i不動產異議登記制度概述不動產異議登記制度基本概念在我國，不動產經過登記具有公示公信的效果，因登記形成的權利，即使原登記的內容不符合客觀實際的情況，按照法律規定，也具有法定的推定效力，而第三人也可以根據登記的內容與登記權利人發生的物權變動行為，獲得法律的保護，這樣就產生了這樣的問題:即如果原登記不是真實的，而真實權利人等利害關系人的權益可能就會因此受到侵害。如何解決這一問題呢?正如引言所說的，答案就是異議登記制度。通過設置異議登記制度，對原登記的錯誤登記的事項提出異議，就可以有效的解決這個問題。因為不動產登記簿所載內容一旦經過異議登記，實際上就是其正確性受到質疑，這種質疑被登記在冊，就等于告訴有關查詢人登記在冊的內容可能是不正確的，這樣的一種警示，使得查詢人產生懷疑，其實際效果就可以阻斷原登記所產生的公信力，使得潛在的交易者即第三人有選擇交易的可能，如果第三人堅持交易，這種異議登記就在一定程度上賦予了他一定的證明自己“善意”的義務，如果這種異議登記是正當的，那么它無疑增加了第三人交易的成本，作為一個理性的經濟人，第三人很可能會選擇放棄這種交易，從而可以有效得避免了第三人善意取得，真正做到了保護真實權利人的利益。不動產異議登記制度性質不動產異議登記制度的發生情況往往是權利人對登記簿上的權利記載有不一樣的意見，然后基于此異議向登記機關提出申請，登記機關根據這個申請登記的情形。異議登記能夠對登記公信力產生不良影響，阻斷善意取得的發生，這個過程會對第三人產生警示作用，使得第三人對交易存在的不良情況狀況有所知悉，如果交易使得自己很有可能不能取得相應物權，第三人很有可能不會進行交易，對于第三人交易更具公平性。不動產異議登記制度平衡了第三人和真正權利人之間的利益關系，維護了交易安全，保護了交易財產安全。針對異議登記的性質學界有兩種觀點：第一種觀點認為不動產異議登記是純粹的公法性質。如果將其認定是私法屬性，則超越了民法上公法與私法界限的劃分，將政府行政部門的行為認定是私法上的行為不倫不類的，因為在民法上的行為一般都是平等主體的意思表示一致的行為。第二種觀點認為不動產異議登記是純粹的私法屬性。按照民法原理，登記是不動產物權發生變動必不可少的程序之一，與婚姻登記類似，它需要雙方意思表示一致，真實無欺詐，登記的法律效果是發生私法意義上的物權變動，政府行政部門作為登記機關在這一過程中沒有本質上的變化，它只是為了確保登記的公開性和真實性，增強公示效力，因為不動產物權的變動跟動產物權相比很重要，它并不具有行政審批的政治權力。即便發生登記錯誤，當事人也可以通過民事私法確權程序進行二次救濟，重新對物權變動進行確立。本文認為，不動產異議登記這一制度兼具公法和私法的雙重屬性，不僅僅只具備其中的一種單一屬性。這是因為：通過研究不動產異議登記的進行過程我們發現，不動產異議登記的啟動第一步就是由利害關系人提出申請。而當事人提出登記申請的行為屬于私法上物權請求權的表現。然后，異議登記還需要政府行政部門作為登記機關來審查物權登記行為，而這是政府部門履行法定職責的行為，屬于公法性質。不動產異議登記制度的規定當異議申請人對不動產登記簿上權責劃分，產生異議?？梢陨暾埉愖h登記對權利主體、不動產的內容進行申請，這一過程就被稱為不動產異議登記。我國不動產異議登記的相關事宜，可以參考《物權法》第十九條條例：（1）變更登記：申請人必須提供合乎法律規定的證據，證明登記存在錯誤，同時還需要向不動產登記簿記載的權利人申請，同意之后以書面文件形式生成同意書，申請人可以在登記機構，進行產權變更登記，修訂登記簿上漏洞。（2）異議登記：如果雙方對變更登記產生疑問，不能夠達成一致協定，那么就是說申請人可到規定部門申請異議登記，在不動產部門的調節下，借助訴訟方式化解雙方物權糾紛矛盾。但是申請異議登記，不是說申請就可以，還需要經過登記部門的審查，看是否符合異議登記標準。審查之后，只有符合符合異議登記條件才可以，如果申請人不符合異議申請規范，則不予以登記。（3）時效規定：當異議申請成功登記后，申請人必須確保在有效的時間內，向人民法院提起訴訟，一般來說可以在十五日內進行訴訟提交，如果超過規定時間那么異議登記失效。（4）不當登記的損害賠償：如因申請人的刻意或是無意過錯，造成登記錯誤，那么申請人自行負責，如果原登記權利人也因此遭受損失，申請人需要對原登記權利人的損失，做出相應的賠償并糾正之前不當錯誤。域外國家地區不動產異議登記的立法借鑒德國不動產異議登記制度《德國民法典》第892條第1款對登記的公信力進行了明確，這一條例主要是為了維護善意第三人的權利，也就是說在產權過程中，如果善意第三人受到欺騙，或是原產權人錯誤造成的損失，應該由過錯方承擔損失。一旦發生登記錯誤的情況，會優先保護善意第三人的權利，也就是說可能會損害真實權利人的利益，德國因此添加額外條例，在還規定了登記公信力的例外情況——用異議登記制度來保護真實權利人免受合法利益是侵害。如果說在土地登記簿上發生異議的情況，那么登記相關人的異議對物權的發生將不產生作用，必須有足夠的證據證明異議屬實正確，只有這樣才會產生阻卻登記名義人處分行為作用。即使善意的第三人已經的登記申請已經發展，異議登記照樣可以阻止善意取得效力。因為議登記就是通過對公信力管制，對產權的真實權利人利益完善和維護。使用異議登記制度，必須滿足適用條件規范。在《德國民法典》第899條中就明確規定相關性要求。第1款指出異議登記的適用范圍可以和更正登記的規定直接配適。那么異議登記的徐亞如何發起，在第899條第2款中就闡明了其發起方式。首先必須是真正物權人發起，其次是在不動產異議登記的申請審核之后。除了按照假處分命令方式申請，還可以在經過利害關系人同意情況下申請。由于德國產權法發展較早，所以基本形成程序性規范。在完備程序下的異議登記，其啟動方式也是不盡相同。除了上述談到的假處分命令和取得利害關系人同意的方式、還可以通過權利人單方申請方式，同時還可以借助政府機關工作人員依職權登記方式。異議登記不僅是開啟方式多種多樣，其注銷方式也是各不相同。從發起方式上來說，第一是在申請人同意注銷情況，第二是政府登記機關依職權注銷的以及政府指導注銷等方式。瑞士暫時登記制度異議登記制度在不同的國家有不同的名稱，在瑞士法中即被稱為暫時登記。而它打破登記的公信力，則是借助另一種方式——保全物權。在《瑞士民法典》第961條中就對暫時登記制度作出簡單的規定。在第2款中，對其法律效力進行詳細的闡述，指出該登記制度的必須產生之后才擁有效力，并不是在一開始一經登記就發生效力。換而言之，進行暫時登記之后，登記名義人處分其名下的不動產物權不會產生障礙，但是呢，一旦暫時登記被證實是正當的，那么它的法律效力就回溯到登記最開始的時間，往后再發生的處分行為不會發生法律上的效力。瑞士暫時登記制度的適用條件在《瑞士民法典》的第961條第1款進行了明確規定，它的適用條件是:第一種是申請人保全物權的情形，第二種則是法律允許補證。這兩種情況和本身的更正登記法律，沒有產生實際聯系。從965條和第966條的規定就可以看出，真實權利人的權益保護存在著漏洞，如果權益人一旦缺少形式處分權證件，那么就會由于證據不足無法進行異議登記，而暫時登記的第二種情況就可以在一定程度上保護真實權益人的權利，但是總的來說只是一種臨時性救濟措施。在瑞士，只有兩種發起方式能啟動暫時登記制度，第一種發起方式是所有人或全體當事人，第二種發起方式是根據法官的命令或裁決進行啟動。日本的預告登記制度日本法律采用登記對抗物權變動模式。不同于德國和瑞士，在日本，登記僅僅具有公示效力，第三人不能因信賴登記利益而受保護，不能對抗真實權利人。日本的預告登記制度借鑒了德國的異議登記制度，并將這項制度命名為預告登記。由于日本的采用登記對抗物權變動模式，所以和瑞士德國存在顯著差別。日本的預告登記對公信力不產生阻斷作用，只是發揮了警告第三人效力，防止其因為交易信息不對稱，不知交易標的有喪失風險而遭受損失。在這種背景下《日本民法典》設立了一些特殊條款來對善意第三人進行專門的保護，例如在第94條第2款規定的因通謀和欺詐導致法律行為撤銷不能對抗善意第三人。在法律上，會優先維護善意第三人的權益，第三人可以和真實權利人對抗，依照法律維護自己的權利，那么再采用預告登記也不會產生效力，因為此時的第三人的警示已經沒有必要，只是限制了預告登記的適用范圍。通過上文簡述域外立法異議登記情況，發現德國如本瑞士的異議登記制度，多少從以下幾個方面規定程序化設定。第一制度產生效力條件、適用條件、制度產生的目的等，由于國家不同，所以程序性規定自然就會有著或多或少的差別。異議登記制度產生的目的不同，那么其設立的標準、效力條件、適用范圍自然不同。同時異議登記制度的產生和登記公信力制度是相輔相成的。換句話說，沒有登記公信力的異議登記，是不完整的是不需要存在的。德國和瑞士都采用了登記公信力制度，但日本卻不，并不承認登記的公信力，由于國家制度目的不盡相同，所以預告登記的目的自然就不同。拿日本來說，其制度的設定是為了在公信力制度下保護保護弱勢的第三人，不是為了保護真實權利人設定。通過對比不同國家異議登記制度存在差別和其深層次的原因，可以對我國的異議登記制度的立法完善提供借鑒。我國不動產異議登記制度的立法不足在《物權法》中，第19條對更正登記的規定，申請人即提出“異議”并要求登記機關進行“異議登記”的人；法律要求申請人申請異議登記后在15日內對“異議”內容進行起訴，以期通過訴訟途徑予以解決；而15天內不起訴，則視為申請人對異議內容的放棄。“異議登記”實際就是將當事人存有異議的權利進行擱置，在異議登記期間，任何當事人不得對異議登記內容行使權利；但為了避免申請人惡意阻撓權利人行使權利，進行異議登記后又不積極進行確權，故而規定了15天的起訴期限。根據前文介紹，《物權法》將異議登記制度納入了立法進程，但在條文規定上只是對該項制度進行了宏觀性的描述，在真正的司法適用問題上會導致不同的判決，有可能造成“同案不同判”情形的發生，尤其是關于異議登記的法律效力問題。《土地登記管理辦法》與《房屋登管理記辦法》都對不動產異議登記進行了規定，但是由于這兩者屬于不同的部門，所以對于該項制度有很多不相同的規定，表現在以下兩個方面：第一個方面，《土地登記辦法》對異議登記的法律效力不同程度進行了規定，值得注意的是，他還能夠限制權利人的處置權力。該辦法認為異議登記的法律效力不是無限擴張的，他僅能打破不動產登記的公信力，不具有限制權利人處分權的效力。第二個方面將更正登記和異議登記捆綁的聯系起來，要想啟動異議登記程序，必須先要進行更正登記程序，并據此提出異議登記制度不具有獨立性，沒有單獨研究的必要性。本文認為，異議登記制度是一種針對物權變動存在的臨時補救措施，它不以權利人提出更正登記為前提條件。但是在具體的實施細節問題上仍然存在許多需要完善的地方。不動產異議登記的適用主體根據《物權法》可以看出，異議登記的申請人有兩種：第一個是權利人，第二種是利害關系人。但是《物權法》并未對“利害關系人”的具體范圍進行介紹，，所以存在模糊的地方，關于這個問題理論界有不同的看法：第一種觀點認為，異議申請的主體不包括登記權利人。這是根據人之常情的道理來分析的，也就是說，登記權利人對自己享有的權利是不會持反對意見的，而請求方在對登記簿的記載有異議的發生情況是對登記權利人所享有的利益發出反對聲音，而通常來講，登記權利人是不會天真到對自己享有的權利持否定方向的。第二種觀點認為，申請主體就是指登記權利人。持這種觀點的人認為，登記權利人在某些特殊情形下還是有可能借此來維護自己的權益情況的，在一些特殊情況下，尤其是那些與權利負擔有關的內容，由于現實生活的情況紛繁復雜，變化莫測，我們不可能事事預料到，在特殊情形下還有這種可能的，登記權利人利用異議登記制度來維護自己權利。針對理論界存在的分歧，對“利害關系人”的適用范圍進行細化規定是我國未來《物權法》進行修改不可回避的方向之一。不動產異議登記的適用范圍從揣摩《物權法》第19條的立法精神來看，大概的情形是只要不動產的權利內容出現異議情形，那么，權利人就可以申請更正登記，如果原權利人對此持否定意見的，那么，利害關系人就可以利用更正登記程序對不相符的地方進行修改。首先，對于更正登記，這種適用范圍是可以理解的，因為更正登記的目的就是為了將登記簿上錯誤的地方更正而存在的制度設計。但是這種適用范圍對于理解異議登記是否正確，我們對此是不確定的，因為這與異議登記制度設立的目的是正好相反的，如果這樣做了就會損害真正物權人的既得利益。而登記簿上記載的事項的與權利的不相關的錯誤，在民法上不會產生“權利上的外觀”，自然也就不會因為第三人的原因影響到其他人的利益。因此，我國《物權法》在將來有必要對異議登記的記載事項的范圍進行再一步的劃分。不動產異議登記的法律效力通用的《物權法》對這項制度的法律效力還沒有再進一步的明確，這暴露了我國當時的立法者在異議登記法律效力這方面的認識沒有跟上社會發展的速度，具有一定的滯后性。在政府行政法規《土地登記辦法》中雖然有關于異議登記法律效力的規定，但也都是圍繞法律的有效期限進行的，這樣的規定對原來的權利人進行了限制。換句話說，如果這個異議在最后被證實是欠妥當的，在這種情況下，根據法律的立法原意就會剝奪處分權，使他喪失了與第三人進行合作的最好機會，雖然市場交易機會時常發生，但是，坦白來講，在未來的溝通中還可以進行處分，但往往最后的結果就是喪失最有利的合作機會，從而造成金錢上的損失。毫無疑問，關于這一點是將來立法完善的重點。我國不動產異議登記制度的完善不動產異議登記適用主體的完善根據前面的分析我們可以知道，對“利害關系人”這一概念的范圍進行界定是非常有必要的，簡而言之，這是我們進行異議登記制度適用主體進行完善的第一步。在關于是否涵蓋登記權利人這一要點上，文章持肯定態度，換句話說，“利害關系人”應當包含登記權利人。在一個案例中，如果房屋所有權人甲認為信息出現錯誤，向抵押權人發出乙更正訴求，但是抵押權人乙卻拒絕了甲的要求，在這種情況下，如果不允許甲進行異議登記，那么就很可能會出現抵押權人按照登記簿記錄內容行使抵押權，那么已經被注冊的權利人所享有的利益就會受到限制。因此，在將來的立法規定中應當明確適用主體范圍涵蓋登記權利人這一需要注意的要素。再次，關于異議登記主體的法律資格問題同樣重要，同樣需要進行具體界定。這也是毋庸置疑的，第一，如果因為特殊原因沒有被登記到政府行政部門的登記簿上；第二，登記簿所注冊的物權內容被毫無根據的任意擴張或無限縮小，這會造成相關人員自身的物權權利受限制的權利人：第三，法律規定的其他情況。筆者認為，兩種解釋方法上，后者優先于前者，即采申請主體包含權利人，不論是登記名義人還是真實權利人，都屬于申請主體。在此基礎上，對于利害關系人的具體界定應該完善，具體包括如下情況：第一種：發生未被登記的情況。假設登記簿上記載的房屋所有權人為A，實際此房屋為A，B共同共有，那么B有權申請異議登記。第二種：發生登記的權利范圍變動損害他人的情況。假設A在其不動產上為B設定了100萬的債權擔保，實際登記為10萬，B有權申請異議登記。第三種:發生導致物權不存在的情況。假設A通過買賣合同，購買B的不動產，并辦理了登記，但是后因合同被宣告無效，B有權申請異議登記。不動產異議登記適用范圍的完善根據歸納司法實踐中的現實情況，我們可以發現，登記簿上出現的記載錯誤主要有兩種，第一種是與權利相關的記載錯誤，如將不動產的所有權人記載錯誤，第二種是與權利不相關的記載錯誤，如將房屋面積夸大或縮小進行記錄的計算錯誤類型。在登記權利人反對糾錯的情況下，利害關系人并不是無路可走，他還是可以借助登記機關的幫助，即啟動異議登記。對于法律條文中的“權利人不同意更正”這一規定，有學者認為是畫蛇添足，為了保持立法的簡潔性和簡練性可以進行刪除。本文認為這種觀點是不太恰當的，因為利害關系人行使更正請求權的發生情況就是登記簿記載事項與權利內容存在不相對應，雖然在絕大多數情況下，登記名義人不會同意這個請求，但萬事無絕對，還是存在這種可能性的，并不排除有同意的可能，二者可以對此進行協商，如果不能以協商方式解決，可以尋求司法救濟。不動產異議登記法律效力的完善我國的《物權法》中，對異議登記效力作用闡述還有待完善。《物權法》沒有賦予異議登記阻卻公信力。從日本德國、瑞士的登記公信力制度可知，他們都以法律條文的形式明確規定了異議登記能夠阻卻善意取得發生的法律效力。在我國的法律法規中是肯定態度的，同時也是民法體系完整性的必然要求。異議登記制度可以保護真實物權人的利益，這一制度不僅是對公平的維護，也是對效率價值