PROJECTBACKGROUND德化G2020-07號地塊項目目錄CONTENTSl

項目背景l(fā)

立面打造l

項目落地性l

總圖規(guī)劃l

專項設計l

產品提升l

樣板房MASTERPLAN打造德化最大中心花園景觀沿街透視圖建筑單體效果圖MASTERPLAN引領時尚——德化具氣場的社區(qū)入口MASTERPLAN鄰里中心——最具活力的社區(qū)空間MASTERPLAN多地聯(lián)動——最具人氣的宜居大區(qū)商業(yè)街效果圖商業(yè)街效果圖項目背景Theearlystageoftheprojectlocationanalysisinthebackground德化印象ANALYSISPROJECTBACKGROUND陶瓷歷史文化城世界陶瓷之都海峽西岸經(jīng)濟區(qū)國家園林縣城莆田泉州漳州廈門區(qū)域分析ANALYSISPROJECTBACKGROUND浐溪城北板塊城東板塊城西板塊德化縣政府SITE丁溪老城板塊丁溪城南板塊基地位于德化縣城西板塊，城西組團定位是陶瓷中心區(qū)，是老城區(qū)未來發(fā)展方向。交通分析ANALYSISPROJECTBACKGROUND環(huán)城北路浐溪沙廈高速潯南西路浐溪丁溪老城板塊瓷都大道高速路丁溪主干道環(huán)城南路次干道高速出入口規(guī)劃支路基地臨近城市主干道，四周規(guī)劃道路正在完善，未來交通便捷，為城市人群引流帶來便捷。配套分析PROJECTBACKGROUNDANALYSIS浐溪德化汽車站鵬翔中小學德化中醫(yī)院SITE德化三中山體公園陶瓷博物館萬達廣場丁溪基地周邊毗鄰學校及萬達商圈，居住氛圍尚不成熟，未來升值潛力大周邊現(xiàn)狀ANALYSISPROJECTBACKGROUND住宅用地縱鵬翔中小學二路SITE麗景灣（待建））墓園山體公園陶瓷會展中心住宅用地商業(yè)用地（萬達）實驗幼兒園SWOT分析：機遇優(yōu)勢城西新區(qū)的未來發(fā)生態(tài)居住的優(yōu)質條位于德化西大門，交通較為便利，聯(lián)合東側麗景灣打造陽光城大盤形象劣勢挑戰(zhàn)利用周邊資源優(yōu)勢活力，可整合學校源，創(chuàng)造復合型基地附近缺少配套服務設施，居住氛圍尚未成熟前置條件優(yōu)越，我們如何定位一次震撼出手，滿足萬眾期待總圖規(guī)劃Theprojectresearchplanninganddesignschemeandmethods規(guī)劃條件CONDITIONCOREDESIGN該地塊建成后住宅部分毛坯最高銷售均價為人民幣10610元/平方米任務書解讀TASKCOREDESIGN根據(jù)任務書解讀，本案比麗景灣項目同類產品高出約2000元/平方米.本案對標麗景灣，如何打造項目優(yōu)勢，實現(xiàn)溢價，快速去化，成為項目的關鍵！項目定位POSITIONINGCOREDESIGN麗景灣VS精準分析鎖定優(yōu)勢品質升級促進快銷本項目我們一直思考的重點是：如何比麗景灣多賣2000+？品牌先天優(yōu)越地段具備優(yōu)勢資源配套優(yōu)越但是這些還不夠區(qū)域售價1.06W形象打造如何實現(xiàn)溢價？產品提升CORE

DESIGN規(guī)劃升級區(qū)域售價我們自己創(chuàng)造價值！0.84W設計思考DESIGN

REFLECTION什么樣的總圖規(guī)劃最具價值？整合資源締造大盤FOCUSONIMPROVEMENT設計提升創(chuàng)造溢價FOCUSONIMPROVEMENT規(guī)劃條件ANALYSISMASTERPLAN【用地指標】用地性質：商業(yè)設施、居住用地建設用地面積：68825.23平方米容積率：1.0<R≤3.0，商業(yè)建筑面積≤計容面積8%7M144.7M用地紅線建筑控制線綠地率:≥30%縱二路縱建筑密度:≤30%東側退8m建筑限高建筑高度：≤100米建筑密度：≤30%7MSIZE一路容積率：1.0<R≤3.0【退界要求】7M建筑后退道路紅線距離應滿足《福建省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2017年版）退距要求：J8-J15退讓道路8米以上，同時應考慮與東側現(xiàn)有項目設計方案建筑間距。萬

達廣

場價值分析ANALYSISMASTERPLAN【居住價值】A>B>C縱二路ABC東南側有山體公園，視野廣闊，景觀資源豐富。B公

墓組團中心，為小區(qū)內部打造宅間景觀。CA臨西側墓園，城市展示面不佳，居住價值最低。山

體

公

園【商業(yè)價值】CA>B>C中小學縱ABC用地西側有學校，南側毗鄰陶瓷會展中心，商業(yè)價值最高。B二路A東側商業(yè)，與麗景灣商業(yè)形成對街，有利于商業(yè)氛圍營造。地塊北側為空地，且有綠化帶隔離，商業(yè)價值低。文化展覽用地萬達廣場山

體

公

園豎向分析ANALYSISMASTERPLAN537.61537.45536.04532.33526.50526.15525.24539.25縱一路用地紅線范圍縱二路528.581-1縱?538?532?526

縱?525536.54?522?532534.60534.60533.07一路526.60二路?523525.72522.92?5323-3?535縱一路用地紅線范圍縱二路?5272-2?538?535?539?546522.27?525?533?536531.66530.35526.50527.32532.70525.70525.69524.33

523.30523.40山

體

公

園福坪路用地紅線范圍橫一路3-3地塊整體地勢呈西北高、東南低，南北向高差約7m；東西向高差約10m強排方案分析PLAN

ANALYSISMASTERPLAN【優(yōu)勢】1.中軸對稱，布局合理2.建筑由22F至34F，天際線變化豐富【劣勢】1.建筑棟數(shù)較多2.總圖布局中規(guī)中矩，無鮮明亮點，不足以支撐2K元溢價強排方案總圖強排方案分析PLAN

ANALYSISMASTERPLAN【思考】戶型產品面積段在強排方案基礎上調整：117㎡→120㎡33F33F34F130㎡→135㎡30F若充分利用建筑限高，拔高建筑層數(shù)，來營造景觀大中庭30F34F22F30F24F34F30F24F100+89+89+117117+89+89+13029F27F33F117+89+89+117130+100+100+130117+100+100+130117+100+100+117復式110/12027F強排方案體量商業(yè)及幼兒園ANALYSISMASTERPLAN商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)山體公園山體公園地塊西北側正對學校出入口，商業(yè)價值較高，不應減少對商業(yè)面寬的占用。幼兒園布置北側對日照不利，且地塊東側可與麗景灣形成對街商業(yè)，不利于總圖排布。商業(yè)商業(yè)商商業(yè)AA業(yè)√山體公園山體公園地塊西側和南側全部覆蓋商業(yè)，可實現(xiàn)地塊商業(yè)價值最大化，幼兒園作為商業(yè)拉動點及日照要求布置在東南側。保留西側商業(yè)價值最大化，同時保留東側對街商業(yè)覆蓋率最大化，未來可與東側住宅底商形成商業(yè)軸網(wǎng)，幼兒園布置正南側，有利于總圖排布。方案對比COMPARISONMASTERPLAN【基礎方案】在強排方案的基礎上，充分利用建筑限高，由16棟高層調整為14棟，有利于工程成本優(yōu)化√1-1/1-2/1-3/1-4/中軸禮序，大尺度中庭景觀空間極致產品面寬幼兒園位于東南角棟距視距均好充分利用土地價值打造院落式組團空間整體空間形象感較差保留南側價值較高商業(yè)整體空間形象感較差打造院落式組團空間均好性較強整體空間形態(tài)優(yōu)美根據(jù)對比，幼兒園設置于南側，更有利于打造中軸對稱的序列感大盤形象，中庭景觀最大化基礎方案MASTERPLAN平層：15.58W㎡復式：3.49W㎡商業(yè)：0.88W㎡貨值測算：20.47億元中軸禮序2萬平大尺度中庭景觀空間極致產品面寬整體空間形態(tài)優(yōu)美MASTERPLAN打造德化最大中心花園景觀MASTERPLAN規(guī)劃分析ANALYSISMASTERPLAN【建筑間距】【戶型分布】54.5m中心景觀平層135平層120平層110平層89復式120復式110【戶型分布】近2萬平方的大尺度中心景觀產品分布依托景觀資源約3個足球場形成合理的產品級配通過景觀資源營造，打造圈層都市桃源基地資源與產品位置匹配規(guī)劃分析ANALYSISMASTERPLAN【流線分析】【消防分析】消防出入口地庫出入口人行流線臨時消防出入口車行流線消防登高場地消防流線【流線分析】【日照分析】商業(yè)步行流線人車分流保證中庭景觀營造，一步一景地塊西側設置兩個消防出入口地面結合景觀預留僅供應急，消防，防災使用的應急通道消防間距滿足要求規(guī)劃分析ANALYSISMASTERPLAN【分期開發(fā)】【日照分析】一期二期【日照分析】分期開發(fā)本項目及周邊居住建筑前期快去化，后期存變化均滿足日照要求設計MASTERPLAN思考DESIGN

REFLECTION除了景觀溢價，我們還應有配套溢價MASTERPLAN禮序儀式中心花園大門社區(qū)會所大門中心花園三

級

景

觀空

間

系

統(tǒng)營造場景化歸家流線第一級社區(qū)·中央景觀軸第二級社區(qū)·中心花園第三級單元·宅間景觀社區(qū)會所作為景觀中心如何打造社區(qū)形象？MASTERPLAN【會所概念生成】【會所體塊演變】“懸浮”的盒子建筑體量體量上升0201211

圓形中庭2

曲形沿街展示面形體變化方案生成0403設計解析ANALYSISMASTERPLAN中庭536.50532.0045006000縱二路526.00525.75入口處結合場地高差，通過懸浮體量及景觀打造社區(qū)大堂MASTERPLAN引領時尚——德化具氣場的社區(qū)入口MASTERPLAN鄰里中心——最具活力的社區(qū)空間效果展示ANALYSISMASTERPLAN效果展示ANALYSISMASTERPLAN設計MASTERPLAN思考DESIGN

REFLECTION在維持大尺度中庭景觀下如何創(chuàng)造更多價值？基礎方案+MASTERPLAN住宅偏轉29°景觀資源利用最大化80%可享受大尺度中庭景觀——封閉陽臺價格提升IMPROVEMASTERPLAN89m2130m2陽臺半面積共計約為8790㎡100m2復式120m2總計貨值可增加1055W120m2復式110m2若戶型做封閉陽臺工規(guī)是半算面積產權全算銷售時可多賣陽臺一半面積實現(xiàn)貨值提升設計MASTERPLAN思考DESIGN

REFLECTION除了景觀溢價外，是否還有其他策略MASTERPLANPLUS+整盤思考，全面升級進一步拔高項目調性業(yè)態(tài)研究ANALYSISMASTERPLAN商業(yè)分布-面積服務對象分配500米內本地塊麗景灣鵬翔中小學周邊住宅區(qū)其他周邊住宅區(qū)商業(yè)規(guī)劃量

8800（方案1）（平方米）83731688////戶數(shù)1705//人數(shù)（個）5456（戶均

5402（戶3.2/人）

均3.2/人）260040003500鵬翔中小學服務對象分配比例本地塊？麗景灣商業(yè)量8373平米19.1%80.9%500內范圍內住戶周邊其他社區(qū)客戶本案雖臨近萬達廣場（城市商業(yè)圈），服務對象不同如何配置本案社區(qū)商業(yè)？萬達廣場社區(qū)商業(yè)城市商業(yè)業(yè)態(tài)研究ANALYSISMASTERPLAN業(yè)態(tài)面積計算-面積服務對象分配目標人群1:基地500米內居民（約20958人）目標人群2:周邊其他社區(qū)客戶（約4000人）需求量:人口*0.8平米需求量:人口*0.8平米20958*0.8=16766平方米40000*0.8=3200平方米根據(jù)測算：該片區(qū)商業(yè)需求總量約19966平方米本地塊可規(guī)劃商業(yè)總量:19966-8373（麗景灣）=11593平方米本案商業(yè)量可在方案一基礎上適當增加來滿足自身及周邊居民生活需求；商業(yè)價值高，增加商業(yè)量可進一步增加項目溢價可能性案例研究ANALYSISMASTERPLAN上海古北新區(qū)——黃金城道步行“室外客廳““中央下沉廣場““社區(qū)交流“上海古北新區(qū)坐落于八大上海中心城區(qū)之一的長寧區(qū)虹橋路沿線，這里是上海第一個成片開發(fā)的高檔住宅片區(qū)，被稱為“上海第一富人區(qū)”。黃金城道匯聚了國際化的品牌元素、文化元素和休閑元素，既是商業(yè)走廊，有超越了商業(yè)本身，形成了一道國際化的人文景觀線，進一步豐富”國際城區(qū)”的發(fā)展內涵。活力街區(qū)我們的希望INTENTION健康活力

商業(yè)活力HealthCommer統(tǒng)籌周邊資源打造活力街區(qū)人氣活力

社區(qū)活力PopularityBlockMASTERPLAN開放社區(qū)規(guī)劃設計原則尺度

社區(qū)BLOCK尺度控制在80-整體街區(qū)的尺度控制在宜人的范圍。軸線社區(qū)配套由中心軸線向周圍發(fā)個組團都能方便的抵達。節(jié)點

口袋公園穿插出現(xiàn)在整個開放節(jié)點，每個組團形成各自的廣場和公節(jié)奏

的開放城市空間形成社區(qū)廣場人與人的交流。業(yè)態(tài)研究ANALYSISMASTERPLAN150m中學出入口中學出入口小區(qū)入口小區(qū)入口中央步行街140m小出入口小出入口商業(yè)價值高低我們的做法打開商業(yè)內街軸線，控制宜人的商業(yè)街區(qū)尺度；將主要人群向基地聚攏，提高本項目及麗景灣商業(yè)價值。設計解析ANALYSISMASTERPLAN周邊社區(qū)周邊社區(qū)鵬翔中小學鵬翔中小學商業(yè)人群流向商業(yè)人群流向地塊西北側正對學校出入口，商業(yè)價值較高；地塊東側與麗景灣形成對街商業(yè)，若在地塊中引入商業(yè)軸，可快速拉通商業(yè)節(jié)點，集中引入人流，使本地塊成為未來社區(qū)核心，實現(xiàn)商業(yè)溢價設計解析ANALYSISMASTERPLAN帶狀綠地周邊社區(qū)中心花園銜接區(qū)集中公園綠地鵬翔中小學中心花園帶狀綠地依托片區(qū)集中公園綠地，帶狀景觀綠地，形成片區(qū)生活景觀環(huán)。商業(yè)空間，步行街，小區(qū)綠地，中心花園共同構成豐富的立體公共空間體系提升方案1MASTERPLAN平層：15.35W㎡復式：3.42W㎡商業(yè)：1.18W㎡貨值測算：20.60億元地塊中引入商業(yè)軸打造復合型社區(qū)從宏觀角度聯(lián)動本項目與麗景灣及學校活力方案2體塊鳥瞰圖MASTERPLAN商業(yè)——打造自然生活街區(qū)住宅——尊享南北大花園，MASTERPLAN商業(yè)街區(qū)形象體系——營造親切、舒適、自然生當陶瓷名城遇上中國山水規(guī)劃理念ANALYSISMASTERPLAN概念提取疊巒跌水+路徑：

趣

活潑動感的流線，錯落靈活MASTERPLAN多地聯(lián)動——最具人氣的宜居大區(qū)MASTERPLANMASTERPLAN設計MASTERPLAN思考DESIGN

REFLECTION另一種思路增加高貨值產品，提升溢價空間兼顧貨值、產品和空間？提升方案2MASTERPLAN復式：19.07W㎡商業(yè)：0.88W㎡貨值測算：21.25億元保留全高層方案大中庭打造全復式產品，但產品較單一拉高全盤貨值方案對比COMPARISONMASTERPLAN【提升方案三增加疊墅產品，通過疊墅拉高貨值，降低高層均價，增加住宅產品競爭力√3-13-23-33-4疊拼22棟疊拼32棟疊拼20棟疊拼24棟分區(qū)合理，高層獨立景觀中庭疊墅產品不沿街，品質較好分區(qū)合理，高層獨立景觀中庭疊墅量最大化犧牲西側價值較高商業(yè)疊墅量最少組團分區(qū)不明顯疊墅空間感較差在保留景觀中庭的優(yōu)勢下，3-2方案可達疊墅量最大化，拉高溢價提升方案3MASTERPLAN平層：13.49W㎡復式：3.14W㎡疊拼：2.44W㎡商業(yè)：0.88W㎡貨值測算：20.95億元高低產品分區(qū)獨立高層享大中庭土地資源最大化利用疊墅產品可拉高溢價方案3體塊鳥瞰圖方案3體塊透視圖方案對比COMPARISONMASTERPLAN【基礎方案】全高層大中庭【提升方案1】復合商業(yè)街【提升方案2】全復式【提升方案3】高低配貨值計算表貨值計算表貨值計算表貨值計算表單價（萬/㎡）單價單價單價（萬/㎡）貨值（億元）貨值（億元）貨值（億元）貨值（億元）面積（萬㎡）15.58（萬/

面積（萬㎡）㎡）（萬/

面積（萬㎡）㎡）面積（萬㎡）總貨值20.47億元總貨值20.60億元總貨值21.25億元總貨值20.95億元平層1.0015.58平層1.0015.3515.35平層1.0000平層1.0013.4913.49復式疊拼商業(yè)1.051.23.4903.660復式疊拼商業(yè)1.051.219.07020.020復式疊拼商業(yè)1.051.23.142.440.883.302.931.23復式疊拼商業(yè)1.051.23.4203.6001.40.881.231.41.181.651.40.881.231.4幾版方案各有所長，可根據(jù)貴司的開發(fā)和營銷策略進行方案的選擇：若追求快速去化，可選擇基礎方案打造大尺度花園及品質空間提高整盤調性，且增加復式產品比例，增加貨值；若考慮增加商業(yè)量，同時帶動右側麗景灣項目，商業(yè)街方案，有利于大盤形象打造；若追求更高溢價空間同時保證中庭空間，可采用方案三高低配方向方案對比COMPARISONMASTERPLAN？抉擇vs融合KEYQUESTION融合方案MASTERPLAN平層：10.40W㎡復式：6.24W㎡疊拼：2.13W㎡商業(yè)：1.18W㎡貨值測算：21.16億元北側高層平層中間引入商業(yè)軸南側高溢價產品獨立成區(qū)復式+疊墅地塊中引入商業(yè)軸高低產品分區(qū)獨立土地資源最大化利用多種產品組合達貨值最大化產品提升Theprojectresearchproductanalysis設計思考DESIGN

REFLECTION在激烈的市場競爭下是否能產品升級，支撐溢價？競品分析ANALYSISPRODUCTSDESIGN外部競品：金交頤園建筑面積：212073㎡總戶數(shù)：855戶容積率：2.0綠化率：30%樓面價：4148元/㎡項目庫存：存量2.8萬㎡項目規(guī)劃：高層+別墅，社區(qū)沿街商業(yè)德化縣政府SITE面積段：高層104-141㎡聯(lián)排別墅262-335㎡合院戶型326-432㎡核心賣點：溪景+高贈送（戶戶送一房）金交頤園（在售）項目位于德化城西板塊，2019年3月31日售樓部開放，蓄客半年后才首開，銷售時板塊市場處于空白狀態(tài)，憑借其溪景和高贈送產品熱銷，受限價影響高層在售均價約11000元/㎡）104㎡三房132㎡四房124㎡三房133㎡四房136㎡四房定位改善項目，住宅產品以高低配為主，庫存2.8萬㎡，面積段104-432㎡競品分析ANALYSISPRODUCTSDESIGN內部競品：陽光城隆恩麗景灣建筑面積：271602㎡總戶數(shù)：1688戶容積率：3.0綠化率：30%樓面價：3491/㎡項目庫存：在售項目規(guī)劃：高層+疊墅，社區(qū)沿街商業(yè)面積段：高層89-139㎡（首批毛坯，后期精裝）6F疊墅147-165㎡德化縣政府SITE陽光城隆恩麗景灣（未公開，毛坯出售）核心賣點：配套+學區(qū)項目位于德化城西板塊，目前辦卡已過千組，認籌600余組，首開3棟高層預計毛坯銷售，預計售價8440元/㎡（綁定18萬/個車位銷售），后期高層預計精裝銷售。89㎡三房138㎡四房110㎡三房118㎡四房128㎡四房定位住宅項目，高層以剛需+剛改為主，疊墅改善，目前在售，面積段89-165㎡競品分析ANALYSISPRODUCTSDESIGN項目名稱庫存面積段贈送方式產品類別地段位置其他高層104-141㎡聯(lián)排別墅262-335㎡合院戶型326-432㎡金交頤園2.8萬㎡高層/合院/別墅

德化城西板塊溪景為賣點高層89-139㎡凸窗/設備平臺/陽臺首批毛坯/后期精裝陽光城隆恩麗景灣

在售高層/疊拼本項目旁邊6F疊墅147-165㎡產品類型產品面積段產品均周邊競品多為高層,兼有周邊競品面積段集中在均價在0.9W左右別墅、合院和疊拼100-140㎡金交頤園庫存2.8萬，銷售時間與本項目錯開，對標力不強陽光城隆恩麗景灣在售，定價低2000元，對標力強條件輸入INPUTPRODUCTSDESIGN樓型戶型3房3房4房4房4房4房總計面積89㎡套數(shù)30%15%25%15%10%5%100㎡117㎡130㎡110㎡120㎡——高層復式100%n

建筑平面設計避免體形系數(shù)超限n

公攤面積做到最小，多贈送n

平面空間的高利用率n

戶型設計要合理、美觀、實用、創(chuàng)新n

充分考慮二次裝修的問題n

滿足動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)產品定位：剛需及品質改善條件輸入INPUTPRODUCTSDESIGN集團標準化戶型標準化89m2標準化110m2標準化123m2?北側書房尺度較小餐廳空間偏小??餐廳空間利用效率低公衛(wèi)門與臥室門相對???餐廳面寬略小?公衛(wèi)門與臥室門相對缺少生活陽臺?公衛(wèi)門與臥室門相對條件輸入INPUTPRODUCTSDESIGN標準化交通核提升缺點：標準化交通核交通核面積布置過充足，部分空間仍可優(yōu)化提供給住宅利用。9.66m25.91m2面積：58.44m2優(yōu)點：優(yōu)化后交通核?

交通核面積減少3.20m2?

得房率約增加1.6%?

套內面積約增加0.8m24.72m29.12m2面積：55.24m2規(guī)范：防煙樓梯間前室使用面積不應小于4.5㎡，與消防電梯間前室合用時，不應小于6㎡PROJECTBACKGROUND產品策略l

充足的面積附贈（陽臺贈送、凸窗贈送、挑空贈送、設備平臺贈送）l

均好的戶型空間（功能實用、尺度適宜）l

多種可能性滿足多種需求（可變、創(chuàng)新）l

標準化基礎上優(yōu)化增配（加大面寬、生活陽臺）實現(xiàn)比同類產品定價高溫馨之家89㎡悠享精致三房戶型優(yōu)化標準化89戶型提升IMPROVEPRODUCTSDESIGN標準化89m2本項目89m2優(yōu)化方法18001750l

加大北側書房尺度l

南向陽臺面寬加大l

優(yōu)化餐廳空間ⅹⅹⅹ北側書房尺度較小üüü北側書房尺度加大餐廳空間方正完整南向雙面寬陽臺餐廳空間偏小南側單陽臺戶型優(yōu)化IMPROVEPRODUCTSDESIGN標準化89m2麗景灣89m2本項目89m2三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)664441123232355………...

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………………..橫向餐廳1橫向餐廳1縱向餐廳，位置更寬敞……..…………

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…..…3.2M*4.45M主臥室23.2M*4.15M主臥室23.2M*4.55M主臥套（步入式衣帽間）………………..……

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…2.9M次臥套32.9M次臥套33M*2.8M次臥套+陽臺……….…………

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……...2.6M*2.7M書房42.45M*2.75M書房42.7M*2.7M書房…………….…………

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…………普通陽臺普通陽臺異形廚房5客廳臥室雙陽臺，大尺度景觀面5…..…..

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…………...U字型廚房6U字型廚房6l

同等面積，同樣房間數(shù)量，各房間尺度更適宜戶型優(yōu)化T4-89㎡IMPROVEPRODUCTSDESIGN【核心價值點】雙面寬陽臺獨立玄關U型廚房舒適主臥套改造前改造后編號套型面積陽臺贈送凸窗贈送設備平臺挑空面積總贈送全贈送T4-89894.456.480010.925半贈送舒適之家100㎡悅享宜居三房戶型優(yōu)化標準化100戶型提升IMPROVEPRODUCTSDESIGN標準化110m2本項目100m2優(yōu)化方法l

調整戶型以適應新的交通核l

通過凸陽臺贈送面積l

優(yōu)化餐廳空間ⅹⅹⅹⅹ不適于新的交通核üüüü同等級配下面積更小凸陽臺半面積贈送餐廳空間方正完整公衛(wèi)門位置適宜餐廳空間使用感差北側結構內陽臺計算面積公衛(wèi)門與臥室門相對戶型優(yōu)化IMPROVEPRODUCTSDESIGN標準化110m2麗景灣105m2本項目100m2三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)664411422233355………...

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…………..…..橫向餐廳1縱向餐廳1橫向餐廳，空間更方正…

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……………........3.2M*5.1M主臥套23.2M*4.15M主臥室23.2M*4.9M主臥套……

………..…

……....3.0M*4.0M次臥32.7M面寬次臥33M*3.8M次臥…...........

………………..………..….…………..…..

……………..……………....3+1房44房43+1房5.1M陽臺U型廚房……

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….............................面寬5.1M陽臺普通陽臺U型廚房55………...

…..………………….……..…...

…….……...U型廚房66l

同樣房間數(shù)量，戶型均好，空間分配合理，面積更小戶型優(yōu)化T4-100㎡IMPROVEPRODUCTSDESIGN【核心價值點】獨立玄關方正餐廳豪華主臥大面寬南向陽臺改造前改造后編號套型面積陽臺贈送凸窗贈送設備平臺挑空面積總贈送全贈送T4-1001045.826.603.00015.42半贈送典雅之家120㎡奢享經(jīng)典四房戶型優(yōu)化標準化120戶型提升IMPROVEPRODUCTSDESIGN標準化123m2本項目120m2優(yōu)化方法l

減小面積l

加大餐廳面寬l

北側設置生活陽臺ⅹⅹⅹ同等級配下面積較大餐廳面寬偏小üüü北側生活陽臺餐廳空間尺度適宜南側陽臺1.8米寬南側陽臺1.5米寬戶型優(yōu)化IMPROVEPRODUCTSDESIGN標準化123m2麗景灣120m2本項目120m2四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)644643133212255………...

………….……….

……………..………....5.6M橫廳3.5M*4.7M主臥套2.4M面寬餐廳14.5M橫廳15.6M大橫廳3.5M*4.7主臥套3.0M面寬餐廳……

…..……………

……..23.4M*3.9,M主臥室2……..

……..…

……………….……...2.7M面寬餐廳33…...........

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……………..……………..4+1房進深1.5M陽臺44房44+1房…………..…………

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……….進深1.6M陽臺5進深1.8M陽臺5………..

….……….方正餐廚

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……………….方正餐廚6方正餐廚+北向生活陽臺6l

同樣面積段，戶型均好，房間更多戶型優(yōu)化T4-120㎡IMPROVEPRODUCTSDESIGN【核心價值點】南北雙陽臺南北通透干濕分離公衛(wèi)獨立玄關南向三面寬戶型方正改造前改造后編號套型面積陽臺贈送凸窗贈送設備平臺挑空面積總贈送全贈送T4-1171205.047.926.20019.16半贈送華貴之家130㎡尊享豪華四房戶型優(yōu)化標準化130戶型提升IMPROVEPRODUCTSDESIGN標準化123m2本項目130m2優(yōu)化方法30002400l

加大面積l

加大餐廳面寬l

優(yōu)化臥室空間56006600ⅹⅹⅹⅹ臥室空間有折角üüüü各臥室空間方正北側生活陽臺北側無生活陽臺餐廳面寬偏小主臥空間較小豪華主臥系統(tǒng)南北通透6.6米大寬廳戶型優(yōu)化IMPROVEPRODUCTSDESIGN麗景灣140m2本項目130m2四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)464565123132……………….

……………….………....4.9M*5.8M縱廳15.6M*6.6M大橫廳..……………….……

……..3.6M主臥套3.2M次臥套23.6M豪華主臥（超大衣帽間，衛(wèi)浴四件套）..……

……..33M*3.4M次臥(不含飄窗)四房（三臥室+書房）…….…………….…....…..

……………..……..…四房4……..………….….

……………...面寬8.1M陽臺面寬6.6M陽臺一字型廚房5L型廚房

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……………..….6l

同等舒適度，同樣房間數(shù)量，面積更小戶型優(yōu)化T4-130㎡IMPROVEPRODUCTSDESIGN【核心價值點】獨立玄關南北雙陽臺南北通透干濕分離公衛(wèi)豪華主臥套南向3.5面寬改造前改造后編號套型面積陽臺贈送凸窗贈送設備平臺挑空面積總贈送全贈送T4-1301347.66.96.32020.82半贈送戶型優(yōu)化130戶型的多種選擇IMPROVEPRODUCTSDESIGN基本款：南北通透橫廳可選款：270°觀景端廳南北通透氣派橫廳景觀端廳餐客一體躍動之家110㎡/120㎡臻享樂活復式戶型優(yōu)化IMPROVEPRODUCTSDESIGN復式-120㎡一層平面改造前改造后【核心價值點】贈送挑空雙向陽臺舒適四房獨立玄關豪華主臥套通透五明二層平面全贈送編號套型面積陽臺贈送凸窗贈送設備平臺挑空面積總贈送復式-120

1233.5710.566.8023.144.03半贈送戶型優(yōu)化IMPROVEPRODUCTSDESIGN復式-110㎡一層平面改造前改造后【核心價值點】贈送挑空儲物充足戶型方正舒適四房獨立玄關優(yōu)質主臥套二層平面全贈送編號套型面積陽臺贈送凸窗贈送設備平臺挑空面積總贈送復式-110

1143.325.52027.15

35.985半贈送戶型優(yōu)化產品分布IMPROVEPRODUCTDISTRIBUTIONPRODUCTSDESIGN120+89+89+130（朝向中庭）120+89+89+120135+100+100+135120+100+100+130（朝向中庭）復式110/120優(yōu)享高層89/100/117/130產品展示T4-120+89+89+120PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN改造前AAB

B全贈送半贈送產品展示T4-120+89+89+120PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN改造后AAB

B產品展示PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGNT4-130+100+100+130改造前AAB

B全贈送半贈送產品展示PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGNT4-130+100+100+130改造后AAB

B產品展示T4-120+89+89+130PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN改造前CAB

B全贈送半贈送產品展示T4-120+89+89+130PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN改造后CAB

B產品展示PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGNT4-130+100+100+120改造前ACB

B全贈送半贈送產品展示PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGNT4-130+100+100+120改造后ACB

B悅享復式110/120產品展示PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN復式T6-120+110*4+120改造前AABB

BB奇數(shù)層全贈送半贈送產品展示PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN復式T6-120+110*4+120改造前AABB

BB偶數(shù)層全贈送半贈送產品展示PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN復式T6-120+110*4+120改造后AABB

BB奇數(shù)層產品展示PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN復式T6-120+110*4+120改造后AABB

BB偶數(shù)層尊享疊拼產品展示疊拼PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN全贈送半贈送產品展示疊拼——下疊PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN全贈送半贈送產品展示疊拼——中疊PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN全贈送半贈送產品展示疊拼——上疊PRODUCTSHOWPRODUCTSDESIGN全贈送半贈送戶型對比IMPROVEPRODUCTSDESIGN麗景灣143m2麗景灣143m2本項目125m2本項目125m2414232323311一層平面圖二層平面圖……………….

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……………….6.4M*3.5M橫廳16.0M*3.5M大橫廳餐廳空間獨立方正3.0M*3.5M主臥2.60M*2.3M廚房2.0M*3.0M樓梯間11.9M*2.3M樓梯間..….....

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……….餐廳與交通空間有交叉2贈送挑空面積為19.762贈送挑空面積為21.0…

……………..…

……………..3.0M*3.5M主臥2.75M*2.0M廚房主臥配置衣帽間主臥配置飄窗33…….…………..

……..……..…4l

同等舒適度，同樣房間數(shù)量，面積小，空間利用率高，贈送多立面打造Theprojectofresearchfa?adeanalysis設計思考DESIGN

REFLECTION如何提升建筑立面結合麗景灣打造大盤形象？原標準化立面風格ANALYSISFACADE

IMAGE新亞洲風格新中式風格立面設計就此結束了嗎？不標化不是設計的終點！在設計的過程中可以加入更多的思考與創(chuàng)新體現(xiàn)設計的價值立面原則ANALYSISFACADE

IMAGE升級打造陽光城麗景灣一期立面本案立面簡化體量，強調豎向感陽光城標準化立面立面原則ANALYSISFACADE

IMAGE體量塑造挺拔感立面原則ANALYSISFACADE

IMAGE頂部造型標準段一級立面二級立面三級立面重點設計次級設計基座造型立面分級形體邏輯ANALYSISFACADE

IMAGE具有陽光城特色和記憶感的處理手法大挑檐搭配豎向格柵特色記憶點、標識性經(jīng)典比例、細節(jié)刻畫頭部造型入戶酒店式大堂墻身細節(jié)造型提升ANALYSISFACADE

IMAGE造型傳承，始于經(jīng)典，而不止于經(jīng)典整體造型采用經(jīng)典的三段式構圖，基座+墻身+屋頂，舒展的水平線條，以及具有標識性的飄板打造純正的新亞洲風格，提升整體住區(qū)尊貴奢華的體驗感。提升策略ANALYSISFACADE

IMAGE標準化立面本案提升立面本案的屋頂挑檐在頭部中間兩個層級的位置，第三層級為豎向女兒墻，能更加凸顯頭部造型，強化建筑的挺拔感。提升策略ANALYSISFACADE

IMAGE標準化立面本案提升立面本案通過增加豎向格柵的手法，強化立面的豎向感，增強立面層級提升策略ANALYSISFACADE

IMAGE標準化立面本案提升立面本案通過橫向勾縫和豎向勾縫結合處理的手法，節(jié)約成本，增加細節(jié)感和精致感，陽臺的線條和窗間墻都更有細節(jié)，提高整體立面的檔次提升策略ANALYSISFACADE

IMAGE標準化立面本案提升立面本案的入口立面根據(jù)酒店式入口大堂的特點來設計，增強業(yè)主回家的體驗感，提升整體樓盤的檔次COREDESIGN基因延續(xù)抓住核心基因回歸本源提升策略ANALYSISFACADE

IMAGE標化核心立面基因三級立面簡潔大方上檔次標準化立面標準化立面本案提升立面材料把控ANALYSISFACADE

IMAGE材料選擇原則：1、綠色環(huán)保2、現(xiàn)代感3、根據(jù)立面層級，選擇不同檔次的材質重點設計重點設計次級設計材料選擇ANALYSISFACADE

IMAGE類別材料顏色主要應用部位材仿石磚仿石磚葡萄牙米黃色住宅基座造型框和入戶門頭仿石磚棕色基座的柱子柱墩多彩漆真石漆米黃色米黃色基座造型框內陽臺梁、窗間墻住宅主墻面咖啡色

局部線條、窗間墻、屋面挑檐，基座橫向米黃色

線條的線腳彈性涂料鋁合金型材玻璃外墻涂料深咖色門窗、百葉白玻窗戶沿街效果ANALYSISFACADE

IMAGE專項設計Theprojectofresearchspecializeddesign地塊四周有一定高差I.

解決地形高差II.

減少土方成本III.

提升地段溢價高程設計ANALYSIS539.25SPECIALSDESIGN場地現(xiàn)狀534.60534.60528.58536.54522.92525.72533.07526.60用地紅線范圍1-1531.66530.35525.70525.69527.322-2526.50524.33523.30523.40用地紅線范圍2-2522.27532.70?

地塊整體地勢呈西北高、東南低?

南北向高差約7m；東西向高差約10m。?

南北向長約420m，坡度約為2%，地勢平緩降低?

東西向長約160m，坡度約為6%，地勢急促降低高程設計ANALYSIS539.25SPECIALSDESIGN東西向解決方案528.58用地紅線范圍1-1地庫配套商業(yè)商業(yè)522.27532.70?

減少地庫深埋?

臺地高差處理?

雙首層概念?

車行地面駛入地庫高程設計ANALYSISSPECIALSDESIGN南北向店面高差分析?

數(shù)間商鋪組合?

商鋪頂板統(tǒng)一?

層高統(tǒng)一?

高差臺階消化?

立面形體統(tǒng)一?

臺階的起坡點與終點處，