H地產公司的價值鏈分析案例綜述1.1H公司基本情況H地產有限公司是香港H集團旗下的地產發展及投資集團公司。該公司成立于1993年，致力于發展國內外地產業務，主要涉及包括住宅及商業性物業。集團持有包括香港黃埔船塢有限公司、和記地產有限公司及嘉宏國際集團有限公司等公司之地產權益。H地產的內地地產發展史可以追溯到90年代初，改革開放加速的中國，百廢待興。在大部分外資企業從內地大規模撤離的背景下，李嘉誠逆流而上，成為外資在中國內地地產界最大投資者，為日后獲得超值的土地收益奠定了基礎。根據香港地產根據城市中心街區擴散到外圍環繞衛星城的發展經驗，H地產資本從容地在內地的關鍵性城市沿著該經驗軌跡布局戰略。伴隨著宏觀調控的變化，內地地產公司資金缺乏與房地產熱點向二線城市轉移。從“中心城市的中心地段”到武漢、成都、重慶、西安、長沙等大量擁有交通區位優勢的二線城市，H地產在政策冷場時購入充足的土地儲備并長期持有。歷經數十年開發的積淀,H地產先后在北京、深圳、上海、天津、長春、南京、大連、常州、青島、成都、重慶、武漢、西安、長沙、廣州、東莞、珠海、中山、江門與惠州等等城市成立分公司并開發住宅項目。H公司采用的是傳統的低成本領先戰略。不同于往年的激進擴張，與內地房地產企業相比，H地產拿地較早，項目開發周期緩慢，收獲了土地增值帶來的紅利。就土地政策而言，土地供給從緊將是未來長時間內將存在的政策常態。H地產公司旗下的地塊均是在時機恰當時低成本購入的，且在當地具有相當優勢的絕版地段。土地成本在房價中占了舉足輕重的關鍵性作用，尤其是各區域的核心地段更是如此。H地產公司現存的19個尚未完工項目中，有10個項目已經開發超過10年。H地產一直用龜速開發來躲避監管達到利益最大化。H地產只有15%的資金來自銀行貸款，資金實力雄厚。在沒有資金滾動的壓力下，這種看似慢的節奏反而因內地土地飛漲而自動獲得土地溢價。用時間換取穩定的利潤，同時也可以加大自持物業比例獲得長期穩定的收租回報。對于港資外企房地公司而言，如果仍在按照其慣有的政策節奏住宅開發將在現階段地產環境多變的競爭中遭受損失。這種低成本的坐等升值商業判斷，也是一種風險極高的運作方式。近年來，一線城市調控政策的逐漸收緊，尤其在新房預售許可證方面。一方面不動產監管部門的核準速度較慢，另一方面商品房預售價格把控較為嚴格，最后審批通過的預售價格與企業預期可能差距較大。H地產公司所面臨的調整異常嚴峻，公司過去的發展模式與商業模式在日新月異的新地產經濟環境下的戰略管理至關重要。1.2H成都公司案例基本情況以H成都公司為例，其典型H的戰略管理教訓能夠為其他分公司提供借鑒作用。2004年4月27日，H（成都）有限公司于在成都市高新區工商局注冊登記成立。公司主要經營房地產及配套設施的開發、銷售、出租、物業管理。該公司由2個股東出資人民幣105000萬元注冊組成。公司股權具體情況如表3-1：表3-1股東出資表股東名稱股本（萬元）比例和記投資有限公司5250050%CartonInternationalLimited5250050%合計105000100%數據來源：以上數據來源于H公司的內部資料數據H地產（成都）有限公司是具有獨立法人資格的項目公司，擁有自身獨立的內部管理體系及內部管理機構，具有獨立進行房地產項目開發的資質與實力。其對“NCDH”項目的土地完全獨有，并且對項目土地的所有權完全合法、有效。經過調查未發現申請人對其股東提供擔保，或資金被股東占用或為股東墊資等情況，獨立情況良好。NCDH是H地產進入成都開發的首個地產項目。項目位于成都市高新區，是HJH成都公司開發的核心地產項目。處于新舊城區交界處高新區的核心位置，緊鄰地鐵一號線，交通便利。項目總規劃共8期，占地約2000畝，初期設定的目標為打造高新區南部片區唯一的大型國際社區。該項目由貝凱達環球公司總體規劃設計，美國景觀設計巨頭貝爾高林公司打造項目主題景觀，極力為業主打造一個以社交、娛樂、鄰里溝通交流、社區歸屬為主題俱樂部式社區和純正的國際化生活。(1)地理位置：項目位于城市熱點區域，自身與周邊配套完善，交通便捷(2)住宅定位：設計中始終以“人居”為基準點，營造出具備豐富內涵的“國際都會化生活質量、人文化現代居住”新型小區。住宅設計強調各居住空間的合理性，重視戶型創新，戶型均以向南為主，并針對成都的氣候，充分利用自然采光通風。地塊中央空間營造一個怡人的中央園景，一方面因應地形特點；另一方面為小區規劃環境提供了更優美的景觀與通透錯落的園景；使整體空間氛圍既活躍，又融為一體。（3）商業定位：以“金、銀、銅”為主題的大型華麗商業體。每期項目采用對應的時尚色系裝飾鋁板，糅合穩重的對應色混拼花崗巖飾面板，以純粹簡潔而不簡單的復合線條，向城市彰顯現代感十足的獨特商業個性。1.3價值鏈分析H地產公司的各地分公司成立以來，其特色均為集中資源緩慢開發某一單一項目。以成都公司為例，NCDH項目地塊為公司2004年10月29日以21.35億元拿下。該塊位于黃金地段的金融城片區“地王”被拿下至今已整整17年。綜合來看，本項目總共八期組團的地理位置整體均非常優越，品質優秀，周邊項目競爭差異化明顯。因此該項目在整個成都市場具有較好的市場需求背景。這個超級大盤被成都公司劃分為八期來進行一系列的開發和建設，目前為止因政策及市場原因銷售至6期，預計6、7、8期未開盤商品房剩余6700套未售。以最近一期出售六期項目為例分析。經測算，項目開發總投資19.34億元，其中：開發成本166388萬元（含土地費22451萬元、前期工程費16593萬元、房屋開發費122232萬元、不可預見費用0萬元、相關報建費5113萬元），期間費用30783萬元（含銷售費用4800萬元，管理費用9174萬元，財務費用17809萬元），經測算單一平方成本約為6900元／平方米，項目投資總額見下表3-2。表3-2項目總投資估算表序號項目名稱(NCDH6期住宅）計劃投資(萬元）1土地費用11,9452前期報建費用15,4683建安工程費78,0804公共基礎設施4,1125銷售費用8006財務費用11,3067管理費用6,4288不可預見費9開發期間稅費合計128,139序號項目名稱(NCDH6期商業）計劃投資(萬元）1土地費用10,5062前期報建費用6,2373建安工程費35,0074公共基礎設施5,033.115銷售費用4,0006財務費用6,5037管理費用2,7468不可預見費9開發期間稅費合計70,033數據來源：以上數據來源于H公司內部資料根據本項目相關規劃設計和市場預測資料，項目預計實現銷售100%，預計高層電梯銷售均價不低于15000元/㎡，預計本項目全部銷售收入將不低于1310000萬元。（1）資金籌措：依據項目前期的總投資估算，項目總共需要的總投資額19.34億元，其中部分為公司通過發放股權、債券等資本金方式自籌，剩余部分為向商業銀行申請貸款解決。依據國家有關銀行融資規定和借貸條件，建設方在項目實施時必須投入一定比例的資本金，按照項目資金投入和運作情況，建設方目前通過自籌解決了約161,577.6萬元（包含公司實收資本105,000萬元，股東投資56,577.60萬元），另外向商業銀行以土地抵押方式貸款3億元，依據貸款協議，銀行貸款利率為5.93%，分三年借貸，應予第三年期末全部嘗清，借款期限可延期，但最長延期不超過壹拾捌個月。（2）靜態效益指標經過分析測算，以下是項目的各項盈利能力指標測算，統計內容見表4-3。項目利潤總額:119698萬元；項目凈利潤:89773萬元；項目投資收益率:26.015%；項目銷售凈利率：14.7%；項目靜態投資回收期2.50年。表3-3靜態效益指標表科目2012年2013年2014年2015年合計1、銷（租）收入052384140577101015293976.602、結轉開發成本0313408410360434175876.933、經營稅金及附加029077802560616315.704、管理費用14701470147014705879.535、銷售費用22052205220522058819.306、財務費用022609041645817758.137、總成本費用36754018210462076173224649.588、稅前利潤(3675)12202359572484269327.029、減：所得稅021328989621117331.7510、凈利潤(3675)10070269681863251995.26數據來源：以上數據來源于H公司內部資料（3）財務現金流量分析依據項目投資計劃，結合開發企業資金運作流程和工程建設進程，本項目開發建設周期約為3年，即2015年12月至2017年12月，2018年6月項目交房。本項目銷售周期為2.5年，即2016年6月至2018年12月，項目現金流量預測情況見下表3-4：表3-4現金流量預測情況單位：萬元序號項目2012年2013年2014年2015年合計一現金流入0.0044526.67119490.7185862.73249880.111經營收入0.0044526.67119490.7185862.73249880.112預售收入0.0044526.67119490.7185862.73249880.11二現金流出78104.2142039.0356575.8150749.02227468.081建設期開發成本74980.7133632.0733632.0733632.07175876.932銷售費用1874.101874.101874.101874.107496.403管理費1249.401249.401249.401249.404997.604經營稅金及附加0.002471.236631.734765.3813868.355所得稅0.00552.114148.002770.577470.686財務費用0.002260.139040.506457.5017758.13三凈現金流量(78104.21)2487.6462914.9035113.7122412.03四累計凈現金流量(78104.21)(75616.58)(12701.68)22412.03五凈現值（I=10%）(78104.21)2261.4951995.7826381.452534.51六累計凈現值(78104.21)(75842.73)(23846.94)2534.51數據來源：以上數據來源于H公司內部資料（4）項目風險定性分析成都市近年來經濟高速增長，發展前景一致看好，眾多企業紛紛投資于成都，本項目占據了優越的地理位置,從長遠看該項目前景較好，但仍面臨如下風險：第一是財務風險分析：財務風險主要體現為資金短缺風險，即資金不能滿足項目建設的需要。預計本項目將會向銀行申請開發貸款，如到期不能償還銀行貸款本息，公司將長期支付貸款利息，由此加大經營成本。對策：鞏固和拓展穩固的融資和貸款途徑，為公司的發展提供資金保障，同時，要完善公司自身的“造血”機制；實施財務預決算制度，加強對資金運行的監控，最大限度地提高資金使用效率；進一步降低項目前期營銷成本，爭取更多的企業入駐，以便增加和吸引人氣、商氣，這將是增強企業競爭力，降低金融財務風險的關鍵。第二是市場風險分析：主要表現為宏觀政策風險。從項目本身優劣態勢分析來看，項目區位優勢明顯，但同時所在區域競爭也較為激烈。對策：強化物業管理服務，提高增值服務，突出設計特色，強調產品差異化細分，重視開發品質，以在競爭中取勝。第三是投資及籌資分析:項目總投資可控，公司財務實力雄厚，自有資金到位有保障，銷售轉投入相對合理，在銀行貸款落實情況下項目資金來源能滿足項目正常開發。截止2012年12月，項目累計凈現金流為-78104.21萬元；2013年凈現金流為2487.64萬元，累計凈現金流為-75616.58萬元；2014年凈現金流為62914.90萬元，累計凈現金流為-12701.68萬元；2015年凈現金流為3