金地物業武漢建設廳大廈物業顧問管理方案

目錄

一、合作前景.......................................1

二、管理目標和整體設想............................2

三、顧問管理方法....................................8

四、機制建設指導....................................11

五、人員培訓指導....................................15

六、管理規章制度建設指導............................18

七、便民服務指導....................................21

八、大廈文化建設指導................................23

九、智能化系統管理維護指導........................29

十、顧問工作計劃....................................33

H—、顧問合作方法..................................35

一、合作前景

高級次、高端物業需要高素質、高水準物業管理。物業管理作為

房地產開發“售后服務”，是房地產開發步驟中關鍵一環，擁有名牌、

優質物業管理是項目標開發成功關鍵標志之一。深圳金地物業管理作

為享譽全國物業管理企業，含有國際水準管理水平（其1S09002質量

體系于1997年成功經過英國BSI和中國SQCC雙重認證，發明了大陸

物業管理中國國際雙重認證先河），優異物業管理理念及現代化管理

手段令金地從物業管理行業中脫穎而出，和全國十余個城市數十家開

發商展開了成功合作，金地物'業企業接管物'也遍布北京、上海、南京、

深圳、重慶、長春、沈陽、大連、長沙等城市，在多年管理中積累了

豐富經驗。同時、作為已經上市深圳王牌地產商之一金地集團全資子

企業，不僅含有雄厚物業管理實力，而且在房地產銷售策劃方面亦含

有相當功底。金地物業企業在該項目標物業管理及相關領域展開富有

成效工作，使金地物業品牌成為建設廳大廈優異物業品牌組成部分，

這將對建設廳大廈成功開發和招商起到強有力推進作用，所以，我們

堅信合作將會是成功。我們目標是：在雙方合作期內，金地物業將派

出含有豐富物、業管理經驗教授對建設廳大廈進行全方位顧問管理指

導，用金地物業品牌全方面提升建設廳大度物業管理形象，使建設廳

大廈物業管理成為武漢市物業管理典范。

二、管理目標及整體設想

針對建設廳大廈實際情況，我們確立了物業管理顧問服務目標定

位和整體構想。我們從“建設廳大廈”相關物業情況了解到，建設廳

大廈不管在計劃設計、市場定位、設施配置上全部是高級次。現代商

務大廈定位要求有高素質、高水平物業管理，我們將利用金地豐富而

成熟物業管理經驗和現代化、高效率管理手段為建設廳大廈提供全方

位顧問管理服務。我們目標是：在雙方合作期內，經過對建設廳大廈

物業資源全方面了解掌握，使業主能合理高效地使用物業資源，同時

在商務管理方面進行創新，使建設廳大廈物業管理在職員服務意識、

大廈環境衛生、安全保障、設備管理、文化氣氛等方面成為武漢市商

務大廈典范，樹立起獨樹一幟名牌物業形象。我們將經過專業化、規

范化物業管理顧問服務，指導建設廳大廈管理處于接管伊始就按

IS09002質量體系進行規范化管理，建立高效、科學管理系統c

（-）指導建設廳大廈品牌創建

塑造品牌對于地產項目標開發至關關鍵，并關乎到項目開發成敗。金地物

業是全國最具活力和競爭能力物業管理企業之一，是物業管理行業品牌管理范

例。作為一家成功企業，金地物業最鮮明特色是勇于創新，現有機制創新，又

有管理創新，還有物業管理行業理念創新。

金地物業和湖北省住宅發展合作后，我們將利用金地物業品牌創建成功經

驗，對建設廳大廈全方面導入金地物業管理優異模式和科學管理方法，使建設

廳大廈在管理中充足融入金地物業品牌管理，推進建設廳大廈品牌創建，從而

全方面提升建設廳大廈在物業管理方面品牌形象。

（二）指導職員隊伍建設

在實施建設廳大廈物業管理顧問過程中，我們將指導建設廳大廈建設一支

和建設廳大度實際情況全方面結合專業、規范物業管理人員隊伍。我們將指導

建設廳大廈推行“物業管理人員職業化”管理專題，指導物業管理企業有計劃

地選拔、培養管理人才，為建設廳大廈物業管理連續發展和提升培養、貯備人

才，為建設廳大廈開發雯供管理上人才保障。我們將為建設廳大廈建立一套和

物業管理相適應理論學習和實際演練相結合人員培訓機制和方法。在雙方合作

期間里，我們將指導物業管理企業職員全方面培訓，并將派出高水平培訓人員

到建設廳大廈進行現場涪訓，同時提供物業管理企'業相關人員來深圳進行實地

考察調研和實地學習機會。我們堅信在雙方合作期內，能夠指導、幫助建設廳

大廈培育一支現有理論知識、又有實踐經驗高素質物業管理專職員隊伍，

（三）指導提升建設廳大廈物業管理水平具體方法

1、指導推行金地物業“人性化物業管理模式”

我們將指導物業管理企業在建設廳大廈物業管理中推行“人性化物業管理

模式”，全方面提升建設廳大廈物業管理檔次。

金地“人性化物業管理模式”能夠表述為：（1）關注職員和業主不一樣層

次需求；（2）大廈環境建設中人性化原因融入；（3）對業主在管理服務過程中

“親情式關心”；（4）現代文明大廈精神塑造。簡言之，就是在管理、環境、空

間各個層次和步驟營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規則約束友好、

有序舒暢環境和文化氣氛，使大家在工作、生活、文化娛樂等各方面品味需求

均得到滿足。經過指導淮行人性化物業管理模式，必將使建設廳大廈物業管理

在檔次上得到全方面提升。

2、指導推行個性化服務

作為服務性行業，金地物業在管理服務上不停追求創新，在行業內較早地提出個性

化服務理念并在物業管理實踐中探索，以適應社會發展和消費細分市場趨勢。我們從過

去著眼于滿足業主群體需求、通常需求，提升到在滿足業主上述需求基礎上，最大可能

地滿足丁業主個性需求、特殊需要高度；盡可能多地為業主提供關心心靈、關注人性深

層次服務。所以，金地物業在管理多種類型物業中將依據各類業主不一樣需求，提供不

一樣層次、不一樣類型個性化服務。我們將依據建設廳大展各類業主不一樣需求，指導

建設廳大廈物業管理企業提供更適合不一樣層面、不一樣類型個性化大廈服務內容，實

施有效“愛好分類、個性服務”，將以往物業服務大面積、大分類和大時段上升為業主細

分、愛好細分、服務細分更人性化服務。

3.指導推行“即時服務和隱性管理”相結合管理

我們指導建設廳大廈在物業管理中引入金地物業“即時服務”和“隱性管

理”相結合管理理念。“即時服務”，就是對大廈業主服務需求做全方面、深入、

細致了解，并成立“業主應急服務隊”和“二十四小時快速維修隊伍”，確保在

業主需要幫助時會即時出現，為業主提供立即滿意服務，強調是服務快捷性和

業主滿意度。“隱性管理”是金地物業在長久物業管理實踐中探索出一個管理方

法，其主旨是充足尊重業主私密空間和生活私密性，而在業主需要幫助時即時

出現，提供深層次個性化服務。經過指導即時服務和隱性管理推行，將使建設

廳大廈物業管理水平達成一個新高度。

4.指導推行實施MIS、CIS系統及CS系統工程

A.MIS系統：物業管理服務多種信息快速反饋并立即處理十分關鍵，為了

確保建設廳大廈信息反饋渠道通暢，確保全部信息全部能得到立即處理，我們

將指導物業管理企業在管理處監控中心設置信息控制系統及處理系統，對大廈

全部信息進行接收和處理，并在處理方法指令發出后進行跟蹤管理。

B.CIS系統：我們將利用金地物業在大廈形象設計上優勢，指導建設廳大

廈進行形象設計。該設計內容包含大廈標識導視系統、商業網點色調、招牌計

劃設計、大廈管理人員服裝、綠化景觀建造等，這些設計完成并實施以后，建

設廳大廈將有一個獨立完整形象系統，從而大大提升建設廳大廈形象，提升大

廈文化品味。

c.CS系統：我們將指導物業管理企業在建設廳大廈物業管理中實施用戶滿

意戰略，即一切從業主、業主需要出發，以業主滿意為金地物業管理服務目標，

使建設廳大廈業主和用戶充足感受到高水平管理服務價值。

5.指導推行大廈計算機網絡管理

現代化大廈應該實施現代化優異物業管理，實施電腦化管理是提升物業管

理水平關鍵所在。我們將提供全套信息管理資料，并指導建設廳大廈在管理中

推行計算機管理，從而全方面提升建設廳大廈物業管理水平。

6、指導實施IS09002質量確保體系

實施IS09002質量確保體系是進行大廈規范化管理確保，金地物業作為率

先經過國際中國雙重質量體系認證物業管理企業，在質量管理和質量控制上有

獨到之處。我們將指導建設廳大廈在管理中全方面導入IS09002管理體系，確

保大廈管理規范化、制度化。

7、指導建立治安快速反應系統

安全防范是物業管理第一要素。我們將依據金地物業多年安全管理經驗，

全方面指導建設廳大廈在治安工作中加強安全防范，實施中央監控中心統一指

揮調度制度，并建立起戰斗力強治安快速反應系統。該系統既強調快速快捷，

又強調多重結合，快速快捷即要求保安員在接到快速支援命令后90鈔鐘內趕到

現場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結合即大廈治安工作要做到流動

崗、固定崗相結合、整裝和便裝相結合、全方面防范和關鍵防范相結合，確保

大廈治安防范萬無一失。

8.指導建設廳大廈增加大廈管理服務技術含量

未來物業管理行業是人才競爭，也是管理服務中技術含量比拼，技術競爭

將起最終作用。建設廳大廈智能化配套優異，智能化程度高，所以技術在管理

中十分關鍵。在雙方合作期內，我們將依據金地物業多年智能化管理經驗，指

導建設廳大廈逐步加大技術投入力度。

9.指導建設廳大廈全方面導入酒店式物業管理

酒店式物業管理是界于一般物業管理和酒店管理之間一個新型服務提供方

法。金地物業管理多為高級大廈，幾年來在酒店式物業管理方面進行了十分有

益探索實踐并取得了較大成功，同時在提供酒店式物業管理方面積累了十分豐

富經驗。我們將指導建設廳大廈在管理服務中推行“以業主為中心”酒店式管

理服務模式，提倡“以人為本”全方位個性化業主服務。我們將指導建設廳大

廈根據現代酒店服務國際標準及相關要求來進行全方位服務.

(1)建設廳大廈酒店式物業管理服務滿足個性服務需求標準：

在提供服務時，不僅對物業管理職能實施效果有一致性要求，尤其應重視

實施過程中業主感受差異，在物業管理范圍中，盡所能滿足其差異服務。由此,

應憑“以物業管理為依靠、以業主服務為中心”理念，推行充足表現酒店式“隱

性管理”管理模式。

(2)建設廳大廈服務工作指導方針(服務誡條)：

?業主滿意是我們工作目標。

?微笑。真誠、熱情微笑是良好服務開始。

?溝通。誠懇、親切溝通方法是維系良好服務關系紐帶。

?快捷。依據業主服務要求和投訴問題，立即采取行動，時刻關注業主。

?職業禮貌。保持職業禮貌，主動問侯和主動向服務對象咨詢服務感受。

?職業儀表。整齊佩帶名牌，以自己經過修飾儀表容貌為驕傲；注意個人

衛生；時刻留心職員就是企業形象表現者。

?團體合作。互助合作，良好服務不僅僅是每一位職員努力行為，而且更

應是集體精神表現。工作技能。熟知工作步驟、工作標準，一直如一保持專

業、規范工作水準進行物業管理服務。

(3)業主服務感受描述：

?安全方面有職業儀表、工作規范安全巡視人員、崗位執勤人員、折射“紀

律嚴明、訓練有素”安全防范行為。

?大堂優雅部署、溫馨氣氛，主動熱情大堂保安真誠微笑、禮貌問侯，讓

業主表現星級酒店服務感受。

?優美綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。

?整齊儀表、操作規范清潔人員，二十四小時保持潔凈公共環境之外，如

有需要，上門提供酒店標準細致清潔服務。

?任何時侯需要，經過信息網絡傳輸，隨即配送所需要商務用具；且常備

“紅十字”應急醫藥，以備不時之需。

?公共設備正常運行和快速維修服務，便可商居無憂。

?組織有專題文化娛樂和體育活動，常保心身開朗。

?擁有獨立私人空間，亦有自由、健康社交場所認識新好友。

經過指導推行酒店式物業管理服務，將使建設廳大廈在管理上更上一個臺

階，在物業管理方面樹立自己品牌形象。

三、顧問管理方法

顧問管理是金地物業企業利用本身人材、經驗、管理模式、管理體系等，

從深圳金地物業管理引進優異、科學管理模式，吸收金地豐富管理經驗，引入

金地優異運作機制，同時結合建設廳大廈實際情況和業主需求，建立健全管理

質量體系和服務體系，使建設廳大廈物業管理專業化、規范化，樹立建設廳大

廈高尚物業形象。

建設廳大廈由建設廳大廈物業管理企業直接管理，負責全部投資、收益

及債權、債務。物業管理企業對金地物業顧問管理工作實施監督檢驗，并進行

考評評定，同時應主動配合金地展開顧問工作，以達成預期管理效果。

一、顧問對象

對建設廳大廈物業進行管理物業企業。

二、顧問管理范圍

（一）房屋建筑本體共用部位維修、養護和管理，包含樓蓋、屋頂、梁、

柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設

備機房等。

（二）房屋建筑本體共用設施設備維修、養護、管理和運行服務，包含

共用上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、

配電系統、公共消防設備、中央供水系統、智能系統等；

（三）計劃紅線內屬物業管理范圍市政公用設施維修、養護和管理，包

含道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行

車房棚、停車場等；

（四）計劃紅線內隸屬配套服務設施維修、養護和管理；

（五）公共環境清潔衛生、垃圾搜集、清運，包含公共場地、房屋建筑

共用部位；

（六）交通、車輛行駛及停泊；

（七）配合公安機關進行安全監控和巡視等保安工作；

（八）組織開展大度文化娛樂活動；

（九）管理和物業相關工程圖紙、住用戶檔案和完工驗收資料；

（十）對業主和物業使用人違反物業管理法規及業主條約行為進行處

理。

（十一）用戶服務、會所經營、房屋租售等經營項目標策劃；

（十二）業主管委會成立和運作；

（十三）法規和政策要求由物業管理企業管理和其它事項。

二、顧問服務內容

（一）工程前期和施工期間，依據建設廳大廈設計方案，從物業管理角

度就計劃設計、工程施工、機電設備、園林景觀、公共設施、管理設施、便民

服務設施等方面提供專業提議方案。

（二）提供機電設備選型、安裝咨詢、提議，指導進行項目設備檔案建

立、運行過程統計及設備清單設計等工作。

（三）實地考察及物業管理方案制訂：依據建設廳大廈實地及相關情況

考察，以項目本身特點設計物業管理方案，使其符合金地物業管理模式通常性

又切合建設廳大廈本身特殊性。

（四）入伙方案：指導進行入伙期間管理處組織架構，人員編制，交接

驗收標準及操作程序及入伙前各項準備工作包含確定計劃，制訂收樓文件，入

伙文件。

（五）管理制度建設：依據金地物業管理制度體系指導、充實、完善建

設廳大廈物業管理企業管理制度，使建設廳大廈物業管理企業在較短時間內達

成金地物業制度高質素、高標準、科學性及實用性。

（六）實施IS09002質量確保體系模式，使建設廳大廈物業管理企業管

理制度在極短時間內符合IS09002運行規范。

（七）依據金地多年物業管理行業財務管理經驗，幫助提升經濟效益，

進行財務分析指導，并依據金地完善經營管理體系，進行經營項目策劃，并負

責大廈會所、商鋪經營方案制訂及房屋租售業務指導。

（八）智能化物業管理指導：金地物業提供辦公自動化（0A）實施指導，

提供軟件并負責安裝、調試、維修及負責和乙方二級同時開發，樓宇智能化（BA）

物業管理咨詢，安全智能化（SA）物業管理咨詢和5A其它智能化管理項目咨詢

和指導。

膽、機制建設指導

（一）、運作機制指導

1.全方面質量管理指導

金地物業作為深圳市首批甲級物業管理企業，建立了一整套有金地管理特

色質量管理體系。在雙方合作期內，我們將依據IS09002質量體系相關要求，

指導建設廳大廈全方面韭行質量管理，把質量目標落實到各部門、各步驟直至

到個人，使工作質量不停提升，達成業主滿意效果。

2.計劃目標管理指導

按金地物業制訂各項管理指標和創優方案，指導建設廳大廈管理處各職

能管理人員明確責任和權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過

程中檢驗和控制，并將目標實施各項進展情況、存在問題立即用圖表和文字表

述出來，實現目標動態控制，進行目標結果評價，確定結果和考績。

3.協調管理指導

指導建設廳大廈利用協調管理方法，處理在管理服務過程中常常發生各

部門之間、部門和職員之間、職員和職員之間、職員和業主之間矛盾和沖突。

4.督導管理指導

指導建設廳大廈管理處采取金地物業成熟督導管理模式，對各職能部門

實施指揮和指導管理。

5.管理運作機制制訂

依據建設廳大廈實際情況制訂實用、有效運作機制。

（二）、激勵機制指導

激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯絡、相互作用、相互制約

及激勵效果之間內在聯絡綜合機能，其作用意在提升“內聚力”。

——實施日常管理目標責任制，增強管理層工作主動性。

——實施獎金、破格晉級制度，調動全職員作熱情。

一一依法管理，管教結合，融情于管。

（三）、監督機制指導

監督機制是實現物業管理各項工作順利開展必需外在約束條件，預防或

糾正工作中出現偏差，確保大廈管理機構及其工作人員依法辦事。

——管理者對機構內部工作人員進行監督C

一一業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督，形成多方面綜合監督體

系。

——經過信息反饋等多種手段，實現監督管理閉環機制，確保大廈物業管

理監督機制有效實現。

（四）、自我約束機制指導

一一經濟利益促動自我約束機制，充足利月經濟方法去誘發管理對象、對

利益敏感動機，由這種動機去對行為作自我約束。

——目標結構和責任相聯絡促進機制，將管理目標層層分解到個人以后，

由分層次子目標之間相互聯絡而形成促動機制。

——權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約權利鏈條，形成

相關機構、相關職員相互制約自我約束機制。

（五）、信息反饋及控制機制指導

1、信息反饋渠道:

V

中央調度中心

（接收信息，分析處理）

2.信息反饋控制方法：

（1）中央智能監控中心經過投訴電話、閉路電視、各專業組配置無線對講機等

現代工具，立即反饋大廈每個區域發生任何情況。

（2）經過嚴格崗位責任制和完善管理規章制度.實施規范化運作。

（3）流暢嚴密運作步驟，一環緊緊圍繞一環，一環監督一環。

（4）管理處經理、管理員每個月（日）檢驗，經過總結評選獲取反饋信息。

（5）經過反饋信息總評選，立即發覺管理服務上缺點、盲點，方便改善工作，

提升服務質量。

（六）量化管理及標準化運作指導

1、量化管理指導

1）指導建設廳大廈管理處每十二個月依據1S09002質量方針，確定年度質

量目標，對業主、用戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等作出

量化要求。

2）指導實施目標經營管理責任制，對管理史管理目標進行細化和量化，作

出具體要求"

3）指導管理處對全體職員培訓指標進行量化，確定培訓課程、內容及課時。

4）指導管理處實施年度考評量化，年度崗位輪換率10%,采取“甲A、甲B”

淘汰制。

5）指導管理處財務運作量化，制訂具體年度財務預算方案，對管理處各項

目采取計劃控制成本財務指標量化管理，提升效益。

2.運作標準化管理

1）指導落實ISO90c2物業管理質量體系，嚴格根據管理規程和操作要求運

行。

2）指導規范管理處職員行為，提倡專業、規范、文明行為表率。

3）指導發揮計算機管理系統作用，提升物業管理工作效率。

4）指導實施企業形象系統。

五、人員培訓指導

1.培訓目標指導

為了充足表現建設廳大廈智能化、多功效生活環境和人性化物業管理模

式典范，必需培養出一支扎實肯干、業務精通、含有良好服務意識和職業道德

物業管理隊伍，以確保建設廳大廈物業管理目標順利實現。我們初步擬訂建設

廳大廈物業管理企業培訓目標為：

(1)確立職員年度培訓在120課時以上；

(2)新職員培訓率100培培訓合格率100$；

(3)管理人員持證上崗率100%；

(4)特殊工種人員持證上崗率100%；

(5)職員年度培訓率100%,培訓合格率100樂

(6)確立和完善工作、訓練系統、網絡。

2.培訓方法指導

在雙方合作期，金地物業將對下列培訓方法進行全方面指導：

(1)自辦培訓班。由金地物業派出高級培訓人員現場指導建設廳大廈管理

處于內部舉行物業管理及相關專業培訓班。

(3)外派學習培訓。指導建設廳大廈安排外派相關人員進行專業培訓和參

與行業主管部門組織各項專業技能培訓。

(4)指導理論研討或專題討論。針對物業管理工作中發生疑難、經典案例，

金地物業派出教授同建設廳大廈管理企業職員舉行專題研討會或專題講座。

(5)參觀學習。提供建設廳大廈管理處職員分期、分批參觀武漢市同行業

優異大廈，以開拓視野，總結經驗。

(6)崗位輪訓指導。經過崗位輪訓，提升綜合素質和人才培養功效。

3.培訓工作程序

4.培訓工作計劃

為確保建設廳大廈各項管理工作能按質量完成，金地物業將派出高級培訓

人員進行現場實地培訓由導，并制訂培訓計劃，以下為培訓基礎內容及目標：

序

培訓內容培訓目標

號

基礎培訓，包含《職員手冊》、讓職員了解企業組織、企業文化、政策

1

質量手冊、程序文件、作業指導及企業各部門職能和運作方法

序

培訓內容培訓目標

號

書和規章制度等

結合接管前期人員培訓計劃相了解大廈管理內容、接管程序及運作方

2

關內容進行強化培訓法

3各崗位職責及物業管理制度熟悉本職員作程序，管理運作程序

4物業管理方案和要求對大廈物業管理有較深層次認識

熟悉掌握本專業工作技巧，適應工作之

5進行多種專業培訓

要求

加強職業道德建設，提升服務水平和管

6職業道德和職業禮儀培訓

理水平

學習、領會基礎操作方法為正式上崗提

7模擬上崗培訓

供經驗

武漢市物業管理法規條例相關

8熟悉掌握條例、實施細則等內容

要求

9智能化專業知識培訓了解智能化工作關鍵點

大廈管理目標及模式和管理方

10明確各項工作要求、目標、模式

案相關內容

11崗位職責和物業管理運作制度熟悉大廈管理及基礎運行

房屋整體布局、水電設施、消防

12設施、電梯性能、智能監控系統、熟悉大廈管理、運行

環境導示系統等內容介紹

13房屋驗收交接程序要求掌握房屋交接全過程

公用設施、設備維護標準及作業

14明確公用維修范圍及標準

程序

15住房裝修管理措施掌握裝修管理關鍵點

16治安保衛工作目標及作業程序熟悉治安保衛范圍和目標

17清潔衛生標準及作業程序熟悉清潔衛生范圍和目標

序

培訓內容培訓目標

號

18綠化標準及作業程序熟悉綠化范圍和目標

19入住手續辦理程序熟悉入住程序、要求

各工種工作技巧和服務語言規

20行為、語言規范及技巧

范及人際溝技巧

消防職責及滅火作戰實施程序

21掌握應急方案及常識

和搶救常識

22代客維修服務標準及作業程序了解代客服務范圍及要求

業主、用戶相關保密事項和管理確保業主、用戶資料保密和熟記率達

23

人員熟記事項100%

另外，我們會依據管理處實際需要及本物業實際情況，針對性地制訂培訓計?劃。

六、管理規章制度建設指導

規章制度在日常物業管理實務運行中既是物業管理保障，又是實施物業管

理準則，一個企業管理水平高低就能夠從它是否有健全規章制度并嚴格實施上

來評判。

金地物業在長久物業管理實踐中，制訂了一系列規章制度，形成了一整套

涵蓋物業管理運行和行政各要素制度體系。在雙方合作期內，金地物業將依據

本身完善制度體系，結合武漢市及建設廳大廈實際，為建設廳大廈制訂一套完

善管理制度和管理體系。

其內容關鍵有以下諸方面（但不限以下內容）組成。

1、公眾制度

物業管理措施裝修管理要求

精神文明建設條約業主條約

業主委員會章程裝修人員管理要求

用水管理要求娛樂場所管理要求

出租屋管理要求環境保護管理要求

清潔衛生管理要求園林綠化管理要求

治安管理要求消防管理要求

商鋪管理要求交通車輛、停車場管理要求

2、管理運作制度

職員行為規范管理處廉潔制度

職員培訓制度值班管理要求

辦公用具管理制度職員宿舍評選制度

投訴處理、回訪制度管理處維修回訪制度

機電設備編號方法機電設備統計制度

智能信息調度室管理要求消防控制中心管理要求

水泵房管理制度配電房管理制度

防火安全檢驗制度建筑滅火應急方案

地下車庫滅火應急方案電梯值班檢驗制度

電梯機房管理制度整體利用步驟

業主投訴處理步驟物業驗收和接管步驟

業主入住步驟業主裝修管理步驟

檔案建立步驟工作督察步驟

物料控制步驟房屋室內維修步驟

公共設施維修養護步驟機電設備維修步驟

大廈文體活動開展步驟治安管理運作步驟

保潔管理步驟消防急處理步驟

室內安護報警應急反應步驟園林綠化管理步驟

3、崗位職責

管理處主任崗位職責管理處副主任崗位職責

家政服務主管鹵位職責商鋪主管崗位職責

會所經營主管崗位職責大廈文化管理員崗位職責

文化蛆織管理員崗位職責行政主管崗位職責

行政人事員崗位職責檔案后勤管理員崗位職責

物料管理員崗位職責財務部會計員崗位職責

財務部出納員崗位職責智能化系統主管崗位職責

監控中心值班員崗位職責工程部主管崗位職責

設備設施維護人員崗位職責工程維修員崗位職責

保安主管崗位職責保安班長崗位職責

巡查保安員崗位職責車輛保安員崗位職責

義務消防員崗位職責保潔綠化主管崗位職責

保潔班班長崗位職責樓內保潔員崗位職責

樓外保潔員崗位職責綠化班班長鹵位職責

綠化工崗位職責

4、職員考評制度

職員工作考評及獎懲制度職員崗位年考評表

操作工崗位年考評表職員、勞務工崗位月考評成績匯總表

管理處主任崗位月考評表管理史主任崗位月考評表

環境管理部主管月考評表文化組織員考評表

安全主管月考評表保安員月考評表

車輛管理員月考評表工程部主管月考評表

工程主管（機電設備）月考評表維修人員月考評表

保潔綠化主管月考評表保潔員崗位月考評表

綠化園藝師月考評表綠化工月考評表

財務主管考評表財務人員月考評表

行政主管（文檔管理）月考評表物料管理員月考評表

便民服務人員月考評表

七、建設廳大廈便民服務指導

提供便利、高效、經濟業主服務是衡量物業管理水平關鍵標準，亦是提升

大廈業主生活質量關鍵方法和保障。我們將依據建設廳大廈結構、地理位置和

周圍配套設施情況、業主需求調研結果，結合金地物業開展便民服務成功經驗，

充足考慮建設廳大廈業主生活每一細節，全方面指導建設廳大廈管理處進行更

為完善便民服務，并指導開拓豐富便民服務項目，切實提升業主生活質量。

（一）前期業主服務方法

A、方便業主入住所采取便民服務指導

1、指導管理處設置業主收樓入伙接待小組，合理安排相關程序。

2、指導在入伙過程中采取電話預約和上門提供服務等特殊服務形式。

3、指導開展銀行代收代繳服務和開設全部收費“一卡通”服務。

4、指導建立、維系和供水、供電、電話企業、有線電視臺等部門良好合作

關系。

B、遷居服務指導

指導展開主動為業主提供遷居服務工作。

C、辦公設備展示服務指導

指導管理處聯絡品質好、信譽佳辦公設備供給商，展示供給商聯絡方法、

為業主節提供方便、快捷選購服務。

D、辦公室清潔服務指導

業主入住時，將對辦公室進行必需清潔。依據業主需要分時段預約上門提

供酒店式清潔服務。

（二）日常期間業主服務指導

A、健康中心

指導管理處建立大廈健康中心，關鍵服務內容包含健康咨詢、健身、醫療

保健等綜合性健康服務。

B、維修服務

指導提供辦公設備維修安裝服務（打印機、傳真機、電視、電腦、音響等

電器）；提供二十四小時維修室內供水、供電項目服務。

C、信息咨詢服務指導

餐飲單位信息

遷居企業信息

禮儀企業及禮儀服務信息

交通信息

醫療信息

舊貨處理信息

其它信息

D、商務接待中心服務指導

設置商務接待中心，提供代訂票務、酒店；郵件專遞，來客接送等服務。

E、用具配送指導

指導管理處提供二十四小時方便業主用具配送服務。

（三）二十四小時業主服務熱線

指導管理處設置二十四小時全天候業主服務熱線，專員接聽業主服務需求

信息，協調處理業主辦公、生活問題。

八、大廈文化建設指導

大廈文化是大廈組員包含業主和管理人員塑造反應社會文明、表

現現代工作生活方法、含有個性特征商務大廈理念。大廈文化含有凝

聚功效、導向功效、約束功效、激勵功效和輻射功效。大廈文化是大

家基礎工作生活不可缺乏組成部分，是大廈安定團結需要，是發明大

廈良好辦公環境和提升業主辦公效率關鍵手段，也是實施物業管理潤

滑劑。大廈文化建設是物業管理使命，營造文明、靜雅、高效、舒適

辦公環境是物業管理企業追求。金地物業將依據本身多年大廈又化建

設經驗，全方面指導建設廳大廈大廈文化建設。

(-)建設廳大廈大廈文化目標：

金地物業以豐厚文化底蘊而著稱，以“人性化”管理而著名。我們將指導

建設廳大廈管理經過寓教于樂、寓樂于教、循序漸進方法，以“營造現代寫字

樓新理念”、“綠色環境”等為專題，指導管理處尤其設置大廈文化部門，精心

選派素質綜合全方面大廈文化專才，同時針對商務大廈地特點，合理做出大廈

文化活動計劃和安排，優先確保大廈文化活動經費及活動場所，指導開展多層

次、多形式、全方位大廈文化活動，并突出部分有特色固定性大廈文化活動。

我們相信能夠把建設廳大廈建設成為和武漢市文化相融合，而又獨具特色大廈

文化典范。

(二)建設廳大廈大廈文化內容及具體實施指導

1、建設廳大廈環境文化建設指導

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環境保護目標是人原文明潔凈，環境質量良好，資源合理利用，生態良性

循環，基礎設施健全，生活舒適便捷，形成環境保護意識。

我們將指導管理處將環境保護工作納入物業管理日常工作。設置專員負責，

齊抓共管。確定制度，立即監督，并邀請業主代表組成環境保護小組，義務監

督溝通信息，發覺問題立即處理。指導管理處定時向大廈組員公布環境公告。

關鍵方法有：根據1S014000環境管理體系和使用指南，控制污水進入雨水

管網、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監測和管制、

空氣污染控制等。

2)環境綠化指導

金地物業將依據該大廈綠化計劃特點，指導管理處合理劃分管理區域，管

理好綠化，同時利用大廈文化節向業主傳授園藝花卉知識，激勵引導業主發揮

絕妙想象，綠化自己小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化，

從而使建設廳大廈成為園林式、花園式“綠色”大廈。

金地物業將指導建設廳大廈管理處于綠化管理采取以下方法：

(1)由管理處和綠化工負責實施；

(2)對全部綠化植物栽培、養育、修剪、造型工作；

(3)對全部綠化植物擺放、補植、除草、施肥、殺蟲工作；

(4)對全部綠化植物澆水等日常養護；

(5)對全部綠化區域清潔衛生工作；

(6)依據大廈情況設計整體和細部綠化造型方案，要求常綠常新；

(7)針對不一樣時令和季節綠化美化措施；

(8)重大節日或活動綠化美化措施；

(9)大廈將依據情況建設園藝苗圃，培植綠化植物；

3）環境美化指導

保護環境、綠化環境是營造“綠化環境”起步和塑形，而環境美化才是“畫

龍點睛”之筆，才是“傳神”之作。

金地物業指導物業管理企業將依據建設廳大廈建筑風格，在不破壞建筑設

計思想前提下，充足表現出現代、高效、舒適工作環境和愉快、安逸工作氣氛。

2.形體文化建設指導

大廈形體文化就是經過人形體、動作表現文化。形體文化是大廈文化最基

礎、最關鍵組成部分，它有強身健體，滿足大家身心需要，降低工作壓力。

我們將指導建設廳大