物業前期介入管理,汪篤云 南京區域辦公室,2019/10/30,物業工程前期介入,2019/10/30,培訓要點 前期物業管理是物業管理過程中非常重要的一個階段。本章介紹物業管理早期介入的作用和內容，前期物業服務合同，物業接管驗收，房屋裝修管理、物業管理招投標以及物業服務合同。,2019/10/30,開篇案例,某商品房小區一期業主張先生準時入住，在辦理入住手續時開發商聘請物業公司要求張先生先在前期物業服務協議上簽字，并交納1年的物業服務費后，才能拿到鑰匙。張某因急于收房，沒有細看協議條文便簽了字。入住后才發現小區樹木稀少，空地都是黃土，沒有草坪，綠化率極低，門口很少見到保安，外人可以隨意出入，裝修垃圾長時間無人清運等。張先生找到物業公司經理，要求物業公司改進。物業公司經理稱，小區屬分期開發，要等后期工程全部建成后，才能整體綠化，目前出入小區人員較多，不便進行查驗。張先生則要求減免物業服務費，但物業公司不答應。回家后，張先生仔細查看前期物業服務協議，發現協議中對保安服務、小區綠化和公共衛生都沒有明確約定。到物業公司通知張某交納第2年物業費時，張先生予以拒絕。,2019/10/30,案例分析,問題實質：這個問題實際上涉及了一個重要但尚未引起重視的問題，即前期物業服務協議的簽訂及對業主的效力問題。根據張先生提供的前期物業服務協議內容，有失公平主要體現在收費標準與物業公司提供的服務明顯質價不符上。 處理依據：張先生并沒有與物業公司按照合同法規定訂立前期物業服務協議，雙方客觀上不存在要約與承諾的訂約階段，協議內容實際上是物業公司單方面規定的，業主不可能參與約定，前期物業服務協議無法體現業主的真實意思。盡管物業管理條例規定了前期物業服務協議內容應當包含在物業買賣合同中，但這并不意味著業主將來要簽訂的協議內容不會發生變化。因此，這一規定并不能保障業主對于前期物業服務協議的知情權。,2019/10/30,第一節 物業管理的早期介入,概念 是指物業服務企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主與使用人以及物業管理的角度，就物業開發、建設和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業從物質上和組織上做好準備。,2019/10/30,時間劃分,2019/10/30,一、物業管理早期介入的意義 物業管理早期介入的作用主要有： 1.有利于優化設計，完善設計細節，減少返工，防止后遺癥 2.有利于提高房屋建造質量 3.有利于保證物業的使用功能 4.有利于加強對所管物業的全面了解 5.有利于后期管理工作的進行,2019/10/30,二、物業管理早期介入的內容,物業管理早期介入的流程圖如下：,y,與房地產開發公司開始洽談初步達成協議,介入可行性研究,簽訂合同正式進入早期介入,退出房地產開發,介入規劃設計階段,介入施工建設階段,介入物業銷售階段,物業移交驗收,結束早期介入， 進入正常物管,n,主體 完工,2019/10/30,（一）物業管理在規劃、設計階段的參與 規劃設計階段的早期介入是指物業管理企業在房地產開發已確立的項目設計規劃階段即開始介入，此時的主要內容就是完善物業的功能和管理功能設計。 設計規劃階段是房地產開發的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環境設計、小區的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設施、設備配備和服務配套等。,2019/10/30,1配套設施的完善 對于一定規模的住宅小區，要有幼兒園、學校等公益事業，各類服務商業網點（飲食店、郵電所、銀行）、人們休息活動場所與場地。,配套設 施完善,對于寫字樓、商貿中心等，則商務中心面積以及停車場大小都很重要。,2019/10/30,2水電氣等的供應容量 水電氣的供應容量是項目規劃設計時的基本參數，設計人員在設計時，通常參照國家的標準設計，而國標僅規定了下限，即最低標準，只要高于此限就算達到設計要求。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環境等因素的差異，也會造成實際用量的差異。因此，在規劃設計時，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應容量留有余地。,2019/10/30,3. 安全保衛系統 規劃設計時，對安全保衛系統智能化給予足夠重視。在節約成本前提下盡可能設計防盜報警系統，給業主創造一個安全的居家環境。,可視對講單元防盜門,陽臺上的紅 外線探頭,2019/10/30,4. 垃圾處理方式 根據各地不同情況，決定是否采用設立垃圾桶或分發垃圾袋，以及是否有專人收倒垃圾還是業主自己收倒垃圾。此外還應考慮垃圾外運方式與垃圾集運站位置。,垃圾箱,垃圾壓縮設備,2019/10/30,5. 綠化布置 綠化應考慮氣候、環境、造型、布局等，特別的根據需要搭配。 主干道：以種高大喬木落葉為主； 次干道：小區的路通常56m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、高低錯落變化。,主干道綠化,住宅群之間道路通常23m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。,住宅群間綠化,2019/10/30,6. 消防設施 在建筑設計中消防設備的配套是有嚴格要求的，物業管理公司應著眼于各種消防死角，比如大樓的通道部分、電纜井部分在消防設計中一般考慮不周，自動噴淋裝置也不可能估計每個角落。,消防設施和消防演習,物管公司應建議在這些地方配備滅火器（電器部分應用二氧化碳滅火器）或滅火砂箱。,2019/10/30,7建筑材料的選用 建筑材料的選擇不僅影響著工程的質量、造價，而且也會影響以后的物業管理服務。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養護要求不同，隨之要求的養護設備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業管理企業應根據自己以往的管理經驗，本著節約資源、保護環境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業管理服務工作提供一定的便利。,2019/10/30,8. 高層建筑外觀的清潔問題 如，建議設計供清洗裝置升降移動用的軌道 9. 物業管理需要設備問題 如果采用智能化管理就應向規劃設計單位提出有關管線的特殊要求，做好預留。,2019/10/30,規劃階段應注意的問題 物業管理公司參與規劃設計可從下面幾個方面考慮： 實用性 房屋的功能首先滿足實用功能。采光、通風、隔熱都應滿足要求。,房屋功能要有實用性,2019/10/30,美觀、耐用性 美觀與耐用兩方面處理很好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。 例如有些房地產商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的材料（掛灰板、鐵網）裝修一些間隔墻，特別在一些公共部分，造成物業管理企業在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業管理公司和業主造成很大后期經濟負擔。,2019/10/30,例：住宅空調統一留位、防盜網門統一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長時期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。,住宅空調的統一留位,2019/10/30,功能性 除了正常規劃設計考慮的功能性。還應注意一些常被忽視的功能性設施配備，如： 住宅空調機留位及空調冷凝水集中排水管配備,2019/10/30,集中“能源計量表”功能配備。如水、電氣能源量按功能區分，集中安放入公共區間，通常講“三表出戶”。,2019/10/30,各種指標牌、小區（大廈）平面圖，警示標志（牌）配備。,2019/10/30,物業管理用房的配備（如辦公室、調度室、值班室、控制中心倉庫等）,垃圾處理。每層樓、每幢房都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施。,住宅底層可作為物業管理用房,垃圾的分類收集,2019/10/30,其他功能。防火、防盜、訪客等系統，購物活動場所、綠化道路、圍墻護欄等環境，郵政、交通、通訊等功能。,綠色的圍墻護欄,活動場地,信報箱,2019/10/30,以人為本的活動休閑區域,底層架空可作為活動場所,樓間的活動場所,綠地上的活動場所,2019/10/30,安全性 有條件小區、大廈盡量設計成“封閉型”以利治安管理,2019/10/30,利用智能化監控系統做到人防、機防相結合，減少損失,住宅圍合的智能化進出控制,2019/10/30,裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料 道路要人車分流,人車分流，行人有自己的道路系統,2019/10/30,節能性 注意各種節能材料的運用 公共區域照明盡量采用節能燈，開關組合設計配備盡量細劃，不要一個開關控制一片燈，應按功能、節能配備開關（比如按照不同時間段，分別用開關控制路燈）,公共區域的照明,2019/10/30,案例,早期介入發現設計不合理怎么辦？ 開元國際物業管理公司與祥隆置業公司簽約，為其開發的海天名人廣場提供物業管理顧問服務，隨后組成的顧問團即抵達現場，開始前期顧問服務工作。 當時，海天名人廣場尚處于結構施工階段。顧問團通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗現場和比較測算，從滿足物業管理服務需求、保證物業管理運行質量、控制物業管理經濟成本的角度，提出了多項優化設計建議。期間，他們還發現消火栓系統存在著設計超標的問題。于是，開元國際顧問團提議發展商抓緊找設計院洽商變更設計，取消一道消火栓及其立管（設計三道）。發展商認為開元國際的建議確實很有道理，便馬上和設計院進行交涉。,2019/10/30,不料設計院不愿意否定自己的設計方案，堅持認定必須要有三道消火栓及其立管，發展商反復交涉也未獲認可，球又被踢回開元國際。開元國際的專業人員不屈不撓，書面列出國家消防設計規范的有關條款，并和海天名人廣場的原消火栓設計進行對比分析，指出其不合理所在。發展商據此再次找到設計院，設計院這次無法予以拒絕，只好按照開元國際的意見修改了設計。 通過消火栓系統的設計變更，發展商不僅體會到了開元國際的技術實力，而且感受到了他們的負責精神，隨后又把整個項目的智能化工程交給了開元國際控股的開元同濟樓宇科技公司設計、施工。 試結合物業管理早期介入問題，談談自己的體會！,2019/10/30,案例分析,體會： 俗話說:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道”。套用過來，就是“物業完美不完美、惟有管理者最清楚”。一個成熟的物業公司見多識廣，孰優孰劣、何長何短的經驗積淀對開發商具有難得的借鑒和參考價值。所以聰明的發展商在“紙上談兵”的設計階段和“照貓畫虎”的施工階段，都應十分注意傾聽物業公司的意見和建議。,2019/10/30,（二）物業管理在施工階段的參與 建設施工階段的早期介入是指物業管理企業在房地產開發已確立的項目建設施工階段即開始介入，此時的主要內容就是進行工程監控和熟悉項目的整體情況。 物業管理企業在施工階段參與主要是確保工程施工質量。 （1）監督工程質量并提出意見 物業管理企業對樓宇使用中常出現的各種工程質量問題有較多了解，如衛生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。,用加壓泵測試管道是否有滲漏,2019/10/30,（2）建設過程中如何按照設計規劃的圖紙施工，所有建筑材料，尤其是關鍵材料齊規格質量是否符合設計要求，如有問題，及時提出問題。 （3）物業附屬設備及設施、配套設施建設是夠符合設計要求，如有遺缺、偏差和質量問題，及時提出彌補、修改等建議。 （4）對物業管理所需設施建設的特殊要求是夠可以滿足，如存在什么技術性、質量性問題，及時提出并修改。,2019/10/30,（5）掌握新物業的全部情況 施工單位完成施工任務，建好住宅小區，辦完移交手續后，他們不再有責任承擔該建筑的使用問題（一年使用期除外）。在以后使用過程中，只有業主和物業管理公司來應付各種可能出現問題。因此物業管理只有參與工程的建設，才可能對每一幅物業的內部結構、管線布置、房間大小等做到了如指掌。這對物業管理開展奠定良好的基礎。,2019/10/30,（1）組織驗收小組 由物業管理企業部門牽頭、組織機電安裝維修工程部和管理處的有關人員組成驗收小組。并做好驗收準備。比如： 主動與開發商的地盤和承建單位聯系，協商樓宇交接日期 與地盤、施工單位雙方制定 驗收方案，統一驗收標準 準備竣工驗收的表格資料 房屋接管驗收表 機電設備按盤驗收表等等,3）把好工程質量驗收關 房屋工程質量問題對物業管理產生不良影響將是相當長久化給管理帶來的障礙是巨大的，所以物業管理公司進行工程驗收時，必須細致入微。具體做法是：,2019/10/30,（2）竣工驗收內容 通常竣工驗收分為四次 隱蔽工程驗收被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程 分期驗收是指分期進行的工程項目或個別單位工程，達到使用條件，需要提前動用時所進行的驗收 單項工程驗收是指工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時，施工單位向建設單位發出交工通知，而進行的驗收。 全部工程驗收整個建設項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。,2019/10/30,案例,某小區尚處于施工階段，開發商委托物業管理公司早期介入。 物業管理公司根據管理經驗，發現： 1該小區在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。 2在小區設計圖紙中發現，原先的垃圾房設計不夠合理。 3有幾幢樓的樓板內無任何預埋管道，這將影響今后的“穿線”工作。,2019/10/30,物業公司提出整改建議：,1根據不同房型的特點，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。 2就向開發商建議設置騎墻式垃圾房，一面朝向小區存放垃圾，一面朝向交通道路，便于裝運垃圾。此垃圾房建筑面積在二十平方米左右，內外設門，內墻面貼瓷磚，設水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區整體建筑風格相協調。 3物業管理公司向開發商匯報了此事，開發商立刻命令施工隊返工，并要求物業管理公司和監理方共同監督施工過程。,2019/10/30,分析,本案例是一家物業管理公司在早期介入階段，向開發商提出了幾條合理化建議，既使開發商節約了成本，又避免日后因這些細節引發糾紛。 物業管理早期介入的最大好處，是物業管理公司能從業主的利益、需求出發發表意見，從而把一般樓盤開發中容易出現的問題降到最低限度。早期介入的物業管理公司是從物業管理服務審慎的思維角度、從是否有利于日后物業管理服務等具體細節上提出意見或建議。,2019/10/30,問題,1 早期介入費用由誰承擔？ 根據費用產生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所產生費用應由開發商承擔，原因： 1）早期介入的主要目的是協助開發商工作 （1） 早期介入為驗收接管打下基礎，使房屋質量得到保證，提升了物業檔次 （2） 使已購房業主對物業質量及日后管理放心，幫助開發商銷售 2） 管理費用尚無收費來源，此期間公司的實際服務對象是開發商，誰受益，誰付費。 3） 政府規定：目前國家尚無統一立法，但各地政府明文規定。,2019/10/30,2 設計單位不接受、采納意見怎么辦？ 不采納理由 （1）不符合設計規范 （2）增加設計難度 （3）自認為設計符合規范、無須更改 管理公司做法與態度： （1） 對確實不符合設計規范的意見，公司應放棄，應尊重科學，尊重設計 （2） 說服開發商，多為以后著想 （3） 一些設計雖符合規范要求，但偏于保守，落后于現實發展需要，則應努力用事實依據來改變設計單位的看法。,2019/10/30,三、寫字樓早期介入的主要內容,（一）在設計階段的工作要點 1、 檢查配套設施是否完善，如郵局、商務中心、垃圾房、停車場、員工餐廳等服務設施；物管管理用房、庫房、員工通道、崗亭等后勤設施； 2、 檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據寫字樓的功能要求和考慮不同業主（租戶）使用的設備及其發展需要審查水電特別是區域供電容量； 3、 檢查安全監控系統和消防系統設備的布局是否合理實用，是否留有死角； 4、 檢查建筑材料的選用是否合理。設計單位和發展商從外型美觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應從其后期維養的難易程度及費用提出選擇建議； 5、 檢查機電設備的配置是否合理。物管公司應主要從不同功能和不同業主的使用要求、節能要求、安全要求、設備維養的難易程度及費用等幾方面對各機電系統提出選擇建議。,2019/10/30,（二）在建安工程階段的工作要點： 1、 協助發展商審查承建單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃； 2、 協助發展商審查承建單位提出的材料和設備清單及其所列的規格與質量、工程承包合同； 3、 協助控制工程進度：物管公司通過對施工計劃和現場情況的分析對比，協助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔者，并督促其實現； 4、 協助控制工程質量：物管公司要參與制定重大項目和設備的招投標條件和合同條款；協助督促承建單位設置質量保證體系，設立質量檢查負責人；特別是在機電設備方面，物管公司要對訂貨、采購、包裝、運輸、儲存、安裝、調試及成品保護進行全過程的檢查和驗收，做好質量記錄和分析，提出意見協助處理質量問題； 5、 檢查安全消防措施和保險合同條款； 6、 收集整理合同文件和技術檔案資料。,2019/10/30,（三）在開業運營前籌備階段的工作要點： 1、物管公司應根據工程進展和大廈的租售情況與發展商 ，協商制定一份詳細的工作計劃和進度控制表； 2、起草大廈的物管委托合同并與發展商簽署； 3、與發展商協商制定大廈的管理維修公約并報市房地局核準備案； 4、開立項目銀行結算帳戶、管理基金帳戶并建帳； 5、與發展商一起制定租售價格和營銷方案；了解已簽約的業主和租戶及發展商對他們在物管方面所做的承諾，以制定相應的服務和解決方案； 6、制定大廈運營期的保險方案，簽署保險合同，注意其與大廈的工程一切險的銜接； 7、制定大廈物業管理的崗位設置和人員編制，列出人員到位時間表；,2019/10/30,8、制定外包項目，簽署外包合同；制定匯總各部門采購清單； 9、根據開業前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用、外包合同費用以及采購清單編制開辦費預算報發展商審批執行； 10、根據大廈的樓宇設備情況及業主租戶的服務需求預測編制物業管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據設備情況及業主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務項目及各類收費標準； 11、通郵地址和通郵手續； 12、工程方面 13、人員培訓； 14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等； 15、相應文件及表格的設計、印刷和使用； 16、協助發展商辦理業主的入伙手續；辦理業主及租戶的入住手續。,2019/10/30,四、制定物業管理方案的準備工作 （一）進行擬管項目全面情況調查研究 1.調查研究的主要內容 （1）項目的位置 （2）項目面積 （3）項目建筑情況 （4）配套及附近交通狀況 （5）消防、安保、清潔等設施狀況 （6）項目性質及特色 （7）政府的支持、扶持與介入程度 （8）開發商的背景 （9）周邊環境狀況,2019/10/30,2. 調查研究的主要方法 （1）派人實地考察 （2）從報刊、廣播、電視等公開信息收集 （3）向政府有關部門了解 （4）其他途徑 （二）進行住區人員物業管理與服務需求的調查 1.調查內容 （1）住區人員自然狀況分析：總人口、男女比例、年齡結構、受教育程度與職業、民族、經濟收入 （2）住區人員需求分析：需求的對象、彈性、條件等 2.需求特性分析 （1）對象性 （2）條件性 （3）欲求性 （4）關聯性 （5）反復性 （6）選擇性,2019/10/30,（三）進行競爭對手企業情況的調查 1.競爭對手總體情況調查：數量、分布等 2.競爭對手能力調查：資金、企業規模、技術水平、業績、經營水平 3.競爭對手成功的奧妙、技巧 4.本企業同競爭者競爭成功的機會有多大,2019/10/30,五、制定物業管理方案 1.項目管理的整體設想與策劃 2.管理模式 3.公司人力資源管理 4.規章制度建議 5.經營管理指標 6.社區文化建設與社區服務 7.財務管理及經費收入測算 8.日常管理 9.物業維修養護計劃和實施,2019/10/30,第二節 前期物業服務合同,一、前期物業管理概述 二、前期物業服務合同 三、業主臨時公約,2019/10/30,第二節 前期物業服務合同,一、前期物業管理概述 二、前期物業服務合同 三、業主臨時公約,2019/10/30,主要有以下幾點區別： （1）早期介入的物業管理不一定與開發商確定管理合同委托關系；而前期物業管理必須有委托關系，管理者已擁有該物業的管理權。 （2）早期介入一般還沒有確定物業與業主等具體管理對象；而前期物業管理必須有明確的管理對象。 （3）在早期介入中，物業管理公司只是起輔助作用；而在前期物業管理中，物業管理公司起主導作用。 （4）早期介入服務對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用；而前期物業管理服務的對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。,2019/10/30,責權關系,費用問題,業主、開發建設單位和物業管理企業復雜的責權關系,交付使用前為建設單位 交付使用后為業主及其使用人,2019/10/30,2.前期物業管理中權利主體的相互關系,前期物業管理階段，形成了開發企業、受托的物業管理企業以及業主三個權利主體共存的法律關系。 開發企業與物業管理企業達成的前期物業管理委托合同須向行業主管部門備案。 開發商與業主：買賣關系 開發商與物業公司：合同聘用關系 物業公司與業主：服務與被服務關系 買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業買賣無法成交，這是對開發企業和物業管理企業最有效的制約。反之，業主一旦接受了這份合同的規定內容，也就必須在前期物業管理階段服從物業管理企業依法依約進行的管理。,2019/10/30,3.前期物業管理特點,建設單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務合同，并報所在地的區、縣房地產管理部門備案。 建設單位與住宅買受人簽訂買賣合同時，應當將住宅使用公約、前期物業服務合同和住宅使用說明書作為買賣合同的附件。？ 建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。 新建商品住宅自前期物業服務合同簽訂之日至交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由建設單位承擔；自交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由建設單位和買受人按照買賣合同的約定承擔。新建商品住宅交付使用時，除買賣合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。,2019/10/30,4.前期物業管理的認識誤區,受開發商委派，不受制于業主。 抱著臨時觀念，形成短期行為。 湊成草臺班子，造成管理失范。,2019/10/30,4.前期物業管理的認識誤區,受開發商委派，不受制于業主。 開發商：由開發商聘請或委派物業公司進行管理，有利于業主們順利度過從入住到后期物業管理進入這個空白期。 前期物業管理公司：只對開發商負責，不對業主負責。 問題：一家對業主沒有責任的物業公司，能搞好對業主的服務嗎？ 結果：當業主對開房商提出房屋質量、合同承諾、物業管理等各方面的問題時，物業公司就有可能站不到業主這一邊，因為經濟利益這支無形的手在起作用。,2019/10/30,4.前期物業管理的認識誤區,抱著臨時觀念，形成短期行為。 前期物業管理公司:并不想提升服務質量，打造企業品牌，贏得市場信譽，以圖長期經營；抱定的是臨時觀念，采取的是應付態度; 開發商:往往睜一只眼閉一只眼； 結果：業主吃虧，徒嘆奈何不得。,2019/10/30,4.前期物業管理的認識誤區,湊成草臺班子，造成管理失范。 開發商:不知物業管理服務理念、專業技能要求 前期物業管理公司:草臺班子，先天不足; 結果：什么也不懂的人弄來濫竽充數搞物業管理，管理便失去了規范。,2019/10/30,5.前期物業管理的內容,前期物業服務合同 業主臨時公約 前期物業管理招標投標 物業承接驗收手續 物業資料的移交 物業管理用房 物業的保修責任,2019/10/30,二、前期物業服務合同,前期物業服務合同是指在前期物業管理階段，由建設單位和物業管理企業簽訂的，物業管理企業被授權對物業實施全面管理的書面協議。 物業管理條例第21條： 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。 （見范本）,2019/10/30,（一）前期物業服務合同的特征 1. 具有過渡性：物業的銷售、業主的入住是個陸續的過程 2. 由建設單位和物業管理企業簽訂 3.要式合同：書面形式,2019/10/30,（二）房屋買賣合同應包含前期物業服務合同約定的內容 （見范本） 問題： 1. 前期物業服務合同的主體？ 建設單位和物業管理企業 2. 前期物業服務合同對買賣合同的效力？ 3. 前期物業服務合同對業主的效力？,2019/10/30,案例,去年8月，原告某房地產開發企業與被告彭某簽訂了一份購房協議，雙方約定，彭某以159萬余元的價格認購原告開發并已取得預售許可的，位于佛山市某處的一套房屋。協議簽訂后，彭某向該房地產開發企業支付了1萬元的定金，并于數日后交付了剩余的全部房款。交款次日，雙方簽訂了商品房買賣合同。合同中的第三條注明：彭某簽訂該買賣合同時，應與該房地產開發企業或其委托的物業管理公司簽訂前期物業管理服務協議。但簽訂合同之后，彭某因對前期物業管理服務協議中的收費標準有異議而拒絕簽訂該服務協議。 今年3月，該房地產開發企業以特快專遞的形式催促彭某簽訂前期物業管理協議，結果該郵件被退回。為此，開發商以彭某拒不履行商品房買賣合同中的約定義務，致使商品房買賣合同無法辦理登記備案，合同事實上已經無法繼續履行為由，起訴到法院，要求法院判決解除自己與彭某簽訂的商品房買賣合同。,2019/10/30,在庭審中，開發商稱：當地建設局商品房合同備案辦事指南第三項規定，辦理商品房合同備案應提交的文件資料包括前期物業管理合同，由于彭某拒絕簽署前期物業管理合同，事實上自己已無法為其辦理商品房合同備案。 彭某辯稱：其至今未簽前期物業管理協議的原因是：協議存在許多不合理收費及重復收費的地方，且曾要求開發商就此中內容進行協商，但開發商稱該協議內容不能作任何修改。對此，彭某認為，在自己與開發商雙方簽訂的所有書面材料中均沒有不簽前期物業管理協議就可解除商品房買賣合同的約定的情況下，開發商要求解除商品房買賣合同的訴訟請求沒有法律依據。 最終，法院判定開發商與彭某所簽訂的商品房買賣合同不予解除。法院審理后認為，商品房買賣合同與前期物業管理協議屬于兩個相對獨立的法律關系，在買房人已與開發商簽訂商品房買賣合同且已交納全部購房款的前提下，開發商的訴訟請求不符合我國合同法第九十四條規定的法定解除條件，最終駁回了開發商的訴訟請求。,2019/10/30,點評：物業管理和房屋買賣不能混為一談,案件的爭議焦點是：開發商是否可以因購房人拒絕與其簽訂前期物業管理服務協議而要求法院解除其與購房人之間的商品房買賣合同。 根據法院查明的事實，開發商與彭某并沒有約定拒不簽訂前期物業管理協議可以作為解除商品房買賣合同的條件，故開發商請求解除其與彭某間的買賣合同，必須具備我國合同法明確規定的法定解除條件。我國合同法第九十四條規定的法定解除條件是： 一、因不可抗力致使不能實現合同目的； 二、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務； 三、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行； 四、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的； 五、法律規定的其他情形。,2019/10/30,可是，就本案來看，彭某在和開發商在簽訂商品房買賣合同中的糾紛，不滿足上述任何一條合同解除的法律要件。但是，彭某的確存在一定的締約過失。這是因為： 首先，雙方對合同的履行均不存在不可抗力因素； 其次，在商品房買賣合同中，買受人的主要合同義務是向出賣人交納購房款，而彭某已經依約定履行了上述主要債務； 再次，在雙方簽訂的認購書中約定，開發商已向彭某明示合同示范文本及前期物業管理協議等文件，彭某也未就此提出異議，并作出按示范文本及認購書約定簽署商品房買賣合同的承諾。 就此看來，彭某以前期物業管理協議中存在不合理事項為由拒簽協議，但事后又未能舉證證明如何不合理或違法。因此，法院認定彭某對雙方未能簽訂前期物業管理協議的結果，存在締約過失責任。,2019/10/30,可是需要明確的是： 前期物業管理協議屬于物業服務法律關系，而商品房買賣合同屬于買賣法律關系，兩者屬于性質截然不同的獨立的法律關系，不能混為一談。 商品房買賣合同只是要求買賣雙方就商品房的出售、價格、交付等達成一致，符合雙方真實意思表示，這些條件一旦成就，商品房買賣合同就是有效合同，買方、賣方都無權任意撤銷。,2019/10/30,業主以沒有參與前期物業服務合同簽訂為由拒絕履行合同而引發的糾紛,對于該類案件，關鍵在于認定前期物業服務合同對購房業主約束力問題。 一般情況下，前期物業服務合同由建設單位簽訂。依據物業管理條例第二十三條規定：建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。第二十五條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。” 業主盡管沒有直接參與前期物業服務合同簽訂，但該前期物業服務合同對業主具有拘束力，業主與物業管理企業之間構成合同關系。業主如果不履行前期物業服務合同中約定的義務，即構成違約，按照合同約定的糾紛解決方式予以處理。,2019/10/30,業主以未入住為由拒付物業費引起的糾紛,高某在某小區購買聯體別墅后，雖然辦理了交付使用手續，但一直未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區物業公司要求其給付物業管理費2476元。高某認為自己沒有入住，沒有享受到服務，且物業服務合同是開發商與物業公司簽訂的，與自己無關，因此拒絕支付物業費。 在法庭上，對高某是否應當交費，原、被告雙方意見不一。原告方認為，前期物業服務合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當事人，但是高某向房產開發商買受房屋就視為高某已經概括承受了房產商在前期物業服務合同中的權利義務，對高某產生拘束力，故高某應當按約支付物業管理費。被告方則認為，高某沒有簽訂物業服務合同，不應受該合同約束，且高某沒有入住，故不必支付合同對價，應當駁回原告的訴訟請求。庭審中，承辦法官向高某釋明了前期物業服務合同的法律效力，在明晰了前期物業服務合同的法律效力后，高某主動交納了物業費，小區物業公司撤回了起訴。,2019/10/30,分析： 本案中，高某在簽訂商品房買賣合同時，房產開發商就將已經簽訂的前期物業服務合同作為出售合同的附件，要求高某簽字。高某在前期物業服務合同上簽字后，合同當事人就變更為開發商委托的物業服務企業和高某雙方。因此，該服務合同無疑具有法律拘束力，高某應當按照服務合同約定的交費標準支付物業費，而不能以未入住為由拒付。況且，小區的物業管理是由物業服務企業實施的統一的專業化管理，并不是只為一個或某幾個業主單獨提供服務，而是為整個小區提供綠化管理、清潔道路、保安服務等工作，因此高某因自身原因未入住該小區不能對抗物業公司按約履行合同義務后請求的收取費用的權利。,2019/10/30,（三）前期物業服務合同的期限和終止 1. 前期物業服務合同可以約定期限 2. 前期物業服務合同是一種附終止條件的合同 終止的時間：業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時 物業管理條例第二十六條： 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。,2019/10/30,理解為： 1、約定期限的前期物業服務合同，期限屆滿時，合同終止； 2、有期限，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。 3、未約定期限，直至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。 問：若未約定期限，且業主委員會一直沒成立，前期物業服務合同繼續有效嗎？有最長期限要求嗎？,2019/10/30,案例,某別墅區1994年預售，1996年進入現房期，之后3年陸續有業主入住。盡管小區是一次性完工，但業主是分批入住。所以從1996年到現在，小區一直沒有成立業主委員會，現在小區仍處于前期物業管理狀態。雖然從入住至今的近10年中，開發商更換了三任物業管理企業，但小區業主用的還是當年開發商與物業公司簽訂的前期物業服務公約。 由于是10年約定的合同，一些標準，如價格及服務標準等都已無法滿足目前業主對物業管理的要求。另外還有一些前期沒發現的問題，如社區維修基金沒在前期物業合同體現出來等問題，現在都逐漸暴露出來。業主稱現在物業管理水平較入住時有所下降，物管公司利用和會所開展經營活動創收益時，也直接影響到了社區服務質量，故要求降低物業管理費等。但物管公司卻以空置別墅產權不歸業主，因此業主無法干涉物業經營行為等理由拒絕了業主要求。業主認為，依靠目前這份前期物業合同已無法解決全部問題。,2019/10/30,案例分析,分析緣由： 引發該糾紛的第一個原因是社區前期物業管理時間過長，前期物業管理委托合同中的一些重要內容已無法滿足現在業主的要求。而當物管公司和業主之間存在意見不一致時，由于沒有業委會從中協調，彼此之間溝通不暢，導致矛盾無法及時解決而久積成疾。 引發該糾紛的第二個原因是物管公司與業主對物權歸屬、經營收益及其分配的理解不同。雖然各自的主張聽上去都有一定道理，但由于缺乏客觀法律依據，使爭議無法調和。,2019/10/30,（1）最長期限問題：有部分物業管理條例規定前期物業服務合同期限最長不得超過3年；但國務院制定的物業管理條例并未規定。 （2）是否仍有效問題：前期物業服務合同只能簽一次，（按地方規定的話）3年之后小區沒有成立業委會，前期物業服務合同雖然已經失效，但一般認為物業繼續服務，業主也沒有提出異議，視為事實管理。 （3）合同期滿后，該怎么辦？ 一種說法： 在前期物業服務合同期滿后仍沒有成立業主委會員的，可由開發建設繼續聘請物業服務企業。,2019/10/30,另一種說法： 前期合同到期，依據物業管理條例和合同法，在對方沒有明確告之合同終止或廢止時，合同可以順延，特別是對服務業來說，為了被服務者的合法利益，不主張擅自結束合同撤除服務；但是，2009年的司法解釋，合同到期后，不續簽合同，就沒有權利主張權利，也就是說沒有權利索要物業服務費，因此，上述文件法規的沖突導致物業進入兩難的地步。 解決辦法：合同到期，如果沒有業主委員會，則可以通過主動找業主簽字確認的方式，征得50%以上業主和面積雙過半的簽字支持，就繼續服務，這些簽字就是物業今后服務收費的依據；或者將問題反映給政府有關管理部門，以報告形式，書面獲得政府的去留意見，為今后收費留下書證。,2019/10/30,三、業主臨時公約,（一）業主臨時公約的內容 1.制定主體：建設單位 2.制定時間：物業銷售之前 3.制定內容：有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反公約應承擔的責任 4.限制：不得侵害物業買受人的合法利益 （二）建設單位對業主臨時公約的說明義務 以書面形式予以說明（如直接給業主臨時公約文本），才能對業主產生約束力 （三）物業買受人對業主臨時公約的承諾義務 以書面形式作出承諾（如簽字確認），才對業主發生效力 （見范本）,2019/10/30,第三節 物業接管驗收,一、物業接管驗收概述 二、物業接管驗收的程序和資料移交 三、建設單位提供的物業管理用房 四、建設單位的物業保修責任 五、接管驗收應注意的事項 六、物業的撤管,2019/10/30,一、物業接管驗收概述 物業的接管驗收是指物業管理企業在承接物業時，進行以物業的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢查，同時接受圖紙、說明文件等物業資料，從而著手實施物業物業管理。 開始：工程技術人員開始檢驗 結束：雙方對承接驗收報告認可并簽字 物業的接管驗收時開展物業管理必不可少的重要環節，是物業管理的基礎工作和前提條件，也是物業管理工作真正開始展開的首要環節。 物業管理條例第二十八條：物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。,2019/10/30,（一）物業接管驗收的意義 1、明確三方的責、權、利關系，維護其合法權益 2、確保物業具備正常的使用功能和使用安全，保障業主享受物業管理消費的權益 3、為后期管理創造條件,2019/10/30,（二）接管驗收與竣工驗收的區別 竣工是指物業工程項目經過建筑安裝施工以后，達到工程項目設計文件所規定的要求，具備使用或投產的條件。 竣工驗收是指工程項目竣工后，經開發建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后由建筑商向開發建設單位辦理交付手續。 a.聯系 工程竣工驗收是物業承接驗收的前提和基礎。 物業服務企業應參與竣工驗收。 物業承接驗收是竣工驗收的重要補充。,2019/10/30,b.區別 竣工驗收 接管驗收 主體不同：政府建設行政單位 建設單位和物管企業 驗收范圍：設計質量和施工質量 主體建筑、附屬設備、 配套實施及道路、場地等 性質不同： 政府行為 企業行為 所處階段：施工單位 建設單位 物管企業 可以交付使用 正式進入使用階段 職責不同： 參與者 直接責任主體,2019/10/30,二、物業接管驗收的程序和資料移交 1.接管驗收的程序 （1）開發建設單位向物業管理企業發出接管驗收通知書 （2）物業管理企業收到驗收通知書做好接管驗收準備工作 （3）物業管理企業會同建設單位對物業的質量和使用功能進行檢查驗收 （4）移交相關資料 （5）未完事項，登記在案，并落實整改 （6）雙方簽訂接管驗收協議,2019/10/30,2.資料移交 （1）竣工驗收資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等 （2）技術資料：設備設施的安裝、使用和維護保養等資料 （3）物業質量保修文件和物業使用說明文件 （4）物業管理所必需的其他資料，如物業的規劃、建設的有關資料；有關房屋產權權屬的資料等 如果前期物業服務合同終止后，應將上述資料移交給業主委員會，業委會再移交給新的物業管理企業。,2019/10/30,三、建設單位提供的物業管理用房 物業管理用房包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主委員會活動用房等 物業管理條例 第三十條：建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。 第三十八條：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。,2019/10/30,四、建設單位的物業保修責任 物業保修責任是指建設單位有對物業竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。 物業管理條例第三十一條：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。,2019/10/30,1.物業保修范圍 （1）屋面漏雨。 （2）煙道、排氣孔道、風道不通。 （3）室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水。 （4）內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮。 （5）門窗開關不靈或縫隙超過規范規定。 （6）廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水。 （7）外墻外漏水、陽臺積水。 （8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。 （9）室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落。 （10）室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷。 （11）鋼、鋼筋混泥土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規定和設計要求。,2019/10/30,2019/10/30,2019/10/30,2019/10/30,2.物業保修期限 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： （1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限； （2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； （3）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期； （4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。,2019/10/30,例：某工程，施工合同中對最低保修期限作出如下約定，其中符合建設工程質量管理條例規定的有( )。 a主體結構工程的保修期限為設計文件規定的合理使用年限 b屋面防水工程的保修期限為10年 c房間和外墻面防滲漏的保修期限為5年 d裝修工程的保修期限為1年 e安裝工程的保修期限為2年 答案：ace,2019/10/30,3.物業保修責任 在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。 建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。,2019/10/30,4.物業保修費用 物業保修費用由建設單位承擔，建設單位再向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。 建設單位可委托物業管理企業承擔物業保修期限內的一般維修，保修費用的支付由雙方協商解決。,2019/10/30,五、接管驗收應注意的事項 1、建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交接驗收準備，及時書面通知物業管理單位進行接管驗收，未經接管的新建房屋一律不得使用。 2、接管驗收時，交接雙方應嚴格按照標準執行。 3、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽的重大質量事故，應有接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究原因，如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理，如屬使用不當、扇子改動結構或設備位置，及不當裝修造成的質量問題，由責任人承擔相應責任，由接管單位負責處理。 4、物管企業應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要施工單位返工，屬無法返工的問題應索賠。返工沒有達到要求的，不予簽字，直至達到要求。,2019/10/30,接管驗收過程中質量問題的處理原則： 1.堅持原則性與靈活性相結合的原則 所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規章制度辦事。 所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。但不能把接管驗收的雙方置于對立狀態，而應共同協商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。,2019/10/30,2.堅持細致入微與整體把握相結合的原則,工程質量問題對物業產生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業管理企業在進行工程驗收時必須細致入微。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優劣，供電線客的大小是否恰當等。電梯、空調、發電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行