都江堰市高端住宅項目分析報告2013-8-19區域市場概況研究范圍及分析項目選取原則產品及客戶說明銷售情況及價格個案分析基本概況產品情況及戶型配比銷售情況主力戶型分析目錄1御景豪庭23456789青城半島10寧江大院北郡龍潭灣廣場萬都香山水岸山水田園玉林都江青城外灘都江逸家城區一環內部分高端品質項目：都江之春、都江逸家，均價5000-6000元/㎡；都江堰本地高端客群為主，少量成都及周邊洲縣客群。城區東二環輻射區域，項目品質與定位普遍較低端，以剛性產品為主整體均價4000-5000元/㎡。以都江堰本地客群消化為主。城區西二環輻射區域，市場兩極分化趨勢：高端項目與其他中低端剛需項目兩極分化。整體均價4000-10000元/㎡不等；客群來源較為廣泛。本報告研究范圍主要集中為都江堰市區在售代表樓盤，地理范圍為都江堰一環至二環輻射區域，都汶高速以內分析項目選取原則：1.同區域2.同價格1君悅名筑2345698710錢江美域都江華府寧江大院都江明珠濱江麗景幸福世家御景豪庭楓尚領域6區域小結——產品及客戶情況產品小結——剛需高層供應主力，但銷售欠佳；外地客戶為品質、享受型買單因在風景區，容積率普偏低3.0以下較多，成規模項目200畝以上的物業形態較混雜，小高層，多層，洋房，以適應該地區多方面需求，普通住宅戶型區間為70--170平米左右，以90-140的三房較多，花園洋房在200平米內，總價在150萬左右；在景觀上，因自然條件較好，大多強調靠水觀山，比之成都主城區項目有優勢，特別是花園洋房部份，較受外地客戶（含成都主城區）和本地實力買家喜歡，銷勢強于其他物業形態，如青城外灘，沿海麗水印象花園洋房；新開項目大多有較大的商業面積，以步行街和中小型商業廣場居多，適合三級城市沿街為市的習慣客戶小結——都江堰本地約40%，阿壩州及周邊35%，成都客戶25%

外地人（成都人）到該地以買低層和洋房等享受形物業較多，高層項目現走團購渠道較多，以石油、礦業、水利單位及阿壩洲單位較多；年底銷售現場客戶到訪量低（周來訪約10余組）：以蘭卡威為例，現場僅兩名接待，基本集中拓展團購，可見本地客群有限。區域小結——

銷售及價格情況價格小結——剛需產品環域價格差不明顯，主力均價區間為4000-5000元/㎡價格區間：主城區4000-5000元/平方米，少量在5000元/平方米以上，一般是低層和自然景觀較好，價格中樞在4500元/平方米左右，環域價格差不明顯。銷售小結——2011年政策調控影響，銷量銳減，存量大，未來銷售壓力較大市中心與非中心邊緣地帶的銷售情況呈明顯兩極分化；市中心（一環內及周邊）的項目較為暢銷，二環周邊及輻射區域由于配套及區位劣勢，銷售欠佳；且高層項目普遍銷售較差，原因是本地人大都有震后安居房，剛需有限，二手房交易量小；在銷售上，今年受調控影響大，2010年下半年開賣項目大多已售80%上，2011年開賣（特別是下半年）銷售較差，推盤量很小，且銷售多在30%推盤量下，以御景豪庭為例，開盤首推部份就含有部份商業，可見回款要求大；在銷售政策上，面價上全款2-3個點，按揭1個點優惠，如果參團還有1-2點優惠，總體上不太大，主要是以御景，蘭卡威，紫荊城等大項目以觀望為主，而有幾家是分期開發，在10年已開賣部份銷售較好，壓力較小，其中御景豪庭開盤晚，量大，銷售較困難。樓盤1寧江大院項目基本概況基本經濟技術指標項目位置都江堰市一環路與蒲陽路交匯處開發商都江堰橋都地產建筑類別多層,小高層占地面積108532平方米（163畝）建筑面積206649平方米容積率1.6面積區間76-168㎡價格水平5500元/平米綠化率30%梯戶比一梯兩戶，一梯三戶裝修程度毛坯開盤時間2011年9月10日交房時間2012年5月總戶數1500戶（當期戶數395戶）車位數地上477個，地下667個產品情況及戶型配比樓盤1寧江大院

產品特征：從戶型面積配比來看，90-110㎡的兩房產品占據了項目供應的絕對主力；從成交情況來看，110-130㎡的首改功能產品最為暢銷，當前去化率為50%；項目共有70-110㎡小高層、90-170㎡多層兩種產品形態。銷售情況樓盤1寧江大院

銷售情況：項目于2011年9月入市以來累計銷售112套，成交面積達11802.19㎡，當期去化率僅為5.47%，月均去化面積2360㎡（地理位置優越，產品性價比高，整體較為暢銷）累計供應32721.5㎡

量價走勢：整體成交均價為5500元/㎡，主力總價區間為40-60萬，首置首改特征明顯主力戶型分析樓盤1寧江大院D2戶型2室2廳1衛1廚

80.26平米D3戶型2室2廳1衛1廚76.06平米主力戶型分析樓盤1寧江大院A4戶型3室2廳2衛1廚132.81平米A3戶型3室2廳2衛1廚141.03平米樓盤2君悅名筑項目基本概況產品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項目基本概況產品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項目基本概況產品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項目基本概況產品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項目基本概況產品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項目基本概況產品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項目基本概況產品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤青城外灘項目基本概況產品情況及戶型配比樓盤樓盤青城外灘銷售情況樓盤樓盤青城外灘主力戶型分析樓盤樓盤青城外灘主力戶型分析樓盤樓盤青城外灘樓盤項目基本概況產品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤項目基本概況基本經濟技術指標項目位置都江堰市內二環與蒲陽路交匯處開發商都江堰錢江銀通置業有限公司建筑類別板樓小高層占地面積71245平方米（106畝）建筑面積190000平方米容積率1.99面積區間85-194㎡價格水平5000元/平米綠化率35%總戶數936戶車位數1122裝修程度毛坯開盤時間2011年12月17日交房時間2013年上半年樓盤2錢江美域

產品特征：從戶型面積配比、銷售情況來看，90-110㎡的兩房、二變三產品，由于性價比較高，且功能性強，故占據了項目當期供銷的絕對主力；銷售情況：項目自2011年12月17日開盤以來，累計實現銷售套數約18套，合計銷售面積約為1530㎡，受政策及市場影響，整體銷售情況欠佳；整體成交均價為5000元/㎡（居于區域同質產品較高水平）。樓盤2錢江美域產品情況及戶型配比樓盤2錢江美域銷售情況樓盤2錢江美域主力戶型分析項目基本概況基本經濟技術指標項目位置都江堰市幸福大道中段蓮花南路開發商成都新蓮花置業（小型開發商，其他具體信息不詳）建筑類別塔樓高層占地面積280000平米（420畝）建筑面積100000平方米容積率3.4面積區間51-119㎡價格水平5400元/平米綠化率25.7%總戶數686戶車位數地上126個;地下526個物管費1.30元/平方米/月裝修程度毛坯開盤時間2010年10月22日交房時間2011年10月樓盤3珠江明珠

產品特征：從戶型面積配比、銷售情況來看，70-90㎡的兩房產品，由于性價比較高，故占據了項目供銷的絕對主力；項目當期去化率為80.17%；項目當前主力在售戶型為一居51-66平方米，二居83平方米，三居119平方米產品情況及戶型配比樓盤3珠江明珠項目銷售情況

銷售情況：項目于2010年10月入市以來累計銷售558套，成交面積達49441.69㎡，項目整體去化率為80.17%，月均去化面積3531㎡（2011年以來銷量銳減），累計實現供應面積達62798.21㎡

量價走勢：整體成交均價為5400元/㎡，主力總價區間為40-50萬都江明珠開盤以來量價走勢（2010.10-2011.12）樓盤3珠江明珠樓盤3珠江明珠銷售情況Theend,Thankyou9、青少年是一個美好而又是一去不可再得的時期，是將來一切光明和幸福的開端。。4月-254月-25Friday,April25,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。10:03:2910:03:2910:034/25/202510:03:29AM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。4月-2510:03:2910:03Apr-2525-Apr-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。10:03:2910:03:2910:03Friday,April25,202513、志不立，天下無可成之事。4月-254月-2510:03:2910:03:29April25,202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有堅忍不拔之志。25四月202510:03:29上午10:03:294月-25