1、第十二講 鏈家等房產中介如何做互聯網金融,鏈家，一個房產中介公司。,鏈家未來（到2017年）將著力打造一個萬億級別的房產O2O平臺，實現房地產閉環。,鏈家等房產中介如何做互聯網金融鏈家地產、我愛我家，以及全國各地的房產中介都準備做或正在切入互聯網金融。 那些中介地產、汽車垂直門戶類，可以形成數據的閉環，在細分領域做得好，無人能敵，這些企業未來都會在互聯網金融上獲得自己的一席之地。 這些細分公司的實力往往不在于金融，而在于對原有產業鏈的把控。,鏈家的中介費收入：,2012 年，鏈家地產在北京有4500 5000 家，成交額超過1100 億元，中介費是總價款的2. 7%，折算下來為33. 15 億

2、元。,鏈家以1/ 6 的店面、1/ 3 的經紀人數，效益卻是行業平均水平的3 倍，在整個北京二手房中介市場中占比50%。坦白說，買房人承擔的2. 7% 的中介費真的很高。在北京，一套五環外的兩居，要300 萬元，中介費就是8. 1 萬元，不是小錢。,二手房經紀的核心非常簡單，找房源，找買房人，然后促成交易。地產中介最大的價值就在于獲得真實的房源，地產中介將買賣房雙方撮合之后，隨后的銀行批貸、過戶，中介已經非常標準化，流程也并非中介能掌控，此時的中介就沒什么價值了。,二手房的買賣完全可以放到互聯網上來，平臺中介只需要篩選購房、買房的真實需求，確保真實交易即可。,在二手房購買中，有一個專業詞匯叫跳

3、單，意思是跳過中介。在買房人、中介、房主這三個環節中，一旦地產中介愿意做私單、房主愿意與買房人私自成交，那么，中介機構就收不到錢。,如何私自成交呢？,在看房的過程中，有買房人在冰淇淋里面藏聯系方式，請房主吃冰淇淋的；有買房人看完房子后，記住房號，回頭再來敲門的；有買房人找到房主單位，從而找到聯系方式的；更有買房人趁中介不注意將名片放到房屋的客廳、洗手間、廚房等地方的。所謂“道高一尺，魔高一丈”，看完房之后，中介一定要將買房人送出小區，打上車，進地鐵，然后還在樓下待30 多分鐘，防止買房人回來。,為了防止房主私自與買房人跳單，鏈家地產使用各種手段，綁定房主，獨家與速銷房源。獨家一般是連款單，買房

4、人需要換房，以小換大，一居換兩居，兩居換三居，于是鏈家就做了兩筆生意。這樣，買房人跳單的概率就非常小。,速銷房也是鏈家鎖定房源的一種形式，鏈家會事先向業主交納部分保證金（通常為數千元），承諾在一定期限（1 3 個月）、一定總價范圍內幫業主賣掉房子，否則保證金為業主所有。,簽訂合同后，鏈家會安排一名特定的經紀專職跟蹤速銷房，提供包括保潔、及時反饋、周邊市場分析等服務。這一方面給賣房的人提供了方便，不需要操心就可以賣房；另一方面，鏈家獲得了這個授權之后，對買房者就有了談判優勢。 速銷房一般由鏈家獨家代理，目前，鏈家1/ 6 的房源是速銷房。,鏈家經紀人的收入：,具體來說，獲取房源信息的經紀人可得傭

5、金總額的30%。在鏈家，房源部分有3 個業務動作信息錄入、所屬和實勘，可由一人或者多人完成，分成比例分別為10%、15% 和5%，達成交易的經紀人只得70%；而速銷房源，獲取房源的經紀人可得到傭金的40%，做單經紀人只分60%。,鏈家地產在招人時，往往招那些家境一般、老實忠厚的應屆生，不招那些在其他中介干過的。,房屋成功簽約后，收取2.2%的居間服務費，0.5%的保障服務費。 比如：剛剛入職，A1級別，錄了一套報價100萬的房子，房屋實堪、鑰匙、獨家都是自己弄的，最后成交也是成交的。那么業績就是1000000*2.7%=27000（單位：元）因為是A1級別，提傭就是通提10個點，也就是2700

6、0*10%=2700A1剛剛入職，底薪是2500，如果沒有再開單的話，本月的工資就是2500+2700=5200因為超過3500要繳納個人所得稅，并且工作中因為種種原因還要扣除一部分費用，實際上拿到工資差不多就是4800元左右。,鏈家經紀人如何月薪過萬？,按照北京房價的均價來算，大概是4萬左右。舉個例子。朝陽門吉祥里小區某個拐角戶型，有一套50平米的一居室房子。報價200萬。這是北京普通得不能再普通的小房子了，供需都很大，換手率也高。被某人錄入被他賣掉，他的全業績，5萬4千。這是普通得不能再普通的交易，每天至少會在北京2萬經紀人里面發生10例此類房子簽單。曬一曬5萬4千業績的經紀人的工資。,鏈

7、家經紀人賣一套200萬房子各級別的收入。,鏈家的產業鏈,鏈家構建了資產管理（丁丁租房、自如友家） 交易管理（新房、二手房） 金融管理（鏈家理財、理房通等） 三個O2O生態圈。,丁丁租房和自如友家做的是租房業務，連接了租房用戶與業主，這就形成一個用戶基礎，而且自如是自營租賃，向業主提供資產管理服務，為業主提供每個月兩次的上門免費保潔、公共區域保潔、家電維修、免費WiFi等，借此，鏈家將“觸角”伸至家具、裝修、搬家等多個衍生領域。,房產交易仍然占據鏈家的核心地位，鏈家網也已經完成房產交易O2O的前期找房環節和服務者咨詢的環節。在交易環節，鏈家在做的是業主發一個申請、就可以在線議價和在線出價，簽約時

8、把網簽、面簽、貸款、過戶等流程可視化，甚至簽約以后的房產后市場，比如裝修、搬家、社區O2O等等，都納入鏈家網的平臺上。,鏈家金融共分為四大業務，包括傳統基礎業務產權服務、銀行貸款按揭引薦服務，以及新興業務資金托管服務（第三方擔保支付“理房通”）、短期融資服務（P2P“家多寶”）。這四大業務緊密相關，一環套一環。,鏈家的業務,2014年,2015年,6月 鏈家網成立（原身為鏈家在線)，鏈家集團O2O戰略落地，線上平臺進入飛速發展期; 7月 獲得中國人民銀行頒發的支付業務許可證“ 12月 推出理房通，國內唯一一家房屋資金擔保支付平臺,2月 與成都伊誠地產合并 3月 與上海德佑地產合并 3月 與深圳

9、中聯地產合并 5月 與高策機構合并，全面發力新房市場 6月 與杭州盛世管家合并 6月 鏈家舉行戰略發布會，將“鏈家地產”正式更名為“鏈家” 6月 鏈家宣布成立1億元先行賠付基金 7月 與重慶大業興合并,鏈家未來（到2017年）將著力打造一個萬億級別的房產O2O平臺，實現房地產閉環,鏈家大事記,房屋租賃,丁丁租房,二手房,鏈家網二手房板塊,新房交易,房江湖,資產管理,自如網,金融平臺,鏈家理財、理房通,鏈家業務,鏈家業務初步形成了以交易管理、金融管理、資產管理為核心的全產業鏈覆蓋,搬家服務 家具家居 生活支付 社區服務 ,2.,1.,3.,4.,5.,傭金全免,1.丁丁租房,5天租金作為服務費,丁丁白條,零息貸款，季付改月付,手續費,傭金2.7%,2.二手房,打五折,安心服務,資金、學區、兇宅、房屋被查封和輻射等五大問題，承諾先行墊付和原價回購等服務,房江湖 （電商平臺）,3.新房交易,新房直銷,渠道整合,項目駐場,線上推廣,一二手聯動,新房網 門店+經紀人 高策機構 其他中介,零傭金,新房網 零廣告 電話直通,自如網 （改造裝修）,4.資產管理,資益+,自如寓,自如友家,單套住宅 至少3年,租金年付 3%增長,整棟/多套 至少10年,5.金融平臺,理財產品,房款保,通通賺,