高密度策略——2.0以上容積率工程研究目錄

一、引言

二、體系分解

三、可能性研究

四、需求性研究

五、產品觀

六、小屯工程的針對性研究

一、引言研究背景及目的背景可能開發工程中，高容積率是一大類型。具有節地性，符合城市開展方向。目的形成針對高容積率的產品觀為高容積率工程的決策提供參考研究思路研究范圍：以研究北京代表工程為主，參考集團建成工程信息研究方法以客戶需求為根底，分析高容積率帶來的特點，以及由此形成的特質，形成產品觀實際工程分析和萬科住區開發經驗相結合同時關注相關內容的本錢情況高容積率帶來了什么？相同用地下，地上建筑面積和體量增加，如何消解高密度帶來的壓迫感？如何處理高密度開發與提高居住空間舒適度的矛盾？宜居性與舒適性——澳洲康都的高密度和景觀處理，金色家園泛會所處理高密度下的景觀處理？高密度對局部小氣候的影響？高密度對路網形式和密度的要求，以及對社區開放的影響高密度下的停車策略〔包括對本錢與環境的影響〕相同用地下，可能形成更多的建筑形式、戶型的多樣性，由此可能帶來居住混合性的增加〔尤其在大規模社區中〕相同用地下，人口密度的提高，帶來對融洽鄰里交往的更迫切的需求高容積率下的戶型配比與樓盤定位策略？對戶型設計的要求？對“合理性〞的更高要求〔相比低密度〕如何有效地提高容積率？進深的控制？東西向的合理利用？對內部或周邊配套的要求？對后期裝修的影響？二、體系分解產品=可能+需求產品線〔可能成為什么？〕客戶線〔需要成為什么？〕單體的可能性規劃的可能性‥‥‥社區定位合理性宜居性社區定位合理性宜居性需求解析〔一〕單體景觀配套其它社區定位規劃社區定位合理性宜居性需求解析〔一〕景觀配套其它規劃社區定位單體宜居性合理性自我實現尊重需求歸屬與愛安全需求生理需求宜居性合理性需求解析〔二〕需求解析〔二〕規劃單體景觀配套及物業其他附加值宜居性消解高密度帶來的壓迫感關注局部小氣候同層次的適當居住混合提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業服務設施高密度下融洽鄰里交往的可能社區文化的營造生態技術的運用合理性合理提高容積率適合高密度的路網形式和密度停車策略符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設計合理的內部或周邊配套適應高密度的物業管理社區定位賣給誰？客戶能得到什么？（地段、性價比、產品力、景觀、教育、社區文化、社區形象）

高容積率下的產品觀結合地塊條件，根據客戶需求，合理明確地定位，組織產品要素，挖掘高密度產品的可能性保證產品的合理性符合社區定位的宜居性符合定位的其他附加值三、可能性研究高容積率下的單體演變邏輯品質邏輯：日照、通風、保溫、景觀視野、均好性型式邏輯〔節地性〕：面寬、進深、單層戶數、分攤系數本錢邏輯：外墻面積、結構形式、設備、層數變化高容積率下的單體演變圖示朝陽園（一期）朝陽園（二期）今典花園高容積率下的單體演變圖示燕沙后華貿國際公寓光明城市（上海）棕櫚泉國際公寓高容積率下的單體演變圖示公園印象（上海）楓林綠洲（西安）珠江峰景錦繡龍城（浙江）高容積率下的單體演變圖示嘉和人家高容積率下的單體演變圖示通風戶數外墻戶數日照戶數戶數戶數戶數日照戶數通風戶數戶數通風戶數通風日照景觀日照通風景觀日照通風景觀高容積率下的單體品質象限〔北方〕合理性〔日照、通風〕宜居性〔景觀、均好性〕高容積率下的建議單體選擇〔北方〕單體的拼接組合一般情況下，在以上8種類型中選擇，以保證品質和容積率的均衡。影響單體品質的因素排序如下：日照〉景觀視野〉通風〉單層戶數〉保溫板樓進深控制在14米以內〔一梯三戶加厚局部除外〕。在不影響戶型品質和兼顧建筑造型的前提下，盡量減少單體平面的周長，以提高保溫性能，并可減少外裝飾面積，降低造價。注意電梯位置對戶內空間的噪音和震動影響。高容積率下單體選擇的幾點考慮〔北方〕高容積率下規劃組合的考慮因素經濟性：單體選擇、日照間距、層數空間感：圍合感、領域感、流動性宜居性：小氣候、景觀性、便利性工程根本數據一覽表項目容積率總用地(公頃)總建面(萬平米)總戶數(千戶)車位比(車：戶)綠化率（%）三居戶型(平)主要板樓尺寸（米）主要塔樓尺寸（米）最低層數最高層數均價(元/平)精裝開發時間樂府江南2.0711301.5680.934.20%19023.4*1523.4*16.9997800是3.3慧谷陽光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)9166800否2.5誠品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%148

41*26(6)12216200是4.6華紡易城2.4625502.93140%13716.6*14.912185600否3.11陽光上東2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)7329500/8500可選3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海賽洛城2.642586.374.9830.70630%

6500是5.6星園2.711.229.32.1220.733%150

46*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%190

5328000是4.4棕櫚泉3.47301.41.550%200

28.85*29.1(4)233016000是2.8觀湖國際（北區）3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)282814000是4.8朗琴園3.810.94020.840%150

15307300是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%14326.4*17.4(3)15287100是4.1工程根本數據比較圖現象：工程的檔次與容積率、層數關聯小，與地段、景觀資源、自身品質關聯大高容積率下的規劃結構分類〔按構成元素〕純點塔萬科星園（2.7）棕櫚泉國際公寓（3.4）高容積率下的規劃結構分類純點塔點塔+少量板朗琴園(3.8)珠江峰景（2.44）高容積率下的規劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板陽光上東(2.48)純點塔點塔+少量板點+板板+少量點樂府江南(2.07)高容積率下的規劃結構分類誠品建筑（2.4）高容積率下的規劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容積率下的規劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點純板慧谷陽光(2.15)華紡易城(2.46)高容積率下的規劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點純板沿海賽洛城(2.64)觀湖國際(3.5)高容積率下的規劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點純板高層高層+小高層高層+小高層+低多層高層+低多層上元(3.18)高容積率下的規劃結構分類〔按圍合方式〕強圍合半圍合弱圍合開敞式高容積率下的規劃結構要點分類表序號構成元素高低組合圍合方式空間形態（圍合感、領域感）景觀性城市形態(外在氣氛)小氣候品質體現點1純點塔高低開敞圍合形態簡單，容易形成相對強的流動感1、流動性和連續性2、圍合感和私密性3、覆蓋率與綠化面積4、景觀優先的規劃結構點和板的布置直接構成沿街形象和外在表情——開放、封閉、或者冷漠，影響城市界面1、避免高層風2、圍合與開敞對局部小氣候的影響1、單體的品質2、領域感3、外在形象4、景觀品質5、舒適的小氣候和活動空間2點塔+少量板形態有變化，彌補弱圍合感3點+板形態變化豐富，容易形成圍合感4板+少量點形態有變化，容易形成圍合感5純板形態簡單，容易形成圍合感高容積率下的停車方式前提和趨勢：1、在北京，私人轎車擁有率達22%，有車人家中，有13%的家庭已經擁有了第二輛家庭用車，私人轎車擁有量在飛速增長。2、高容積率社區人口密度的提高使停車問題更為突出。3、對社區景觀綠化的高度重視，需要防止停車對社區環境的不利影響。對策：1、在尊重行人〔通過組團內的高品質綠化空間〕和尊重駕車人〔一定程度上保存在社區內地上行駛的距離與時間〕之間獲得一種平衡，大家共同享有高品質優美的社區，而不需要哪一方做出太大的犧牲。2、規劃便于駕車人的合理的行車路線，根據駕車人的行動路線和活動范圍，來提升相應的空間舒適度和視覺美感。3、在地面停車、架空停車、半地下車庫、地下車庫四種方式中，以半地下、地下停車為主，地面停車為輔。4、地下車庫的處理，考慮綠化和陽光的引入，下車后回家路線的便捷和沿途感受，車庫電梯廳的空間與裝修。四、需求性研究需求解析規劃單體景觀配套及物業其他附加值宜居性消解高密度帶來的壓迫感關注局部小氣候同層次的適當居住混合提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業服務設施高密度下融洽鄰里交往的可能社區文化的營造生態節能技術的運用商業附加值合理性合理提高容積率適合高密度的路網形式和密度停車策略符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設計合理的內部或周邊配套適應高密度的物業管理社區定位賣給誰？客戶能得到什么？（地段、性價比、產品力、景觀、教育、社區文化、社區形象）

宜居性——弱化高密度如何處理高密度開發與提高居住空間舒適度的矛盾？容積率是一個理性的數值，但是，人對居住空間舒適度的判斷取決于現場感知，而非抽象的數字。高層建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小氣候差，而拒人以外。宜居性——弱化高密度讓豐富弱化呆板和尺度——組團中的類型混合近人尺度上，讓高層變成低層——“高湯〞、“前湯〞的嘗試讓室外/活動空間穿插入高層樓體——“泛會所〞的出現把高層體塊“打散〞——復合立面宜居性——改善小氣候高層建筑改變光線、日照、和自然通風，對社區及其周圍小氣候環境造成很大影響，具體如：塔樓可能在底部造成強力的下行風和不舒服的旋風。“狹管效應〞——在刮起大風時，有“狹管效應〞作怪，通過高樓之間的瞬間風力會被放大。小風時那么造成通風不良，形成污染物阻滯地帶。在陽光照射的幾個小時以內，高層建筑投下陰影，這些陰影可能極大地改變著該區域的性質，影響著小氣候以及遮斷視景。“牛背雨〞——當向陽的水泥、柏油路面上的溫度到80℃左右時，會對造成降雨的水汽有很大的影響，也就會出現路東暴雨如注、路西地皮將濕的現象。由于居住集中，空調、取暖和照明等需要較大的能量供給，從而產生大量的熱量，改變了原有的熱平衡關系，加劇了熱島現象。宜居性——改善小氣候日照〔一〕住宅布置與日照質量

在住宅布置中，改變單純地按照日照間距南北向行列式排列，充分利用太陽的方位角變化，采取靈活多樣的方式，既豐富了空間環境，又提高了日照質量。歸納起來有以下幾種方法：

〔1〕住宅上下或左右錯開布置 〔2〕條式住宅與點式住宅相結合的布置

〔3〕南偏東的最正確日照角度的布置〔二〕東西向適當增加東西向住宅不但增加了建房面積，還可擴大南北向住宅的間距，形成庭院式的室外空間。涉及東西向住宅的設計，可采取以下措施克服西曬缺點： 〔1〕將次要房間放在西面，加大西向房間的進深

〔2〕在西邊設置進深較大的陽臺，不讓陽光一曬到底

〔3〕但凡朝西戶都有東面居室，防止純朝西戶的出現，從而組織好穿堂風，讓日落后把余熱吹走，晚上就能休息與睡眠。采取東西向住宅和南北向住宅拼接時，必須考慮兩者接收日照的程度和相互遮擋的關系。雖然東西向住宅遮擋了局部南向居室的午后日照，但庭院內冬季可不受寒風的侵襲，改善了室外小氣候。例：集團東西向薄板戶型套內面積81.21m2建筑面積94.87m2使用率85.6%宜居性——改善小氣候除了以上日照與通風等因素外，居住區的綠化、水系等條件也是影響居住區熱環境的主要因素。 設計綠地時，對于熱量吸收，灌木要比草地易吸收，闊葉樹比針葉樹易吸收，在宅前宅后的院落，宜種植適量樹木來增加居民的休憩場所，吸收夏季過多的熱空氣。同時還具有保溫增濕的效果。通風〔一〕建筑布局，要為整個居住區提供自然通風的環境。 〔1〕過梳法

一般來說，開敞的空間比封閉的空間空氣流通性能好；點式住宅比條式住宅通風效果好。點式住宅當夏季風吹來時如同過梳一般，將居室和庭院內的熱空氣吹走。

〔2〕導流法

把居住區的室外空間組織成一個系統，將居住區主要道路設計成主通風道，沿通風廊道流向各個住宅組團，然后再從組團內庭院空間分流到住宅。

〔3〕南敞北閉法

適用于北方局部地區，那里夏季需引入季節風，冬季要遮擋北來的寒風。主要居室向南，具有良好的日照與通風條件，同時對小區小氣候有好處。南邊的低住宅呈三點式布置，向季節風敞開，對通風特別有利。〔二〕必要的時候，通過風洞實驗，可以感性、直觀地顯示出在風場作用下，質量、動量和熱量傳遞轉移的情況，為在規劃、決策時了解和解決污染物擴散、熱島效應和建筑物風荷載提供依據。宜居性——改善小氣候規劃布局的考慮因素：1、板點結合，適當考慮南敞北閉法，導堵結合，合理布局2、合理采用東西向住宅，在單體戶型根本合理的情況下，改善社區小氣候3、結合景觀，合理布置綠地和硬地的位置，控制適宜的面積規模，改善局部熱環境4、種植設計必須考慮對局部小氣候的影響，多種樹木宜居性——景觀現象：容積率增加——景觀因素突出——宜居因素的重要性加強宜居性——景觀棕櫚泉國際公寓宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀景觀應作為高容積率工程提升品質的重要關注點，可有效舒緩高容積率帶來的生理和心理壓力。景觀本身要具備必要的欣賞性，包括近距離景觀和高視點景觀。景觀的可參與性，或多功能原那么，也就是綠化用地也可以做別的功能用，是多用途空間，以滿足居民的活動需求。水景的適當采用：恰當運用有助于提升景觀檔次，調節小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩壓力。車庫應納入景觀體系一并考慮：一方面，弱化對景觀的影響，另一方面，也需要為停車創造良好的環境。宜居性——景觀〔5〕生態小區的參考指標： 綠化指標：是衡量生態小區建設水平最重要的指標之一。綠地率〔包括景區和水面〕須達50%以上，人均公共綠地應在28平方米以上。 地面保水指標：本指標強調建筑基地滲水保水能力，盡量減少混凝土覆蓋面積，采用自然排水系統，以利于雨水的滲透，理想指標是小區80%的裸露地具有透水性能。聚氨酯外保溫體系屋面綠化外遮陽天津東麗湖項目新風系統“科技豪宅〞1、鋒尚國際公寓鋒尚國際公寓位于海淀區萬柳居住區內，工程總建筑面積10余萬平方米，建筑形式為一層八九戶的塔樓。2002年，鋒尚打出“辭別空調暖氣時代〞的廣告語，引起業界轟動。其他附加值——商業地產〔MixedUse〕的可能性表現形式引入城市生活，形成商業街區住宅和商業各有獨立出入口，如住宅從地下直接上各單元，地面一、二層跳空給商業，一般，住宅在商業反面有獨立區域商業街區完全開放，社區居民和外部人流均可享用商業頂部一般開辟成社區專用的活動區域富有特色的商業空間、細部、商業標識設計一般特性適宜的城市區位產生對商業街區的需求良好而恰當的商業氣氛成就社區的標志性社區居民既能享受時尚購物的便利，也可享受置身繁華的安靜實例建外SOHO陽光上東〔中央街區〕