顧問工作計劃書 項目合作方案._威格斯針對貴司項目的實際情況，和貴司服務之要求，在我司的具體工作中，我們將著重圍繞著如下兩個方面展開研究：第一階段 區(qū)域商業(yè)發(fā)展研究作為北京內城超大規(guī)模的區(qū)域性商業(yè)開發(fā)項目，無論是從項目位置、開發(fā)體量、運行周期等客觀條件進行考察，還是基于對項目運作所面臨一系列新問題的預估。本案首先帶有明顯的“城市更新”性質，其次才是一個地產項目的運作，這就決定了本項目的整體開發(fā)思路應該有別于一般的房地產開發(fā)。其必須是一個由商業(yè)項目帶動、由大到小、由宏觀到微觀，對城市更新影響和商業(yè)鏈條設計一一加以剖析，并逐次加以認識與細分的有機開發(fā)案。本項目發(fā)展對于新街口未來的區(qū)域發(fā)展具有極大的輻射作用，同時項目發(fā)展前景在一定程度上又依賴于項目區(qū)域自身的發(fā)展?jié)摿ΑＲ虼耍紫扔斜匾晚椖康膮^(qū)域發(fā)展狀況，尤其是項目區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行詳細研究。針對項目區(qū)域的商業(yè)發(fā)展研究，我們將從城市地理學及經濟學的角度，著重展開如下幾個方面的研究：一區(qū)域發(fā)展研究1區(qū)域地段的過去與現狀區(qū)域地段的過去與現狀分析，將包括區(qū)域在現有城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經濟狀況、基礎設施狀況等。l 宏觀地段分析宏觀地段指項目所在的整個西城區(qū)，分析目的在于通過把本項目地段放在北京市這個大的范圍內進行研究，并結合地區(qū)投資環(huán)境分析認清本地區(qū)在宏觀環(huán)境中所處的地位和作用以及未來發(fā)展趨勢。l 中觀地段分析中觀地段指本項目所在的新街口區(qū)域。我司將從區(qū)域概況、交通條件、配套設施等各個方面展開分析與研究，并對區(qū)域發(fā)展進行遠景分析與預測。l 微觀地段分析微觀地段指項目所在的地塊區(qū)域。針對項目微觀地段特征的研究，是挖掘形成項目自身特征及鮮明亮點的獨有因素，并將是指導后期區(qū)域內不同地塊差異化產品定位的基礎。2未來在城市結構中的位置項目區(qū)域自身的發(fā)展和變革、政府的政策傾斜、基礎設施的建設、人口的遷徙、區(qū)域中的突發(fā)事件等，都會影響到項目區(qū)域未來在城市結構中的位置，從而決定項目區(qū)域地產市場的發(fā)展趨勢。就本項目而言，尤其要對項目區(qū)域的交通狀況、環(huán)境狀況改造，以及由此所帶來此區(qū)域的市場變化加以分析。以項目區(qū)域未來城市結構的變遷動力為著眼點，基于動態(tài)發(fā)展的角度，來考察項目地段演變的特征，以充分挖掘項目開發(fā)潛力為目的，對產品進行動態(tài)定位。3. 區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景分析基于以上地段的分析，我們將站在城市發(fā)展的角度，對項目區(qū)域未來在北京城市發(fā)展中的位置進行分析與判斷，尤其是對商業(yè)人流的發(fā)展與演變展開分析，從而對區(qū)域商業(yè)發(fā)展的前景進行準確判斷。第二階段 市場分析與定位一區(qū)域商業(yè)市場分析1區(qū)域商業(yè)市場供應分析區(qū)域商業(yè)市場狀況，是由區(qū)域的過去與現狀，以及區(qū)域未來在城市結構中的位置所決定的，這些在項目供應量、經營業(yè)態(tài)、租售價格、產品品質、投資特征、推廣銷售等方面都會有所體現。本項目屬于老商業(yè)街的改造項目，因此其供應均來自于未來客戶的潛在需求。其中，主要內容包括：l 區(qū)域商業(yè)市場供應分析l 區(qū)域商業(yè)市場業(yè)態(tài)狀況l 區(qū)域現有競爭項目分析l 區(qū)域潛在競爭項目分析2區(qū)域商業(yè)市場需求分析l 消費群體構成分析l 消費群體特征分析l 消費群體投資傾向l 消費群體需求分析3區(qū)域商業(yè)市場空間分析l 商業(yè)市場空間分析l 商業(yè)市場容量分析l 商業(yè)市場類型分析4分析結論根據以上分析，結合市場前景及市場潛在之容量，就本項目開發(fā)之可行性提出結論性意見，如果市場可行，則繼續(xù)進行下面的工作。二客戶群定位對于不同類型的商業(yè)物業(yè)，客戶的投資動機是不同的，尤其是對于客戶群構成相對復雜的大型商業(yè)項目更是如此。需要對目標客戶群進行細分，根據各類客戶在投資目的、需求傾向、投資模式、經營特征等方面的不同將其分解，并進行詳細論述。其中，主要內容包括：l 投資客戶群定位l 消費客戶群定位以上客戶定位包含客戶群類群論述、客戶群購買行為分析，以及針對不同的客戶群，所應該采取的市場定位與廣告策略。三產品定位上述客戶群的多種需求動機將反映在產品偏好上，具體體現為商業(yè)模式、規(guī)劃形式、功能形式、環(huán)境塑造、建筑外觀風格等。產品定位就是客戶需求與產品設計之間的推導過程。其中，主要內容包括：1 產品概念結合項目地段、客戶群定位，就商業(yè)布局、魅力設計、物業(yè)搭配、交通組織等方面提出建議。其中，重點就產品理念描述、商業(yè)模式、主要賣點等方面進行分析，并提出相關建議（包括臨街商鋪等的概念描述）。l 商業(yè)物業(yè)總體定位l 商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃l 商業(yè)核心動力設計l 商業(yè)集中與分散之規(guī)劃設計2 價格定位建議結合產品定位提出價格定位建議。四開發(fā)策略建議結合項目開發(fā)可能性和建設單位的開發(fā)需要性，并結合建設單位項目具體運作的需要，顧問單位將具體地給出建設單位所需要的總體開發(fā)策略。總體開發(fā)策略將包括關于首發(fā)地塊、不同物業(yè)類型的開發(fā)順序、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏、產品定位以及價格策略，以及與之對應的不同階段產品的開發(fā)建議、規(guī)劃建議及推廣建議。其中，主要內容包括：1、開發(fā)模式建議2、開發(fā)程序建議五顧問工作時間與顧問費用1顧問工作時間根據本項目實際情況，顧問單位完成以上顧問服務的正常工作時間為：60個工作日（含周六、周日）。2顧問工作費用根據