2025年資產評估師職業資格考試真題卷——不動產評估實務試題考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.下列哪項不屬于不動產評估的假設條件？A.交易假設B.現狀假設C.成新假設D.價值假設2.在不動產評估中，下列哪項不屬于市場法的基本原理？A.比較法原理B.供需關系原理C.價值規律原理D.風險收益原理3.不動產評估中的收益法，下列哪項不屬于收益法的假設條件？A.穩定收益假設B.穩定價格假設C.穩定成本假設D.穩定政策假設4.下列哪項不屬于不動產評估的成本法的基本原理？A.成新原理B.成本原理C.價值原理D.收益原理5.在不動產評估中，下列哪項不屬于不動產評估的收益法中的收益指標？A.凈收益B.投資回報率C.稅收D.利息6.不動產評估中的市場法，下列哪項不屬于市場法中的比較法？A.比較同類不動產B.比較不同類型不動產C.比較同一地區不動產D.比較不同地區不動產7.下列哪項不屬于不動產評估的成本法中的重置成本？A.建筑物重置成本B.土地重置成本C.附屬設施重置成本D.裝修裝飾重置成本8.在不動產評估中，下列哪項不屬于不動產評估的收益法中的折現率？A.無風險利率B.風險利率C.投資回報率D.利息率9.下列哪項不屬于不動產評估的市場法中的市場比較法？A.比較同類不動產B.比較不同類型不動產C.比較同一地區不動產D.比較不同地區不動產10.在不動產評估中，下列哪項不屬于不動產評估的成本法中的折舊？A.物理折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.價值折舊二、多項選擇題（每題3分，共30分）1.不動產評估的市場法主要包括哪些方法？A.比較法B.收益法C.成本法D.評估法2.不動產評估的成本法主要包括哪些成本？A.重置成本B.成新成本C.附屬設施成本D.裝修裝飾成本3.不動產評估的收益法主要包括哪些收益指標？A.凈收益B.投資回報率C.稅收D.利息4.不動產評估的成本法主要包括哪些折舊？A.物理折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.價值折舊5.不動產評估的市場法主要包括哪些比較法？A.比較同類不動產B.比較不同類型不動產C.比較同一地區不動產D.比較不同地區不動產6.不動產評估的成本法主要包括哪些成本？A.建筑物重置成本B.土地重置成本C.附屬設施重置成本D.裝修裝飾重置成本7.不動產評估的收益法主要包括哪些收益指標？A.凈收益B.投資回報率C.稅收D.利息8.不動產評估的成本法主要包括哪些折舊？A.物理折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.價值折舊9.不動產評估的市場法主要包括哪些比較法？A.比較同類不動產B.比較不同類型不動產C.比較同一地區不動產D.比較不同地區不動產10.不動產評估的成本法主要包括哪些成本？A.建筑物重置成本B.土地重置成本C.附屬設施重置成本D.裝修裝飾重置成本三、判斷題（每題2分，共20分）1.不動產評估的成本法中，重置成本是指重建或更新不動產所需的成本。（）2.不動產評估的市場法中，比較法是指比較同類不動產的價格、面積、用途等指標。（）3.不動產評估的收益法中，折現率是指將未來收益折算為現值的比率。（）4.不動產評估的成本法中，折舊是指不動產在使用過程中因物理、功能、經濟等因素造成的價值減少。（）5.不動產評估的市場法中，市場比較法是指比較同一地區的不動產價格、面積、用途等指標。（）6.不動產評估的收益法中，凈收益是指不動產在正常經營條件下所產生的收益扣除成本后的余額。（）7.不動產評估的成本法中，成新成本是指根據不動產的實際使用年限和剩余使用年限計算的成本。（）8.不動產評估的市場法中，比較法是指比較不同地區的不動產價格、面積、用途等指標。（）9.不動產評估的收益法中，折現率是指將未來收益折算為現值的比率。（）10.不動產評估的成本法中，折舊是指不動產在使用過程中因物理、功能、經濟等因素造成的價值減少。（）四、計算題（每題10分，共30分）1.某一商業辦公樓建筑面積為10000平方米，土地使用權年限為50年，土地出讓金為每平方米1000元，建筑物重置成本為每平方米2000元，建筑物成新率為70%，附屬設施重置成本為每平方米100元，附屬設施成新率為80%，土地增值率為5%，建筑物折舊率為5%。試計算該商業辦公樓的評估價值。2.某一住宅小區共有100套住宅，每套住宅建筑面積為100平方米，土地使用權年限為70年，土地出讓金為每平方米800元，建筑物重置成本為每平方米1500元，建筑物成新率為80%，附屬設施重置成本為每平方米50元，附屬設施成新率為90%，土地增值率為3%，建筑物折舊率為4%。試計算該住宅小區的總評估價值。3.某一工業用地面積為50000平方米，土地使用權年限為50年，土地出讓金為每平方米300元，土地增值率為6%，建筑物重置成本為每平方米1200元，建筑物成新率為60%，附屬設施重置成本為每平方米200元，附屬設施成新率為70%，建筑物折舊率為3%，土地折舊率為2%。試計算該工業用地的評估價值。五、簡答題（每題10分，共20分）1.簡述不動產評估的成本法的基本原理。2.簡述不動產評估的市場法中的比較法原理。六、論述題（10分）論述不動產評估中的收益法在房地產評估中的應用及其重要性。本次試卷答案如下：一、單項選擇題1.C解析：不動產評估的假設條件包括交易假設、現狀假設、價值假設等，成新假設不屬于假設條件。2.D解析：市場法的基本原理包括比較法原理、供需關系原理、價值規律原理等，風險收益原理不屬于市場法的基本原理。3.D解析：收益法的假設條件包括穩定收益假設、穩定價格假設、穩定成本假設等，穩定政策假設不屬于收益法的假設條件。4.C解析：成本法的基本原理包括成新原理、成本原理、價值原理等，收益原理不屬于成本法的基本原理。5.C解析：收益法中的收益指標包括凈收益、投資回報率、稅收等，利息不屬于收益指標。6.A解析：市場法中的比較法主要包括比較同類不動產，比較不同類型不動產，比較同一地區不動產，比較不同地區不動產。7.B解析：成本法中的重置成本包括建筑物重置成本、土地重置成本、附屬設施重置成本、裝修裝飾重置成本等，土地重置成本不屬于重置成本。8.B解析：收益法中的折現率包括無風險利率、風險利率、投資回報率等，利息率不屬于折現率。9.A解析：市場法中的市場比較法主要包括比較同類不動產，比較不同類型不動產，比較同一地區不動產，比較不同地區不動產。10.A解析：成本法中的折舊包括物理折舊、功能折舊、經濟折舊、價值折舊等，物理折舊不屬于折舊。二、多項選擇題1.A解析：不動產評估的市場法主要包括比較法、收益法、成本法等。2.A,B,C,D解析：不動產評估的成本法主要包括建筑物重置成本、土地重置成本、附屬設施重置成本、裝修裝飾重置成本等。3.A,B,C解析：不動產評估的收益法主要包括凈收益、投資回報率、稅收等。4.A,B,C,D解析：不動產評估的成本法主要包括物理折舊、功能折舊、經濟折舊、價值折舊等。5.A,B,C,D解析：不動產評估的市場法主要包括比較同類不動產、比較不同類型不動產、比較同一地區不動產、比較不同地區不動產。6.A,B,C,D解析：不動產評估的成本法主要包括建筑物重置成本、土地重置成本、附屬設施重置成本、裝修裝飾重置成本等。7.A,B,C,D解析：不動產評估的收益法主要包括凈收益、投資回報率、稅收等。8.A,B,C,D解析：不動產評估的成本法主要包括物理折舊、功能折舊、經濟折舊、價值折舊等。9.A,B,C,D解析：不動產評估的市場法主要包括比較同類不動產、比較不同類型不動產、比較同一地區不動產、比較不同地區不動產。10.A,B,C,D解析：不動產評估的成本法主要包括建筑物重置成本、土地重置成本、附屬設施重置成本、裝修裝飾重置成本等。三、判斷題1.×解析：不動產評估的成本法中，重置成本是指重建或更新不動產所需的成本，不包括折舊。2.√解析：不動產評估的市場法中，比較法是指比較同類不動產的價格、面積、用途等指標。3.√解析：不動產評估的收益法中，折現率是指將未來收益折算為現值的比率。4.√解析：不動產評估的成本法中，折舊是指不動產在使用過程中因物理、功能、經濟等因素造成的價值減少。5.√解析：不動產評估的市場法中，市場比較法是指比較同一地區的不動產價格、面積、用途等指標。6.√解析：不動產評估的收益法中，凈收益是指不動產在正常經營條件下所產生的收益扣除成本后的余額。7.√解析：不動產評估的成本法中，成新成本是指根據不動產的實際使用年限和剩余使用年限計算的成本。8.×解析：不動產評估的市場法中，比較法是指比較同類不動產，不包括比較不同地區的不動產。9.√解析：不動產評估的收益法中，折現率是指將未來收益折算為現值的比率。10.√解析：不動產評估的成本法中，折舊是指不動產在使用過程中因物理、功能、經濟等因素造成的價值減少。四、計算題1.解析：-土地價值=土地面積×土地出讓金=10000×1000=10,000,000元-建筑物價值=建筑面積×建筑物重置成本×成新率=10000×2000×0.7=14,000,000元-附屬設施價值=附屬設施面積×附屬設施重置成本×成新率=10000×100×0.8=800,000元-土地增值=土地價值×土地增值率=10,000,000×0.05=500,000元-建筑物折舊=建筑物價值×折舊率=14,000,000×0.05=700,000元-附屬設施折舊=附屬設施價值×折舊率=800,000×0.05=40,000元-評估價值=土地價值+建筑物價值+附屬設施價值+土地增值-建筑物折舊-附屬設施折舊-評估價值=10,000,000+14,000,000+800,000+500,000-700,000-40,000=24,060,000元2.解析：-每套住宅價值=建筑面積×建筑物重置成本×成新率=100×1500×0.8=120,000元-附屬設施價值=附屬設施面積×附屬設施重置成本×成新率=100×50×0.9=4,500元-土地增值=土地面積×土地出讓金×土地增值率=10000×800×0.03=2,400,000元-建筑物折舊=建筑面積×建筑物重置成本×折舊率=10000×1500×0.04=600,000元-附屬設施折舊=附屬設施面積×附屬設施重置成本×折舊率=10000×50×0.04=20,000元-每套住宅評估價值=每套住宅價值+附屬設施價值+土地增值-建筑物折舊-附屬設施折舊-每套住宅評估價值=120,000+4,500+2,400,000-600,000-20,000=2,724,500元-住宅小區總評估價值=每套住宅評估價值×住宅套數=2,724,500×100=272,450,000元3.解析：-土地價值=土地面積×土地出讓金=50000×300=15,000,000元-建筑物價值=建筑面積×建筑物重置成本×成新率=50000×1200×0.6=36,000,000元-附屬設施價值=附屬設施面積×附屬設施重置成本×成新率=50000×200×0.7=7,000,000元-土地增值=土地價值×土地增值率=15,000,000×0.06=900,000元-建筑物折舊=建筑物價值×折舊率=36,000,000×0.03=1,080,000元-附屬設施折舊=附屬設施價值×折舊率=7,000,000×0.03=210,000元-評估價值=土地價值+建筑物價值+附屬設施價值+土地增值-建筑物折舊-附屬設施折舊-評估價值=15,000,000+36,000,000+7,000,000+900,000-1,080,000-210,000=47,610,000元五、簡答題1.解析：-成本法的基本原理是：不動產的價值等于其重置成本減去折舊。其中，重置成本是指重建或更新不動產所需的成本，折舊是指不動產在使用過程中因物理、功能、經濟等因素造成的價值減少。2.解析：-比較法原理是指，相同或相似的不動產在市場上會形成相似的價格。比較法通