西安豪宅客戶研究從陜西財富階層來看西安高端消費群體從西安奢侈品消費來看西安高端消費群體從西安高端物業去化來看西安高端物業置業群體西安高端物業客群分析1）從陜西財富圈層的消費現狀來看陜西財富圈層

由陜西高級人才事務所、陜西經理人俱樂部、西部經理人網三家單位聯合發布的《2009年陜西富豪貴族消費趨勢報告》中，將“陜西富豪貴族”的門檻設臵為擁有5000萬元人民幣以上資產的個人，同時還包括自己創辦的企業價值和自有房產。在這樣的門檻下，統計數據顯示，2009年財富過億元的陜西富豪約有1460人，過千萬的富豪有19200人。陜西過千萬的富豪總數超2萬人。陜西富豪陜北西安石油、煤炭、有色金屬、地產商業物流、高科技和醫藥行業等資產過千萬的超過2萬人主要行業來源分布區域數量移民地陜西財富圈層的消費表現

類別

房產

高檔商品 豪華車 煙酒 收藏品

會友休閑旅游地

選擇方向居所：曲江新區和秦嶺山下的別墅商務：在市中心擁有多套公寓、商鋪、寫字樓場所：中大國際、世紀金花和巴黎春天品牌：路易威登(LV)、阿瑪尼、紀梵希男裝、卡地亞珠寶、寶珀、勞力士手表路虎、奔馳GL級、寶馬中華、蘇煙、茅臺、普洱、紫陽特級富硒價值不菲的名畫、名人書法、瓷器、文物、古典紅木家具閱江樓、亮寶樓、五星級酒店的酒吧茶座海南三亞、澳大利亞、香港、北京、上海首選加拿大、澳大利亞、新西蘭、新加坡和南非由于非常中意西安的居住環境、教育質量、醫療條件和投資潛力，因此陜西的富豪更多選擇到西安置業，以在西安擁有房產為榮，這一點陜北富豪表現尤為明顯。聚仁觀點：1、陜西資產過千萬的頂級富豪總數已超2萬人，再加上過百萬的中級富豪以及擁有灰色收入的群體，數字當相當可觀。2、目前西安豪宅的價格一般在400萬左右一套，這個價格相比一線城市要低很多，因此在價格層面，陜西富豪們的可負擔能力并不存在問題。3、由于國內投資渠道狹窄，而房產的保值增值功能強，富豪們普遍選擇購臵更多的房產進行投資。2）從西安奢侈品市場的表現來看4378西安奢侈品消費市場規模2004年，國際奢侈品開始登陸西安，至今西安市場擁有的各類奢侈品、國際一線品牌已經超過百種。據了解，在奢侈品銷售初期，西安的年銷售額為兩億元多，而2009年西安單純奢侈消費已達到了7億元。

“現在我們每月銷售額約160萬元，是2007年剛進入西安時的8倍。”

——中大國際Versace(范思哲)銷售人員西安當前奢侈品消費場所一覽表：

類別奢侈品賣場 高爾夫球 會所五星級酒店 豪華車 經銷點數量

名稱中大國際、世紀金花、巴黎春天亞健高爾夫球會、陜西西安國際高爾夫球會所、新紀元高爾夫球會所凱悅、香格里拉、喜來登、陜西賓館、曲江賓館、長安城堡、索菲特酒店、希爾頓酒店保時捷、奔馳、寶馬、沃爾沃、陸虎、雷克薩斯、凱迪拉克、奧迪

備注入會費20-36萬元萬豪酒店預計明年開業。結論：從表中可以看出，目前西安奢侈品消費場所數量偏少，品牌檔次還有待進一步提升。西安奢侈品市場消費人群特征區域分布職業用途年齡奢侈品消費人群特征一是陜西本地人，二是周邊省份人如山西、河南、內蒙古等主要有兩大類人群，一類是企業出資人和中高層，這其中尤以私企老總最多，該部分人約占到八成。另一類人群多是擁有灰色收入的人群，約八成是自己消費，兩成用做饋贈用途70%左右是“80后”。化妝品類的消費人群，主要集中在35歲—45歲西安的輻射力：陜北、山西、內蒙古、河南、甘肅、新疆，這些省份的有錢人更中意到西安消費、投資。聚仁觀點：1、西安奢侈品市場潛力西部第一意味著西安有著潛在的龐大的富豪群體，他們購買力強，對奢侈品更加鐘愛。2、西安奢侈品市場潛力西部第一同時也意味著西安對于西部地區的強大輻射力，西部地區的富豪階層更中意到西安消費、以及對于居所的投資。3、購買奢侈品人群日趨年輕化，這些新貴階層對品牌有著更高的認知度，更注重品味，因此對于奢侈品的追求也有別于前人，更青睞與他們氣質對味的東西，包括他們對居所的需求。3）從西安高端物業分布及市場來看西安高端物業分布

海珀蘭軒風景御園北郊中新浐灞半島中央別墅區

振業泊墅

浐 灞綠地九號觀邸曲江綠地中海公館國際生態城

八號 府邸綠地諾丁山

紫薇公園時光鉑宮

金地湖城大境龍湖弗萊明戈高新陽光林隱 天下錦繡唐朝曲江華僑

城 紫薇永和坊秦嶺北麓西安院子紫薇山莊國嶺高端物業主要集中在曲江、高新、城北、浐灞、秦嶺五大區域隨著西安國際化大都市發展進程的加快，西安高端物業分布緊跟城市擴張腳步，分布區域會越來越廣：

沿襲浐灞河區域的生態治理模式，在政府對涇河、渭河、灃河區域的治理深化之后，灃渭新區、涇渭新區將出現追求生態自然景觀資源的豪宅；在對大明宮遺址成功改造、中央公園概念形成之后，復制曲江新區的發展模式，未來在唐大明宮遺址公園區域將出現尋求歷史文化資源型豪宅；3.經開區新行政中心區位價值的凸現，將有可能在該區域出現更多的公寓類豪宅。西安高端物業分布情況：特色秦嶺區域高端物業客群分析樓盤名稱產品類型裝修標準建筑風格

紫薇山莊 獨棟別墅 毛坯 原生態山林式風格1、每套別墅平均坐擁3畝秦嶺2、每戶有20%左右的面積贈送3、配套有四星級酒店、12000平米國際運動健身會所、3100平米休閑養生場所

西安院子 獨棟別墅 毛坯 中式風格1、35席純手工宅院，歷時5年打造，按大“田”字和小“田”字自然布局，精雕細琢；2、戶戶泉水環繞，三重自然山水庭院景觀，山、水、園、林，街、巷、院、景，亭、臺、廊、軒，處處傳承中國園林精粹；3、雙車庫設置。

國嶺 獨棟別墅 毛坯 現代風格1、1000平米以上可訂制套型；2、西安目前最低容積、低密度頂級別墅區；3、運用地源熱泵系統、天棚輻射制冷制熱系統、置換新風系統等十大科技系統；4、配套設施齊全，俱樂部、宴會廳、泳池一應俱全。

下“樂山仁者”推崇的低碳生活相契合；客群：城市頂級人士、私營企業主

文化界名流、私營企業主私營企業主、陜北客戶高新區域高端物業客戶分析樓盤名稱產品類型裝修標準建筑風格 特色

綠地諾丁山 別墅 毛坯 英倫風格1、項目基地整體抬高3米2、別具異域風情的英式園林景觀3、公園環抱、遠離嘈雜

紫薇公園時光 平層豪宅 精裝以現代風格為主，點綴 古典元素1、四大科技智能系統2、歐式皇家園林與日式和風園林相結合的組團景觀3、2000m2雙會所設置4、木塔寨公園景觀

八號府邸 平層豪宅+別墅 平層為精裝 后現代主義風格1、五大科技智能系統2、五重景觀花園以及多重主題景觀3、1500m2會所

陽光林隱天下 別墅 毛坯 現代風格1、超五重園林景觀、全冠移植2、社區內部業態豐富，五星級酒店、寫字樓、公園一應俱全客群：私營企業主、企業高管階層私營企業主、企業高管階層、私營企業主、企業高管階層

政府高級別公務員

政府高級別公務員政府高級別公務員曲江區域高端物業客戶分析樓盤名稱產品類型裝修標準建筑風格 特色

金地湖城大境 別墅 毛坯 現代風格1、曲江池一線湖景盡收眼底2、金地大品牌，在曲江有眾多別墅項目3、層進式鋪排方式，更便于觀景

曲江公館 別墅 毛坯 現代風格1、菜單式庭院景觀裝修模式2、曲江核心區域，毗鄰大唐芙蓉園3、獨棟每戶獨有1畝私家庭院及泳池

中海鉑宮 別墅 毛坯 現代風格1、曲江核心區域2、教育配套好3、品質物業4、有中海的超大社區

錦繡唐朝 平層豪宅 精裝 中式風格1、曲江最核心區域，5分鐘步行直達通宜坊、大慈恩寺遺址公園、大雁塔遺址2、五星級酒店、美術館、音樂廳圍繞，既有歷史又有人文

華僑城壹零捌坊 別墅 毛坯

--1、曲江核心區域2、華僑城實力大品牌3、創新合院式建筑形態

紫薇永和坊 別墅 毛坯 現代風格1、與曲江文化旅游集團強強聯手打造

客群：陜北富商、西安及外地（深、浙、廣等地）私營企業主、西安及外地（北京、上海、浙江等地）企業高管階層、政府公務員、海外華僑。浐灞區域高端物業客戶分析樓盤名稱產品類型裝修標準建筑風格 特色

浐灞半島中央別墅區 別墅 毛坯 新中式風格1、水岸生態別墅2、組團內引入了灞河河水，更靈動

振業泊墅 別墅 毛坯 意大利科莫湖貝拉 吉奧風格1、800畝桃花潭原生態活水景觀2、高科技技術讓居住更舒適3、內設幼兒園

龍湖弗萊明戈 別墅、洋房 毛坯 西班牙風格1、龍湖別墅大品牌和優質別墅物業2、臨浐河

綠地國際生態城 別墅 精裝 托斯卡納風格1、綠地地產實力大品牌2、雁鳴湖生態景觀3、西北第一生態大盤客群：私營企業主、企業高管階層、政府公務員、城市新貴階層；主要以長線投資為主北郊區域個案解析樓盤名稱產品類型裝修標準建筑風格 特色

海珀蘭軒

平層豪宅精裝ARTDECO風格1、六大科技智能系統2、城市運功公園、新市政府3、首家互動式風景園林4、國際知名物管，私人管家服務5、3000m2七星級俱樂部風景御園平層闊宅毛坯新古典風格1、城運村公園2、市政府行政中心3、純板式4、寬棟距客群：陜北富商、私營企業主、企業高管階層、政府公務員、城市新貴階層。4）西安豪宅市場客群分析西安豪宅市場客戶特征：主力目標客群：承受總價300萬元以上（單價在1.5萬/㎡以上的精英階層特征：高購買力，社會高收入階層，多極置業年齡：35－55歲之間。特征：各行業領導者或精英，其文化素質和社會閱歷均比較豐富，分析能力強，有自己獨特的審美觀，容易接受新事物，追求自己喜愛的生活方式。承受總價300萬以上的精英階層，其文化素質和社會閱歷均比較豐富！專業技術領域

社會人文科學領域

周邊資源型城市客源企業家職業經理人專業代理商高級營銷管理者教授、藝術家陜北、太原、大同等周邊資源型城市客戶私營企業主管理顧問購買力

高級工程設計、建筑師、會計師豪宅職業客戶特征

各類私營企業主及各行業高級管理者客戶結構

客戶圈層

高級證券行業從業者高級醫師、高級應用產業研究者高級貿易人員演員、律師音樂家、記者豪宅客戶1豪宅客戶2豪宅客戶3豪宅客戶4豪宅客戶5購買目的：體現居住身份；家人居住；豪宅物業升值空間大；豪宅客戶置業目的購房者：私企業主、企業高管等購買目的：家人自住；體現居住者的尊貴感；購房者：政府高層官員、企事業單位高層管理者等；購房目的：享受終極物業帶來的生活方式；購房者：華僑及有海外求學經歷的歸國高層收入者購買目的：滿足對高端物業的擁有欲望；購房者：陜北客戶、其他資源型城市客戶等；購房目的：投資物業，期待升值；購房者：陜北富豪、西安高收入群體等；本地客源：西安本地生活和工作的頂峰階層，主要來源于能源、有色金屬、地產、高科技、醫藥等行業；外地客源：國內各地來西安購房客/陜北來西安購房客/外籍客戶；外地重點客源：陜北客戶及太原、大同等周邊資源型城市客戶；年齡特征：主體年齡分布在35—55歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和55歲之間；客戶非常注重豪宅的集中氣氛，希望居住區域同時兼顧環境寧靜、配套齊全、方便西安豪宅客戶群體購房已經開始從曲江新區，湖城大境、華僑城壹零九坊、曲江鳳凰池等項目轉移到高新、大明宮、經開區等區域。隨著，大明宮國家遺址公園的興建，市政府北遷等有利因素影響，大明宮區域將成為新的豪宅高地，未來也成為豪宅客戶的選擇之一。豪宅客戶特征西安豪宅客戶購買動力已從注重豪宅的單項優勢轉變為考量綜合性價比，大多希望住在都市繁華與郊野清新結合處；對社交圈有一定要求；不崇尚用豪華鋪裝來提升樓盤檔次，追求自然鋪墊；經過多次置業的“熏陶”，他們已不為包裝所迷惑，目光緊緊鎖住樓盤的內在品質；非常重視品牌開發商的背景和實力，多年的商場滾打，使他們對資信看得很重；另外，他們特別強調樓盤的安全設施，畢竟，安全是第一位。業主都是35—55歲之間、做生意的實力買家，所從事行業以金融、地產、貿易為主，大都衣著隨便，主要來自西安、陜北等區域。他們比較注重樓盤的品質，對價格不敏感，貴的反而賣得好。在西安，占有自然資源的豪宅畢竟是少數，大多數豪宅占有城市資源的優勢。比如，紫薇公園時光是城市社區優勢比較明顯的一個例子，分析其買家心理，很大程度上是基于對景觀豪宅的認同，成規模、上檔次、大園林、大品牌的豪宅是富人階層的首選。豪宅客戶心理分析：不講究性價比，講究性能比。購買高檔豪宅的消費者一般不很關心價格，但很關心產品品質及功能；需要絕對私密性。這部分消費者非常獨立，所以對產品的私密性要求很高；需要絕對的安全性。由于這部分人身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一；非常注重產品的個性。喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺；附庸風雅。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位；崇尚自然，追求靜雅。豪宅客戶消費特征分析：新聚仁機構簡介13年發展歷程，2010年總銷金額突破200億元。1998年6月，李嘉政先生創立了上海嘉政房地產咨詢機構，同年首個項目創世紀花園率先提出““住宅進化論”理念。12月，上海嘉政房地產咨詢機構更名為上海聚仁物業咨詢有限公司。2010年2010年2月西安新聚仁成立，代理運作鉑廷、大明宮遺址國家公園項目，西北板塊布局完成。同年南京、合肥、常州、揚州、鹽城、無錫新聚仁成立。2009年2009年11月大連、南通、蘇州、昆山新聚仁成立2008年2008年，江蘇新聚仁成立，通過Landa企業全線管理軟件解決方案，新聚仁機構運用科學管理的方式，實現行業內第一個“無紙化操作”的房地產營銷代理公司2006年2006年12月，武漢新聚仁成立，華中板塊布局完成2004年江西聚仁成立，負責江西板塊項目運作，同年天津新聚仁成立，華北板塊布局完成2003年3月，新聚仁機構成立2002年2002年，進入江西市場，代理濟南我愛我家項目2001年11月率先通過英國SGS：ISO9001國際質量體系認證1999年研發成功聚仁售樓軟件1998年Since新聚仁之歷程-----我們的服務戰略顧問（寫字樓、住宅、商業物業）營銷策劃（寫字樓、住宅、商業物業）全程行銷代理（寫字樓、住宅、商業物業）戰略顧問：為客戶提供城市進入戰略及發展策略、企業取地策略及經濟評價、市場顧問、市場定位研究、項目發展建議、規劃跟進顧問、營銷執行顧問服務、商業機構投資合作咨詢、租售價值及項目財務評估、項目發展戰略定位、項目物業發展建議、項目啟動策略研究、招商顧問以及專業培訓課程輸出等服務。營銷策劃：為客戶提供關于委托項目的選址、產品、消費者、價格、銷售推廣、品牌等方面的策略，力圖將項目風險降至最低，并實現最大回報。全程行銷代理：超越客戶期望、超越市場標準，新聚仁以獨具特色的“內審制”凝聚新聚仁十二年精英團隊智慧，為客戶提供高效執行力，從而超越客戶需求、超越市場標準，實現項目價值最大化。新聚仁之服務-----十二年磨合的精英地產專家團隊新聚仁獨有的動腦會、內審委員會體系高價值的中高端客戶資源科學的管理體系專業的培訓體系全國共享知識管理平臺跨界營銷平臺口碑與品牌八大優勢新聚仁之優勢-----金地集團萬科地產合生創展江西恒茂江蘇常工盛高置地招商地產紅蜻蜓集團龍倉地產和融地產洪榮地產達安房產鵬欣地產愛家集團恒聯企業合作伙伴展示（部分）：新聚仁操作項目------金地天御GTEATMANSION總有非凡故事開發商：金地集團物業地址：青浦區葉連路333弄總建面：10萬平方米金地集團進軍豪宅市場奠基之作，第三代豪宅代表作品。2010年11月21日，市場冰點期開盤，當天熱銷270套，總銷金額突破12億，傲居上海當月豪宅排行榜三甲。金地藝境ARTWONDERLAND為一個美好的年代開發商：金地集團物業地址：市臺路近真陳路，距S20豐翔路出口約1.5公里總建面：約17.5萬平方米金地集團創新作品又一力作；美國褐石街區風格作品，北上海北美風情精品社區，計劃將于2011年4月對外開放。鉑廷唯精致以極致開發商：西安東元房地產有限公司物業地址：西安市含元路61號總建面：10.449萬平方米在市場持續低迷惡化的情況下，鉑廷開盤當日成交量超過50%，高于項目區域其他個案當日成交量的100%。早安林莊開發商：西安萬景實業有限公司物業地址：長安西灃路（長安國際企業總部南側）總建面：17萬平方米半山半城墅級林居九重闕開發商：西安萬瑞房地產開發有限公司物業地址：北郊大明宮遺址國家公園旁邊總建面：60萬方打造西安北城地標性豪宅，開盤時間暫未定，預計售價500—2000萬/套。開發商：大明宮建材實業物業地址：大明宮遺址國家公園旁總建面：120萬方大明宮國貿曲江、大興新區、郭杜項目均已簽約，目前在做項目前期工作，敬請期待。。。。9、春去春又回，新桃換舊符。