兒童體驗型主題商業方案臨平商業項目目錄一、參考案例二、本案分析三、商業方案四、商業布局五、物業要求（另行制作）杭州do都城上海星期八小鎮case1case23相關案例分析：

相關指標建筑面積10000㎡，一層6000㎡、二層4000㎡開業時間2008年10月職業種類112種建筑尺度實際尺度的70%業態組合：一共5層的裙樓內配備兒童體育館以及專業教育培訓。基本上來說這種職業體驗館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對口的培訓班服務的。用職業體驗來帶動少兒培訓行業也是一種比較合適的業態組合項目特色：商業體驗主題鮮明精神文明盈利模式專業的職業體驗發展主題類商業品牌引進與門票引領健康潮流Case1:杭州DODO城

教育娛樂主題——兒童節職業體驗中心4現代汽車展廳休閑活動區火災現場工商銀行入口出口卡丁車場嘟嘟城大劇場主要節點車行道人行道Case1:杭州DODO城

規劃布局：采用環形流線布局，形成最大化臨街面，雙向業態布局5職業角色：

包括消防員、宇航員、考古學家、記者、醫生、機長、設計師、主播、駕駛員、建筑工人等職業在內的一百種職業游戲方式：每個進入場館的孩子需要佩戴一個特殊的手環（可看做是一個隨時更新的個人簡歷），用以記錄當天的一切活動信息并且可以在下次體驗時繼續記錄，同時也是一個跟蹤儀，防止孩子掉隊迷路或者擅自離場；場館有自身的金融系統和貨幣，一切交易活動必須使用“DO”幣，制約了家庭條件不同的孩子在城內的社會地位，營造一個公開公平的社會環境；其中50多個項目、100多種職業都是相互聯系的，也有自由創業店可供孩子自主創業美發中心黑石餐廳建筑工地嬰兒護理中心主要節點車行道人行道規劃結構

本二層結構沿襲一層，為環形結構，可供小鎮內車行主要節點

包括美發中心、黑石餐廳、嬰兒護理中心、建筑工地等配套設施

包括130平米休閑區，和90平餐飲店一個，衛生間2個Case1:杭州DODO城業態形式：近百種職業體驗，滿足不同年齡階段孩童的夢想需求6聚集效應健康生活體驗場館的商業模式不僅滿足了兒童日常娛樂需求，更能夠給我們祖國的下一代盡早地給自己一個社會定位，樹立自己努力方向，同時更能夠在體驗過程中及早糾正他們的不成熟社會心理，可避免許多社會問題。發展空間DO都城現僅開放了100個職業，日后經營上升空間大。循環的消費模式，增加了這種商業模式的壽命。因此在未來項目的升級上，擴充場地面積、擴大職業范圍、增加主題活動內容和規模、尋找更多不同的合作商家都是有效的升級手段。一共5層的裙樓內還配備的兒童體育館以及專業教育培訓。基本上來說這種職業體驗館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對口的培訓班服務的。用職業體驗來帶動少兒培訓行業也是一種比較合適的業態組合游泳館健身館游藝館舞蹈館體育館文藝部多功能廳外語部文學部科技部辦公區B13F4F（注：2F和3F為杭州DO都城）Case1:杭州DODO城優勢分析：整合周邊兒童活動配套資源，城市商業功能定位準確，項目自身特色性強7客戶訪談：第一次來這里，幼兒園老師也有提到這個地方，以后還會陸續的帶她來玩，現在都是獨生子女，找不到這么多玩伴一起熱熱鬧鬧的，所以來這邊交交朋友其實也不錯。——杭州蔡小姐客戶訪談：第三次來了，小孩挺喜歡這里的，說是玩遍所有的職業館才罷休，票價還挺適中的，畢竟現在消費都高了，一百多塊錢能讓孩子寓教于樂，還挺好的——慈溪陳女士客戶訪談：第二次來這里了，覺得還挺不錯的，我覺得對于他個人能力來說都是有一個提高的，不能小看小孩子的力量，他的社交能力從現在其實已經開始慢慢形成了——溫州胡先生客戶訪談：小孩平時周末在上一些興趣班，所以一直沒抽出時間來，暑假到了，所以來嘗試一下，如果孩子喜歡，以后肯定還要再來的。——杭州張女士8%5%65%23%媒體廣告朋友介紹老師、學校推薦單位組織客戶訪談摘錄客戶了解信息途徑杭州市區客戶省內其它城市客戶外省客戶客戶了解信息途徑客戶對DO都城的認可度很高，大部分客戶都表示愿意再來客戶改進建議增加和小孩親子互動的項目為家長提供休息交流的空間增加主題相關的購物點Case1:杭州DODO城消費者行為調查及訪談：8杭州DO都城位于市民中心，周圍多為市民休閑的服務類業態；但是在其周邊1公里內內，目前24萬平的大型綜合商業體杭州萬象城為支撐，在未來商業發展中，將建有高達100萬平的商業面積，能夠完全滿足其商業需求休閑商業設計鄰街零售商業下沉式商業廣場高檔精品商業區地下商業空間軌道交通樞紐市民中心DO都城所在地萬象城1km客流量1.5萬人/周規劃中商業來福士（在建）萬象城（營業）DO都城運營訪談中可得，由于運營良好，客流量平均在15000人/周，在市民中心內暫無商業綜合體的情況下，需要大量商業項目與之配套周邊1公里商業綜合體項目一覽項目名稱建筑面積定位業態萬象城（運營中）24萬平集娛樂休閑為一體的高端商業綜合體Central中央百貨、玩具“反”斗城、NOVO新概念、大食代、蘇浙匯以及路易威登、巴黎世家、古奇、蘭姿等國際品牌來福士（在建）40萬方中高端商業綜合體，包括餐飲娛樂休閑等將參照上海、北京和成都的模式來進行業態劃分華聯udc等（在建）共約60萬方商業綜合體尚未劃分，其領域包括娛樂、餐飲、休閑、百貨等來福士廣場華聯udc高德置地廣場周邊1公里內商業項目列表12Case1:杭州DODO城周邊商業聚集性分析9體驗中心計劃投入成本建筑裝修成本室內裝修成本約2500元/平方米（嘟嘟城總裝修投入約為2500萬）。設備成本設備整體引進總成本為1000萬元運營成本人力資源成本約700萬/年，包括70個現場輔導員、10個核心技術人員以及若干保全、環衛人員。品牌輸出成本官方公布的品牌輸出費用約為500萬，其中300萬為技術和人員支持（包括網站建設、軟件系統提供，后期的更新、升級，主題活動策劃案的提供，前期招商、采購建議），100萬為營運保證金。簽約合同期為10年，之后每年需要向官方提供50萬左右的資金援助（包括技術更新、設備維護等）。體驗中心收益表收益項目嘟嘟城具體收益改良模式后具體收益門票收益定價60/人（現時主要為節假日為高峰區，平時約為二天一輪）每段上限人數1200人，=60元/人次*(120天節假+(240閑時*0.3))*1000人/天=11520000元北京通州歡樂之都定價150元/人，上海星期8定價為200元/人次。小賣部收益約20萬（僅一、二層內部快餐和零食吧一年純利潤）增加零售項目、配備特色餐飲后可達到約100萬收益周邊商鋪出租租金收益無在場館外設置配套商鋪，以出租的方式給散戶經營，收取租金收益。盈利模式門票銷售商家入駐帶來資金回籠等候區家長消費引導來盈利建立客戶檔案、發行專用DO幣帶來循環消費商家合作伙伴Case1:杭州DODO城盈利模式：杭州DO都城每周消費人口1500人，年營業經額1200萬，廣告收入400萬，總收入1600萬，運營成本約1000萬，其中人力成本700萬，年毛利潤約600萬。10要保證成功運營，持續的客流量是關鍵。最大程度的整合政府和兒童教育系統的資源，聯合運營，保證持續人流。123Case1:杭州DODO城案例借鑒點分析整合周邊兒童活動配套資源，只針對兒童這一細分市場，提供一站式的兒童消費環境，在業態規劃上保證人流連續性在產品和業態規劃上增加父母和子女互動的空間、為家長提供交流休息的空間，并增加主體性的消費空間等，提高商業坪效Case2:上海星期八小鎮

教育娛樂主題——兒童節職業體驗中心基本簡介

位置莘莊地鐵南廣場仲盛世界商城5樓總面積7000㎡項目概述專為3-13歲孩子創建的角色扮演主題樂園，以2/3的比例打造真實生活場景，既有設施林立的街道，又有各式風格的建筑，更有各色不同品牌商店和工廠，是任孩子體驗、娛樂、創造、學習的小一號世界。領取到[星期8]護照、小鎮地圖、E幣旅行支票閱讀小鎮地圖，前往銀行兌換E幣旅行支票，作為游戲啟動資金。也可同時辦理小鎮銀行賬戶開立手續，擁有屬于自己的存折和金融卡搜尋中意工作的主題館位置；或至小鎮職業介紹中心，詢問工作人員適合自己打工的主題館位置進入主題館后，聽從輔導員指揮，更換工作制服，完成工作來到主題館前，按照輔導員指示耐心排隊等候主題館開放任務完成，輔導員會在小朋友的[星期8]護照上登記已學會的職業技能，并支付小朋友E幣工資（僅限于職業性主題館）小朋友手中有足夠的E幣的話，可以去汽車租賃店租車，去劇場買票看演出、或到紀念品店挑選心儀的禮品。也可去銀行，把多余的E幣存入自己的銀行卡，下次來可以繼續使用12項目總平面

涵蓋8大領域、50類行業的70多種社會角色扮演內容13盈利模式：------投入及贏利場館冠名收入（約占10%）門票收入（約占70%）場地零租收入（約占5%）兒童票180元/人，家長票50元/人獨一無二的冠名權，模仿洛杉磯奧運會模式，在一個行業只選一家知名商家冠名。目前冠名合作企業有樂高玩具（建筑館）、瑞爾齒科（牙防所）、中國銀行（銀行）、東方航空（航空館）、蒙牛（牛奶廠）、普利司通（F1館）、大眾（4S店）、香特莉（蛋糕屋）、DQ（冰淇淋店）、灣仔碼頭（水餃店）……

廣告植入收入（約占10%）諸如：門票采用仿真機票形式。標明承運方：東方航空。生日會派對等特殊活動收入

(約占5%)生日會派對以一個孩子家庭為發起人，為10組家庭提供包括常規活動和生日特別活動的增值服務。其他類似形式還有企業包場、團購等等。衍生商品銷售收入(當前正在籌劃)兒童品牌服飾、文具等

場地租金由于具備特殊的引入客流作用，場租較為低廉。

人員費用除少量管理人員及財務人員，其他員工部分由品牌企業派駐、部分采用義工形式，因此可以忽略不計。

設備維護更新費用廣告推廣費用每年2～3次的設備維護，并更新游戲內容，使游戲內容常玩常新。

前期需要大量的公共推廣及媒體費用，同時配合以各大品牌企業的合作推廣，創造巨量影響力、并帶來足夠的客流。后期通過品牌合作推廣、顧客的口碑宣傳及常客計劃等，保證穩定客流。

14客戶反饋：改善服務流程和接待水平、增加家長和孩子的休憩空間以及票價是客戶反映最多的問題15客戶問題排序：1、孩子排隊時間太長，一次能玩的項目太少2、工作人員不熱情，缺乏對待小孩的基本素養3、票價太貴，尤其是大人票50元/張4、內部缺少休憩和消費的空間，容易疲勞5、接待和服務流程不人性化6、內部缺乏導視和指引系統，方便孩子游玩星期八小鎮：位于上海仲盛世界商城的星期八小鎮，作為主力店，帶動多種業態形成目的地型消費，保證了客流量和回頭率，起到相互帶動作用

購物、餐飲于一身的ShoppingMall尤其注重延長消費者逗留時間

主力店類面積主要品牌家樂福0.8萬平綜合莘莊百盛19萬平中高端綜合百思買4000平綜合星期八小鎮7000平餐飲類3萬平蕉葉咖喱、避風塘、采蝶軒、休閑類1.5萬平娛樂類1萬平CGV電影院周邊商業帶動分析消費人數人均消費時間單位時間消費次數人均單次消費金額消費總額xxx=其中，三大主力綜合購物中心的消費數據顯示，兒童類的商品消費金額和數量明顯比其它旗艦購物中心的量要高，星期八小鎮的帶動作用由此可見一斑目的地型場所帶來客流量以星期八的拉動作用帶來回頭客Case2:上海星期八小鎮

周邊商業帶動分析16商業價值體系：------選擇場內活動家長的行為模式及商業效應：

星期八小鎮活動分上午、下午兩場，時間分別是上午：10：00～14：00、下午15：30～19：30。每場時間都橫跨一個用餐時段。這樣的安排為商場餐飲類商家帶來商機。

體驗每項工作需要時間為15分鐘左右，等待期間進入場館的家長可以聽一場親子教育課程、或是攝影講座、或是做個簡單的美甲，或是選購兒童商品。

選擇場外活動家長的行為模式及商業效應：

媽媽可以盡情購物2.5小時并作一次SPA（1.5小時，通常200元/次），或是做一場瑜伽（1小時，辦卡折合150元/次）+美發（1小時，200～500元）+購物（2小時，無法統計）；爸爸可以打幾場桌球（30元/小時）或是邊看書邊喝咖啡（50元/人）、或是酣暢玩一把電玩（無法統計）；或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影（1.5小時，160元/兩人）……延伸到祖父母輩，主打養生保健，祖父母可以聽一次養生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。

目標客群為3～13歲兒童，主力客群5～10周歲主力客群的家庭結構通常為：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的結構通常為“1+1”至“1+4”17本案分析1、項目地處臨平星光街紅豐路口附近，總建筑面積25000平方米，目前主樓為準“四星級”酒店君湖國際酒店，酒店主樓高21層，是集休閑、娛樂、餐飲、食宿于一體的綜合性大酒店。項目整體地處于臨平東部新城CBD核心區，東接海寧市，西鄰休閑娛樂的繁華街區。2、本案是位于酒店的輔樓，總共三層，面積約12000方。目前為空置狀況，樓內為全框架結構。3、缺點：（1）、目前東湖國際項目的二期為空白待建區域，區域內圍墻遮擋，影響從星光街兩邊過往的車輛和人群視線。（2）、該商業部分因為要考慮二期商業規劃的原因，所以目前只有三樓可簽租賃時間為12年，其余部分可簽租賃時間較短，只有4年左右。（4）、項目內基礎配套設施、設備不全，地和頂未裝修。（5）、項目單層面積較大。（6）、因項目的主樓為星級酒店，導致整體商業氛圍單一。城市要求項目要求主城區或副城中心

重視兒童教育，兒童教育理念領先商業綜合體內，具備復合一站式的商業氛圍

層高4.5米以上，單層面積3000平米以上區域要求主城區位，區位不宜偏有地鐵或者專屬公交直達市區

項目及周邊停車位充足，道路交通便利主城區/副城中心交通發達周邊商業氛圍復合定位為兒童體驗主題型商業本項目商業定位和政府機構合作，高效整合城市的兒童教育資源，確保長期穩定客流針對兒童消費客群獨特性，延展兒童周邊商業消費鏈，提升商業的吸引力和盈利能力產品硬件上：開發更豐富的職業任務，制造新鮮體驗；內部增加消費者的休憩消費空間產品軟件：服務接待流程的特定人性化，接待人員服務水平標準化提升非常關鍵M1M2M4M3兒童體驗主題型商業運營的競爭力KPI

關于主力商家

我們考慮的主力商家就是親子樂園：因為想把一個商業中心招商招滿不是一件很困難的事，但運營好一個商業項目使其長期盈利才是非常困難的事，好多商業項目從開業到盈利都經過了多年的漫長調整，即使你項目是本市商業中心位置再好并不代表你可馬上可做活一個商業項目，把大量人流從商場前面的步行街上運作到商場內都需要很大的技巧，更何況我們的商業項目還不是在市中心核心商業圈內，所以商業項目還是保守運作的穩當。樓上有大型兒童游樂園（2000方起）帶動人氣，中間樓層出效益。在和影院同等面積的情況下，兒童游樂園所帶動的客流量將超過影院，而且都是白天客流的多，更具消費潛力更顯人氣。

真正概念的室內兒童游樂園就應該是大規模的設計，輻射影響面應該是整個臨平區域，甚至要大過影院的規模。所以招商時應按主力店的要求去招。各樓層商業規劃三樓：兒童商業主力店和兒童配套商業各樓層商業規劃三樓商業規劃說明：本案的主力樓層就是三樓的兒童商業，也是本案首先要完成的商業規劃和招商工作，三樓商家招商和運營的成敗，也決定了本案，商業運營的成敗。主力店可以選擇國內較為成熟的親子樂園品牌，親子樂園面積不少于2000方，然后配合兒童攝影、嬰幼產品銷售、兒童教育、動漫產品等相關配套商業。在招商工作完成后，就將進行整體的運營輔助工作，可聯系整個臨平區域的幼兒園和小學進行針對性營銷推廣工作，以活動帶動營銷的方式進行整體的營運，建立成為臨平唯一的一個親子商業集合體，以此作為整個商業的突破點。各樓層商業規劃二樓：游戲世界、臺球會所和餐飲等各樓層商業規劃一樓：部