房地產項目成本控制清華大學職業經理培訓中心F22班趙寶華（學號：）摘要：房地產投資不斷增大，利潤水平卻逐漸趨于下降。有效降低成本，對于增加市場競爭力非常重要。要控制開發成本，就必須做好“四節”①，從構成房地產行業成本的土地費用、前期工程費，建筑安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用等各個環節入手，積極做好開發成本控制。關鍵詞：開發成本成本控制ABC分析法房地產項目目前正處于行業發展的時期，對成本的關注還僅僅停留在建造成本方面，由于以前房地產行業平均利潤水平很高，因而對管理成本則幾乎完全不關心或不十分重視的狀態。大多數房地產公司的運營和管理，都還是停留在過去的派工制或簡單目標崗位責任制的方式方法上。如果這個行業的利潤水平下降到家電行業和汽車行業的利潤水平，企業能夠繼續生存和發展下去所面臨的壓力是很大的，所以房地產項目必須重視成本控制。房地產項目的成本分析：房地產項目的成本主要是由項目開發成本費用、期間費用、稅金、依法應當繳納的其他行政性事業性收費和開發商的應得利潤構成。1、項目開發成本費：項目開發成本費用的內容包括：土地使用權取得費，建筑工程勘察、規劃設計及前期工程費，建筑、安裝工程費，附屬工程費，開發間接費。1）土地使用權取得費：土地使用權取得費，是指開發經營者依法獲得國有土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓費用，以及依照法律、法規實行劃撥，由開發經營者支付的征地拆遷和安置補償費。可列入土地使用權取得費的項目有：土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、新菜地開發基金、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、被拆遷企業停產停業期間損失補助費、附屬工程費。2）建筑工程勘察、規劃設計等前期工程費：建筑工程勘察費，包括水文及工程地質勘察費；規劃設計是項目的核心，它決定著項目的可實施性，比如容積率、日照、通風的合理性等。前期工程費，是指工程正式開工之前所必需的準備事項，主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”②等土地開發費用。前期工程費按照設計概算對照實際發生的工程量計算。3）建筑、安裝工程費：建筑、安裝工程費，是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費和設備及安裝工程費等。4）附屬工程費：附屬工程費，由住宅小區級基礎設施建設費和公共配套設施建設費組成。小區級基礎設施建筑費，指小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括公司經費，工會經費，職工教育培訓經費，勞動保險非，待業保險費，董事會費，咨詢費，合同。單價合同可以提高承包商對成本控制的積極性。發包形式盡量采用招投標的方式進行，招投標方式有利于提高競爭力，降低造價，避免在施工過程修改分包內容和范圍，而增加不必要的工程成本。4、施工階段的成本控制：施工階段項目的成本控制，通常是指在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的HYPERLINK"人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正將要發生和已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，以保證成本目標的實現。優化施工方案施工方案的優化選擇是降低工程成本的主要途徑。施工方案是否先進、合理不僅直接關系到施工質量，也必然會直接影響工程項目的目標成本和工程項目的利潤。按照最優方案施工可以降低成本、加快進度、保證質量和安全，實現工程項目投入少產出最大、提高經濟效益。在工程實施過程中，除了應組織專家對投標文件的施工組織設計進行審查外，還應對施工過程中的各個階段的施工方案進行比選，應用價值工程等方法對項目做多方案的技術經濟比較分析，努力挖掘節約工程投資的潛力，從而達到控制工程成本，獲取更高經濟效益的目的。比如，每個工程項目建點初期，都要涉及臨時設施搭建問題，對臨時設施可以采取自建、租用、自建與租用相結合等方案，每個方案成本投入是不同的。對工期較長、人力較多的項目，一般以自建為主，對工期較短、人力很少的項目，則以租用為主。在施工機械和設備的選擇上，更需要有一個方案比選問題，機械費用比例很大，購買或租賃要經過充分論證。②有效控制人工費人工費約占建筑產品成本的10%～20%，并且隨勞動力市場價格變化而變化。對施工期間所需發生的人工費進行控制，應從以下幾方面入手：首先，要牢固樹立起成本意識的概念。雖然降低施工成本的重點不在人而在于物，但是如果施工人員素質低、成本概念模糊或淡薄，必然會導致行動的錯位、勞動生產率低下，最終會使效益白白地流失。其次，依據施工組織設計、施工網絡計劃的進度安排，月初依據工序要求合理做出用工計劃數量，并將安全生產、文明施工及零星用工按一定比例（一般為5%～10%）一起包給領工員或班組，進行包干控制，結合市場人工單價計算出本月的人工費控制指標。最后，從用工數量方面進行成本控制：在施工過程中依據工程分部分項內容，對每天用工數量連續記錄，完成一個分項工程后，與清單報價中的用工數量進行對比，找出存在的問題，采取相應的措施，對控制指標加以修正。每月完成幾個工程分項后都同清單報價中的用工數量對比，考核控制指標完成情況。通過這種控制對比節約了用工數量，就意味著降低了人工費的支出。③科學控制材料費材料費一般占全部工程項目成本的65%～75%，直接影響工程成本和經濟效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內容。材料訂購方面，應考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。比如按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來，分為ABC三大類，A類進行重點控制，B類實行一般控制，而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領料制度。材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方，為了控制工程成本，應主動走向市場，了解市場，了解、比較多家材料供應商的產品質量和價格，篩選出幾家質優、價廉的材料、設備供應商，并與這些供應商建立長期的聯系，及時了解材料、設備的價格變化情況；同時也應適時掌握周邊商家的材料、設備價格情況。從而能較好的控制材料、設備的質量和價格，降低工程造價。同時，要合理組織運輸，盡可能就近購料，選用最經濟的運輸方法，降低運輸成本。材料用量的控制包括以下幾個方面∶堅持按定額確定的材料消費量，實行限額領料制度，各班組只能在規定限額內分期分批領用，如超出限額領料，要分析原因，及時采取糾正措施。在施工過程中加強現場管理，合理堆放，減少二次搬運，降低堆放、倉儲損耗；杜絕沒有收入的支出，把返工損失降到最低限度。改進施工技術，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。在對工程進行功能分析、對材料進行性能分析的基礎上，力求用價格低的材料代替價格高的材料。認真計量驗收。堅持余料回收，降低料耗水平。④合理控制機械費機械使用費約占建筑產品成本的5%～8%，機械費控制指標，主要是根據工程量清單報價數量參考定額計算出各類機械的使用臺班數。要充分利用現有機械設備進行內部合理調度，力求提高機械利用率。在設備選型配套中，注意一機多用，減少設備維修養護人員的數量和設備零星配件的費用。同時，施工機械的完好率和施工機械的工作效率直接關系到機械費的高低。因此，在施工過程中應做好每天的工作日記錄，采用了什么機械，用了多長時間，在此期間是否存在維修等。如存在現場停電超過合同規定的時間，最好當天同業主作好現場簽證記錄，月初依據計劃量進行控制，月末應把實際使用臺班數同控制臺班數進行對比。分析發生的原因，制定出相應對策，以降低各項費用。⑤制定合理工期制定合理工期是控制施工項目成本的關鍵。在合理工期下，項目成本支出較低。工期比合理工期提前或拖后都意味著工程成本的提高。影響進度和工期的因素很多，如人為因素、技術因素、材料和設備因素、氣候因素、環境因素等。為了使這些因素轉化為對進度工期有利因素，所采取的一些技術措施又勢必對質量、成本產生影響。因此，在安排工期時，要注意處理工期與質量、成本的辯證統一關系，組織連續、均衡有節奏的施工，以求在合理使用資源的前提下，保證工期，降低成本。⑥進行項目月度成本分析。項目月度成本分析，是施工項目定期的、經常性的中間成本分析。通過項目月度成本分析可以及時發現問題，以便按照成本目標指示的方向進行監督和控制。應根據各部門月度用款計劃進行匯總，并按用途的輕重緩急平衡調度，同時提出具體實施意見，在月度財務收支計劃的執行過程中，項目財務成本應根據各部門的實際用款做好記錄，并于下月初反饋給有關部門，由各部門自行檢查分析節超原因。分析方法如下：1）通過實際成本與預算成本的對比，分析當月（季）的成本降低水平；通過累計實際成本與累計預算成本的對比，分析累計的成本降低水平，預測實現項目成本目標的前景。2）通過實際成本與計劃成本的對比，分析計劃成本的落實情況，以及目標管理中的問題和不足，進而采取措施，加強成本管理，保證成本計劃的落實。3）通過對各成本項目的成本分析，可以了解成本總量的構成比例和成本管理的薄弱環節。例如：在成本分析中，發現人工費、機械費和間接費等項目大幅度超支，就應該對這些費用的收支配比關系認真研究，并采取對應的增收節支措施，防止今后再超支。如果是屬于預算定額規定的“政策性”虧損，則應從控制支出著手，把超支額壓縮到最低限度。4）通過主要技術經濟指標的實際與計劃的對比，分析產量、工期、質量、“三材”③節約率、機械利用率等對成本的影啊。5）通過對技術組織措施執行效果的分析，尋求更加有效的節約途徑。6）分析其他有利條件和不利條件對成本的影響。5、房屋銷售階段的成本控制：房屋銷售階段的費用主要是銷售費用支出，它的主要支出部分一般為房屋銷售廣告的費用。此外，還有代辦費，銷售人員工資，銷售資料費，辦公費，通訊費等。廣告費用如何支出，采用何種形式支出，支出多少，應根據項目的規模大小，檔次高低，銷售對象以及房屋所在地的經濟發展狀況決定。公司也可采用全方位的銷售方式。通過宣傳公司的產品來逐步建立公司的社會知名度和良好的信譽，提高公司的品牌戰略，樹立良好的口碑，通過公司的形象和社會知名度來提高產品的銷售量；通過獎勵機制，動員本公司的職工建立廣泛的人際關系，多渠道銷售。結論：工程造價的控制與管理是一個動態的過程。項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是一門集經濟、技術與管理為一體的綜合性學科，只有做到各方綜合評衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益，才能使房地產企業立足于這個激烈競爭的市