1、旅游地產模式和創新,1,主講人：呂志墉,旅游地產開發模式和創新,旅游地產模式和創新,2,思考聚焦,中新地產珠海淇澳島如何策劃定位 常熟波恩項目旅游地產如何促動商業地產 常德柳葉湖低碳城主題旅游在哪里,FOCUS: 如何突破政府對旅游業渴求和對純地產回避之間的矛盾,旅游地產模式和創新,3,目錄,第一章 旅游產業開發十大關系 第二章 旅游地產的理念和分類 第三章 旅游地產的發展現狀 第四章 旅游地產的開發模式 第五章 旅游地產案例研究 第六章 旅游地產發展前景 第七章 重點推薦養生養老地產,旅游地產模式和創新,4,第一章,旅游產業開發十大關系,旅游地產模式和創新,5,資源是重要的，但永遠不要把目光

2、集中在資源上，資源可以成為產品，資源也可以僅僅是產品的背景和環境，創意為資源的開發利用插上翅膀！ 千萬不要做一個沒有靈魂的規劃，規劃必須在具可操作性的戰略策劃指導下制定落實，否則等待你的將是無止境的修編，誤國誤民！在通盤的策劃方案和商業模式指導下制定具有可實施性規劃已成為越來越多經營者的選擇！ 觀光旅游和休閑度假是姊妹關系，沒有高低貴賤之分，各地要根據自身的實際情況確定發展方向，觀光旅游是旅游產業分量最大的權重產品，休閑度假是旅游產品深度發展和生活多樣性的發展方向，兩者既可獨立運作，又可相互重疊。 隨著旅游市場的細分，目的地的客源地營銷將成為一種趨勢，客源地推廣營銷的豐富性和直銷非傳統旅游銷售

3、方式可比擬。同時，針對客源地市場定向設計目的地產品也將成為一種可能，目的地和客源地的關系的深入研究是旅游開發經營成功的關鍵！,一大關系 ：創意和資源,二大關系： 策劃和規劃,三大關系：觀光旅游和休閑度假,四大關系：目的地和客源地,十大關系理念,旅游地產模式和創新,6,大眾旅游，首先是指旅游活動參加者的范圍已擴展到普通的勞動大眾。大眾旅游的另外一層含意則是現代旅游活動開始形成以有組織的團體包價旅游為代表的大眾型旅游模式，并且形成廣大民眾中占支配地位的旅游形式。所謂大眾型，主要是指旅游者在旅行社的組織和安排下，借助各類旅游企業提供產品和服務，按照規定的時間、線路和活動的內容，有計劃的完成全程旅游活

4、動。 旅游開發和旅游地產是難以分割的當前模式，旅游地產的內涵和外延有待拓展，旅游產業有時候是以第二屬性表現出來的，甚至是一種殼化的產業，因此，新的城鎮運營開發模式以及功能市鎮的產業經濟整體運營模式就變成一個需深入探討的課題。游產品深度發展和生活多樣性的發展方向，兩者既可獨立運作，又可相互重疊！ 門票經濟是旅游主力經營模式，卻不是旅游產業經濟的主力經營模式，中國現階段無法擺脫也需要門票經濟，但是，多維經營的旅游產業經濟必須深入發展，已經有越來越多的地區和目的地已經具備了擺脫單一門票經濟的條件，多維經營-時運將至！,五大關系：大眾旅游和互動娛樂,六大關系：旅游開發和旅游地產,七大關系：門票經濟和多

5、維經營,旅游地產模式和創新,7,環境保護和開發經營看似一個矛盾，但有其天然和諧的一面，人來自自然，回歸自然是本性也是必然，關鍵是我們以什么態度回歸自然，人和自然的關系還有待探索，適度開發和尊重友好自然將使我們的開發有利于自然的保護，自然本身需要人類，關鍵需要控制的是人類的態度和習性。 中國國民習性對中國的旅游經營影響重大，許多國際上非常順理成章的旅游運營模式在中國得不到認可，尤其是狂歡節和海洋度假旅游產業在中國開展需要程序經營來修正，因此，旅游產業的國際慣例一定要結合中國國民民族特性來發展整合。 國內旅游重規劃、重投資、輕管理的現象還是較為突出，旅游產業的軟投資其實比硬投資更重要，一個好的項目

6、特別需要開業后的市場營銷、商業管理、文化活動組織、客源地營銷、節慶活動策劃、管理人員培訓等一系列的經營提升工作。,八大關系 ：環保和開發,九大關系 ：國際慣例和民族特性,十大關系：投資開發和經營提升,旅游地產模式和創新,8,第二章,旅游地產的理念和分類,旅游地產模式和創新,9,概念,特點、優勢,所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融 旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目可稱為旅游房地產。,旅游地產是旅游業和房地產業的無縫嫁接,具有更好的自然 景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。,旅游地產理念,旅游地產模式和創新,10,旅游景點地產,旅游商務地產,Clic

7、k to add Text Click to add Text Click to add Text,從理論上來說，旅游地產是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。,指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間。,指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間,旅游度假地產,指為游客提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館以及用于分時度假的時權酒店等,旅游住宅地產,主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。,旅游地產分類,旅游地產模式和創新,11,背景資料： 國際慣例表明，一國人均

8、GDP達到1000美元時，就進入國內旅游的需求增長期，此時的旅游形態主要是觀光旅游；當人均GDP達到20003000美元，旅游形態開始向休閑旅游轉化，進入出國旅游的增長期；當人均GDP達到30005000美元，旅游形態開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經濟時期。,國內旅游市場業正在經理歷史性的轉變，具體講是從觀光旅游形態向休閑度假旅游形態轉變，特點是旅游產品的升級。但現實情況表明，國內旅游度假市場仍表現為伴生關系，而非簡單升級,觀光旅游休閑旅游度假旅游,11,國內趨勢,世界趨勢,旅游度假市場的發展趨勢,旅游地產模式和創新,12,開發主體整合協調各方資源,執行多方位高起

9、點市場推廣,投資興建完善基礎設施,取舍有度的區域產業組合,保護生態自然和人文歷史資產,評估本地自然資源及生態環境，制定開發原則 開發前對環境保護作完善規劃，輔以法規管理 發掘升華獨特的人文和歷史資源 引導本地居民對旅游和環保的參與,規劃多種便捷抵達度假區的交通方式，注重沿路景觀 早期投入基礎設施建設提升區域吸引力和土地價值 完善醫療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設施的質量數量,政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區域打造品牌 引進或聯合其他利益相關方的參與，基于互利原則協同舉辦大型活動增強社會知名度,逐步剔除與本區形象提升不符的落后產業 政府政策引導和培育可與旅游產業協同發展的

10、其他產業 借助本地區逐步提升的優美環境及社會形象，吸引新的外來人才,謀求國家和地方各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。 在區域內整合旅游資源，形成統一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。 與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關者廣泛合作，實現共贏。,區域定位,旅游地產必須考慮的五種要素,旅游地產模式和創新,13,第三章,旅游地產的發展現狀,旅游地產模式和創新,14,一、旅游地產發展城市間發展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海。 旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產基本上走“地產”

11、路線，以人造景區、景點來配套于住宅、酒店、社區等的開發；而二、三級城市的旅游房地產則主要走“旅游”路線，依托區域的高等級旅游資源進行項目配置。 同時，由于我國地理、經濟發展特性，形成了沿海地區經濟發達、景觀資源豐富等特點，旅游地產業率先在這一區域落足，而中、西部旅游地產不僅僅在數量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。 二、旅游地產產品類型多樣，運作方式逐漸綜合多元化 中國旅游地產市場基本呈現出綜合化、多元化的發展態勢。眾多旅游房地產已由過去的產權式酒店、分時度假逐步發展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產項目逐步興起，旅游房地產的運作方式逐漸綜合化、多元化。,中國旅游

12、地產發展特征,旅游地產模式和創新,15,三、旅游地產置業需求更多希望在投資和消費上獲得優良組合 旅游房產通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業的帶來了空間享受和消費功能。這樣的旅游房產通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質”生活的人群前來消費與投資。目前來看，兩種模式的有效結合是旅游地產需求特征中重要的方面。 四、旅游地產置業人群區域劃分比較集中，普通型的旅游地產消費尚未形成 雖然國內旅游地產伴隨房地產市場已經具有近10年，但規模性、多渠道置業流不充分。特定地區間的旅游地產置業人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產消費意識較低有關

13、，另一方面原因在于旅游地產產品類別和服務方式較少，推廣不足。 五、旅游地產開發模式逐步豐富，創新型產品、配套服務需求更加豐富 現今旅游地產出現多種開發模式以應對差異化的置業需求，其中以產權酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產權的消費模式轉換、商務型與度假型旅游地產模式等將逐步發展起來。旅游地產的租務需求所引致的對配套、服務等要求也越來越高。,旅游地產模式和創新,16,一 近期度假需求不旺 旅游地產供求是個復雜的系統，與城市的恩格爾系數,GDP水平等都有著密切的關系。才有欲望、有能力、有需求去消費休閑度假產品。同時，“帶薪休假制度”在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”

14、等國家法定假日。我國現在仍以觀光旅游需求為主，因而，旅游地產這一主要用于滿足休閑度假旅游的產品現階段會面臨需求不旺的風險。 二 制度的缺失 在我國，旅游地產剛剛起步，缺乏專門的政策法規的引導與規范。缺少了這些規范，市場就會失序，一些地產商打著開發旅游地產的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關部門組成的五部委聯合督查組在對地產行業進行的三輪督察中發現“以往的確存在房地產商利用旅游規劃項目的名義，進行房地產開發的圈地現象”；一些經營者進行旅游地產項目時，不管消費者今后的權益保障，甚至采取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅游地產市場的培育，也阻礙了

15、一些有心發展旅游地產的有實力的大企業進入，使得旅游地產這一非常有前途的產業一度陷入困境。 三 國內度假網絡不健全 國內旅游地產商在開發旅游地產產品時，大多忽視后續經營與管理。目前，任何一家開發商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網絡。我國度假村、旅游飯店數量龐大，但由于開發商之間缺乏聯合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅游地產產品的吸引力。,我國旅游地產現存問題,旅游地產模式和創新,17,第四章,旅游地產的開發模式,旅游地產模式和創新,18,休閑旅游地產的六種核心驅動力模式,旅游地產模式和創新,19,深圳華僑城強勢主題公園提升區域價值,區域背景：位于區域經濟發

16、達，城市化程度較高的深圳市，地處南山區東部，南臨深圳灣 資源：資源條件一般，區域內無特殊資源 交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構成華僑城的主要道路骨架 規模：占地450公頃，東南面建成區約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區為130公頃 人口： 3.5萬人,現已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區,主題產品驅動型,旅游地產模式和創新,20,主題產品驅動型旅游度假區的適應性KPI體系,主題產品驅動型,關鍵業績指標（Key Performance Indicators）是反映個體

17、或組織關鍵業績貢獻的評價依據和指標，它是衡量指標，而非具體的目標值。關鍵業績指標區別于能力素質或態度指標，也不是所有的績效衡量指標。,旅游地產模式和創新,21,海南博鰲商務會議帶動區域發展,區域背景：海南瓊海市的海邊小鎮， 資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為豐富、原始。 規模：轄有17個村委會，205個村民小組，總人口2.7萬人，總面積86平方公里,商務活動驅動型,主要依靠博鰲論壇的強勢帶動，形成了以商務活動驅動的旅游度假區,旅游地產模式和創新,22,商務活動驅動型旅游度假區的適應性KPI體系,商務活動驅動型,旅游地產模式和創新,23,第

18、五章,旅游地產案例研究,旅游地產模式和創新,24,華僑城是國內從事“旅游”+“地產”開發的先驅者，其屬下的四大主題公園也是國內最為成熟的，規模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區波托菲諾小鎮，更被視為國內主題社區開發典范。,旅游地產成功案例一,東部華僑城,1 低價拿地 由于歷史的原因，華僑城的土地成本較低，這是其建設成功的一個重要因素。華僑城建設 之 初，這一區域比較偏僻。據介紹，20世紀80年代初，由于印尼出現排外排華現象，一 些印尼華僑歸國，深圳劃出這一片作為經濟開發區，在安置歸國華僑的同時招商引資開發 建設，正式取名華僑城是在1985年，至今已是20年。華僑

19、城集團原來歸國務院僑辦主 管，現劃歸為國務院國資委直屬企業。 2 環境優先 華僑城開始的第一項建設是種花、種 草、種樹、營造環境。他們認為，經濟建設中最大 的失誤莫過于規劃上的短視和對生態環境等資源的破壞，他們的理念是要在“花園中建城 市”，而不是“在城市中去建設花園”，并在全國開發區中率先倡導了“規劃就是財富”、“環 境就是優勢”等現代發展理念。從而使華僑城最終沖出國內開發區那種“一推平”、“排排 座”、“火柴盒”的傳統模式。 3規劃先行 華僑城的城區建設與房地產開發一開始就選擇了一條以對環境、資源、生態的充分保護利 用和可持續發展的開發模式和發展路子。1985年華僑城成立之初，華僑城引進的

20、第一個項目不是辦工廠、酒店，而是以年薪11萬美元的代價聘請新加坡著名規劃師擔任規劃顧問；華僑城建設的第一個戰役不是大興土木工程，而是制訂城區建設規劃的“規劃戰役”。,旅游地產模式和創新,25,成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領傳統文化氛圍的生活方式,區位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態城市帶快速通道旁，距市中心20多公里 交通：距市區二環路僅10余分鐘車程；設有開通芙蓉古城至成都市區的公交專線 資源：成-溫-郫國家級生態農業保護帶、海峽兩岸科技園、華西醫學院青羊校區、四川省商業學校、成都星星外國語學校等,項目定位：集居住、餐飲娛樂、休閑

21、度假、旅游觀光、投資于一體，融合各種中國民居建筑風格、以成都地域文化為項目內涵的老成都縮影式的極富傳統色彩的小區 目標客戶： 對老成都有懷舊情結、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人 注重“5+2”生活模式、追求個性生存狀態的都市人群 預期有升值潛力的投資客戶,占地面積：680畝 建筑面積：20.43萬平方米 水面面積：3萬余平方米 容積率： 0.4 綠化覆蓋率：72% 建筑密度：17%,旅游地產成功案例二,成都芙蓉古鎮,旅游地產模式和創新,26,整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務活動、民居四大功能,傳統居住區建筑風格多樣的住宅， 毗鄰生態觀賞型溫泉， 環境靜雅；

22、特色商業區小吃街、餐飲設施、手工藝品街、購物超市等； 文化休閑區詩書畫社、青少年素質教育中心、12000平方米的中心音樂休閑廣場、2000余平方米的人造山坡景區、置信MBA學術中心等； 運動保健區中老年人健康中心、診所，足球場、網球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習場、門球場、少兒武術館、乒乓球室等運動健身場所； 會所賓館區生態豪華會所、酒店、客棧、博物館等,皇城-明遠樓-至公堂：三者構成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線 酒店賓館分別修建于會所的西南和正北 各功能區以水系園林環境間隔和穿插，動靜有致，統一和諧,旅游地產模式和創新,27,芙蓉古城中四種建筑風格的住宅

23、營造了強烈的中國傳統文化氛圍，同時整個社區打造的休閑度假氣質，引領有別于城市的生活方式,建筑：2層為主，面積42-212平方米不等，類型有獨棟、四合院、聯排，附帶特色的私家花園和配套設施 建筑風格： 川西民居組團 江蘇民居組團 云南民居組團 唐風建筑組團 園林：建有亭榭、小橋流水的江南風格設計，綠地景觀錯落有致,四種建筑風格的住宅營造了強烈的中國傳統居住氛圍,飲食文化：數種成都傳統小吃 茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子 水文化：龍舟比賽、放河燈等 天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統手工制品 童趣文化：陀螺、響簧、鐵環、毽子、風箏、彈子等有著鄉土色彩的玩具 民風民俗文

24、化：趕廟會、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗 地域文化： 4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花 街道：以成都老街道名命名各小區主干道、干道、次干道和院內道路，達成街道名的親切和易于記憶 ,深度挖掘成都區域文化，舉辦各種活動，營造強烈的中國傳統文化氛圍，引領一種充滿傳統文化氛圍的生活方式,旅游地產模式和創新,28,成功的關鍵因素總結：,開發理念在日漸提高的都市人生活消費水平和文化追求中，主要依據城市中產階層隨社會發展而日益增長的物質文化需要，結合現代會議功能和假日經濟繁榮的現狀，推出整合四大功能的第二居住體系： 旅游觀光的功能：獨特的建筑和優美的景觀設計成功吸引

25、眾多游人前來參觀游覽、消費，帶來商機； 休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環境，迎合都市人周末消費，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所； 商務活動的功能：提供會議、談判活動的場所； 滿足現代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內部強調實用性，合乎現代人生活習慣，價格合理，吸引了大量購房者 通過對傳統建筑和歷史文化的挖掘，展現中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊。 例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風民俗等等,營造社區氛圍，滿足現代人的居住心理,利用社區完善的配套功能，舉辦各種活動,深度挖掘傳統

26、文化，滿足居住者的文化需求,旅游地產模式和創新,29,29,主要物業功能集中在五星級酒店、別墅、配套會所和配套設施、游艇俱樂部等，輔助物業功能主要有酒店公寓、商業街、住宅公寓等； 少數項目配有高爾夫和溫泉，已經成為提升項目品質的主要物業功能； 受項目體量的限制影響，別墅式酒店出現的概率并不高別墅式酒店占地較多，對于平衡盈利模式較難把握 游艇俱樂部成為沿湖度假類項目的主要配套,五星級酒店、別墅、配套會所、游艇俱樂部成為大型度假類項目必不可少的物業功能， 除此以外，那些吸引高端客戶青睞的極盡奢華的配套產品設計也是最能體現開發商品牌和項目品質的標志。,旅游地產成功案例三,千島湖、太湖周邊,旅游地產模

27、式和創新,30,30,五星級酒店結合區域固有資源或者創造高檔資源作為大型度假項目的啟動引擎已經成為主流模式， 從現有的成功案例來看，這些引擎既能完成昭示項目市場形象作用的同時，將旅游資源直接轉化為地產資源，最終帶來房地產客戶，實現產品消化，完成地產盈利。,一線湖景+五星酒店 采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉化為地產資源，將以單純欣賞湖景、商務會議的客源轉化為房地產客源,高爾夫+五星酒店 高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產項目的盈利已經成為較為成熟的模式,溫泉+五星酒店 利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動

28、房地產價值上漲，從而實現地產盈利,旅游地產模式和創新,31,所選區域千島湖、太湖案例客戶購買用途為自用、投資或兩者兼有； 高端別墅客戶主要為項目所在城市以及周邊城市的企業主，作為第二或第三居所；而投資型物業為追求穩定回報率的客戶，客戶范圍較廣。,旅游地產模式和創新,32,第六章,旅游地產發展前景,旅游地產模式和創新,33,一、旅游地產發展前景廣闊 中國經濟的增長和人們生活水平的提高，為國內的旅游地產發展打開了光明的前景。美國在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代基本都經過這個過程。人均GDP到達六千美金以上。人們用于日常消費的費用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費用用于精神享受和文化消費

29、需求。根據國家旅游局的測算，未來中國也將會成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體。這些都將帶來對旅游地產的巨大需求。 二、從“小旅游、大地產”到“大旅游、小地產” 旅游地產在國內的發展歷史不長，但包括開發商等在內的市場參與者通過市場操作實踐，已在開發理念上發生了一些根本性的變化。隨著旅游地產的發展和相對成熟，開發機構逐漸意識到旅游地產是一項系統工程，包括環境整治、資源整合、產業重組和住宅建設，最終的目的是區域價值的提升和社會效益的最大化。所以，旅游地產的核心在于旅游項目的前期導入，旅游價值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎上實現龍頭旅游資源的再造。只有通過對旅游項目的精心經營

30、，才能拉動人氣，提升價值，以此促進地產項目的銷售。開發商只有真正認識到旅游地產的核心競爭力，才能使旅游和地產互惠互生，實現各種利益的最大化。,旅游地產的發展前景,旅游地產模式和創新,34,三 、旅游地產開發的多元化趨勢加深 休閑度假需求的升級推動了旅游地產的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務旅游升級到休閑旅游，旅游度假產品也會相應的升級換代，對旅游的充分挖掘將不再局限于旅游業本身。 四 、旅游地產投資開發重心將從銷售轉向經營 2007、2008年是旅游地產在國內市場影響力全面提升的一年，可以預見，2010年后以銷售為主導的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經營的投資模式將隨著旅游地產

31、的市場擴大浮出水面。在此過程中，旅游地產投資開發的重心將逐漸由銷售向經營過渡。 五、旅游地產需要全盤策劃和動態規劃 為了適應靈敏度較高的市場需求，旅游地產項目應強調“全盤策劃”與“動態規劃”，有效的協調政府公共決策與地產商業開發之間的矛盾，解決策劃與規劃銜接不足、傳統規劃市場敏感性不強，容易忽略市場環境變化的問題，同時保證公共利益和城市資源的合理利用與分配，并可以獲得城市整體發展策略的指導，得到更多的發展機會，最終實現多贏的目標。,旅游地產模式和創新,35,第七章,養生養老地產,旅游地產模式和創新,36,養生地產是復合地產的一種商業模式之一。 養生地產投資開發與經營的真正內涵，就是賦予土地以一

32、種特別養生文化意義，并將這種意義長期而全面地融入整個養生地產的開發形式。中外成功養生地產的例子并不少見，比如美國太陽城、日本北港新城、南美州羅曼村、海南博鰲.寶蓮城、上海新太陽養生城以及下面講到的南沙奧園等。 奧園集團打造的南沙奧園，就是在中西結合的現代養生學理論指導下（奧園集團與廣州中醫藥大學合作成立廣州中醫藥大學南沙奧園養生基地，在養生、保健、培訓、體檢、治療等相關環節展開全面合作），以養生為中心，打造集集度假、會議、酒店、別墅、公寓及洋房于一體的綜合性養生地產項目，包括CEO官邸、聯體別墅、豪華洋房、單身公寓、休閑渡假酒店、商業長廊以及各種公建配套等物業形態，成為一個融合居家、休閑、娛樂

33、、社交、商務為一體的高品質多元養生活動平臺，配備養生酒店、養生植物園、養生食舫、養生水療會館、音樂理療室等多項特色服務設施，營造全新的健康生活方式，將提供具有高貴優雅休閑品質的住宅環境，具有優美的山水景觀并蘊藏豐富的文化內涵，同時也兼顧了娛樂、休閑、療養健身的功能，體現出“健康維護營、生命加油站”的新居住理念。,養生地產概念,旅游地產模式和創新,37,1、高質量自然環境 養生地產大多位于生態環境優越的地方，比如象黃山、海南、北海、青島、煙臺、威海等具備山、海、湖、島、泉的特色魅力城市。 2、高水平的養生保健項目 養生地產最突出的特點，就是在養生、保健、培訓、體檢、治療等相關環節為入住社區的居民

34、提供高品質養生服務。一般配備多項特色養生服務設施，如養生度假社區、養生酒店、養生植物園、養生食舫、養生水療會館、音樂理療室等，建立養生咨詢培訓中心（如資深專家坐堂、診斷開方、心理咨詢指導、各類養生課程）、休養中心（如提供食餌養生、環境養生、熏治養生、中醫養生音樂、瑜伽養生等服務）、養生膳食房（如調和五味、平衡陰陽、以食養生、藥食同源，整理創新四季養生菜肴，日常膳食營養指導）、特色美容館（如現代美容、傳統養生、漢方駐顏、塑身美體、排毒活絡等）、spa中心、養生國際研究交流中心以及室內外游泳池、網球、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室等，營造全新的健康生活方式。 精品養生酒店、理療中心，專門有中醫理療專家坐診，提供養生膳食、特色美容、高端spa等高品質養生服務，成為“亞健康”人群的“健康維護營、生命加油站”。,養生地產內容,旅游地產模式和創新,38,3、人性化、管家式的養生服務 “度假養生項目，后續服務十分重要，決不是房子賣完就完事。” 海南博鰲.寶蓮城的開發商寶蓮集團董事長朱衛杰先