海南某項目營銷戰略目錄寶安·江南城營銷戰略1、江南城項目定位2、江南城SWOT分析3、目標市場定位4、產品定位組合5、營銷思路剖析6、如何開展市場攻擊7、江南城整合推廣計劃1、江南城項目定位

【民心何在？】【分析】：海南房地產市場=客戶+產品客戶因滿足“住”的需求而購買。產品因滿足“住”的需求而誕生。【結論】：江南城項目的定位只有一個字：“住”【詮釋】：住=居住使用+因居住使用而產生的一系列需求4、產品定位組合【核心賣點】大社區：“具有“城”的功能！”------項目規模大、內涵大（支撐點：如商業、會所功能教育延展）；生活便利；提供更多參與可能環境：“擁有江南，不一定非得在蘇州”------江南園林藝術、別園居住感覺戶型：“工薪層住的起的‘別墅’！”------獨棟布局，一梯一單元，身份、品質感強教育：“無論想成為棟梁，還是要愿一個寄托了半個世紀的大學夢，我們都為你搭好云梯！”------名牌小學、少兒蒙發、老年大學精神文明：“政治風范”------建設精神文明社區，實現小康，實現雙豐收客戶服務：“不能承諾全部解決您的問題，但可以承諾讓您沒有問題！”創新服務：前期服務+預防式服務+傳統服務營銷思路主線A、服務；B、參與深度廣度服務參與5、營銷思路剖析教育設置項目：品牌小學、少兒蒙發中心、老年大學主支撐點形式：品牌小學（獨立建設，與名校聯合辦學）培訓類（結合會所功能配置集中）意義：教育地產，將教育與地產結合化、產業化，“教育因地產而興，地產因教育而熱”。2、投資回報預測一次性投入較大，如名校洽談有利，將對一期產生促進效果，經過一期推廣的同步建設，成功運行后，可對江南城二、三期起到較大的推進作用。投資回報分兩步進行：一期：以收復相對投資量為原則分攤價格+上浮價格=78元/平地米+22元/平地米=100元/平方米二、三期：以獲取投資回報為原則分攤價格+上浮價格=78元/平地米+42元/平地米=120元/平方米總體回報額度：1016萬元（不考慮歸項目銷售量及時間的促進作用）精神文明設置項目：本質意義（精神文明社區）+延展意義（精神文明）主支撐點：建一流住房、上一流管理、創一流文明社區、文明業主意義：1、實現可持續發展；2、獲取政府幫輔；3、擴大項目美譽度，品牌知名度。海口背景：1、市場目前尚無本質意義的精神文明社區；2、海口政府對精神文明建設關注程度高，有意借此樹立海口名片；訴求主題：1、作海口名片；2、全國性精神文明建設的參照標準“寶安·江南城模式”；3、務實精神實施“三導”、“三化”和“四個融為一體”；精神文明運作方式提示本質部分：建設精神文明社區（品牌打擊點之一）1、制定精神文明社區綱要；2、與政府接洽，取得幫扶；3、活動、媒體宣傳、引導；4、政府對宣傳訴求點行為理論進行支撐；5、再度進行品牌強勢攻擊。延展部分：建造客戶群體心中的精神文明（服務品質打擊點之一）1、借目前海口市政府、媒體宣傳東風，對媒體進行跟進；2、利用活動在展示企業、品牌形象的同時對精神文明進行表現；3、在俱樂部形式上，對精神文明進行潛移默化；4、將參與性活動、服務上升到政治高度。方式示范：（前期）1、以俱樂部名義進行精神文明客戶家庭評選；2、以教育主題進行“海南棟梁建海南”人物專訪，在《寶安·美舍聯盟》連載。·形式運作施示范形式之一：成立寶安·俱樂部運行方式：俱樂部、雜志核心主題：服務、參與預測可實現效果：1、口碑效應；2、增加已有客戶對項目的持續關注；3、為開辟新的客戶發展通路；4、有更多理由展開客戶服務及客戶追蹤；5、增加客戶參與性、趣味性；6、在產品、產品文化及精神文明社區建設上，都將對客戶起到“潛移默化”的作用；7、客戶資源將可進行長期積累，長期溝通，進如可持續發展階段；8、獲取更多準確的市場信息。6、如何開展市場攻擊

先聲奪人：不得不看 旌旗招展：不得不來趁火打劫：不得不買時間：2003.8月-2003.11月時間：2003.11月-2004.3月時間：2004.3月-2003.4月節點：1、項目工程啟動節點：1、精神文明社區概念出現節點：1、商業重點推廣啟動2、文化討論啟動2、營銷中心出現2、人氣值增加3、項目資料投放核心點：啟動品牌攻擊核心點：附加價值集中表現期核心點：增加參與感文化觀、環境觀引導可以信賴的社區媒體轟炸眼見為實的文化環境支持力：創新服務支持力：聯合政府制造最好樓盤最強信賴支持力：住宅革命觀 俱樂部俱樂部、雜志滲透引導展示活動雜志確定江湖品牌領袖地位戶外展示戶外展示