廣西房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)（試行）（審議稿）第一條（制定目的和依據(jù)） 為提高房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量，統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價報告評審方式和內(nèi)容，保證評審結(jié)果客觀公平，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理工作的通知（建房2013151號）和國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)估價指導(dǎo)意見和辦法，制定本標(biāo)準(zhǔn)。第二條（適用范圍） 對鑒證性估價報告進(jìn)行評審，適用本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性估價報告，是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)向估價委托人出具的起著價值證明作用的估價報告，包括但不限于為了下列需要而出具的估價報告：（一）房地產(chǎn)抵押；（二）國有土地上房屋征收補償；（三）房地產(chǎn)司法鑒定；（四）房地產(chǎn)稅收；（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓；（六）上市公司有關(guān)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易；（七）投資性房地產(chǎn)公允價值計量；（八）房地產(chǎn)作價入股；（九）企業(yè)破產(chǎn)清算。第三條（評審方式） 估價報告評審，采取定量評審與定性評審相結(jié)合的方式。第四條（定量評審內(nèi)容） 估價報告定量評審，采取分項目逐項評分的方式。估價報告定量評審項目，分為一般項目和特殊項目。一般項目是指估價報告的基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4個分項和28個子項（詳見附件）。特殊項目是指特定估價目的的估價報告應(yīng)當(dāng)具有的獨特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價報告的特殊項目分為5個分項：（1）估價對象的特殊要求；（2）估價原則及其運用的特殊要求；（3）估價結(jié)果披露的特殊要求；（4）估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示；（5）附件的特殊要求。第五條（定量評審得分） 估價報告定量評審總分的滿分為100分。不應(yīng)當(dāng)有特殊項目的估價報告的定量評審總得分，為各個一般項目的評審得分之和。應(yīng)當(dāng)有特殊項目的估價報告的定量評審總得分，按照下列公式換算得出：例如：抵押估價：一般項目評審總得分特殊項目評審總得分估價報告定量評審總得分100100特殊項目的滿分第六條（各評審子項的評審得分） 被評審的估價報告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的問題的，從該問題所在評審子項的標(biāo)準(zhǔn)分中減去該問題對應(yīng)的扣分。扣分有一定區(qū)間范圍的，根據(jù)問題的輕重程度予以扣分。每個評審子項的評審得分，為該評審子項的標(biāo)準(zhǔn)分減去其扣分之和。該評審子項的扣分之和超過其標(biāo)準(zhǔn)分的，僅將該標(biāo)準(zhǔn)分扣完使該評審子項得零分為止。第七條（估價測算過程評審） 估價測算過程的評審得分按照下列方式確定：（一）根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，只能選用一種估價方法進(jìn)行估價的，該種估價方法的估價測算過程評審得分即為最終的估價測算過程評審得分。（二）根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上估價方法進(jìn)行估價的，先分別評定各種估價方法的估價測算過程得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)作為最終的估價測算過程評審得分。理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該未選用的估價方法的估價測算過程評審得分應(yīng)當(dāng)為零分。第八條（創(chuàng)新特色加分） 鼓勵注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)撰寫、出具在內(nèi)容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價報告。估價報告在高于房地產(chǎn)估價規(guī)范、相應(yīng)估價指導(dǎo)意見和辦法的要求且不與其有關(guān)內(nèi)涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色突出的，加2130分；創(chuàng)新或者特色明顯的，加1120分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加110分。給予估價報告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)說明估價報告中的創(chuàng)新或者特色之處，并簡述理由。第九條（定性評審內(nèi)容） 估價報告定性評審，采取審查估價報告是否有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容的方式。對于有不合格內(nèi)容的估價報告，仍然應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的定量評審，盡可能指出估價報告存在的問題，以使在該估價報告上蓋章的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和簽名的注冊房地產(chǎn)估價師了解估價報告存在的問題，幫助其提高估價報告質(zhì)量。在進(jìn)行全面的定量評審中，不合格內(nèi)容所在的評審子項的評審得分為零分。第十條（重要內(nèi)容缺失的不合格） 估價報告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價報告為不合格：（一）致估價委托人函；（二）估價師聲明；（三）估價假設(shè)和限制條件；（四）附件。估價結(jié)果報告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價報告為不合格：（一）估價委托人；（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)；（三）估價目的；（四）估價對象；（五）價值時點；（六）價值類型；（七）估價原則；（八）估價依據(jù)；（九）估價方法；（十）估價結(jié)果；（十一）注冊房地產(chǎn)估價師；（十二）實地查勘期；（十三）估價作業(yè)期。估價技術(shù)報告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價報告為不合格：（一）估價對象區(qū)位狀況描述與分析；（二）估價對象實物狀況描述與分析；（三）估價對象權(quán)益狀況描述與分析；（四）市場背景描述與分析；（五）估價對象最高最佳利用分析（根據(jù)估價目的，應(yīng)當(dāng)評估估價對象現(xiàn)狀價值的除外）；（六）估價方法適用性分析；（七）估價測算過程；（八）估價結(jié)果確定。特定估價目的的估價報告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨特組成要素或者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨特內(nèi)容的，估價報告為不合格。第十一條（有重大技術(shù)問題的不合格） 估價報告有下列重大估價技術(shù)問題之一的，估價報告為不合格：（一）估價假設(shè)嚴(yán)重錯誤（包括隨意編造、不應(yīng)有而有、應(yīng)有而沒有）的；（二）估價目的表述嚴(yán)重錯誤或者未對應(yīng)相應(yīng)行為的；（三）根據(jù)估價目的對估價對象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的；（四）估價對象有虛構(gòu)、遺漏，編造估價對象狀況的；（五）價值時點確定錯誤，或者與估價目的不適應(yīng)，與有關(guān)規(guī)定不相同且未充分說明理由的；（六）價值類型選擇或者價值定義、內(nèi)涵表述嚴(yán)重錯誤的；（七）主要估價依據(jù)遺漏，或者估價依據(jù)嚴(yán)重錯誤，估價依據(jù)運用嚴(yán)重錯誤，采用已廢止且不適用的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，在估價中完全未體現(xiàn)估價依據(jù)要求的；（八）理論上適用的估價方法未選用且未說明理由，或者估價方法選用錯誤，估價方法運用（包括計算公式選用、計算結(jié)果等）嚴(yán)重錯誤的；（九）比較法中可比實例少于3個，或者虛構(gòu)、編造可比實例的；（十）估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要估價參數(shù)虛構(gòu)、編造或者嚴(yán)重錯誤的；（十一）估價結(jié)果、估價方法等重要內(nèi)容在致估價委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告之間不一致或者相互矛盾的。第十二條（估價主體資格資質(zhì)缺陷的不合格） 估價報告有下列情形之一的，估價報告為不合格：（一）致估價委托人函上無房地產(chǎn)估價機構(gòu)蓋公章的；（二）估價師聲明上無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名的；（三）估價報告出具日期不在房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的；（四）根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法，估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可業(yè)務(wù)范圍的。第十三條（其他不合格情形） 估價報告例行評審可以不審查是否存在下列情形，但在評審中發(fā)現(xiàn)存在下列情形之一的，估價報告應(yīng)當(dāng)不合格：（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者注冊房地產(chǎn)估價師與估價利害關(guān)系人有利害關(guān)系，或者與估價對象有利益關(guān)系的；（二）估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)勝任能力的（但借助重要專業(yè)幫助能夠彌補其專業(yè)勝任能力不足，并在估價報告中說明的除外）；（三）被評審的估價報告與出具給估價委托人或者完成時的估價報告內(nèi)容不一致的；（四）評估價值明顯偏高或者偏低的。第十四條（評審結(jié)論） 估價報告評審結(jié)論由定量評審得分和評審意見組成。沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告的定量評審總得分不足60分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告加分前的定量評審總得分不足55分或者加分后的總得分不足60分的，以及有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容之一的估價報告，為評審不合格。前款以外的估價報告，為評審合格。其中，沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告的定量評審總得分90分以上的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告加分前的定量評審總得分80分以上且加分后的總得分90分以上的，為一等報告；80分以上、不足90分的，為二等報告；70分以上、不足80分的，為三等報告；60分以上、不足70分的，為四等報告。評審意見應(yīng)當(dāng)說明估價報告是否合格，并指出估價報告存在的主要問題。第十五條（參照執(zhí)行） 對非鑒證性估價報告進(jìn)行評審，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十六條（解釋權(quán)） 本標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會同意在廣西試行，由廣西房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)專業(yè)委員會負(fù)責(zé)解釋。第十七條（施行日期） 本標(biāo)準(zhǔn)自2015年5月1日起施行。附件：房地產(chǎn)估價報告定量評審標(biāo)準(zhǔn)附件：房地產(chǎn)估價報告定量評審標(biāo)準(zhǔn)目 錄表1房地產(chǎn)估價報告一般項目評審標(biāo)準(zhǔn)2表1-1比較法評審標(biāo)準(zhǔn)6表1-2收益法評審標(biāo)準(zhǔn)7表1-3-1成本法（房地合估）評審標(biāo)準(zhǔn)9表1-3-2成本法（房地分估的土地或單獨的土地）評審標(biāo)準(zhǔn)11表1-3-3成本法（房地分估的建筑物或單獨的建筑物）評審標(biāo)準(zhǔn)12表1-4-1假設(shè)開發(fā)法（動態(tài)分析法）評審標(biāo)準(zhǔn)13表1-4-2假設(shè)開發(fā)法（靜態(tài)分析法）評審標(biāo)準(zhǔn)14表1-5基準(zhǔn)地價修正法評審標(biāo)準(zhǔn)15表2房地產(chǎn)抵押估價報告特殊項目評審標(biāo)準(zhǔn)16表1 房地產(chǎn)估價報告一般項目評審標(biāo)準(zhǔn)評審分項序號評審子項評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價報告存在的問題及其扣分一、封面、致函、目錄、聲明、假設(shè)和限制條件14分1封 面（或扉頁）要素齊全，表述準(zhǔn)確、簡潔。1(1)要素包括：估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人（名稱或姓名）、房地產(chǎn)估價機構(gòu)（名稱）、注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價報告出具日期。每缺少一項，扣0.5分。(2)表述不準(zhǔn)確或不簡潔的，扣0.5分。點評點評1、本子項7項內(nèi)容一項也不能少，每少一項，扣0.5分，最后扣至零分；2、封面表述要求：表述不準(zhǔn)確常指3、4、5、6、7項，不簡潔常指估價項目名稱；3、估價報告沒有封面或扉頁的，標(biāo)準(zhǔn)分1分扣掉，但不屬于重要內(nèi)容缺失，不視為質(zhì)量不合格；4、封面舉例。2*致估價委托人函內(nèi)容完整，前后內(nèi)容一致，表述準(zhǔn)確、簡潔。3(1)內(nèi)容包括：標(biāo)題（致估價委托人函）、估價委托人（名稱或姓名）、估價目的、估價對象（財產(chǎn)范圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬）、價值時點、價值類型（名稱或定義、內(nèi)涵）、估價方法（名稱）、估價結(jié)果、與估價結(jié)果和使用估價報告有關(guān)的特別提示、致函日期、房地產(chǎn)估價機構(gòu)蓋公章、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人簽名或蓋章。其中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)未蓋公章的，屬于不合格內(nèi)容；其余的每缺少一項或每寫錯一項，扣1分。(2)表述不準(zhǔn)確或不簡潔的，扣0.5分。(3)估價結(jié)果與估價結(jié)果報告或估價技術(shù)報告中的不一致的，屬于不合格內(nèi)容。(4)致函日期不在房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)的，屬于不合格內(nèi)容。點評點評1、本子項有3個對報告不合格的規(guī)定，其中2個屬于管理層面，1個是技術(shù)層面；2、本子項有12個方面內(nèi)容要求，要逐個明確，不能缺項；3、有8個方面在報告中要求與其他部分保持一致性。如估價委托人、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價方法（名稱）、估價結(jié)果、致函日期； 其中，估價對象的表述要求有6個指標(biāo)4、表達(dá)方式：整段文字式、文字分標(biāo)題式（后者更清晰）。5、估價結(jié)果表達(dá)方式：一是準(zhǔn)確、簡潔，二是結(jié)果用表格式；6、報告使用特別提示：報告份數(shù)，風(fēng)險提示等；7、致估價委托人函屬于估價報告重要內(nèi)容，沒有此項的，評審為質(zhì)量不合格；8、致估價委托人函舉例3目 錄內(nèi)容完整，前后文字、頁碼一致。2(1)內(nèi)容包括：標(biāo)題（目錄）、估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。每缺少一項，扣0.5分。(2)估價結(jié)果報告二級標(biāo)題缺少或不全的，扣0.5分。(3)估價技術(shù)報告二級標(biāo)題缺少或不全的，扣0.5分。(4)目錄中的文字與正文中的文字不一致的，扣0.5分。(5)未標(biāo)注頁碼或頁碼前后不一致的，扣0.5分。注：僅向估價委托人提供估價結(jié)果報告的，存檔的估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨的目錄。點評1、本子項除標(biāo)題處有5個一級標(biāo)題，包括標(biāo)題每少一項，扣0.5分，最后扣至零分；2、結(jié)果報告、技術(shù)報告須有二級標(biāo)題，估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件不用標(biāo)注二級標(biāo)題；3、目錄中標(biāo)的文字、頁碼要與正文一致，否則每出現(xiàn)一個問題，扣0.5分；4、若只向估價委托人提供估價結(jié)果報告的，存檔的估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨的目錄。參加評審的估價報告，應(yīng)有技術(shù)報告，且目錄中內(nèi)容要全。5、估價報告沒有目錄的，標(biāo)準(zhǔn)分2分扣掉，但不屬于重要內(nèi)容缺失，不視為質(zhì)量不合格；6、目錄要放在致估價委托人函后面；7、附件宜列出各種附件的名稱；8、封面舉例。4*估價師聲明內(nèi)容完整、規(guī)范，針對性強。3(1)聲明內(nèi)容不完整或不恰當(dāng)?shù)模?2分。(2)聲明內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件混淆的，扣1分。(3)未說明哪些注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了實地查勘或哪些注冊房地產(chǎn)估價師未進(jìn)行實地查勘的，扣1分。(4)未說明是否有重要專業(yè)幫助的，有重要專業(yè)幫助未說明幫助者的姓名或名稱、內(nèi)容、相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)的，應(yīng)有重要專業(yè)幫助而沒有重要專業(yè)幫助的，扣12分。(5)未注明注冊房地產(chǎn)估價師姓名、注冊號、簽名日期的，扣2分。(6)無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、本子項有6個方面的要求，其中1個是對報告不合格的規(guī)定，即：未達(dá)到兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名的，屬于不合格；2、估價師聲明要求的內(nèi)容：3、估價師聲明的作用：對職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、勤勉盡責(zé)估價等的承諾和保證；4、實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、人數(shù)、簽名；5、重要專業(yè)幫助情況說明：內(nèi)容、幫助者姓名、內(nèi)容、相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)；6、注明注冊房地產(chǎn)估價師姓名、注冊號、簽名日期；7、估價師聲明屬于估價報告重要內(nèi)容，沒有此項的，評審為質(zhì)量不合格。以下子項均為估價報告重要內(nèi)容，都不能缺少。5*估價假設(shè)和限制條件估價假設(shè)和估價報告使用限制必要、合理、有依據(jù)、針對性強。5(1)內(nèi)容包括：本次估價的各項估價假設(shè)、估價報告使用限制。每缺少一項，扣2分。(2)估價假設(shè)未按一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)進(jìn)行說明的，扣13分。(3)當(dāng)價值時點與實地查勘期不一致時，未在估價假設(shè)和限制條件中進(jìn)行說明的，扣2分。(4)未披露對估價結(jié)果有重大影響的事項或因素，或雖然披露但未就其對估價結(jié)果的影響進(jìn)行說明的，扣4分。(5)估價假設(shè)針對性不強的，扣12分。(6)估價報告的用途、使用者、使用期限等使用范圍不明確的，扣12分。(7)估價假設(shè)嚴(yán)重錯誤（包括隨意編造、不應(yīng)有而有、應(yīng)有而沒有）的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、本子項有7個方面的要求，其中（7）是對報告不合格的規(guī)定，即隨意編造等；2、有5個方面的假設(shè)要求，價值時點與實地查勘期不一致的時間時說明要求，重大影響的事項或因素披露要求；3、估價假設(shè)針對性不強、使用范圍不明確要求；4、本子目標(biāo)準(zhǔn)分值較高，在估價報告中較重要。二、估價結(jié)果報告28分準(zhǔn)確6*估價委托人基本信息完整。1基本信息包括：單位的名稱、住所和法定代表人姓名，或個人的姓名和住址。每缺少一項，扣0.5分。點評自序號“6”至“18”為結(jié)果報告內(nèi)容。7*房地產(chǎn)估價機構(gòu)基本信息完整。1基本信息包括：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、估價資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。每缺少一項，扣0.5分。8*估價目的表述明確、具體、規(guī)范。2(1)估價目的表述不明確或不具體的，扣1分。(2)估價目的表述不規(guī)范的，扣1分。(3)估價目的表述嚴(yán)重錯誤或未對應(yīng)相應(yīng)行為的，屬于不合格內(nèi)容。(4) 根據(jù)估價目的對估價對象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、估價目的是估價的前提和基礎(chǔ)，是最重要要素之一，要求必須明確、具體、規(guī)范； 明確，即一目了然，直截了當(dāng)；具體，即準(zhǔn)確、形象，針對性強；規(guī)范，即有依據(jù)來源，同一估價目的，在行業(yè)內(nèi)表述是相同一致的。通常按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行表述；2、本子項共4個問題，其中2個是對估價目的表述或估價對象處分不合格規(guī)定 出現(xiàn)表述錯誤多數(shù)是不認(rèn)真，相應(yīng)處分不合法，估價中屬理解錯誤或隨意性較強9*估價對象估價對象范圍界定清楚，基本狀況描述簡明、全面、準(zhǔn)確。5(1)估價對象財產(chǎn)范圍（土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或權(quán)益的，應(yīng)說明）界定不清楚的，扣12分。(2)估價對象基本狀況包括：名稱、坐落、規(guī)模（如面積等）、用途、權(quán)屬等。描述不全面或不準(zhǔn)確的，扣12分。(3)土地基本狀況中還應(yīng)包括：四至、土地使用期限、規(guī)劃條件、開發(fā)程度。每缺少一項，扣1分。(4)建筑物基本狀況中還應(yīng)包括：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建成時間、維護(hù)狀況。每缺少一項，扣1分。(5)估價對象有虛構(gòu)、遺漏的，編造估價對象狀況的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、本子項是估價報告基礎(chǔ)性的，要求估價師真實的去實地查勘，全面調(diào)查、拍照等掌握第一手資料。本子項標(biāo)準(zhǔn)分較多；具體要求見“評審標(biāo)準(zhǔn)”，體現(xiàn)對估價對象的定位，是估價報告的基本事項；2、本子項財產(chǎn)范圍為4+3；3、本子項估價對象狀況為5（基本）+4（土地）+5（建筑物）。注意與致函、技術(shù)報告的區(qū)別；4、本子項估價對象狀況要求嚴(yán)禁虛構(gòu)、遺漏的，編造；5、本子項標(biāo)準(zhǔn)分值較高，在估價報告中較重要。10*價值時點確定正確，確定理由簡明、具體。2(1)價值時點確定依據(jù)不足，或未簡要說明理由的，扣12分。(2)價值時點確定錯誤，與估價目的不適應(yīng)或與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由，屬于不合格內(nèi)容。點評1、本子項是估價報告的基本事項。估價中要注意：一是以后估價再不叫估價時點（不準(zhǔn)確），二是時點要正確；三是要有確定價值時點的理由；2、防止出現(xiàn)不合格有二條：一是價值時點確定錯了，如抵押估價或征收估價；二是與估價目的不適應(yīng)或不符合有關(guān)規(guī)定未充分說明理由，如抵押估價，如復(fù)制錯誤；11*價值類型價值類型明確，價值定義或內(nèi)涵準(zhǔn)確。3(1)價值類型未明確或不正確的，扣2分。(2)價值定義或內(nèi)涵表述不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(3)價值類型選擇或價值定義、內(nèi)涵表述有嚴(yán)重錯誤，屬于不合格內(nèi)容。點評1、1、本子項是估價報告的基本事項。估價中一般按房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)中術(shù)語表述；2、術(shù)語有的為價值定義，有的為價值內(nèi)涵，需要搞明白；3要防止出現(xiàn)不合格，即價值類型選擇或價值定義、內(nèi)涵表述有嚴(yán)重錯誤12*估價原則原則完整、準(zhǔn)確，具有針對性。2(1)列明本次估價應(yīng)遵循的估價原則。每缺少一項，扣0.5分。(2)所列估價原則無簡要定義或不準(zhǔn)確的，扣0.5分。(3)所列估價原則缺乏針對性的，扣0.5分。點評1、本子項是估價報告基礎(chǔ)性的，是估價前提條件。要求表述內(nèi)容有三點：一是說明估價原則種類的名稱，內(nèi)容要全，不缺項；二是估價原則的準(zhǔn)確定義；三是估價原則要有針對性，如征收不需要謹(jǐn)慎原則；2、抵押估價表述需要謹(jǐn)慎原則，并在估價中具體運用。13*估價依據(jù)依據(jù)完整、必要、合法有效、表述準(zhǔn)確。3(1)必要的法律法規(guī)、估價標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法等依據(jù)未列明的，每缺少一個，扣1分。(2)法律法規(guī)、估價標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法名稱表述不準(zhǔn)確的，扣1分。(3)多列估價依據(jù)（包括所列估價依據(jù)不適用）的，每多列一個，扣1分。(4)主要估價依據(jù)遺漏，估價依據(jù)嚴(yán)重錯誤，估價依據(jù)運用嚴(yán)重錯誤，采用已廢止且不適用的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，在估價中完全未體現(xiàn)估價依據(jù)的要求的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、本子項也是估價報告基礎(chǔ)性內(nèi)容，是估價前提條件或原則性問題。要全面理解和運用評審標(biāo)準(zhǔn)要求，本子項是要求寫出名稱；2、估價依據(jù)主要分四個層面：即法律法規(guī)名稱、估價標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法名稱，估價委托人提供的資料、估價機構(gòu)掌握的資料等，也包括估價委托合同或委托書；3、防止出現(xiàn)不合格，如估價依據(jù)出現(xiàn)遺漏、依據(jù)本身錯誤、運用錯誤、廢止依據(jù)等14*估價方法估價方法的名稱規(guī)范，定義簡明、準(zhǔn)確。2(1)估價方法的名稱不規(guī)范的，扣1分。(2)估價方法無定義或定義不簡明、不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(3)與估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、在估價報告中寫出估價方法名稱；2、寫出選用估價方法的定義，不需要對估價方法再作其他說明和解釋；3、選用的估價方法要與技術(shù)報告中估價方法適用性分析的方法一致，注意防止出現(xiàn)估價方法的選用的不合格。15*估價結(jié)果完整清晰，前后一致。3(1)估價結(jié)果（包括幣種、總價及其大寫、單價及其單位；僅表述總價或單價的，應(yīng)說明理由）表述不完整的，扣0.51分。(2)估價結(jié)果內(nèi)涵（是否與估價假設(shè)和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費用及稅金等）不清晰的，扣1分。(3)估價結(jié)果與致估價委托人函或估價技術(shù)報告中的不一致的，評估價值明顯偏高或偏低的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、估價結(jié)果是估價委托人最關(guān)心的問題，估價結(jié)果一定要清晰、完整、簡潔，前后一致。結(jié)果報告的估價結(jié)果源于技術(shù)報告；2、僅表述總價或單價的，應(yīng)說明理由（也要與技術(shù)報告一致）2、抵押估價的，要確保估價結(jié)果內(nèi)涵正確，搞準(zhǔn)確相關(guān)費用是否扣除；3、防止出現(xiàn)不合格，主要是由于工作不認(rèn)真或主觀上把評估價值確定的明顯偏高或偏低。16*注冊房地產(chǎn)估價師基本信息完整。2寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師（至少兩名以上）的姓名、注冊號，并應(yīng)由本人簽名及注明簽名日期。每缺少一項，扣1分。點評1、所有參加本項目估價的注冊房地產(chǎn)估價師（一個項目至少有兩名）都要簽名；2、寫明姓名、注冊號、簽名日期；3、必須則本人簽名；4、防止濫竽充數(shù)簽名；5、參加本項目估價的其他估價人員也要簽名；6、專業(yè)幫助人員的簽名。17*實地查勘期表述準(zhǔn)確，真實。1表述不準(zhǔn)確的，扣1分。點評1、按對估價項目實地查勘的次數(shù)，寫明查勘時間，要具體到年、月、日；2、要真實，不編造；3 、一般與現(xiàn)場查勘記錄一致，與現(xiàn)場拍得照片一致。18*估價作業(yè)期表述正確，時間合理。1(1)表述不正確的，扣1分。(2)時間過短難以保證按質(zhì)完成的，扣0.5分。點評1、作業(yè)期不是作業(yè)日期，要準(zhǔn)確。是指估價作業(yè)從開始到結(jié)束的時間；2、一般源于估價合同或估價委托書；3、作業(yè)期長短，一般取決于估價項目的規(guī)模、復(fù)雜程度、估價人員的多少、委托方或當(dāng)事人的配合程度等；三、估價技術(shù)報告50分19*區(qū)位狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。3(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、樓層、朝向等。每缺少一項，扣0.5分。(2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。每缺少一項，扣0.5分。(3)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施。每缺少一項，扣0.5分。(4)周圍環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。每缺少一項，扣0.5分。(5)未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣或其對估價對象價值或價格影響的，扣1分。(6)分析針對性不強的，扣1分。點評（自序號“19”至“26”為技術(shù)報告內(nèi)容）1、本子項內(nèi)容多，雖分?jǐn)?shù)較少但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項被扣至零分；2、區(qū)位狀況至少分：位置（6）+交通（4）+外部配套（2）+周圍環(huán)境（3）細(xì)項；3、要有區(qū)位優(yōu)劣分析，如環(huán)境優(yōu)勢（自然或人文景觀）、交通優(yōu)勢（地鐵），劣勢如污染、周邊環(huán)境干擾等；4、區(qū)位分析要有針對性。20*實物狀況描述與分析土地實物狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。3(1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、開發(fā)程度等。每缺少一項，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對性不強的，扣0.51分。建筑物實物狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。(1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等。每缺少一項，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對性不強的，扣0.51分。點評1、本子項情況同區(qū)位狀況，也是內(nèi)容多且內(nèi)容更多，雖分?jǐn)?shù)較少，但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項被扣至零分；2、細(xì)項內(nèi)容：土地（7）+建筑物（12）項，不要缺項，至于分析內(nèi)容可酌情；3、要有分析，以便得出結(jié)論，如折舊，不僅要有描述而且要有結(jié)論，才能為價值測算提供支持等；4、實物狀況分析要有針對性。21*權(quán)益狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。3(1)描述內(nèi)容包括：用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。每缺少一項，扣0.5分。(2)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。應(yīng)有而沒有的，每缺少一項，扣1分。(3)缺少分析的，扣2分。(4)分析針對性不強的，扣0.51分。點評1、本子項情況同實物狀況，也是內(nèi)容多且內(nèi)容更多，雖分?jǐn)?shù)較少，但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項被扣至零分；2、細(xì)項內(nèi)容：權(quán)屬與規(guī)劃（11）+在建工程（3）項，不要缺項，至于分析內(nèi)容可酌情；3、要有分析，以便得出結(jié)論；4、權(quán)益狀況分析要有針對性。22*市場背景描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對性。3(1)描述內(nèi)容包括：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、同類房地產(chǎn)市場狀況。每缺少一項，扣2分。(2)缺少分析或分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(3)分析針對性不強，如分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供支持的，扣1分。點評1、本子項是房地產(chǎn)估價師們的長項優(yōu)勢。但要認(rèn)真執(zhí)行評審標(biāo)準(zhǔn)要求，不宜過度發(fā)揮，一些與估價報告分析不必要的內(nèi)容；2、本子項內(nèi)容要求三方面：地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、同類房地產(chǎn)市場狀況；3、不要泛泛分析，要有結(jié)論為估價測算及估價參數(shù)取值提供支持；4、住宅、寫字樓、飯店、零售商業(yè)等房地產(chǎn)，要區(qū)別分析；對工業(yè)房地產(chǎn)更要針對性分析。23*最高最佳利用分析（根據(jù)估價目的評估現(xiàn)狀價值可無）分析內(nèi)容完整，具有針對性，結(jié)論正確。3(1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、財務(wù)可行性、最高最佳利用方式。每缺少一項，扣1分。(2)未說明估價前提的，扣1分。(3)分析針對性不強的，扣12分。(4)分析、判斷結(jié)論錯誤的，扣3分。點評1、本子項不是表述最高最佳利用原則，而是要求進(jìn)行最高最佳利用分析；2、最高最佳利用分可進(jìn)行內(nèi)容：（1）合法性、技術(shù)可能性、財務(wù)可行性、最高最佳利用方式；（2）三個原理（遞增遞減、均衡、適合原理）；（3）估價前提等；3、分析要緊密結(jié)合估價對象狀況，不要泛泛分析；4、不要出現(xiàn)分析和判斷錯誤。5、估價目的評估現(xiàn)狀價值的，可不進(jìn)行最高最佳利用分析。24*估價方法適用性分析逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法是否適用。估價技術(shù)路線表述正確、清晰。3(1)分析內(nèi)容包括：比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法的適用性，選用的估價方法的估價技術(shù)路線。每缺少一項，扣2分。(2)理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣0.5分。(3)理論上適用但客觀條件不具備的估價方法未選用，雖然說明了理由，但理由不充分的，扣12分。(4)理論上適用的估價方法未選用且未說明理由，或估價方法選用錯誤，屬于不合格內(nèi)容。(5)選用的估價方法未簡述選用的理由的，扣1分。(6)估價技術(shù)路線表述不清晰的，扣0.51分。(7)估價技術(shù)路線表述錯誤的，扣3分。(8)與估價結(jié)果報告中估價方法選用不一致的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、本子項對估價要求是較高的。評審標(biāo)準(zhǔn)要求有三方面，要搞清楚；2、多數(shù)估價應(yīng)對四個估價方法方面逐個進(jìn)行分析；如果對土地進(jìn)行估價，當(dāng)運用了基準(zhǔn)地價修正法時，在本子項也應(yīng)對該估價方法進(jìn)行適用性分析；3、理解估價技術(shù)路線的定義或內(nèi)涵，并要進(jìn)行表述；4、不要出現(xiàn)二個不合格的錯誤。5、致函與估價結(jié)果報告中的估價方法取決于本子項。25*估價測算過程估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，估價參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實際應(yīng)用有說服力；有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。30(1)按表1-1表1-5相應(yīng)的估價方法評審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評審。(2)選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)為估價測算過程的得分。(3)理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法的得分為零分。(4)選用的估價方法沒有估價測算過程的，該估價方法的得分為零分。點評1、本子項是估價報告最核心部分，分值最高，是估價結(jié)果的形成和判定部分，要求最高。要認(rèn)真執(zhí)行評審標(biāo)準(zhǔn)的要求，內(nèi)容涉及到一般項目表和各估價方法表；2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價參數(shù)選取要有來源；3、該選用的估價方法一定要選，理論應(yīng)選而未選的要說明理由；4、分析要有說服力、測算要有公式、要有步驟和詳細(xì)過程。5、致函與估價結(jié)果報告中的估價方法取決于本子項。26*估價結(jié)果確定估價結(jié)果確定方式恰當(dāng)、理由充分。2(1)各種估價方法測算結(jié)果權(quán)重確定不恰當(dāng)?shù)模?分。(2)未說明權(quán)重確定理由或理由不充分的，扣1分。(3)評估價值明顯偏高或偏低的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、本子項是估價報告最關(guān)注部分，分值雖不高，但估價結(jié)果關(guān)系到多方面利益，一定要細(xì)心，確定與表述方式一定符合評審標(biāo)準(zhǔn)要求；2、估價方法測算結(jié)果權(quán)重的處理要得當(dāng)，如簡單算術(shù)平均的處理，如加權(quán)平均的處理；3、要使致函與結(jié)果報告中的估價結(jié)果與本子項一致。至表述文字可適當(dāng)簡化。四、附件及外在質(zhì)量8分27*附 件附件資料齊全、完整、真實。4(1)基本資料包括：估價委托書復(fù)印件、估價對象位置圖、內(nèi)部狀況照片、外部狀況照片、周圍環(huán)境照片、權(quán)屬證明復(fù)印件、可比實例位置圖和外觀照片(比較法)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件。每缺少一項且未充分說明客觀原因，或每有一項出差錯的，扣1分。(2)估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境照片難以反映估價對象狀況的，扣14分。(3)有重要專業(yè)幫助未附重要專業(yè)幫助者簽字的書面專業(yè)意見復(fù)印件的，扣1分。點評1、附件內(nèi)容要符合評審標(biāo)準(zhǔn)要求，一般為10項；2、附件名稱一般放在目錄之后；3、注意照片的標(biāo)注方法；4、抵押估價對附析的特殊要求。28外在質(zhì)量用語用詞規(guī)范，文字簡潔、通順、邏輯性強，排版、裝訂規(guī)整。4(1)專業(yè)術(shù)語不規(guī)范或前后表述不一致的，扣12分。(2)報告各部分之間描述相互矛盾的，扣13分。(3)報告各部分之間出現(xiàn)不必要重復(fù)的，扣12分。(4)報告文字表述不通順、邏輯性不強、不夠客觀平實的，扣12分。(5)存在病句、錯別字、漏字、標(biāo)點符號錯誤的，扣12分。(6)序號使用不規(guī)范或順序錯誤的，扣12分。(7)排版不規(guī)整，裝訂質(zhì)量粗糙的，扣12分。點評1、外在質(zhì)量是估價報告的形象，也要同樣搞好，要符合評審標(biāo)準(zhǔn)要求，共分三個方面；2、關(guān)于規(guī)范用語，要執(zhí)行房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)；3、文字上的內(nèi)容要多看幾遍，細(xì)心閱讀，注意文字的簡潔、通順和邏輯性；4、注意字型、字號、行距、標(biāo)點符號（半角與全角、括號后不要有標(biāo)點符號），注意報告中的表格形式；5、排版（不出斷行、每另起一段須空二字）、注意裝訂、封面樣式、顏色與質(zhì)地等合 計100表1-1 比較法評審標(biāo)準(zhǔn)序號評審分項評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價報告存在的問題及其扣分1可比實例選取數(shù)量要求可比實例不少于3個。2(1)未說明可比實例的名稱、位置，無可比實例外觀照片的，每項扣1分。(2)可比實例價格內(nèi)涵說明不清的，扣12分。(3)可比實例基本狀況描述不完整、不清晰的，扣12分。(4)可比實例的區(qū)位狀況、成交日期等可比性不強的，扣12分。(5)可比實例少于3個，或虛構(gòu)、編造可比實例的，屬于不合格內(nèi)容。真實性可比實例真實，價格內(nèi)涵清晰。2信息完備性可比實例必要信息完備。2可比性可比實例具有可比性。22交易情況修正交易情況說明清晰，修正方法明確、方向正確、幅度合理。2(1)未說明交易情況的，扣2分。(2)交易情況說明不清晰的，扣0.51分。(3)修正方法不明確的，扣0.51分。(4)修正方向不正確的，扣2分。(5)修正幅度不合理的，扣0.52分。點評1、明確修正與調(diào)整的區(qū)別；2、明確評審標(biāo)準(zhǔn)要求。3、過程調(diào)整的扣分可在一個修正和三個調(diào)整中進(jìn)行。3市場狀況調(diào)整成交日期表述明確，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。4(1)成交日期表述模糊或未說明的，扣23分。(2)調(diào)整方法不明確的，扣0.51分。(3)調(diào)整方向、幅度與市場背景分析不一致的，扣13分。(4)調(diào)整方向不正確的，扣4分。(5)調(diào)整幅度不合理的，扣0.54分。點評1、明確修正與調(diào)整的區(qū)別；2、明確評審標(biāo)準(zhǔn)要求；2、注意三方面調(diào)整；3、以下區(qū)位、實物、權(quán)益要求相同。4區(qū)位狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說明清晰，權(quán)重合理，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺少主要比較因素或比較因素針對性差的，扣0.53分。(2)比較因素說明不清晰或未說明的，扣0.53分。(3)比較因素權(quán)重不合理的，扣0.53分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣12分。(5)調(diào)整方向不正確的，扣5分。(6)調(diào)整幅度不合理的，扣0.55分。5實物狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說明清晰，權(quán)重合理，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺少主要比較因素或比較因素針對性差的，扣0.53分。(2)比較因素說明不清晰或未說明的，扣0.53分。(3)比較因素權(quán)重不合理的，扣0.53分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣12分。(5)調(diào)整方向不正確的，扣5分。(6)調(diào)整幅度不合理的，扣0.55分。6權(quán)益狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說明清晰，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。3(1)比較因素選擇不恰當(dāng)或錯誤的，扣13分。(2)比較因素說明不清晰或未說明的，扣13分。(3)調(diào)整方法不明確的，扣12分。(4)調(diào)整方向不正確的，扣3分。(5)調(diào)整幅度不合理的，扣0.53分。7公式選用和計算過程計算公式選用正確，計算過程清晰、完整，權(quán)重合理，計算正確。3(1)無計算公式或無計算過程的，扣3分。(2)計算過程不清晰或不完整的，扣12分。(3)一般性計算錯誤的，扣13分。(4)各個可比實例價格的修正或調(diào)整幅度超出規(guī)范規(guī)定未陳述理由，或權(quán)重不合理的，扣13分。(5)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價參數(shù)虛構(gòu)、編造或嚴(yán)重錯誤，計算公式選用、計算結(jié)果嚴(yán)重錯誤的，屬于不合格內(nèi)容。點評1、明確評審標(biāo)準(zhǔn)有四方面要求；2、防止出現(xiàn)注二種不合格現(xiàn)象，切實認(rèn)真對待意三方面調(diào)整；3、以下收益法區(qū)位、成本法實物、假設(shè)開發(fā)法等權(quán)益要求相同。小 計30表1-2 收益法評審標(biāo)準(zhǔn)序號評審分項評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價報告存在的問題及其扣分1收益期或持有期收益期收益期確定正確，依據(jù)充分。3(1)收益期確定錯誤的，扣3分。(2)收益期確定未說明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2分。持有期持有期確定正確，依據(jù)充分。(1)持有期確定錯誤的，扣3分。(2)持有期確定未說明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2分。2有效毛收入出租型租金水平租金水平確定依據(jù)充分、合理，有必要的過程。3(1)租金內(nèi)涵不一致或不清晰的，扣23分。(2)租金水平確定依據(jù)不充分的，扣23分。(3)租金水平未在估價對象租金水平和類似房地產(chǎn)租金水平的基礎(chǔ)上合理預(yù)測的，扣23分。(4)租金水平確定與市場背景描述分析不一致的，扣3分。(5)租金水平確定缺少必要過程的，扣23分。租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)未說明有無租約限制的，扣2分。(2)有租約限制，但未考慮且無理由或理由不充分的，扣12分。(3)考慮了租約限制，但處理方式不正確的，扣0.52分。租賃面積確定租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積一致，依據(jù)充分，確定合理。2(1)租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積不一致的，扣2分。(2)租賃面積確定不正確或依據(jù)不充分的，扣2分。(3)可出租面積比率確定不正確或依據(jù)不充分的，扣12分。空置和租金損失空置率（出租率）和租金損失依據(jù)充分、確定合理。2(1)未考慮空置率（出租率）或租金損失，且未說明理由的，扣2分。(2)空置率（出租率）或租金損失依據(jù)不充分，確定不合理的，扣0.52分。自營型經(jīng)營收入經(jīng)營業(yè)態(tài)或生產(chǎn)性質(zhì)明確；說明近年經(jīng)營收入；經(jīng)營收入測算過程清楚、完整，計算正確。9(1)經(jīng)營業(yè)態(tài)或生產(chǎn)性質(zhì)未說明或不明確的，扣35分。(2)未說明近年經(jīng)營收入的，扣35分。(3)經(jīng)營收入測算無過程或過程不完整的，扣39分。(4)經(jīng)營收入計算錯誤的，扣35分。3其他收入其他收入項目明確，數(shù)據(jù)確定正確。2(1)未說明其他收入項目類別名稱、內(nèi)容的，扣2分。(2)其他收入項目及數(shù)據(jù)確定錯誤的，扣2分。4運營費用出租型運營費用構(gòu)成正確、完整，取值依據(jù)充分，測算過程清楚、完整，計算正確。5(1)運營費用構(gòu)成不正確或不完整的,，扣13分。(2)運營費用取值有錯誤的，扣24分。(3)運營費用（運營費用率）確定無依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣24分。(4)運營費用（運營費用率）確定缺少必要的過程的，扣24分。(5)運營費用計算錯誤的，扣35分。自營型(1)運營費用構(gòu)成不正確或不完整的，扣13分。(2)運營費用取值有錯誤的，扣24分。(3)運營費用（運營費用率）確定無依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣24分。(4)運營費用（運營費用率）確定缺少必要的過程的，扣24分。(5)經(jīng)營利潤未扣除的，扣2分。(6)經(jīng)營利潤取值無依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣12分。(7)運營費用計算錯誤的，扣35分。點評1、固定或變化的收入與費用，不能隨意確定，要有分析，要有依據(jù)；2、正確選用計算公式；5凈收益或期末轉(zhuǎn)售收益凈收益前后一致、計算正確。期末轉(zhuǎn)售收益確定正確，依據(jù)充分。2(1)凈收益計算不正確的，扣2分。(2)轉(zhuǎn)售價格、轉(zhuǎn)售成本確定錯誤的，扣2分。(3)轉(zhuǎn)售價格、轉(zhuǎn)售成本確定未說明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣12分。6變化趨勢分析變化趨勢分析依據(jù)充分，結(jié)論合理。2(1)未進(jìn)行凈收益（經(jīng)營收入、運營費用）變化趨勢分析的，扣2分。(2)凈收益（經(jīng)營收入、運營費用）變化趨勢分析無依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣0.51分。(3)凈收益（經(jīng)營收入、運營費用）變化趨勢分析及結(jié)論與市場背景分析不一致的,，扣12分。7報酬率或資本化率報酬率或資本化率確定方法正確，依據(jù)充分，過程完整，取值合理。4(1)報酬率或資本化率確定無過程，或無依據(jù)的，扣2分。(2)報酬率或資本化率確定方法不正確的,，扣2分。(3)報酬率或資本化率確定過程有錯誤的，扣12分。(4)報酬率或資本化率取值不合理的，扣2分。點評1、弄清二者實質(zhì)；固定或變化的收入與2、合理確定比率正確選用計算公式；3、不要用還原利率名詞。8公式選用和計算過程計算公式選用正確，計算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計算正確。3(1)無計算公式或無計算過程的，扣3分。(2)計算過程不清晰或不完整的，扣12分。(3)計算公式中字母含義未說明或說明不準(zhǔn)確的，扣12分。(4)一般性計算錯誤的，扣13分。(5)估價