房地產開發經營與管理,主講：鄧宇教授,聯系方式：,手機email：dengyu qq：228720166,課程簡介 教學大綱 教材與參考書目 學習要求與考核,緒論：,本書將系統介紹房地產投資、房地產市場的基本概念與理論、重點講述房地產市場調查與分析、房地產投資項目經濟評價與可行性分析的技術和方法，介紹房地產開發程序、房地產金融和物業管理等內容。,課程簡介,教學大綱： 第一章：房地產開發經營與管理概述 4學時 第二章：房地產市場及其運行規律 4學時 第三章：房地產開發的程序 4學時 第四章：現金流量與資金時間價值 6學時 第五章：房地產投資經濟效果評價 6學時 第六章：風險與不確定性分析 6學時 第七章：房地產市場調查與市場分析 6學時 第八章：房地產開發項目的可行性分析 4學時 第九章：房地產金融與項目投資 4學時 第十章：物業資產管理 4學時,選用教材： 劉洪玉主編，房地產開發經營與管理，中國建筑工業出版社，中國房地產估價師執業資格考試輔導教材，2005 參考書籍： 1、葉劍平，房地產經營與管理，中國農業出版社，2002 2、姚君澤，房地產開發與經營，中國物價出版社，1996,學習要求與考核,學習要求 1、自學（熟悉教材） 2、復習（練習、作業） 掌握每一章知識，再融會貫通 考核： 作業考試,第一章房地產開發經營與管理概述 第一節 房地產和房地產業概述 第二節 房地產開發經營與管理概述 第三節 房地產投資概述,學習目的與要求: 掌握:房地產和房地產業的內涵，投資的概念、分類、特性和作用，房地產投資的概念、特性，房地產直接投資和間接投資的概念。 熟悉：房地產投資的形式及利弊 了解：房地產投資風險、投資組合的概念，房地產投資風險類型及其對投資者行為的影響。,第一節 房地產和房地產業概述,一、房地產概述 （一）房地產的基本概念 房地產是房產和地產的總和，本質上是指土地及附著在土地上的建筑物和構筑物及其的各種權益。一般而言，房地產指建筑物和土地構成的有機整體。,第一節 房地產和房地產業概述,一、房地產概述 （一）房地產的基本概念 注：房地產包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才稱為房地產。單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形式。 房地產是不動產，但不動產不一定是房地產。,辨析：房地產與不動產的區別與聯系,不動產是指土地和土地上的定著物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設施等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、農作物、花草等，需要說明的是，植物的果實尚未采摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬于不動產，一旦采摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，則屬于動產。(動產是指不動產以外的財產。如機器設備、車輛、動物、各種生活日用品等等。 不動產的特點是，與土地不能分離或者不可移動，一旦與土地分離或者移動將改變其性質或者大大降低其價值。例如，建筑物一旦移動或離開土地就不成其為建筑物，其價值將大大降低。而動產則可以隨意移動，其價值不受影響。,（二）房地產的分類： 1.按開發程度分類： （1）土地：房地產的一種特殊形態，是房地產范疇中最主要的組成部分。 *土地又分為建設用地和非建設用地兩類 *依土地所處的狀態不同，城市土地又分為具有開發建設條件、立即可以開始建設的熟地和必須經過土地的再開發過程才能用于建設的土地。 （2）在建工程：已經開始工程建設但尚未竣工投入使用的房地產。 （3）建成后的物業：指已建成投入使用的建筑物及其附屬設備與設施和相關場地。,2.按用途劃分： 居住物業：包括普通住宅、高級公寓、別墅等。 商業物業（收益性物業或投資性物業） 包括商務辦公樓、寫字樓、旅館、商店等 工業物業：包括廠房、倉庫等 特殊物業：通過政府特殊許可，在市場上交易較少的長期投資。包括政府辦公樓、學校教堂、寺廟、墓地等。,（三）房地產的特性,1.位置的固定性（包括不可移動性、地區性和個別性） 2.經濟壽命的可延續性 3.適應性：物業本身并不產生收益，物業的收益是在使用過程中產生的 4.不一致性 5.需要特殊管理 6.能從周圍社區環境的改善中獲得利益,二、房地產業概述 （一）房地產業的概念,房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。 它包括土地的開發，房屋的建設、維修管理，土地使用權的劃撥、轉讓，房屋所有權的租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產市場。屬于第三產業。,（二）房地產業的特點 1.房地產業投資大、周期長、效益高 2.房產、地產交易的不可分割性 3.房地產業的產品保值性、增值性和地域性 4.房地產業的發展要受城鎮綜合因素的影響,三、我國房地產的基本制度 （一）房地產產權 1.概念：產權是指財產的所有權，是財產所有者在法律范圍內對其財產享有的占有、使用、收益和處分的權利。房產是房屋的經濟形態，房產的產權就是房屋的所有權。,三、我國房地產的基本制度 （一）房地產產權 2、房地產所有權法律關系 （1）主體：公民、法人、產權人或共有人 （2）客體：房屋及其土地 （3）內容：產權人享有的權利及其應承擔的義務。享有權利包括占有、使用、收益和處分四項權利。,3.房地產產權的分類：,1.全民所有制的房產，又稱國家房產 2.集體所有的房產 3.私有房產 4.不同所有制之間的共同房產 5.涉外房產 6.其他房產：包括宗教房產、宗族房產、會館房產以及解放初期遺留的國家代管房產等。,（二）土地使用制度 1.征收土地使用費 2.開展土地使用權有償出讓和轉讓試點 3.修改土地管理法 4.制定全國性的土地使用權出讓轉讓條例 5.頒布房地產管理法,（三）住房制度改革 1.傳統住房制度及其特點 （1）低租金、高補貼 （2）國家包、福利制 （3）實物分配 2.我國住房制度改革的歷程（補充） 3.房地產法確立的基本制度體系（補充）,第二節 房地產開發經營與管理概述,一、房地產開發經營 （一）基本概念 1、房地產開發：房地產開發是指通過多種資源的組合、使用而為人類提供入住空間并改變人類生存的物質環境的一種活動。,2、房地產經營 廣義：以房地產、房產、地產為經營對象，以最小投入獲得最大收益的經濟活動 狹義：房地產廠商進行出售、出租活動的行為 3、房地產開發經營 對房地產的策劃、規劃設計、投資建設、租售營銷、服務管理，是綜合性的兼跨越生產與流通兩個領域的經濟活動。,（二）房地產開發經營的規律 1.價值規律 2.供求規律 3.競爭規律 4.在國家的宏觀調控下進行,二、房地產管理 （一）房地產管理的概念 1、含義： 房地產管理是指房地產經營與管理部門、房地產企業和物業管理公司，對國家授權、單位法人和公民個人委托管理的房地產所進行的房屋出售、土地使用權轉讓、房地產出租、抵押、房屋修繕和房地產再開發及售后服務等各項經營和物業管理活動的總稱。,二、房地產管理 （一）房地產管理的概念 2、目的 為實現經營與管理目標對上述經營活動所進行的計劃、指揮、協調、督促、檢查等組織管理工作。其重點是房地產產業管理和物業管理。,（二）房地產管理的體制 1、直管體制 2、自管體制 3、托管體制 4、代管體制 5、物業管理體制,（三）房地產管理的內容 1、房地產產業管理 （1）建立房地產接管、撤管登記制度，搞好房地產產業數量管理 （2）建立房地產等級評定制度，搞好房地產產業質量管理 （3）建立房地產價值評估制度，搞好房地產資產管理 （4）建立房地產使用單位檢查制度，搞好房地產業的保護管理 （5）建立房地產產業資料保管制度，搞好房地產產業檔案管理,（三）房地產管理的內容 2、物業管理：泛指一切有關房地產的開發、租賃、銷售及售后的服務。 具體內容見第十章,第三節 房地產投資概述,一、投資與房地產投資 （一）投資 1、投資的概念：投資是指經濟主體（國家、企業、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項事業的經濟行為。 2、投資的分類： 總體上可以分為固定資產投資和流動資產投資。,3、投資的特性： （1）投資是一種有目的的經濟行為 （2）投資具有時間性 （3）投資的目的在于得到報酬 （4）投資具有風險性,4、投資的作用： （1）投資是一個國家經濟增長的基本推動力 （2）投資與企業發展密切相關 （3）投資可以促進人民生活水平的提高 （4）投資有利于一國的國內穩定和國際交往,（二）房地產投資 1、房地產投資的概念 房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。 包括房地產開發投資和房地產置業投資。,*房地產開發投資：從事商品房和土地開發經營活動的投資。 （1）商品房建設投資：房地產開發企業（單位）開發建設的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。 （2）土地開發投資:房地產開發企業（單位）進行的土地開發工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。,2、房地產投資的物業類型：,二、房地產投資的特性： 1、位置固定性（不可移動性） 2、壽命周期長： *經濟壽命：在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間。 *自然壽命：房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構建和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間,二、房地產投資的特性： *房地產的經濟壽命與其使用性質相關。 *注意：稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命有關。,3.適應性 4.各異性 5.政策影響性 6.專業管理依賴性 7.相互影響性,三、房地產投資的形式,1、房地產直接投資：投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。 （1）房地產開發投資：投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤的過程。,（2）房地產置業投資：指面向現有運行中的房地產資產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房（市場上的增量房地產），也可以是舊有物業（市場上的存量房地產）。是從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值和消費的四個方面的利益。,例如：某公司以300萬元投資購買了一個250m2的寫字樓單位，并將其中的100m2用作該公司的辦公室，將另外的150m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經過10年之后，該公司為了財務安排方面的需要，將擁有250m2寫字樓全部轉售出去，扣除銷售稅費后的凈銷售收入是450萬元。可以看出，該公司的置業投資，同時達到了自用（消費）、獲取經常性收益、投資保值和增值等幾方面的目的。,2、房地產間接投資 將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產經營管理工作。 房地產企業債券和股票投資 投資于房地產投資信托公司（reits） 購買、開發、管理和出售房地產資產的公司 購買住房抵押支持證券,四、房地產投資的利弊,五、 房地產投資的風險 (一)房地產投資風險的基本概念 1、風險:獲得預期收益可能性的大小。 *風險可以用標準方差表示。標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布越分散，風險越大。 *完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲得預期收益可能性的大小。,五、 房地產投資的風險 (一)房地產投資風險的基本概念 2、風險與不確定性: 對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計是定性的，而非定量的。,3、風險分析的目的 (1)分析預期收益是多少，出現的可能性大小 (2)分析相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性大小 (3)分析預期收益的變動性和離散性,4、房地產投資風險的體現 (1)投入資金的安全性 (2)期望收益的可靠性 (3)投資項目的變現性 (4)資產管理的復雜性,(二)系統風險 1.通貨膨脹風險(購買力風險):投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。 2.市場供求風險:投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。 3.周期風險:房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。 4.變現風險:指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。,(二)系統風險 5.利率風險:利率提高對房地產市場的影響。 6.政策風險:政府有關房地產投資的土地供給政策、低價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策等對房地產投資者收益目標的實現產生的影響。 7.政治風險:由政變、戰爭、經濟制裁、外來侵略等因素造成的風險。 8.或然風險:火災或其他偶然發生的自然災害引起的置業投資損失。,(三)個別風險 1.收益現金流風險:指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。 2.未來經營費用風險:指物業實際經營管理費用支出超過預期經營費用而帶來的風險。 3.資本價值風險:資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來經營費用分析。,(三)個別風險 4.比較風險(機會成本風險):投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的可能。 5.時間風險:指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險 6.持有期風險:指與房地產投資持有時間相關的風險。,(四)風險對房地產投資決策的影響 1.投資者根據不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平 2.使投資者盡可能規避、控制或轉移風險,六、風險與投資組合 (一)投資組合理論 1.主要觀點:對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同反應。在這種情況下，把適當的投資項目組合起來，可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。 目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。,六、風險與投資組合 (一)投資組合理論 2.作用:投資組合理論可以規避個別性非市場因素(個別發展項目因素、建筑物類型、地點等)，但系統性市場風險(例如宏觀經濟因素、國家金融狀況等)仍然存在。,3.風險的計量 由于系統風險無法規避，市場性風險率成為某一種投資項目相對于整個市場變化反應幅度的評估。投資者的應得利益便以補償這個風險率為主。,e(rj):某一時段內，資產j應有的預期收益率 rf:某一時段內，無風險資產的收益率 e(rm):某一時段內，市場的整體平均收益率 j:資產j的系統性市場風險系數,3.風險的計量,e(rj):某一時段內，資產j應有的預期收益率 rf:某一時段內，無風險資產的收益率 e(rm):某一時段內，市場的整體平均收益率 j:資產j的系統性市場風險系數,例：rf:2% e(rm): 10% j:1 則：e(rj) 10%,(二)資本資產定價模型(capital asset pricing model) 1.觀點:一個投資項目在某一時間段上的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率加上這項投資項目的系統性市場風險的相關系數(假設應有了適當的投資組合)乘以該項目的市場收益率與無風險投資項目收益率之差。,公式:,(二)資本資產定價模型(capital asset pricing model),2.確定折現率的方法:采用機會成本加適當的風險調整值。 *機會成本:資本在某一段時間內最高和最安全的投資機會的收益。機會成本的收益約等于無風險的收益(國債收益率或銀行存款利率)，投資者所期望的收益至少等于機會成本加上該項目的風險報酬(risk premium)。,例：假設整個投資市場的平均收益率是20%，國債的收益率為10%，而房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數是0.1，那么，房地產投資評估的模型所用的折現率按照公式計算如下： r=10%+0.4 (20%-10%)=14% *新西蘭的布朗教授假設在1984年英國房地產市場相對于整體投資市場的風險相關系數為0.2，計算出各子市場的風險系數(相對于整個房地產市場的收益)為:零售商業用房1.16；寫字樓0.87；工業物業0.69。,教你寫字,下面是贈送的ppt模板不需要朋友可以下載后編輯刪除！謝謝！,感恩 父母,天冷時，是他們給你送來溫暖,有時，他們會對我們發火,感恩父