西藍丈八東路項目溝通方案市場研判暨物業發展建議易居中國|西安公司謹呈2013年9月16日地址：南關正街88號長安國際D座11層,710068座機真報告僅供客戶內部使用，未經易居中國公司的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*提案綱要壹市場研判貳項目本體叁發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*研判市場2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*區域市場總述本案位于高新區與城南行政區的交界處，經過近幾年的迅速發展，周邊環境、生活氛圍的營造等方面均有了較大程度提升，日趨成熟，目前已匯集了高新區、長安區及大城南區域的豐富客群。大城南長安區市中心曲江新區航天基地高新區本案市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*①項目類型片區多以城改項目為主，近兩年丈八東路以南、朱雀大街以西片區進入快速發展階段，項目規模一般較大，亦有千畝大盤；電視塔周邊項目多以高密度的公寓、SOHO為主。②項目等級片區以中等品質常規型項目居多，除少量知名品牌項目外，區域項目等級整體不高。③輻射客群憑借板塊交通和周邊配套的優勢，吸引了大量周邊地緣性首置客戶，客群相對年輕。④產品跨度整體市場主要供應50-60㎡一室，60-90㎡兩室以及100-140㎡三室，去化最高的產品為60-90㎡兩室和95-110㎡小三室；⑤平臺價格：約為6300-8600元/㎡。區域內項目密集度較高，中端、中大規模型樓盤較多。公寓產品一般作為項目中補充型產品，純公寓類項目多分布在緊鄰電視塔附近，其客群多為高新外溢、城南地緣型。區域市場特征紫郡長安體量：60萬方精裝公寓：7300元/㎡格林春天體量：45萬方均價：6300元/㎡西江月體量：153萬方公寓均價：中建群星匯體量：22萬方公寓均價：7100元/㎡銘城16號體量：15萬方現房均價：7800元/㎡萬象春天體量：180萬方公寓均價：7000元/㎡陽光80公寓體量：2.7萬方公寓均價：4800元/㎡中鐵萬和城體量：25萬方均價：6000元/㎡中鐵尚都城體量：54萬方均價：6300元/㎡長豐國際廣場體量：4.2萬方LOFT均價：12000元/㎡會展中心世界城體量：6.8萬方均價：8600元/㎡中大體量規模項目主要分布區域城南翡翠體量：5萬方均價：7300元/㎡本案高密度公寓類項目主要分布區第一等級第二等級第三等級市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*區域印象項目為高新、城南、長安三大板塊匯沖要地，未來城市南線發展的核心潛力板塊；當前已經擁有較為完善的交通、生活、教育等多方面的市政配套，市場認可度高，給本案奠定了良好的市場及客群基礎。區域地產市場在片區房地產市場中，基于擁有快捷方便的交通路網，使其對外輻射范圍不斷增大，所以近年來吸引了大量從高新外溢、城南片區的置業群體。周邊項目中多以中大型規模的住宅類為主，中等品質占多數，品牌類項目穿插其中。市場思考市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*基于本案既有的物業類型我們選取周邊重點項目進行分析主要從以下兩個方面進行分析和調研——商業市場品牌類商業市場、周邊重要商業市場市場研判項目本體發展定位公寓市場周邊熱銷公寓項目+全市典型公寓類項目2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*品牌類商業市場|凱德廣場市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*凱德廣場|基本信息凱德廣場為萬科新地城集中型商業部分，位于南二環、含光路、朱雀路主干道之間，交通輻射范圍較廣；商場產權由公司長期統一持有，商鋪不散售，保證了物業的整體規劃和高品質、長期性的經營管理。商業分布：地下3層，地上5層。其中B1-5F為購物中心，B2、B3為地下停車場商業層高：1F為5.9米，其他樓層為5.3米。經營方式：自營。主題定位：打造成為高品質、大體量、多功能的集購物、餐飲、娛樂為一體的新一代城市熱點。客群定位：白領階層、小白領、學生群體、百姓階層市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*建筑規劃：凱德廣場由地下兩層車庫、-1F-5F為商場部分，6F-21F為寫字樓；入口設置：項目共分為六個入口，商業主入口位于項目北側北二環處，次入口位于項目西側；項目南側和東側設有地下車庫出入口，經地下車庫通達商業各項功能區；寫字樓入口位于項目西側和南側，可從直接進入商業首層。凱德廣場|產品規劃寫字樓入口地下車庫出入口N商場入口市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*商業部分采用雙中庭設計，在保障客戶動線需求的同時，避免了因空間較大而顯得商業氣氛蕭條，缺乏親切感的弊端；北部中庭為露天設計，設置4層自動扶梯可通往商業頂層；南部中庭基于5F為電影院的特殊業態對于面積、空間的需求，減少了中庭所占據的面積，在此處并未設計頂層中庭，自動扶梯僅可到達4F，增加了5F的商業建面。北部露天中庭南部中庭凱德廣場|產品規劃市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*B1：居家生活；1F：潮流速遞；2F：經典誘惑；3F：炫酷風尚；4F：精致生活；5F：歡愉天堂。凱德廣場|業態分布市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*周邊重要商業市場|城市立方市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*城市立方|基本信息城市立方為紫郡長安社區內商業配套。商業體規劃為5層購物中心，華潤萬家、奧斯卡影城已入駐，項目規劃品牌街、時尚秀、童夢谷、名流閣、饕餮街、游藝匯6大業態。西藍項目位置市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*商業分布：地下三層、地上六層；-2F—-3F：地下車庫-1F：下沉式商業廣場1F-5F：主體商業部分面積區間：30-300㎡售價方面-1F：30-300㎡，1.9萬-2.5萬/㎡1F：30-187㎡，2.4萬-3.5萬/㎡2F：30-187㎡，萬/㎡3F-5F：自持臨路部分商業1-4F：因已簽約華潤萬家，共計約3萬方，所以商家對該部分商業為自持城市立方主體商業部分，-1F-2F目前在售，3F-5F均自持。城市立方|產品規劃市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*住宅底商1F：均價為40000元/㎡2F：開發商自持，共7000㎡，該部分底商當前均已售罄。當前租金：170元/月/㎡住宅底商與城市立方連接通道時代酒店：9F，已簽約中國真愛餐廳城市立方商家配套寫字間朱雀大街主體商業周圍，通過空中通道與住宅底商、寫字間、時代酒店等予以連接，在擴大了集中商業規模效應的同時，也進一步提升了周邊的商業氛圍。城市立方|產品規劃市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*城市立方|業態分布A1：饕餮廣場；1F：品牌百老匯；2F：時尚街區；3F：歡樂谷；

4F：KTV廣場；5F：奧斯卡盛宴。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*城市立方|推售情況市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*通過對本案周邊的市場了解，除緊鄰的人人樂（營業面積為2.4萬方）、朱雀路的城市立方（商業建面約為10萬方）集中商業體外，其余均以2F的沿街商業為主，給本案帶來了一定的市場契機。業態方面：①周邊生活服務類配套已可滿足基本生活，尤其是商超部分，人人樂、城市立方的華潤萬家均可輻射到本案，基于此，易居暫不建議商業引入大型超市業態，初步建議以鄰里中心型的小型便利店打造為主。②其他主力店另行考量。③基于周邊的市場基礎，以學校、政府機關、老區家屬院等為主，消費水平中等，所以針對本案商業的市場站位，易居建議以滿足周邊基本生活為主的鄰里型商業中心，定位于中高端。商業思考點市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*周邊熱銷公寓項目|①中建群星匯市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*中建群星匯丨項目概況西藍項目地市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*群星匯丨整體規劃項目介紹：中建群星匯共分兩期開發，目前在售一期；一期產品由8棟32層高層和1棟33層公寓組成，目前在售：5#（公寓）、6#（住宅）。戶型區間：82-90㎡的剛需剛改、119-123㎡的一次性到位產品為主，以及132-166㎡的改善型四房。公寓類產品：戶型區間為56㎡的一房及少數78㎡的兩房產品。市場研判項目本體發展定位N6#5#東儀路222013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*群星匯丨產品配置5#樓公寓戶型特征：70年產權，6T11，總高33層，共計352戶，共4種戶型，其中包含56㎡、57㎡的一室及76㎡、77㎡兩室，最大突出特點為約占60%的戶型通透。層高：2.85米。園林風格：實土園林；外立面風格：德式包豪斯現代主義風格，面磚+涂料；公寓類產品以56㎡的一室為主，另有79㎡兩室做補充，采用“L”型樓層布置，使得約60%為通透型戶型，在公寓類產品中做到了較好的品質性需求。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*群星匯丨推售情況推售情況：項目一期共9棟高層，目前在售5#（6T11戶）公寓、少部分6#（2T4戶）2單元，2012年7月份5#首次開盤，預計2014年6月交房，銷售價格：在售5#20層以下，面積為56㎡-79㎡，均價7000-7500元/㎡，6#2單元在售戶型為119㎡三房，均價7500元/㎡，全款93折，按揭95折，公積金94折再加樓市通額外優惠。另外項目附贈交大附小教育指標。去化情況：5#公寓去化較快，20層以下去化率達80%以上，20層以上尚未銷售。公寓類產品目前去化率為80%，其中一室去化較快，鑒于交大附小的教育指標，成為置業本案的重要因素。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*群星匯丨戶型分析D2：119㎡，三房B2：82㎡，兩房A：56㎡，一房A戶型為公寓主力產品，一室一廳，較注重產品的舒適度設計，以特剛客群及認可本案教育指標客群為主。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*周邊熱銷公寓項目|②紫郡SOHO市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*紫郡SOHO丨項目概況市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*紫郡SOHO丨整體規劃項目介紹：紫郡SOHO位于朱雀大街南段，緊鄰長安路、南三環等城市主干道，毗鄰規劃中的地鐵2號線會展中心站，交通便捷。紫郡SOHO：為紫郡長安的1棟29公寓，總高29層，6梯30戶，面積區間為37-57㎡。內部配套：項目配備高端會所、幼兒園、10萬平米的商業綜合體，目前簽約的有華潤萬家、奧斯卡影城、屈臣氏、蘇寧電器等等多種大型品牌商家。周邊配套：項目周邊陜師大附小、附中、西安交大二附小、附中名校林立，升值潛力巨大。紫郡 SOHO市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*紫郡SOHO丨產品配置SOHO戶型配比戶型特征：所有戶型均為大開間設計，共5種戶型，分別為37㎡、42㎡、44㎡、45㎡及57㎡，為6T30戶的設計，共計667戶。產品配置：園林風格：新中式園林；外立面風格：新中式風格；層高：2.9米。其主力戶型為45㎡戶型，精裝交房，天然氣入戶。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*紫郡SOHO丨推售情況推售情況：該SOHO自2012年7月份開始推售，經過約12個月的消化周期，月均去化60套，目前房源已基本售罄。推售價格：在售均價7000元/㎡，全款98折，按揭99折。推售產品：一室一廳（37㎡、42㎡、44㎡、45㎡及57㎡）。去化情況：1-6F為底商，7、8F整層房源均成功銷售給某一位客戶，9-22F，與漢庭連鎖酒店簽訂返租合同，28層為紫郡公司自身辦公使用，29層為商務會所。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*紫郡SOHO丨戶型分析A，45㎡，一房A1，37㎡，一房

B，57㎡，一房戶型設計以酒店式公寓為方向，均為一腳登、大開間設計。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*紫郡SOHO丨項目小結優勢：1.地段優勢：位于城南朱雀大街南段，毗鄰地鐵2號線，多條公交路線直達該項目，交通便捷。2.配套優勢：項目自身配有高端會所、幼兒園以及10萬平米的商業綜合體——城市立方，且引進蘇寧電器、華潤萬家、奧斯卡影城、屈臣氏、真愛餐館等品牌商家，配套設施完善。3.開發商引進漢庭連鎖酒店，業主與漢庭酒店簽訂反租合同，業主省心省力。4.面積小、精裝修、不限購、首付分期。劣勢：產品線較為單一，客群可選擇性不強。紫郡SOHO市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*全市典型公寓類項目|①中海紫御華府-中海派市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*中海紫御華府-中海派周邊環境：項目位于西安市旅游度假新區——曲江新區的北部，商業等級配套較為完善，外部路網發達，內部公交線路充足，更有地鐵3、4、5號沿線通達，整體交通便利，適合產品所針對的首置客群居住。 自身配套：2層約2萬方底商，社區景觀配套。曲江一期核心區域唯一在售的精裝小戶市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*月均去化54套，主力去化戶型為南向42㎡和北向37㎡戶型，以低總價為主力去化原則。中海紫御華府-中海派|推售情況市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*熱銷戶型:37㎡37-46㎡為主力戶型。產品配置：外立面：與住宅外立面相同，真石漆；層數：32層，1-2層為底商標準層層高：

2.9米；大堂：1層為精裝大套；交付標準：精裝，2000元/㎡裝標；有無天然氣：天然氣入戶。滯銷戶型:46㎡熱銷戶型:42㎡中海紫御華府-中海派|產品配置市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*從區域優勢、產品優勢和營銷方式三方面造就了其熱銷原因。熱銷原因之一：區域優勢

位于曲江一期，屬一期核心唯一在售的精裝小戶，具有絕對資源及客群基礎優勢；熱銷原因之二：產品優勢

本次新推公寓精裝小戶型剎那品，市場反響度高，面積小，價格適中，受眾度廣，首付十萬的廣告吸引力度大，開盤當天去化率達95%；熱銷原因之三：營銷方式

項目品牌營銷宣傳到位，本次開盤前期加強營銷力度，為開盤成功造勢。作為曲江唯一在售的精裝小戶型產品，其稀缺價值和升值潛力居高，70年產權及價格優勢也為產品又一大亮點。項目小結市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*全市典型公寓類項目|②曲江奇寓市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*曲江奇寓丨項目概況區域內罕見的小面積公寓產品。曲江奇寓市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*曲江奇寓丨整體規劃項目介紹：曲江奇寓位于曲江新區發展核心板塊，緊鄰曲江大道、雁翔路等城市主干道，毗鄰規劃中的地鐵5號線岳家寨站，交通便捷。其為曲江華著中城其中的1棟公寓，總高35層，4梯18戶，面積區間為26-57㎡。內部配套：高端會所、幼兒園、26萬平米的大型商業，未來將引進希爾頓酒店、華聯百貨、奧斯卡影城、屈臣氏、KFC汽車餐廳等多種大型品牌商家。外部配套：項目周邊曲江一中、一小，交大附中、附小，鐵一中等名校林立，區域發展潛力不可估量。3#曲江奇寓公寓產品主要依靠項目自身配套。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*曲江奇寓丨產品配置戶型特征：項目共5種戶型，即B戶型26㎡、C戶型49㎡、E戶型52㎡、D戶型52㎡和A2戶型56㎡，為4T18戶的設計，共計630戶。產品配置：園林風格：香港貝爾高林傾力打造的純正法式皇家園林；外立面風格：現代風格。A核心筒C49㎡B26

㎡A55

㎡

核心筒D50

㎡E52㎡面積設置較小，功能齊全，49-56㎡均為兩室戶型。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*曲江奇寓丨推售情況3#曲江奇寓市場研判項目本體發展定位422013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*曲江奇寓丨戶型分析B，26㎡，一房E，52㎡，兩房A2，56㎡，兩房市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*曲江奇寓丨項目小結首付分期方式：共分三次付清，不分面積大小，首付3萬，2014年6月1日交第二筆房款，剩下房款交房時交清。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*公寓思考點市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*原因③：品牌配套保障全市去化較快的公寓類產品，多為品牌類中大規模型樓盤中的補充型產品，依托整盤所帶來的規模效應及后期的物業配套等保障，增強其置業信心。公寓思考點市場研判項目本體發展定位具體應如何做，我們需要對項目本體進行剖析——2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*本體項目2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*項目緊鄰丈八東路城市級主干道，擁有較好的商業展示面，約90米；地塊西側規劃路的商業價值相對略弱，但可與榕青無界底商部分，形成一定的互動，在城市展示面的基礎上能進行有益的補充；地塊距離5號地鐵東儀路地鐵站僅300米，待2018年正式運營后，能給項目帶來更多人流量，進一步擴大項目輻射范圍；片區不斷成熟，養市周期縮短至2年左右，且集中商業的成功重在后期的運營維護上，路網現狀對此提供了較好的基礎支持。關鍵詞：城市級路網價值高/相對較豐富的商業界面/內部規劃路作補充/未來地鐵輻射力強①策源地丈八東路東儀路152M86M丈八東路紅線范圍【榕青無界】位于項目西側，共1335戶；建筑形態：3棟28層高層戶型范圍：55-65平米兩居，建筑總高85米；其中1號樓為L型塔樓，臨街一、二層為商鋪開盤日期：07-07-07裝修情況：毛坯規劃路東儀路地鐵站300M榕青無界市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*②規劃條件總平解讀：項目當前規劃總建面共計約9.2萬㎡，主要為商業、公寓兩種物業類型，其中公寓類作為項目的主力供應產品，占總建面的53.1%，占總量一半多；底層商業建面約占據總建面的26.8%，占總量的約1/4。項目總用地面積：19.6畝項目總建面：91520㎡容積率：10地上商業建面：約2.5萬㎡，地上5F，層高約4.8米；公寓：約4.86萬㎡，共19F；地下建面：1.84萬㎡（兩層車庫，一層商業）市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*③規劃解讀設計院思路將原統一一體的建筑從中隔出9M的空隙，以達到高效施工，然而基于我們對實際商業建面、商業氛圍等多方面考量，認為得不償失，暫不建議該設計思路。多層公寓6F-12F，商業體上的多層騎樓。集中商業-1F-5F，相比較原方案減少了約5000㎡的商業面積。高層公寓+底商-1F-5F為底商，與北側集中商業共同構成商業內街，商業價值較低；6F以上的公寓設置尚可。集中商業與高層公寓間的建筑空隙約9米，基于此所形成的商業內街，并不具備足夠的商業展示面及人流量支撐。9M設計院方案思路可行性說明市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*項目發展規劃的核心基調解讀關鍵詞：地段本體定位地段：緊鄰丈八北路城市主干線，另有地鐵及規劃路為輔，地段價值核心為路網優勢。本體：項目本體周邊擁有無界底商、人人樂（營業面積為2.4萬方）等已然成熟的商業體，為本案的公寓產品提供了快捷的生活配套，為商業產品營造了較好的市場氛圍，縮短了一定的養市周期，為實現本案后期的人流量導入奠定了較好的基礎。定位：基于現有物業規劃配比及體量，未來必然是以公寓為主體快速回款產品，集中型商業做長線回現產品的搭配模式，其中商業部分也將是推動項目發展的核心引擎。市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*商業思考公寓思考暫不引進大型商超，以滿足周邊一站式基本生活為主的鄰里型商業中心，定位于中高端。考慮多功能彈性物業，住宅式公寓為主，控制總價，同時在戶型功能型、產品細節及服務上重點考慮。根據項目綜合價值的考量，易居對于本案商業和公寓定位思考——戰略定位思考市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*基于本案物業定位思考對地塊整體戰略定位為精品時尚商務中心“精品商業中心+住宅式公寓+文教配套”市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*整盤物業思考精品商業中心地下一層+地上五層多層公寓6F-11F，共6層，相比較高層公寓戶型、品質有一定程度的提升，建議采用框架結構高層公寓6F-24F，共19層，以特剛、過渡型的住宅式公寓為主建議采用框剪結構地下兩層停車庫市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*主要客群：輻射城南區域級時尚人群60%為時尚青年、年輕公務員與白領；20%為時尚家庭；20%為商務人士打造區域精品主題商業和街區服務型商業相結合的商業形態；綜上所述，本項目的商業建議定位為：中高端精品/時尚區域型商業中心商業定位購買力：中高檔風格：摩登、舒適、溫馨、美味的時尚購物中心市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*業態分布市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*業態分布市場研判項目本體發展定位2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*項目入口遵循右圖設計商業人行入口：位于項目北側和西側，分別占據了城市干道和內部規劃路；公寓共四個入口：主入口位于項目東西兩側，從規劃路進入，共兩個，其次為項目南側的兩個，均可順利進入商業首層；地下車庫出入口：在臨丈八東路的綠化帶內，設置車庫出入口，另設置在南端兩側，經地下車庫可通達商業各項功能區。公寓入口地下車庫出入口商場入口動線設置/外部動線人流動線車流動線市場研判項目本體發展定位城市綠化帶2013E-HOUSECHINA|中國房地產流通服務領域的整合者和領導者|*①層高：建議首層5.9米，彰顯品質空間感；

其他商業層高約4.5米；②中庭：鑒于本案整層面積，建議設置一處中庭即可，采用露天中庭，將自然光線引入室內以擴大購物空間，調解客戶購物心情；③扶梯：在中庭南北部分分設兩部扶梯；④電梯：四部電梯；⑤外立面：玻璃幕墻，體現自身的時尚、現代氣質。自動扶梯自動扶梯露天中庭電梯電梯動線設置/內部動線+配套設置【備注】建議先進行商業經營規劃，再進行先于建筑格局規劃，這樣將有利于形成最合理的商業布局，且免去了