永嘉縣嶼北古村民宿項目可行性方案第一章總論1.1項目概況本報告所陳述的對象為浙江省溫州市永嘉縣嶼北古村民宿投資項目。項目所處的永嘉縣，山水資源豐富，生態環境優越悠三百里楠溪江，融天然風光與人文景觀于一體，以水秀、巖奇、瀑多、村古、灘林美而名聞遐邇，是我國家級風景名勝區當中以田園山水風光見長的景區之一。豐富的山水資源，以及優良的生態環境，為楠溪江民宿的建設奠定基礎。項目所在地嶼北村，位于永嘉縣巖坦鎮，諸永高速巖坦出口下高速五分鐘即達。該村三面環山，一面臨水，青山疊翠，環境清幽，風光秀美，蒼松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、嶼山、陽山、和尚山環抱，猶如蓮花瓣簇擁著整個村莊。村內古建筑占現有民居建筑85%以上，新區與老區分明。石墻上斑駁的紅色標語還依稀可見。是難得的保留原始風貌的古村落。該村有一批“國字號”榮譽，如“中國景觀村落”、“國家級歷史文化名村”、“中國首批傳統村落”等。該村歷史據汪氏及徐氏宗譜記載，嶼北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚書汪應辰及其弟汪應龍遭秦檜迫害，歸隱于嶼北后棠塆，至第五代入贅嶼北后，徐氏開始遷居至楓林，汪氏一脈日益繁衍。嶼北民居建筑具有濃郁的地方特色，村內古建筑保存完整，村落總體規劃思想獨具特色。嶼北村四周群山重疊，形似蓮花瓣，村落聚沖蓮花心。于是，村落按照道學易經中的陰陽五行學說風水格局的方法，把北向金字山定為金，把南方嶼北森林定為木，把東側交叉路形定為火，把西向（蓮花心）肥沃黃土作為土，把城河圍繞蓮花心一周定為水，構成了一個封閉的社會單元和自然村落。村內商業環境：1、村管網改造正在進行，屆時所有電線、網絡線路都將埋于地下，最大程度的還原古村落生態環境。2、該村尚無民宿項目，僅有一家名義上的農家樂位于村委會大樓樓下食堂。村委會目前對農家樂項目持支持態度。本項目可發展空間巨大。3、村內小賣部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、餅干等）不是過期就是三無產品。這可能由于該村的旅游行業尚未及時開發，導致旅游、商業氛圍不濃厚。4、地下管網改造正在進行，完成后電線地埋，古村落風貌可以進一步展現。5、寬帶、自來水網管齊備。6、地理位置優越，位于諸永高速巖坦出口2公里，溫州市區出發40分鐘即可到達。1.2主要技術經濟指標項目總數量：前期規劃為一棟古建筑民房以及前后院落。建筑裝修成本：根據設計公司方案進行確定。第二章市場調研及前景預測一市場形勢分析（一）客觀區域市場分析本項目的定位是：利用本項目是嶼北村第一個特色民宿的良好條件，以嶼北古村的文化資源和自然風光作為依靠，通過展現古村落形態以及歷史文化、優美的自然風光以及淳樸的農耕生活，吸引周邊城市短途旅游客源。在樹立好本民宿品牌的同時，對嶼北古村的古村落保護和文化傳承做出貢獻。臺灣民宿大致經歷了三個階段：第一階段也稱之為“農家樂”，粗糙、草根而原始，主要有體現在“釣魚、打牌、喝茶、聊天、吃飯”，是農民自發形成的一條生財之路。第二階段稱之為“夢想回歸”，它是一些在城市里打拼了大半輩子、資產小有積累的退休人士，他們中有不少是教師、公務員、設計師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當年懷揣夢想離開的地方，重新構筑另一個夢想。和第一階段的民宿相比，他們增加了文化內涵和設計感。第三階段稱之為“創意田園”，民宿的主人則是一些年輕的社會精英，在許多人向往城市生活的時候，他們卻一反常態地崇尚樂活的生活態度，以新農民的身份過起了田園牧歌的生活。現在永嘉民宿經營現狀類似于第二階段中期。項目所在地永嘉縣目前民宿市場形勢利好，目前該縣正在大力支持發展楠溪江民宿事業，并于去年頒布了永嘉縣民宿管理辦法，大致規范了民宿的經營范圍和獎勵辦法。現在很多村落都在尋求更適合自身村落條件的經濟發展之路。而中端消費檔次、有情懷的名宿更是現階段永嘉現在所缺少的。（二）市場供求分析目前永嘉縣現有民宿大部分檔次較低，改造提升空間較大。一是大部分村民家改造的客房面積較小，帶獨立衛生間的客房比例較低。二是建筑和房內的裝飾缺乏民俗文化元素，配套設施比較單一。隨著近幾年永嘉縣楠溪江景區的深度開發以及城市居民周邊短途游習慣的形成，越來越多的游客對農村旅游的需求提高，不再滿足于低端(150元/間以下)的樓下吃、樓上住的簡單農家樂模式，大家來游玩也漸漸不滿足于找個房間打牌唱歌。此外部分高端（600元/間以上）民宿、客棧（如悅庭楠舍），又缺乏深度挖掘農村歷史文化，缺少游客與旅宿地的互動溝通。所以，一個既有優美環境，又可以體會原始淳樸農耕文化的旅游項目有著較大的市場需求。本項目營業后將加大幅度吸引來古村落旅游的游客，尤其是溫州市以及周邊城鎮游客。通過一系列的網絡、客戶互動宣傳推動創立民宿以及嶼北古村的品牌效應。通過多渠道的促銷方式提升本項目的人氣。第三章項目定位3、1主題定位嶼北古村民宿項目特色民宿酒店客房-獨棟民宿，有院落可以提供各項周邊服務餐飲、娛樂、康體等活動以及信息。3、2功能定位滿足不同層次客人的消費需求，多元化的客戶渠道，以點及面，完善的一站式服務。33開發該項目目的：1宣傳嶼北古村本身人文、自然風光、歷史背景，并陸續進行資源整合。打響嶼北古村的旅游品牌。2保證民宿項目本身的收益3建立楠溪江中端民宿的標桿4積累更多經驗，為以后的項目做準備5增強客戶滿意度，提升客戶重復消費率，積累更多客戶資源6.與當地政府村民深入交流，提升當地村民對自身居住地資源優勢的認識，合作互利，長遠發展，進一步提升收入水平。7、以旅游周邊項目帶動經濟發展，改變傳統觀念，轉由借助服務業增加收入，而不是傳統景點以門票收入為主體的收入模式。34規模與標準客房數量根據設計公司對承租樓房的具體情況確定，依據10-15平方米一間客房的標準，大致在6-8間客房。樓房主體外部裝修修舊如舊，與嶼北古村古民居保持一致風格，前后院在保持歷史原貌的基礎上，充分發揮休閑、活動的作用。內部裝修按所針對客戶的需求確定風格樣式，保證房間的實用性和舒適性。第四章投入成本與經營預計一、投入成本分析：4.1.1房屋改造計劃和投入成本：1、充分理解所改造房屋的歷史、文化底蘊和結構。充分尊重原始風貌，對房屋外表的裝修做到與嶼北村整體風格的融合與創新。達到既符合古村落古民居概念，又能體現出新農村新風貌的特色。2、內部裝修按照所針對客戶群設計，做到簡潔、風格多樣，規格能滿足大部分層次客人的需要。要解決游客擔心的農村住宿臟亂的現象，在房間內不體會到溫馨、舒適。3、前后院改造計劃：將原有水池復原，引入活水，讓整個水池流動起來，養魚、水植方面必須豐富，以減少死水帶來的蚊蟲多的負面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是我們的最大外觀特色！在原有宅基地上搭建簡易房屋，風格也需要融入古村落，或根據設計師意圖，部分創新。此規劃著重解決活動室、食堂、文化體驗場地的用地規劃。卵石圍墻的整修與完善，達到民宿整體封閉性獨立性的需求。院落綠化，根據設計施工進行。綠化分前期綠化和后期經營者自己種植綠化，前期綠化基本由原來以后綠化轉變，后期按經營理念種植農作物、欣賞型花卉等。改造成本由設計公司估算，房屋主體返修鞏固費用在90000元，房間裝修按每平方米1800元估算，大致租用面積280平米，總計主體裝修504000元。院落以整理道路、修整圍墻，布置水池為主，預算50000元。總計644000元。加上軟裝，總體預算控制在800000元。4.1.2本項目特色以及與落戶地嶼北古村的合作互利規劃結合民宿自身情況，進行完善優化后進入穩定營業狀態。在營業期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘嶼北古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點，撬動體驗式旅游的發展。在項目裝修期間，將會對本村落原始農耕生態的特色生產生活活動進行深入探索研究，逐步推進以下幾個特色活動項目以增強民宿活力和特色：1、挑選1-2個項目作為本民宿固定活動，具體地點優先考慮設立在民宿前后院空地之中，搭建必要簡易設施與之配合。提高本民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在部分古民居院落設立活動地點，增加古村旅游活力。2、根據農民耕種實際情況，長期發布農活體驗活動，通過采摘、耕種、收貨等活動，讓旅客感受在城市中體會不到的農村生活氛圍。還可提高農民收入。經營方式初定按人頭、家庭團體收取體驗活動的費用，再按比例與合作農戶分成。此方案中民宿作為集合和休息地點，可借此宣傳民宿特色。3、可以與當地農民配合，設立“嶼北古村遠程農業”（暫名）計劃，旅客可租賃當地田地，體會播種至收貨的快樂。讓顧客承包一小塊地，從播種開始，根據微信互動，每周或者每隔幾天發送承包地的照片和信息，可雇傭當地農戶進行管理，田地必須綠色無農藥！結果后可通知采摘也可郵寄、帶回溫州給客戶。此外還可借鑒外地“網絡養羊投資”模式，領養雞鴨鵝豬等農村常見牲畜，長成后現金返還或者送回領養者手中。4、嶼北村三面環山，和村民探討周邊環境，尋找向導或聯系溫州市區戶外活動組織設計山路戶外活動。5、收集當地手工業者資料，與之溝通合作計劃，設立旅客體驗活動。6、根據本地地理位置，幫助外地游客設計楠溪江旅游線路，體現集散地作用。7、收攏周邊村莊資源，手工業、農村特色職業、周邊景點、傳說、都可以以此來進行運營和宣傳，不僅僅局限于嶼北村一處。8、尋找空曠房屋，設立木工房，可聯系外地木工房進行合作，也可自己學習或招聘相關從業者進行教學。主要從勺子、砧板入手，之后根據運營情況決定是否在市區周邊設立基地。4.1.3運營及發展方向農耕體驗、文化歷史介紹、周邊旅游集散、復制本項目擴張至文成、泰順、蒼南等地，建立連鎖民宿品牌。4.1.4經營難點1、因經營季節性強而導致投資成本回收期較長，是制約民宿發展的重要因素民宿也面臨淡旺季的尷尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相對少。單純靠住宿收入回收成本的周期較長。2、因該村地點距離主要客源地溫州市區僅40分鐘車程，所以怎么留住客人住宿是一個難點。3、嶼北古村旅游氛圍較芙蓉、蒼坡、獅子巖、嶺上人家等地差距明顯，需配合經營提升知名度。還需當地政府、旅游部門協同宣傳。二、經營預計421經營成本分析：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分紅或者其他協議。人工成本：民宿房間暫定7間客房，正常的房間整理可有經營者本身承擔，可以更好的在前期觀察到房間設置裝修的不足和需要。工資暫定在3000元/月，共2人72000元/人。整棟民宿的清潔可招當地閑散居民，工作范圍為院落地面的清掃，垃圾的傾倒和其他工作。工資成本暫時在1000元/月。共需12000元/年人工成本總計，84000元/年。電信寬帶：100M有線寬帶1500元/年水電成本：10192元/年（按7間房，104天，5%的比率計算）宣傳成本：5000元/年（優惠力度，熟客、關系客成本付出）營業稅金：203840*0.05=10192元（按7間客房全年30%入住率）預計全年成本：110884元422經營收入分析：1、住宿：初期7間客房，按平均每間房費280元，保守估計，全年雙休日全年104天，入住率不到30%計算，總共住宿項目收入為203840元。如果按照2014年永嘉縣人民政府報告中當地民宿客棧的入住率在70%，按此平均值計算，住宿項目收入為500780元。2、農村體驗活動，按照每周末40人次計算，每人次100元計算，全年52周，總計208000元。3、此外，因民宿假日經濟因素，日常閑時可策劃養生、特色活動等項目，按7間客房，閑時261天，150元每間閑時客房費收入，10%入住率計算，總計27405元。（此收入彈性稍大，如運作得當，收入增長很大。）4、暑假假期，可同戶外舉辦夏令營、遠足、生態體驗等各項針對學生人群培訓、體驗活動，收入和合作單位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各舉辦一次，總計收入60000元。5、總計：按以上預計收入，住宿最低收入30%計算，總計499245元。按住宿高入住率70%計算，總計796185元。