小區全套物業管理方案相關范文篇一：住宅小區物業管理服務方案(范例) 目 錄 第一章 整體管理方案策劃. 4 一、項目調研 . 4 二、管理目標構建“文化社區” . 4 （一）倡導“全員參與”的管理文化. 5 （二）推廣“平等互動”的服務文化. 2 （三）營建“和睦親善”的社區文化. 6 三、皓月花園小區管理模式 . 3 四、擬采取的管理服務措施 . 4 （）實施“質量、成本雙否決”運作機制. 4 （二）建立“加油站式”的員工培訓機制. 4 （三）建立“物業管理信息島”. 5 （四）倡導開放式的管理服務. 5 （五）提供個性化的套餐服務. 6 （六）構建服務平臺客戶服務中心. 7 （七）構建網絡化的物流鏈虛擬倉庫. 7 第二章 管理機構設置和規章制度. 8 一、機構設置、部門職責等 . 8 （一）機構設置. 9 （二）管理框架的組織框圖. 10 二、管理規章制度、小區近期目標和遠期目標 . 13 (一)管理規章制度. 13 (二)崗位工作標準. 15 (三)考核辦法及落實措施. 13(四)近期目標和遠期規劃. 14 三、物業用房經營管理方案 . 16 （一）物業用房的配備和利用. 15 第三章管理人員的配備和管理. 18 一、人員配備及培訓計劃和內容 . 18 （一）“皓月小區”人員配置表. 18 （二）員工基本培訓方案. 19 二、人員錄用、考核標準及獎懲淘汰機制 . 20 （一）錄用. 20 (二)考核. 20 (三)員工獎懲. 21 三、人員上崗儀表、行為、態度標準 . 21 (一)儀表. 21 (二)行為. 21 （三）態度. 22 第四章 企業創優規劃和具體實施方案. 23 一、爭創“物業管理優秀住宅小區”的可行性方案 . 23 二、房屋設施、設備管理，維修管理方案 . 24 三、市政等公共設施管理具體實施方案 . 27 四、環境衛生的具體實施方案 . 28 五、綠化養護管理的具體實施方案 . 29 六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案 . 30 七、各類管理檔案的建立與管理 . 32 第五章 社區建設. 32一、文明社區創建工作、配合社區活動安排 . 32 (一)文明社區創建工作. 32 （二）社區活動的設想及活動計劃. 33 （三）場地安排. 33 二、支持、配合業主委員會及社區居委會工作 . 33 第六章 物業維修養護計劃和措施. 49 一、共用部位和共用設施的維修養護計劃及措施 . 50 （一）共用部位、共用設施的維修養護計劃. 50 (二)相關措施. 50 二、住戶報修、維修回訪制度。 . 50 第七章 創新措施. 51 一、監控系統安裝管理、維護 . 51 第一章 管理服務的整體設想與策劃 一、項目調研 【皓月花園住宅小區，位于深圳市寶安區民治大道與民康路交匯處。由深圳祥祺房地產開發有限公司投資開發，深圳祥祺世紀物業管理有限公司管理的高尚多層住宅小區。總用地面積68626.8，總建筑面積91999.41，園林面積50000，容積率1.29，建筑覆蓋率約25%，共有住宅15棟997套（均為住宅）】 為使日后的管理服務工作更加貼近皓月花園小區的實際情況，我們數次赴現場調研，了解的基本情況如下： 小區為多層建筑，容積率適中，主推戶型為面積適中的中小戶型，業主數量相對較多，由此引發、停車、治安、消防、環境等管理項目所產生的問題多而復雜。 該項目從入伙期直至正常居住期，且入伙期業主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。 皓月花園小區由深圳祥祺世紀物業管理有限公司管理，未來物業管理工作必須以實現業主滿意、政府滿意、社會滿意為終極目的。 據我們的研究分析，皓月花園小區未來的業主以 周邊拆遷安置人員為主。對物業管理的期望值也較高，其特殊的人員結構必將為小區帶來更清新的時代氣息、衍生更現代的居住理念，因此要求物業管理企業實現管理方式和管理手段的現代化。 皓月花園小區業主基本屬于中層收入階層，物業管理企業所提供的服務產品也應是“質優價廉”的，而且不能違背業主的客觀需求提供過剩的服務產品。 二、管理目標構建“文化社區” 根據我們的調研結果顯示：皓月花園小區應是新村“文化社區”的居所，重情、講理、守法。開展物業管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的愿望。 我們提出構建“文化社區”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現傳統家居理念與現代生活方式高度共融的“文化社區”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業管理人與社區成員以及社區成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性回歸，并激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是： （一）倡導“全員參與”的管理文化 在管理處內部我們強調員工在合理分工基礎上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區內，我們推崇“為業主節約每一分，讓業主滿意多一分”的管理理念，實現“管理開放，開放管理”。把熱心社區公益事業的社區成員組織起來，參與社區的安全管理和社區文化建設。此外，我們還將借鑒行業內的成功經驗，實施“管理報告制度”，每季度如實向業主報告綜合管理服務費的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業主權益。 （二）推廣“平等互動”的服務文化 服務文化的涵義在于“把提供優質服務視為工作的自然方式和最重要的規范”。服務連著業主和物業管理人，我們對兩者關系的定位是：建立在權利與義務對等基礎之上的合法契約關系。 建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作，產生服務熱情，自覺嘗試去尋找滿足業主期望的恰當方法，提供發自內心的“微笑服務”。業主在享受服務的篇二：小區物業管理方案標準范本目錄 小區物業管理方案標準范本目錄 第一章 小區物業管理服務理念和目標 第二章 項目管理機構運作方法與管理制度 第三章 管理服務人員配置 第四章 物業管理用房及相應的管理設施的配備 第五章 物業管理費用的收支預案 第六章 物業管理分項標準與承諾 第一節 小區物業物業項目投標文件承諾書 第二節 分項標準與達標措施物業服務標準 第三節 不達標的改進方法和措施 第七章 物業的維修養護管理，保潔、保安、綠化工作的實施方案 第一節 業主或使用人自用部位提供維修服務的方案 第二節 物業管理區域內共用設施設備的維修措施 第三節 業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施 第四節 小區物業管理程序 第五節 物業管理區域內環境清潔保潔方案 第六節 物業管理區域內公共秩序維護方案和崗位責任描述 第七節 小區綠化維護、保養方案 第八章 物業維修和管理的應急措施 第一節 煤氣管道泄漏應急預案 第二節 泡水、水侵處理應急預案 第三節 停水應急預案 第四節 停電應急預案 第五節 治安事件應急預案 第六節 發生滋事的應急預案 第七節 發生交通事故的處理 第八節 發生火警時的應急措施 第九章 豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施 第十章 智能化設施的管理與維修方案 第十一章 施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應急預案 結 束 語 小區物業管理方案正文 第一章 管理服務理念和目標 1、“小事鑄就大業，細節成就完美”服務理念 項目的前期定位也就決定了后期的物業管理方式及內容的定位，我們認為業主從見到物業人員那天起就應該感受到的是兩個字：誠信。讓誠信注入親情，讓親情融入我們物業服務的各個環節，讓一個微笑、一棵樹木、一個電話都融會在一種親情式的服務當中。 物業管理公司在管理細節上將采用一流的服務方式,實行全天候、全方位、全過程的貼身侍俸，充分體現業主的尊貴。 2、導入ISO9000質量保證體系 小區物業管理介入及實施過程中，導入ISO9000質量管理體系，使企業在“說到、做到”的基礎上為“做好”創造了可能，使服務產品的提供不致于偏離標準化軌道。 3、建立素質優良的員工隊伍 在物業管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質好、身體好”的有志之士充實到隊伍中來，充分發揮員工的各項優勢，同時對他們實施科學培訓，規范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現出色的員工不斷提供培訓的機會，來提高員工的自身素質。 4、創建綠色花園式社區 在項目的管理中，將根據園區現狀投入技術力量，維護植物生長。根據園區綠化現狀，公司將適時組織環境與生態的宣傳活動，增強人與自然的親和力。在適宜的時間，物業公司將根據情況安排業主參加義務植樹活動，增近彼此了解。 5、創造藝術社區、豐富社區文化生活 在接管項目后，我公司將在XX小區組織多種多樣的文體活動，創造小區和諧氛圍。每年跟業主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯誼活動，增進感情溝通，廣交朋友，豐富生活情趣。 6、通過網絡方式增加與業主的溝通 我公司已經建立起自己的網站，公司充分發揮自己的長處，為方便客戶，所有的疑問及要求和投訴均可在網上進行，24小時解決客戶問題及時完成信息反饋予以存檔，并對客戶進行回訪調查客戶滿意度。客戶可以足不出戶，享受到物業公司的服務。我公司在項目的全部管理內容將推行數字化的管理模式。我們將對項目經理、客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、態度、工作技能、工作效率實行百分制的量化考核標準，確保各項管理、服務按照一級服務標準執行。同時我們對客戶的投訴，處理投訴的時間、過程、每項投訴的回訪、客戶的意見及滿意率也通過數字和量化的形式每月向全體客戶公開，以透明我們的管理服務質量，加強業主的監督機制。 7、有效的溝通渠道 我公司在進入項目后，應起到開發商和業主之間的橋梁做用，配合開發商及時解決社區業主提出的各類問題，應站在業主角度以專業眼光進行分析，對確屬質量遺留問題，必須代表業主在反應問題的同時，向開發單位提交問題解決建議。 項目工作人員對業主提出的問題，按照業主投訴處理程序規定進行完整的記錄。記錄應對全體業主公開，并在規定時限內，向業主做出回復。 另我公司設立了投訴熱線，客戶如對我們的服務有意見可以直接撥打投訴電話。客戶也可以登陸我們公司的網站，在那里也可以通過留言形式進行投訴。 8、安全防范 物業公司24小時為業主提供高質量的安全保障，讓業主有安全感。小區實行封閉管理，24小時保安服務；燃氣管道、電氣線路、消防及安防系統安全穩定運行，使業主真正安居樂業，小區內安祥寧靜，居民無憂無慮。 （1）隱私 隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業主/使用人的隱私權成為物業公司全體人員必須要作到的工作。 （2）舒適 致力于社區文明建設，提供高品位的生活環境，人際環境，通過物業服務，讓業主享受清潔優美的環境，社區內草綠花香，高尚文明，無污染，出行方便，處處順心，使業主以入住本社區為自豪。 （3）周到 提供全方位全天候的維修服務、清潔服務、家政服務和特約服務，業主想到的我司要想到，業主沒想到的，我司也要想到，維修服務隨叫隨到，家政服務細致周到，處處為業主提供方便， （4）管理目標 業主滿意，“三效”統一 -這就是XX物業管理有限公司的管理目標。 我們物業管理企業存在的意義和價值，就是使物業的主人安居樂業，使主人的物業歷久長新。所以讓業主滿意，理所當然成為企業管理目標的核心內容。 “三效統一”是指創造社會效益、環境效益和經濟效益的最佳結合。創社會效益，為社會服務，使家庭、環境、社會、經濟協調發展；創環境效益，為用戶服務，創造方便、清潔、安全、文明的時空環境；創經濟效益，為企業服務，促進企業不斷發展壯大。 第二章 項目管理機構運作方法與管理制度 一、XX物業管理有限公司支持并保證XX項目部正常運作 根據項目的實際情況，我們將依靠自身雄厚的優勢資源，分別在以下幾個方面做好充分的準備： 人力資源人才儲備：所有人員都經過嚴格仔細篩選，具有與XX小區同類型物業項目管理經驗兩年以上的管理人才和操作層員工；所有人員由高級專業培訓師對入場人員進行入場接管培訓，用很短的時間熟悉項目實際情況，即可進入工作角色。物業接管驗收工作支持：公司將派駐多名具有豐富驗收經驗的工程師到現場主持并親自進行接管驗收，減少遺留問題發生，為項目部后期管理奠定堅實的基礎。安全保衛工作支持：公司將派駐強有力的安全保衛隊伍接管項目部，保證在物業接管期間、物業管理期不出現安全隱患，同時對項目部安全保衛工作提供大力支持。豐厚的財務資金支持：在項目部接管期間，財務資金來源是物業項目部的主要問題，我們有能力、有實力保證財務資金不出現不足問題。我們將預先準備好相關資金到位，在特殊情況下隨時可以使用。 二、管理服務機制 1、計劃目標管理 東居物業公司將根據小區前期物業管理招標文件中的服務要求與最終簽訂的委托管理合同條款，制定各項詳細服務標準和管理目標。依此標準和管理目標，公司與項目管理處簽訂目標管理責任書，實行獎罰目標管理。管理處將目標和服務標準進行分解，落實到各職能中心和個人進行量化考核。 2、行政監督管理 項目部在項目現場采用以下管理方式對各部門、各職能中心和班組實施管理，保證服務工作的正常運行。 （1）經濟手段：公司與員工簽訂勞動合同，明確崗位職責和薪金制。 （2）規范管理：由公司統一制定完整標準化的規章制度和工作流程，以此指導員工的言行，提高工作效率和工作質量。 （3）日常行政管理：小區物業項目管理處每周召開一次工作例會，制定每周詳細的工作計劃，各部門每日召開15分鐘晨會，布置當日工作，總結前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。 （4）宣傳：通過各種宣傳教育手段，培養員工的敬業精神、責任意識，加強員工培訓，不斷提高員工的自身素質和業務水平。 3、ISO9000質量管理 管理處根據公司通過認證ISO9000的質量管理體系的要求，依據質量管理體系文件的要求和各項管理作業規程的規定，嚴格實施運行并持續改進，最大限度增強業主滿意、爭取超越業主期望。 三、管理服務流程圖 第三章 管理服務人員配置 為實現我公司提出的“安全、舒適、周到、溫馨”的八字服務方針，管理機構的設置要體現精干、高效、反應快、行動快的特點；人員專業素質高、服務意識強；部門管理嚴而有序、分工合理、職責明確、管理到位。項目物業管理機構設置：“一室三部”即：總經理辦公室、客服部、安保部、工程部。 一、管理服務人員配備 1、項目經理辦公室：（共3人） 項目經理1名、副經理1名、文員1人。 2、客服部：（共14人） 客戶服務經理1人、客戶服務副經理1人、客服人員4人、綠化保潔員8人。3、安保部（共25人） 安防監控4人、外包保安21人。 4、工程部（6人） 工程技術經理1人、綜合維修5人。 以上人員配備共計：48人。 二、重要崗位的任職資格條件 1、項目經理 資格條件 年齡限定：3045歲之間。 性 別：不限。 教育程度：大學學歷。 身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。 工作經驗：5年以上物業管理經驗，2年以上副總經理任職經歷。 專業知識：具備獨立運作物業管理能力，熟悉寫字樓、酒店、公寓二種以上管理運作模式，持物業管理企業經理上崗證及物業管理師資格證。 2、項目副經理 資格條件 年齡限定：2540歲之間。 性 別：不限。 教育程度：大學學歷。 身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。 工作經驗：10年以上物業管理經驗，2年以上副總經理任職經歷。 專業知識：具備獨立運作物業管理能力，持物業管理企業經理上崗證，了解相關法律知識、國家及地方有關經濟政策及法規法令；全面了解北京市房地產、物業管理行業的最新法律、法規，發展趨勢以及相關行業的關鍵信息。 3、客服部經理 資格條件 年齡限定：2845歲之間。 性 別：不限。 教育程度：大專以上學歷。 身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。 工作經驗：5年以上物業管理工作經驗，3年以上經理或副經理任職經歷。 專業知識：精通物業法規文件，良好的英語聽、說、讀、寫能力，持物業管理企業經理上崗證及物業助師資格證。 4、安保部經理 資格條件篇三：住宅小區物業管理服務方案(范例) 目 錄 第一章 整體管理方案策劃. 1 一、項目調研 . 1 二、管理目標構建“文化社區” . 1 （一）倡導“全員參與”的管理文化. 2 （二）推廣“平等互動”的服務文化. 2 （三）營建“和睦親善”的社區文化. 3 （四）塑造“親和人文”的環境文化. 3 三、*小區管理模式 . 3 四、擬采取的管理服務措施 . 4 （）實施“質量、成本雙否決”運作機制. 4 （二）建立“加油站式”的員工培訓機制. 4 （三）實現與城市商業住宅區的資源共享. 5 （四）建立“物業管理信息島”. 5 （五）倡導開放式的管理服務. 5 （六）提供個性化的裝修套餐服務. 6 （七）構建服務平臺客戶服務中心. 7 （八）構建網絡化的物流鏈虛擬倉庫. 7 （九）管理體系的全面整合和提升. 7 （十）致力于共用設施、設備的循環改進. 7 （十一）引入直飲水系統（遠期目標）. 7 第二章 管理機構設置和規章制度. 8 一、機構設置、部門職責等 . 8 （一）機構設置. 9（二）管理框架的組織框圖. 10 二、管理規章制度、小區近期目標和遠期目標 . 13 (一)管理規章制度. 13 (二)崗位工作標準. 13 (三)考核辦法及落實措施. 13 (四)近期目標和遠期規劃. 14 三、物業用房經營及折舊方案 . 15 （一）物業用房的配備和利用. 15 （二）辦公設備配備. 16 （三）辦公設備、設施折舊安排. 17 第三章管理人員的配備和管理. 18 一、人員配備及培訓和內容 . 18 （一）“*小區”人員配置表. 18 （二）員工基本培訓方案. 19 二、人員錄用、考核標準及獎懲淘汰機制 . 20 （一）錄用. 20 (二)考核. 20 (三)員工獎懲. 21 三、人員上崗儀表、行為、態度標準 . 21 (一)儀表. 21 (二)行為. 21 （三）態度. 22 第四章 企業創優規劃和具體實施方案. 23 一、爭創“物業管理優秀住宅小區”的可行性方案 . 23二、房屋設施、設備管理，維修管理方案 . 24 三、市政等公共設施管理具體實施方案 . 27 四、環境衛生的具體實施方案 . 28 五、綠化養護管理的具體實施方案 . 29 六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案 . 30 七、各類管理檔案的建立與管理 . 32 第五章 社區建設. 32 一、文明社區創建工作、配合社區活動安排 . 32 (一)文明社區創建工作. 32 （二）社區活動的設想及活動. 33 （三）社區活動的制度. 33 （四）場地安排. 33 二、支持、配合業主委員會及社區居委會工作 . 33 第六章 初期管理措施