中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財務(wù)報告為目的的存貨減值測試華亞正信評報字[2025]第B02-0054號北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司二O二五年三月三十一日華亞正信[2025]第02-0001號非法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告華亞正信評報字[2025]第B02-0054號中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財務(wù)報告為目的的存貨減值測試所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目18,935,800.00元2025年03月31日北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司張野(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：44180024王茹(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：44190248(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年04月03日ICP備案號京ICP備2020034749號所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)資產(chǎn)評估報告聲明 1資產(chǎn)評估報告摘要 2資產(chǎn)評估報告正文 4 4 6 6 7五、評估基準(zhǔn)日 7 7 9 資產(chǎn)評估報告附件 北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司1所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為本資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注并充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財務(wù)報告為目的的存貨減值測試所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告摘要中珠醫(yī)療控股股份有限公司：北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，按照必要的評估程序，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場為前提，采用市場法對貴公司以財務(wù)報告為目的的存貨減值測試所涉及的珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項目在評估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行了評估。評估目的：中珠醫(yī)療控股股份有限公司擬對其孫公司珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項目進(jìn)行存貨減值測試，需對該存貨在評估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟行為提供價值參考。評估對象：珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項目在評估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值。評估范圍：珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項目。評估基準(zhǔn)日：2024年12月31日。價值類型：可變現(xiàn)凈值。經(jīng)市場法評估，珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項目在評估基準(zhǔn)日的賬面余額3,438.73萬元，跌價準(zhǔn)備445.85萬元，賬面凈額2,992.88萬元，評估值1,893.58萬元，評估減值1,099.30萬元，減值率36.73%。本次評估報告是以財務(wù)報告為目的的評估，評估結(jié)論僅在減值測試日，即評估本評估報告存在如下特別事項，提請報告使用人關(guān)注其對評估結(jié)論的影響：(一)本次評估采用的相關(guān)數(shù)據(jù)依據(jù)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供該存貨項目相關(guān)所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告的《不動產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》、《商品房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)登記測繪成果報告》等資料測算得出，相關(guān)資料的正確性和完整性由委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位負(fù)責(zé)，評估師僅對根據(jù)上述資料出具的評估結(jié)果負(fù)責(zé)。(二)本次評估未對房屋的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)進(jìn)行技術(shù)檢測，而是在假定產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料是真實有效的前提下和在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實地勘察作出的判斷。(三)2025年1月6日，委托人中珠醫(yī)療控股股份有限公司法定代表人變更為陳以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文。4所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財務(wù)報告為目的的存貨減值測試資產(chǎn)評估報告正文中珠醫(yī)療控股股份有限公司：北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財務(wù)報告為目的的存貨測試所涉及的珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的廣東省珠海市春曉悅居一二期項目在2024年12月31日的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：本次資產(chǎn)評估項目的委托人是中珠醫(yī)療控股股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司。(一)委托人概況企業(yè)名稱：中珠醫(yī)療控股股份有限公司住所：湖北省潛江市章華南路特1號經(jīng)營場所：廣東省珠海市情侶南路1號仁恒濱海中心5座8層法定代表人：葉繼革注冊資本：人民幣199286.9681萬元類型：其他股份有限公司(上市)成立日期：1994年06月27日營業(yè)期限：至無固定期限經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；實業(yè)投資、基礎(chǔ)建設(shè)投資，投資管理；項目投資、投資控股(上述經(jīng)營范圍涉及審批或許可經(jīng)營的憑審批件和許可證經(jīng)營);經(jīng)營本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù)；經(jīng)營本企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器儀表、機械設(shè)備、零配件及技術(shù)進(jìn)出口業(yè)務(wù)(國家限定公司經(jīng)營和國家禁止進(jìn)出口商品及技西藥、生物制品、醫(yī)療器械、營養(yǎng)保健品的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售及相關(guān)技術(shù)咨詢服設(shè)備租賃；醫(yī)療服務(wù)；移動及遠(yuǎn)程醫(yī)療、藥品及醫(yī)療器械互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)。(涉及許可經(jīng)營項目，應(yīng)取得相關(guān)部門許可后方可經(jīng)營)(二)產(chǎn)權(quán)持有單位概況企業(yè)名稱：珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司(以下簡稱：春曉公司)住所：珠海市斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)金田二路98號16號商鋪經(jīng)營場所：廣東省珠海市情侶南路1號仁恒濱海中心5座8層類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人投資)成立日期：2007年06月01日經(jīng)營范圍：許可項目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))一般項目：以自有資金從事投資活動；商業(yè)、飲食、服務(wù)專用設(shè)備銷售。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)1(三)委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系產(chǎn)權(quán)持有單位珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司為委托人中珠醫(yī)療控股股份有限所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告(四)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況本評估報告使用人為委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位，委托人以外的其他使用人為包括為委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位提供審計服務(wù)的會計師事務(wù)所。本資產(chǎn)評估報告除資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的其他使用人。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號——存貨》的要求，中珠醫(yī)療控股股份有限公司擬對其孫公司珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項目進(jìn)行存貨減值測試，需對該存貨在評估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟行為提供價值參考。(一)評估對象根據(jù)本次評估目的，評估對象為珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項目在評估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值。(二)評估范圍評估范圍為珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項目，主要為完工開發(fā)產(chǎn)品。評估基準(zhǔn)日賬面余額34,387,313.66元，計提跌價準(zhǔn)宅(建筑面積77.66平方米)、春曉悅居一二期商鋪(建筑面積2151.53平方米)和56個產(chǎn)權(quán)車位。詳細(xì)評估明細(xì)如下：項目1個2鋪3-房號4-3-3011間住宅4珠房地權(quán)屬字第：20180037),春曉悅居一二期位于珠海市斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)金田二路98號，宗地共有用地面積43680.00平方米，土地用途為商住用地，城鎮(zhèn)住宅用地從19927所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告 年06月27日至2062年06月27日、零售商業(yè)用地從1992年06月27日至2042年06月27日。包括10棟高層住宅、附屬配套商業(yè)及附屬配套設(shè)施。一期項目于2015年12月29日竣工驗收，二期項目于2017年11月28日竣工驗收。根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料及評估人員現(xiàn)場勘查，截至評估基準(zhǔn)日，春曉悅居一二期已完工，剩余未出售房產(chǎn)尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證，該項目已完成土增稅匯算清繳。上述房產(chǎn)均未設(shè)定抵押擔(dān)保事項。委托評估對象和評估范圍與本次經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。四、價值類型《以財務(wù)報告為目的的評估指南》第十八條規(guī)定：執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計準(zhǔn)則或者相關(guān)會計核算與披露的具體要求、評估對象等相關(guān)條件明確價值類型。會計準(zhǔn)則規(guī)定的計量屬性可以理解為相對應(yīng)的評估價值類型。依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號——存貨》第十五條：資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量。可變現(xiàn)凈值，是指在日常活動中，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。本次評估選擇的價值類型為可變現(xiàn)凈值。五、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日是2024年12月31日。評估基準(zhǔn)日由委托人確定，為企業(yè)年度資產(chǎn)負(fù)債表日。六、評估依據(jù)本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價(一)經(jīng)濟行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修訂);2.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財務(wù)報告為目的的存貨減所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議第二次修訂);5.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國財政部令第86號，根據(jù)2019年1月2日中華人民共和國財政部令第97號修改);6.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(根據(jù)2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正);7.《中華人民共和國土地管理法》(根據(jù)2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正);8.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(根據(jù)2017年11月19日《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條的決定》第二次修訂);9.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號);10.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第138號發(fā)布，2011年1月8日中華人民共和國國務(wù)院令第588號修改)。11.《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過，自2021年9月1日起施行);12.《中華人民共和國印花稅法》(2021年6月10日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過，自2022年7月1日起施行)。(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財資[2017]43號);2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)[2017]30號);3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);9所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號);8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);9.《以財務(wù)報告為目的的評估指南》(中評協(xié)[2017]45號);10.《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);11.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]47號);12.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]48號);13.《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號——存貨》(財會[2006]3號)。(四)權(quán)屬依據(jù)1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗收備案表、珠海市商品房預(yù)售許可證；2.房地產(chǎn)登記測繪成果報告；3.其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。(五)取價依據(jù)1.評估人員盡職調(diào)查、現(xiàn)場勘察收集、記錄的資料；企業(yè)提供的統(tǒng)計資料及相關(guān)2.評估人員從各政府部門、專業(yè)網(wǎng)站、書刊收集的相關(guān)估價信息資料；企業(yè)提供3.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的銷售價格、項目工程成本、財務(wù)資料；4.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的完稅證明及相關(guān)付款憑證。(六)其他參考依據(jù)1.資產(chǎn)評估委托合同；2.企業(yè)提供的資產(chǎn)評估申報明細(xì)表；3.企業(yè)提供的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》。七、評估方法《以財務(wù)報告為目的的評估指南》第二十一條規(guī)定，執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會計準(zhǔn)則關(guān)于評估對象和計量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評估方法。所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告 資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量，存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的，應(yīng)當(dāng)計提存貨跌價準(zhǔn)備，計入當(dāng)期損益。本次減值測試過程中，評估人員首先確定納入本次減值測試范圍的存貨的賬面值，其次對存貨的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行估算，比較二者的差異，如可變現(xiàn)變現(xiàn)凈值低于賬面成本則計算減值金額。可變現(xiàn)凈值，是指在日常活動中，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。存貨的可變現(xiàn)凈值=不含稅銷售價格一至完工時估計將要發(fā)生的成本一估計的銷售費用以及相關(guān)稅金。(一)不含稅銷售價格不含稅銷售價格即開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值，即房地產(chǎn)的不含稅銷售價格。房地產(chǎn)的不含稅銷售價格采用市場法進(jìn)行評估。市場法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估房地產(chǎn)與具有替代性的且在評估基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估房地產(chǎn)客觀合理價格的方法。市場法的基本計算公式為：待估房地產(chǎn)的評估值=交易案例房地產(chǎn)成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)(二)至完工時估計將要發(fā)生的成本由于待估房地產(chǎn)已經(jīng)繳完地價款、開發(fā)完成無后續(xù)投入，因此，評估基準(zhǔn)日至完工時估計將要發(fā)生的成本為0.00元。(三)銷售費用以及相關(guān)稅費按照銷售收入的一定比例及相關(guān)稅費制度確定。北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司評估人員接受委托后，對評估對象涉及的資產(chǎn)實施了評估。主要評估程序?qū)嵤┻^程和情況如下：(一)接受委托及評估準(zhǔn)備階段與委托人洽談，明確評估業(yè)務(wù)基本事項，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評價，接受委托，簽訂資產(chǎn)評估委托合同。確定項目負(fù)責(zé)人，組建所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告 評估項目組，制定資產(chǎn)評估工作計劃。指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位做好資產(chǎn)評估申報表的填報及評估資料提供工作。(二)現(xiàn)場調(diào)查收集資料階段評估人員對評估對象涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的清查核實，對評估對象的使用管理狀況等進(jìn)行了必要核實調(diào)查。1.評估人員核實被評估單位提供的評估申報表，與企業(yè)有關(guān)的財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，檢查有無填項不全、錯填或填列內(nèi)容不2.根據(jù)評估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量、分布狀況、資產(chǎn)性質(zhì)及特點，評估人員在被評估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對房屋建筑物，根據(jù)申報明細(xì)表，結(jié)合賬面記錄、工程結(jié)算資料，現(xiàn)場勘查了實際現(xiàn)狀。3.評估人員關(guān)注了評估對象法律權(quán)屬，對評估范圍內(nèi)的房屋、土地等權(quán)利狀況進(jìn)行了核實。核實查驗了與評估對象權(quán)益狀況相關(guān)的合同、產(chǎn)權(quán)證、財務(wù)記錄等有關(guān)重要權(quán)屬文件原件，收集了相關(guān)權(quán)屬資料，了解核實了納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)是否涉及抵押、擔(dān)保、訴訟事項等。4.評估人員根據(jù)評估項目具體情況，通過各種可能的途徑收集獲取所需的評估資料，并對收集的評估資料進(jìn)行了必要分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報告的依據(jù)。5.委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位采取適當(dāng)形式在提供的評估申報明細(xì)表及相關(guān)重要資料上進(jìn)行確認(rèn)，評估人員對評估中使用的重要資料進(jìn)行了核查、驗證，以保證所用資料信息的合理、可信。(三)評定估算編制初步報告階段評估人員針對各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的計算公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計算和判斷，形成測算結(jié)果。經(jīng)對形成的測算結(jié)果綜合分析后形成初步評估結(jié)論，編制初步資產(chǎn)評估報告。(四)內(nèi)部審核及報告出具階段根據(jù)我公司內(nèi)部質(zhì)量控制制度，項目負(fù)責(zé)人在完成初步資產(chǎn)評估報告后提交公司內(nèi)部審核，根據(jù)公司各級內(nèi)部審核反饋意見修改后出具并提交正式資產(chǎn)評估報告。(五)整理歸集評估檔案對工作底稿、資產(chǎn)評估報告及其他相關(guān)資料進(jìn)行整理，形成資產(chǎn)評估檔案。所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告(一)一般假設(shè)1.交易假設(shè)：是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。2.公開市場假設(shè)：是指資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場的供給狀況下獨立的買賣雙方對資產(chǎn)的價值判斷。公開市場是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭的市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進(jìn)行的。3.持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先委估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評估結(jié)果的使用范圍受到限制。4.假設(shè)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化。5.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后產(chǎn)權(quán)持有單位的管理層是負(fù)責(zé)的、穩(wěn)定的，且有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)。6.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位完全遵守所有相關(guān)的法律法規(guī)。7.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后無不可抗力及不可預(yù)見因素對產(chǎn)權(quán)持有單位造成重大不利影響。(二)特殊假設(shè)1.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后，產(chǎn)權(quán)持有單位采用的會計政策和編寫本評估報告時所采用的會計政策在重要方面保持一致。2.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后，產(chǎn)權(quán)持有單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍、方式與目前保持一致。4.假設(shè)評估對象所涉及的房屋建筑物等無影響其持續(xù)使用的內(nèi)在缺陷，其內(nèi)在質(zhì)量符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用。所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項目資產(chǎn)評估報告本評估報告的評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時，簽名資產(chǎn)評估師及本評估機構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。截至評估基準(zhǔn)日，在滿足評估假設(shè)的前提下，采用市場法評估，珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項目的賬面余額3,438.73萬元，跌價準(zhǔn)備445.85萬元，賬面凈額2,992.88萬元，評估值1,893.58萬元，評估減值1,099.30萬元，減值率為36.73%。評估結(jié)果詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。本評估項目存在如下特別事項：(一)根據(jù)《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》,產(chǎn)權(quán)持有單位和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法提供評估對象法律權(quán)屬等資料，并保證其真實性、完整性、合法性。資產(chǎn)評估師的責(zé)任是對該資料及其來源進(jìn)行必要的查驗和披露，不代表對評估對象的權(quán)屬提供任何保證，對評估對象法律權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見超出資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。(二)引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況本次評估報告沒有引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論。(三)本次評估采用的相關(guān)數(shù)據(jù)依據(jù)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供該存貨項目相關(guān)的《不動產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》、《商品房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)登記測繪成果報告》等資料測算得出，相關(guān)資料的正確性和完整性由委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位負(fù)責(zé)，評估師僅對根據(jù)上述資料出具的評估結(jié)(四)本次評估未對房屋的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)進(jìn)行技術(shù)檢測，而是在假定產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料是真實有效的前提下和在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實地勘察作出的判斷。(五)本次評估未考慮評估對象及涉及資產(chǎn)欠繳稅款和交易時可能需支付的交易稅費等對資產(chǎn)評估價值的影響。(六)2025年1月6