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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. Pa ragraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 目 錄 1總論 . 1 1.1 項目背景 . 1 1.2 研究內容 . 4 1.3 主要研究結論 . 5 2社會經濟及市場分析 . 16 2.1 建設現狀與進展 . 16 2.2 發展規劃 . 19 2.3 發展有利條件分析 . 20 2.4 土地銷售前景及價格預測 . 24 3技術標準與建設規模 . 29 3.1 技術標準的論證 . 29 3.2 建設內容 . 30 3.3 建設規模 . 30 4建設條件與方案設計 . 33 4.1 場址現狀 . 33 4.2 場址建設條件 . 34 - - 4.3 道路方案設計 . 39 4.4 給水工程 . 49 4.5 排水工程 . 51 4.6 照明工程 . 55 4.7 交通工程 . 56 4.9 消防工程 . 57 5項目的運作與管理 . 58 5.1 管理模式 . 58 5.2 對外招商與經營 . 58 5.3 組織機構 . 59 6項目實施 方案及進度安排 . 61 6.1 項目實施方案 . 61 6.2 施工措施 . 65 6.3 建設工期安排與實施計劃 . 66 7投資估算與資金籌措 . 67 7.1 投資估算 . 67 7.2 資金籌措及還貸 . 72 - - 8財務分析 . 73 8.1 編制依據 . 73 8.2 基礎數據 . 73 8.3 營業 收入及稅金估算 . 73 8.4 總成本費用 . 74 8.5 利潤 . 75 8.6 財務盈利能力分析 . 76 8.7 財務生存能力分析 . 76 8.8 清償能力分析 . 77 8.9 不確定性分析 . 78 8.10 財務評價結論 . 80 9環境保護 . 81 9.1 編制依據 . 81 9.2 環境現 狀 . 81 9.3 環境影響 . 81 9.4 綜合治理及措施 . 81 10 節能評價 . 84 - - 10.1 道路運輸節能評價概述 . 84 10.2 道路燃油消耗影響因素 . 85 10.3 燃油節約 . 86 10.4 節能分析 . 87 11 風險分析 . 88 11.1 項目風險因素識別 . 88 11.2風險評估 . 89 11.3 降低風險的主要措施 . 92 12 問題與建議 . 94 12.1 關于資金籌措與使用 . 94 12.2 關于環境保護 . 94 12.3 關于項目實施措施 . 94 12.4 關于防洪 . 94 - 1 1 總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 新區土地開發及基礎設施建設 1.1.2 項目建設單位簡況 #城陵磯臨港新區開發投資有限公司是經 #區政府授權的項目投資主體，是 #市、 #區兩級人民政府于 1 年 1 月出資組建的具有獨立法人資格的國有公司。注冊資本 17000 萬元。該公司經市、區人民政府授權，代表政府負責港區的投融資工作和項目開發建設。公司依照公司法運作，實行獨立經營核算。 #城陵磯臨港新區開發投資有限公司實行董事會領導下的總經理負責制，下設綜合辦公室、工程管理部、財務管理部、規劃建設部、 招商部五個科室，運作機制完善。公司現有員工 30 人，其中專業技術人員 22人，員工全部具有大專以上的文化學歷。 1.1.3項目 簡介 本項目為 新區土地開發及基礎設施建設 ， 主要包括 #城陵磯新- 2 區 的 2435 畝土地開發 及 黃泥溝路 建設，黃泥溝路 作為 #城陵磯新區 “三縱三橫一環”的道路網絡系統中的“一 橫 ”，是該區 道路網絡中極其重要的組成部分， 規劃 西 起 沿江 路， 東 至 107 國道 ，道路長度 8000m；路幅寬度為 30m。 1.1.4 項目背景及編制依據 1.1.4.1 項目背景 #城陵磯新區位于 #市 #區境內，是 #市推進工業化和 新型城市化的核心區域，總規劃用地面積 23.6 平方公里，擁有全國 28 個內河主樞紐港之一的城陵磯港，是國家對外貿易一類開放港口， #省長 江 干線上唯一口岸，長江航運和湘江航運重要的中轉站，區位交通優勢明顯。為加快地方經濟和社會發展，充分利用好區域優勢資源，建設特色 #，根據省委書記張春賢提出的“優勢優先、優先發展”的要求，充分發揮 #通江達海的區位優勢， #市委、市政府提出并實施了 #城陵磯新區開發戰略。港區開發啟動實施以來，發展態勢良好。城陵磯新港有限公司（以下簡稱新港公司） 總投資 16億元，建設年通過能力 88 萬 標箱的國際集裝箱碼頭，目前，投資 6億元的一期工程于 #年 6 月建成開港，年吞吐量 30 萬標箱；三- 3 期建成后，散貨、件雜貨將達到 1000 萬噸。同時，已有中遠化工、華新水泥、中天石化、泰格林紙、恒陽化工儲運等一批投資過億元的現代工業和物流儲運企業落戶。 為加大港區開發建設力度 ， 適應港區招商形勢的需要，優先發展 土地開發及 道路交通設施 和 城市配套設施成為當務之急。根據 #城陵磯新區 總體規劃與分步開發建設實施計劃， #區政府擬加速港區 土地開發 及 道路建設 進程，在城陵磯新區內建設 36 條區內道路及附近的土地開發 。 1.1.4.2 可行性研究報告編制依據 岳府閱 20088 號關于 #城陵磯新區建設有關問題的會議紀要； 岳政發 (#)5 號 #市人民政府關于加快 #城陵磯新區建設的若干意見； #市城市總體規劃（ 2008 2030）； #市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要； #城陵磯新區總體規劃 (2008-2020)； 國家發改委、建設部聯合頒發的建設項目經濟評價方法與- 4 參數（第三版）； 其他有關專業設計規范； 建設單位提供的其他各項基礎資料 。 1.2 研究內容 通過對擬建項目區域社 會經濟、產業布局、交通運輸、自然 條件等內容的詳細調查、研究、分析，依據項目影響區域社會經濟發展 ，重點研究項目建設的必要性 ； 同時 ， 結合現狀路網和規劃路網研究論證路線走向 、 工程方案、建設規模、技術標準、投資估算、資金來源和經濟效益等，編制成 新區土地開發及基礎設施建設 可行性研究報告。本報告主要研究內容有： (1)項目建設的必要性； (2)項目影響區域社會經濟現狀分析與發展預測； (3)建設方案與標準； (4)建設條件與方案比選； (5)投資估算及資金籌措； (6)經濟評價； (7)工程環境影響分析； - 5 (8) 節能評價； (9) 問題與建議。 1.3 主要研究結論 1.3.1 項目建設的必要性 是 推動“兩型社會”建設 的需要 資源環境約束和經濟快速增長的矛盾 ,已經成為經濟社會發展面臨的嚴峻挑戰。建立資源節約型和環境友好型 區 域經濟 ,對于貫徹落實科學發展觀 ,建設社會主義和諧社會 ,推進新型工業化、新型城市化都有著重要的意義。 #城陵磯新區，已納入 經國務院批準的 長株潭城市群“兩型社會”建設 配套改革試驗區的 濱湖示范區 范疇 ，作為 #省長江干線上唯一口岸 ，該區建設對 推動 長株潭示范區的整體建設和發展起著非常重要的作用。按產業規劃， 新區今后將是長株潭城市群物流、航運、加工制造基地和原材料供應基地。因而快速搞好新區 土地開發及 基礎配套設施建設，建好新區并發揮相應功能，對長株潭城市群“兩型社會”建設 具有很大的推動作用。 是 促進 區域經濟發展 的需要 - 6 #市人民政府關于加快 #城陵磯新區建設的若干意見 岳政發 #5 號指出： #城陵磯新區要 按照“產業高地、試驗新區、臨港新城”的定位，把新區建設成為長江中游區域性航運物流中心，中南地區重要的石化產業基地、電力能源工業基地、出口加工基地和先進制造業基地， #省對外開放的重要門戶， #市科學跨 越、和諧崛起的先導區。 要想把 #城陵磯新區發展成為產業高地、試驗新區、臨港新城，就必須把新區的 土地開發及 基礎設施建設放在第一步， 新區 土地開發及 基礎設施建設 是 新區 “提質擴容”的重要載體，它不僅為 新區的發展、人民的生產、生活提供重要的基礎設施，同時，也是引導城市用地布局健康合理發展的重大舉措。 該 項目的建設不僅 可加強區 域內 各片區之間的交通聯系，有效的改善企業的投資環境，也將可以 促進工業區土地升值 ,加快城市的提質擴容步伐 ,使得新區人流、物流暢通無阻，吸引更多的投資商來 該區 投資興業，促進 #城陵磯新區的 經濟發展 。 是完善 #區用地狀況和交通體系的需要 #區內的土地大部分為丘崗地，此次結合 土地開發及基礎設施- 7 建設，對城區內的 黃泥溝路 沿線兩廂土地進行平整，土地平整后將有利于城區的項目建設和緊張的用地需求。 根據規劃， #區城區面積為 23.68 平方公里，規劃城市道路總長度約 110km。目前 #區城市交通主要以道路為主，本規劃區域內僅有 107 國道、 S201 線和長江路，負擔該區域的全部對外交通和過境交通。區內交通和過境交通相互混雜，特別是 S201 線，是目前唯一的南北向交通道路，也是舊城區與新城區的交通咽喉，交通流量大，交通十 分擁擠、混亂，經常發生交通堵塞。 正所謂“城鎮要發展，交通要先行”， #市的建設離不開交通的發展， #城陵磯新區是 #市“十一五”發展規劃中的重要區域，是 #“工業強市”戰略的主要實施載體。而 黃泥溝路 是 #城陵磯新區公共配套服務區及港口航運物流區東西向的交通動脈之一，它的建成將極大改善 #市的招商引資環境和沿途人民生產條件，必將帶動沿線兩側土地的開發升值，使發展規劃成為可能。 是 #市城市建設用地的客觀需要 #市優越的地理位置和區域交通條件、雄厚的農業基礎、豐富的自然資源和人文資源，使 #具有強大的發展 潛力。但是，目前 #- 8 城區規模仍然很小，城市化水平較低，在一定程度上已經跟不上甚至制約了 #市社會經濟的發展。這一地區工程地質及地形地貌也較為簡單 ,可 為擴大 #城區規模 提供 完整的發展用地， 同時 有利于疏解舊城區中心壓力，改善城區中心交通狀況和居民生活環境，為 #市的未來發展提供廣闊的空間。 是優化投資環境的需要 招商引資作為 引進外來資金，加大投入，促進當地經濟發展的一條重要途徑 ， 優質服務、優美環境和優惠政策是招商成功的三大法寶。實踐證明，優美的城市，便捷的交通，是投資商優先考慮的投資條件，即將建設的隨岳高速以 及已有的 G107、 長江路、 S201、S301，將會加強臨港新區與外部經濟發達地區的聯系，本項目的建設，將進一步優化 #市投資環境，吸引投資商投資，帶動 #經濟發展。 1.3.2 技術標準與建設規模 技術標準及主要技術條件 根據本項目在 新區 中的地位和作用，結合 該區 交通量預測和道路通行能力分析，考慮沿線地形、地貌，依據城市道路設計規范- 9 （ CJJ37 90）初擬本項目的技術標準。 黃泥溝路按 城市級主干道標準設計，計算行車速度 50km/h，路幅寬 30m 詳見表 1-1。 表 1-1 黃泥溝路 主要技術標準表 序號 項 目 單位 標準指標 1 道路等級 城市級主干道 2 道路長度 m 8000 3 設計速度 km/h 50 4 路幅寬度 m 30 5 平曲線最小半徑 設超高最小半徑 m 200 不設超高最小半徑 m 400 6 最大縱坡 % 5.5 7 最小坡長 m 140 8 豎曲線一般最小半徑 凸型 m 1350 凹型 m 1050 9 車輛荷載 等級 構造物 城 A級 路面 BZZ 100KN 10 橋梁設計洪水頻率 1/100 建設 規模 本項目為 新區土地開發及基礎設施建設 ， 建設內容主要是 2435畝土地開發和黃泥溝路 及配套設施 建設 。 黃泥溝 路全長為 8km,路幅- 10 寬 30m，其中，路基土石方 127.68 萬 m3；瀝青混凝土路面 184 千m2，人行道 56 千 m2，排水管道 16000m，給水管道 8000m，平面交叉4 處 。總 征用土地 2795 畝 ； 具體見表 1-2。 表 1-2 擬建建設規模 項目 單位 數量 土地開發工程 畝 2435 基礎設施工程 一、路線 1、道路長度 km 8 2、占地 畝 360 二、路基路面 1、路幅寬度 m 30 2、路基土石方 萬 m3 127.68 3、主線路面結構類型 瀝青砼 4、路面工程數量 4.1 行車道面積 千 m2 184 4.2 人行道面積 千 m2 56 - 11 三、橋梁、涵洞 1、大橋 m/座 2、中橋 m/座 2、涵洞 道 3 四、路線交叉 1、互通式立交 處 2、分離式立交 處 3、平面交叉 處 4 五、沿線設施 1、排水管道 m 16000 2、給水管 m 8000 1.3.3投資估算及資金籌措 投資 估算 本項目總投資估算為 59996.55 萬元；其中土地開發工程投資29220 萬元，基礎設施工程投資 24836.55 萬元，建設期利息 5940萬元。 土地開發工程共有 2435 畝，其中工業用地 1770 畝，綜合用地 665 畝；基礎設施工程主要是 黃泥溝路 及配套設施建設，黃泥溝- 12 路 全長 8km， 寬幅 30m，平均每公里造價 3104.57 萬元。 資金籌措及安排 本項目建設資金來源為銀行貸款和建設單位自籌兩部分，具體如下： 自籌資金 19996.55 萬元。 申請銀行貸款 40000 萬元 。 1.3.4投資計劃方案 投資計劃安排見表 1-3。 表 1-3 推薦方 案投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 建設期 第一年 第二年 第三年 1 總投資 59996.55 41908.03 10775.82 7312.7 1.1 自有資金 19996.55 1908.03 10775.82 7312.7 1.2 銀行貸款 40000 40000 1.3.5工期安排 建設工期安排 本 項目 建設進度，計劃用 3 年 (#.7 2012.6)完成。 實施計劃 - 13 工程進 度概略及投資年度分配方案見表 1-4。 表 1-4 擬建項目工程進度安排表 年份 #年 #年 #年 2012年 季度 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 前期工作 征地拆遷 三通一平 材料及現場準備 路基工程 橋涵及交叉工程 路面及沿線設施 竣工驗收 1.3.6經濟評價 本項目主要數據與經濟指標詳表 中 表明，全部投資財務內部收益率為 5.96%(稅后 )，投資回收期為 7.35 年 (靜態 稅后 )，總投資收益率為 5.69%，從項目的敏感性分析計算結果可以看出，項目具有一定的抗風險能力。 綜上所述，該項目 的各項基礎條件已具備、時機已成熟， 符合國家的有關方針、政策， 能產生一定的社會效益 ， 因此項目是可行的。 1.3.7節能評價 道路 建設項目的節能主 要體現在營運車輛燃油消耗的節約上。- 14 本項目 道路部分 為 新建道路 ，擬建項目的節能效益主要是 道路 等級提高而使燃油消耗量降低所產生的燃油節約效益。此項效益是指擬建項目建成前后，擬建項目與老路之間行車速度及油耗的變化情況 ， 每車百公里平均油耗為 12.8 公升（標準小客車），建成后平均每車百公里實際耗油 11.5 公升，每車百公里平均可節約用油 1.3公升； 在目前能源問題日益突出、政府號召建立節能型社會的形勢下，具有顯著的經濟效益和社會效益。 1.3.8綜合評價 本項目建設是必要的，經濟上是合理的，技術上是可行的，并具有一定的抗風 險能力，因此，本項目推薦實施。 主要技術經濟指標詳見表 1-5。 - 15 表 1-5 主要技術經濟指標表 序 號 指標名稱 單 位 指 標 備 注 1 總用地面積 畝 2795 1.1 道路占地面積 畝 360 1.2 土地開發面積 畝 2435 2 新建道路長度 km 8 3 建設期 年 3 含前期工作 4 總投資 萬元 59996.55 5 資金籌措 5.1 銀行貸款 萬元 40000 5.2 自籌 萬元 19996.55 6 財務評價 6.1 項目 營業 收入 萬元 60994.88 計算期內 6.2 總成本費用 萬元 51042.55 計算期內 6.3 利潤總額 萬元 9952.33 計算期內 6.4 所得稅 萬元 2488.08 計算期內 6.5 凈利潤 萬元 7464.25 計算期內 6.6 項目 靜態 投資回收期(稅后 ) 年 7.35 含建設期 6.7 財務內部收益率 (稅后 ) % 5.96 6.8 財務凈現值 (稅后 ) 萬元 5139.33 - 16 2 社會經濟及 市場分析 2.1 建設現狀與進展 #區成立于 1984 年，總面 積 402 平方公里，人口 16.48 萬人，2008 年， 全年完成國內生產總值 38.18 億元 ， 規模以上工業企業70 家，比 2007 年新增 12 家，完成規模工業增加值 15.4 億元， 財政收入 3.47 億元。 #區作為全市的工業區，長嶺煉化、巴陵石化、華能電廠、泰格林紙等中央、省屬大型企業境內駐有，經過 20 多年發展，該區已發展成為中南地區最大的石油化工基地和重要的能源、造紙基地。特別是石油產業鏈已發展到煉油、化工、有機合成、精細化工等共 20 多個行業， 200 多種石油化工產品，總資產 200億元，年產值達 1000 億元以上。 2007 年，為落實省委張春賢書記“優勢優先、優先發展”的指示精神，進一步發揮 #通江達海的區位優勢， #市委、市政府啟動了 #城陵磯新區（以下簡稱臨港新區）開發戰略。兩年來，在省市區三級政府的直接推動下，臨港新區各項工作超常推進，取得了明顯成效。 一是加快了臨港新區總體規劃編制步伐。 #城陵磯新區總體- 17 規劃是在省市兩級政府審時度勢、搶抓機遇，打造長江中游航運物流一類口岸，啟動松陽湖港口建設的背景下展開的。為高起點、高標準制定 #城陵磯新區總體規劃，在黃蘭香市長的直接領導下，從 2008 年 3 月開始，按照將港區建設成為 區域性航運物流中心、重要的石化工業基地、電力能源基地、出口加工貿易基地和 #省對外開放的門戶的規劃理念和規劃定位，通過采取外地學習考察、征求專家意見、聽取基層建議等多種形式，對港區規劃進行了反復修改完善。編制工作得到了各級領導和社會各界的幫助指導， #市、#區“四大家”領導班子十分重視規劃編制工作，多次深入現場，參與討論，指導工作；市直、區直各行政職能和技術服務部門全力配合，協同作戰，提供支持，以上工作為規劃編制奠定了堅實的基礎。規劃幾易其稿，不斷深化完善，目前規劃正在不斷完善修訂過程中。同時，港區核 心區控制性詳規編制工作正在抓緊進行。現階段，臨港新區已進入我市城市規劃范疇和新一輪城市及土地利用總體規劃，臨港新區的土地已全部調整為建設用地。 二是明確了港區管理體制和運行機制。為加強 #城陵磯新區建設工作的領導，省委、省政府成立了由省委常委、常務副省長于來- 18 山為組長，省長助理袁建堯為 副 組長的 #城陵磯新區建設領導小組，并明確了 #區為臨港新區的建設責任主體，確定了“政府主導、區政合一、市場運作”的模式。 三是逐步完善了基礎設施建設。目前，港區水、電、路、通訊等基礎設施全面啟動建設。總投資 6 個多億，設計年吞吐 量達 30萬標箱的城陵磯國際集裝箱碼頭已建成開港；投資約 3 億元的進港大道和通港路一南一北通向港區，打通了港區對外的陸路大通道；同時，港區循環鐵路進入了荊岳鐵路規劃，即將開工建設。另外，1 個 11 萬伏變電站已竣工使用，首期投資 4000 萬的移民安置小區已交付使用，年供水 600 萬噸的供水工程上半年將實現供水。 四是加大了招商引資工作力度。港區自籌建以來，因獨特的區位優勢和良好的工業基礎，吸引了眾多投資者的目光，已有中遠化工、華新水泥、中天石化等一批投資過億元的企業落戶投產。同時，泰格林紙集團、江陰恒陽化工碼頭兩個投資 5 億元以上的重大項目正在抓緊建設。特別是投資 5 億元的恒陽公共化工碼頭將進一步完善城陵磯港的港口功能和資源配置作用，極大地提升我市石油化工產業的核心競爭力。 - 19 2.2 發展規劃 #城陵磯新區總體規劃結構為“五區”： 一是港口航運物流區：規劃面積 6.4 平方公里，共有長江岸線6670 米，除 1600 米為已有貨主碼頭（華能、華新水泥），其他岸線一律規劃為公共碼頭。目前，新港公司國際集裝箱碼頭（一、二、三期）共用岸線 2100 米，其余 2970 米為預留集裝箱碼頭及部分生活岸線。在 長江路 以西，興業路以南、華松路以北的沿岸及腹地 陸域縱深約 400 米，用地面積 2.6 平方公里規劃為物流用地，沿長江岸線布局公共碼頭，建設綜合性的物流園區、專業化工產品物流園區和第三方物流園區，形成以港口為樞紐的現代物流基地。 二是港口配套加工區：本區規劃面積 6.8 平方公里，位于 長江路 以東、松陽湖路以西、興業路以南、芭蕉湖北面山體以北的地段，主要布局與港口關聯度大的進出口加工、能源、精密機械等制造加工業。 三是建材化工產業區：規劃面積 2.8 平方公里，位于沿 長江 路兩側、在興業路以北地域，該區西臨長江港口岸線，北靠東接松陽湖濱水景觀帶，是承接省內外轉移產業，發展 大運量、大耗水、低- 20 污染的港口型重化產業的主要承接地 。 四是精細化工產業區：規劃面積 2.5 平方公里，位于隨岳高速道路 以西、興業路以南、公共中心以東地域，主要依托長煉、岳化等中央石化企業，對接現有 #精細化工產業基地，延伸石油化工產業鏈。 五是公共配套服務區：規劃面積 5.1 平方公里 ,主要圍繞黃泥溝水系及通港路南側布局金融、保險、信息網絡、中介服務等生產性服務業發展，完善行政辦公、教育、衛生、文化等市政公共設施建設，形成以港口為對象的現代化商貿服務體系。 2.3 發展有利條件分析 2.3.1 具備實施臨港開發戰略 的區位、交通和產業優勢 以城陵磯港為核心的新區位于 #省 #市城區北部，地理位置十分優越，交通樞紐已成網絡，產業支撐興旺發達，是一塊投資興業的理想之地。 經濟區位優勢明顯。 #是沿江開放城市、城陵磯港是國家一類外貿口岸、首批對臺直航港口。該區位于長江流域經濟帶和京廣鐵路經濟帶的交匯中心，又處于武漢城市圈與長株潭兩個改革試驗- 21 區之間，是未來 #市沿江產業帶的核心區域和城市建設的重點區域。同時，還是國家確定的中部地區加工貿易產業梯度轉移的重要承載地。 交通區位優勢明顯。新區距 #城區僅 3 公 里，北距武漢180km，南距省會長沙 162km，具有現代化的綜合交通運輸體系，其快速、便捷、安全的交通運輸網絡，為推進對外開放、發展外向型經濟奠定了堅實基礎。港口方面：沿江臨港是該區的核心戰略資源，城陵磯港作為 #省長江干線上唯一國家對外貿易一類開放口岸，是連接長江航運和省內湘資沅醴內河航運重要中轉站和唯一出海口，在枯水期間 5000 噸級船舶也可進港作業。 道路 方面：隨著隨岳高速、杭瑞高速、京珠高速復線的相繼建設，與京珠高速、 107 國道、S201、 S301 等 道路 伴區或穿境而過，共同構成了港區國、省干道互通的 道路 網絡。 鐵路方面：距京廣鐵路和武廣鐵路 #站在 5 公里左右，隨著武廣客運專線、荊岳鐵路的建設，規劃建設的荊岳鐵路進入臨港新區的鐵路專用線向北延伸至道仁磯、陸城和長煉，并最終與路口車站形成疏港環線貨運專線，依托京廣鐵路線，將形成四通八達的鐵路運輸網絡體系。航空港方面：在距臨港新區 15 公里的- 22 #縣筻口鎮規劃建設 #航空港站區，技術等級為 2 級，行政等級為不定期航班的支線機場。 產業支撐基礎雄厚 #省“十大標志性工業企業”中的長嶺煉化公司、巴陵石化公司、華能 #發電有限公司和泰格林紙集團等四家大型企業集團都駐在區內 。現有的石油化工、電力能源、水泥建材都是我省的優勢產業，尤其是石油化工產業經過 30 多年發展，已成為中南地區重要的石化工業基地，形成了 1000 億元的 產值 規模。新區正式籌建以來，一些大運量的新型建材、機械裝備制造項目紛紛進駐，已有中遠化工、華新水泥、中天石化、泰格林紙集團、中交集團新港公司、恒陽化工儲運等一批投資過億元的現代工業和物流儲運企業落戶，逐步形成以港口物流、化工儲運為核心的新興物流產業和以造紙、建材為重點的重化產業。 2.3.2 創造了港區開發的良好招商環境 港區開發戰略得到了省、市政府的高度重視和大 力支持。 #省委書記張春賢高度重視城陵磯港的門戶作用，強調 #要“優勢優先、優先發展、樹立門戶城市概念”。在省委、省政府的直接推動- 23 下，港區龍頭工程 -總投資 6億元的城陵磯國際集裝箱碼頭一期工程已竣工投入運營，其 30 萬標箱年、散雜件 100 萬噸年的吞吐量，能保證全省“十一五”期間社會經濟發展需要。 2008 年 9月， #城陵磯新區納入了國務院批準的長株潭“兩型社會”建設配套改革試驗區總體規劃濱湖示范區范疇，將會享受中央和省政府在土地、信貸和財稅等方面各種扶持政策支持。為加快新區發展， #市委、市政府多次召開 港區會議，專題研究有關港區規劃、管理體制和運行機制等重大工作，省委、省政府成立了由省委常委、常務副省長于來山為組長，省長助理袁建堯為 副 組長的 #城陵磯新區建設領導小組， #區也成立了專門工作機構 -新區臨時管理委員會，負責港區開發建設的具體工作。在省市兩級黨委、政府的高度重視和大力支持下，城陵磯新區正朝著打造區域性物流中心的戰略目標邁進。 建立和完善了功能齊全的綜合性港口碼頭和基礎設施。現在，城陵磯港不但擁有煤炭、糧食、石油等專用碼頭和木材、沙石、鋼材等各類散貨碼頭，而且具有國內一流水平的現代化國際集裝箱碼頭已投入使用，投資約 5億元的恒陽公共化工碼頭即將開工建設；- 24 屆時， #城陵磯港將成為一個功能配套、設施齊全具有核心競爭力的綜合性港口群，其年吞吐量 2000 萬噸的運輸規模，將極大地帶動和促進全市乃至全省經濟社會特別是外向型經濟的快速發展。同時，為完善港區基礎設施，港區管委會加大了投入力度，總投資 3億元的進港大道和通港路一南一北通向港區，并分別與隨岳高速和107 國道聯通，打通了港區對外的陸路大通道；電力供應能力充裕，港區供水工程已經開工建設。臨港新區整體開發條件已基本具備。 出臺了支持港區發展的一系列優惠政策 和措施。為充分發揮港區優勢，加快港區發展實現區域經濟跨越式發展，港區管委會出臺了一系列更加科學、更具吸引力的港區招商引資優惠政策，支持、鼓勵符合國家產業政策、投資強度大、科技含量高、附加值高、稅收高的拉動型、環保型、節約型產業項目進入港區。 獨特的區位交通優勢，良好的投資經商環境，雄厚的產業基礎支撐，使得新區成為 #對外開放的門戶，成為招商引資和對接沿海產業轉移的黃金寶地， “福布斯”雜志將 #評為中國 20 個最適 宜投資的城市之一 。 2.4 土地銷售前景及價格預測 - 25 項目以城陵磯新區土地運營為主要收入來源，其發展 在宏觀上取決于臨港新區內產業的發展前景，在微觀上取決于現有企業擴能增產和城陵磯新區對外招商引資時對土地需求的增長。在產業發展前景預期良好條件下，項目招商引資規模和速度將對本項目土地銷售前景產生重大影響。 2.4.1 招商引資前景分析 城陵磯新區經濟區位 優越 ，交通條件優勢明顯、產業支撐基礎雄厚、招商環境良好，是未來 #市沿江產業帶的核心區域和城市建設的重點區域，同時，還是國家確定的中部地區加工貿易產業梯度轉移的重要承載地。 從未來資本轉移發展態勢及發達地區和歐美等發達國家產業結構演變階段判斷，發達國家和發達地區 資本輸出正處于一個上升初始階段，這意味著，在未來相當長的時間內，大量的沿海發達地區和發達國家資本將繼續向 #市轉移。其基本理由是： 一是沿海發達地區和發達國家產業結構仍處于調整時期，尤其是香港、上海等地產業結構具有很大的調整空間，這意味著將有大量的產業資本進行轉移。 - 26 二是 #市既具有明顯的區位優勢，又具有明顯的綜合成本優勢，是產業轉移的理想基地。 三是入園企業可享受國務院、省、市政府給予的優惠政策，實行“封閉式管理、開放式運行、社會化服務”，企業辦事實行“一個窗口受理，一站式審批，一條龍服務”。園區各 類中介機構健全，投融資服務完善。 2.4.2 土地銷售價格預測 土地價格的變化受多個因素影響，包括供需關系、區位、用地性質、基礎設施條件等。近兩年 #市城陵磯新區綜合用地的交易價格情況如表 2-1。 表 2-1 近兩年城陵磯新區周邊地區用地交易價格 用地性質 價 格（萬元 /畝） 最高價 平均價 最低價 工業用地 17 15.7 14.4 綜合用地 （含住宅及商業用地） 29.60 27.96 26.32 考慮到國家對地產的宏觀調控政策及金融危機影響，以及根據近幾年城陵磯新區周邊地區 地產價格的平均增長率為 10%，保守起見，本項目綜合用地的土地預測增長率取 8%，增長基數為表 2-1- 27 土地交易價格的平均值；工業用地 第一年 按近 2 年平均價格 15.7萬元 /畝不變 ，以后每年 價格 增加 1 萬元 /畝 。 - 28 表 2-2 城陵磯新區未來 10 年土地增長價格表 年 份 工業用地價格 綜合用地價格 2008 15.7 27.96 # 15.7 30.2 # 15.7 32.6 # 15.7 35.2 2012 15.7 38 2013 16.7 41.1 2014 17.7 44.4 2015 18.7 47.9 2016 19.7 51.8 2017 20.7 55.9 2018 21.7 60.4 2019 22.7 65.22 可以預計，隨著新區基礎配套設施的建成和完善，其土地升值速度將大于本可研預測值。 - 29 3 技術標準與 建設規模 3.1 技術標準 的論證 根據 #市 城市總體規劃 并 參照城市道路設計規范， 本項目 中的黃泥溝路 按 城市 級主干道標準設計 ， 設計行車速度均為50km/h。 主要技術標準見表 3-1。 表 3-1 路線主要技術標準表 序號 項 目 單位 標準指標 1 道路等級 城市 級主干道 2 道路長度 m 8000 3 設計速度 km/h 50 4 路幅寬度 m 30 5 平曲線最小半徑 設超高最小半徑 m 200 不設超高最小半徑 m 400 6 最大縱坡 % 5.5 7 最小坡長 m 140 8 豎曲線一般最小半徑 凸型 m 1350 凹型 m 1050 9 車輛荷載 等級 構造物 城 A 級 路面 BZZ 100KN - 30 10 橋梁設計洪水頻率 1/100 3.2 建設內容 本項目為 新區土 地開發及基礎設施建設 ，建設內容包括 征地拆遷、 道路工程、 給水 工程、 排水工程、亮化工程、交通設施等 。 3.3建設規模 本項目為新區土地開發及基礎設施建設 ，建設內容主要是 2435畝土地開發和黃泥溝路及配套設施建設。黃泥溝路全長為 8km,路幅寬 30m，其中，路基土石方 127.68 萬 m3；瀝青混凝土路面 184 千m2，人行道 56 千 m2，排水管道 16000m，給水管道 8000m，平面交叉4 處。總征用土地 2795 畝；具體見表 3-2。 表 3-2 擬建建設規模 項目 單位 數量 土地 開發工程 畝 2435 基礎設施工程 一、路線 1、道路長度 km 8 - 31 2、占地 畝 360 二、路基路面 1、路幅寬度 m 30 2、路基土石方 萬 m3 127.68 3、主線路面結構類型 瀝青砼 4、路面工程數量 4.1 行車道面積 千 m2 184 4.2 人行道面積 千 m2 56 三、橋梁、涵洞 1、大橋 m/座 2、中橋 m/座 2、涵洞 道 3 四、路線交叉 1、互通式立交 處 2、分離式立交 處 3、平面交叉 處 4 五、 沿線設施 - 32 1、排水管道 m 16000 2、