第10章房地產房屋拆遷安置與補償 3 1房屋拆遷及其程序一 房屋拆遷的概念拆 拆除建筑物以及其他附著物遷 將原有的土地使用者進行遷移 二 拆遷法律關系 概念 拆遷法律規范在調整拆遷當事人的行為過程中所形成的相互之間法律上的權利和義務關系 一 拆遷人確認取得房屋拆遷許可證的單位 2001 拆遷單位必須具備以下條件 建設項目批準文件有明確的名稱 組織機構和固定的辦公場所有足夠的資金和技術 財物管理人員 房屋拆遷資格證書 拆遷單位的種類 法人 非法人組織 企業法人 社團法人 國家機關法人 拆遷單位 二 被拆遷人確認 被拆遷人 被拆除房屋的所有人為被拆遷人 被拆除房屋的使用人為拆遷安置對象 特殊情況 1 析產導致房屋產權不明確的2 房屋產權人去世而引發繼承事件發生時3 房屋買賣引起原產權變動時4 改建 翻建 或新建的房屋未辦理產權登記5 設定抵押的房屋 三 被拆除房屋的使用權人確定 1 以租賃方式取得使用權的 以租賃合同確定2 以國家劃撥或調撥方式取得房屋使用權的 以文件確定3 以借用等方式取得使用權的 以契約為準 下列哪個是受補償的對象 2002 3 1 經某房地產管理局批準 房地產開發公司對位于某街住宅區進行拆遷建設 宋某的房屋在拆遷范圍內 宋某的房屋在拆遷范圍內 由于宋某不在國內 又不想再回國居住 因此將房屋于2002 4 3經公證處公證贈與丁女士 丁女士持公證書向房屋登記管理部門申請產權登記 產權登記主管部門經審查后認為改項贈與行為違反有關規定 沒有給她辦理產權過戶登記手續 丁女士于2002 4 8將該房屋占用并且要求房地產開始公司按法律規定給以補償 點評 宋某的贈與行為違反了 城市房屋轉讓管理規定 的規定 屬于無效民事行為 本案中 宋某得到補償 而丁女士即不是該房屋的所有權人也不是房屋的使用權 不受任何補償 拆遷范圍確定后禁止的行為 新建 擴建 改建房屋改變房屋和土地用途租賃房屋 案情 2001 3 原告秦某與鄭某就房屋買賣達成協議后 雙方與3 12訂立書面房屋買賣合同 合同約定 鄭某自愿將其自有的2間平方以5萬元的價格賣給秦某 秦某一次性付款后即歸秦某所有 3 14秦某交款后和鄭某持房產執照 房屋買賣合同 身份證件等到房管部門辦理過戶手續 房管部門因工作繁忙 當天未予辦理 于是秦某和鄭某商定以后再補辦 秦某入住以后在以后的一年多的時間里多次要求鄭某同去辦理過戶手續 鄭某均以種種理由拒絕辦理過戶手續 2002 3 某房地產公司要拆遷秦某居住的小區以建設居民小區 此時 鄭某多次到房地產公司重申此房的產權屬于自己 要求房地產公司拆除改房屋后 應給予自己另行安排住房 房地產經對鄭某所述進行核實后認為 秦某和鄭某的房屋買賣合同不合法 因此秦某的權益不受保護 于是秦某無奈向人民法院提起訴訟要求保護自己的合法權益 點評 秦某和鄭某簽訂的房屋買賣合同由于沒有辦理過戶手續 合同沒有生效 他們之間形成事實上的租賃關系 鄭某從秦某買房款中扣除租金 其余購房款應該還給秦某 拆遷關系中 鄭某為被拆遷人 而秦某為被安置的對象 三 房屋拆遷的程序 一 房屋拆遷申請1 申請領取房屋拆遷許可證2 拆遷申請必備資料建設項目批準文件建設用地規劃許可證國有土地使用權批準文件拆遷計劃和拆遷方案辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明 三 房屋拆遷的程序 二 審查批準 取得拆遷許可證三 發布拆遷公告拆遷人拆遷范圍拆遷期限拆遷實施單位 自行拆遷和委托拆遷 四 簽訂拆遷補償 安置協議六 實施房屋拆遷 案情 2002 1某開發公司在取得建設項目批準文件 規劃批準文件和建設用地批準文件后 未經房屋拆遷主管部門的拆遷許可 即以拆遷人的名義與在建設用地范圍內的房屋所有權人丁先生訂立了拆遷協議 規定某開發公司拆除丁先生所有的房屋 其中開發公司為丁先生進行產權調整 之后 丁先生按照規定搬家 結果發現與其所訂立的協議不符合 逐要求建設單位依據拆遷法規按市場評估后按差價進行產權調整 建設單位以丁先生在訂立協議時沒有要求為由給以拒絕 點評 拆遷人進行拆遷活動必須取得拆遷許可證建設單位的拆遷行為違法 與丁先生的協議無效賠償丁先生因拆遷而造成的損失建議房屋拆遷主管部門對建設單位的違法行為給予觸犯 下列情況可否申請強制實行 經某縣房地產管理局批準 某房地產開發公司在A街進行房地產開發拆遷工作 某糧食公司在拆遷范圍內租用房屋 經拆遷人與糧食公司協商 雙方未能達成拆遷協議 此縣房地產管理局根據拆遷人的申請仲裁糧食公司在接到裁定書后15日內履行騰房義務 并對安置事宜作出了規定 糧食公司在接到裁決書后即不提出訴訟也拒絕履行裁決書規定的義務 某區人民政府逐作出限期拆遷決定書 限糧食公司在15日內履行義務 但被申請人仍然拒絕履行拆遷義務 點評 城市房屋拆遷管理條例 第17條規定 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的 由房屋所在的的市 縣人民政府責成有關部門強制執行 或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執行 下述情況房屋拆遷管理機構是否要履行職責時 李先生就其居住的其堂兄的房屋安置與拆遷人某房地產公司經協商未能達成協議 李先生向該市房地產管理局申請拆遷裁決 房地產接了李先生遞交的拆遷裁決申請書后將申請書退還 并告知該房屋已經由拆遷人給予被拆遷人 李先生的堂兄 予以拆遷補償 因此拒絕接受李先生提出的書面拆遷裁決書申請書 不作出拆遷裁決 李先生反復找房地產管理局解決 均被以前述理由拒絕 點評 根據 城市房屋拆遷管理條例 16條規定 只要查明拆遷人與被拆遷人或拆遷人 被拆遷人與房屋承租人在規定的拆遷期限內經協商未能就拆遷補償和安置事宜達成協議的 且申請人是拆遷人與被拆遷人或拆遷人 被拆遷人與房屋承租人時 房屋拆遷主管部門就應當受理 3 2房屋拆遷補償 一 房屋拆遷補償對象 產權人 代管人 私有房屋代管人 房地產管理部門 二 補償方式 1 貨幣補償評估作價 支付貨幣2 產權調換除以下兩種情況外 均可選擇補償方式1 非公益性事業房屋的附屬物 不作產權調換 給以貨幣補償 2 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的 拆遷人應對被拆遷人實行房屋產權調換 三 拆遷補償原則 被拆除的房屋及其附屬物給予補償被拆除的違章建筑不給予補償臨時建筑的補償 超過批準期限的 未超過批準期限的 拆遷人對被拆除的臨時建筑如何處理 2000 1經市規劃管理委員會批準 吳某在某大街土地上修建120m2臨時建筑 批準臨時建筑的有效期限為2年 在2001 12 該臨時建筑有效期滿之前 經原告申請 市規劃管理委員會同意將臨時建筑的有效期延長至2003 1 并在有關批準文件上注明在2003 1 30之前必須拆除 2002 7經拆遷管理局批準 房地產開發公司在吳某居住一帶進行房地產開發建設 需要拆除吳某的臨時建筑 在拆除過程中 吳某認為其臨時建筑在批準的有效期內 因此應當得到補償 而房地產公司認為對吳某的要求給予拒絕 協商無效后 房地產開發公司于2002 8申請拆遷管理局仲裁 拆遷管理局審理中依據市規劃管理委員會工作人員的意見 認為該臨時建筑已經超過法定的批準期限 因此裁決對吳某所有的臨時建筑不給予補償 點評 臨時建筑超過批準期限以城市規劃管理機關核發的有關規劃批準文件為準 本案中 對吳某的所有臨時建筑 規劃管理核發兩次文件 我們認為規劃主管機關對申請人的申請的批準 即可以視為延長臨時建筑的批準期限 四 拆遷補償標準 1 貨幣補償的金額 市場評估價格2 產權調換 以等價為原則3 公益事業的房屋 重建或貨幣 成本法估計 4 租賃房屋 合同解除 對拆遷人補償 合同未解除的 產權調換 四 拆遷補償標準 5 房屋產權不明確的拆遷人提出補償方案經縣級以上人民政府拆遷主管部門批準拆遷前 向公證機關辦理證據保全6 拆遷非住宅造成停產 停業的 適當補償7 搬遷補助費 在過渡期內 給予 提供了周轉房 不給予 四 拆遷補償標準 8 設有抵押的房屋程序 認定抵押的有效性及時通知抵押權人能解除抵押合同的 補償付給被拆遷人 付款前必須經抵押權人認可不能解除抵押合同的 按照清償的順序進行清償 拆除未批準建設的房屋時 在20世紀80年代 全國范圍內落實私房政策后 田先生依法申請 經有關部門鑒定 其所居住房屋確為危舊2房 田先生決定對該房屋翻擴建 他于1986 7向規劃管理機關申請批準 區規劃管理局未做答復 他就將原房屋拆除 擴建成120m2的房屋 房屋建設完畢以后 多次申請進行產權登記 房地產管理局均以所提供的手續不全未由決定暫緩登記 2002 2 經有關部門依法批準 房地長開始公司在田先生居住地區進行危舊房改建拆遷 在拆遷管理過程中 房地產開發公司以田先生所有的房屋沒有產權證為由拒絕對原告所有的房屋給以補償 田先生與房地產開發公司協商未果 房地產開發公司申請仲裁 房地產管理局經過審理裁決 房地產開發公司對原告的所有房屋不給予補償 田先生不服 向人民政府提起訴訟 假設 田先生取得規劃主管部門的批準建設 但是由于各種原因 未能辦理產權登記時 是否給予補償 法律分析 1 城市規劃主管部門 凡是嚴重影響城市規劃的 可以責令當事人拆除或者沒收該違法建筑 如果房屋及其附屬物雖然影響城市規劃 但可采取改正措施的 城市規劃主管部門可以責令當事人限期改正并處以處罰 2 被拆遷人在采取有關改正措施的 城市規劃主管部門可以認定該房屋系合法建筑 被拆除人可以憑規劃主管部門的處罰決定申請房屋產權登記 該房屋可以按照合法建筑處理 3 3房屋拆遷安置 一 拆遷安置對象 房屋的使用權人二 拆遷安置的地點 安置方式 一次性安置 過渡性安置 原地安置 異地安置 三 拆遷安置協議 房屋坐落 特點 土地面積 質量 結構 樓層 房屋估價安置方式安置地點過渡期限和過渡方式 自行過渡還是提供周轉房過渡 搬遷期限違約責任 案情 原告 葛某等6戶被告 房地產開發公司2002 3 被告經有關部門依法批準 在原告居住的國有土地上進行房地產開發建設 需要拆遷原告所居住的房屋 在拆遷過程中 經雙方協商達成拆遷協議 協議規定 被告為原告等六戶各安置兩居一套 并規定兩居室房屋的居住面積 其中兩個居室的面積分別為10m2和12m2 廳的面積為8m2 2002 4 被告通知原告等拆遷到安置房并辦理有關手續 原告發現安置給他們的房屋已經變成沒有廳的房屋 將廳的面積分別加入了居室和廚房 廁所等 但是總建筑面積并沒有少 居室 11m2和13m2 門廳 4m2原告等認為被告擅自改變安置房的建筑風格且未通知他們侵害了原告的合法權益 原告等要求人民法院提起訴訟請求判決被告按照拆遷協議的規定為其提供安置用房 點評 拆遷協議一經成立 即發生效力 雙方均應嚴格遵守 否則都要承擔違約責任 拆遷人延長過渡期時 江某在有私房5間 居住面積102m2 建筑面積為126m2 2001 11 房地產開發公司經有關部門批準 需要在江某居住一帶進行房地產開發建設 在拆遷協議中 江某選擇回遷安置 并簽訂了安置協議 1 江某應該在協議訂立后3天內搬家 將其原居住的房屋交給被告拆除2 房地產開發公司分別按照拆除房屋的居住面積為江某安置新建房3 江某在安置用房建設期間自行過渡 過渡期為6個月 協議簽訂后 江某按照協議搬家并自行過渡 房地產開發公司在建設安置房時 由于資金困難 到期沒有建好 江某自行周轉租住的房屋自2002 2起每個月租金為1000元 此外 自2002 2起被告每月向原告等支付臨時安置補助費為每人500元 江某和房地產開發公司發生房屋拆遷協議糾紛 請求人民法院處理 處理結果 一審 2002年底將安置房建好支付臨時安置補助費的同時 還應賠償江某支付房租所造成的損失訴訟費由房地產開發公司承擔 案情 2001 11 房地產開發公司經有關部門批準 對范某居住區范圍內進行房地產開發建設 范某經與房地產開發公司協商 雙方訂立了拆遷安置協議 協議規定 1 房地產開發公司為范某安排產權調換房三室一套 位于某小區27號403室2 過渡期為2年 協議訂立后 范某依據協議規定遷至提供的周轉房中過渡 2002 10 范某發現房地產開發公司將其所建設的房屋出租給成某 范某找房地產開發公司交涉 房地產開發公司稱其沒有將該房屋出租給成某 其所出售的樓房是與安置給范某地房屋建筑風格相同的26號樓403號 范某經查詢有關城市規劃資料認為 房地產開發公司出售給成某的房屋即是產權換房 經雙方協商未果 范某逐訴訟法院處理 判決 民法通則 規定 即合同的一方將合同的權力和義務轉讓給他人的 應該取得另一方的同意 未經過他方同意而擅自轉讓的 該轉讓行為違法 1 房地產開發公司與成某訂立的房屋銷售協議無效 即轉讓行為無效2 房地產開發公司應該讓范某在某小區里27號樓403號房屋居住 案情 2002 2 房地產開發公司經有關部門批準后 在車某居住的大街內進行房地產開發建設 在拆遷過程中 經雙方協商達成產權調換拆遷協 雙方簽訂房屋拆遷安置協議書后 在周轉過渡期間 拆遷人未經被拆遷人同意 也未經拆遷主管部門批準 將安置車某的產權調換房屋轉讓給將某 將某在購置該房屋后辦理了產權登記手續 車某以房地產開發公司不能按期安置其入住房屋 請求人民法院判決拆