淺談離婚案件中房屋的處理豐臺法院王佐法庭康運

筆者2002年大學畢業后來到豐臺法院工作，長期處在審判第一線，除2008年至2013年從事知識產權審判外，一直在派出法庭處理最基層的民事案件。受主辦方之托，今天利用一點時間與大家共同探討下離婚房產分割的幾個受關注的典型問題。

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離婚訴訟中，房產往往是雙方爭議的焦點，甚至有的案件，表面上是爭奪孩子撫養權，而背后的真實目的是為房產分割爭取優勢。近年來，北京房價持續飆升，前幾天新聞中報道北京上半年房屋成交均價，每套達到了500萬元。對中國家庭而言，房產幾乎集中了多數家庭的大部分或絕大部分財富，一旦維系家庭的婚姻關系破裂，累積的矛盾常常在房產分割中集中爆發。所以，合法、合理、合情地處理房產分割是離婚案件的重中之重。

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司法實踐中，由于房屋產權類型復雜，政策法規修訂頻繁，棚改拆遷持續推進，增加了離婚案件處理的難度。特別是近年來婚姻法解釋三出臺后，各界對婚姻法與婚姻法解釋二、解釋三的不同解讀，父母為子女購房等社會熱點問題持續發酵。審理具體案件時，不同法官的觀點和認識也不完全一致。

今天，我們選取涉及離婚房產分割的熱點問題，配以案例，提出一家之言，與大家共同探討。

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豐臺法院王佐法庭一、父母出資購房的問題

父母出資購房問題的爭議，源于對婚姻法解釋二第22條與婚姻法解釋三第7條理解上的差異。如何理解和協調兩個法條，準確認定不同情景下的財產性質、增值利益是我們司法實踐中的重點任務。婚姻法解釋三出臺之后，該司法解釋的主要起草人曾在多個場合介紹觀點，各級法院規范性文件也頻繁涉及，多數問題在實踐中基本達成共識。下面區分幾種情況分別討論。（一）一方父母出資登記在己方子女名下分全部出資和部分出資兩種情況1.全部出資登記在己方子女名下。這在婚姻法解釋三第7條第1款有明確規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產”。底價眾籌法律課程，微信:SYCT_2比如說，甲乙結婚后，甲的父母出全資200萬購買房產一套，登記在甲的名下，離婚時，該房產屬于甲的個人財產。2.部分出資登記在己方子女名下。這個問題曾經爭議較大，非常典型。這種情況不能適用前述婚三第七條第一款的規定。我們先來看一個案例。

男方婚后購買一處房屋，婚后取得房產證。首付款18萬元由男方父母出資，剩余購房款以男方名義按揭貸款，男女雙方婚后共同償還貸款24萬余元，尚欠貸款30余萬元。此外，房屋裝修款10萬元由女方的母親出資。

庭審中，男方稱因首付款為其父母出資，并登記在其個人名下，故房屋應為其個人財產，不同意作為共同財產予以分割。女方則主張，因后續貸款為雙方共同償還，且借款合同中寫明其為共有人，故要求將房屋作為共同財產依法分割。

法院生效裁判認為，該房屋應為夫妻雙方婚后取得的共同財產。理由在于：一、該房屋系雙方婚后股買，并登記在男方名下，且雙方在此共同居住生活，表明購買該房屋的目的是為雙方共同居住；二、男方父母雖然支付首付款，但交納首付款人并非房屋所有權人，故男方父母無權將房屋贈與男方；三、男方認可女方父母出資10萬元裝修，后雙方共同償還房屋貸款，說明女方與其父母對房屋亦有高額投入，僅因男方父母支付首付款而認定房屋所有權人為男方，不符合公平原則，亦無法得到普遍社會認同；四、《婚姻法解釋三》第七條規定的“婚后一方父母出資為子女購買不動產”，指的是全資購買，而非僅僅支付首付款。豐臺法院王佐法庭

上述案例被北京市高級法院選為參閱案例，該案例的主要觀點為：婚后由一方父母支付首付款為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的，離婚時出資人子女一方主張依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第七條第一款的規定將該不動產認定為其個人財產的，法院不予支持，該不動產應作為夫妻共同財產予以公平分割。那么，這一觀點與《婚姻法解釋三》第七條第一款的規定是否矛盾？豐臺法院王佐法庭

我們認為不矛盾。根據公平保護的立法意圖，在確認不動產所有權時，應當對《婚姻法解釋三》第7條第1款的規定做嚴格解釋。即，該條規定的婚后父母對子女贈與的標的物應指不動產，而非出資。也就是說，雙方結婚后，只有一方父母通過全資購買取得了不動產的所有權，并將不動產登記在自己子女名下時，方可適用本條規定。而對于父母部分出資的情形，因為此時父母并未支付購買房屋的全部對價，尚未取得房屋的所有權，從而無權決定將房屋贈與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。豐臺法院王佐法庭

因此，婚后一方父母支付首付款為子女購買不動產，產權登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的情形，不適用《婚姻法解釋三》第7條第1款的規定，該房屋無論登記在夫妻任何一方的名下，都應視為夫妻共同財產，在離婚時予以公平分割。

由此又引申出另一個問題：為什么全部出資是個人財產，而部分出資就是共同財產？豐臺法院王佐法庭

分析這個問題，要將婚二22條第2款和婚三第7條第1款結合起來看。根據22條第2款的規定，當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，該出資屬于對雙方的贈與，落腳點在出資；而婚三第7條第1款規定的是一方父母出資為子女購買的不動產，落腳點在不動產，而只有全部出資，父母的財產才從貨幣形式轉變為不動產形式，父母才有權決定贈與，并將其登記在己方子女名下。豐臺法院王佐法庭

否則，父母就無權將購買的房屋贈與自己的子女，也就無法適用婚三第7條第1款，而只能適用婚二22條第2款，即贈與的只能是出資的款項，且該出資款視為對夫妻雙方的贈與。從協調兩個司法解釋條文的角度來看，可以說婚三第7條第1款對一方父母全款出資購買房屋的規定，是對婚二22條第2款做出的補充或修正。

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但要注意，在對房屋具體分割時不能簡單化，并不是說父母屬于部分出資的，對房產就一律對半分割。要綜合考慮財產來源、各自貢獻，綜合評判。比如說，甲婚后購買房產一套200萬元，甲的父母出首付款100萬元，剩余100萬元按揭貸款。一個月后，甲乙離婚，房屋此時大漲，價值300萬元，產生了100萬元增值。那么這100萬元的增值利益，應當在甲乙之間分配。豐臺法院王佐法庭

因為就法理而言，婚后購房，購房主體為夫妻，購房行為是共同的，所以房產性質為共同財產，房屋增值屬于雙方。該案例中，考慮到甲的父母出資100萬元，貢獻較大，如判決該房產歸甲所有，貸款由甲償還，那么對乙的補償金額在50萬元以上，直到100萬元，都在法律允許的范圍內。底價眾籌法律課程，微信:SYCT_2

對于一方父母部分出資，登記在雙方名下的情形，無疑應認定為贈與雙方。對于登記在對方名下的情形，由于夫妻婚后獲贈財產原則上應當屬于共有，所以不能認定為是登記一方的個人財產，同樣應當認定贈與雙方，為共同財產，除非有僅贈與一方個人的確切證據。因此，一方父母部分出資購買房屋，房產證登記在對方或雙方子女名下的，房產性質仍為夫妻共同財產，但具體分割時應根據整體案情，結合不同的登記情況，綜合把握。

豐臺法院王佐法庭（二）雙方父母出資同樣分為全部出資和部分出資。1.雙方父母共同全部出資。這種情況下，房屋根據雙方出資的比例按份共有，離婚時夫妻各自享有出資份額的增值部分。這在婚三第7條第2款有明確規定：“由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”這一條實踐中易于操作，無爭議，不贅述。豐臺法院王佐法庭2.雙方父母共同部分出資。婚三第7條的兩款規定中，第一款規定的是一方父母出資的情形，第二款規定的是雙方父母出資的情形。從邏輯上分析，第一款規定中，僅限于全款出資的情形，那么第二款使用了類似的表述，也應當僅適用全款出資的情形。豐臺法院王佐法庭概言之，我們處理該類案件主要把握三個原則：合法、合理、合情。合法，要尊重婚姻法的原意，準確理解司法解釋，對法律的適用不能過于超前；合理，要遵循事物的客觀本質和法理屬性，不同案件的處理要體現邏輯的基本一致，不能近似情況出現相反結論、經不起推敲；合情，是處理結果要把握整體公平，要符合大多數民眾的普遍認知。豐臺法院王佐法庭二、婚前財產婚后轉化的問題

對于一方將婚前財產用于婚后購房的情形，如何對房產定性和處理，婚姻法及司法解釋并沒有給出特別規定。實踐中的認識也不盡相同。對這個問題，我們分三種情形，分別討論。豐臺法院王佐法庭1.一方婚前財產全額出資，登記在該方名下。該種情形實質上是婚前財產的形式轉化，應當認定該房產仍屬一方個人財產，且房產增值屬于一方個人。比如說，夫妻婚前都住在各自單位附近，彼此距離較遠。婚后一方將名下房屋賣掉，換了一套地理位置在中間的房屋，共同居住，將其認定為一方財產，符合大眾一般認知。豐臺法院王佐法庭

除非有證據證明購買房產不是用來自住，而是明顯的投資行為。比如夫妻是職業的倒房客，那么所購房產產生的增值收益屬于雙方共有。舉個例子講，男方甲和女方乙婚后購房自住，房款200萬，購房款全部來源于甲的存款200萬元，登記在甲的名下，離婚時房屋價值300萬元，該100萬元增值屬于甲。如果不是自住，而是拿200萬元用來炒房，那么該100萬元增值則屬共同財產。豐臺法院王佐法庭2.一方婚前財產部分出資，登記在該方名下。

由于并不是全款購買，無法認定是個人財產。原則上，婚后購房屬于夫妻共同行為，這種情況，定性為夫妻共同財產比較合適。其實這種情形也可以看作婚后貸款購房的一個特例，特殊在這個貸款不是來源于案外人，而是來源于一方婚前，故在房產分割時，可先將該出資從房產現價值中析出。當然在對夫妻共有房產進行具體分割時，可考慮因使用一方婚前財產對房產增值部分產生的貢獻，但也要考慮對方在裝修、家電、交易稅款等各種付出，綜合判斷，得出相對公平的結果。（二中院片會意見《2014年審判參考》持該觀點）

豐臺法院王佐法庭3.一方婚前財產全部或部分出資，登記在雙

方或對方名下。就法理而言，一般情況下，無論登記在對方名下或者雙方名下，購房行為都是雙方的共同意思表示，簽訂購房協議的行為屬于夫妻的共同行為，所得房屋屬于夫妻共同財產，只是購房款的來源不同。豐臺法院王佐法庭

有觀點認為：這種情形下可以認定為對另一方的贈與。個人認為：僅僅根據登記在雙方名下的事實，并沒有滿足贈與的所有要件。贈與的成立，最核心的是贈與合意形成，轉移占有、過戶只是贈與的形式表現，是判斷能否行使任意撤銷權的要件，這個形式雖然是證明贈與事實的強有力證據，但不能僅憑該證據，一概認定贈與成立。

舉個例子：房屋是登記公示物權，動產是交付公示物權。如果婚前存款婚后轉賬到一方或雙方公共賬戶統一管理，婚前的車輛交付配偶使用，就認定贈與成立，顯然不符合社會的一般認知。當然，如果是有輔助證據顯示有贈與的意思表示，則另當別論。豐臺法院王佐法庭三、一方或雙方在婚前出資購房，婚前登記在一方或雙方名下，離婚后房產分割問題。

婚前購買房產，出資人與登記人不一致的，如何定性問題比較復雜，不能簡單地一概認定贈與，應當全面考察所購房屋登記在對方名下的真實意思、相關背景信息。我們分三種情況討論。豐臺法院王佐法庭1.一方購買房產登記在對方名下。如果按照當地風俗習慣，能夠定性為彩禮，那么該房產系受贈方的個人財產，具體按照婚姻法解釋二第10條關于彩禮的規定處理。豐臺法院王佐法庭底價眾籌法律課程，微信:SYCT_22.如果有證據證明是以結婚、長期生活為目的購房，無論是一方或雙方出資，登記在哪一方名下，考慮到出資的目的是為了以后的共同生活，從二人的內部關系來講，購買房產的意思是共同的，為共同生活而購房的目的是明確的，雙方共享房屋權益的預期也是明顯的，所以在這種情況下，不能簡單將房屋登記權利人與實際權利人直接劃等號。

實際分割時，考慮各自出資、共同生活時間、各自貢獻大小合理確定補償金額。如果一方當事人主張屬于贈與，應當有適當的證據證明,否則不宜認定贈與。豐臺法院王佐法庭3.如果在戀愛期間共同購房，一方全部出資或大部分出資，登記在雙方名下，之后未締結婚姻而分手，則按照解除同居關系的原則處理。

一般情況下，男女雙方未辦理結婚登記亦不以夫妻名義同居生活的，同居關系解除后要求分割同居期間共同勞動、共同經營管理所得的財產，有約定從約定；無約定且財產混同的，可推定為按份共有，具體份額比例可依據同居時間、各自貢獻、生活習慣確定。這個問題上海高院曾有一個規范性文件，其理念可供借鑒。豐臺法院王佐法庭2007年9月20日上海市高級人民法院關于審理分家析產案件若干問題的意見第五條：戀愛期間共同購房，一方未出資但產權登記為兩人共有，析產分割的處理。從不動產登記的角度分析，房屋已經確定為戀愛雙方共有。雙方終止戀愛關系后分割共有財產，符合重大理由需要分割的情形。共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的按協議處理；沒有協議的，應當考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。豐臺法院王佐法庭

離婚訴訟中，一方要求對婚前共同購買房產進行認定和分割的問題，很多情況下，涉及的是同居析產問題。對外，房屋是以物權登記為準；對內，則應區分不同情況，對財產進行定性，并綜合考慮多種因素，作出公平合理的結果。豐臺法院王佐法庭四、夫妻財產約定與夫妻間相互贈與房產的問題對于夫妻雙方婚后約定一方婚前所有的不動產歸屬雙方共有或對方所有的財產協議，是否需要辦理過戶登記才生效？如沒有進行過戶登記，能否認定為實質贈與，進而行使任意撤銷權？2001年的婚姻法對此并沒有做出明確規定，實踐中也有不同觀點。下面通過一則案例來具體闡釋。豐臺法院王佐法庭

男方與女方登記結婚后生育一女。婚后雙方簽訂《協議》一份，約定：“夫妻雙方本著平等、自愿、負責、互信的原則，經雙方友好協商，現達成如下協議：1、夫妻雙方必須忠誠對待對方，不得有意欺騙對方。2、遇到任何問題，夫妻雙方都應冷靜、坦誠的交流。……8、現丈夫名下北京市通州區××小區1402房屋，需在2011年10月15日之前將房產的所有權加上妻子，房屋屬夫妻雙方共同財產。9、丈夫如違反以上協議的任何一條，其名下的所有財產歸妻子所有，其女的監護權、撫養權歸妻子所有。此協議一式兩份，夫妻雙方各持一份，該協議經雙方簽字立即生效。”豐臺法院王佐法庭

涉案房屋是由男方婚前個人購買并支付首付款，余款也是由男方向銀行貸款支付。至雙方結婚登記前，該房屋仍有大部分貸款本金未還。后二人分居，此時仍有一部分貸款本金未還。

二人自登記結婚至分居這段時間，共同償還了一部分貸款本金和利息。此間，房屋產權證書下發，登記在男方名下，但之后產權證上并未添加女方的名字。

后女方以夫妻感情破裂為由，訴至法院請求離婚，要求確認上述房屋為夫妻共同財產并判歸女方所有。豐臺法院王佐法庭

法院生效裁判認為：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，約定應采用書面形式。現雙方采用書面形式對該房屋的產權狀況進行了約定，該約定不違反法律法規的強制規定，應予認可，雙方之間的《協議》約定對雙方具有約束力。因此，房屋應當按照夫妻共同財產進行分割。豐臺法院王佐法庭

本案的爭議焦點在于：雙方簽訂《協議》第8條中關于“現丈夫馬某名下的1402房屋，需在2011年10月15日之前將房產的所有權加上妻子張某，房屋屬夫妻雙方共同財產”，這一約定的性質應作何理解？是屬于夫妻之間贈與房產的行為，還是夫妻婚內就其財產權屬做出的特殊約定？

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目前，審判實踐主要有兩種觀點。

一種觀點認為：協議第8條約定本質上是男方將其個人所有房屋中的一半份額贈與女方，因此屬于夫妻之間贈與房產的行為，應當適用《婚姻法司法解釋三》第6條“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將乙方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理”的規定，在房屋未辦理變更登記前，贈與人男方可以依據合同法186條“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與”的規定行使任意撤銷權。豐臺法院王佐法庭

另一種觀點則認為，夫妻雙方在協議中約定登記在男方名下的房屋歸夫妻共同共有，性質上屬于《婚姻法》第19條第1款規定的夫妻對其名下財產權屬做出的特殊約定，對夫妻雙方均具有約束力，并不因房屋是否辦理變更登記手續而影響其效力，男方當然也不得行使任意撤銷權。豐臺法院王佐法庭

上述案例采納了后一種觀點，理由在于：

《婚姻法》第19條第1款規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”

這是2001年《婚姻法》修訂時新增加的關于夫妻約定財產制的規定，明確了分別財產制、共同財產制和混合財產制三種可供夫妻雙方約定選擇的婚姻財產制形式。

《婚姻法》第19條第2款規定：“夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。”豐臺法院王佐法庭這是約定財產制對內法律效力的規定。依據這條規定，只要夫妻雙方基于意思自治的原則，簽訂書面協議就其名下財產權屬進行的約定符合婚姻法規定的生效要件，即對夫妻雙方發生法律上的拘束力，并未要求以夫妻雙方辦理物權變動手續為生效要件，也未賦予一方可以行使贈與合同任意撤銷權的權利。那么，《婚姻法解釋三》第6條的規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”應當如何理解？實務觀點認為，該條規定僅適用于夫妻一方將其個人所有的房產全部贈與另一方個人所有的情形。此種約定不屬于上述《婚姻法》第19條規定的約定財產制類型的任意一種，因此不應適用《婚姻法》第十九條的規定，而應當適用物權法、合同法的一般規定進行處理。依據《合同法》關于贈與合同的規定，上述約定可以視為夫妻之間的贈與行為。根據該法第186條第1款的規定，在未辦理房屋變更登記手續前，贈與人可以行使任意撤銷權，撤銷對另一方的贈與，另一方請求繼續履行協議辦理房屋變更登記的，不應得到支持。具體到上述案例，訴爭房屋為男方婚前個人購買，實際也登記在男方個人名下，男方與女方簽訂的《協議》中明確約定該房屋屬于夫妻共同共有財產，該約定在性質上即屬于《婚姻法》第19條規定的夫妻婚內財產約定中的混合財產制類型。因此，在這種情形下，應當適用《婚姻法》第19條第2款的規定，確認該約定對夫妻雙方具有約束力，而不應適用《婚姻法司法解釋三》第6條賦予一方行使贈與合同任意撤銷權的權利。底價眾籌法律課程，微信:SYCT_2但是，大家可能會追問一個問題：如果夫妻約定一方婚前的房產99%歸另一方所有，1%歸自己所有，應當如何認定？如果認為屬于財產約定，則對方不需變更登記就享有99%的產權；而約定100%歸對方所有，如果未變更登記，就可以按照婚三第六條予以撤銷。這兩種情況，是否存在情形類似、結論卻不同的問題？這也是審判實踐中很多人持不同意見的原因。最高法院民一庭在《民事審判指導與參考》2016第1輯“民事審判信箱”中，對這一問題闡明了自己的觀點，認為無論夫妻雙方約定將一方所有的房產贈與對方的比例是多少，都屬于夫妻之間的有效約定，實質上都是一種贈與行為。婚姻家庭領域的協議常常涉及到財產權屬的條款，對于此類協議的訂立、生效、撤銷、變更等并不排斥合同法的適用。在實際生活中，贈與往往發生在具有親密關系或者血緣關系的人之間，合同法對贈與問題的規定并沒有指明夫妻關系除外。一方贈與另一方不動產，在沒有辦理過戶手續之前，依照合同法的規定，是完全可以撤銷的，這與婚姻法的規定并不矛盾。因此，夫妻一方將個人房產約定為共同所有或按份共有，贈與人在產權變更登記之前可以行使任意撤銷權。個人更傾向于最高院民一庭的觀點，原因如下：上述案例觀點的一個主要理由在于，婚姻法是兼具人身關系和財產關系的法律，用合同法的理念去處理婚姻關系中的財產不合適。這種觀念的出發點沒有問題，應當承認夫妻共有財產的分割、處理有其特殊性。但應當注意的是，一方婚前財產約定為雙方所有，或者說贈與雙方，雖然看似屬于婚內約定的問題，但實際處理的對象卻是婚外財產，帶有明顯的外部因素，并不是純粹的婚內問題，所以針對婚外財產的處理，婚姻法第19條并未排除合同法相關規則的適用。另外，贈與合同系諾成合同，合同達成以后對雙方亦均有約束力，只是交付之前可以行使任意撤銷權。所以，婚姻法19條規定的“對雙方均有約束力”與合同法規定的行使任意撤銷權并不矛盾。五、離婚協議的效力問題

（一）離婚協議中贈與合同的效力夫妻雙方離婚時協議約定，將夫妻共同共有的房產贈與未成年子女，離婚后一方在贈與房產產權變更登記之前反悔，主張依據《合同法》第186條第1款的規定撤銷贈與的，法院不予支持。我們來看一個案例。

女方與男方2001年11月11日登記結婚，婚后生育一子。因感情不和，雙方在法院調解離婚，離婚時對共同共有的一處房屋未予分割，而是通過協議，約定該房屋所有權在男方付清貸款后歸雙方之子所有。后女方起訴至北京市東城區人民法院稱：上述房屋貸款尚未還清，房屋產權亦未變更至子女名下，即還未實際贈與給子女，目前還處于夫妻雙方共有財產狀態，故不想將該房屋屬于自己的部分贈給子女，主張撤銷之前的贈與行為，由法院依法分割房屋。被告男方則認為：離婚時雙方已經將房屋協議贈與子女，正是因為女方同意將房屋贈與子女，我才同意離婚協議中其他加重我義務的條款，例如在離婚后單獨償還夫妻共同債務4.5萬元。我認為離婚已經對子女造成巨大傷害，出于對未成年人的考慮，不應該支持女方的訴訟請求。法院生效裁判認為：原、被告在婚姻關系存續期間均知悉房屋系夫妻共同財產，對于訴爭房屋的處理，雙方早已達成約定，且該約定系雙方在離婚時達成，即雙方約定將房屋贈與子女是建立在雙方夫妻身份關系解除的基礎之上。在雙方離婚后，女方不同意履行對訴爭房屋的處理約定，并要求分割訴爭房屋，其訴訟請求法律依據不足，亦有違誠信。故對女方的訴訟請求，法院不予支持。

本案雙方爭議的焦點是，離婚協議中約定將夫妻共同共有的房產贈與未成年子女，離婚后一方在贈與房產變更登記之前是否有權予以撤銷。目前，審判實踐中主要有兩種觀點：第一種觀點認為，離婚協議中夫妻將共同財產贈與未成年子女的行為，系夫妻雙方對共同財產的處分，應適用合同法中贈與合同的規定，該法第186條第1款規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。”因此，夫妻雙方在財產權利轉移之前均可以主張任意撤銷權。第二種觀點認為，離婚協議是夫妻雙方對于婚姻關系解除、子女撫養、共同財產分割以及離婚損害賠償等問題達成的具有人身和財產雙重性質的合意，不能簡單適用《合同法》第186條第1款的規定行使任意撤銷權。前述案例采納了第二種觀點，理由如下：首先，在離婚協議中雙方將共同財產贈與未成年子女的約定與解除婚姻關系、子女撫養、共同財產分割、共同債務清償、離婚損害賠償等內容構成了一個整體。通常情況下，當事人是在綜合考慮上述因素基礎上,對于人身問題和財產問題制定一個概括的“一攬子”的解決方案。在處理財產時，往往經過不斷地博弈和協商，通過某一個處分行為來解決多項財產分割問題。所以雙方約定將共同財產贈與未成年子女是一個概括的合意，該合意中任何一項財產的處分都與其它財產的處分互為前提、互為結果。如果允許一方反悔，那么男女雙方離婚協議的“整體性”將被破壞。同時，離婚協議各個條款的訂立都是為了解除婚姻關系這一目的，具有目的上的統一性。在婚姻關系已經解除且不可逆的情況下，如果允許當事人對于財產部分反悔，將助長先離婚再惡意占有財產的有違誠信的行為，誘發道德風險。其次，原、被告雙方處分夫妻共同財產的行為可以適用物權法的規定。《物權法》第97條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”在本案中，訴爭房屋是原、被告雙方婚姻關系存續期間購買，系二人的夫妻共同財產，由二人共同共有，原、被告二人均不單獨享有對訴爭房屋處分的權利，處分該房屋需雙方意思表示一致。原、被告雙方在離婚時已經對共同財產的處分形成合意，共同表示將房屋贈與未成年子女，該意思表示真實有效，理應對雙方產生拘束力。因贈與行為系原、被告雙方共同作出，故在離婚后一方想要根據《合同法》第186條第1款規定單方撤銷贈與時，亦應取得雙方合意，在未征得作為共同共有人的另一方同意的情況下，無權單方撤銷贈與。底價眾籌法律課程，微信:SYCT_2

(二)協議離婚未成的離婚協議效力

在沒有解除婚姻關系的情況下，如果達成離婚協議又在解除婚姻關系前反悔，即使在訴訟過程中雙方均同意離婚但僅對財產分割有異議，也不能認為，財產部分的約束力因雙方離婚合意的形成而產生強制約束力。實踐中，主張離婚的當事人一方在簽署協議時可能會在財產分割、子女撫養、債務承擔等方面作出一定的讓步，目的是希望順利離婚。由于種種原因，雙方并未到婚姻登記機關辦理離婚登記，或者到法院離婚時一方反悔不愿意按照原協議履行，要求法院依法進行裁判。這種情況下，當事人雙方事先達成的離婚協議的效力問題，往往成為離婚案件爭議的焦點。離婚問題事關重大，應當允許當事人反復考慮、協商，只有在雙方最終達成一致意見并到民政部門登記離婚或者到法院自愿辦理協議離婚手續時，所附條件才可視為已經成立。如果雙方協議離婚未成，當事人一方有反悔的權利，事先達成的離婚協議沒有生效，對夫妻雙方均不產生法律約束力，不能作為人民法院處理離婚案件的依據。對此，婚三第14條也有明確規定：“當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協議離婚為條件的財產分割協議，如果雙方協議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產分割協議沒有生效，并根據實際情況依法對夫妻共同財產進行分割。”

六、經適房、兩限房在離婚訴訟中的分割

經濟適用房和兩限房作為政策性保障房，是保障中低收入家庭住房困難的房屋，其購買需要滿足一定條件，轉讓也受到嚴格限制，一般表現在購買后五年之內不能轉讓。確需轉讓的，由政府按原價回購。保障性住房帶有很強的政策屬性，以北京的經濟適用房為例，經濟適用房以2008年4月11日為分水嶺，其上市轉讓時，土地出讓金的交納采取老房老辦法、新房新辦法。老房按成交價的10%收取，新房按市場價與購買價的差額70%收取。而且還有例外情形，北京34項重點工程的被拆遷戶，再次上市銷售經適房，只要房屋產權證滿5年、取得契稅完稅憑證，簽訂“購買經適房合同”的日期即使過了新老辦法的分界點，仍執行老辦法，享受“上市成交價10%”的待遇。那么離婚訴訟中，尚在限售期的經濟適用房、兩限房能否分割呢？我們認為可以，理由是：對經濟適用房、兩限房等保障性住房，政策限制轉讓的原因是為維持申請主體的住房條件，限制其對外轉讓，禁止以此牟利。但該類房屋一般是以家庭作為主體申請，夫妻均是家庭成員，只不過是離婚后，由原來的一個主體（家庭）變成兩個（夫和妻）。房產分割發生在雙方之間，沒有超出原家庭的范圍，因此不存在對外轉讓牟利的問題。所以，限售期內的經濟適用房、兩限房在離婚訴訟中一般可以分割。接下來的問題是，如果雙方僅有一套經適房或兩限房，分割時如何計算折價款。我們來看一個案例。男方與女方登記結婚后生育一子。雙方婚姻關系存續期間，共同出資購買了一處房屋，系經濟適用房，登記在男方名下，購房價格306900元。審理過程中，經女方申請，法院委托評估公司對上述房屋價值進行評估。評估結論為：“房產價值1804815元，在取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價出售，但應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益款，實際補交的土地收益款以交接時的價格為準，此次估價結果未扣除此費用”。該房屋房產證登記時間為2011年4月28日，當時尚不具備滿五年上市交易的時限要求。法院生效裁判認為，房屋系雙方共同財產，評估結論中指明房屋出售價格應當按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益款，而估價結果未扣除此費用，所以法院確定房屋交易價值時應對此予以扣除。根據查明的事實，訴爭房屋歸男方所有為宜，由其給付女方折價款，具體數額綜合房屋屬性、居住價值、新購房成本等因素依法酌定，最終確定男方給付女方折價款453765元。該案中，雙方只有一套婚姻關系存續期間共同申請的經濟適用房，且均主張該房屋所有權，給對方折價款，而保障性房屋的評估價值或者說市場轉讓價值是扣除土地出讓金的。在該案的庭審中，雙方對孩子的撫養權展開激烈爭奪，背后的利益驅動就是這套經濟適用房，其訴訟心理在于，因經濟適用房的評估價值遠低于市場價值，誰獲得孩子撫養權，誰就可能以超低價格獲得這套房屋。這也是政策性房屋的特殊性，相較商品房，其實際使用價值遠大于稅后轉讓價值。換句話說，保障房實質上是花了小房子的錢買了個大房子，這個大房子中有一部分面積是政府給你免費使用的，而一旦轉讓房屋后，這個免費使用的面積就要收回。所以在分割該套房屋時，不能簡單按照以評估價格除以二的方式計算折價款。所以，本案中，法官考慮雙方對房屋的各自貢獻、過錯，房屋的面積、與市場價的差額等因素，最后將房屋判歸男方，酌情以扣除土地收益款后評估價的60%計算出折價款給女方。這個案件宣判后，雙方均未上訴，對判決結果也都比較接受。

七、雙方離婚只有一套房屋的分割處理

對雙方共有的房屋進行分割時，可以采取評估折價補償、競價、變賣分割價款等方式。但當今房屋市場價值越來越高，越來越超出一般人的支付能力，如果雙方沒有其他住處，不同意競價、變賣，均主張房屋所有權卻沒有支付能力，這類房屋的分割就會比較棘手。我們來看一個案例。女方與男方婚姻關系存續期間，女方與北京××實業總公司簽訂《北京××實業總公司公有住房買賣合同書》，購買一處兩居室房屋，并取得房屋所有權證。該房屋的結構為：北側有小臥室一間、南側有大臥室一間（有陽臺），另有廚房、客廳及衛生間各一間。另查明，雙方除該房屋外均無其他住房，女方已搬離該房屋，在外租房居住，雙方分居至今。庭審中，雙方均主張房屋所有權但均表示無能力折價補償對方。法院最終判決該房屋由雙方共同所有，各享有百分之五十的份額。其中，南側大間臥室、陽臺由男方居住使用，北側小間臥室由女方居住使用，廚房、客廳、衛生間由雙方共同使用；男方需于本判決生效后六個月內將該房屋北側小間臥室整理并交付女方居住使用。宣判后，女方上訴，二審維持原判。法院生效裁判認為，房屋系雙方夫妻共同財產，故女方主張其與男方各享有50%的份額并無不當。鑒于雙方除該房屋外均無其他房產，且均無能力向對方支付折價補償，故為保障雙方的基本居住權利，在判令房屋歸雙方按份共有的前提下，法院考慮孩子需和男方共同居住的事實，判令南側大間臥室、陽臺歸男方居住使用，北側小間臥室歸女方居住使用，廚房、客廳、衛生間由雙方共同使用。因目前男方在北側小間臥室內存放大量物品，導致女方無法立即居住使用，故其應在合理期限內予以整理并交付女方居住使用。具體期間由法院綜合考慮男方身體狀況不佳、女方已然長期在外租住房屋、客觀上存在支付租金的經濟壓力等相關因素，酌情判定。另外，為避免雙方在共同居住使用房屋期間發生矛盾，法院敦促雙方應在不妨礙對方居住使用相應居室的同時，在合理限度內、以合理方式使用廚房、客廳及衛生間等共用空間。關于此種情形下的房屋分割，《婚姻法》第39條第1款對離婚時夫妻共同財產的處理做出了原則性規定，即“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況照顧子女和女方權益的原則判決。”實踐中，離婚時夫妻只有一套共有住房，雙方均無能力補償對方時，主要有兩種處理方式：1．判令雙方共同共有唯一共有住房。根據《婚姻法》第17條、第18條、第19條的規定，除夫妻雙方明確約定外，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有。換言之，夫妻財產的共同共有狀