工作流程及管理制度手冊

***置業有限公司

二0一三年一月

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目錄

一、后期工作流程

項目決策管理工作流程............................................................3

項目立項管理工作流程............................................................4

項目可行性研討管理辦法..........................................................5

二、工程部工作流程

施工管理流程....................................................................10

質量管理流程....................................................................11

工程部職責......................................................................12

工程施工控制制度................................................................14

工程驗收管理辦法................................................................17

工程竣工驗收管理辦法............................................................18

工程質量管理實施辦法...........................................................20

工程質量管理實施細則...........................................................23

工程安全管理措施...............................................................35

工程資金管理措施...............................................................39

簽證控制制度....................................................................40

收方管理制度....................................................................41

施工圖管理制度..................................................................42

三、成本控制部工作流程

預算編制流程....................................................................44

結算編制流程....................................................................45

造價管理制度....................................................................46

預算編制管理規范...............................................................49

結算管理細則....................................................................51

四、材設部工作流程

材料設備管理工作流程...........................................................53

材料設備采購細則...............................................................54

材料設備物資管理細則...........................................................62

重要設備招標采購制度...........................................................69

指定材料采購細則...............................................................72

儀器設備檔案管理...............................................................74

五、銷售部工作流程

銷售部工作流程..................................................................76

銷售部工作制度..................................................................87

六、財務部工作流程

財務預算管理流程................................................................89

財務管理制度....................................................................90

七、行政與人力資源部工作流程

員工培訓管理流程...............................................................101

行政事務管理制度...............................................................102

考核管理制度...................................................................105

八、物業服務工作流程

物業服務工作流程...............................................................107

物業服務工作制度...............................................................111

物業人員考核標準...............................................................119

后期工作流程

項目決策管理工作流程

主辦部門工程開發部流程稱號項目決策管理工作流程

總經理副總經理:工程開發部!各職能部

后

期

調

查

3.市場定位參與定位、分析

可

行

性

分

析

參與討論

項9.編制《項目

目立項報告》

策

編修部門簽發人

項目立項管理工作流程

參加土地招拍掛一摘牌成功后辦理土地手續f簽署《國有土地出讓合同》f

繳納契稅和印花稅后辦理土地證f做《項目科研報告》、《環評報告》、《節能報告》

一規劃報批一地質勘探f拆遷一項目立項一懇求《建設用地規劃答應證》一建筑

方案審查、人防手續f施工圖設計及審查一墻改備案f懇求《建設工程規劃答應

證》f消防定點f報建f項目確立f懇求《開發運營權證》f墻改基金交納f勞

保統籌f懇求《排水答應證》f綠化手續f人防圖紙審查f消防圖紙審查f監理

招標及備案f建設招標f建設標準與造價管理f簽署檔案移交協議f質監手續

f安監手續f綜合開發管理f懇求《建筑工程施工答應證》f辦理《預售答應證》

f（主體竣工后、內墻抹灰前）墻改驗收及節能認定f懇求墻改基金返還f環保驗

收f竣工測量f規劃驗收f消防驗收f人防驗收f檔案驗收及移交f竣工備案

一懇求民工工資保證金返還

項目可行性研討管理辦法

第1章總則

第1條項目的可行性研討決定了項目能否可以開展，為了規范公司對項目

可行性研討的管理，完成項目決策的科學化、標準化、民主化，避免房地產項目

投資的失誤，特制定本辦法。

第2條對開發項目進行全體論證、研討的相關事項均遵照本辦法。

第3條可行性研討是在項目工程投資決策前，對與項目有關的社會、經濟、

技術、風險等方面進行研討、分析和論證，對擬定的各種項目相關的方案進行片

面的分析，評價項目的可行性，確定項目能否應該投資和怎樣投資，為公司對開

發項目的決策提供可靠、科學的根據。

第2章可行性研討步驟

第4條籌備。可行性研討的籌備工作包括提出項目開發的想象、組建研討

小組、制定研討計劃、編制工作大綱等。

第5條調查。可行性調查分為市場調查與資源調查。

1.市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭才能等，以便

確定項目的經濟規模和項目構成。

2.資源調查應包括建設地點調查、開發項目用地現狀、交通運輸條件、核

心基礎設備、環境保護等方面的調查，為下一步規劃方案設計、進行技術經濟分

析提供材料。

第6條方案的制定與選擇。研討小組在搜集材料和數據的基礎上，擬出若

干方案，將這些方案進行反復比較與論證后，挑選出科學性、經濟性、適用性最

優的一個方案。

第7條財務評價與不確定性分析。對挑選出的最優方案估算項目投資、成

本、價格、支出等基礎上，對方案進行詳細的財務評價和不確定性分析，以此論

證項目的盈利才能。

第8條編寫可行性研討報告書。經上述分析與評價，即可編寫詳細的可行

性研討報告，引薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建

議，供指導決策。報告書至少包括以下6部分內容。

1.封面：要能反映評價項目的稱號、誰作的評價及可行性研討報告寫作工

夫。

2.報告摘要：用簡約的言語引見被評價項目所處地區的市場狀況、項目本

身的狀況和特點、評價的結論。文字要字斟句酌、言必達意，字數以不超過1000

字為宜。

3.目錄。

4.注釋：這是可行性研討報告的主體，要按照邏輯順序，從總體到細節循

序進行，具體包括項目總闡明、項目概況、投資環境研討、市場研討、項目地理

環境和附近地區競爭性發展項目、規劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、

投資估算及資金籌措、項目評價基礎數據的預測和選定、項目經濟效益評價、風

險分析和結論與建議等12個方面。

5.附表：注釋中不便插入的較大型表格可作為附表，普通包括項目工程進

度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷

售支出測算表、財務現金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏

感性分析表等。

6.附圖：普通包括項目地位表示圖、項目規劃用地紅線圖、建筑設計方案

立體圖等。

第3章可行性研討的內容

第9條研討項目概況

1.項目稱號。

2.項目的地理地位：包括項目所在地城市、區和街道，項目周圍次要建筑

物等。

3.項目所在地的周圍環境狀況。次要從工業、商業及相關行業現狀及發展

潛力、項目建設的機遇和自然環境等方面闡明項目建設的必要性和可行性。

4.項目的性質及次要特點。

第10條開發項目用地的現狀調查及動遷安置

1.土地調查，包括開發項目用地范圍內的各類土地面積及運用單位。

2.人口調查，包括開發項目用地范圍內總人口數、總戶數，需動遷的人口

數、戶數等。

3.調查開發項目用地范圍內建筑物的種類，各種建筑物的數量及面積，需

求拆遷的建筑物種類、數量和面積等。

4.各種市政管線，次要應調查下水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃

氣管線、電力和通訊管線的現狀及目的和其可能完成的工夫。

5.其他地下、地上物現狀。開發項目用地范圍邊疆下物調查理解的內容，

包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發項目用

地現狀要附立體表示圖。

6.如需求進行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。

第11條確定市場分析和建設規模。

1.市場供給、需求現狀分析及預測。

2.市場需求現狀分析及預測。

3.市場買賣的數量與價格。

4.服務對象分析、制定租售計劃。

5.擬建項目建設規模的確定。

第12條選擇規劃設計方案。

1.選擇市政規劃方案。市政規劃方案的次要內容包括各種市政設備的布置、

來源、來路和走向，大型商業房開發項目重點要規劃安排好交通組織和共享空間

等。

2.項目構成及立體布置。

3.選擇建筑規劃方案。建筑規劃方案的內容次要包括各單項工程的占地面

積、建筑面積、層數、層高、房間布置、各種房間的數量等。附規劃設計方案詳

圖。

第13條資源供給狀況分析。

1.建筑材料的需用量、采購方式和供應計劃。

2.項目施工的組織計劃。

3.項目施工時期的動力、水等供應。

4.項目建成投入運用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。

第14條項目開發組織機構和管理費用研討。

1.開發項目的管理體制、機構設置，管理人員的裝備方案。

2.人員培訓計劃、年管理費用估算等。

第15條制定開發建設計劃。

1.后期開發計劃，包括項目從立項、可行性研討、下達規劃義務、征地拆

遷、委托規劃設計、獲得開工答應證直至完成開工前預備等系列工作計劃。

2.工程建設計劃，包括各個單項工程的開工、竣工工夫，進度安排，市政

工程的配套建設計劃等。

3.建設場地的布置、施工隊伍的選擇。

第16條項目經濟及社會效益分析。

1.項目總投資估算，包括開發建設投資和運營資金兩部分。

2.項目投資來源、籌措方式的確定。

3.開發成本、銷售成本、運營成本估算。

4.銷售支出、租金支出、運營支出和其他支出估算。

5.財務評價，即運用靜態和動態分析方法分析計算項目投資回收期、凈現

值、外部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術經濟目的，對項目進行財務評

價。

6.風險分析：一方面采用盈虧均衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分

析方法進行風險分析；另一方面結合政治情勢、國家方針、經濟發展趨向、市場

周期、自然等方面要素的可能變化，進行定性風險分析。

7.項目環境效益、社會效益及綜合效益評價。

8.結論及建議，即運用各種數據從技術、經濟、財務等方面闡述開發項目

的可行性，提出存在的成績及相應的建議，并引薦最佳方案。

第4章可行性研討的管理

第17條公司的房地產開發項目不論規模的大小都必須編制可行性研討報

告。普通規模的由項目組組織人員進行研討，大規模與超大規模的開發項目必須

委托專門的咨詢機構承擔項目可行性的研討。

第18條公司項目部組織的項目可行性研討普通由總工程師總體擔任，成

控部、銷售部、財務部、工程部等部門派出人員組成研討小組。

第19條公司自行組織的小組所編制的項目開發可行性研討報告首頁加蓋

公司的印章，簽署公司總經理及成員名單，末頁簽署報告撰寫人的姓名。

第20條外部咨詢機構所提供的可行性研討報告由項目組組織人員進行初

審，審議經過后方可報董事會審議。

第21條可行性研討報告屬于公司的集體智慧或是公司花錢購買的產品，

關系到公司的投資方向與投資策略，凡接觸可行性研討報告的人員必須恪守保密

準繩，不得向外泄露，否則將嚴峻清查當事人的責任。

第22條項目可行研討報告與決策結果該當作公司的技術檔案材料放在一

同由專人擔任保存。

第23條開發項目竣工驗收結束后，曾參與過項目可行性研討的部門、人

員應開會進行總結，將研討的方法、測算、結論、建議等與實踐狀況相比較，從

中找出成功經驗和教訓，以不斷進步可行性研討的科學程度和定性、定量分析的

精確性。

工程部工作流程

項目施工管理工作流程

質量管理工作流程

工程部職責

一、開工前

1、擔任土地手續、規劃手續、建設手續的辦理。

2、由公司協調各有關方組織選擇施工企業及項目部，在成本控制部根據實

踐狀況擬定的施工協議經充分會談并簽署后，完成相關工程招標工作，并簽定備

案總包施工合同。擔任分包（配套）隊伍的招標、確定分包（配套）隊伍及配合

成本控制部簽署合同。

3、擔任施工現場“三通一平”和場地封閉，為工程開工提供一切便利。

4、審查監理規劃和監理實施細則，并簽定監理合同，組織監理單位進場并

開展工作。

5、協調和配合規劃部門對工程定位及放線，組織三方驗線及開槽。

6、組織設計單位、監理部、施工方相關人員完成圖紙會審，并由施工單位

匯總會審提出的成績填寫《圖紙會審記錄》各方簽字，發給各相關單位。

7、組織有關人員（成本控制部、監理等）審查施工組織設計、施工方案和

進度計劃等。

8、組織召開工程第一次工地例會，對工程的實施計劃進行交底，引見監理單

位、建設單位、施工單位等人員及職能。

9、對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器、儀表，保證在

測量、計量方面不出現嚴重誤差。

二、開工后

1、質量控制：

1）對工程的次要材料、次要部位、次要環節及技術復雜工藝跟蹤監督、檢查,

發現成績及時糾偏。工程運用的次要原材料、半成品材料、設備，進場時必須由

施工單位填寫“材料報驗單”，經工程部門驗證及取樣送檢合格后，方可運用。

2）擔任組織、參加工程基槽、基礎、主體及竣工的驗收、評定。

3）參加重要材料、設備的調查，督促材料的供應工作。

4）定期組織工程質量檢查并召開質量檢查會議，指出目前工程質量中存在的

次要成績，并提出改進措施，

5）及時發現、處理施工中出現的質量事故或質量隱患，對質量事故，必須向

公司指導反映，妥善處理。

6)一切工程項目相關人員必須堅決貫徹執行各種質量管理文件、規程、規

范和標準，樹立“質量第一”的思想。

7)施工現場工程質量管理必須按施工規范要求抓落實，保證每道工序和施

工質量符合驗收標準。

8)施工中堅持技術復核，其次要工作有熟習圖紙和所用標準圖、放線大樣、

軸線、標高、尺寸、材料試化驗、合格證等。

9)根據工程項目的施工質量管理標準對項目施工實施監控，及時、精確地

處理施工過程中出現的各種質量成績，定期組織對各工程項目的質量檢查和最終

質量驗收，確保工程質量符合要求。

10)項目實行專業檢查和班組自查相結合的辦法，堅持施工班組自檢、互檢、

工序交接檢。

11)互檢、工序交接檢、分項質量檢查必須有書面的記錄，并簽字完全。

12)對鋼筋工程進行檢查時，重點檢查規格、型號、數量、搭接長度、搭接

地位、錨固長度、彎終點、鋼筋根數、加密區域尺寸、焊接狀況，負彎筋支墊狀

況及保護層的厚度必須符合規范要求。

13)模板工程重點檢查軸線、尺寸、標高、支撐才能、平整度、垂直度、預

埋件的個數、地位，未經檢查合格的不得施工。

14)混凝土施工重點檢查配合比、水灰比、砂、石子等材料能否符合要求，

澆筑程序、振搗方法、抹平方法、接茬部位、澆筑后的養護。制定碎試塊制造、

養護和試壓等管理制度，并有專人監督執行；試塊應妥善保存，以便將來進行強

度檢驗。在澆筑碎前，該當有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等施工

過程的正確性。

15)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評

定辦法，以保證質量符合合同中規定的技術要求。

16)組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設計。

17)協助施工單位處理現場的特殊困難。

18)督促施工單位對竣工驗收時提出的成績及時完成，督促施工單位對在合

同保修期內出現的因施工質量惹起的成績及時予以處理。

19)工程技術人員應加強對施工現場進行巡視、檢查，保證對整個施工過程

的質量實施控制。

(20)、工程部應隨時對施工單位的質保體系進行檢查，保證質量體系運轉的

有效性。

(21)、對進場的材料和設備，相關技術人員應和監理及時片面進行檢查和驗

證。對不符合招標要求和設計要求的，應要求施工單位及時清算出場。

(22)、對重要的分項分部工程，應要求施工單位制定施工方案，并對施工方

案進行審查，將審查意見以書面方式反饋給施工單位，對需求修正的應要求施工

單位限期修正，并重新報審。

(23)、工程部應有專人擔任將每月的工程質量、安全、文明施工等狀況寫成

書面總結報告。

24、嚴厲執行國家現行規范、落實運營管理方針、下級部門有效文件要求，

對工程質量進行事前指點，事中監督檢查，預先總結經驗教訓。

25、對公司一切項目的工程質量和安全每月進行一次綜合檢查。并將檢查中

存在的成績下發《隱患整改告訴單》給項目部，并限期整改落實；同時針對重點

項目、關鍵部位采取不定期巡查、指點。每次檢查針對存在的成績及時提出整改

意見和建議，并落實整改狀況。對重點創優工程、管理薄弱工程項目添加巡檢次

數。

26、根據質量目的計劃，對各項目細化分解，做到有計劃有檢查，并附檢查記

錄存檔，構成“下面有人抓、兩頭有人管、下面有人干”的管理網絡，仔細完成

公司年度質量和安全目的。

27、督責監理單位嚴厲控制隱蔽工程質量，嚴厲工序質量檢查，驗收過程中

力求做到細、先、全、嚴的準繩。

工程施工控制制度

第1章總則

第1條為了加強對施工工程的全體控制，確保工程施工的順利進行，保證

工程建設進度和質量目的的順利完成，特制定本制度。

第2條本制度適用于對管理公司施工工程的各個階段。

第3條工程施工控制中的相關職責如下。

1.項目擔任人擔任工程施工進度的總控制并協調各方關系、事項及下發、

實施嚴重變更，審批監理公司提交的項目監理實施辦法及項目監理規劃o

2.各專業技術人員熟習圖紙、參與圖紙的審樣與技術交底，擔任施工現場

的協調工作，監察監理公司的監理工作，保存相關的記錄與技術材料。

第2章工程施工預備控制

第4條監理公司在工程施工前應制定監理大綱、監理規劃及監理的實施辦

法，由項目經理擔任審批。

第5條監理公司在工程施工前審核施工單位提供的施工組織設計，簽署意

見后交工程部審核。

第6條工程部審核施工單位相關材料時的關鍵點如下。

1.施工計劃的安排能否符合公司的全體進度要求。

2.施工的部署與辦法能否可行、施工立體的布置能否合理。

3.施工中的質量管理措施能否可以保證質量目的的完成。

4.惡劣天氣下的施工措施能否可以保證工程的順利進行。

5.對工程安全薄弱環節的措施能否保證安全目的的完成。

6.施工中所采取的措施可以滿足驗收要求。

第7條工程部應組織施工單位、設計單位、監理單位等進行圖紙的會審與

技術交底的工作。

第8條項目擔任人應組織現場的技術人員進行施工現場的預備工作，向施

工單位提供施工場地的地下、地上管網線路材料，并將水準點與坐標控制點以書

面方式交施工單位，并現場交驗。

第9條工程部組織施工單位、監理單位等召開開工前的溝通會議，檢查各

項預備工作的完成狀況，確定聯絡方式。

第3章工程施工的進度控制

第10條分管經理組織工程部與監理單位審核施工單位所提供的工程總進

度計劃、分項工程工期安排、施工總立體圖等材料，審核其能否合理、有序，能

否可以滿足公司對施工項目的進度要求。

第11條對審核中發現的成績要及時告訴施工單位在規定工夫內進行整

改，以免影響工程的總進度。

第12條工程部與監理單位要審核施工單位的材料設備的采購計劃能否與

施工進度計劃相吻合，普通采購計劃要比施工進度計劃提早兩天以上，對不符合

要求的計劃要限其在規定工夫內進行整改。

第13條項目擔任人應組織監理單位對施工方的人工進場狀況、施工機械

配置狀況、其他的工具材料的進場狀況進行監督、記錄，確保其滿足施工計劃的

進度需求。

第4章施工過程的質量控制

第14條工程部組織監理單位嚴厲監督施工單位按設計圖紙進行施工，施

工的標準要符合國家相關的規范、標準，對重要的分項工程要監督施工單位制定

可行的施工方案，經三方共同討論經過后監督其實行。

第15條工程部應親密關注施工單位與監理單位，確定監理單位的監理工

作及施工單位運用經檢驗合格的材料設備等。

第16條工程部要督促監理單位做好施工中的質量檢查，并與監理單位一

同督察施工單位對質量成績的處理狀況。

第17條工程部應組織人員在施工現場進行巡視，發現施工過程中的質量

成績要做好記錄，并告訴項目經理對成績進行整改。

第18條在每周召開的工程例會上，監理單位要對工程的質量狀況進行總

結，提出存在的成績，由責任房共同制定措施，并構成文字存檔以便監督施工單

位執行。

第19條對關鍵的施工程序和設備安裝，工程部需求進行重點、連續的監

控，以保證工程的質量和出現成績時的及時處理。

第20條施工單位與監理單位報送的與施工工程相關的各種材料，由項目

部指定專人進行搜集、整理存檔。

第5章對施工安全的控制

第21條分管經理組織工程部會同監理單位不定期的檢查施工方能否建

立、健全了安全文明施工的各種規章制度與執行狀況。

第22條監理單位與施工方的代表不定期地檢查施工現場的安全狀況，記

錄檢查中發現的成績，并限令施工方定期整改，工程部監督這兩方的工作。

第23條工程部對安全成績應保持時辰警惕的姿態，發現成績隱患及苗頭

應及時處理，對己發生的安全事故應嚴肅處理并做好補救措施。

第6章對工程驗收的控制

第24條工程部根據《分部分項工程驗收管理辦法》、《隱蔽工程驗收管理

辦法》、《工程竣工驗收管理辦法》的規定，監督監理單位、施工單位進行分部、

分項、單位、隱蔽工程及竣工驗出工作。未經驗收，施工單位不得進入下一道工

序施工。

第25條工程部組織設計單位、監理單位、施工單位及時到質檢部門辦理階

段性驗收和工程竣工驗收。

工程驗收管理辦法

第1條為了規范公司對項目工程的驗收行為，規定驗收的程序，確保經過

驗收后的項目工程質量達到規范設計要求，結合公司實踐狀況，特制定本管理辦

法。

第2條本辦法適用于公司進行項目工程驗收時對分項工程、隱蔽工程與竣

工驗收的相關事宜。

第3條工程驗出工作普通由公司工程部組織相關技術人員進行工程量、工

程質量以及工程技術材料的驗收。

第4條為保證工程竣工驗收的順利完成，在竣工驗收前應對項目工程的分

項工程與隱蔽工程進行提早驗收。

第5條隱蔽工程的驗收必須在下一道工序開始行進行。施工單位應上報工

地工程師及監理公司的相關人員對隱蔽工程進行驗收并做好監控、驗收記錄。

第6條對隱蔽工程不符合設計要求與施工規范的地方工程部會同監理公

司以書面的方式告訴施工單位，限期整改，整改后在進行驗收。

第7條施工單位對隱蔽工程中的重要部分的整改應留下證據（如照片）作

為驗收的根據之一。

第8條對于竣工及重要的分項、分部工程，工程部與監理工程師要按照施

工規范嚴厲驗收，務必保證完成一項、驗收一項、合格一項，對施工中的各個關

鍵點加強控制。

第9條對普通項目應不定期進行抽檢、驗收，一經發現有不合格的工程應

立即作出整改、返工等處理意見，并將記錄保存。

第10條工程竣工后，施工單位人員應整理竣工材料并安排人員進行自檢,

填報竣工驗收報告送交監理公司審核。

第11條本公司項目經理收到監理公司送交的竣工驗收報告后，應在2個

工作日內告訴監理公司進行驗收。

第12條監理公司組織相關的工程師根據《工程質量驗收評定標準》中的

相關規范對工程進行片面檢查。有不合格的地方，工程徒弟填寫《質量處理告訴

單》并督導施工單位在限定的工夫內整改。整改完成，工程師及時進行復查。

第13條監理公司、施工單位對施工工程及竣工材料片面檢查合格后，由

施工單位報送質量監管部門，等待竣工驗收。

第14條工程部進行竣工驗收過程中就出現的成績填寫《質量處理告訴

單》，督促施工單位限期整改并報送整改報告，直至竣工驗收經過。

工程竣工驗收管理制度

第1章總則

第1條為了加強嚴厲工程項目質量管理，搞好工作竣工驗出工作，確保工

程質量滿足設計要求，根據國家的相關法律法規，結合本公司實踐狀況，特制定

本制度。

第2條本公司一切工程項目均按本制度進行質量控制和考核，按同意的設

計文件規定內容完成并符合驗收條件的工程必須按本制度組織驗收，驗收終了后

辦理竣工驗收移交手續。

第2章管理職責與分工

第3條公司工程質量管理、驗收指導小組擔任工程項目考核和竣工驗收的

組織、工程質量的確認和對不合格質量的處罰。

第4條工程部擔任日常工程質量的控制及編制竣工驗收計劃和工程整改

計劃。

第5條物業管理部參與景觀、綠化工程的竣工驗收。

第6條施工單位擔任施工全過程質量控制及竣工驗收文件的管理、立卷和

對不合格工程的整改。

第7條監理單位擔任施工全過程監理及竣工驗收文件的審查和竣工工程

的預驗。

第3章工程竣工驗收

第8條達到下面4個條件的工程方可懇求竣工驗收。

1.設計文件和合同商定的各項施工內容均已施工終了。

2.有殘缺并經核定的工程竣工材料。

3.有工程運用的次要建設材料、構配件和設備進場證明及實驗報告。

4.有勘察、設計、施工、監理等單位簽署確認的工程質量合格文件。

第9條工程竣工驗收的根據次要包括下列4個方面的文件。

1.下級主管部門對該項目同意的相關文件，包括可行性報告、規劃定點、

初步設計、施工答應等與項目建設有關的各種文件。

2.工程設計文件，包括施工圖紙及闡明、設備技術闡明書等。

3.國家最新頒布的現行有效的《建筑工程施工質量驗收規范》、《建筑工程

質量檢驗評定標準》等。

4.合同文件，包括施工承包的工作內容和應達到的標準以及施工過程中的

設計變更告訴書等。

第10條單位工程竣工后，施工單位應自行組織有關人員進行檢查評定，

達到本制度的第8條要求后，向監理單位提交單位工程竣工驗收報告。

第11條監理單位總監理工程師組織專業監理工程師對施工單位報送的竣

工材料的殘缺性、精確性進行審查，并對工程進行預驗；對存在的成績，要求施

工單位及時整改，整改合格后由監理總工程師簽署工程竣工報驗單，明白意見后

報工程部。

第12條公司工程部接到報告后，應片面審查竣工圖等竣工驗收材料和施

工單位簽署的工程保修書。

第13條工程部經理對竣工驗收材料全部審查合格后，組織施工（含分包

單位）、監理、設計等單位的主管人員進行工程實體竣工初驗，發現不合格的狀

況按《不合格控制程序》處理。

第14條竣工初驗合格后，工程部提請城建檔案管理機構對工程檔案進行

預驗收。

第15條獲得城建檔案管理機構出具的工程檔案驗收的認可文件后，報請

質量監督站進行竣工驗收，或由公司工程質量管理、驗收指導小組組織設計、勘

察、施工、監理單位及公司相關部門擔任人進行竣工驗收。

1.對工程進行核查后作出驗收結論，并構成工程竣工驗收報告，參與驗收

的各方擔任人在驗收報告上簽字并加蓋公章。

2.對不合格項按《不合格品控制程序》執行，工程質量管理、驗收指導小

組責令監理單位監督施工單位進行整改，整改合格后再次組織驗收，直至合格。

3.當參加驗收各方對工程質量驗收的意見不分歧時，可請當地建設行政主

管部門或工程質量監督施工機構協調處理。

第16條工程竣工驗收合格后3個月內，工程部或公司檔案室向市城建檔

案館移交一套符合規定的工程檔案。

第4章附則

第17條工程項目竣工驗收全部經過后，由工程部擔任整理全部技術文件、

竣工材料送交公司辦公室存檔。

第18條已竣工驗收的工程，由工程部按《工程交接管理辦法》向物業管

理部辦理移交。

工程質量管理實施辦法

第1章總則

第1條為了規范公司在工程質量管理中的行為，貫徹公司在工程質量管理

中的宗旨，完成公司的工程質量管理目的，結合國家相關的法律法規及我公司的

實踐狀況，特制定本辦法。

第2條公司在工程管理中凡觸及質量管理的相關方面均按本辦法中的條

款執行。

第3條工程質量管理的程序由執行質量管理相關制度、監督檢查、發現成

績、提出處理措施、總結進步、改進質量相關制度、再次檢查這7個步驟循環進

行，從而不斷進步工程的質量。

第4條工程質量管理次要包括但不限于以下11個方面的工作。

1.施工隊伍的選擇。

2.施工組織設計與施工方案。

3.施工人員和機、物、料具才能的審查。

4.施工材料的審查與材料的實驗、化驗。

5.施工工序的審查。

6.施工材料的審查。

7.施工成品的審查。

8.安裝工程及配套功能的審查。

9.工程的分部、分項驗評。

10.工程質量的全體核查。

11.工程的竣工驗收。

第2章工程開工前的質量管理

第5條施工前的隊伍選擇必須進行技術論證、資歷審核、證件審核等工作,

不得運用未進行資歷評定施工隊伍，否則由項目擔任人承擔私自運用所形成的后

果。

第6條施工隊伍的分項審核由工程部共同進行，將審核結果報總工程師同

意，并建立業務聯系手續。

第7條工程開工前必須編制好施工組織設計或施工方案，嚴重或關鍵性工

程由工程部完成，普通工程由工程部完成并報工程部批預備案。其中，施工組織

設計文件必須包括施工程序及施工布置、次要技術方法、安全技術措施、臨建立

體布置、質量控制要求，并符合消費和圖紙要求。

第8條工程開工前，必須進行工程圖紙的會審，否則不得開工。

1.圖紙會審的內容包括圖紙會審、重點會審、標高尺寸、細部大樣與建筑

有無矛盾；水暖電線路走向能否明白、有無與土建沖突之處；所需標準圖能否符

合國家和本地要求；新材料、新工藝、能否交代明白、能否符合施工要求等。

2.圖紙會審時應按專業進行會審記錄，由工程部技術擔任人擔任整理，報

工程部核實后組織監理單位、施工單位進行三方會審。

第9條工程開工前的主材料試檢驗。

1.開工前由工程質量擔任人按圖紙提早出具主材料試化驗明細，交材設部

按單從確定的采購廠家處取樣，報工程部進行技術材料核審后，交工地進行委托

試化驗，合格后按審定的材料樣品組織進料。

2.需做理化實驗的產品應有出廠合格證，其質量證書要完全、，消費廠家要

為國家所認可，且其樣品須經過審核，否則不得運用。需檢驗的產品包括水、暖、

電、燈具、承運工具、成品門窗、強度構件、防水材料、裝飾材料等。

第3章工程進程中的質量管理

第10條施工過程中，一切基礎工程均須在進行技術復核后方可進行下道

工序。技術復核由工程部技術擔任人、工程質量擔任人、工長共同進行，次要內

容包括對軸線、標高、尺寸、配合比、材料等的檢驗。

第11條結構吊裝工程，必須有可靠的技術方案和安全方案，并有詳細的

技術交底。一切吊裝構件做全方位的檢查，特別是構件的強度、尺寸、胡子筋、

板縫筋、板縫細石碎的澆筑、壓墻、長度應作施工重點檢查。

第12條施工中應堅持程序跟蹤檢查，其中包括上道工序的質量評定、施

工配合比、施工模板、鋼筋、埋件、孔洞、電、暖、水埋管料、腳手架養護、成

品保護、安全網、所用材料、回填夯實、化驗數據等。具體內容如下。

1.基槽開挖后必須進行地質驗收，同時做2米斜探，能否有孔洞、孔穴、

地實層次、地質形態應符合地質報告要求，承載才能應符合設計要求，重點工程

應做地質實驗，有人工及夯實的應以干容重進行取樣分層實驗。

2.樁基礎一概做全方位檢查，包括樁距、數據偏正貫入度、入土深度、泥

漿護壁比重度、打樁記錄、全部打樁終了合，應做不少于3%的單樁承載力實驗,

并報設計單位認可后方再進行上部工程。

3.一切回填，一概夯實，并按分層取樣即每100m?不少于3個點，每人臺

班也不少于3個取樣點，各層均取樣實驗，填寫記錄，上道工序合格后才可進行

下道工序。

4.一切強度碎、砂漿一概進行分量配合比，過秤計量，否則不得施工。

5.鋼筋工程必須按規格進行全部物理實驗，凡不合格有異常者一概不得運

用。對鋼筋工程進行檢查時，重點檢查搭接長度、搭接部位、錨固長度、彎終點、

鋼筋根數、加密區域尺寸、焊接狀況，負彎筋支墊狀況及保護層的厚度。

6.模板工程重點檢查軸線、尺寸、標高、支撐才能、平整度、垂直度、預

埋件的個數、地位，未經檢查合格的不得施工。

7.一切大梁、挑梁均做寬度、強度、長度、交叉等重要檢查。

8.混凝土施工應重點檢查后臺配比、水灰比、石子、沙子等材料形態能否

符合要求，澆筑程序、振搗方法、抹平方法、接槎部位、澆筑后的養護等。

9.一切砌體必須立皮數桿，作皮數桿復核、抗震拉結筋留槎、門窗洞口垂

直平整、灰縫大小等做重點檢查并堅持人名上榜。

第13條地基基礎、主體分部工程完成后，由項目經理組織項目技術擔任

人、質檢員等相關人員按規范標準進行質量自檢。

1.進行自檢時，應按工程的分部、分項及施工流水段進行，填報數字必須

真實、可靠、取樣部位必須合理，由質檢員主管，并及時報技術擔任人，出現成

績時應及時告訴施工方的擔任人限期整改。

2.自檢合格后，向監理單位提交驗收懇求報告，由總監理工程師組織項目

擔任人、項目技術擔任人及施工單位質量、工程部門擔任人及設計單位項目擔任

人共同分部工程的檢查驗收。

第14條施工中堅持技術參數和保證材料同時復核。其次要工作有熟讀圖

紙和所用標準圖、放線大樣、軸線、標高、尺寸、材料試化驗、合格證、各種配

合比、焊接實驗、回填密實度，接零、接地、打壓、灌水、防水、滲漏實驗等。

第15條施工中的義務書和暫劃撥的籠統進度款，必須進行質量認可核實，

無核實和質量認可的，不得轉入財務進行結算。

第16條施工中必須進行自檢、互檢、交接檢，并由工程質量擔任人掌管

質檢員和班組安排參加，做為消費義務書計算的基本根據。

第17條實驗材料由工程質量擔任人提出明細，由實驗員索要材料，交工

程質量擔任人一份備用，其他由實驗員存檔。混凝土施工記錄、打壓、灌水、隱

蔽驗收，基礎、主體結構、接地、回填記錄、技術變更、聯系告訴單等由工程質

量擔任人搜集整理。

第18條材料合格證、出廠證、技術闡明書等由材設部按所供規格、種類、

向廠家索要（一式三份），蓋供方紅章交工程質量擔任人存檔備用。

第19條施工現場的安全員應填制、保存驗評材料與安檢材料，保存的材

料應符合國家標準。

第20條一切材料應簽字完全、真實可靠，逐級蓋章簽字，并在竣工前7

天，由工程部材料員進行搜集整理，裝訂成冊。

工程質量管理實施細則

質量控制是指項目管理機構以合同中規定的質量目的，以國家標準、規范為

根據所進行的監督與管理活動。質量控制的義務次要是在施工過程中及時發現施

工工藝能否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對

整個過程中的工作質量程度進行評價，將獲得的質量數據和承包商實行職責的程

度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。

工程質量控制工作次要包括以下幾個方面：

（1）對原材料的檢驗。材料質量的好壞直接影響工程的質量，因此為了保

證材料質量，該當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列

入訂購合同中。有些重要材料該當在簽署購貨合同前獲得樣品或樣本，材料到貨

后再與樣品進行對照檢查，或進行專門的化驗和實驗。未經檢驗或檢驗不合格的

材料嚴禁在工程中運用。

（2）對工程中的配套設備進行檢驗。在各種設備安裝之前均應進行檢驗和

測試，不合格的要避免采用。工程建設中應確立設備檢查和實驗的標準、手腕、

程序、記錄、檢驗報告等制度；對次要設備的實驗與檢查，可考慮到制造廠進行

監督和檢查。

一、多層及高層建筑施工的重點控制措施：

1、強度控制：

（1）碎配合比的選定，由有資質的實驗室配置需求的不同強度等級的碎，并

都要到法定實驗機構做級配實驗，待級配報告出來后，根據級配做配合比施工前

的實驗試配。

（2）嚴厲養護制度：嚴厲控制工期、控制碎養護工夫a、對大體積澆筑量大

的施工單位應編制養護方案，報建設（監理）單位審核，審核合格后方可實施。

從養護開始至養護結束應有專人擔任，養護方案中應從人員、水源、晝夜、覆蓋

等多方面措施進行考慮，不要遺漏關鍵細節。

2、建筑“三線”控制:

（1）對垂直度的控制：控制垂直度是保證多層及高層建筑的質量基礎，也

是關鍵的環節之一，為保證工程的質量，在施工過程中施工單位應嚴厲根據工程

柱網布置狀況，先將建筑四個邊角柱的地位確定，在安裝四個邊角柱的模板時，

沿柱外層上彈出厚度線，立模、加支撐，采用吊線的方法測定立柱的垂直度，應

保證垂直度實在達到100虬

（2）對軸線的控制：a、模板支撐時，嚴厲控制好剪力外墻的四角，確保四

個角的垂直度偏向在最小范圍。b、澆筑砂時，在剪力外墻立體的腰部和頂部掛

雙線，確保線和模板一直保持分歧，發現成績及時調整，從而達到線性控制的目

的。

（3）對標高線的控制：a、在每層預控軸線的至少四個洞口進行標高的定位,

同時輔以多層標高總和的復核，然后輔以水準儀找平，嚴厲復核四點能否在同一

程度面上，以確保標高的精確性。b、在工程四大角，周圍具備條件處設立層高,

累計層高復核點，每層向上都附以該地位進行復核，防止累計誤差過大。屋面標

高復核構成中，必須完成每層面的四個洞口控制點與外層高復核點在同一程度面

上方能確認標高的精確性，達到標高控制減小誤差的目的。

二、地基驗槽時控制的重點成績：

工程施工開挖至地基設計標高后，必須進行驗槽工作。每位參與驗收人員要

細心慎重，決不可草率從事。在進行下道工序前，施工單位再次檢查驗收，驗收

合格后報建設（監理）單位復查，復查合格后方可進行下道工序施工。驗槽應具

備的條件：由建設、監理、勘察、設計、施工有關技術人員參加，施工單位預備

基礎立體圖、勘察報告及相關技術材料，基槽內彈好中心及邊線，基槽內干凈無

雜土，具備這些條件后方可進行驗槽工作。

1、對淺基礎的驗收：小于5m的基礎定為淺基礎，對淺基礎的驗槽要注重以

下幾點。（1）、場地外部能否有填土和近期沉淀土；（2）、槽壁和基低土層的顏色

與周圍土質有無分明差別；（3）、局部土壤含水量與其周圍有無不同；（4）、場地

內能否存在條狀、弧形、其他外形異常土壤帶及擾動過景象；（5）、有無因雨雪

使基槽巖土發生變化等。

2、其他淺基礎的驗收：在基槽開挖時要盡量避開雨天施工，當進入旱季無

法避開時，要采取必要的措施防止雨水和地面水流入，對基槽內的水必須盡早排

出，使基槽內保持干燥形態，水浸漬的全部清出。嚴厲禁止超挖部分由松虛土回

填；當季節性出現凍土時，基礎埋深從自然地面起至冰凍線以下，不得埋在凍土

層中。

3、對深基礎的驗收：檢驗時應重點控制檢查以下狀況：（1）、基槽開挖后的

地質狀況與勘查提供的地質報告能否相符；（2）、場地內能否有近期構成的沉淀

±；（3）、能否存在雨、雪、冰凍等狀況使基底巖土性質出現變化；（4）、場地內

能否有被擾動的巖土，基坑邊坡能否波動；（5）、地基基礎要盡量避開在旱季施

工；（6）、嚴禁局部出現超挖再用虛土回填。

4、對樁基礎的驗收：（1）、機械成孔樁，應從井口前往泥漿中獲得新帶上的

巖屑，細心判別能否已達到預定的樁端承力層中。（2）、人工成孔樁，應在樁孔

清算完成后進行。對于摩擦樁應重點檢查樁的長度。對端承樁次要查明樁端進入

持力層的長度及樁端直徑。在碎澆筑前，要清算樁底松懈巖土和樁壁松動巖土。

檢查樁的入土垂直度。

5、要求施工單位自行檢查留意事項：（1）、基槽開挖后巖土條件與原勘察

報告不符。（2）、地基中巖洞或土洞，地裂紋發育變化，要查清楚并做好記錄，

提出處理建議。（3）、施工中發現邊坡失穩和風險狀況。（4）、場地內有濕陷性、

收縮性、土巖組合特殊狀況等

三、對預拌商品砂的質量控制：

1、加強對原材料強度的控制，其各項功能必須符合相應規范的規定，尤其

是砂石質量的變異性較大，一定要經常進行跟蹤取樣。

2、優選有利于抗拉功能好的強度級配，盡量減小水灰比和坍落度，增大粗

骨料粒徑和降低砂率。

3、預拌場實驗人員抽檢取樣要有代表性，工地取樣在出料口部位，使出廠

和保送的驗能真正代表實踐澆筑性的質量。

四、對碎常見質量成績的控制：

1、對蜂窩景象的控制：

（1）、施工中嚴厲控制配合比，隨時抽查材料的計量精確性，拌合工夫要足

夠，混合料混合要均勻，坍落度要合適；碎入模高度不得超過2m,超過時必須

設置溜槽或串筒；澆筑應分層下料分層振搗，防止漏振和工夫過短；模板拼縫要

緊密；澆筑過程中要隨時檢查模板的支撐，防止變形和漏漿；基礎、柱、各種墻

體下部澆筑到一定高度后停歇P1.5小時，待碎自然下沉波動后再澆筑上部碎，

防止出現接茬處爛根景象。

（2）、安裝模板時表面一定要清算干凈，不得粘有水泥與硬漿和凹凸不平景

象，澆筑前模板必須充分潮濕，板縫用密封條封嚴，隔離劑要涂刷均勻；振搗應

均勻，分層要到位，振搗至表面不再泛出氣泡，實在防止漏振和過振景象。

（3）、對局部小面積小麻面蜂窩的處理：沖洗干凈后刷一道素水泥漿，再用

1:2水泥砂漿壓實、抹平；對較大的蜂窩，則要鑿除表面松動、脆弱的顆粒，沖

洗干凈后刷素漿一道，立即用高一標號的細石碎填實抹壓平；對較深的蜂窩用水

沖干凈后用壓力注漿，外抹砂漿處理。

2、對露筋景象的控制：

（1）、澆筑碎前必須仔細檢查鋼筋，確保鋼筋的地位精確和保護層厚度固定

的牢固正確，局部鋼筋過于密集時，應結合實踐采用粒徑較小的粗骨料，石子最

大粒徑不得超過截面最小尺寸的1/4,且不得超過鋼筋最小凈距的3/4,確保佐

配合比的精確，并有良好的和易性；澆筑高度超過2m必須采用溜槽或串筒下料

入模，防止拌合料離析；模板在澆筑碎前一定要潮濕，拼縫一定要緊密；砂振搗

過程中嚴禁碰撞到鋼筋，操作人員盡量避免踩踏鋼筋，假如鋼筋出現位移式，應

及時調整綁牢；保護層位振搗要密實；拆除模板要經過同條件養護試塊抗壓強度

達到設計規定要求時再拆除，并應經建設(監理)單位贊同。

(2)、當局部有露筋景象時，應沖洗干凈刷一道1:0.5素水泥漿一道，再接

著抹1:2.5的水泥砂漿，將鋼筋保護在砂漿層下抹平；若是個別露筋較深的則鑿

除表面薄弱層的碎突出顆粒，沖洗干凈后用高一標號的細石碎抹平。

3、縫隙及夾渣景象的控制：

(1)、對于木模在澆筑砂前一定要注重澆水潮濕，而且在碎澆筑后應盡早澆

水保濕養護，拆除結構側模更利于養護，但必須待位強度達到L2N/mm2以上再

拆除；拆除過程中留意對棱角的保護，吊運模板時也要保護防止碰撞棱角。

(2)、對陽角的缺棱少角處理，將截面處松動石子鑿除徹底，并沖洗干凈潮

濕，視缺陷大小程度用1:2.5水泥砂漿或在一側支設模板，用高一標號細石碎修

補抹平，并仔細養護，尤其是修補的小面積碎的養護，失水會使補救措施失效。

4、對碎表面不平整景象的控制：

嚴厲按施工規范及工序要求施工，澆筑碎后要根據表面程度控制標志或拉

線，用木抹子拍壓找平，立即覆蓋保濕；模板及支撐必需要求足夠的強度、剛度

和波動性，墊板不能過小，同時防止基礎浸水形成下沉；在澆筑碎時要有專人進

行檢查，隨時防止出現跑模，碎強度達到L2N/mni2以上方可在下面走動。

1、門窗洞口變形景象的控制：

洞口內模板厚度及支撐截面必須滿足強度要求，間距支撐不能大于500mm；

模板安裝固定要根據施工方案規定；混凝土下料入模要對稱進行，振搗對稱防止

過振，防止振動模板移位。

2、爛根景象的控制：

支設模板時對根部要采取有效措施，封嚴根部防止漏漿；澆筑前充分潮濕模

板，先鋪一層厚度30—50mm的同配合比無石子的水泥砂漿；水灰比要仔細控制，

施工配合比必須有資質的實驗室試配；入模厚度要控制好，一層振搗厚度以

400mm為宜；振搗方法要正確，振動棒插入點要均勻分布，以交錯式順序移動，

振點以不再冒氣泡下沉為宜，快插慢拔循序振搗，防止漏振和過振形成不利影響。

3、各種裂痕的控制：

配置混凝土施工配合比時，要嚴厲控制水泥和用水量，選擇連續級配良好的

石子；在混凝土澆注前檢查保護層墊塊厚度和數量，間距不能超過1000mm,并

及時調整幫扎牢固；混凝土澆注終了后宜采取二次抹壓的方法，也就是在混凝土

初終凝前再次對表面進行抹壓；門窗或其他洞口等薄弱部位要增設加強抗裂鋼

筋，防止開裂；對曾經振搗密實并抹壓成型的混凝土表面用塑料薄膜及時覆蓋保

濕，加強早期養護；嚴厲控制拆模工夫。

4、加強樓板下層鋼筋保護的控制

鋼筋在混凝土樓板中抗拉受力起著承擔自重和抵抗外荷載，而產生彎矩及防

止混凝土收縮和溫差裂痕的雙重作用，墊塊的間距不大于1000mm。對施工人員

仔細合理安排工序，在板鋼筋綁扎后，管線預埋和模板工應減少作業人員數量；

在樓梯通道和作業人員來往通行處搭設簡易通道便于通行；在混凝土澆筑時對容

易產生裂痕的部位鋪設活動板擴大接觸面和減少鋼筋因踩踏而變形；教育操作人

員盡量不要在板筋上經過；安排鋼筋工及時調整防止位移。

5、預埋管線處防裂控制：

預埋管處特別是多條管線的布置集散處，截面混凝土遭到嚴重減弱，惹起應

力集中，很容易形成該部位開裂。要敷設直徑較大的管或多根管線時，應添加垂

直于埋管的鋼筋網片加強，添加的抗裂鋼筋網直徑6—8廊，間距100mm,兩端錨

固長度為300mln。管道在敷設時應盡量避免立體交叉布置，交叉部位要采用接線

盒，同時在多根管線的集散處采取放射狀分布，盡量減少緊密平行陳列，以保證

管道底部的混凝土澆注達到密實。

6、暫時堆放材料樓板裂痕的控制：

(1)、主體結構的施工不得過分追求進度，樓板碎澆筑后要有一定的養護工

夫，普通最低要24小時后。主體結構階段的樓層施工速度在8~9天一層較好，

以保證樓板碎獲得最最少的養護工夫。

(2)、合理優化施工程序，在樓板碎澆筑完成24小時前，只限于施工員放線

等預備工作，最放寬至柱鋼筋的綁扎。不允許吊卸大量的材料，避免沖擊振動樓

板。24小時當后方可吊運少許材料，但應做到輕運輕放。養護至72小時后方可

正常安排各工序正常施工。

7、加強對砂養護的控制：

監理及施工單位人員必須堅持有覆蓋養護材料到現場再澆筑碎，而且在澆筑

振搗后邊抹壓，邊覆蓋，養護工夫必須在7天以上。

五、對外墻保溫施工質量的控制；

1、施工過程的質量控制：

（1）、在飄窗、陽臺擋板、屋面挑檐及墻面伸縮縫等部位要預先粘貼板邊翻

包玻纖布，翻壓寬度不小于200mm,其中不小于80mm寬的用專門砂漿粘貼在基

面上，待后期在該處粘貼聚苯板時把原200mm寬余的部分再翻包過去。

（2）、粘貼聚苯板前