淺談房地產企業成本控制的環節和因素 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 【摘要】 以來，國家對房地產業相繼出臺了一系列調控政策，導致房地產業面臨前所未有的新挑戰，國家為此出臺了一系列的調控手段，其目的不在于打壓房地產企業，而是為了引導房地產企業從暴利行業向社會平均利潤行業的理性回歸，進而促進房地產業長期健康、持續、穩健的發展。因此，以往靠非規范市場的暴利時代發展起來的房地企業，在新形勢下，要盡快轉變管理理念，從粗放式向集約式的管理方式 轉變。在今后的發展中，精管理、抓內控，強化成本控制意識，將成為今后房地產業需要關注的重要內容。本文就房地產業如何開展成本管理工作，以及應抓住成本管理的哪些主要途徑和環節等問題，結合工作實際進行探討。并對全過程成本控制提出建議。 【關鍵字】成本控制；過程管理；階段控制；制度保障 F234 A 【引言】 2011 年以來，國家對房地產業相繼出臺了一系列調控政策，導致房地產業面臨前所未有的新挑戰，國家為此出臺了一系列的調控手段，其目的不在于打壓房地產企業，而是為了引導房地 產企業從暴利行業向社會平均利潤行業的理性回歸，進而促進房地產業長期健康、持續、穩健的發展。因此，以往靠非規范市場的暴利時代發展起來的房地企業，在新形勢下，要盡快轉變管理理念，從粗放式向集約式的管理方式轉變。在今后的發展中，精管理、抓內控，強化成本控制意識，將成為今后房地產業需要關注的重要內容。作為房地產企業成本管理部門，借此就房地產業如何開展成本管理工作，以及應抓住成本管理的哪些主要途徑和環節等問題，結合工作實際進行探討。 房地產業的成本控制應為全過程的成本控制，它涉及前期的策劃、規劃、設計，中 期的施工管理以及后期的銷售、物業服務等開發過程的各個環節，需要建立起包括限額設計制度、招標管理辦法、合同管理辦法、工程造價管理辦法、工程變更管理辦法、成本指標分級考核與績效工資制度等一系列系統的管理制度保障，同時設立相對獨立的成本控制職能部門作為組織制度保障，并明確各階段成本控制的重點。其控制的主要途徑具體為： 1、前期規劃、設計階段，是成本控制的源頭 成本控制的源頭在項目的前期規劃設計階段，尤其要抓住設計這一關鍵階段，以達到未雨綢繆、事半功倍的效果。樹立設計的節約是最大節約的成本管理理 念。 該階段成本控制的重點包括：項目的篩選和定位、開發時序的確定、設計施工工藝和施工方案的確定。具體可通過市場預測選擇市場上占有一定優勢的開發項目，根據市場需求確定開發時序，根據性價比確定設計施工工藝和產品定位，根據現場實際確定設計施工方案。期間更要關注市場（客戶需求）、成本、品質的適度和可實施性，避免忽視成本而片面的追求設計效果。具體來說： 一要根據市場需求，確定開發時序。通過開發時序的優化組合、合理確定，一方面有利實現銷售收入的最大化，另一方面也利于減少資金的占用，節約融資成本。比如 ，可以對提升整個項目檔次和品位有促進作用的項目優先開發，能帶來銷售收入大幅度增長的項目優先開發，非市場銷售項目（如公建及公益性項目）可適當推遲開發。 二要根據性價比，確定設計施工工藝。根據性價比確定擬開發項目的投資實質就是價值工程在開發成本中的應用。房地產行業的產品不是一般的商品，它具有資源的不可復制性。將最適當的房子賣給最合適的人，是房地產營銷最基本的原則。首先調查了解項目的客戶群體，以此確定產品的設計定位。在高端地段開發低檔次項目是土地資源的浪費，在低端地帶開發高品質項目是也是浪費。這就要合理 確定項目的性價比。一般對位置好、高端需求多的小區，應將小區的品位和檔次定高些；位置相對較偏、中低端需求客戶多的地方，應以安居房的建設標準為宜。同時，影響小區建設品位的不僅是房屋的內在結構質量，還包括外部裝飾、小區配套、景觀綠化及交通便利、學區等人文環境。淮礦地產公司的房屋開發在內在結構上是公認的好質量，而在其他方面需仍要進一步提升，做到 “ 有粉涂在臉上 ” ，通過 “ 內外兼修 ” ，提升小區的品位，達到最優的性價比。 三要根據現場實際，確定設計施工方案。為保證設計方案的技術可行、經濟合理，首先，要有足夠深度的 地質勘察資料。只有勘察的深度夠了，才能為施工設計提供準確可靠的基礎資料。地質勘察是花小錢辦大事的環節，應根據工程需要適當增加勘察深度和廣度，以提高勘察資料的準確性。 四要推行限額設計制度，要求設計院在一定要提供設計概算、施工圖預算，并在實施中起到估算、概算、預算、結算的逐級約束作用。同時要求設計人員關注現場實際，根據設計任務書和現場實際情況進行設計。其次要加強工程設計圖紙的審查，重點就圖紙的技術合理性、施工可行性、造價經濟性進行審核，以求提高設計質量，避免設計考慮不周或失誤而帶來經濟損失，該項工作 要求在工程進入招標階段前完成。 2、注重施工過程管理，減少或避免索賠或不合理變更，是控制建造成本的關鍵。 工程進入施工階段，成本控制的重點環節主要在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。 第一，項目招投標環節的成本控制。項目招投標是施工過程中成本控制的關鍵階段，也是房地產開發企業在與施工企業打交道的過程中最掌握主動權的環節。房地產開發企業要充分利用這一階段，做好招標文件的編制工作，通過招標文件、合同條款、評標辦法風險范圍的制定，最大限度降低自己的風險，減少工程索賠。招標 文件的條款制定要嚴謹、準確、全面，特別是招標文件中工期要求、合同風險、工程變更等關鍵條款的約定，要能合理體現合同風險范圍和工程變更價款的確定方法，在招標文件中要體現如下內容： 2.1、合同風險的合理劃分。 根據我國工程建設特點，投標人應完全承擔的風險是技術風險和管理風險，如管理費和利潤；應有限度承擔的是市場風險，如材料價格、施工機械使用費在一定幅度范圍內等的風險；應完全不承擔的是法律、法規、規章和政策變化的風險。 2.2、對投標人可能發生的不平衡報價要在招標文件中有所限制。 2.3、對暫估價的材料或專業工程在招標文件中要明確采購形式或結算方法。 2.4、對總包配合費的計算范圍和方法要有明確約定。 2.5、要對工程變更價款計價方法，在招標文件中約定清晰，明確需要進行造價或工期調整的工程變更范圍。 2.6、要嚴把招標控制價的審核關。 審核時，一方面要符合國家、地方相關造價管理制度、政策、計價規范的約定，另一方面也要滿足企業有效控制成本的要求。因此，造價人員首先要嚴格按發布的工程量清單審核招標控制價，做到不錯項、不漏項、不重項。其次要正 確運用行業和地方計價定額（包括相關文件）、人工和材料價格，要在充分了解市場的基礎上使用；再次要對施工機械設備的選型，注重經濟實用、先進高效的原則確定，對競爭性的措施方案依據先進合理性要求計算其費用；對政府主管部門強制性規定從其要求。 第二，要按招標文件規定與中標單位的合同簽訂。簽訂合同時，必須根據招標文件、招標答疑、中標價與中標的施工單位簽訂合同，不可與招投標文件的主要實質性內容（標的、價款、風險范圍、質量、履行期限）相違背。 第三，要把好工程變更關和關注索賠事項的處理。在施工管理中，要 把握好工程變更和索賠處理的重點：一是要求有關責任人（主要指工程管理和造價人員）熟悉招標文件、施工合同條款、建筑行業一般管理程序、方法和規定，并能根據招標文件和合同約定，合理界定合同風險，盡量減少工程索賠，合理確定工程變更。同時，要加強協作，細化變更（簽證）的各項基礎性工作，提高變更（簽證）的預見性，使之有利于本單位的成本控制。二是要建立工程變更（簽證）管理制度，確定工程、造價等有關人員的職責分工，確保變更（簽證）的質量，避免不實及虛假變更（簽證）的發生。三是要強調工程變更（簽證）的及時性；四是對簽證描述要客 觀、準確、完整，尤其對隱蔽變更（簽證）要以圖紙為依據，表明隱蔽部位、項目、工藝、質量及工程量完成情況，并注明幾何尺寸并附上見圖，不能籠統的標注工程量和工程造價。 3、關注項目竣工驗收，嚴把竣工決算關，是建造成本控制的重要環節 在進入項目的竣工驗收、竣工結算階段，要嚴格按照以下五個步驟開展工作。 第一，要明確項目是否驗收合格。只有完成合同約定全部工作內容并經竣工驗收簽認的合格工程，才能進行工程的竣工結算。 第二，要理清與項目有關的所有資料。竣工結算資料所需要的原始資 料包括設計變更、工程簽證、隱蔽驗收等要完整、齊全，按編號裝訂成冊。所有工程資料要以我方提供為準，對方提供的只作參考。 第三，要理清項目合同。竣工結算時工程人員要同時進行合同清理，對應合同條款對工期、質量、安全、管理人員到位等情況給予獎懲，并形成完整的合同清理報告。 第四，要注重對項目所有費用的清理，主要包括招標代理費、委托第三方施工的工程費用、安全文明措施費、水電費、審計費及其他費用的清理。 第五，要做到一工程一竣工一審計，確保工程資料、造價資料百分之百的可追溯性。 4、要做好其他階段的成本控制 4.1、管理費用控制的關鍵，在于開發建設的規模，一方面要適當壓縮管理費用的開支，另一方面應加大開發規模，降低單位管理費用水平。 4.2、銷售費用控制的關鍵，在于采用合理的營銷手段，根據開發規模和市場情況，合理控制營銷費用。 4.3、工程款支付時，對常出現的質量問題解決流程、措施、扣款額度等進行明確。 4.4、財務費用控制的關鍵是貸款利息的降低和稅費的籌劃，一方面通過控制開發進度、縮短開發周期來降低財務費用，另一方面要爭取合理避稅，有效降低 稅收負擔。 4.5、針對不同的主體和項目的不同環節進行稅費籌劃，爭取稅收優惠政策，做到合理避稅。 5、做好成本的制度保障 為確保以上各環節的成本控制得以落實，要建立項目成本考核制度，樹立全員、全過程的成本控制觀念，并在成本控制中通過對監理合同約束，強化監理在成本控制中的作用。對成本異常及時發現、分析和采取應對措施。 6、及時做好項目的后評價工作 項目實施完畢后，應及時對整個項目從決策、設計、施工、銷售、物業服務等全過程進行投資效益評價和分析，為以后項目的開發 提供參考依據。 【結束語】 總之，房地產行業成本控制要將科學的管理滲透到管理的各個環節，做到投資估算、設計概算、施工圖預算、合同價、竣工結算價的層級可控，并加強成本形成各階段的考核，樹立全員、全過程的成本控制思想，在保證安全、質量的前提下，結合市場需要，合適的房子賣給合適的人，達到效益的最大化，通過標準化、精細化管理，使控制成本的目的。 文檔資料：淺談房地產企業成本控制的環節和因素 完整下載 完整閱讀 全文下載 全文閱讀 免費閱讀及下載 閱讀相關文檔 :淺談鋼筋混凝土 結構設計中的裂縫控制 淺談機電安裝工程特點和項目管理措施 淺談高速公路清掃設備的選用 淺談城市商業街區的延續與多元化發展 淺論建筑工程監理存在的問題及對策 淺談高層建筑結構設計的幾個問題 工程造價審計風險與防范對策探究 淺談城市道路給排水施工 淺談公路工程的施工管理 綠色生態商業建筑探析 淺談城市環境與建筑設計