長城大廈工程匯報同策·上海第一局部市場概況宏觀市場區(qū)域簡介小結(jié)第二局部工程分析工程分析重點個案分析比照分析第三局部工程定位工程定位價格定位客源定位第四局部銷售策略推廣策略價格策略銷售周期寫字樓市場概況宏觀市場區(qū)域概況小結(jié)1上海寫字樓市場供求關(guān)系上海寫字樓市場整體呈現(xiàn)供求平衡，市場保持健康有序地開展07年全年，上海寫字樓市場累計供求保持在1.0左右06年去年上海市寫字樓市場整體呈現(xiàn)供大于求的形勢，尤其是下半年，市場急劇放量，市場消化能力有限，供求矛盾凸顯。07年新增供給萎縮，而市場需求保持強勁穩(wěn)定，有效去化了06年下半年市場存量。數(shù)據(jù)顯示07年全年寫字樓市場保持供小于求的態(tài)勢，截至07年12月，由于當(dāng)月供給放量大，供求矛盾有所緩和；宏觀市場之上海上海寫字樓市場價格走勢06年上海市寫字樓市場價格呈現(xiàn)“震蕩〞下挫的態(tài)勢，并在06年6月的時候到達低谷；07年上海寫字樓市場價格反彈明顯，全年保持穩(wěn)定的上升態(tài)勢，在07年11月時候到達最高點18000元/平方米。07年全年漲幅接近30％，漲幅顯著宏觀市場之上海07年全年價格穩(wěn)定快速上漲，漲幅近30％市場整體態(tài)勢穩(wěn)定，累計供求平衡普陀區(qū)非傳統(tǒng)辦公區(qū)域，寫字樓市場規(guī)模小，區(qū)域?qū)懽謽枪┙o有限；當(dāng)月供求關(guān)系呈波浪式變化，供求變動較大，如當(dāng)月有工程入市，就有可能造成區(qū)域供求失衡；普陀區(qū)寫字樓市場整體供求仍處于供求平衡的態(tài)勢，累計供求比穩(wěn)定在1.0左右，市場穩(wěn)定；宏觀市場之普陀價格快速上揚，年底到達頂峰，均價超2萬元07年普陀區(qū)寫字樓市場銷售均價呈快速上漲的趨勢，尤其是07年下半年，這種趨勢愈加明顯，到年低普陀區(qū)寫字樓市場銷售均價已達21000元/平方米。從07年8月開始到07年低，寫字樓市場銷售均價漲幅近50％，漲勢驚人；宏觀市場之普陀20815曹楊、真如、武寧板塊供求均價圖工程區(qū)域辦公類產(chǎn)品供給稀缺區(qū)域價格穩(wěn)步上漲，年漲幅較大辦公產(chǎn)品具有較大的市場時機宏觀市場之板塊曹楊板塊07年零供給，市場以去化存量為主真如板塊07年沒有新增供給成交武寧板塊供給稀缺，07年全年僅為4萬方虹橋機場徐家匯浦東機場人民廣場火車站陸家嘴4.5KM5KM21KM3.5KM5KM3KM區(qū)位簡介之區(qū)位信息工程位于普陀區(qū)行政中心位置，區(qū)位條件較好，有良好的成長條件工程所在區(qū)域為非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，與陸家嘴、人民廣場徐家匯等成熟商務(wù)區(qū)有一定的差距普陀區(qū)區(qū)域外通達時間距離人民廣場（3.5KM，20分鐘）陸家嘴（6KM，30分鐘）徐家匯（5KM，25分鐘）虹橋機場（4.5KM，20分鐘）浦東機場（21KM，40分鐘）火車站（3km，15分鐘)本案11號線〔在建〕3號線中山北路高架真如城市副中心長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)曹家渡商業(yè)圈長壽綜合效勞帶真北組團高貿(mào)群四商務(wù)中心、四交通動線、一城市副中心，構(gòu)筑區(qū)域未來商務(wù)前景真如城市副中心：上海市四大副中心之一。規(guī)劃建設(shè)以現(xiàn)代物流效勞、國際商貿(mào)采購、新型市場等為特色的資源配置中心，引進大型企業(yè)地區(qū)總部和國內(nèi)外大公司營銷、研發(fā)、采購、中心等。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)：上海中心城12個現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)之一，打造一個以高科技為支撐、生態(tài)為主題的生態(tài)型城市濱水區(qū)。長壽綜合效勞帶：位于長壽街道，是目前普陀區(qū)商務(wù)樓較集中的地區(qū)之一，以沿路線狀分布為主。真北組團商貿(mào)群：北起武寧路，南至蘇州河之間的真北路沿線。傾力推進組團式現(xiàn)代效勞集聚區(qū)，搭建與長三角互為輻射對接的商務(wù)平臺。區(qū)域簡介之商貿(mào)支撐區(qū)域簡介之規(guī)劃利好定位規(guī)劃：輻射長三角的開放性生產(chǎn)力效勞中心、效勞上海西北地區(qū)的公共活動中心，重點開展物流貿(mào)易、商務(wù)會展、文化旅游等功能。具體的規(guī)劃：在曹楊路擬建180萬平方米辦公樓和40萬平方米商業(yè)效勞地，其余420萬平方米都是住宅，分散在真如副中心各個地方。

毗鄰上海市重點規(guī)劃區(qū)域——真如城市副中心規(guī)劃形成“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環(huán)、帶型公園〞的布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃范圍：東至嵐皋路，南達中山北路武寧路，西接真北路(規(guī)劃環(huán)線〕，北臨滬寧鐵路(規(guī)劃京滬高速鐵路)，總占地約6平方公里，核心區(qū)用地約l平方公里。

區(qū)域內(nèi)以中低端產(chǎn)品為主，高端產(chǎn)品稀缺；有影響力有，有品牌的工程少，綠地和創(chuàng)大廈為目前唯一的5A甲級寫字樓中小型企業(yè)辦公為區(qū)域內(nèi)需求主力，辦公需求旺盛租金水平為全市的低谷，有價格優(yōu)勢，目前區(qū)域唯一的5A甲級寫字樓綠地和創(chuàng)大廈租金為4-4.8元/天·㎡市場需求旺盛，寫字樓出租率高，尤其是一些成熟寫字樓根本處于“滿租〞狀態(tài)本工程的上市也將為區(qū)域內(nèi)注入新的活力名稱等級規(guī)模（㎡）售價(元/㎡)租金（元/天·㎡）出租率綠地和創(chuàng)大廈甲級4.3萬250004.590%綠地科創(chuàng)大廈乙級3萬——2.895%中關(guān)村科技大廈準(zhǔn)甲級3.4萬170002.870%區(qū)域簡介之重點辦公樓區(qū)域辦公產(chǎn)品以中低端工程位主小結(jié)健康的市場環(huán)境下，高端辦公物業(yè)稀缺的區(qū)域良好的市政規(guī)劃下，高端辦公物業(yè)潛力較大工程分析工程分析重點個案比照分析2凱旋北路工程分析之地塊概況工程分析之四至凱旋北路中遠商務(wù)樓曹楊路中山北路軌道11號線施工，路面狀況差；頂峰時段車流量大，造成堵塞工程四至路況較好，有利于商務(wù)出行11號線（在建）3、4號線中山北路高架工程分析之交通四線聚集、中山北路高架盡顯便捷商務(wù)交通主干道：中山北路——車流動線曹楊路——人流動線公交線路：909、224－汽車站846、216－長風(fēng)公園309、69、829－華師大軌道交通：3號線〔運營中〕—上海南站至江楊北路4號線〔運營中〕—封閉式環(huán)線軌道11號線〔在建中于2021世博會前通車〕—三林戰(zhàn)至嘉定北站或安亭站14號線〔規(guī)劃中，距離本工程1千米〕工程分析之周邊配套工程周邊配套商業(yè)比較齊全，但總體檔次較低工程周邊分布有銀行共6家，根本能滿足商務(wù)辦公需求酒店業(yè)檔次較低，區(qū)域內(nèi)有經(jīng)濟型賓館3家，不能滿足高端客戶需求。優(yōu)勢內(nèi)環(huán)以內(nèi)，毗鄰城市副中心曹楊路商務(wù)辦公中心核心位置軟硬件配套設(shè)施高于周邊同質(zhì)產(chǎn)品普陀區(qū)第一高樓，地標(biāo)性建筑交通便捷，緊鄰軌道交通、中山北路高架劣勢工程區(qū)域不是傳統(tǒng)商務(wù)中心，周邊商務(wù)配套少，區(qū)位認知度有待提高小環(huán)境比較雜亂區(qū)域以住宅為主，商務(wù)辦公氣氛不濃厚曹楊路地鐵11號線修建中，路況較差工程分析之名稱綠地和創(chuàng)大廈等級5A甲級總建筑面積43925㎡地上層數(shù)25F凈層高2.7米標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1800㎡最小面積分割77㎡車位280個外立面隱框中空LOW-E玻璃幕墻空調(diào)系統(tǒng)大連三洋中央空調(diào)電梯瑞士迅達8部投入使用日期2007-5-1租金水平4-4.5元/天·㎡入駐率90%重點個案解析底層大堂標(biāo)準(zhǔn)層走道綠地和創(chuàng)大廈綠地和創(chuàng)大廈客源分析重點個案長城大廈綠地和創(chuàng)大廈投資商長城建設(shè)上海綠地集團規(guī)模7萬方43925㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1650㎡1800㎡面積范圍60-1650㎡78-256㎡總套數(shù)320套267套總高度46層170米25層得房率70%70.6%空調(diào)中央空調(diào)/新風(fēng)系統(tǒng)大連三洋中央空調(diào)電梯迅達客梯13部迅達客梯8部車位500個280個物業(yè)管理高力國際科瑞物業(yè)物業(yè)管理費——21元/月·㎡交通地鐵/高架地鐵配套1.5萬方商業(yè)配套7000方規(guī)模更大硬件更先進從工程比照分析，不難看出，本案比照綠地和創(chuàng)大廈具有較多的優(yōu)勢，不管是工程的規(guī)模、硬件設(shè)施的先進性，還是相關(guān)的軟件配套設(shè)施，都具有明顯的優(yōu)勢比照分析可比工程比較全面占優(yōu)工程定位工程定位價格定位客源定位3地標(biāo)建筑/5A甲級寫字樓/獨一無二/不可復(fù)制/尊貴非凡……普陀區(qū)最大/最高/最先進/最……普陀區(qū)的金茂大廈普陀地標(biāo)性國際商務(wù)中心工程定位關(guān)鍵詞銷售不僅是產(chǎn)品，也是尊貴非凡的品質(zhì)、地位的象征項目權(quán)重綠地和創(chuàng)大廈長城大廈交通910規(guī)模810規(guī)格1010外立面810/8標(biāo)準(zhǔn)層面積88電梯配置810車位配比810空調(diào)系統(tǒng)910大堂710/7物業(yè)管理710/7合計8298/90對比值11.195/1.097單價測算1、取綠地和創(chuàng)大廈4.5元平均租金基準(zhǔn)，以及8％市場回報率；得出綠地和創(chuàng)目前的市場價格＝4.5×365÷8％＝20531.25元/㎡2、通過市場比較法我們不難發(fā)現(xiàn)目前工程的靜態(tài)價格在22522.78－24534.84元/㎡之間。根據(jù)工程定位為普陀地標(biāo)性商務(wù)中心的定位，我們認為25000元/㎡靜態(tài)價格是比較合理的3、價格修正由于工程銷售將在08年開始，因此從現(xiàn)在開始到銷售周期內(nèi)有15％的合理價格上漲空間，因此工程的銷售均價為：28750元/㎡左右價格定位客源定位購房目的比例以投資獲利的投資客，以項目低區(qū)為主，投資成本相對較低30%投資和自用兼顧的客戶，以項目中低區(qū)為主要目標(biāo)，以中小企業(yè)為主40%自用客戶，位于項目的中高區(qū)域，作為企業(yè)辦公場所，企業(yè)總部30%購房目的目標(biāo)客群小型企業(yè)：50%以咨詢、貿(mào)易類效勞性行業(yè)為主，人數(shù)在10-15人之間中型企業(yè)：30%作為中型企業(yè)總部、或為外企駐滬辦事處大型企業(yè)：20%優(yōu)質(zhì)客群，積極引進，提升工程的品質(zhì)、形象銷售策略推廣策略價格策略產(chǎn)品組合銷售周期4分階段分批次逐步推向市場公開次序按低、中、高三區(qū)依次公開說明：1、工程體量較大，銷售周期長，通過分批銷售，減少市場風(fēng)險；2、依次分批銷售，可獲得較高的價格成長空間，追尋較高的利潤空間；3、根據(jù)不同的區(qū)間，制定相應(yīng)的價格策略，到達有效去化的目的；區(qū)間樓層總面積（㎡）總套數(shù)營銷策略低區(qū)3-15F21450104以套為單位進行銷售中區(qū)17-31F2475012050%以套為單位銷售，其余50%以2套或2套以上單位的組合銷售高區(qū)33-44F1980096半層和整層為單位銷售推廣策略1、高區(qū)招商先行，針對工程高區(qū)整體去化問題，我們認為為打造區(qū)內(nèi)頂級、國際的商務(wù)中心，需吸引國際知名企業(yè)入駐，提升工程的知名度和美譽度，因此在工程銷售前期就將針對工程高區(qū)局部房源以租代售方式，實施“引鳳筑巢〞策略，引進品牌大企業(yè)或國際知名企業(yè)，以提升工程的品質(zhì)，也有利于價格的成長，在未來實現(xiàn)更大的利潤空間。2、低區(qū)低總價入市，積累人氣獲得區(qū)域認同感；3、在高區(qū)招商成功，及低區(qū)成功入市的根底上，趁熱打鐵向市場推出工程中區(qū)和高區(qū)；低區(qū)銷售中區(qū)銷售高區(qū)銷售高區(qū)招商推廣策略銷售均價（元/㎡）價格范圍（元/㎡）價格差目標(biāo)客戶高區(qū)3.33.2-3.59%知名企業(yè)單位，自用為主中區(qū)2.92.7-3.113%組合產(chǎn)品，投資自用皆宜低區(qū)2.31.9-2.630%單套出售，投資客戶群為主低開高走，前期快速實現(xiàn)銷售，營造區(qū)域人氣，形成良好的價格成長梯度，后期彌補前期利潤損失價格策略工程高區(qū)33-44層工程中區(qū)17-31層工程低區(qū)4-15層產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合單元構(gòu)成面積（㎡）單元組合A111.72B103.125C260.156D3502單元組合D+A461.72A+B214.845B+C363.281C+D610.1563單元組合D+A+B564.845A+B+C475.001B+C+D713.181半層組合A+B+C+D825整層組合整層165013種產(chǎn)品組合，豐富工程產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)層平面圖A單元111.72㎡A單元111.72㎡B單元103.125㎡C單元260.156㎡D單元350㎡B單元103.125㎡C單元260.156㎡D單元350㎡綠地和創(chuàng)大廈銷售分析銷售周期分析：1、區(qū)域內(nèi)5A甲級寫字樓的綠地和創(chuàng)大廈，在7-8個月內(nèi)實現(xiàn)85%以上的銷售率，其月均銷售面積在5100平方米/月左右。2、考慮到工程本身的條件，以及目前市場價格的持續(xù)上揚等多方因素，我們認為月均銷售面積在5000平方米/月是比較合理穩(wěn)健的預(yù)測；3、在此前提下，本工程的銷售時間為：時間節(jié)點單月成交(㎡)累計成交（㎡）累計銷售率2006-10508811.85%2006-116556.3411644.3427.13%2006-1210504.4222148.7651.60%2007-016922.2729071.0367.73%2007-023099.3532170.3874.95%2007-032171.4134341.7980.01%2007-041987.1836328.9784.64%518