 物業管理服務必須通過服務者的勞動向需求者提供服務，這種服務勞動是存在于人體之 中的一種能力，在任何情況下，沒有哪種力量能使這種能力與人體分離。因此，物業管理市場交換的并不是物業管理服務的所有權，而只是這種服務的使用權。 2.“生產”與消費同步性 物業管理服務是向客戶提供直接服務，服務過程本身既是“生產”過程，也是消費過程，勞動和成果是同時完成的。例如保安服務，保安員為業主提供值崗、巡查等安全保衛服務 ，當保安員完成安全保衛服務離開崗位時，業主的安全服務消費亦就同時完成。 3.品質差異性 物業管理服務是通過物業管理企業員工的操作，為業主直接服務，服務效果必然受到員 工服務經驗、技術水平、情緒和服務態度等因素的影響。同一服務，不同的操作，品質的差異性都很大。如不同的裝修工程隊，裝修的款式及工藝就有很大的差異，即使是同一工程隊 ，每一次服務的成果質量也難以完全相同。 4.服務綜合性與連鎖性 物業管理服務是集物業維護維修、治安保衛、清掃保潔、庭園綠化、家居生活服務等多 種服務于一體的綜合性服務。這種綜合性服務的內容通常又是相互關聯、相互補充的。業主或使用者對物業管理服務的需求在時間和空間及形式上經常出現相互銜接，不斷地由某一種 服務消費引發出另一種消費。例如，業主在接受汽車保管的同時，會要求提供洗車及維修服務。 5.需求的伸縮性 業主或使用者對物業管理服務的消費有較大的伸縮性，客戶感到方便、滿意時，就會及 時或經常惠顧；感到不便或不理想時，就會延緩，甚至不再購買服務。特別是在物業管理的專項服務和特色服務上，如代購車、船、機票，代訂代送報刊等，客戶可以長期惠顧，也可 以自行解決或委托其他服務商。 二、物業管理市場的形成與結構 隨著我國的經濟體制從計劃經濟向市場經濟轉變，傳統的政府行為模式的房屋管理方式 逐漸被打破，出現了一種新的專業化、經營型的物業管理模式。物業管理的健康發展和規范運作離不開市場。物業管理市場作為一個獨立的市場形態，并納入到整個經濟的市場體系之 中，是社會主義市場經濟發展的必然產物。 (一)物業管理市場的形成1.物業的特殊性使物業管理服務成為獨立交換對象具備了 可能性物業本身是一種特殊的商品，它在空間上固定不變，時間上長期使用，供給有限，價格高昂。但在其消費階段，隨著物業的使用，必然出現陳舊、破損和功能的退化。為了保 證物業的正常使用和消費期的延長，就需要進行科學的管理、維修和養護。同時，隨著科學技術的發展，高層建筑及相當規模的小區不斷增多，功能復雜的設備大量使用，使物業設施 與功能復雜化和多樣化。要管理好這些設備，就必須有專門知識和技能的管理人員進行管理和維護。因此，物業管理服務便成為獨立的交換對象而存在，使物業管理市場的形成具備了 可能性。 2.社會對物業管理服務需求的日益增加促使了物業管理市場的形成 社會對物業管理服務的需求是多方面的： 首先，是業主對物業管理的需求。業主為了使自己所擁有的物業得到正常的使用和保值 增值，需要有專業的物業管理機構料理自己名下的物業，對物業及各種設備、設施進行養護、維修，對環境進行美化，對治安進行維護等。通過對物業的專門化管理，業主獲得了一個 舒適的生活或工作環境，從而提高了生活質量。 其次，是房地產開發商對物業管理的需求。優質優價的樓宇加上良好的物業管理，現在 已成為開發商推出新樓盤的新賣點。隨著人民生活水平的提高，消費者在購買房產的時候，除了質量、價格、地理位置等基本因素外，對環境及售后服務亦提出了更高的要求。開發商 將引入優秀的物業管理作為提供良好售后服務的一項重要的措施，并接納物業管理的提前介入，既順應消費者的需求，又對售后的房產進行妥善的保養，減少返修量，這樣，亦使開發 商在房地產銷售競爭中取得更多的優勢。 再次，是城市管理的要求。城市規劃與城市管理是社會文明進步中的一項主要內容。城 市管理需要對各類住宅小區、商業樓宇和工業區進行全面有序的管理。要達到這一目的，非常重要的一條，就是通過各個小區自身的物業管理來配合實現，將物業管理與社會文明建設 結合起來，創建出文明小區與文明城市。 (二)物業管理市場的結構 物業管理市場與其他專業市場一樣，由市場主體、市場客體和市場環境三個方面構成。 1.市場主體 市場主體是指在市場中進行交換的個人或組織。一種商品或勞務之所以成為交換的對象 ，是因為有對這種商品或勞務的需求，以及相應于這種需求的供給，因而市場主體包括需求主體和供給主體。物業管理市場的需求主體是物業的所有權者和使用者；供給主體是物業管 理的經營者，即通過合法手續取得物業管理經營資格的人或組織。 2.市場客體 市場客體是指在市場中被進行交換的對象。一個市場區別于另一個市場的主要標志在于 它們所交換的對象不同。市場客體可以分為有形的商品和無形的商品(即勞務)兩大類。物業管理市場上的交換對象是物業管理服務，是一種無形的勞務。這種勞務具體體現在：房屋及 其附屬設備、設施的維修、養護、管理，安全保衛，清掃保潔，環境綠化，代理租賃，以及應業主或使用人的要求提供的各種服務，等等。 3.市場環境市場環境是指進行交換的環境。需要明確的是，這里所指的“環境”并不是進行交換的具體場所，而是指使交換賴以進行的社會制度以及各種相關的法律、法規。就物業管理市場 來說，主要包括：基本的社會制度、市場經濟體制及國家大法憲法；與物業管理相關的各種專門性法律，如民法、經濟法、合同法、企業法等；具體有關物業管理的法規和政策； 各類物業管理的契約或合同。上述各種制度與法規共同制約著物業管理市場的具體交換行為。第二節 物業管理市場的運行機制 一、物業管理市場價格機制 價格機制是指在市場競爭過程中，價格變動與供求變動之間相互制約的聯系和作用。價 格機制是市場機制中最敏感、最有效的調節機制，價格的變動對整個社會經濟活動有十分重要的影響。 (一)物業管理服務的價值構成 物業管理公司的產品服務，凝結著物業管理公司工作人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業管理服務的無形性，服務的等級層次很難具體地加以描述，因此在方法 上又與有形產品的定價有所區別。 物業管理服務的價值在形式上表現為物業管理服務價格，它是物業管理的效用、物業管 理的相對稀缺性及對物業管理的有效需求三者相互作用的結果。也就是說，物業管理服務的價值由這三者的相互作用并通過具體價格表現出來。 1.物業管理服務的效用 物業管理服務的效用是指物業業主或用戶因物業管理公司的服務而得到滿足的程度。物 業管理服務如果沒有效用，就不會有物業管理服務價格，業主或用戶也就不會產生占有物業管理服務的欲望。 2.物業管理服務的相對稀缺性 物業管理服務的相對稀缺性，即意味著對比業主的一般欲望，其欲望的滿足由于從質和 量上有限而處于不足的狀態。因此，物業管理服務價格被看作是稀缺性的價值反映，可以認為是在結合效用和稀缺性后產生的。 3.物業管理的有效需求 除以上兩個原因外，還須對物業管理服務形成現實購買力才行。人們把購買力所形成的 需求稱為有效需求；就是說，業主或用戶對物業管理服務費具備一定的支付能力。 (二)物業管理服務的價格形式 目前，我國物業管理服務的價格形式可以分為政府定價、政府指導價和經營者定價三種 。 1.政府定價 政府定價是一種政策性定價，是以城市居民平均生活水平為基本依據的。政府定價的目 的是為了推進住房制度改革的深化，這關系到千家萬戶的切身利益、社會的安定，也關系到物業的正常使用和保值增值。1996年，國家計委、建設部聯合發出的城市住宅小區物業管 理服務收費暫行辦法規定：“為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話 費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。”政府定價的形式，在住房制度改革和物業管理市場起步階段是非常必要的，它有助于市場的穩定。 2.政府指導價 政府指導價是另一種政策性價格形式，是由政府物價部門會同物業管理行政主管部門， 根據當地經濟發展水平和物業管理市場發育程度制定并公布執行的中準價。物業管理公司與業主委員會共同協商，在政府指導價規定的幅度內確定具體收費標準。 3.經營者定價 經營者定價是指物業管理服務收費標準由物業管理公司與業主委員會或產權人代表、使 用人代表共同協商議定，然后將收費標準和收費項目向當地物價部門報告備案的一種價格形式。這種定價形式完全體現市場規律的作用，是一種市場價格，在發展得較為成熟的物業管 理市場中適宜采用這種定價形式。 (三)物業管理服務價格的確定 1.定價原則 物業管理公司是一種企業機制，應遵循市場經濟規律，以馬克思的勞動價值論為基礎， 結合物業管理服務的特征，來確定物業管理服務價格。 (1)堅持權利與義務相結合的原則。按照市場經濟原則，物業管理公司提供的服務與取 得的費用應做到質價相符；同樣，作為業主，在得到一定等級的服務之后也必須支付一定的費用。 (2)堅持依法定價原則。依法定價必須按有關部門的政策和標準，反對物業管理公司單 方面定價。 (3)堅持遵循符合業主或用戶消費規律的原則。 2.定價方法 (1)成本加利潤法。成本一般是通過對物業管理費及其構成進行測算和處理，然后加上 按目標利潤率計算的利潤額。 (2)由物業管理公司與業主委員會或產權人、使用人協議定價。這種定價方法適用于造 價較高的物業。 3.定價策略 (1)差別定價法。即針對不同的物業、不同的市場采取不同的價格；或者對同一幢物業 ，按不同的顧客需求采取不同的價格。 (2)增量定價法。就是指通過計算由價格政策引起的利潤是否增加來判斷定價方案是否 可行，如果增量利潤是正值，說明定價方案可以接受；如果增量利潤是負值，就是不可接受的。增量利潤等于定價方案引起的總增量收入減去定價方案引起的增量成本。 (3)物業管理服務價格與服務質量的定價技巧。不同的服務質量與相適應的價格標準組 合在一起，在物業管理公司與用戶或業主認可的范圍內是可行的。高服務價格、低服務質量的組合不為業主所接受，高服務質量、低服務價格的組合對物業管理公司來說無利可圖。一 般地，在既定的服務價格水平上，業主希望得到最優質的服務，或者在既定服務質量水平上，業主希望自己支付最低的價格。 二、物業管理市場供求機制 在物業管理市場中，供給是指在一定時間內已經存在于市場和能夠提供給市場銷售的物 業管理服務的總量；需求則是指在一定時間內市場上消費者對物業管理服務的具體貨幣支付能力的需求數量。 物業管理市場上的供給與需求是對立統一的關系，二者互為條件、相互對立、互相制約 。供給和需求都要求對方與之相適應，達到平衡協調的關系。然而，供求之間不可能永遠一致，在一定時期和一定條件下可能表現為供大于求；而在另一時期和條件下，又可能表現為 求大于供。可是，在一定時期的客觀條件下，物業管理服務又可能會呈現供求相等的平衡狀態。但總的說來，供求之間的平衡只是暫時的、相對的和有條件的，而不平衡則是普遍的、 絕對的。 (一)決定物業管理市場供求的主要因素 1.決定物業管理服務供給量的主要因素 (1)人力資源狀況。物業管理提供的是服務，要完成這種服務，最主要的是人力資源。 如果社會上熟練掌握物業管理技能的人多，表明物業管理行業的人力資源豐富，物業管理服務的供給量就多；相反，社會上熟練掌握物業管理技能的人少，人力資源貧乏，物業管理服 務的供給量就會相對地少。目前，在我國物業管理市場中，科學地進行組織經營、管理和熟練掌握物業管理技能的專門人才并不多，人力資源并不豐富。 (2)國家經濟政策。國家的產業政策、財政政策、稅收政策等對物業管理服務的供給量 也產生影響。產業政策的變動會影響投入各個生產部門的勞動總量的變動，從而影響各部門的供給量。國家支持發展的產業投資多、貸款利率低，因而能擴大生產增加供給。國家如果 對某一部門或某一產品增加財政補貼，可以刺激生產增加供給；如果提高貸款利率，則會抑制生產減少供給。 (3)相關服務價格的變動。有些勞務的使用價值與物業管理服務是密切相關的或可以互 相替代的。這些相關連或可替代的服務價格的變動，也會引起物業管理供給量的變動。比如，專業的家庭服務公司的服務價格下降，人們就愿意直接請其提供服務，減少物業管理公司 提供的服務。價格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務就會擴大，供給量增加，物業管理的服務項目就會萎縮，供給就會減少。 2.決定物業管理服務需求量的主要因素 (1)消費者的貨幣收入水平。在貨幣幣值不變的條件下，消費者的購買能力會隨著貨幣 收入的增加而提高。如果說人們的貨幣收入增加了，即使物業管理服務的價格不變或略有上升，業主還是會購買這種服務，需求量會增加；如果人們的貨幣收入減少，就會縮減消費， 即使物業管理服務的價格不變或略有下降，需求量也會有所減少。物業管理服務并不是生活必需品，而是一種享受性服務，收入水平的變化對其需求的影響程度相對會大一些。 (2)消費者偏好。消費者偏好是指人們習慣于消費某種商品或特別喜愛消費某種商品的 心理行為。消費者偏好對物業管理服務的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保安員的保安服務，亦有人不喜歡保安員的保安服務，而使用科技安全防范產品進行保安。特別是當 前，物業管理還未被全社會充分認識，業主對物業管理服務的需求還缺乏主動性。當然，人們的生活習慣和消費偏好是可以引導和改變的。 (3)房地產發展規模。房地產發展規模大，向社會提供的物業絕對量增加，客觀上擴大 了物業管理的需求；房地產發展規模小而且慢，對物業管理的需求自然較少。就一時一地而言，房地產規模的變化，對當時物業管理服務需求量的變動有著明顯的影響。 (二)物業管理市場的供求規律 供求規律是物業管理市場中的一個重要規律，主要有以下內容： 1.供求的變動決定著價格的變動 (1)如果物業管理服務供不應求，價格就要上漲。這種情況可以在供應量不變而需求量 增加的情況下發生，也可以在需求量不變而供應量減少的情況下發生。 (2)如果物業管理服務供過于求，價格就會下降。這種情況可以在需求量不變而供應量 增加的情況下發生，也可以在供應量不變而需求量減少的情況下發生。 2.價格變動引起供求情況的變動 (1)如果物業管理服務的價格上漲，需求就會相應減少；相反，價格下跌，需求就會相 應增加。 (2)如果物業管理服務價格上漲，供給便會增長；價格下跌，供給便會減少。 (3)供求的變化和價格的變化方向相反。如果物業管理服務供不應求，價格自然會上漲 。價格上漲會引起物業管理公司擴大經營，或其他行業轉移經營，供給量增加，需求相對減少。而當供求狀態趨向供過于求時，價格就下跌，物業管理公司就會調整減少經營，供給量 隨之減少，需求量相對增加。這種增減到一定程度，價格就回升，往前發展又會變成供不應求，循環發展。 3.供求變動決定買、賣方市場的變動 在物業管理服務的供求變化中，買賣雙方哪一方占優勢，在價格和其他條件上就能壓倒 對方，在市場中對自己有利。在物業管理服務供不應求時，賣方占優勢，便形成“經營者主權”，表現為賣方市場；在物業管理服務供過于求時，買方占優勢，便形成“消費者主權” ，表現為買方市場。 三、物業管理市場競爭機制 競爭機制是指競爭同供求關系、價格變動、生產要素流動與組合，以及市場成果分配諸 因素之間的有機聯系和運動趨向。市場經濟是競爭經濟，沒有競爭也就沒有市場經濟。 (一)物業管理市場競爭的必然性 在物業管理市場中，市場主體之間，尤其在物業管理經營者之間的競爭是一個內有動力 外有壓力的、持續不斷的市場較量過程。因此，競爭推動和迫使物業管理經營者進行合理的決策，并且通過優勝劣汰的強制作用，獎勵高效率者，懲罰低效率者，對價格信號作出迅速 及時的反應，不斷嘗試新的生產服務要素組合，開發和擴大新的物業管理市場領域，推出新的服務項目，保證資源配置到最為需要的地方。 如果沒有競爭或缺乏競爭，占據物業管理市場壟斷地位的少數企業就會靠犧牲其他市場 參與者(包括物業管理服務經營者和業主或使用人)的利益，謀取壟斷利潤；由于沒有作出相應的市場貢獻，從而導致整個物業管理市場的經濟效率和服務水平的降低。 我國的物業管理市場是一個新興的市場，市場機制還不完善。基于此，1999年5月，在 全國物業管理工作會議上，國家建設部提出要在物業管理市場中盡快引入競爭機制，明確要求： (1)在2000年之前，必須徹底改變誰開發、誰管理的壟斷經營局面。開發企業下設的物 業管理機構應與開發企業脫鉤，面向社會，獨立經營，自負盈虧。 (2)凡是10萬平方米以上新建商品住宅小區的物業管理，開發企業應當在主管部門的指 導與監督下，在商品房預售前面向社會招標。 (3)鼓勵物業管理企業通過兼并、收購、聯合、改造、改組等方式進行企業重組，以大 帶小，合小為大，合弱為強，形成規模優勢，從而降低企業管理成本，提高企業適應市場的能力。 (二)物業管理市場競爭的形式 1.物業管理企業之間的競爭 從市場競爭的范圍來考察，物業管理企業之間的競爭主要是圍繞著提高服務質量、增加 服務項目、降低經營成本等內容而展開的。這種競爭促使各個企業管理服務的個別勞動時間平均化為社會必要勞動時間，其結果必然是推動企業的技術進步和勞動生產率的提高。 2.業主與經營者之間的競爭 從參與競爭的市場主體之間的關系來考察，業主與經營者之間的競爭主要表現為對物業 管理服務，業主要賤買、經營者要貴賣的競爭。這是經營者與業主爭奪物業管理市場主權的競爭。 3.價格競爭與非價格競爭從競爭是否圍繞價格變動這一角度來考察，價格競爭就是 通過降低服務價格來爭取較多的消費者，從而擴大物業管理服務銷售量的競爭，其實質是企業之間提高勞動生產率的競爭。它要求物業管理企業千方百計加強管理、改進技術、節約資 源，達到少投入多產出的目的。非價格競爭就是指不變動價格，而是通過其他途徑和采用其他方法來爭取較多的消費者，從而擴大物業管理服務銷售量的競爭。如：開發新的服務項 目，提高服務質量，擴大廣告宣傳，改變銷售方法，等等，用這些方法和途徑來爭取更多的業主購買物業管理服務。(三)市場競爭與經濟風險有市場競爭就必然存在經濟風險。在 社會化大生產的市場經濟中，由于生產技術的迅速變化，市場情況的千變萬化，以及某些政治因素的干擾和自然災害的影響，使物業管理經營者的實際收益低于原預期收益，從而蒙受 經濟損失，甚至發生虧損或破產，這就是經濟風險。隨著社會主義市場經濟的發展和經濟體制改革的深化，物業管理企業作為獨立的經濟實體，有自身的經濟利益，要參與市場競爭 ，這就要承擔經營決策的正誤以及經營活動的好壞所帶來的后果。 在市場競爭中，從產生經濟風險的原因來看，經濟風險主要有三個方面： (1)自然風險。由自然因素造成的經濟風險，如雷擊、火災、水災、地震、氣候突變等 給經營者帶來的經濟損失即屬自然風險。 (2)社會風險。由個人或集團的社會行為造成的經濟風險，如盜竊、事故、政治動亂、 戰爭等給經營者帶來的經濟損失即屬社會風險。 (3)經營風險。由物業管理企業自身決策失誤或經營管理不善造成的經濟損失即屬經營 風險。 四、價格、供求與競爭機制的功能 價格、供求與競爭機制的功能從總體上說是調控整個物業管理市場運行的過程。 (一)適應與協調功能 在物業管理市場中，各個獨立的物業管理企業的經營和業主的消費是分散決策的，需要 通過市場價格和競爭機制的作用相互協調為一體。市場價格信號的變化反映著物業管理服務的稀缺程度，從而表明一定的物業管理服務的需求程度。處于競爭之中的物業管理企業，出 于自身經濟利益的追求和市場競爭的巨大壓力，必然會對市場價格信號的變化作出靈活的、及時的反應，調整自己的經營規模和經營結構，其結果是保證了物業管理服務能不斷地適應 變化著的需求。 (二)刺激與創新功能 競爭就是要戰勝對方，在市場上保持優勢。每一家參與競爭的物業管理企業都試圖獲得 一份超過競爭對手的利潤，為此要不斷改進技術、降低成本、開發新的服務項目和新的市場 領域，進行服務與經營過程中的技術創新和項目創新。競爭促進了技術進步。因為誰運用了 新技術，提供了新的服務項目，誰就可以暫時地(或長或短地)獲得一份由創新形成的壟斷地 位所帶來的優先利潤。競爭同時也促進了物業管理新技術的推廣和擴散。隨著競爭參與者的 模仿過程的普遍化，創新者的暫時的壟斷地位和優先利潤也逐漸失去。在這一過程中，物業 管理服務的新技術、新項目得到普及，整個物業管理服務的技術水平也因此而提高。物業管 理智能化就是一個非常顯著的例子。第三節 物業管理市場的運行秩序 一、確立物業管理市場秩序的基礎 要維護物業管理市場的運行秩序，有兩個基點必須首先明確：一是物業的產權歸屬，二 是物業管理的委托代理關系。這二者是物業管理市場中，市場主體即消費者與經營者之間的關系問題。正是有了這種關系的存在，才有物業管理市場的存在。只有明確這種關系，理順 這種關系，物業管理市場才能有秩序地運行。 (一)物業的產權與權屬界定 1.私有產權 對于物業的“所有者”來說，他擁有這座房子的權力，包括獨自擁有、使用和享受其名下物業及全部租金的收益，以及全權將其名下所占的業權份數，連同上述的權利自由出售、 轉讓、出租或準許他人使用而不受其他人的干涉。 2.集體產權 顧名思義，集體產權就是由多個人共同擁有某一資源。如何使用這一共同擁有的資源， 就必須經過集體來決定。例如，一個小區中的運動場是全體業主共同擁有的，但這并不表示每一位業主都可以為所欲為地使用。如何使用這個運動場，必須由全體業主組成的業主委員 會集體決定。同樣，如何對集體擁有的物業進行維修保養，也需通過業主委員會集體決定。 3.建筑物區分所有權 在理論上，私有產權、集體產權是比較容易區分的。但在物業管理的實際操作中，對于 一幢單體建筑物，如果由多位業主共同擁有，其產權的界定仍有相當的難度。法學界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區分所有權。 建筑物區分所有權是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建筑物時，各區分所有 權人對建筑物專有部分享有專有所有權與對建筑物其用部分所享有的共用部分持分權，以及因區分所有權人之間的共同關系所產生的成員權。 (二)物業管理的委托與代理關系 對于自己的物業，一般來說業主可以自己料理。但是，隨著建筑技術的發展，物業的復 雜性越來越高，業主自身已經無能力對自己擁有的物業進行大規模、多方面的管理。這使得業主們開始尋找專門的代理人，進行自己沒有能力或者不愿意進行的物業管理活動。物業管 理的委托與代理關系便由此而產生。 在委托與代理關系中，主體有代理人、被代理人和相對人。沒有相對代理人則不能發生 代理關系。物業管理的實踐中，代理人是物業管理公司，被代理人是業主或業主委員會。相對人則有兩類：一是各類相關的專業公司，如房屋維修公司、設備維修公司、綠化公司、清 潔公司等。物業管理公司與各專業公司簽訂各種合同，以滿足被代理人的需求。二是分散業主(相對于業主委員會)和承租人(相對于產權所有人)。物業管理公司代表業主委員會或產權 人與分散業主或承租人簽訂房屋使用合約或公共契約，以規范他們使用物業的行為。 產權人與管理者是一種委托代理關系，物業產權人為了保證自己所擁有的物業能正常使 用，在物業管理市場中聘請代理人，將其物業的管理權委托給代理人。當物業管理公司通過委托合同獲得物業的管理權時，產權人和管理者之間的委托代理關系即告成立。 二、物業管理市場秩序的主要內容 為了建立良好的物業管理市場秩序，必須確立全面的市場法則。這些市場法則雖然帶有 一定的主觀性，但它對維護物業管理市場的秩序是一種有效的約束。同時，它所反映的內容和要求也體現了物業管理市場客觀規律的要求。 (一)市場進出秩序 進入物業管理市場進行經營活動的物業管理企業需要具備一定的條件，不具備一定的資 格去參與市場經營活動，必然使市場混亂。因此，只有按一定的條件規范物業管理企業，才能保證各個企業有序地進入市場，有序地退出市場。 1.進入市場的秩序 (1)要對參與物業管理市場活動的經營者進行資格審查，這是保證物業管理市場秩序的 前提條件。從市場經濟的需要出發，參與物業管理市場競爭的必須是物業管理服務的經營者，其明顯的特點是自主經營、自負盈虧、具有獨立的法人資格，而不分所有制性質和形式， 不分企業規模大小，可一律平等地進入物業管理市場進行經營活動。 (2)要對參與物業管理市場活動的企業進行登記，接受工商管理部門的登記管理，明確 經營商號、經營性質和經營范圍。 (3)規范進入物業管理市場的經營對象和經營方式。物業管理市場的經營對象是物業管 理服務，具體地說，就是必須規范物業管理服務的質量等級；經營方式必須是委托代理制，是由業主委員會決定委托某一物業管理公司進行管理，而不能由任何其他個人或團體強加于 業主。 2.退出市場的秩序 (1)物業管理企業自行破產退出市場，要按規定清償債務，確定清償債務的方式和期限 。對無償還能力的債務人(企業)的財產做出有條不紊和公平合理的清算，以保證市場的平等競爭秩序。 (2)違反有關法規的要迫使其停止營業。對違反國家政策、法律、法令的物業管理企業 ，要吊銷營業執照，令其退出物業管理市場；對非法經營、質量低劣的物業管理公司，要限期改正，以保證物業管理市場的正常秩序。 (二)市場競爭秩序 物業管理市場中的競爭是必然的，并且必須有比較完善的法規保護競爭，約束競爭中的 不合理行為，確立公正而統一的競爭規則。 1.自主經營 物業管理企業進入市場競爭要有自主權，有獨立的利益，不允許任何不必要的行政干預 。 2.效益優先 對競爭中優勝的物業管理企業要給予鼓勵，提倡開拓進取，爭取最優效益；對競爭中失 利的物業管理企業，要由市場經濟的法則進行必要的淘汰。 3.公正平等 給物業管理企業提供平等的競爭機會。不同所有制形式、不同經濟成分的物業管理經營 者，在市場上有同等的競爭權利和競爭機會。國家已出臺相關政策，要求新開發的超過10萬平方米的商品住宅小區的物業管理必須采取公開招、投標。這是一種創造平等機會的有力措 施。 (三)市場交易秩序 物業管理市場的交易秩序，主要是規定市場主體的交易行為，要做到市場交易活動按準 則行事。 1.公開化 實行交易行為公開化，提高物業管理市場的透明度，必須有合法的契約和合同，同時還 要及時公開信息。物業管理市場信息的公開有利于實際消費者和經營者的直接聯系，減少交易費用，抑制價格的人為上漲。 2.貨幣化 在物業管理市場中，交換的對象是服務。因此，在交易中只能是服務一貨幣的交換方式 ，而不可能是其他易貨貿易的方式。物業管理市場必然要實現交易過程貨幣化。 3.票據化 在物業管理市場上進行交易必須有合法的文字依據，所發生的交易信用必須經過商業票 據進行結算。這樣做，一方面有利于對物業管理企業進行監督管理，為稅收、審計提供重要依據；另一方面，商業信用票據化也有助于解決企業之間的拖欠、占壓資金等問題。 4.規則化、法律化 在公開化的基礎上，逐步確立相應的物業管理市場交易規則，并使之法律化，以此消除 交易過程中的混亂和欺騙行為，保證消費者與經營者的正當權益。 三、加強管理，維護市場秩序 加強對物業管理市場的管理是維護正常的市場秩序的中心環節。對物業管理市場的管理 主要由三類市場管理機構組成：一是國家設置的市場管理機構，包括政府職能部門(如建委、房管局等)，政法系統的有關機構，以及統計、審計、財政、稅收、工商、銀行、物價等 管理機構；二是物業管理服務的技術管理機構，包括計量、測試、質量管理、衛生、環境保護等管理機構；三是群眾性的管理監督機構，包括消費者協會、物業管理協會等民間組織。 物業管理市場的管理體制是國家的管理監督和群眾性管理監督相結合，是各種組織和手段的有機統一。 (一)政府對物業管理市場的管理 政府通過法律、法規對物業管理市場進行宏觀的管理，為物業管理市場發揮出應有的功 能創造一個有法可依、有紀可守、有章可循的良好的市場環境。 政府對物業管理市場的管理體現在以下幾個方面： (1)制定物業管理的政策法規。這是物業管理市場規范化運作的基本條件和環境，是物 業管理市場健康有序發展的保證。物業管理政策法規的制定，使產權多元化物業的管理有據可依；對業主和物業管理公司的權利和義務有一個明確的界定，對物業的使用和管理行為進 行限定，對物業管理費的定價程序、收費項目、收費標準和收費辦法作出規定，從而保護當事人雙方的利益。 (2)物業管理經營人資質管理。政府對從事物業管理的組織和人員在資質方面進行管理 ，保證物業管理行業的服務質量。資質管理包括對物業管理公司進行資質審查和復審、登記、年檢，以及物業管理公司等級評定、從業人員資格評定等。 (3)制定物業管理服務標準，開展物業管理質量評優工作。 (4)指導物業管理公司的工作，指導和幫助業主委員會工作。 (5)協調、解決物業管理市場運作中出現的各種情況和問題。 (二)行業協會對物業管理市場的管理 物業管理行業協會是物業管理企業依法自愿組成的行業性社會團體，通過開展各種有益 的活動，在行業內起到協調、協作和監督管理的作用。具體體現在： (1)在政府行政主管部門的領導下，宣傳政府關于物業管理行業的政策、法規，協助制 定本行業的道德規范、自律準則和管理標準。 (2)協助政府主管部門對物業管理企業進行等級評定、質量評優。 (3)開展物業管理的調查研究，解決行業工作中出現的新情況、新問題。 (4)收集、整理和提供物業管理市場信息，組織業內的學術和經驗交流，對物業管理人 員進行培訓。 (5)協助解決物業管理公司與業主之間出現的矛盾。 (三)物業管理企業的自我管理 物業管理企業的自我管理是一種自律行為，是保證物業管理市場有序運作的一個非常重 要的環節。只有物業管理企業在市場上自覺規范自己的企業行為，才是根本而有效的途徑。物業管理企業的自我管理包括： (1)依法經營。在市場競爭與經營服務中，嚴格遵章守法，按照國家和行業的法律、法 規規范和約束企業自身的經營活動，自覺遵守市場規則，公平參與、公平競爭，凈化市場空氣，維護市場秩序。 (2)明確市場定位。根據企業本身的規模和能力，確立企業的市場定位，并形成自己所 特有的業務經營范圍。例如，管理專長是辦公樓宇還是住宅小區，是工業區或是綜合性商業大廈，從而有目標有方向地在物業管理市場中展開經營活動。 (3)制定和完善經營管理制度，如經營管理條例、員工守則等，使經營活動程 序化、制度化、規范化。 (4)員工培訓。對經營管理人員進行定期的培訓，樹立正確的經營服務觀念，掌握科學 、規范的市場操作方式。 (四)社會輿論對物業管理市場的監督管理 社會輿論在物業管理市場中能夠起到不可低估的作用。充分利用社會輿論所特有的作用 ，對物業管理市場進行有效的監督。社會輿論主要包括新聞媒介及業主意見等，主要內容有：(1)宣傳有關物業管理的法律、法規，傳播、普及物業管理的基本知識，加深物業管理 企業與廣大業主和使用人對物業管理的認識，共同維護物業管理市場的秩序。 (2)表彰先進，弘揚正氣。通過社會輿論大力表彰先進，建立起一種良好的市場經營作 風。 (3)客觀反映物業管理市場中出現的值得引起社會重視的問題，加快和促進對這些問題 及相關方面的研究和解決，批評和揭露丑惡現象，凈化市場風氣，使物業管理市場健康發展 。第六章物業管理與房地產開發第一節房地產經營一、房地產與房地產業(一)房地產的含義房地產是房產與地產的合稱，是房屋與土地在經濟方面的商品體現。房屋和土地反映物 質的屬性和形態，而房產與地產則體現商品形式的價格。因此，在生活資料方面，房產與地產屬于財產范疇；在生產經營資料方面，房產與地產屬于資產范疇。在實際生活中，講到房地產，一般均指房屋建筑和建筑地塊所組成的有機整體。習慣上 也不把房地產與房屋、土地作嚴格的區分。房地產即房屋與土地。房屋與土地不可移動，一般又稱之為不動產。但這只是不動產概念的狹義解釋或通俗解釋，廣義概念的不動產還包括 水壩、地下工程、港口等其他建筑。房地產是市場經濟條件下最重要的財產形式之一，它在社會經濟生活中的地位越來越突 出。尤其在人類社會生活向城市形式集約化發展的今天，房地產已不僅僅只具有作為人們生產、居住、服務等活動場所的意義，而是逐步成為現代社會經濟大系統的有機組成部分。(二)城市房屋按用途分，城市用房一般可分為六大類：1.住宅住宅是最重要的生活資料，是人們從事一切社會、經濟、文化活動的最基本的物質前提 。住宅不僅是現代社會最必要的生活資料，也是人們的享受資料和發展資料。在現代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。2.生產用房生產用房是指物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋，也是物質生產部門固定資產 的重要組成部分，主要包括工業、交通運輸業和建筑業等生產活動中使用的廠房、倉庫、實驗室、辦公室和生活服務用房等。3.營業用房營業用房是指商店、銀行、郵電、旅館、飯店以及其他經營性服務等第三產業所使用的 房屋。它既包括直接用于營業活動的房屋，也包括辦公室、倉庫堆棧等輔助用房。4.行政用房行政用房主要指黨、政、軍機關和工、青、婦團體以及民主黨派等辦公用房及其輔助用 房。5.文教用房文教用房包括各類文化機構、體育組織、各種學校、醫療衛生機構以及科技機構用房， 即從事文化、教育、醫療、科研、體育以及娛樂活動的各種房屋及附屬房屋。6.其他專用房其他專用房是指各種特殊用房，如軍事及國防機關用房，宗教團體用房，外國領事館、 寺廟、監獄等用房。(三)城市土地我國城市土地均為國家所有。城市用地按用途類型大致可劃分為十類：1.生活居住用地生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院綠化用地以及各項附屬設施用地。2.工業用地工業用地主要指工業生產用地，包括工廠、動力設施及工業區內的倉庫、交通線、防護 地帶等用地。3.交通運輸用地交通運輸用地是指城市交通運輸設施用地，包括鐵路、公路用地以及火車站、汽車站、 地鐵站、港口碼頭、飛機場等用地。4.市政公用設施用地市政公用設施用地通常指設置公用設施和工程構筑物的用地，包括水源地、自來水廠、 污水處理廠、變電所、煤氣站、消防站、各種管線工程及其構筑物、防洪堤壩、火葬場及墓地等用地。5.風景游覽區用地風景游覽區用地包括城市風景區、游覽區、園林綠地以及各種名勝古跡用地。6.公共綠地公共綠地是指為全體城市居民服務的公園、動物園、植物園、陵園、街心花園以及城市 林蔭道綠地等。7.文教衛生等公共用地文教衛生等公共用地主要指大專院校、中小學校、科學研究機構、體育機構、醫療衛生 以及為整個城市服務的商業用地等。8.道路廣場及倉庫用地道路廣場及倉庫用地主要指城市主干道、廣場、停車場以及專門用來存放生活資料的生 產資料的倉庫用地。9.特殊用地特殊用地通常指各種軍用設施、監獄、看守所以及自然保護區等作特殊用途的用地。10.其他用地其他用地指不屬于以上所列項目的其他城市用地，包括市區邊緣的菜田、苗圃、果園、 牧場等地以及城市內不易劃出的零星用地。城市的功能性質和建設規模不同，城市用地的構成也各不相同。分析城市土地時應區別 對待。(四)房地產業房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的產業。1987年11月20日，原城鄉建設 環境保護部關于發展城市房地產業的報告，對房地產業的內涵作了如下表述：“房地產業包括：土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有 權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此而形成的房地產市場。”也就是說，房地產業具體涉及租賃、信托、物業管理和以房地產為依托所進行的多種經營管理等項目工作。房地產業的性質，根據1985年5月國務院辦公廳轉發國家統計局關于建立第三產業統 計的報告，是屬于第三產業的第二層次。房地產業與建筑業之間既有區別，又有聯系。兩者的區別在于：建筑業完全是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業則兼有生產(開發)、 經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。在聯合國制定的國際標準行業分類中，把經濟行業分為十大類，其中建筑業為第一類，房地產業和經營服務為第八類。1985年，國 家計委、經委、統計局、標準局聯合頒發的國民經濟行業分類和代碼中，把中國經濟行業分為十三個門類，其中建筑業被列為第四類，房地產業為第七類。總之，國際、國內都把 建筑業和房地產業作為兩個獨立的產業部門來對待。但是，這兩個產業部門之間有著非常密切的聯系，它們的作用對象都是不動產，它們的經濟活動也是一種唇齒相依的合作關系。二、房地產經營運行機制房地產經營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產經營主要指建筑地塊和房屋的流通 過程及售后管理；廣義的房地產經營包括房地產生產過程經營和流通過程經營，是指房地產企業根據經營目標，對房地產開發經營的全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。房地產業的運行機制一般由生產、流通、消費三個環節組成。(一)生產環節生產環節即通過對自然狀態的土地投入人類勞動，進行房屋城市基礎設施建設，獲得房 地產勞動產品的過程。房地產業的勞動產品是房屋和與之緊密聯結為一體的經過開發的土地。按我國現行的體制，城市土地屬于國家所有，農村土地屬村民集體所有。國家，具體到一 個城市就是城市政府，可以依法征用集體所有的土地，將其變為國家所有，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用權，然后將征用或收回的土地的使用權，以有期有償使用的方式 ，出讓給土地開發經營單位或建設用地。由房地產開發公司組織進行房地產的開發和再開發活動，是房地產生產環節的主要生產活動。(二)流通環節流通環節即房地產的勞動產品進入市場，進行交易活動，實現其使用價值和價值的過程 。當然，未經開發的“生地”也能投入市場流通。房地產市場活動主要有房地產買賣、租賃、抵押等三種流通方式。房地產買賣，是指土地使用權和房屋所有權的買賣。房地產作為不動產，其生產與消費 在地點上是相同的，而只是通過交易轉換了所有權或使用權。因此，其交易活動自始至終都貫穿著權屬，比一般商品