HZS成都蒲江縣壽安177畝地塊規(guī)劃方案設(shè)計(jì)PLANNING

SCHEME

DESIGN前分01區(qū)位分析成都別名“錦城”，位于四川省中部，素有“天府之國(guó)”的美譽(yù)。本次規(guī)劃項(xiàng)目就位于這樣一個(gè)天時(shí)地利人和的地方，因此打造一個(gè)怎樣的項(xiàng)目需要我們深思。北緯

N30°16′

10.23″東經(jīng)

E103°

37′

16.18″區(qū)位分析成都城區(qū)80KM圈彭州市50KM圈都江堰市新都區(qū)主城20KM圈郫都區(qū)溫江區(qū)青白江區(qū)崇州市金堂縣大邑縣邛崍市新津城區(qū)龍泉驛區(qū)雙流區(qū)天府新城新津縣天府新區(qū)簡(jiǎn)陽(yáng)市彭山區(qū)蒲江基地彭山城區(qū)項(xiàng)目位于蒲江縣壽安鎮(zhèn)，距成都主城70

公里，距離雙流機(jī)場(chǎng)一小時(shí)車程。上位規(guī)劃分析郵商文辦養(yǎng)泵商信文商辦商養(yǎng)商新橋文商現(xiàn)狀110kV壽安變橋商高橋利民橋橋辦商商橋橋商P河泵養(yǎng)文壽安站橋小消初

高江橋德蒲路橋蒲河商星彩橋橋初橋site住宅用地教育用地服子養(yǎng)文橋橋site古商橋華壽大橋商業(yè)用地養(yǎng)文橋橋醫(yī)療衛(wèi)生用地一類工業(yè)用地二類工業(yè)用地橋橋養(yǎng)文子商初

高文商商橋務(wù)河橋郵根據(jù)上位規(guī)劃本項(xiàng)目地塊周邊未來(lái)配套齊全，將會(huì)拉動(dòng)本區(qū)域發(fā)展配套分析劍橋小鎮(zhèn)泡桐樹(shù)小學(xué)壽安中學(xué)鶴景名苑壽安公立衛(wèi)生院壽安中學(xué)蒲江縣壽安敬老院0.6KMsite天府孔雀城配套集中在

1.2

公里外的壽安鎮(zhèn)上，周邊

1

公里范圍內(nèi)配套缺乏交通分析德蒲大橋壽安收費(fèi)站sitesite德蒲大橋計(jì)劃下半年開(kāi)工，連通壽安鎮(zhèn)，直接拉動(dòng)本區(qū)域樓市同時(shí)地塊周邊部分規(guī)劃道路，下半年開(kāi)工，整體交通優(yōu)勢(shì)明顯景觀分析sitesite遠(yuǎn)可觀蒲江之美景，近臨西側(cè)城市綠地之自然地塊特征地段—地屬成都市壽安鎮(zhèn)西南側(cè)，臨近蒲江縣城環(huán)境—南側(cè)蒲江河景區(qū)，西側(cè)天然綠地，可遠(yuǎn)觀可近享交通—緊鄰成雅高速，距蒲江高鐵站僅20公里配套—周邊規(guī)劃缺乏，急待高端項(xiàng)目注入，發(fā)展?jié)摿薮笸獠織l件整體資源無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，地緣性客戶為主，如何進(jìn)行規(guī)劃？策思02營(yíng)銷兩大核心問(wèn)題周邊樓盤(pán)周邊已建競(jìng)品萬(wàn)象云庭天府孔雀城0104劍橋小鎮(zhèn)0

2site天府孔雀城0

1保利石象湖小鎮(zhèn)05蒲園0306保利石象湖小鎮(zhèn)05劍橋小鎮(zhèn)02成錦熙錦

5

號(hào)萬(wàn)象云庭04蒲園成錦熙錦

5

號(hào)周邊在售樓盤(pán)較少，樓盤(pán)間競(jìng)爭(zhēng)良好0306周邊競(jìng)品分析劍橋小鎮(zhèn)市場(chǎng)調(diào)研劍橋小鎮(zhèn)在鎮(zhèn)上，地理位置優(yōu)越，老樓盤(pán)，至今仍有部分疊拼沒(méi)賣出去，總價(jià)較高。目前三期準(zhǔn)備啟動(dòng)樓盤(pán)地址

壽安迎賓客大道

88

號(hào)占地面積容積率25000

㎡2.2物業(yè)類型均價(jià)洋房5000

元

/

㎡84-124

㎡戶型面積總結(jié)：疊拼產(chǎn)品相對(duì)不好賣，缺乏市場(chǎng)周邊競(jìng)品分析蒲園市場(chǎng)調(diào)研蒲園產(chǎn)品為高層和疊拼，疊拼賣的不好，總價(jià)較高。樓盤(pán)地址

蒲江縣工業(yè)北路

99

號(hào)占地面積容積率61731

㎡1.8物業(yè)類型均價(jià)洋房待定戶型面積117-156

㎡總結(jié)：疊拼產(chǎn)品總價(jià)高，在當(dāng)?shù)厝狈κ袌?chǎng)周邊競(jìng)品分析萬(wàn)象云庭市場(chǎng)調(diào)研萬(wàn)象云庭全盤(pán)高層，賣得很好，原因是位于縣城中心地段，上學(xué)方便，總價(jià)低，地段小。樓盤(pán)地址占地面積萬(wàn)象云庭23106

㎡容積率物業(yè)類型均價(jià)2.6塔樓7280

元

/

㎡124-129

㎡戶型面積總結(jié)：高層，區(qū)位便利，總價(jià)低，銷量火爆周邊競(jìng)品分析保利石象湖小鎮(zhèn)疊墅區(qū)域樓盤(pán)地址占地面積保利石象風(fēng)景區(qū)70657

㎡容積率物業(yè)類型均價(jià)0.5別墅13000

元

/

㎡98-147

㎡戶型面積周邊競(jìng)品分析成錦熙錦

5

號(hào)市場(chǎng)調(diào)研成錦熙錦

5

號(hào)在縣城區(qū)，還未開(kāi)盤(pán)，周邊配套十分完善，擁有

3.6

萬(wàn)方的商業(yè)及幼兒園，續(xù)客情況相對(duì)不錯(cuò)。戶型通過(guò)預(yù)留梁、后期搭板偷陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積。樓盤(pán)地址

蒲江縣工業(yè)北路南段占地面積容積率92000

㎡1.99物業(yè)類型均價(jià)洋房高層待定戶型面積115-147

㎡周邊競(jìng)品分析天府孔雀城市場(chǎng)調(diào)研天府孔雀城距離本項(xiàng)目基地很近，高層在開(kāi)盤(pán)四五個(gè)月內(nèi)已售完，鎮(zhèn)上只有這一個(gè)高層樓盤(pán)，為剛需，客戶主要為當(dāng)?shù)毓r(nóng)。聯(lián)排開(kāi)盤(pán)至今僅售出一半的量，客戶對(duì)象主要為事企業(yè)員工。樓盤(pán)地址

成都高速壽安路口占地面積容積率44000

㎡1.2物業(yè)類型均價(jià)高層，疊拼8100

元

/

㎡90-136

㎡戶型面積總結(jié)：當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)急需高層住宅填補(bǔ)空缺相鄰樓盤(pán)競(jìng)品天府孔雀城一期天府孔雀城一期在建競(jìng)品天府孔雀城二期待開(kāi)發(fā)本案本案孔雀城二期

80

畝，近十萬(wàn)方體量，已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年國(guó)慶期間推出。屆時(shí)會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)品分析總結(jié)戶型

高層中間套

90

㎡

高層邊套

107

㎡劍橋小戶型鎮(zhèn)洋房邊套

89

㎡

洋房邊套

124

㎡天府孔雀城格局3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)格局2室2廳1衛(wèi)1明衛(wèi)主明衛(wèi)，次明衛(wèi)主明衛(wèi)，次明衛(wèi)衛(wèi)生間1明衛(wèi)衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)南向1個(gè)南向1個(gè)6.0

米陽(yáng)臺(tái)南向1個(gè)南向2個(gè)4.5

米主陽(yáng)臺(tái)寬度

2.9

米南向面寬

2個(gè)主陽(yáng)臺(tái)寬度

3.6

米南向面寬

2個(gè)3個(gè)3個(gè)單獨(dú)衣帽間單獨(dú)衣帽間衣帽間無(wú)單獨(dú)衣帽間衣帽間無(wú)單獨(dú)衣帽間客廳面寬

3.5

米6米客廳面寬

3.5

米4.5

米保利石象湖小鎮(zhèn)戶型

疊拼邊套

98

㎡

疊拼邊套

108

㎡萬(wàn)象云戶型庭格局塔樓邊套

124

㎡

塔樓邊套

115

㎡3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)主明衛(wèi)，次明衛(wèi)

主明衛(wèi)，次明衛(wèi)格局2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)衛(wèi)生間

主明衛(wèi)，次明衛(wèi)

主明衛(wèi)，次明衛(wèi)衛(wèi)生間院子2個(gè)3個(gè)陽(yáng)臺(tái)南向1個(gè)南向1個(gè)1.8

米主院寬度1.3

米3.0

米主陽(yáng)臺(tái)寬度

4米南向面寬

3個(gè)南向面寬

2個(gè)3.5

個(gè)3個(gè)無(wú)單獨(dú)衣帽間無(wú)單獨(dú)衣帽間衣帽間單獨(dú)衣帽間衣帽間無(wú)單獨(dú)衣帽間客廳面寬

4米4米客廳面寬

4米4.6

米競(jìng)品分析總結(jié)產(chǎn)品兩面寬，2房或小3房為主高層：90㎡以下洋房：110㎡以下去化快去化慢兩面寬，小3房為主高層：110㎡以上

三面寬，3房為主洋房：125㎡以上

三面寬，四房為主疊拼：160㎡以上

四面寬，四房為主商墅：100㎡

？總體低總價(jià)低總價(jià)多贈(zèng)送高得房率大中庭景觀降成本舒適度進(jìn)一步提升90%

地緣客群市

場(chǎng)

調(diào)

研

得

出蒲江城區(qū)壽安本地人

群

結(jié)

構(gòu)企事業(yè)員工

二

代

子

女小

私

營(yíng)

業(yè)

主

多口之家果農(nóng)拆遷戶私

營(yíng)

業(yè)

主

新

婚

夫

婦多

口

之

家退

休

老

人單

身

貴

族改善剛需/

剛改改善剛需/

剛改企

事

業(yè)

員

工

沒(méi)

那

么

有

錢(qián)

的

一

部

分

人

，

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質(zhì)

，

社

區(qū)

環(huán)

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，

物

業(yè)

服

務(wù)小

私

營(yíng)

業(yè)

主舒

適

度多

房

間改

善退

休

老

人二

代

子

女多

口

之

家單

身

貴

族積

蓄

不

多

，

但

又

盼

房

心

切

。

婚房

，

子

女

房

，

升

級(jí)

房

。

看

中

周邊

配

套

，

交

通

，

物

業(yè)

服

務(wù)剛

需

/

剛

改新

婚

夫

婦拆

遷

戶投

資

，

出

租

，

辦

公

，

有

多

套

房人

群

，

看

中

周

邊

配

套

，

交

通

，投

資

客社

區(qū)

品

質(zhì)

。高

溢

價(jià)兩

地

家

庭無(wú)

特

定

需

求當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策1.當(dāng)?shù)貞艨冢绫M一年（二者有一）2.住宅首套房首付30%（只要名下無(wú)其余房貸，都算首套房）；二套房首付50%；貸款年限30年（針對(duì)當(dāng)?shù)毓r(nóng)，20年貸款年限）3.商墅首付50%4.目前市場(chǎng)

全款購(gòu)房

與

貸款購(gòu)房

客戶各占50%貸款意識(shí)薄弱，導(dǎo)致總價(jià)難以進(jìn)一步提升劃算當(dāng)頭,買兩房的錢(qián)想要三房，買三房的錢(qián)想要四房市場(chǎng)調(diào)研得出高層單價(jià)：6000-6500元/㎡洋房單價(jià)：7000-8000元/㎡商

墅：目前還沒(méi)面世產(chǎn)品60萬(wàn)首

付

2

0

萬(wàn)

是當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房的一個(gè)坎甲方給出高層6100元/

㎡；洋房7100元/㎡市

場(chǎng)

接

受

度

，

是

否

還

存

在

溢價(jià)空間？蒲江市場(chǎng)大部分人群擁有較弱支付能力，看中眼前利益低總價(jià)，買兩房的錢(qián)，希望能買到三房同時(shí)一部分人群更愿意為真正的好產(chǎn)品買單但當(dāng)?shù)卣也坏胶线m的樓盤(pán)總結(jié)針對(duì)這三類客戶需求，得出本項(xiàng)目剛改客戶3

+

1

臥

室77-88萬(wàn)元110-125㎡總價(jià)控制住了贈(zèng)送也有了我們還要舒適度愿景區(qū)別于周邊競(jìng)品，打造與眾不同的樓盤(pán)氣質(zhì)極致性價(jià)比！讓客戶在買房的同時(shí)能再添置一輛車依托豐富的教育配套資源打造蒲江城鎮(zhèn)帶上最具都市感的“學(xué)府文化”社區(qū)規(guī)推03三大主題破題策略保證

快銷尋求

溢價(jià)嚴(yán)控

成本跑得快，還要跑得遠(yuǎn)客群反饋市場(chǎng)調(diào)研針

對(duì)

當(dāng)

地

一

些

客

群

走

訪

調(diào)

研

得

出1

.

回

答

：

當(dāng)

地

有

考

慮

購(gòu)

房

人

群

，

基

本

是

多

口

之

家

，

有

老

人

，

小

孩

。

需求

多

為

三

房

，

總

價(jià)

要

求

低

。2

.

回

答

：

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有

就

是

父

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考

慮

為

孩

子

買

房

，

以

后

結(jié)

婚

準(zhǔn)

備

，

述

求

為

兩

房

，如

果

總

價(jià)

合

適

，

三

房

最

好

。3

.

回

答

：

平

時(shí)

都

是

在

家

做

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，

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住

的

老

小

區(qū)

，

廚

房

太

小

，

兩

個(gè)

人

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里面

都

嫌

擠

。

希

望

這

次

買

房

，

能

有

一

個(gè)

大

一

點(diǎn)

的

廚

房

。

還

有

就

是

，

客

廳大

一

點(diǎn)

，

逢

年

過(guò)

節(jié)

，

少

不

了

來(lái)

客

人

，

客

廳

能

擺

上

兩

三

張

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子4

.

回

答

：

我

們

以

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這

里

要

拆

遷

，

住

了

幾

十

年

，

附

近

的

鄰

居

挨

門(mén)

隔

戶

都認(rèn)

識(shí)

，

都

希

望

以

后

能

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同

一

個(gè)

小

區(qū)

繼

續(xù)

做

鄰

居

，

多

一

些

有

鄰

里

空

間

，如

廣

場(chǎng)

或

壩

子

亭

子

，

在

一

起

搞

搞

活

動(dòng)

，

擺

擺

龍

門(mén)

陣

。5

.

回

答

：

以

后

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不

多

都

是

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孫

子

了

，

希

望

小

區(qū)

能

有

孩

子

玩

耍

的

地

方

。六大策略·高溢價(jià)·高舒適度·產(chǎn)品組合靈活性·大中庭·組團(tuán)化·減少開(kāi)挖策略一高溢價(jià)兩房變?nèi)咳孔兯姆恐苓吀?jìng)品分析天府孔雀城半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積總面寬

6.9m總面寬

9.2m贈(zèng)送面積：6.9

㎡贈(zèng)送面積：5.3

㎡高層：90

㎡高層：107

㎡三室兩廳兩衛(wèi)三開(kāi)間朝南三室兩廳一衛(wèi)兩開(kāi)間朝南總結(jié)：90㎡

兩面寬107

㎡三面寬改造后改造前三房?jī)蓮d18%

贈(zèng)送率兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d16%

贈(zèng)送率全贈(zèng)送半贈(zèng)送高溢價(jià)，高贈(zèng)送，高得房率策略二高舒適度把土地面寬釋放出來(lái)，做當(dāng)?shù)?/p>

100

以上產(chǎn)品的

NO.1㎡高層產(chǎn)品集中化舒適產(chǎn)品最大化最大限度的提升產(chǎn)品溢價(jià)去化率+溢價(jià)率最大化洋房

100僅產(chǎn)供品P，K成錦熙錦

115

㎡洋房本案

100

㎡戶型3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)3

房

2

廳

2

衛(wèi)133PK1225510.5M49.2M4小尺寸入戶玄關(guān)入戶獨(dú)立玄關(guān)南北通豎廳1234普通縱廳動(dòng)線單一雙洄式動(dòng)線設(shè)計(jì)3

面寬、豪華

3+1

房全功能主臥套房2

面寬、三房普通主臥套房5全方面超越競(jìng)品產(chǎn)品，完爆當(dāng)前市場(chǎng)洋房

120僅產(chǎn)供品P，K劍橋小鎮(zhèn)

124

㎡洋房本案

120

㎡戶型

A3

房

2

廳

2

衛(wèi)4

房

2

廳

2

衛(wèi)3311PK522511.4M413.6M

4合用入戶花園入戶獨(dú)立玄關(guān)多功能聯(lián)動(dòng)方廳，超寬尺寸，全景視野雙洄式動(dòng)線設(shè)計(jì)1234普通縱廳動(dòng)線單一3

面寬、三房普通主臥套房4

面寬、豪華

3+1

房全功能主臥套房5全方面超越競(jìng)品產(chǎn)品，完爆當(dāng)前市場(chǎng)策略三產(chǎn)品組合靈活性可大可小，可分可合洋房

120（僅供雙學(xué)習(xí)交鑰流，匙+時(shí)內(nèi)防疫，桃

）主人房，120㎡3+1

房

2

廳

1

衛(wèi)舒適尺度，百變空間出租房

,24㎡1

房

0

廳

1

衛(wèi)功能齊全，采光優(yōu)越雙鑰匙房，平日以房養(yǎng)房，以房養(yǎng)人，疫情期間可做隔離房洋房

120（僅供百學(xué)習(xí)交變流，請(qǐng)24方廳

）萌娃模式辦公模式健身模式party

模式大尺度方廳，空間組合靈活多變策略四大中庭

——

化零為整通過(guò)中庭串聯(lián)南北兩個(gè)地塊入口方庭生態(tài)景觀軸開(kāi)放廣場(chǎng)禮序空間，大盤(pán)形象34m100m103m105m34m34m25m72m65m65m78m42m景觀空間32m中庭戶數(shù)共

231

套，占總洋房套數(shù)

36.2%鄰里守望，高去化，花園洋房策略五組團(tuán)化對(duì)強(qiáng)排說(shuō)“NO"貨值與品質(zhì)雙贏三進(jìn)院落·

歸家【一進(jìn)入園】以一道具有威嚴(yán)儀式感的大門(mén)，配設(shè)計(jì)考究的照壁明燈、對(duì)稱感小品景觀，迎送往來(lái)。【二進(jìn)穿庭】以精心雕琢的山水畫(huà)壁，抒寫(xiě)大戶氣概，分隔內(nèi)外。【三進(jìn)登堂】以奢華大堂，配置精良，匹配身份。策略六減少開(kāi)挖，土方平衡場(chǎng)地豎向最優(yōu)解地庫(kù)開(kāi)挖深度

1.6

米地庫(kù)覆土厚度

1.5

米覆土厚度地庫(kù)免開(kāi)挖高度地下室開(kāi)挖厚度用地紅線地庫(kù)控制線地庫(kù)控

用地制線紅線475.

00覆土厚度

1.5M473.

00473.

00471.

40地庫(kù)免開(kāi)挖高度

2.2M地下室開(kāi)挖厚度

1.6M德蒲路綠化帶項(xiàng)目地塊規(guī)劃道路建設(shè)用地地形用足，結(jié)構(gòu)底板在場(chǎng)地標(biāo)高

473.0

米往下開(kāi)挖

1.6

米（結(jié)板底板標(biāo)高471.4

米），地庫(kù)開(kāi)挖土方量與土方回填基本持平。地上地下成僅供本，綜合請(qǐng)2考4

慮8m27.3m14.3m5m首層贈(zèng)送

8

米南院

5

米北院，14

米組團(tuán)景觀軸尺度適宜地上地下成僅供本，綜合請(qǐng)2考4

慮5.5m10.6m21.3m5.5m5.4m間距考慮地庫(kù)停車經(jīng)濟(jì)性，首層送地下室及私家車庫(kù)方向一高層

+

洋房45-50%

高層占比強(qiáng)排測(cè)算

強(qiáng)排測(cè)算

強(qiáng)排測(cè)算

樓型分析強(qiáng)排測(cè)算

規(guī)劃策略—僅供—場(chǎng)學(xué)習(xí)交流，地時(shí)分析內(nèi)，桃（視蕊兔覺(jué)玉資料景鋪觀）日照分析FeDCBA北地塊內(nèi)建筑高度受限孔雀城報(bào)規(guī)日照高層戶型

ACE

靠南側(cè)窗戶滿足日照

,BDF

需要東側(cè)窗戶過(guò)日照為保證孔雀城高層

BDF

日照，北地塊建筑高度需拍低強(qiáng)排測(cè)算

強(qiáng)排測(cè)算

強(qiáng)排推導(dǎo)強(qiáng)排測(cè)算

強(qiáng)排測(cè)算

強(qiáng)排推導(dǎo)11F

小高層，梯戶比低，省成本強(qiáng)排測(cè)算

強(qiáng)排測(cè)算

強(qiáng)排測(cè)算

方案推導(dǎo)

強(qiáng)排測(cè)算

方詳04方向一高層

+

洋房45-50%

高層占比ABC花園之城名門(mén)之園棋盤(pán)之高層用地最集約高層南向戶數(shù)最多洋房空間尺度略小貨值相業(yè)態(tài)更洋房空間尺度最大覆蓋率：18.05%總貨值：15.61

億覆蓋率：18.55%總貨值：15.61

億覆蓋率：20.62%總貨值：16.03

億TheGardenCity花園之城總圖18F

高層

+11F

洋房業(yè)態(tài)洋房總量：68640

㎡洋房貨值：8.40

億高層總量：61380

㎡高層貨值：6.93

億商業(yè)總量：2652

㎡商業(yè)貨值：0.28

億總量：132672

㎡總貨值：15.61

億貨值基數(shù)設(shè)定高層：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商業(yè)：10500/

㎡首開(kāi)區(qū)3

棟高層

+14

棟洋房業(yè)態(tài)洋房總量：40040

㎡洋房貨值：2.80

億高層總量：36720

㎡高層貨值：2.24

億商業(yè)總量：1500

㎡商業(yè)貨值：0.16

億總量：78260

㎡總貨值：5.20

億貨值基數(shù)設(shè)定高層：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商業(yè)：10500/

㎡總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)壽安177畝

南北地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

方向一A100

洋房

32.0%120

洋房

19.39%高層

48.6%項(xiàng)目總用地面積凈用地面積總建筑面積總計(jì)容建筑面積住宅建筑面積高層數(shù)值單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注118564.37118564.37311356.74237128.74233700.00113580.0074800.0045320.002652.00A地塊用地范圍面積占比48.6%面積占比

32.0%面積占比

19.39%其中100洋房125洋房沿街商業(yè)其中物業(yè)不小于總建筑面積的3‰，且不小于400㎡；50%在按住宅建筑面積0.8‰配建，面物業(yè)管理用房（地上）垃圾房467.04189.70㎡積不小于20㎡出讓條件要求配建公廁不計(jì)容總建筑面積地下車庫(kù)面積普通車庫(kù)面積人防車庫(kù)面積120.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)———m㎡74228.0074228.0044096.0018192.0011480.00每車位32㎡計(jì)算建筑基底面積其中

其中洋房地下室物業(yè)管理用房（地下）

460.00架空層面積機(jī)動(dòng)車位地上機(jī)動(dòng)車位地下機(jī)動(dòng)車位非機(jī)動(dòng)車位容積率建筑密度綠地率地下占50%0.00237147418972371每100㎡/1.0個(gè)總車位20%其中每100㎡/1.0個(gè)2.0018.05%25.00%≤60≤25%≥30%建筑限高建筑基地面積21395.63產(chǎn)品分布圖總面積889207480034320198040套數(shù)1044572面積比44.90%37.77%17.33%100.00%套數(shù)比54.89%30.07%15.04%100.00%高層105洋房125洋房合計(jì)2861902配套高層

80

戶型高層

90

戶型洋房

100

戶型洋房

120

戶型本案各戶型戶數(shù)配比基本滿足營(yíng)銷配比要求我們是一個(gè)有溫度的社區(qū)空間尺度

34m>30m100m103m>27m>30m105m>27m>27m>27m>30m>30m34m>30m>27m34m25m>30m>30m>30m72m65m>27m>27m>27m65m78m42m高層之間間距景觀空間>30m>27m高層與洋房間距32m歸家流線

入口方庭生態(tài)景觀軸開(kāi)放廣場(chǎng)禮序空間·

中正歸家流線

三進(jìn)院落·歸家【一進(jìn)入園】以一道具有威嚴(yán)儀式感的大門(mén)，配設(shè)計(jì)考究的照壁明燈、對(duì)稱感小品景觀，迎送往來(lái)。【二進(jìn)穿庭】以精心雕琢的山水畫(huà)壁，抒寫(xiě)大戶氣概，分隔內(nèi)外。【三進(jìn)登堂】以奢華大堂，配置精良，匹配身份。歸家流線

六重禮序·6儀435式壹..脫塵12貳..隱世叁..穿庭肆..

桃園伍..游春陸..歸心歸家流線

脫塵6543112熙熙攘攘

循道尋幽歸家流線

隱世6543122曲徑通幽

松寮隱僻歸家流線

穿庭山水壁畫(huà)

內(nèi)外分隔歸家流線

桃園松寮隱僻

模山范水歸家流線

歸心6643512后院歸心

臥養(yǎng)之境規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖中央公園景觀軸線花園生活景觀花園景觀花園景觀花園景觀花園景觀組團(tuán)景觀花園景觀軸線景觀花園景觀花園11F景觀花園中央景觀大花園，景觀軸線貫穿南北地塊，交通分析圖城市干道車行流線人行流線小區(qū)主入口小區(qū)次入口地庫(kù)入口消防分析圖城市干道消防環(huán)道登高場(chǎng)地消防出入口日照分析圖小于1小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)共有

36

戶日照不滿足當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，占總圖套數(shù)

2%名門(mén)之園高層80+8僅供0學(xué)+習(xí)交8流，請(qǐng)0板24

樓改造后改造前B-1

戶型贈(zèng)送面積：17.10

㎡改造后建筑面積：89.83

㎡B-2

戶型贈(zèng)送面積：16.67

㎡改造后建筑面積：89.32

㎡全贈(zèng)送半贈(zèng)送南向戶數(shù)更多，體型系數(shù)完整總圖18F

高層

+11F

洋房業(yè)態(tài)洋房總量：68640

㎡洋房貨值：8.40

億高層總量：61380

㎡高層貨值：6.93

億商業(yè)總量：2652

㎡商業(yè)貨值：0.28

億總量：132672

㎡總貨值：15.61

億貨值基數(shù)設(shè)定高層：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商業(yè)：10500/

㎡TheChessboardVilla棋盤(pán)之墅總圖18F

高層

+11F

洋房

+3F

商墅業(yè)態(tài)洋房總量：105369

㎡洋房貨值：7.38

億高層總量：114552

㎡高層貨值：6.99

億元商墅總量：13500

㎡商墅貨值：1.35

億元商業(yè)總量：2978

㎡商業(yè)貨值：0.31

億貨值基數(shù)設(shè)定高層：6100/

㎡總貨值：16.03

億洋房：7000/

㎡商墅：10000/

㎡商業(yè)：10500/

㎡總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)壽安177畝

南北地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

方向一C100

洋房

44.6%75

商墅

5.7%高層

48.5%項(xiàng)目總用地面積凈用地面積總建筑面積總計(jì)容建筑面積住宅建筑面積高層數(shù)值單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注118564.37118564.37318014.24237128.74219921.00114552.00105369.000.00A地塊用地范圍面積占比48.5%面積占比

44.6%其中100洋房125洋房商業(yè)總面積商墅16427.9813500.002927.98面積占比

5.7%面積占比1.2%其中

其中沿街商業(yè)物業(yè)管理用房不小于總建筑面積的3‰，且不小于400㎡；50%在地上按住宅建筑面積0.8‰配建，面積不小物業(yè)管理用房（地上）垃圾房477.02182.74㎡于20㎡出讓條件要求配建公廁不計(jì)容總建筑面積地下車庫(kù)面積普通車庫(kù)面積人防車庫(kù)面積120.0080885.5080885.5043405.5021354.0015678.00448.000.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)———m㎡每車位32㎡計(jì)算建筑基底面積其中

其中洋房+商墅地下室物業(yè)管理用房（地下）架空層面積機(jī)動(dòng)車位地下占50%237147418972371每100㎡/1.0個(gè)總車位20%地上機(jī)動(dòng)車位地下機(jī)動(dòng)車位非機(jī)動(dòng)車位容積率建筑密度綠地率其中每100㎡/1.0個(gè)2.0020.62%25.00%≤60≤25%≥30%建筑限高建筑基地面積24452.00產(chǎn)品分布圖高層：鄰地塊東側(cè)沿街布置洋

房：緊鄰中央景觀花園布置商

墅：緊鄰中央景觀花園布置面積114552105洋房

105369套數(shù)1332101201802524面積比

套數(shù)比49.08%

52.77%45.14%

40.10%高層125洋房商墅00.00%5.78%0.00%7.13計(jì)100.00%

100.00%配套高層

80

戶型高層

90

戶型洋房

105

戶型商墅

75

戶型本案各戶型戶數(shù)配比基本滿足營(yíng)銷配比要求方向二高層

+

商墅利用規(guī)范指標(biāo)商業(yè)做足

20%，提升貨值辦公環(huán)境逐步升級(jí)辦公模式

1.0辦公模式

2.0辦公模式

3.0辦公模式

4.0廠房辦公低層獨(dú)棟辦公辦公樓花園式辦公當(dāng)?shù)匾詮S房辦公為主，辦公環(huán)境有待升級(jí)考慮可商可辦可住的產(chǎn)品，吸引部分客戶商墅

辦公住宅客戶心理抗性1、水電煤是商業(yè)屬性2、產(chǎn)權(quán)年限

40

年心動(dòng)點(diǎn)1、產(chǎn)品多贈(zèng)送：買一層送一層2、居住環(huán)境好：低層疊拼，獨(dú)立庭院或露臺(tái)空間根據(jù)《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017）》商業(yè)用房層高不應(yīng)高于

6.1

米。3.0M2F臥室6.0M1F商業(yè)院子院子3.0M1F客廳健身房挑空家庭廳改造前改造后利用商業(yè)建筑屬性，層高可做

6m，買一送一，別墅體驗(yàn)，提高溢價(jià)沿街商墅底層為商鋪，上部可改為住宅外立面可一體化設(shè)計(jì)商墅層數(shù)如何選擇？1F

商墅2F

商墅3F

商墅4F樓間距合適樓間距太近樓間距合適樓間距合適土地利用率低4

層需要增設(shè)樓梯及室外連廊，增加公攤3

改

6

商墅，建筑高度

18m，間距

1.0H

即

18m滿足視線間距

,

同時(shí)土地利用率高商墅面寬如何選擇？疊墅面寬和進(jìn)深尺寸比較6.6M7.2M8.1M首層北側(cè)面寬太小無(wú)法做老人房面寬進(jìn)深尺寸合適寬廳

+

廚衛(wèi)

+

老人房面積太大疊墅面寬

7.2m,

進(jìn)深

12.1m

比較合適商墅區(qū)做哪里？功能氣泡分析住宅住宅商墅商墅商墅商墅住宅住宅住宅設(shè)置在南北兩端商墅居于中間位置住宅沿北側(cè)及東側(cè)沿線商墅居于西側(cè)總圖強(qiáng)排商墅做足

20%，強(qiáng)排總圖形態(tài)N總圖20F

高層

+3F

商墅

+

商業(yè)業(yè)態(tài)80%

高層貨值：11.57億20%

商墅貨值：4.36億商業(yè)貨值：0.32

億總貨值：16.25

億貨值基數(shù)設(shè)定高層：6100/

㎡商墅：7000/

㎡商業(yè)：10500/

㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

方案二

A壽安177畝

南北地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

方向二A80

戶型95

戶型商墅項(xiàng)目總用地面積凈用地面積總建筑面積總計(jì)容建筑面積住宅建筑面積高層數(shù)值單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注118564.37118564.37320551.22237128.74233338.93189702.990.00A，B地塊用地范圍面積占比81.30%面積占比0%其中洋房商墅沿街商業(yè)43635.943000.00面積占比

18.70%其中物業(yè)管理用房不小于總建筑面積的3‰，且不小于400㎡；50%在地上按住宅建筑面積0.8‰配建，面積不小物業(yè)管理用房（地上）垃圾房480.11189.70㎡于20㎡公廁不計(jì)容總建筑面積地下車庫(kù)面積120.0083422.4883422.4834279.1928903.18480.1119760.000.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)———m㎡出讓條件要求配建普通車庫(kù)面積每車位32㎡計(jì)算建筑基底面積地下占50%其中人防車庫(kù)面積物業(yè)管理用房（地下）商墅地下室架空層面積機(jī)動(dòng)車位其中237147418972371每100㎡/1.0個(gè)總車位20%地上機(jī)動(dòng)車位地下機(jī)動(dòng)車位非機(jī)動(dòng)車位容積率建筑密度綠地率其中每100㎡/1.0個(gè)2.0024.38%30.00%≤60≤25%≥30%建筑限高建筑基地面積28903.18規(guī)劃空間

方案二

A中庭景觀花園低密疊墅低密疊墅花園中庭景觀商墅組團(tuán)沿路兩側(cè)相鄰布置，沿街界面尺度怡人高層組團(tuán)圍合中庭景觀，邊角空間各成花園，使所有戶型都可朝向景觀沿街空間

方案二

A商墅組團(tuán)沿路兩側(cè)相鄰布置，沿街界面尺度怡人高層組團(tuán)南北兩側(cè)，天際線優(yōu)美產(chǎn)品分布方案二

A戶配總高層商墅合計(jì)面積套數(shù)2219534面積比81.30%18.70%套數(shù)比80.60%19.40%189703436362333392753100.00%

100.00%80

戶型95

戶型商墅戶型落位遵循優(yōu)質(zhì)戶型原則，將景觀優(yōu)勢(shì)位置布置大房型日照分析FeDCBA北地塊內(nèi)建筑高度受限孔雀城報(bào)規(guī)日照高層戶型

ACE

靠南側(cè)窗戶滿足日照

,BDF

需要東側(cè)窗戶過(guò)日照為保證孔雀城高層

BDF

日照，北地塊建筑高度需拍低北地塊高度受限，最低處只能做

10

層如何化不利因素為有利？將高層調(diào)整為洋房產(chǎn)品用足建筑高度的同時(shí)，增加貨值！總圖N20F

高層

+3F

洋房

+3F

商墅

+

商業(yè)業(yè)態(tài)67.41%

高層貨值：9.71億13.89%

洋房貨值：2.13億18.70%

商墅貨值：4.36億商業(yè)貨值：0.32

億總貨值：16.52

億貨值基數(shù)設(shè)定高層：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商墅：10000/

㎡商業(yè)：10500/

㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

方案二

B壽安177畝

南北地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

方向二B80

戶型95

戶型100

戶型商墅項(xiàng)目總用地面積凈用地面積總建筑面積總計(jì)容建筑面積住宅建筑面積高層數(shù)值單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注118564.37118564.37303024.54237128.74233337.83157302.9932400.0043634.843000.00A，B地塊用地范圍面積占比67.41%面積占比

13.89%面積占比

18.70%其中洋房商墅沿街商業(yè)其中物業(yè)管理用房不小于總建筑面積的3‰，且不小于400㎡；50%在地上按住宅建筑面積0.8‰配建，面積不小物業(yè)管理用房（地上）垃圾房481.85189.70㎡于20㎡公廁不計(jì)容總建筑面積地下車庫(kù)面積120.0065895.8065895.8032952.7330354.00481.852107.220.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)———m㎡出讓條件要求配建普通車庫(kù)面積每車位32㎡計(jì)算建筑基底面積地下占50%其中人防車庫(kù)面積物業(yè)管理用房（地下）商墅地下室架空層面積機(jī)動(dòng)車位其中237147418972371每100㎡/1.0個(gè)總車位20%地上機(jī)動(dòng)車位地下機(jī)動(dòng)車位非機(jī)動(dòng)車位容積率建筑密度綠地率其中每100㎡/1.0個(gè)2.0025.60%30.00%≤60≤25%≥30%建筑限高建筑基地面積30354.00效果圖方案二

B效果圖方案二

B效果圖方案二

B規(guī)劃空間

方案二

B花園低密疊墅低密疊墅花園商墅組團(tuán)沿路兩側(cè)相鄰布置，沿街界面尺度怡人高層沿東側(cè)布置使所有戶型都可朝向景觀沿街空間

方案二

B商墅組團(tuán)沿路兩側(cè)相鄰布置，沿街界面尺度怡人高層組團(tuán)沿東側(cè)布置，空間通透產(chǎn)品分布方案二

B戶配總面積套數(shù)88032415552759面積比67.41%13.89%18.70%100.00%套數(shù)比31.90%11.74%56.36%100.00%高層洋房商墅合計(jì)157303324004363523333880

戶型95

戶型100

戶型商墅戶型落位遵循優(yōu)質(zhì)戶型原則，將景觀優(yōu)勢(shì)位置布置大房型日照分析北地塊住宅日照滿足大寒日滿窗日照不小于

2

小時(shí)戶數(shù)為

1079

戶，占總戶數(shù)的

92.7%；南地塊住宅日照滿足大寒日滿窗日照不小于

2

小時(shí)戶數(shù)為

916

戶，占總戶數(shù)的

92.9%本項(xiàng)目住宅日照滿足

10%

以內(nèi)日照不滿足大寒日滿窗日照不小于

2

小時(shí)共計(jì)

120

戶不滿足日照要求小于1小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)方向三全高層

大中庭洋房最大化全高層方案（大中庭）總圖10F

高層

+18F

高層業(yè)態(tài)高層貨值：14.23

億商業(yè)貨值：0.31

億總貨值：14.54

億貨值基數(shù)設(shè)定高層：6100/

㎡商業(yè)：10500/

㎡總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)壽安177畝

南北地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（全高層）項(xiàng)目總用地面積凈用地面積總建筑面積總計(jì)容建筑面積住宅建筑面積高層數(shù)值單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注118564.37118564.37301561.06237128.74233244.00233244.000.000.003124.350.00A、B地塊用地范圍其中100洋房120洋房商業(yè)商墅沿街商業(yè)其中

其中3124.35物業(yè)管理用房不小于總建筑面積的3‰，且不小于400㎡；50%在地上按住宅建筑面積0.8‰配建，面積不小物業(yè)管理用房（地上）垃圾房452.34188.04㎡于20㎡出讓條件要求配建公廁不計(jì)容總建筑面積地下車庫(kù)面積普通車庫(kù)面積人防車庫(kù)面積120.0064432.3264432.3249690.6914293.630.00448.000.002371474189723712.0014.59%25.00%≤60㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)———m㎡每車位32㎡計(jì)算建筑基底面積其中

其中洋房+商墅地下室物業(yè)管理用房（地下）架空層面積機(jī)動(dòng)車位地下占50%每100㎡/1.0個(gè)總車位20%地上機(jī)動(dòng)車位地下機(jī)動(dòng)車位非機(jī)動(dòng)車位容積率建筑密度綠地率其中每100㎡/1.0個(gè)≤25%≥30%建筑限高建筑基地面積17293.63洋房（小高）最大化總圖18F

高層

+11F

洋房洋房貨值：12.42

億高層貨值：3.39

億商業(yè)貨值：0.32

億總貨值：16.13

億兩地塊高層80高層95洋房100洋房120合計(jì)戶數(shù)396戶數(shù)比17.23%10.97%52.65%19.15%面積316802394012463052800面積比13.59%10.27%53.48%22.66%25212104402298100.00%

233050

100.00%貨值基數(shù)設(shè)定高層：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商業(yè)：10500/

㎡戶設(shè)05競(jìng)品分析-僅供周邊競(jìng)，品周邊競(jìng)品：01

天府孔雀城02

劍橋小鎮(zhèn)03

蒲園04

萬(wàn)象云庭05

保利石象湖小鎮(zhèn)劍橋小鎮(zhèn)成錦熙錦5號(hào)0206天府孔雀城蒲園01SITE保利石象湖小鎮(zhèn)050306成錦熙錦

5

號(hào)萬(wàn)象云庭04本案位于四川省成都市西南角蒲江縣，其周邊競(jìng)品樓盤(pán)比較稀缺，分析周邊競(jìng)品戶型成為提升本案產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。競(jìng)品分析

-僅供競(jìng)品解，讀天府孔雀城占地面積：65100

㎡建設(shè)規(guī)模：130000

㎡容積率：2.0高層

90高層

107洋房

89洋房

115洋房

124產(chǎn)品組合：小高層、洋房面積段：88-129

㎡天府孔雀城天府孔雀城劍橋小鎮(zhèn)成錦熙錦5

號(hào)劍橋小鎮(zhèn)劍橋小鎮(zhèn)占地面積：520000

㎡建設(shè)規(guī)模：1510000

㎡容積率：3.0產(chǎn)品組合：小高、大高面積段：50-175

㎡蒲園占地面積：38623

㎡建設(shè)規(guī)模：77246

㎡容積率：2.0產(chǎn)品組合：小高、洋房面積段：101-139

㎡開(kāi)間23房13.53房223房133房233房2居室數(shù)萬(wàn)象云庭占地面積：72000

㎡建設(shè)規(guī)模：122400

㎡容積率：1.7產(chǎn)品組合：小高、洋房面積段：110-190

㎡衛(wèi)生間數(shù)保利石象湖小鎮(zhèn)占地面積：37000

㎡建設(shè)規(guī)模：63000

㎡容積率：1.7產(chǎn)品組合：洋房、小高、高層面積段：125-180

㎡入戶儀式（玄關(guān)）√√X√√周邊競(jìng)品產(chǎn)品普遍面寬數(shù)小，功能空間少，舒適低。我們的產(chǎn)品將分析不同客群訴求，全面提升同類產(chǎn)品品質(zhì)，銷爆市場(chǎng)。競(jìng)品分析

-僅供贈(zèng)送分，析高層

90高層

107洋房

89洋房

115洋房

124天府孔雀城天府孔雀城劍橋小鎮(zhèn)成錦熙錦

5

號(hào)劍橋小鎮(zhèn)贈(zèng)送方式

陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送面積5.3

平米6.9

平米17.2

平米10.8

平米21.32

平米周邊競(jìng)品產(chǎn)品贈(zèng)送方式：陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)周邊競(jìng)品分析成錦熙錦

5

號(hào)半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積總面寬

14.8m總面寬

9.2m贈(zèng)送面積：10.8

㎡贈(zèng)送面積：10.8

㎡洋房：115

㎡三室兩廳兩衛(wèi)洋房：147

㎡四室兩廳一衛(wèi)兩開(kāi)間朝南四開(kāi)間朝南總結(jié)：115

㎡

兩面寬147

㎡四面寬周邊競(jìng)品分析天府孔雀城半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積總面寬

6.9m總面寬

9.2m贈(zèng)送面積：6.9

㎡贈(zèng)送面積：5.3

㎡高層：90

㎡高層：107

㎡三室兩廳兩衛(wèi)三開(kāi)間朝南三室兩廳一衛(wèi)兩開(kāi)間朝南總結(jié)：90㎡

兩面寬107

㎡三面寬周邊競(jìng)品分析萬(wàn)象云庭北面寬12.5m北面寬10.8m半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積南面寬11.8m南面寬10.8m贈(zèng)送面積：10.6

㎡贈(zèng)送面積：11.6

㎡高層：124

㎡三室兩廳兩衛(wèi)高層：115

㎡三室兩廳兩衛(wèi)三開(kāi)間三開(kāi)間總結(jié)：124㎡

三面寬115

㎡三面寬周邊競(jìng)品分析蒲園半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積總面寬

11.6m總面寬

12m贈(zèng)送面積：17.36

㎡贈(zèng)送面積：17.36

㎡洋房：139

㎡洋房：156

㎡三室兩廳一衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三開(kāi)間朝南3.5

開(kāi)間朝南總結(jié)：139㎡

三面寬156

㎡

3.5面寬周邊競(jìng)品分析劍橋小鎮(zhèn)半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積總面寬

9.7m總面寬

12m贈(zèng)送面積：17.2

㎡贈(zèng)送面積：21.32

㎡洋房：89

㎡洋房：124

㎡三室兩廳兩衛(wèi)三開(kāi)間朝南兩室兩廳一衛(wèi)兩開(kāi)間朝北總結(jié)：89㎡

兩面寬124

㎡三面寬周邊競(jìng)品分析保利石象湖小鎮(zhèn)總面寬

11.3m總面寬

12.8m疊拼：108

㎡三室兩廳一衛(wèi)3.5

開(kāi)間朝南疊拼：98

㎡兩室兩廳一衛(wèi)三開(kāi)間朝南總結(jié)：108㎡

3.5面寬98

㎡三面寬深

挖

贈(zèng)

送

規(guī)

范根據(jù)《浦江縣規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2018）》第3.3.21

條每套住宅飄窗、陽(yáng)臺(tái)以及非公共活動(dòng)空間(

包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺(tái)、退臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、空調(diào)板、構(gòu)造板、結(jié)構(gòu)板、抗震板等)的水平投影面積不大于該套住宅套型總建筑面積的15%

。住宅戶型15%贈(zèng)送面積做足是否就夠了！！！留梁搭板

搭板前搭板后搭板前搭板后80

平兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)80

平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)90

平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)90

平四房?jī)蓮d兩衛(wèi)控總價(jià)，留梁搭板，2

房變

3

房，3

房變

4

房搭板成本

1500/

平米，是否經(jīng)濟(jì)！！！＜搭板1500/平米

售價(jià)6000/平米搭板成本僅為售價(jià)的?！！！9平米房間，加1.35萬(wàn)即可擁有抓

住

客

群

關(guān)

注

點(diǎn)控總價(jià)高層

80/90㎡得房率產(chǎn)品

高溢價(jià)舒適度洋房

100/120㎡商墅

75㎡多空間緊

跟

實(shí)

時(shí)

防

疫非典疫情2003年疫情過(guò)后對(duì)家的思考緊跟實(shí)時(shí)新聞關(guān)注疫情一線間隔

17年防疫間轉(zhuǎn)為雙鑰匙房以房養(yǎng)房產(chǎn)品設(shè)計(jì)預(yù)留防疫間新冠疫情2020年我們除了控總價(jià)、控面積我們還有什么手段吸引中、高端人群提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力洋房—100

120/

㎡舒適性、可擴(kuò)展、精細(xì)化、復(fù)合動(dòng)線核心筒分析核心筒一字型布局，得房率高，公攤小，有利于產(chǎn)品客群關(guān)注點(diǎn)入戶玄關(guān)競(jìng)品：劍橋小鎮(zhèn)

124

㎡洋房入戶玄關(guān)的設(shè)計(jì)，滿足入戶時(shí)鞋類物品的收納。同時(shí)，入戶儀式感強(qiáng)，入戶體驗(yàn)感優(yōu)—————————————————————————家政空間2結(jié)合廚房設(shè)計(jì)獨(dú)立的家政空間，滿足功能需要，有較好的聯(lián)動(dòng)性41—————————————————————————洄游動(dòng)線36將日常歸家動(dòng)線與家政流線分離，同時(shí)滿足歸家儀式感和家政功能性5—————————————————————————餐客廚在面積嚴(yán)格控制下，市場(chǎng)上出現(xiàn)的產(chǎn)品中，餐廳廚房大部分受到擠壓，舒適度差—————————————————————————空間拓展√√××××1.

入戶玄關(guān)2.

家政空間洋房客戶關(guān)注客廳的豪華性和舒適度，大尺度多面寬的空間擁有多變拓展可能，彰顯豪宅氣質(zhì)—————————————————————————全功能主臥3.

動(dòng)線單一，歸家流線與家政動(dòng)線重合4.

餐廳尺寸太小5.

客廳面寬少，空間尺度小6.

主臥套房，功能普通關(guān)注主臥私密性和舒適度，主臥配備玄關(guān)、收納體系、全功能衛(wèi)生間、梳妝臺(tái)、書(shū)房功能改善客戶關(guān)注點(diǎn)：入戶玄關(guān)，餐廚舒適，獨(dú)立家政，復(fù)合動(dòng)線，空間拓展，全功能主臥洋房

120A獨(dú)立入戶玄關(guān)1獨(dú)立家政間234洄游空間，雙流線設(shè)計(jì)LDKB

公區(qū)聯(lián)動(dòng)6.8M

方廳567826.8M

超寬陽(yáng)臺(tái)1第五空間設(shè)計(jì)豪華主臥套4538114

面寬朝南，3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)雙鑰匙房設(shè)計(jì)百變空間設(shè)計(jì)南北通透91011改造后改造前76得房率：84.18%贈(zèng)送面積：22.20㎡全贈(zèng)送半贈(zèng)送實(shí)得面積：142.20㎡獨(dú)立入戶玄關(guān)+獨(dú)立家政間+洄游空間雙流線設(shè)計(jì)+LDKB公區(qū)聯(lián)動(dòng)+6.8m方廳+6.8m超寬陽(yáng)臺(tái)+第五空間設(shè)計(jì)+豪華主臥套+雙鑰匙房設(shè)計(jì)+百變空間洋房

120B僅供（5房，）獨(dú)立入戶玄關(guān)1獨(dú)立家政間234洄游空間，雙流線設(shè)計(jì)LDK

一體設(shè)計(jì)6.8M

寬廳56782106.8M

超寬陽(yáng)臺(tái)1第五空間設(shè)計(jì)豪華主臥套3856114

面寬朝南，5

房

2

廳

2

衛(wèi)雙鑰匙房設(shè)計(jì)二胎雙孩房設(shè)計(jì)南北通透91011改造后改造前7得房率：84.18%贈(zèng)送面積：22.20㎡全贈(zèng)送半贈(zèng)送實(shí)得面積：142.20㎡獨(dú)立入戶玄關(guān)+獨(dú)立家政間+洄游空間雙流線設(shè)計(jì)+LDKB公區(qū)聯(lián)動(dòng)+6.8m方廳+6.8m超寬陽(yáng)臺(tái)+第五空間設(shè)計(jì)+豪華主臥套+雙鑰匙房設(shè)計(jì)+百變空間洋房

120（僅供雙學(xué)習(xí)交鑰流，匙+時(shí)內(nèi)防疫，桃

）主人房，120㎡3+1

房

2

廳

1

衛(wèi)舒適尺度，百變空間4

面寬朝南，3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)出租房

,24㎡1

房

0

廳

1

衛(wèi)功能齊全，采光優(yōu)越改造后改造前全贈(zèng)送半贈(zèng)送雙鑰匙房，平日以房養(yǎng)房，疫情期間可做隔離房洋房

120（僅供百學(xué)習(xí)交變流，請(qǐng)24方廳

）萌娃模式辦公模式健身模式party

模式大尺度方廳，空間組合靈活多變洋房

120室內(nèi)意向洋房

120僅贈(zèng)供學(xué)習(xí)交送分流，析改造后改造前全贈(zèng)送半贈(zèng)送120戶型贈(zèng)送22平米，贈(zèng)送率18.3%，實(shí)得：142平米4房2廳2衛(wèi)洋房

120僅產(chǎn)供品P，K劍橋小鎮(zhèn)

124

㎡洋房本案

120

㎡本案

120

㎡戶型

B戶型

A3

房

2

廳

2

衛(wèi)4

房

2

廳

2

衛(wèi)5

房

2

廳

2

衛(wèi)333111PK52225511.4M413.6M

413.6M

4合用入戶花園普通縱廳入戶獨(dú)立玄關(guān)多功能聯(lián)動(dòng)方廳，超寬尺寸，全景視野雙洄式動(dòng)線設(shè)計(jì)入戶獨(dú)立玄關(guān)南北通透，一體化豎廳廳，多功能聯(lián)動(dòng)雙洄式動(dòng)線設(shè)計(jì)1234動(dòng)線單一3

面寬、三房普通主臥套房4

面寬、豪華

3+1

房全功能主臥套房4

面寬、豪華

5

房全功能主臥套房5全方面超越競(jìng)品產(chǎn)品洋房

100

獨(dú)立入戶玄關(guān)1洄游空間，雙流線設(shè)計(jì)LDK

一體化設(shè)計(jì)南北通透234第五空間設(shè)計(jì)豪華主臥套56782雙鑰匙房設(shè)計(jì)13全年齡百變?cè)O(shè)計(jì)643

面寬朝南，3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)改造后改造前得房率：84.00%贈(zèng)送面積：25.025㎡實(shí)得面積：128.06㎡全贈(zèng)送半贈(zèng)送獨(dú)立入戶玄關(guān)

+

洄游空間雙流線設(shè)計(jì)

+LDK

一體化

+

第五空間設(shè)計(jì)+

豪華主臥套

+

雙鑰匙房洋房

100（僅供雙學(xué)習(xí)交鑰流，匙+時(shí)內(nèi)防疫，桃

）主人房，1002

房

2

廳

1

衛(wèi)㎡舒適尺度，百變空間3

面寬朝南，3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)出租房

,24㎡1

房

0

廳

1

衛(wèi)功能齊全，采光優(yōu)越改造后改造前全贈(zèng)送半贈(zèng)送雙鑰匙房，平日以房養(yǎng)房，疫情期間可做隔離房洋房

100（僅供全，年齡時(shí)百，

）二人世界一家三口二胎時(shí)代建筑框架結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)不可變結(jié)構(gòu)少，空間靈活多變洋房

100僅贈(zèng)供學(xué)習(xí)交送分流，析改造后改造前全贈(zèng)送半贈(zèng)送100戶型贈(zèng)送22平米，贈(zèng)送率22%，實(shí)得：122平米4房2廳2衛(wèi)洋房

100僅產(chǎn)供品P，K成錦熙錦

115

㎡洋房本案

100

㎡戶型3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)3

房

2

廳

2

衛(wèi)133PK1225510.5M49.2M4小尺寸入戶玄關(guān)入戶獨(dú)立玄關(guān)南北通豎廳1234普通縱廳動(dòng)線單一雙洄式動(dòng)線設(shè)計(jì)3

面寬、豪華

3+1

房全功能主臥套房2

面寬、三房普通主臥套房5全方面超越競(jìng)品產(chǎn)品洋房組合

-僅-供學(xué)一習(xí)交流，層平面時(shí)內(nèi)，圖8m27.3m14.3m5m首層贈(zèng)送

8

米南院

5

米北院，14

米組團(tuán)景觀軸尺度適宜洋房組合

-僅-供學(xué)習(xí)交地下流，一層時(shí)內(nèi)平面，圖5.5m10.6m21.3m5.5m5.4m疊墅間距考慮地庫(kù)停車經(jīng)濟(jì)性，首層送地下室及私家車庫(kù)高層—80

90/

㎡經(jīng)濟(jì)性、功能性、高去化客群關(guān)注點(diǎn)面寬數(shù)競(jìng)品：天府孔雀城

90

㎡高層面寬決定戶型品質(zhì)，面積相當(dāng)?shù)那闆r下，面寬大的戶型品質(zhì)較高，易去化————————————————————————空間尺度控總價(jià)的前提下，面積受限，房間數(shù)與空間尺寸有較大矛盾，在保證房間數(shù)最多的前提下，空間被擠壓1————————————————————————入戶玄關(guān)××√×××1.

兩面寬設(shè)計(jì)，總面寬太小2.

空間尺寸小，用戶使用感差3.

入戶玄關(guān)4入戶玄關(guān)的設(shè)計(jì)，滿足入戶時(shí)鞋類物品的收納。同時(shí)，入戶儀式感強(qiáng)，入戶體驗(yàn)感優(yōu)————————————————————————餐廚54.

餐廳尺寸太小5.

一衛(wèi)設(shè)計(jì)，不滿足多人使用需求6.

收納空間太少3在面積嚴(yán)格控制下，市場(chǎng)上出現(xiàn)的產(chǎn)品中，餐廳廚房大部分受到擠壓，舒適度差6————————————————————————衛(wèi)生間剛需產(chǎn)品中，衛(wèi)生間數(shù)量和家庭人口數(shù)有較大矛盾，設(shè)計(jì)高效率衛(wèi)浴體系可以較好的解決這個(gè)問(wèn)題————————————————————————收納體系2越小的戶型，越需要全屋必要的收納空間，建立從玄關(guān)到主臥的全屋收納系統(tǒng)，增加空間的生活屬性剛需客戶關(guān)注點(diǎn)：大面寬，空間尺度大，入戶玄關(guān)，餐廚舒適，多衛(wèi)設(shè)計(jì)，收納空間多高層

90

入戶玄關(guān)1LDK

一體化設(shè)計(jì)朝南

3

面寬生活陽(yáng)臺(tái)23456豪華主臥套干濕分離146253

面寬朝南，4

房

2

廳

2

衛(wèi)得房率：79.51%改造后改造前贈(zèng)送面積：17.92

㎡改造后建筑面積：99

㎡實(shí)得面積：107.92

㎡3全贈(zèng)送半贈(zèng)送入戶玄關(guān)

+LDK

一體化設(shè)計(jì)

+

朝南

3

面寬

+

生活陽(yáng)臺(tái)

+

豪華主臥套

+

干濕分離高層90

室僅供內(nèi)學(xué)習(xí)意交流，向高層90+8僅供0學(xué)+習(xí)交8流，請(qǐng)0點(diǎn)24

樓改造后改造前A-2

戶型贈(zèng)送面積：15.77

㎡改造后建筑面積：89.77

㎡A-3

戶型贈(zèng)送面積：17.24

㎡改造后建筑面積：90.24

㎡A-1

戶型贈(zèng)送面積：17.92

㎡改造后建筑面積：99.92

㎡全贈(zèng)送半贈(zèng)送80戶型改造后建筑面積89平米，贈(zèng)送面積實(shí)得95.77平米3房2廳2衛(wèi)90戶型改造后建筑面積99平米，贈(zèng)送面積實(shí)得107.92平米4房2廳2衛(wèi)高層

90

產(chǎn)僅供學(xué)習(xí)品P交流，K天府孔雀城

90

㎡高層本案

90

㎡高層3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)3

房

2

廳

2

衛(wèi)1133PK22559.60M46.90M4小尺寸入戶玄關(guān)入戶獨(dú)立玄關(guān)1234空間尺度小，使用感差餐廚空間局促正常房間尺寸，使用舒適中西廚設(shè)計(jì)，大尺度餐廳3

面寬、四房2

面寬、三房普通主臥房，沒(méi)有衛(wèi)生間及衣帽間主臥套房5全方面超越競(jìng)品產(chǎn)品高層

80

入戶玄關(guān)1LDK

一體化朝南

3

面寬生活陽(yáng)臺(tái)234564豪華主臥套干濕分離1623

面寬朝南，3

房

2

廳

2

衛(wèi)5改造后改造前得房率：83.22%贈(zèng)送面積：16.67

㎡改造后建筑面積：89

㎡實(shí)得面積：96.67

㎡3全贈(zèng)送半贈(zèng)送入戶玄關(guān)

+LDK

一體化設(shè)計(jì)

+

朝南

3

面寬

+

生活陽(yáng)臺(tái)

+

豪華主臥套

+

干濕分離高層80+8僅供0學(xué)+習(xí)交8流，請(qǐng)0板24

樓改造后改造前B-1

戶型贈(zèng)送面積：17.10

㎡改造后建筑面積：89.83

㎡B-2

戶型贈(zèng)送面積：16.67

㎡改造后建筑面積：89.32

㎡全贈(zèng)送半贈(zèng)送80-B1戶型改造后建筑面積90平米，贈(zèng)送面積實(shí)得：97平米3房2廳2衛(wèi)80-B2戶型改造后建筑面積89平米，贈(zèng)送面積實(shí)得：96平米3房2廳2衛(wèi)高層

80

產(chǎn)僅供學(xué)習(xí)品P交流，K天府孔雀城

90

㎡高層本案

80

㎡高層3

房

2

廳

2

衛(wèi)3

房

2

廳

2

衛(wèi)1133PK25259.40M46.90M4小尺寸入戶玄關(guān)入戶獨(dú)立玄關(guān)1234空間尺度小，使用感差獨(dú)衛(wèi)設(shè)計(jì)正常房間尺寸，使用舒適雙衛(wèi)生間，品質(zhì)升級(jí)3

面寬、豪華房2

面寬、三房普通主臥房，沒(méi)有衛(wèi)生間及衣帽間主臥三件套房5商墅—75㎡超大贈(zèng)送、疊墅品質(zhì)商墅75

下僅供疊，4

面寬朝南，4

房

2

廳

3

衛(wèi)14678523入戶玄關(guān)朝南

4

面寬贈(zèng)送庭院贈(zèng)送夾層126348贈(zèng)送地下室贈(zèng)送地下室?jiàn)A層7.2M

寬廳豪華主臥套57入戶玄關(guān)+朝南4面寬+贈(zèng)送庭院+贈(zèng)送夾層+贈(zèng)送地下室+贈(zèng)送地下室?jiàn)A層+7.2M寬廳+豪華主臥套商墅75

下僅供疊，商墅下疊地上贈(zèng)送

:92.1庭院贈(zèng)送：70.3地下室贈(zèng)送：96.9贈(zèng)送面積：259.3實(shí)得面積：334.3㎡㎡地上贈(zèng)送庭院贈(zèng)送地下室贈(zèng)送㎡㎡㎡75商墅下疊，贈(zèng)送面積實(shí)得：334.30平米，贈(zèng)送率445.73%商墅75

中僅供疊，4

面寬朝南，4

房

2

廳

3

衛(wèi)31564782入戶玄關(guān)朝南

4

面寬贈(zèng)送庭院贈(zèng)送夾層126348贈(zèng)送地下室贈(zèng)送地下室?jiàn)A層7.2M

寬廳豪華主臥套57入戶玄關(guān)+朝南4面寬+贈(zèng)送庭院+贈(zèng)送夾層+贈(zèng)送地下室+贈(zèng)送地下室?jiàn)A層+7.2M寬廳+豪華主臥套商墅75

中僅供疊，商墅下疊地上贈(zèng)送

:92.1庭院贈(zèng)送：35.17地下室贈(zèng)送：49.1贈(zèng)送面積：176.37實(shí)得面積：251.37㎡地上贈(zèng)送庭院贈(zèng)送地下室贈(zèng)送㎡㎡㎡㎡75商墅中疊，贈(zèng)送面積實(shí)得：251.37平米，贈(zèng)送率335.16%商墅75

上僅供疊，4

面寬朝南，4

房

2

廳

3

衛(wèi)143526入戶玄關(guān)朝南

4

面寬豪華主臥套贈(zèng)送屋頂花園贈(zèng)送夾層126347.2M

寬廳5入戶玄關(guān)+朝南4面寬+贈(zèng)送屋頂花園+贈(zèng)送夾層+7.2M寬廳+豪華主臥套商墅75

上僅供疊，商墅下疊地上贈(zèng)送

:95.5屋頂花園贈(zèng)送：84.02贈(zèng)送面積：179.52實(shí)得面積：254.52㎡地上贈(zèng)送屋頂花園贈(zèng)送㎡㎡㎡75商墅上疊，贈(zèng)送面積實(shí)得：254.52平米，贈(zèng)送率339.36%疊墅75

室僅供內(nèi)學(xué)習(xí)意交流，向商墅組合

-僅供學(xué)-一習(xí)交層流，平面時(shí)內(nèi)，圖5.9m3.0m5.0m16.3m4.5m下疊贈(zèng)送南北院，中疊贈(zèng)送北院，上疊贈(zèng)送屋頂花園商墅組合

-僅-供學(xué)地習(xí)交流，下一層時(shí)內(nèi)平，面圖5.5m5.5m16.3m5.5m2.0m疊墅間距考慮地庫(kù)停車經(jīng)濟(jì)性，下、中疊送地下室戶型級(jí)配表120A-

洋房120B-

洋房100-

洋房75-

商墅下疊75-

商墅中疊75-

商墅上疊面積段房型結(jié)構(gòu)客廳開(kāi)間餐廳開(kāi)間主臥開(kāi)間主衛(wèi)配置獨(dú)立衣帽間1204

室

2

廳

2

衛(wèi)6.8m（方廳）6.8m（含吧臺(tái)）3.6m1205

室

2

廳

2

衛(wèi)4.0m（豎廳）4.0m1003+1

室

2

廳

2

衛(wèi)3.8m（豎廳）3.8m7575754

室

2

廳

3

衛(wèi)7.2m（橫廳）客餐廳一體化3.95m4

室

2

廳

3

衛(wèi)7.2m（橫廳）客餐廳一體化3.95m4

室

2

廳

3

衛(wèi)7.2m（橫廳）客餐廳一體化3.95m3.6m3.5m三件套三件套三件套三件套三件套三件套有有有有有有戶型級(jí)配表高層85A2高層85A3高層85B1高層85B2高層90A1面積段房型結(jié)構(gòu)客廳開(kāi)間餐廳開(kāi)間主臥開(kāi)間主衛(wèi)配置獨(dú)立衣帽間853

室

2

廳

2

衛(wèi)3.4m853

室

2

廳

2

衛(wèi)3.4m853

室

2

廳

2

衛(wèi)3.5m853

室

2

廳

2

衛(wèi)3.5m904

室

2

廳

2

衛(wèi)3.5m3.4m3.4m3.5m3.5m3.5m3.1m3.1m3.1m3.1m3.2m三件套有三件套有三件套有三件套有三件套有地策06地庫(kù)設(shè)計(jì)

地庫(kù)設(shè)計(jì)三大策略可售車位最大化地庫(kù)開(kāi)挖最小化人防車位合理化地

面

停

車

位

做

足

總

車

位

數(shù)20%，采用減少地庫(kù)開(kāi)挖量

,采用半地庫(kù)，做到挖填平衡。人防利用高層地下室空間，偏于一角緊鄰車庫(kù)出入口，減少人防口部，降低成本可售車位與不可售車位劃分明確地庫(kù)設(shè)計(jì)

A

地塊地庫(kù)可建范圍推導(dǎo)用地紅線面積

地庫(kù)可建面積地塊性質(zhì)

地塊編號(hào)（㎡）（㎡）A地塊商住66016.9052547.476091948110B地塊B

地塊地庫(kù)范圍退用地紅線

5

米A地塊地庫(kù)可建面積60919

B地塊地庫(kù)可建面積48110㎡㎡地庫(kù)設(shè)計(jì)

地庫(kù)開(kāi)挖深度

1.6

米地庫(kù)覆土厚度

1.5

米覆土厚度地庫(kù)免開(kāi)挖高度地下室開(kāi)挖厚度用地紅線地庫(kù)控制線地庫(kù)控

用地制線紅線475.

00覆土厚度

1.5M473.

00473.

00471.

40地庫(kù)免開(kāi)挖高度

2.2M地下室開(kāi)挖厚度

1.