我國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新現(xiàn)狀分析綜述目錄TOC\o"1-3"\h\u27416我國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新現(xiàn)狀分析綜述 123972第一節(jié)行業(yè)政策背景 114059第二節(jié)我國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的背景和現(xiàn)狀 23138第三節(jié)房企商業(yè)模式創(chuàng)新概述 5第一節(jié)行業(yè)政策背景1998年住房制度改革以后，住房商品化，房地產(chǎn)市場正式開啟。通過刺激住房消費(fèi)需求來擴(kuò)大內(nèi)需，抵消外貿(mào)進(jìn)出口下滑造成的經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長的新動力。自此我國的房地產(chǎn)價格一路飆升。在房改后的這二十年里，政府為了對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀的調(diào)控發(fā)布了很多政策。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢的不同，在市場經(jīng)濟(jì)膨脹的時候，出臺抑制房地產(chǎn)價格上漲的政策。在市場經(jīng)濟(jì)低迷的時候?yàn)榱舜碳な袌觯潘蓪Ψ康禺a(chǎn)的管制和限制，促使回溫拉動經(jīng)濟(jì)。2003-2007年發(fā)布的政策主要是為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，但效果并不理想。2008-2009年美國次貸危機(jī)引發(fā)了國際金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨之受到了嚴(yán)重打擊，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，并決定在未來兩年內(nèi)投資四萬億元來刺激國內(nèi)的消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。房價空前暴漲，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。2010-2013年采取調(diào)控政策遏制房價上漲過快。針對2009年房價過快增長，國務(wù)院發(fā)布“國四條”，綜合運(yùn)用多種手段遏制部分城市房價的過快上漲。自2010年4月，接連出臺調(diào)控政策，最先實(shí)施限購政策的背景房屋銷售面積大幅下降，暫時抑制了房價上漲過快的趨勢。2014-2016年我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的區(qū)域化的特征，一、二線城市房價居高不下，三、四線城市周期長庫存多。2014年樓市庫存嚴(yán)重，房價逐漸進(jìn)入盤整期。受人民幣連續(xù)貶值以及利率上浮的影響，成交量急速下降，經(jīng)濟(jì)增長壓力加劇，到2014年底，除北上廣深外，大部分城市的限購政策被取消。2015年“去庫存”政策出臺，到2016年上半年，持續(xù)降準(zhǔn)、降息、降稅、降首付，量價齊升，去庫存任務(wù)基本完成，但房價又出現(xiàn)暴漲模式，尤其是一、二線城市，部分區(qū)域甚至房價翻倍。為了抑制房價過快上漲，2016年下半年到至今為止，“房住不炒”成為主基調(diào)，國家繼續(xù)通過金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等多種手段的綜合運(yùn)用，在保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的同時，抑制房地產(chǎn)泡沫，提出讓住房回歸居住屬性。我國對房地產(chǎn)的調(diào)控政策走向收緊趨勢，三、四線城市進(jìn)入去庫存的階段。2017年繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，出臺了信貸緊縮、“四限”擴(kuò)圍等調(diào)控政策，為了加快建立和完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，提出因城施策、分類調(diào)控的政策。全國多處樓市推出限售政策。2018年依然堅(jiān)持房住不炒主基調(diào)，國家鼓勵租售并舉，進(jìn)行二次房改。2019年中央表態(tài)“防止房市大起大落”，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。12月份再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房住不炒的定位，全面落實(shí)長效機(jī)制”2020年，中央繼續(xù)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，穩(wěn)定是房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。第二節(jié)我國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的背景和現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新背景近年來，國家為了保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，一直在控制房價的過快上漲。這極大地壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。為了尋找新的利潤增長點(diǎn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了跨行業(yè)轉(zhuǎn)型。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新時代的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有了新的要求，要向高質(zhì)量發(fā)展，傳統(tǒng)模式下的買土地建房子賣出去的單一化盈利方式已經(jīng)不適合當(dāng)下的發(fā)展，所以必須改變傳統(tǒng)的盈利模式。當(dāng)前國家提出經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，改革住房制度，租購并舉，放慢城鎮(zhèn)化速度，金融管控等要求，對房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向都起著重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)本身也面臨著很多限制因素，土地價格上升，拿地難度加大，利潤空間減少，融資困難，負(fù)債過高，資金短缺等。隨著消費(fèi)升級和教育、康養(yǎng)、旅游、文化等新服務(wù)行業(yè)的出現(xiàn)和發(fā)展，人們的需求也越來越豐富和多樣化，不再僅僅局限于住房需求。這房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的機(jī)遇，有了新的發(fā)展方向，就是企業(yè)轉(zhuǎn)型。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)走上了轉(zhuǎn)型的道路，進(jìn)行了商業(yè)模式創(chuàng)新。

二、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新原因（一）市場環(huán)境變化，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入存量時代1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了建設(shè)高峰期。而在2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)以后，銀行信貸放松，房地產(chǎn)開發(fā)商融資相對簡單，房地產(chǎn)行業(yè)更是走上了加杠桿發(fā)展道路。直到2016年以后，隨著城鎮(zhèn)化步伐放緩，新增住房需求飽和，我國開始步入存量房時代。特別是在一線城市，二手房市場呈現(xiàn)大爆發(fā)的局面。2016年，只上海、背景、深圳三個城市，二手房的交易總額已經(jīng)超過3萬億元。全國二手房交易總額達(dá)到6.5萬億元。房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入存量時代。進(jìn)入2017年以后，我國新房二手房成交份額進(jìn)一步增加。2017年我國一線城市二手房成交份額已經(jīng)達(dá)到50%，二線城市二手房成交份額也已達(dá)到38%，雖然和美國等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比還存在一定差距，但是隨著越來越多的城市進(jìn)入存量房時代，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入新的發(fā)展階段，存量市場將成為未來房企爭奪的重點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)供大于求，存量市場特征明顯。一手房市場不斷縮水，供應(yīng)過剩成為很多三、四線城市的常態(tài)。到2019年中旬，商品房待售面積已經(jīng)高達(dá)51380萬平方米。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量過剩，庫存積壓。如何實(shí)現(xiàn)去庫存化成了大難題。（二）住房需求的改變，租賃市場興起隨著生活條件越來越好，人們對住房的要求不再僅僅停留在只是住而已。人們對住房的要求越來越高，質(zhì)量、舒適程度、周圍環(huán)境甚至學(xué)區(qū)房都影響著人們對房子的選擇。雖然在住房數(shù)量上，市場呈現(xiàn)出供大于求的局面，但調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，很多人的住房需求仍然沒有得到滿足。房價的持續(xù)上漲讓很多需要房子的人買不起房子，租房子成為當(dāng)代更為常見的方式。這反映出顧客需求與市場供應(yīng)不相匹配。如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)按照傳統(tǒng)模式建造商品房進(jìn)行售賣，只會導(dǎo)致存量越來越多。如今，國家也鼓勵“租售并舉”的模式，推動租賃市場的發(fā)展，解決人們的住房需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是一個新的機(jī)遇。改變以往的經(jīng)營模式，調(diào)整盈利模式，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。（三）土地價格上漲，拿地門檻增加，成本高，利潤空間壓縮隨著土地面積越來越少，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)量越來越多，加上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展物價的上漲，土地價格越來越貴。雖然土地價格上升，但從土地市場來看，各大房企都在積極囤地，開發(fā)商們競價拿地，土地被拍賣的價格越來越高。土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最根本的基礎(chǔ)，沒有土地就沒有辦法進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。因此，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)總成本里占了很高比重。如今，能夠開發(fā)的土地越來越少，土地價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的成本越來越高，利潤空間減少了很多。從2004年開始，土地的購買價格就開始呈現(xiàn)遞增的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本隨著土地價格的增長不斷增加。房地產(chǎn)本身就是占用資金很多的行業(yè)，價格的上升使很多盲目搶地，拿地策略和開發(fā)能力出現(xiàn)偏差的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)。此外，部分房企因?yàn)橐?guī)模小資金不足等因素?fù)尣坏酵恋兀沧呱限D(zhuǎn)型的道路。（四）融資難度加大且成本上升，負(fù)債高，資金壓力大房地產(chǎn)企業(yè)受行業(yè)特點(diǎn)的影響，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)七八十。現(xiàn)在房地產(chǎn)雖然已經(jīng)在壓縮回收周期，改善資金回流情況，但受本身行業(yè)特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收期還是很長。因此，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開融資，借貸是重要的一部分。隨著現(xiàn)在政府對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的限制越來越嚴(yán)，融資的困難程度提高，融資也越來越貴。高額的債務(wù)以及資金回收期長，讓企業(yè)面臨著巨大的壓力和風(fēng)險。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。（五）同質(zhì)化競爭嚴(yán)重房改后房地產(chǎn)迅速進(jìn)入了黃金時代。不少企業(yè)看著房企經(jīng)營門檻低，經(jīng)營模式簡單，只要拿地、開發(fā)、建設(shè)和銷售一條龍下來，而利潤空間極大。因此，房企的數(shù)量迅速上升。房地產(chǎn)單一的盈利模式造成了同質(zhì)化十分嚴(yán)重，也就是大家好像都一樣。到了近幾年，隨著市場需求的改變，土地價格的上升，房企間的競爭越來越激烈。并購經(jīng)常發(fā)生，行業(yè)集中度在不斷升高。在這種形勢下，為了擺脫利潤困境和不被收購，不論是大型房企還是中小型房企都走上了轉(zhuǎn)型的道路。三、房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)狀為了尋求持續(xù)的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。有些以房地產(chǎn)為主，跨行業(yè)發(fā)展，不再是單一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。有些轉(zhuǎn)移自己的發(fā)展重心，向其他行業(yè)轉(zhuǎn)型。一方面，在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，例如商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等。利用原主業(yè)優(yōu)勢，延伸房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍。另一方面，跨行業(yè)發(fā)展，采用“地產(chǎn)+”布局。可以進(jìn)入教育、大健康、金融、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療等行業(yè)，尋找新的利潤增長點(diǎn)，提高企業(yè)利潤率，提升企業(yè)競爭力。并購作為一種能快速進(jìn)入其他行業(yè)和獲取資源的手段，被越來越多的企業(yè)應(yīng)用于轉(zhuǎn)型中來。由下圖我們可以看出，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的并購數(shù)量保持在一個比較穩(wěn)定的水平。雖然并購后整合成功率一直處于較低水平，但企業(yè)并沒有放棄并購這種獲取新的資源進(jìn)入新的行業(yè)的方式。相反，越來越多的企業(yè)通過并購快速擴(kuò)張自己的規(guī)模和業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)經(jīng)營，完成商業(yè)模式創(chuàng)新，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。圖3-1歷年房地產(chǎn)行業(yè)并購事件數(shù)第三節(jié)房企商業(yè)模式創(chuàng)新概述在行業(yè)政策的調(diào)控以及轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中進(jìn)行了商業(yè)模式創(chuàng)新。選擇適合自身的商業(yè)模式對企業(yè)的發(fā)展有重要的作用，同時，影響企業(yè)的轉(zhuǎn)型過程。以下是本文總結(jié)歸納的幾種我國目前房企比較典型的商業(yè)模式創(chuàng)新。（一）“區(qū)域綜合開發(fā)”模式我國城鎮(zhèn)化速度放緩，進(jìn)入了下一個階段。新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)提出了新要求，要做到人口、土地、社會、農(nóng)村五位一體。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，房地產(chǎn)可以抓住機(jī)會積累產(chǎn)業(yè)資源，擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)。如今的區(qū)域綜合開發(fā)主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城等。采用“區(qū)域綜合開發(fā)”模式，發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)的典型例子就是華夏幸福。產(chǎn)業(yè)園區(qū)加就是同時擁有房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營兩方面。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的周邊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，形成如物流園區(qū)、科技園區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。華夏幸福是PPP模式的探索者和先行者，園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和園區(qū)配套開發(fā)業(yè)務(wù)已成為華夏幸福的兩大核心業(yè)務(wù)，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，例如信息技術(shù)、高端裝備、汽車，重點(diǎn)發(fā)展，打造百余個產(chǎn)業(yè)集群，范圍擴(kuò)展到全國各地，成為國內(nèi)頂尖的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商。（二）“地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”模式房地產(chǎn)與文旅、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等服務(wù)行業(yè)有著密不可分的關(guān)系。隨著消費(fèi)的升級，對文旅、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等行業(yè)不再停留在最初的階段，人們的需求越來越豐富，對生活的質(zhì)量要求越來越高。所以“地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的新模式就出現(xiàn)了。養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)和教育地產(chǎn)就是其中最突出的。融創(chuàng)中國就是發(fā)展文旅行業(yè)的典型例子。融創(chuàng)中國從萬達(dá)手里接受13家文旅城，在海南成立文旅集團(tuán)，定位為“中國品質(zhì)文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商”。文旅產(chǎn)業(yè)成為了融創(chuàng)中國新的利潤增長點(diǎn)，擴(kuò)張了企業(yè)利潤的來源。文旅地產(chǎn)對利用當(dāng)?shù)氐奈幕糜钨Y源，提高地區(qū)知名度等都有很大的作用，因此也很受當(dāng)?shù)卣闹匾暫拖矚g。（三）“產(chǎn)業(yè)鏈價值”模式房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中具有天生的優(yōu)勢，與上下游產(chǎn)業(yè)都有密切聯(lián)系，且資金較為龐大。房地產(chǎn)企業(yè)在在產(chǎn)業(yè)鏈上向上向下拓展，擴(kuò)張自己的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，尋求更多的利潤增長點(diǎn)。可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資源利用率，并降低企業(yè)成本。通過自身積累的資源、技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)，提升產(chǎn)品附加值。“產(chǎn)業(yè)鏈價值”模式可以分為物業(yè)、裝配式建筑、家裝和社區(qū)O2O等。雅生活收購綠地旗下的綠地物業(yè)100%股權(quán)，與綠地達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議。利用雙品牌驅(qū)動戰(zhàn)略，擴(kuò)大行業(yè)優(yōu)勢，提升核心競爭力。對于綠地來說，加強(qiáng)了物業(yè)方面的發(fā)展，拓寬了行業(yè)領(lǐng)域。（四）“有限相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同主業(yè)”模式以房地產(chǎn)為主業(yè)，進(jìn)行與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的擴(kuò)張與發(fā)展，與房地產(chǎn)主業(yè)形成協(xié)同作用。在這種模式下，各行業(yè)互相利用了優(yōu)勢和彌補(bǔ)了不足，產(chǎn)生1+1>2的效果。綠地