資產評估學,第一篇 資產評估的基本理論與基本方法,第三章 資產評估的基本方法,第一節 成本法（The cost method）,第二節 收益法,第三節 市場比較法,第四節 資產評估方法的選擇,第一節 成本法（The cost method）,（三）應注意問題 1.歷史資料的真實性 2.形成資產價值的成本耗費是必要的,一、成本法的基本原理 （一）成本法的理論基礎 生產費用價值論 資產的價值取決于購建時的成本耗費,（二）成本法的評估思路 評估值=重置成本-各項損耗,實體性 功能性 經濟性,二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算,基本公式： 被評估資產評估值重置成本實體性貶值功能性貶值 經濟性貶值 被評估資產評估值重置成本綜合成新率,（一）重置成本及其計量 相同點：均采用現行價格和費用計算。 不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）； （2）用更新重置成本形成的資產性能可改進（超額運營成本）。,1.重置核算法 按資產的成本構成，以現行市價為標準 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調試費等。 評估實踐中需據具體情況而定。 間接成本主要指企業管理費、培訓費等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價。 該方法可用于估算復原重置成本，也可用于估算更新重置成本。,2.功能系數法 如果無法獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價，就只能尋找與被估資產相類似的處于全新狀態的資產的現行市價作為參照，通過調整功能差異，獲得被估資產的重置成本。稱功能系數法，即根據功能與成本的函數關系，確定重置成本。,（1）功能價值法 若功能與成本呈線性關系，計算公式： （2）規模經濟效益指數法 若功能與成本呈指數關系，計算公式： 該方法計算的一般是更新重置成本。,3.物價指數法 如果與被估資產相類似的參照物的現行市價也無法獲得，就只能采用物價指數法。 （1）定基物價指數 （2）環比物價指數 注意問題 物價指數法計算的是復原重置成本。,4.統計分析法（點面推算法） 當被估資產單價較低，數量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。 計算步驟： （1）將被估資產按一定標準分類。 （2）抽樣選擇代表性資產，并選擇適當方法計算其重置成本。 （3）計算調整系數K。 （4）據K值計算被估資產重置成本。 某類資產重置成本某類資產原始成本K,（二）有形損耗及其計量 計量方法: 1.觀察法 被估資產的有形損耗重置成本（1成新率） 2.使用年限法 實際已使用年限名義已使用年限資產利用率 對于經過更新改造的資產，需計算加權平均已使用年限。,有形損耗率,3.修復費用法 如果資產的實體性損耗是可以修復的，那么修復的費用就反映了資產的實體性貶值。 通過估算修復費用估算貶值。,（三）功能性損耗及其計量,功能性損耗的兩種形態 (1)超額投資成本 (2)超額運營成本（物耗、能耗、工耗等） 超額運營成本的計算步聚： (1)計算被評估資產的年超額運營成本 (2)計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本年超額運營成本（1所得稅率） (3)據被評估資產的剩余壽命和折現率將年凈超額運營成本折現，計算其功能性貶值額: 被估資產功能性貶值額年超額運營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）,（四）經濟性損耗及其計量 1.經濟性損耗的含義 因資產的外部環境變化所導致的資產貶值而非資產本身的問題。 2.表現形式 資產利用率下降 資產年收益額減少,3.計算方式 （1）因資產利用率下降導致的經濟性損耗的計量 經濟性貶值額重置成本經濟性貶值率 （2）因收益額減少而導致的經濟性損耗的計量 經濟性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）,（五）綜合成新率及其計量 1.含義: 資產的現行價值/資產的重置成本 2.計量方法 (1) 觀察法 (2) 使用年限法 (3) 修復費用法,三、對重置成本法的評價,1.從成本耗費角度評估資產價值。 2.運用一般沒有嚴格的前提條件。 3.并非所有評估對象都適合采用成本法。,第二節 收益法,一、收益法的基本原理 （一）收益法的理論基礎 效用價值論 資產的價值取決于效用，即資產為其擁有者帶來的收益。 （二）收益法的評估思路 預期收益折現 （三）收益法運用的前提條件 1.資產的收益可以預測并用貨幣計量 2.資產所有者所承擔的風險也能用貨幣計量,二、收益法的計算公式 收益法的基本要素：預期收益、折現率（資本化率）、收益的 持續時間。 （一）未來收益有限期 1.每期收益不等額 2.每期收益等額,（二）未來收益無限期 根據未來收益是否穩定分為兩種方法: 1.穩定化收益法（年金化法） 穩定化收益A的估算方法： （1） （2）歷史收益加權平均法 計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數 （3）注意: 方法（2）更具客觀性，但缺乏預測性。 收益法要求收益額是預期收益、客觀收益。,2.分段法 若預期未來收益不穩定，但收益又是持續的， 則需采用分段法。,前期 （設n=5） 后期,選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業生產經營進入穩態； （2）盡可能長，但也不宜過長。,3.純收益按等比例級數變化（遞增或遞減）,4.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）,（三）未來收益有限期下的特殊計算公式,1.分段法 2.純收益按等比級數變化 3.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）,三、收益法中各項指標的確定 （一）預期收益額 1.預期收益的類型 (1)稅后利潤與凈現金流的差異在于確定原則不同 凈現金流稅后凈利潤+折舊追加投資 (2)從資產評估角度出發，凈現金流更適宜作為預期收益。,1.1稅后利潤 2.1凈現金流 3.1利潤總額,稅后凈收益，被普遍采用,2.預期收益的測算 以歷史數據為基礎，考慮資產在未來可能發生的有利的和不利的因素來確定預期收益。 （1）時間序列法 適宜預期收益趨勢明顯的情況,表33 評估前每年收益,按時間序列計算的回歸方程：預測年收益（年份數83）164 717,表34 預測年收益,（2）因素分析法 確定影響資產收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）； 預測這些因素未來可能的變動情況； 估算基于因素變動的未來收益水平。,（二）折現率與資本化率 1.二者無本質區別 2.內涵上略有區別: 折現率無風險報酬率+風險報酬率 資本化率折現率未來年收入的增長率 若資產年收入增長率為零，則二者相等。,3.確定折現率的基本方法 (1) 加和法 折現率無風險報酬率+風險報酬率 無風險報酬率的確定：國債收益率 風險報酬率的確定： （3.1.1）風險累加法,（3.1.2） 系數法 CAPM：(資本資產定價模型),市場平均風險報酬率,(2)資本成本加權法 如果評估內涵不是凈資產，而是投資總額，即長期負債和所有者權益之和，那么折現率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分: 折現率長期負債占投資總額的比重 長期負債利息率（1所得稅稅率） +所有者權益占投資總額的比重所有者權益報酬率 上式中：所有者權益報酬率無風險收益率+風險報酬率,(3)市場比較法 通過參照物的市價和收益來倒求折現率。 四、對收益法的評價 1.該方法最適宜： 資產的購建成本與其獲利能力不對稱的情況； 成本費用無法或難以計算的資產。 2.該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性。,第三節 市場比較法,一、市場比較法的基本原理 （一）理論基礎 均衡價值論: 由于資產評估是一個模擬市場過程的結果，因此均衡價值論表現為承認市場交易結果的相對合理性，并通過替代原則來評估被估資產。 （二）評估思路 （三）運用的前提條件 1.充分發育活躍的資產市場。 2.參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到。,二、市場比較法的基本程序及有關指標 （一）尋找參照物。 1.參照物的成交價必須真實。 2.參照物的基本數量要求(一般三個以上)。 3.參照物與被估資產相類似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.參照物的成交價是正常交易的結果或者可以修正為正常交易。 盡可能選擇近期成交的交易案例。,（二）調整差異 1.時間因素 2.區域因素 參照物所在區域比被估資產好： ；反之系數1 一般以被評資產為100，,3.功能因素 功能系數法 4.成新率因素 5.交易情況調整 （三）確定評估值 將若干個經過調整的調整值進行加權平均或算術平均，確定評估值。,三、市場比較法的具體操作方法,常用直接比較法 （一）單一因素比較法 參照物與被估資產之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時間、功能等。 （二）類比調整法 參照物與被估資產大體相似，但在多方面存在差異。 交易案例A的調整后價值參照物A的成交價時間因素調整系數區域因素調整系數功能因素調整系數交易情況補正系數,例某商業用房，面積為500平方米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2006年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業用房交易案例，具體情況如下表所示： 單位：,該商業用房與三個參照物新舊程度相近，結構也相似，故無需對功能因素和成新率因素進行調整。該商業用房所在區域的綜合評分為100，三個參照物所在區域條件均比被評估商業用房所在區域好，綜合評分分別均為107。當時房產價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數為：（1+4%）4=117%；參照物B的時間因素調整系數：1+4%=104%；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位： 被評估資產單價（27,336.4527,850.4727,654.21）327,614 被評估資產總價27,61450013,807,000元,四、清算問題,清算價格屬于非正常價格 清算價格的確定方法 1.市價折扣法 清算價格公允市價折扣率 2.模擬拍賣法（意向詢價法）,五、評價,1.最具客觀性的評估方法，運用最廣泛的方法 2.該方法的運用需具備一定的前提條件 （1）對產權交易市場成熟度的需求； （2）對被估對象本身的要求。,第四節 資產評估方法的選擇,一、資產評估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講，在相對完善的市場中，對于可以在市場上公開交易的資產，如果資產的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產的公允市價，其評價結果不