1、商業地產物業銷售很容易但經營管理才是最終的根本,商業地產的招商工作決不是以 仲介 的方式來處理招商不等于中介 當招商是以仲介的方式進行時 招商最后的成果必定導致失敗 .招商人員既為未來商場管理人員;不可由其他招商公司;或非編制人員介入招商工作 .招商工作一定是統一統籌由專人專案執行 .招商工作是永續不斷的.商業地產的經營管理決不是簡單的物業管理商業地產的經營管理不是簡單的 保安 保潔 物業管理,整體工作流程策略,（Positioning and Programming）,定位設計與商業組合概念,建立同軸思想與組織目標 提供開發企劃的藍圖 提供建筑設計的指導 提供商業操作的深度 定位不是夸大的宣

2、傳,而是正確合理的效果成形 想像開幕時的媒體報道 - 對定位的自我評估,定位對項目開發的實際影響,概念設計,總體規劃,方案設計,施工設計,市場推廣,室內裝修,市場公開招租,開 業,建筑師及其他顧問磋商 規劃布局圖 反映項目內容及設備位置 客戶需求分析（結合商業定位） 設計說明與初步估算,可行性研究（商業定位） 客戶背景分析 / 市場研究分析 人流研究 / 客戶需求分析 確定規劃目標 / 業態組合 業態比例分配 / 預期租金平效分析 風險評估 / 長競爭優勢的建立,二、商場規劃 (1)空間規劃分析 (2)競爭力分析 (3)商場定位分析 (4)經營主題分析 (5)市場區分分析 (6)目標市場分析

3、(7)主力承租戶分析 (8)市場業種組合 (9)承租戶組合,三、招商行銷 (1)商場規劃 (2)行銷計劃 (3)財務規劃 (4)租賃合約 (5)租賃條件 (6)招商執行,一、商場開發 (1)市場調查 (2)可行性分析 (3)開發建議 (4)財務分析,第一階段,第二階段,第三階段,第四階段,第五階段,第六階段,修定整體規劃 效果圖及總體模型 主要設備清單 成本概算,商場營銷 物業管理 商場管理 工程配合,四、經營管理 (1)公共管理規劃 (2)管理公約手冊 (3)廣告促銷企劃 (4)協調裝潢工作 (5)開幕典禮籌劃,定期市場調查，整合業態的組合分配 制定推銷策略,鎖定目標客戶,達到效益租金 確定

4、主要承租戶，協調工程一致,商業地產開發的結構示意圖,商業開發的價值鏈,定位市場研究的大前提,宏觀經濟分析 基地周邊環境分析 競爭者調查及分析 主力廠商初步訪談 初步定位 各項目標設定 業種業態組合 財務租金試算,地理區位分析 各行政區概況 人口增長趨勢及人口結構分析 收入結構分析 基楚建設 經濟發展分析 零售業發展潛力和限制分析 項目分析及建議,市場調研的研究課目,投資架構及財務方案 財務計劃分析說明 財務計劃評估 短、中、長期性資金與回收效應 實例說明,項目投資及回收之主題在于分析檢討及設定資金之數量、時程及名目三 項要素之投入和回收. 如何收取資金投入項目（數量;時程;名目;作價）,如何運

5、作資金支付項 目所需（數量;時程;名目）以及如何由項目中回收利益反還資金主（熟量; 時程;名目）等等將詳細設計于投資計劃中.,財務策略,商業地產銷售價格策略 (銷售價格需反應各項成本),商場規劃策略,基地周邊環境概況 周邊都市環境發展未來規劃及預測 基地周邊道路發展現況及規劃 基地周邊公共交通發展網絡現況及規劃 周邊住宅發展現況及未來開發計劃 周邊購物商場及點單大店發展現況 現有及潛在競爭者分析 本專案強勢與弱勢分析 S.W.O.T. 分析,市場分析策略 商業基地周邊環境分析,存在哪些潛在競爭者 競爭者的經濟等實力 競爭者的經營特點,經營方案 競爭者的產品特點,產品存在的優缺點,市場分析策略

6、競爭調查者分析,建筑及室內 設計策略,建筑及室內設計工作流程,設計依據 ( 基本要素 ),外立面視覺亮點 內外通透明亮 ZOONING 業種區塊動線明朗 市政配套設計 ( 水電 煤 消防 安保 通訊 視訊 網絡 POS 物流 ) 廠家營業動線 消費者購物動線 物流配送動線 結構安全系統 其他主客觀條件 C.I.S 指示標志系統 ( 基本系統 應用系統 DISPLAY 招牌 ),經營管理 的作業策略,開幕前工作,經營管理的工作項目,經營管理的工作項目,開幕后執行工作,設施管理,機電設備之管理及修繕,清潔管理,園藝管理,保全管理,防蟲消毒管理,安排保險服務,地方政府及其它公共團體之聯系,會計及有關

7、事宜,經營管理的工作項目,開幕后執行工作,租務管理,負責代管出租物,租賃意見之提供,管理及租賃事宜之建議,租賃文件處理,出租單位點交及點收,租金費用收取,受理承租戶之投訴,承租戶之教育,出租物之裝璜,租物之修繕,租戶手冊編訂,經營管理的工作項目,各類型廣告計劃,促銷活動計劃,發行刊物計劃,主要租戶營銷計劃,協力廠商合作計劃,設定營銷方向,制作營銷工具及設定營銷管道,收集國內外商品訊息,藉主力、次主力承租戶之號召力帶動營銷氣氛,開幕后執行工作,營銷推廣 計劃執行,經營管理的工作項目,開幕后執行工作,租金收取方式、訂價、調幅,租期、裝潢期,保證金,共同經營基金,用于商場開幕、宣傳、 建立并維持市場形象,其它 ： 廣告招牌、店鋪內之設備、使用規定、 約滿續約手續,制定標準 租賃條件,經