2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 1 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 2 目 錄 一、宏觀政策動態 . 3 1、政策動態 . 3 2、舟山政策動態 . 4 3、舟山宏觀經濟分析 . 6 二、城市發展定位 . 10 三、 2012 年上半年土地市場成交分析 . 10 四、舟山市房地產市場概況 . 15 1、舟山市商品住宅市場分析 . 15 2、舟山市商務辦公市場分析 . 25 3、普陀區商業公寓市場分析 . 30 4、市場小結 . 36 五、市場簡評 . 38 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 3 一、宏觀政策動態 1、政策動態 宏 觀 信 息 溫家寶 ：穩定房地產市場調控政策 普通商品房增加供給 溫家寶指出，當前我國經濟運行總體平穩，經濟增長仍在預期目標區間，但經濟社會發展面臨的國內外環境更加錯綜復雜。要貫徹穩中求進的總基調，正確處理保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理通貨膨脹預期三者的關系，堅持實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，把穩增長放在更加重要的位置。溫家寶指出，穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。 住房公積金存貸款利率下調 5年以上貸款利率 4.70% 住建部 6 月 8 日發布關于調整住房公積金存貸款利率的通知，五年期以上個人住房公積金貸款利率下調 0.20 個百分點，由4.9%下調至 4.7%；五年期以下 (含五年 )個人住房公積金貸款利率下調 0.25 個百分點，由 4.45%下調至 4.20%。通知還規定，從 2012 年 6 月 8 日起，開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率 上浮 10%執行。 多家銀行執行降息 存款利率調整為 3.25% 央行昨日宣布從 6 月 8 日起下調存貸款基準利率各 0.25 個 百分點，還宣布存款利率上限調整為 1.1 倍，貸款利率下限調整為 0.8 倍。深發展、招商銀行、華夏銀行、浦發銀行、民生銀行、興業銀行、北京銀行以及光大銀行八家銀行的官方網站，一年期存款利率都下調至了 3.25%。 5 月 18 日起人民幣存款準備金率年內二次下調 5 月 12 日，央行宣布下調存款類金融機構人民幣存款準備金率 0.5 個百分點，此次調整也是今年以來對存準率的第二次調整。本次下調后，大型金融機構存款準備金率降至 20%，中小型金融機構存款準備金率降至 16.5%,存準率下調將適當放松銀根，緩解目前市場流動性偏緊的現狀。 北京大學光華管理學院曹鳳岐教授在接受中國新聞網金融頻道采訪時表示，此次存款準備金率的調整，彰顯了央行實施穩健貨幣政策的態度，鑒于近期一些列數據的表現，經濟增速有放緩的跡象，穩健偏松的財政政策，有利于產業結構調整，根據時下的經濟狀況來看，“保增長”上升到了一個重要的高度。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 4 央行宣布非對稱降息 貸款利率下調 0.31 個百分點 中國人民銀行決定，自 2012 年 7 月 6 日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。 金融機構一年期存款基準利率下調 0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調 0.31 個百分點 ；其他各檔次存貸款基準利率及 個人住房公積金存貸款利率相應調整。自同日起，將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的 0.7 倍。 國土部修法：修訂后的閑置土地處置辦法 閑置一年收土地價款 20%的閑置費，閑置兩年無償收回”，修訂后的閑置土地處置辦法 7 月 1 日施行，這兩條原則并未改變。國土部官員昨日也展望稱，隨著土地管理法的修改，未來在處理閑置土地問題上可能會更多采用經濟手段。世界上有些國家對閑置處置的辦法也是采取很多措施，但無償收回的并不多見，主要還是采取經濟手段。 比如一年不用我就收閑置費，兩年不用就增加閑置費，三年不用就 繼續增加閑置費，通過經濟手段把土地投放到市場上。 2、舟山政策動態 宏 觀 信 息 限貸政策 對貸款購買第二套住房的家庭，各金融機構要嚴格執行“首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 1.1 倍”的政策。市人行可根據上級有關規定，研究制定提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率的規定。 房產交易政策 嚴格執行國家有關個人轉讓住房稅收政策。對個人將購買不足 5 年的住房轉讓的，按照銷售收入全額征收營業稅；個人將購買超過 5 年（含 5 年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售與購入價款的差額征收營業稅；個人將 購買超過 5 年（含5 年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。 不斷完善房地產市場監管模式，嚴肅查處違法違規行為 加強商品房和存量房市場監管。根據政府新建住房價格控制目標，嚴格商品住房預售許可、預售方案和退房管理。商品住房銷售價格超過政府控制目標的，不予預售。進一步加強商品房預售資金和存量房交易資金監管，完善存量房網上簽約系統。加強對房地產經紀機構的管理。 加強價格秩序監管。嚴格新建商品住房“一房一價”明碼標價制度，新開樓盤六個月內不得提價。房地產開發企業需提高商品房銷售價格的，必須經物價部門備案并公示，但銷售 價格不得高于政府控制目標。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 5 宏觀政策解讀： 2012 年 國家對房地產市場采取了“有保有壓”的政策： 對剛需客群積極扶持；對投資、投機需求堅決的打壓。 住建部堅持實施差別化住房信貸政策，優先保證首次購房家庭的貸款需求，通過多次下調存款準備金率、兩次下調銀行的貸款利息、增加公積金貸款的額度以及加大首套房貸款的優惠幅度等等措施來進行扶持 ；但同時， 溫總理在各種場合多次指出要鞏固房地產調控成果，即使在經濟下行壓力加大提出“穩增長更重要”之時，溫總理仍強調繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，強調房價還遠遠沒有 回到合理價位，調控不能放松，并且對擅自取消限購限貸的地方政策進行及時的糾正，又派出督查小組對全國主要調控的城市進行了突擊檢查，中央一系列的動作無不表明，政府對本輪調控的決心。 盡管 2012 年伊始，樓市調控已經呈現出定向寬松或局部放松的跡象， 央行在 2011 年 12 月 5 日、 2012 年 2 月 24 日、 2012 年 5 月18 日不到半年的時間內三次下調存款準備金率，同時在 6 月 8 日和 7 月 6 日，在短短的一個月時間內兩次下調了銀行存貸款基準利率，同時首套房利率也重新出現了下調，打折利率重現市場，多地個人住房公積金紛紛提高了貸款額度， 這一系列微調對房地產的銷售帶來了積極效果 。但由于今年嚴格調控房地產的方向不變， 不排除繼續出臺新政的可能性。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 6 3、 舟山宏觀經濟分析 、 地區生產總值及人均生產總值分析 2011 年舟山市地區生產總值為 765.3 億元，但人均生產總值達到了 67774 元， 舟山總體經濟走勢呈現基礎總量低，發展增速較快、人均產值較高的現狀 ,工業化特征尚不明顯前提下，海港城市的定位將進一步加快城市總體經濟建設發展水平。 浙江省各市G D P 發展情況0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 07 0 0 0 . 08 0 0 0 . 00 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %G D P 總量（億元） 7 0 1 1 . 8 6 0 1 0 . 5 3 3 5 0 . 9 3 2 9 1 . 2 2 7 9 4 . 9 2 6 6 8 . 1 2 4 4 7 . 7 1 5 1 8 . 8 8 9 0 . 3 7 8 4 . 4 7 6 5 . 3 增長率 1 0 . 1 % 1 0 . 0 % 9 . 5 % 1 0 . 5 % 9 . 1 % 1 0 . 6 % 1 0 . 5 % 1 0 . 8 % 1 1 . 0 % 1 1 . 5 % 1 1 . 3 %杭州 寧波 溫州 紹興 臺州 嘉興 金華 湖州 衢州 麗水 舟山35344370444227852317583025905763537677747489277983803950100002000030000400005000060000700008000090000衢州 麗水 溫州 金華 湖州 嘉興 臺州 舟山 紹興 寧波 杭州浙江各市人均G D P 對比現狀2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 7 、 產業結構及比重分析 舟山第三產業絕對值為 344.4 億元，處于省內各市低位，但其所占比重較高，占總產值的 45%，高于全省平均水平 1.2 個百分點，僅次于杭州（ 49.3%）。 城市產業的專屬定位決定了港口物流、海洋旅游等特色服務業是目前舟山第三產業的主要構成。 0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 07 0 0 0 . 08 0 0 0 . 0舟山 杭州 寧波 紹興 臺州 溫州浙江省主要城市產業結構比7 6 . 12 3 6 . 1 2 5 5 . 8 1 7 2 . 2 1 8 8 . 9 1 0 7 . 03 4 4 . 83 3 2 2 . 2 3 3 3 5 . 41 8 4 3 . 61 4 4 4 . 0 1 7 5 0 . 73 4 4 . 43 4 5 3 . 62 4 1 9 .41 2 7 5 . 41 1 6 2 . 01 4 9 3 . 2第三產業( 億元) 第二產業( 億元) 第一產業( 億元)浙江省各主要城市產業量比重0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%舟山 杭州 寧波 紹興 臺州 溫州第一產業( 億元) 第二產業( 億元) 第三產業( 億元)2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 8 、 規模以上行業產值及主要服務行業分析 海洋及港口城市定位賦予了舟山 呈現“ 2+3”產業共同布局。 船舶修造、水產加工、石油化工在第二產業中（工業）產值比例最高，也是目前城市產業定位的集中體現 ，交通運輸（物流）是作為港口城市定位的必要服務 業支撐，因此貢獻率占據服務業首位。 2011 年規模以上主要行業工業總產值行業工業總產值（ 億元 ）比上年增長船舶修造業 593.15 17.6水產加工業 122.27 4.9石油化工業 162.51 43.9電力供應業 41.83 20.3機械制造業 37.12 12.3紡織服裝業 17.96 5.9化纖制造業 16.04 15.7電子電機業 8.85 35.4醫藥制造業 5.08 15.5服務業主要行業經濟貢獻比例交通運輸業,1 1 . 2 0 %批發零售業,8 . 5 0 %住宿餐飲業,2 . 8 0 %服務業主要行業經濟貢獻率2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 9 、 收入水平及人口狀況分析 2011 年末 舟山 市家庭總戶數 36.76 萬戶，戶籍人口 96.99 萬人，其中非農業人口 36.91 萬人 ， 人口自然增長率 -0.70 。年末全市常住人口 113.7 萬人，城鎮化率 64.3%。 人口的負增長注定了城市 “外緣 ”屬性較弱，人口集中度相對不高 。 2011 年城鎮居民人均可支配收入 30496 元，比上年增長 13.5%，城鎮居民人均消費性支出 19183 元，比上年增長 14.6%。全年漁農村居民人均純收入 16608 元，比上年 增長 16.4%。 市收入水平基本處于浙江各市中部水平，增長率較快，從而城市消費具備一定基礎。 年末城鎮居民人均住房建筑面積 32.4 平方米，漁農村居民人均住房面積 48.8 平方米。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 10 二、城市發展定位 城市定位格局：三個中心發展模式。 1、港口中心： 港口經濟腹地，為江浙沿海及長江中下游地區， 2011 年舟山港口吞吐量達6.91 億噸，排名全國第一； 2、旅游中心： 群島型宜居城市，沿海旅游資源豐富； 3、大眾商品交易中心： 形成有國際影響的大宗商品現貨交易市場，逐步形成大宗商品現貨交易的“寧波 舟山指數”。 2011 年 7 月 7 日 ，國務院正式批準設立浙江舟山群島新區，舟山成為我國繼上海浦東、天津濱海、重慶兩江新區后又一個國家級新區，也是首個以海洋經濟為主題的國家級新區，舟山城市發展面臨新的機遇。 綜合定位為發展港口經濟，實現“產 +城”結合模式發展。 三、 2012 年上半年土地市場成交分析 臨城、東港開發區建設不斷深入，相應熱點區域的地塊存量也越來越少， 2012 年上半年舟山全市成功出讓的地塊依舊以工業用地為主。 我部從中國搜地網的數據 統計 中得出 ， 截止到 6 月 30 日，舟山上半年一共掛牌成交地塊 62 塊，總面積為 280 公頃，按土旅游中心港口中心大眾商品交易中心2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 11 地用途分類，工業用地 占 47 塊，住宅及商服用地僅 15 塊。 其中普陀區成交的三塊土地都是批發零售用地。 土地成交列表： 出讓單位 地塊名稱 面積(畝 ) 總建面積（萬） 用途 出讓方式 容積率( ) 成交總價 (萬 ) 樓面價 (元 / ) 成交地價 (萬 /畝 ) 競得單位 交易時間 普陀區 東港商務中心周邊區域32-10 地塊 9.99 1.0 批發零售用地 掛牌 1.51 4064 4041 406.73 東港投資發展集團有限公司 2012-6-20 東港商務中心周邊區域 32-9地塊 9.47 1.0 批發零售用地 掛牌 1.51 3852 4040 406.73 東港投資發展集團有限公司 2012-6-20 國際水產城二號地塊 42.65 4.8 批發零售用地 掛牌 1.7 14135 2924 331.4 舟山水產品中心批發市場有限責任公司 2012-4-16 市區 定海環城南路505 號地塊，2012-J6 號地塊 4.65 1.1 商用 掛牌 3.5 5582 5144 1200 浙江弘業建設有限公司 2012-6-11 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 12 臨城 LKe-5-10地塊， 2012-J5號地塊 88.98 14.8 住宅 掛 牌 2.5 44494 3000 500.07 華通置業有限公司 2012-4-16 臨城 LKe-5-6地塊， 2012-J4號地塊 149.25 17.9 住宅 掛牌 1.8 74673 4169 500.33 華通置業有限公司 2012-4-16 定海區文化路17 號（原舟山市海洋生態環境監測站）地塊， 2012-J3 號地塊 5.57 0.4 住宅 掛牌 1.2 3337 7489 599.33 舟山元豐房地產開發有限公司 2012-3-29 臨城城隍頭沈白線北側地塊，2012-J1 號地塊 6.41 0.1 批發零售用地（加油站） 掛牌 0.3 1183 9226 184.53 舟山中油國貿臨城加油站有限公司 2012-2-20 定海興舟大道工業開發區地塊 7.45 0.6 批發零售用地 掛牌 1.3 908 1407 122 浙江億達企業發展有限公司 2012-2-17 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 13 臨城東蟹峙鳳凰山地塊，2011-J12 號地塊 21.3 1.8 旅游 /酒店 掛牌 1.3 1352 732 63.47 舟山鳳凰島雷迪森假日酒店有限公司 2012-2-16 定海區 金塘鎮柳行社區地塊 1.23 0.1 商用 掛牌 1.5 176 1433 143.33 浙江舟山定海農村合作銀行 2012-2-2 定海區金塘鎮河平社區地塊 15.87 1.4 旅游 /酒店 掛牌 1.3 1356 986 85.4 舟山市云霞閣休閑山莊有限公司 2012-2-2 定海區金塘鎮和建社區地塊 6.16 0.7 商用 掛牌 1.75 884 1230 143.33 舟山昌洋貿易有限公司 2012-1-7 岱山 衢山鎮觀音山南側，打水村東側地塊 ,2012-04號地塊 95.55 7.6 住宅 掛牌 1.2 844 110 8.84 岱山柘中建材有限公司 2012-4-20 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 14 岱東鎮工業基地西面地塊，2011-36 號地塊 12.14 0.4 商服 掛牌 0.5 267 660 22 自然人 2012-1-6 合計 476.67 53.9 1.7 157106 2912 330 可見， 在宏觀政策的強壓之下，政府開始對土地價格進行大幅的調整，顯然上半年土地市場成交依然是平淡與疲軟，毫無生機，當前成交地價低下，但仍然無法促使成交量的回升，此 次調控周期之長，影響面甚廣，遠遠超出了預期，若限購限貸政策不取消，購房者的觀望情況得不到改觀，導致開發商的心理預期每況愈下，土地成交量后續仍有繼續下挫的可能。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 15 四、 舟山市房地產市場概況 1、 舟山市 商品 住宅市場分析 、 舟山市歷年住宅成交量及均價走勢分析 06 年至 11 年，舟山市住宅總的新增量為 651萬，年平均新增 108 萬，總的銷售面積為642 萬，年平均銷售 107 萬。 09 年為歷年的成交峰值，達到了 146 萬。整體供求比 1.01:1，供求較為平衡，但是 2010 年開始，由 于銷售量下滑，供求關系逐漸失衡，供求矛盾有逐步惡化的趨勢。 從歷年的住宅成交均價不難看出，總體呈現出快速上漲的趨勢，特別是 10 年，相比較 09 年漲幅達到了 40%，但是受宏觀調控的影響， 11 年整體成交均價與 10 年基本持平，但有微弱的下降。 7 5 . 3 7 8 . 6 1 0 5 . 1 1 0 1 . 7 1 2 0 . 0 1 7 0 . 0 7 9 . 9 1 2 1 . 9 6 7 . 4 1 4 5 . 8 1 0 3 . 4 1 2 3 . 5 42574921616764269007894201 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 06 0 0 07 0 0 08 0 0 09 0 0 01 0 0 0 00501001502002503002006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年新增面積（萬） 銷售面積（萬） 成交均價（元 / ）06 - 11 年舟山市商品住宅成交量及價格走勢（萬） （元 / ）2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 16 、 2012 年上半年舟山市住宅成交量走勢分析 根據舟山房產信息網上公布的網簽數據， 2012 年 1-6 月舟山全市共成交商品房 2518 套，月平均成交量 420 套，僅 3 月、 4 月、 6月的月成交量達到并超過月均水平。其中，最高月成交 603 套，最低月成交 229 套。 回顧去年同期成交量數據， 2011 年 1-6 月商品房成交量為 6919 套，今年 1-6 月商品房成交量僅為 2518 套，同比縮水幅度 63.6%。最高月成交出現在 6 月，成交了 603 套，而往年傳統銷售旺季“金三銀四”在今年成色明顯不足，“紅五月”更是徹底淪陷。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 17 、 舟山各區縣住宅成交狀況走勢分析 2012 年 1-6 月全市共有 27 個樓盤入市，包括加推老盤和純新盤，共成交套數 2518 套。 其中實際開盤量排名前三的板塊分別是普陀區、定海區和岱山縣。與之相對應的各板塊成交總數分別為：定海區 356 套、臨城區 459 套、普陀區 1433 套、岱山縣 261 套、以及嵊泗縣 9 套， 普陀區占到了總成交量的 57%，優勢地位明顯。 定海區 1-6 月共成交商品房 356 套，與 2011 年同期相比減少 905 套，同比減幅 49.7%。該板塊該板塊 1-6 月實際開盤共 7 個樓盤，銷售總量前三位樓盤分別是：外灘一號花園成交 62 套、華大東華名府成交 31 套、和平花苑成交 19 套。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 18 臨城區 1-6 月共成交商品房 459 套，與 2011 年同期相比減少 1147 套，同比減幅 71.4%。該板塊該板塊 1-6 月實際開盤共 4 個樓盤，銷售總量前三位樓盤分別是：邦泰中央御 城成交 241 套、祥生御江灣成交 56 套、保億風景沁園成交 55 套。 普陀區 1-6 月共成交商品房 1433 套，與 2011 年同期相比減少 2021 套，同比減幅 58.5%。 該板塊該板塊 1-6 月實際開盤共 11 個樓盤，銷售總量前三位樓盤分別是：海景時代廣場成交 285 套、阿魯亞天邦嘉園成交 233 套、美林新境成交 201 套。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 19 岱山縣 1-6 月共成交商品房 261 套，與 2011 年同期相比減少 905 套，同比減幅 77.6%。該板塊 1-6 月實際開盤共 5 個樓盤，銷售總量前三位樓盤分別是：峰景灣成交 117 套、新亞太陽城成交 29 套、海 景花園成交 27 套。 嵊泗縣 1-6 月共成交商品房 9 套，與 2011 年同期相比減少 12 套，同比減幅 54.5%。最高月成交 4 套， 2 月、 6 月分別出現 0 成交。該板塊常年缺少新增供應，僅有兩個在售樓盤保持少量成交。在 1-6 月的成交中，金平花園二期成交 5 套，水晶苑成交 4 套。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 20 、魯家峙競品情況分析 、天邦嘉園 物業類別 高層、別墅 開發商 舟山阿魯亞大酒店開發有限 公司 物業公司 新城物業 裝修狀況 毛坯 物業地址 普陀沈 家門魯家峙魯濱路（阿魯亞大酒店南面） 交通狀況 公交 2路至終點站普陀交通海運大廈下，即達 開盤時間 2011年 12月 28日 入住時間 2013年 12月 1日 容 積 率 1.8 綠化率 26% 戶數 當期戶數 311套 銷售均價 7887元 / 占地面積 68000 建筑面積 160000 最新樓盤動態： 截至 6 月 30 日，已售 158 套，去化率 51%，已售面積 15434 ，已售均價 7887 元 / (開盤均價為 9305 元 /，折扣率為 83.76%)，剩余可售房源 153 套，可售面積 17670 。其中大 戶型推出 117 套，已售 29 套，去化率 25%，已售均價 7568 元 /。 一期房源 55 80-89 130-140 合計 總套數 17 177 117 311 去化套數 4 125 29 158 去化率 24% 71% 25% 51% 、景瑞半島灣 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 21 物業類別 高層 開發商 舟山景尚置業有限公司 物業公司 景瑞物業 裝修狀況 毛坯 、精裝 物業地址 普陀沈家門魯家峙島北部（海運大廈東 側） 交通狀況 公交 2路至終點站普陀交通 海運大廈下，即達 開盤時間 2011年 10月 1日 入住時間 2014年 7月 1日 容積率 3.86 綠化率 26% 戶數 當期 237戶 銷售均價 7852元 / 占地面積 26076 建筑面積 100777 最新樓盤動態 :截至 6 月 30 日，半島灣 5 號樓住宅部分：已售 125 套，去化率 74%，已售面積 11574 ，已售均價 7965 元 /（開盤均價為 9400 元 /，折扣率 83.79%），剩余可售房源 43 套，可售面積 4508 。 86 98 合計 總套數 56 112 168 去化套數 41 84 125 去化率 73% 75% 74% 、舟山臨城及普陀區住宅銷售排行分析 2012 年 1 月至今臨城住宅銷售排行榜 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 22 排名 樓 盤 名 稱 面積 ( ) 套數 (套 ) 均價（元 /） 1 中央御城 42216 395 13143 2 祥生御江灣 22438 198 12239 3 恒大晶筑城 11909 97 11656 4 保億 風景沁園 8799 88 11628 5 中浪 玉泉花苑一期 8517 99 7527 6 外灘一號花園 5546 62 15969 7 長峙島桃花源 -玲瓏苑一期 5334 11 27084 8 中央花城 4266 31 12949 9 上和 國際花園 3080 29 7561 10 玫瑰園南區 2918 20 14575 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 23 2012 年 1 月至今普陀區住宅銷售排行榜 排名 樓 盤 名 稱 面積（） 套數（套） 均價（元 /） 1 天邦嘉園 25855 264 8087 2 海景頤園蕙蘭園 12636 115 9808 3 現代府邸 12633 128 10225 4 美林新境 11565 235 6286 5 頤景名苑 9563 64 8410 6 弘瑞君悅瀾灣 6469 57 11218 7 山水人家四期 -錦繡華庭 5899 50 10782 8 豐盛雅苑 4937 54 5408 9 海景頤園 4792 39 9608 10 景瑞半島灣尊邸 1 號樓及集中商業 4246 45 8480 11 海林 .銀竹苑 2310 22 6174 12 銀億海悅庭 2185 17 8557 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 24 、后續量分析 舟山商品房 剩余存量盤點 城區 網上可售 其中住宅可售 定海城區 1215 套 157794 1076 套 143593 定海鄉鎮 656 套 75666 641 套 74755 新 城 1748 套 252722 1185 套 169888 普陀區 6750 套 715247 3617 套 436145 岱山縣 3233 套 313685 2654 套 287047 嵊泗縣 230 套 23734m 211 套 21478 全 市 13832 套 1538848m2 9384 套 1132906m2 （數 據來源：舟山房產信息網） 截止到 2012 年 6 月 30 日， 普陀區網上可售房源 6750 套，可售面積 71.5 萬，占全市可售房源的 46.5%。 其中住宅可售房源為3617 套，可售面積 43.6 萬，占全市可售住宅房源的 38.5%。 未來舟山樓市的話語權還是在普陀區。按照 12 年上半年月均去化 239套來計算，目前的存量還需去化 2.4 年。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 25 2、 舟山市商務辦公市場分析 、辦公產品體 量及租售價格 分析 據不完全統計，目前舟山在售或待售辦公項目約有 20 個，合計體量 52.65 萬，其中實際可出售型辦 公供應量 33.58 萬，目前市場公寓剩余量約 10.41 萬，整體去化率 66%。 雖然 市場剩余 體量不大，但 辦公 價格 增幅較比緩慢，且價格優惠力度較大 ，一般目前在售項目優惠 9.6-9.8 折上下。 從區域辦公產品發展趨勢來看， 舟山辦公市場形成較晚，從 2008 年前后起才陸續出現真正意義上現代辦公產品，例如臨城的建設大廈、東港的海中洲等項目。目前舟山主要分布在臨城、勾山以及東港這三大區域，這與其區域的行政中心搬遷、特色產業集結以及區域整體定位有著密不可分的關系。而定海老城、沈家門這些傳統住宅區域，其辦公項目鮮有，其辦公市 場以 2000 年前的項目租賃為主。 從目前辦公租售情況 來看， 舟山辦公整體價格在 10000-10500 元 / 上下，租金在 1-1.5 元 / *天 上下 。其中，臨城由于是舟山行政中心所在地、加之共建配套較為完善，其辦公售價在 13000 元 / 上下，租金在 1.3-1.6 元 / *天 上下 。勾山辦公售價在 7000-8000元 / 上下，租金在 1-1.1 元 / *天 上下 。東港作用普陀區的新行政中心，這幾年發展迅速，目前辦售價在 11000-12000 元 / ，租金水平在 1.2-1.3 元 / *天上下。 、辦公 產品 需求 性質及 面積 分析 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 26 從目前辦公性質 來看， 由于目前舟山辦公形成主要靠政府引導，其聚集度較高，且非開發商開發項目較多，例如： 中奧能源大廈、工商金躍大廈、中基大廈 、海貿大廈、 舟山新城商會大廈 等均以本地大型企業開發。這也導致目前自用出租型辦公體量較大，占總量36%。另外，目前辦公 主力客源為本地私營與民營企業主， 以建筑、航運、船舶制造、產品加工等行業為主 。 從辦公產品需求面積來看，目前市場辦公在售主力面積 200-400 上下，但不缺乏半層或整層出售的項目，從軟硬件配套來看，由于舟山辦公市場屬于起步階段，開發商正注 重外立面、地段、面積等因素，對例如：空調、電梯配置、大堂面積及高度等使用細節考慮不足，這對今后的項目價值提升帶來較大的制約性。 、 目前主要在售 辦公 項目分析 寧興 海天國際廣場 發 展 商： 舟山寧興天潤置業有限公司 工地位置： 公交 26 路， 28 路等至歐尚超市下，往北約 150 米即達，新行政中心西面 總建面積： 8.7 萬，其中 辦公 1.4 萬 建筑類型： 板式辦公 （ 3-15F、層高 3.6 米 ） 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 27 開盤時間： 2011 年 10 月 18 日 標準層面積： 1072 主力面積： 90-116 成交均價 ： 11222 元 / 去化率： 94% 核心賣點： 東港核心區域，新市政府旁，區域大配套（歐尚超市、普陀中學）。 銷售情況： 項目一期推出辦公 產品 ，其中辦公 91 套，當天已認購 40-50 套， 當天 成交均價 10660 元 /。 由于去年東港區域沒有辦公項目在售，其 去化 較好，今年一 季度 前已去化 80%以上，但隨著今年一季度 海景時代廣場 公寓改辦公產品的入市，其去化速度逐步放緩隨 。截止目前，網上備案成交均價 11200 元 / 上下 ，整體去化 94%，項目平均去化 1300 /月。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 28 海貿大廈 發 展 商： 舟山水產品中心批發市場有限責 任公司 工地位置： 普陀沈家門漁市一路 95 號 總建面積： 4.5 萬，其中 辦公 3.07 萬 建筑類型： 板式辦公 （ 5-22F、層高 3.6 米 ） 開盤時間： 2011-5-28 標準層面積： 1388 主力面積： 699-1338 成交均價： 11500 元 / 去化率： 29.6% 核心賣點： 舟山市政府重點工程 ， 海景辦公 ， 沈家門漁港中心 配套 。 銷售情況： 項目辦公 共 42 套， 除 23-25F 自用外 ， 開盤當天推出 36 套，半層起售，成交均 14800 元 /，當天成交慘淡。后來 95折促銷，價格下降在 13500 元 /但效果不佳。目前項目 價格在 9.8 折基礎上，再優惠 8.5 折，其去化有所好轉。 截止目前，網上2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 29 備案成交均價 1500 元 / 上下 ，整體去化 29.6%，項目平均去化 446 /月。 海景時代廣場 開發商： 舟山三盛置業有限公司 工地位置： 海景名苑東側，新行政中心西面 總建面積： 10 萬，其中公寓 改辦公 2.51 萬 建筑類型： 板式辦公 （ 4-12F、層高 3.2 米 ） 開盤時間： 二期（ 3#） 2012 年 2 月 18 日 標準層面積： 1400 主力面積： 200-1400 成交均價： 帶租約銷售前三年 6%回報，后兩年 8%，折后辦公 10400 元 / 去化率 ： 整體 60% 核心賣點： 東港核心區綜合體，集生活、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體 . 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 30 銷售情況： 項目一期從 2011 年 12 月 18 日開盤至今，推出 公寓 190 套，已去化 147 套，成交均價 10400 元 /，二期 12 年 2 月 18 日開盤，推出 240 套，已去化 119 套，成交均價 1243 元 /。項目一期開盤去化尚可，但項目二期開盤銷售情況并不理想 ，今年 一 季度后，該項目一方面 公寓改辦公 帶租約銷售模式（前三年 6%回報，后兩年 8%）促進項目 再次 去化。 截止目前，一二期 公寓改辦公 整體去化 60%， 目前網上備案成交均價 10400 元 /。 3、 普 陀區商業公寓市場分析 、 商業公寓 體 量及租售價格 分析 據不完全統計，目前普陀區在售 或 待售商辦 性質的 單身公寓項目 共有 11 個， 合計 體 量 21 萬， 其 供應套數約在 3500 套上下。其主要分布在東港、朱家尖以及沈家門等三個區域。其中，朱家尖項目主要以產權式酒店公寓為主，例如：南沙風情、綠城東沙度假村等；而東港、沈家門則為商業、辦公性質的公寓居多。目前 普陀區商辦公寓 市場整體呈現以下幾大特點： 、從目前去化情況來看，整體去化率不到 50%。雖然體量不大，但競爭非 常激烈，均以價格為導向，一般單個公寓月均去化套數在2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 31 10-20 套上下； 、面積段來看，公寓面積主要集中在 40-80 ，精裝產品為主導，其精裝報價在 2000-2500 元 /上下； 、 從層高來看，公寓層高一般為 3.1-4 米左右，除景瑞 .半島灣 4.9 米 挑高產品外，其余均為平層產品； 、 從價格來看，除部分海景項目外，東港、沈家門公寓毛坯均價集中在 9000-11000 元 /，朱家尖區域的公寓項目毛坯均價在15000-16000 元 /上下； 、 從租金來看，目前已交付項目的租金主要集中在 2000-2500 元 /月（ 40-80 平米房源）； 、 后期供應量來看，后續供應量較少，后續市場還是以目前在售項目為主，阿魯亞酒店今年下半年還有 200 套左右公寓將會推出； 、 公寓客戶約 60%為 投資客戶，以本地客戶為主，另有少量外地客戶，主力客源為本地私營與民營企業主，另有部分年輕的白領一族。 、 目前主要在售 商業公寓 項目分析 景瑞半島灣 開發商： 舟山景尚置業有限公司 項目位置： 舟山市普陀區魯家峙島魯濱路西段 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 32 產品類型： 酒店式公寓（裝修 2500 元 /，挑高 4.95 米） 總建規模： 18 萬，公寓 1.15 萬 開盤時間： 2011 年 11 月 5 日 成交均價： 13900 元 / 主力面積： 45-60 去化率： 31% 核心賣點： 沈家門濱江風情街品質樓盤，以魚港海景為主打方向，東北面海景資源豐富。 銷售情況： 項目 2011 年 11 月 5 日推出 240 余套精裝產權式酒店，主力戶型面積 45-60 ，裝修標準 2500 元 / ,挑高 4.95 米，目前已簽約 74 套，實際成交價格 13900 元 /。 目前該項目是普陀城區唯一挑高公寓產品，其住宅功能較 為出眾 ，開盤前三月去化 65 套，去化 整體 較為穩定。但今年 二季度 起 ，受寧興、海景兩個項目降價的沖擊， 去化停滯不前， 直至進入 5 月項目推出特價房后，公寓才重現成交，目前該樓盤特價房最大折扣接近 8 折。截止目前，公寓整體去化 31%，平均去化 8 套 /月，目前網上備案成交均價 13900 元/。 蓮洋大觀 半島公寓累計去化率情況65 6567 6774606264666870727476開盤前三月 4 月 5 月 6 月 7 月（ 套 ）系列 12012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 33 開發商： 舟山東方大港置業有限公司 項目位置： 南臨已建成的“外灘嘉園” 居住區，西臨城市主干道海洲路，北臨約 6 萬平方米的海 濱公園 產品類型： 酒店式公寓（裝修 2500 元 /，） 總建規模： 18 萬，公寓 3.6 萬 開盤時間： 2011 年 9 月 4 日 成交均價： 15676 元 / 主力面積： 40-80 去化率： 14.5% 核心賣點： 東港核心區品質樓盤，以海景資源為 主打方向，東面海景資源豐富。 銷售情況： 項目 2011 年 9 月 4 日推出 750 余套精裝產權式酒店，主力戶型面積 40-80 ，裝修標準 2500 元 / ,目前已簽約 109 套，實際成交價蓮 洋大 觀產權 式酒店公寓去化情 況 戶 型 推出 去化 可售 銷 售率 平層 一房 41-43 672 99 573 15% 平層 一房 80-85 42 5 38 11.50% 復 式二房 80-100 36 5 31 13.80% 合計 750 116 641 14.5% 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 34 格 15676 元 /。 目前該項目是普陀城區公寓 中價格最高的項目，這 導致 公寓近半年時間未出現成交，目前該樓盤成交基本處于停滯狀態。截止目前，公寓整體去化 14.5%，平均去化 10 套 /月，目前網上備案成交均價 15600 元 /。 綠城東沙度假村 項目位于朱家尖東沙沙灘海濱，占地 21.1 萬，總建面積 27.4 萬，由 16 棟聯排別墅、 7 棟獨棟別 墅以及 6 棟小高層和 1 棟 9 層威斯汀酒店組成，共計 766 套，小高層公寓主力面積 76-80 ，聯排 163 ，獨棟 503/603 ，其中第一批公寓于2011 年 11 月 27 日開始銷售，總計 257 套，納入網上可售面積為 2.2 萬，到目前為止，整體備案均價 17488 元 /，銷售 228 套，去化率 88.7%；第二批別墅和公寓于 2012 年 6 月 17 日開始銷售，總計221 套，納入網上可售面積為 2.5 萬，其中 7 棟獨棟別墅均價 44450 元 /， 45 套聯排別墅均價 37786 元 /，銷售 21 套（本地客戶占 95%，寧波、杭州客戶各購買一套） ，去化率 40.4%；169 套公寓銷售均價 18806 元 /，銷售 25 套，去化率 14.2%，目前 3 號樓 50 套公寓待售中（共 0.38 ）。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 35 海瓊璞緹海 項目位于朱家尖島東南沿海東沙海濱，占地 6 萬，總建面積 4.2 萬，由 7 棟雙拼別墅、 11 棟獨棟別墅以及1 棟 6 層多層和一棟 17 層高層組成，共計 434 套，高層公寓主力面積 50-60 ，雙拼 304-335 ，獨棟 390-642 ，分三批銷售，其中第一批高層公寓于 2010 年 9 月 12 日開始銷售，總計 345 套，到目前為止，整體備案均價 15458元 /，銷售 344 套，去化率 99.7%；第二批高層于 2011年 8 月 28 日開始銷售，總計 64 套，納入網上可售面積為0.4 萬，到目前為止，整體備案均價 21823 元 / (包含5000 元 /的精裝修標準 )，去化率 34.4%，第三批別墅預計 8 月中旬開盤，目前開始預訂（意向金 50 萬 /套），雙拼別墅價格在 18000 元 /，獨棟別墅 24000 元 /。 2012 年上半年舟山房地產市場分析報告 2012 年 9 月 9 日 36 4、 市場小結 、 商品住宅方面 目前來看， 2012 年上半年，在國家調控政策不放松的情況下，舟山樓市持續低迷，各區縣成交量同比降幅分別達到了 50%以上。3 月份以來市四區交易 量開始有所回升，主要得益于房價回落和首套房貸利率下調所帶來首次購房需求的釋放。但僅依靠首次置業需求，很難保障樓市交易量持續回暖，因此這波復蘇勢頭后勁不足，所以，到了 4 月份有了下降的趨勢，隨著 5 月份央行降息和 6 月份樓盤紛紛采取“低開走量”的銷售策略開盤，成交量又開始逐步回升，但是目前市場上仍舊以剛需購房者為主，客戶最為看重的是價格因素，但是此類客戶畢竟是有限的，并在逐步的減少，因此在限購令取消之前，難言樓市回暖。 在經歷了樓市寒冬的 2011 年下半年后，常規的營銷手段已經幾乎不起任何的作用，舟山由于人口基數少， 目前僅依靠市內客群購買，明顯需求不足，因此市場出現了新盤客戶不足，開盤無期，老盤價格堅挺，全面滯銷的尷尬情況；同時今年“兩會”定調明確未來市場預期，中央政府將 2012 年 GDP 增速目標下調低于 8%，足以說明中央針對房地產行業調控及整個國