目 錄摘要 第1頁關鍵詞 第1頁引言 第1頁一、我國房地產市場現狀(一)房價不斷提高 第1頁 (二)面積越來越大 第1頁 (三)商品房空置量上升，企業開發成本增加 第2頁二、目前住房信貸業務中存在的問題(一)商品房空置率增加，超過風險控制線 第3頁 (二)房地產市場體溫仍在升高，業外巨頭搶灘房地產 第3頁(三)房價過高 第3頁 三、住房信貸業務拓展的策略(一)金融機構對住房信貸的支持 第3頁 1、加大住房信貸投入 第3頁 2、擴大住房信貸業務范圍 第3頁3、大力促進住房消費 第3頁4、積極支持普通住房建設 第3頁(二)規范我國房地產市場的建議 第3頁 1、商業銀行應加強風險管理 第3頁 2、調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度 第4頁3、適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構 第4頁4、啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求 第4頁 5、加強住房貸款的風險管理，將防范工作前置 第4頁6、加強貸后管理，注重償還風險的預測 第5頁(三)中央銀行和銀監會的監管 第6頁 1、提高首付 第6頁 2、加息 第6頁 3、禁止買賣 第7頁 4、出臺相關政策 第7頁參考文獻 第7頁 摘要：住房貸款自開始開辦以來，經過十幾年的高速發展，至今已經具備了相當規模。貸款余額迅速增長，貸款規模不斷擴大，各商業銀行在這一領域市場競爭激烈，金融創新也層出不窮。 但目前也暴露出一些問題，商品房空置率增加，超過風險控制線；房地產市場體溫仍在升高，業外巨頭搶灘房地產。關鍵詞：房地產業；住房信貸；商業銀行；建議；監管住房信貸業務拓展研究房地產業在我國還是一個新興的行業，起步于20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄托于房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，于是形成了我國現在的房地產市場。一、我國房地產市場現狀(一)房價不斷提高我國商品房價格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達10以上，中國的地價、商品房價格都是不斷上漲的。(二)面積越來越大早在我國剛剛實行房改的時候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來開發商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發建筑面積每套100m2以上甚至高達每套200m2的住房。最新紀錄2010年15月，全國房地產共完成土地開發面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地1產開發到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發企業自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現恢復性增長態勢。今年前5個月房地產累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業用房竣工面積同比增長37%。(三)商品房空置量上升，企業開發成本增加 隨著當前建筑材料價格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產增加等因素，使企業在開發中的建安成本、土地成本、財務費用等相應增加，跟以往相比，大大提高了企業的運作成本，形成了市場銷售價格與開發成本之間的矛盾，絕大部分開發企業面臨著資金壓力大，開發成本增加，企業運作比較困難的實際問題。為了盡快回籠資金，新開發的商品房也被不同程度的提高了價位。買一套房子對于普通家庭來說本就是一個很大的負擔，新開發好的商品房價位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價格越高的怪圈。二、目前房地產市場中存在的問題及產生這些問題的原因(一)商品房空置率增加，超過風險控制線據中國房地產報2010年6月26日的消息：“5月份商品房空置面積的分類指數值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標，此項指數增加，表明商品房空置面積增長幅度出現反彈。今年15月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高于去年同期增長2.3%的水平。”該報7月1日還披露：到2010年11月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的占50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業不良資產之首。并進一步指出，眼下的“商品房空置率”應該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%4%。當空置率超過10%的時候，就已經是超警戒線運行了。 (二)房地產市場體溫仍在升高，業外巨頭搶灘房地產2001年全國房地產到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統的家電廠家“海爾”、“美的”、tcl、“康佳”正在大舉進入房地產，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司，諸如“數源科技”、“亞華種業”、“益鑫泰”、“經緯紡織”，甚至“聯想集團”、“三九藥業”也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。 (三)房價過高一個國家的住房價格的房價收入比，確實要在一個合理的水平線上，房價的上升要有理性。 2011年1月平均房價上海 23401 元；北京 20801； 深圳 15021。三、住房信貸業務拓展的策略（一）金融機構對住房信貸的支持1.加大住房信貸投入受國家宏觀調控累積效應影響，個人住房貸款增速持續回落，房地產開發貸款增速創4年來新低。而在民生住房領域，今年一季度，在渝商業銀行累計發放公租房貸款6.4億元（不含公積金貸款），保障性住房貸款累計投放24.05億元，共計30.45億元。2.擴大住房信貸業務范圍第一，擴大經辦住房委托業務的金融機構范圍。將原來只能由工、農、建三家銀行辦理的住房委托存、貸款業務擴大到所有國有獨資商業銀行和交通銀行。煙臺、蚌埠兩城市（含所轄縣和縣級市），繼續由住房儲蓄銀行辦理。第二，擴大個人住房貸款的范圍。允許所有商業銀行在所有城鎮對所有普通商品住房辦理個人住房貸款。3.大力促進住房消費調整住房貸款支持的重點，由過去主要支持普通住房的開發建設轉變為主要支持普通住房的消費及配套設施建設，逐年擴大住房消費貸款在住房貸款中的比例。4.積極支持普通住房建設對新開工的普通住房項目，只要開發商自有資金達到，住房確有銷路，商業銀行均可發放住房建設貸款。改進安居工程貸款管理，只要住房建設項目符合安居工程條件且銷售率（含預售）達到，銀行可根據工程進度按自籌資金與貸款的比例發放安居工程貸款。金融機構中長期貸款的支持，就成了保障房建設的重要因素。銀監會在2008年就會同央行制定了兩個具體的政策性文件保障經適房和廉租房貸款。據銀監會發布的數據，至2010年11月末，主要銀行業金融機構經適房開發貸款余額751億元，同比增長32%，高于全部房地產開發貸款增幅8個百分點。（二）規范我國房地產的建議1.商業銀行應加強風險管理商業銀行辦理房地產業務，要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度。國內商業銀行識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險(包括房地產開發貸款和個人住房貸款)的手段和能力明顯不足。商業銀行應逐筆登記房地產貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監管部門及其他相關部門的統計或信貸登記咨詢系統，以利于各商業銀行之間、商業銀行與社會征信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。 2. 調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度“總量控制”的關鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個權威部門，這個部門按照房地產發展速度、市場價格和房地產積壓控制警戒線來實行宏觀調控與微觀調節。二是由人民銀行根據全國的房地產業運行指標，在一定時間和空間范圍內提出房地產業授信總量，并分解到國內商業銀行，利用信貸對資源配置的引導與調節作用調控房地產業的穩健運行。三是商業銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調控能力，張弛有序地調節房地產開發規模與市場供求關系。四是商業銀行加強對優質開發企業的遴選，通過發放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優勢的大型房地產企業，更好地調節市場和引導市場。 3.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構房地產開發總量的擴張與國內銀行住房開發貸款增長較快密切相關。控制開發貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調整住房開發存量貸款的區域結構與客戶結構。目前，我國房地產市場發育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調整存量上一方面是要壓縮空置房數量大、區域價格及銷售下降地區的開發貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區，以達到區域內的均衡發展；另一方面是清收資質低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發企業貸款，將騰出的資金投向資質高、品質好、實力強、市場競爭能力強的企業。 4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求住房公積金是城鎮工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進城鎮住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。住房公積金制度的建立對于推動住房市場化，促進房地產市場的活躍發揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發放了大量難以收回的非住房性質的貸款，甚至資金被擠占、分流的現象也很普遍。目前，最關鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。商業銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產金融的持續健康發展發揮更大的作用。5.加強住房貸款的風險管理，將防范工作前置貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查。可以考慮建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、收入情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如建設用地規劃許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用，避免爛尾樓的發生。三是加強對抵押物的評估工作。要注重人才的培養，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供準確科學的依據，防止借款人的實際成交價低于貨款額，造成貸款風險。四是細化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據，是銀行保證信貸資產安全的重要手段。住房抵押貸款的有關契約，要明確規定各方的責任、權利和義務。要詳細推敲每一條款，既不能有對于銀行不利的措詞，也不要遺漏有關重要條款，如：要增補抵押違約后制裁的法律依據；在商定的其他條款內要明確：抵押房產必須辦理保險，如有意外，抵押權人銀行為第一受益人等。總之，以規范、完善的契約來約束借款人、擔保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業務的真實性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉移住房貸款風險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委托貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔的貸款風險，此外，還應積極爭取政府的支持，把發放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風險轉移出去。6.加強貸后管理，注重償還風險的預測對借款人跟蹤調查和分析，是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，為貸款的發放提供可靠依據；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。（三）中央銀行和銀監會的監管 房地產業屬于高風險行業，住房信貸業務潛藏著較大的風險。因此，銀監部門及其分支機構必須加強對住房信貸業務的監管，確保國內銀行業的安全、穩定、高效運行。一是要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險情況，制定正確的監管方針和策略，以此來指導和約束商業銀行的房地產信貸行為，為住房信貸風險的防范、分散和消除創造基本的條件。二是強化對住房信貸業務的監管。要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。要定期和不定期地對銀行住房信貸業務進行現場和非現場檢查。檢查重點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款等。發現問題要及時督促商業銀行整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風險。三是建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向各家商業銀行通報有關情況，減少銀行間的內耗，防止開發商和購房者鉆銀行的空子。四是嚴肅查處商業銀行房地產信貸違規違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發商或個人賄賂、幫助開發商和個人騙取貸款的銀行內部責任人，一經查出，嚴懲不貸。造成嚴重經濟損失的，應追究其刑事責任。1.提高首付幾乎所有的中小銀行都已經上調首套房的首付比例和利率，這就意味著，首套房貸三成首付、基準利率眼下已經成為浮云。建行浙江省分行在通知中說，對首套房貸利率原則上執行基準1.1倍利率，首付不低于40%，對于第二套住房，首付要求不得低于60%，利率原則上不得低于基準利率1.15倍。.2、加息7 m+ n1 j; c, g0 n1 ?7 (來自：濠濱論壇 - 南通濠濱網)/ + j& x/ h6 u中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。3、禁止買賣禁止以廉租住房、經濟適用住房為名，以劃撥方式取得土地后挪用于商品住房開發。優先安排廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，