創造稅務利潤 房地產企業稅務風險管理之道,易坤山 武漢市金瑞君安稅務師事務所 2010年06月23日,自我介紹,武漢市金瑞君安稅務師事務所 總經理 武漢市久益稅務服務有限公司 總經理 從事稅務代理行業12年 湖北財稅學院客座教授 從事房地產稅務風險研究五年，為近100家房地產企業提供各類稅務服務。 出本房地產行業稅務研究書籍多部。,內容提要,第一部分：房地產開發各環節涉稅介紹 第二部分：房地產涉稅風險管理實務 1、房地產企業目前面臨的稅務風險點分析 (1)、拿地環節 （2）、收購環節 （3）、建設環節 （4）、銷售環節 （5）、使用環節 （6）、投資環節,內容提要,2 、風險形成的原因分析 （1）、風險是由哪個部門造成的？ （2）、企業財務人員在稅務控制體系中的重要性與局限性 （3） 、企業稅務風險的外部因素 3、解決之道,第一部分:房地產各階段涉稅分析,分四個環節,房地產企業涉及的稅種,1、企業所得稅 2、營業稅 3、增值稅 4、土地增值稅 5、印花稅 6、房產稅 7、城鎮土地使用稅 8、個人所得稅 9、契稅 10、城建稅 11、教育費附加 12、車船使用稅,第一環節:土地取得環節,拿地階段:,第二個階段：開發建造環節,第三環節：銷售與轉讓環節,第四環節：擁有與使用環節,最后環節：,第二部分：房地產涉稅風險管理,一、房地產企業目前存在的稅務風險點分析 1、房地產企業在內部管理中存在大量的稅務風險，如稅務崗位的設置、相應內控制度等 2、財務人員從不或很少參與合同的簽訂 3、房地產企業各類業務合同中很少有專業的涉稅條款或者說房地產企業各類業務合同中涉稅條款不明確或表達不準 4、企業財務部門納稅缺少必要的監督 5、認為財務人員能搞定稅務事項,企業通病：合同隨意簽、財務人員不參與,房地產開發合同通常是公司從事開發活動的基礎和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產生不可調整的納稅義務。而公司在簽訂經濟合同時往往只關注雙方的權利、義務及法律風險，負責起草合同的律師或企業相關部門往往并不知曉稅法是如何規定的。,續,納稅人與稅務機關的許多納稅爭議均源于經濟合同中涉稅條款的不明確，企業卻很少關注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進稅務管理機制，是企業管理中非常重要的一個關注點。 房地產開發合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發票如何開具與傳遞、支付結算方式等重要內容，并要準確地適合或規避現行稅法條款。,續,稅務機關的稅務檢查（稽查）大多從企業的合同、發票、支付結算等方面入手，而稅收政策復雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環節進行好稅務方向的事前審核和稅務安排，往往會給開發商帶來重大經濟損失。,合同分類,房地產企業的重要合同如： 土地出讓合同、合作開發協議、設計合同、施工總包合同、甲供材合同、融資合同、 物業管理合同、租賃合同、商品房買賣合同、裝飾合同、代理銷售合同、促銷方案、拆遷補償協議等等。,1、拿地環節的風險案例,房地產企業拿地的幾種主要方式： 1、土地招拍掛方式 2、通過收購項目公司的股權方式獲得土地 3、收購爛尾樓方式 4、通過收購在建項目方式獲得土地 5、合作開發方式,土地招拍掛方式下的風險,案例1：某房地產開發企業，2007年1月進行舊城改造項目，土地合同約定總面積為1200畝，當期實際已取得500畝，合同無特別約定交付時間，企業按500畝申報城鎮土地使用稅，2010年，稅務機關要求企業對2007、2008、2009年的土地使用稅按1200畝繳納土地使用稅。,政策依據,財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知 財稅2006186號 二、關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。,票據管理,一：財政性事業收據 二、拆遷發票的獲得 1、拆遷補償協議 2、被拆遷戶的門牌號、產權證明復印件 3、被拆遷人的身份證復印件 4、拆遷人的簽收款單 思考：用建筑公司名義開具拆遷發票？ 思考：委托拆遷公司拆遷時開全額發票？,土地定價的籌劃問題,某房地產企業獲得了500畝土地，準備開發的項目有酒店、商鋪、住宅及高爾夫等多種業態。綜合每畝單價80萬/畝。 思考點： 土地成本對土地增值稅的影響！,（2）通過收購項目公司的股權方式獲得土地的風險案例,甲房地產開發公司準備收購乙房地產開發公司，乙公司為單純的項目公司，是純國有企業，土地賬面成本為6800萬，為多次評估后的價值。注冊資本金2000萬，收購價17000萬。 風險點：,拆遷補償協議中稅務風險案例,拆遷的三種方式： 1、自己的前期工程部負責拆遷 2、委托專業的拆遷公司進行拆遷 分包干制與非包干制 3、城中村改造中委托村民委員會拆遷 案例：某地產公司拆遷補償協議 見附件,2、收購環節的稅務風險,收購中的稅務風險案例 甲公司位于武漢，2009年1月7日收購位于廣州的某房地產項目企業乙公司，收購時點為2008年12月31日，乙公司凈資產為12000萬，收購價為24500萬，乙公司收購時賬下有一塊土地，前期開發二個樓盤，收購合同約定：收購日即2008年12月31日,收購中的稅務風險案例（2）,之前所發生的債權債務一律由乙方負責，其債務包括：各種應納稅款。 2009年8月1日廣州市地稅局對乙公司的2006至2008年度進行正常稽查，發現乙公司偷逃營業稅、土地增值稅、企業所得稅等達4600萬之巨，因數額巨大，決定移送公安機關，2010年2月1日法院經審理后給予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。,收購中的稅務風險案例（3）,法人代表喊冤：說稅務機關查補的稅款是屬于06至08年度的，那個時間乙公司還不屬于其管理，不應該負偷稅責任。 分析：法人代表喊冤是否有理？,解決方案：做好稅務盡職調查,現實情況是：調查的企業不多或調查深度不夠、內容不夠全面 調查的內容： 1、企業在存續期間的納稅義務的履行情況 2、項目公司土地成本的真實性、票據的合法性與有效性,分兩種情況,1、收購前的稅務風險盡職調查 2、收購后發現成本或費用不真實如何處理,（1）、收購前的稅務風險盡職調查,解決方案： 1、股權收購協議（或收購框架協議）中必須要有明確的稅務盡職調查的條款，主要涉及調查的內容，時間跨度、如出現與被收購方承諾有差異時處理的意見等。 2、聘請專業的稅務師事務所進行調查。 3、進行稅務盡查調查之前應建立雙控賬戶，收購款暫不支付。,續：,4、根據盡職調查內容調整收購價格,（2）、收購后發現成本或費用不真實如何處理,案例6：某房地產企業收購了某地產公司（該公司為自然人出資），收購時該公司時為爛尾樓時，蓋到三層。 收購后發現原股東承諾的前期土地成本及建筑工程成本為9200萬，實際成本才2000萬，股東解釋說有很多成本費用當時按政府要求繳納了，也有票據但因故丟失了。 建筑工程為省錢沒有要票。,問題點：,實際支付股權款17000萬。 土地成本與建安工程沒有票據，沒有賬怎么辦？,解決思路：,1、請律師事務所找當地政府部門查詢企業已繳納的所有費用， 2、建筑成本沒有票的，多付一部分款獲得稅票。,注意點：,1、個人所得稅的代扣代繳問題 2、對方公司經營期的涉稅問題 如：土地使用稅的繳納情況等。 其它稅種的欠稅情況等。,（3）、收購爛尾樓稅務風險案例,甲房地產公司決定收購乙公司開發的某爛尾樓，收購方式有兩種，一是收購乙公司的全部股權，二是收購該樓盤。 收購樓盤時一般乙公司不愿意開具銷售不動產的發票，愿意把原來的建筑發票等給甲公司。假設收購款花了8000萬，然后改建加層等投入了12000萬，銷售收入37000萬。稅如何處理？風險何在？,案例：合作開發還是項目收購？,甲公司2003年（非房地產開發公司）在市中心建設28層的辦公大樓，因資金等多種原因成為爛尾樓，具體為大樓主體工程已經完工，但水電、裝飾及配套均沒有完成。2007年6月與乙公司（具有建筑與房地產開發公司，乙公司為甲公司大樓的施工方）簽訂合作開發協議， 合同約定： 1、甲方保留大樓8至16層的所有權，其它樓層的產權過戶到乙公司名下。,案例,2、甲方欠乙方的前期施工費3000萬不再追究。 3、甲方欠銀行貸款4000萬由乙方代為還款。 4、乙方要完成整個項目的后續投入，包括整個大樓的特別是8至16樓的裝修投入、項目配套綠化等。,案例：,截止2009年12月31日止，乙公司將1至7層全部銷售完，17至20層轉為自用，21至26層銷售完成95%。 問題： 1、該協議冠名為合作開發協議，實質為什么？是合作開發還是項目收購。 2、如為項目收購則營業稅能否按差額征收，如能差額征收的基數是多少？,案例：,3、在計算土地增值稅，如何計算加計扣除，基數如何確定？,3、建設階段的稅務風險案例,房地產企業目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及哪有稅收風險呢？ 1、房地產公司自行采購的材料與設備應獲得什么發票？ 增值稅專用發票？ 增值稅普通發票？ 第三方開票？ 假票真開？,3、建設階段的稅務風險案例,增值稅失控發票？ 2、自行采購材料是否補繳營業稅？ 電梯等設備是否存在重復征收營業稅的問題？,增值稅失控發票的案例,武漢某房地產公司采用甲供材的業務模式， 共采購各類材料及裝飾品共計12000萬，2009年7月江蘇某市國稅局稽查局到武漢市國稅局要求協查，協查函中提到該房地產企業向該市某生產浴盤等的企業共支付采購款2300萬，該企業收款之后未繳納增值稅潛逃了。 結果：對房地產獲得的2300萬的成本不認。,3、利息的處理,主要問題： 1、關聯方之間借款的問題 （1）、相互之間不計提利息 （2）、計提不支付或不開票發票 （3）、利息如何在稅前扣除的問題 2、高利貸利息的處理 通行做法，事后處理，用建筑業發票來沖？ 向個人借款的涉稅問題？,4、銷售環節的稅務風險案例,（1）、商品房買賣合同稅務風險案例 某房地產企業商品商買賣合同案 參見：國稅發200931號第17條、25條、33條。 參見：企業簽訂的武漢市商品房買賣合同,（2）、代理銷售的稅務風險案例,案例1：甲房地產開發公司開發了某項目為純商業地產項目，經區政府部分規劃同意為服裝批發中心，開發公司與乙代理公司簽訂代理合同，約定銷售底價15000元每平方，如低于底價由乙公司補齊，如超過則超過部分由雙方按5：5進行分成，超過部分的稅由雙方各承擔50%，由開發公司統一為業主開具正式發票，銷售款統一由開發商收取，然后再進行結算。 結果：在開發公司與代理公司進行代理結算的時候，乙方對甲方超出部分的稅款的計算發生爭議，最后告到法院。 解決方案：,（3）、購二送一的促銷方案,某房地產開發了黃陂某樓盤，2008年8月為了促銷，由銷售部門提出了購二送一的促銷售方案，即購二套房子送一地下停車庫，總經理批準后實施。 經咨詢律師， 二套房子簽訂商品房買賣合同，地下停車庫簽訂贈與合同。 假設每套房子50萬，車庫10萬每個。 稅務風險分析？,5、使用環節,一、未辦理竣工決算與完工備案前投入使用的稅務風險案例 二、完工備案證時間的稅務風險案例,提前投入使用的案例：,某房地產開發企業與業主簽訂的交付時間為2009年3月1日，開發樓盤為商住混合樓，2008年5月，為解決公司辦公環境，經總經理辦公會商議決定將商業樓部分的其中第四層裝修，裝修共花費4個月時間，10月公司搬入辦公。2009年5月稅務局在例行檢查時，要求企業補稅2000萬。處罰1000萬。還有相應的滯納金。 稅務局的稅法依據：,國稅發200931號,第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： (一) 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 (二) 開發產品已開始投入使用。 (三) 開發產品已取得了初始產權證明。,完工備案時間的案例,常見問題： 1、如某房地產企業完工備案證取得時間2009年12月28日，交付業主時間為2010年01月5日，2010年4月進行企業所得稅匯算清繳是按“預繳”還是按“完工”來呢？ 2、企業按稅法規定是完工了，但工程并未實際全部完工，如部分配套設施未建，部分規費未繳？,續：,3、按稅法規定完工了，但很多款未付，發票未獲得導至需要繳納的企業所得稅巨大？對于項目公司而言，面臨后期收入小而成本大，從而導致多交稅的問題？,6、投資環節的稅務風險案例,某房地產開發公司在開發樓盤的同時也收購其它房地產開發企業開發的樓盤，持有升值并根據需要進行銷售，以獲得升值收益。 1998年10月收購中山大道上的某大廈二層，購買時支付1900萬，獲得稅務收據。2009年1月對外銷售，售價1700萬。營業稅、企業所得稅、土地增值稅如何繳納？,（二）、風險形成的原因分析,合同是誰負責簽訂的？ 責任應該由誰來負？ 財務部門在其中的責任？,深入細分：外部原因與內部原因,第一：稅收法規本身的缺失或缺陷 （1）、立法不嚴密，執行中產生諸多爭議，補充規定出臺不及時，或出臺的補充規定也有漏洞，使企業產生涉稅風險。 （2）、政策多及地方政策信息流傳不通 第二、地方政府的稅收干預，變相稅收優惠、曲解稅收政策、政策執行不到位等等。 第三：征管與稽查之間的沖突,第四、社會原因,1、假發票泛濫 2、合作企業為偷稅而故意虛開或第三方開具發票。 3、失控發票產生而導致的風險等等。,第五、企業內部的原因,1、依法納稅意識不強。 2、懼怕稅務機關，依法維護自身合法權益意識不強。 3、過份依賴關系。 關系會使企業放松了對稅收政策的了解，由于企業對稅收政策的不了解，加重了對關系的依賴，造成了企業的惡性循環，不斷給企業帶來稅收風險，阻礙了企業發展。,內部原因,4、專業水平有待提升 （1）、企業領導層應更加重視稅務管理。 （2）、會計人員對稅收政策理解不透，對政策的執行及征管了解不夠。 5、企業沒有必要的稅務風險內控制度。 如稅務風險崗位設置、合同中的稅務風險管理等。,三、解決之道,第一步：認識稅收 1.稅收是怎樣產生的？ 稅務機關是永遠不會相信企業的賬。賬是人為造出來的。稅務機關只會相信公司的合同或相關的證明。 公司的稅收是由業務部門在做業務簽合同的時候產生了稅收。 合同決定業務過程，業務過程產生稅收,財務與稅收是怎樣關系？ ？,財務只是個稅務核算和稅款繳納的作用。 當業務部門業務做完后，發現有多交稅問題，或者出現稅收風險。這時到了財務，財務發現問題后，只能通過賬來解決。在賬上造假來遮蓋前面發生的業務過程，設計出另外一種業務過程來達到少交稅，規避風險的目的。 偽造、編造虛假計稅依據 業務部門產生稅收，財務部門反映和交納稅收。,財務人員的局限性,1、本身專業的局限性 2、后續職業教育的局限性 3、平常工作的局限性 專業人做專業事的理念！,老總與稅收是怎樣的關系？,老總責任：稅收個人犯罪的第一責任人。 老總權利：業務的總決策人。 老總觀念：營銷為公司賺了錢是銷售部門的功勞，而