大型安置房小區

物業管理服務方案

物業公司

年月

安置房小區物業管理方案

1、服務方案的整體設想與構成

XX棚戶區安置房小區物業管理I包住宅小區以適宜業主居住

的理念為規劃前提，以新技術、新工藝、新產品、新創舉為基礎，

以全面的改善居住質量，創造文明居住環境為目標，對工程技術問

題和措施保障進行量化的中高檔居民安置小區。針對該小區的特點，

我們在物業服務上的整體設想和策劃如下：

（一）管理理念定位

樹立服務“以人為本”，管理“以物為本”的管理意識，寓管理于服

務中。

1、服務“以人為本”，實施“人性化”的物業管理

在XXXX棚戶區安置房小區物業管理I包，我們將廣泛引入人性化物

業管理概念，使XXXX棚戶區安置房小區物業管理I包成為“人性”

得以充分張揚的空間。

（1）對業主體貼入微的人性化、家庭式關懷。

1）管理服務中心24小時伴隨著您，聆聽您的心聲、了解您的需求,

以陽光般的熱情時時刻刻為您排憂解難。

2）不管您在社區的哪個角落，您都可看到我們物業工作者忙碌的身

影，無論您在生活還是工作上有任何要求，只要您撥通我們的服務

熱線，我們將最快來到您的身邊，為您提供細致、周到的服務。通

過人性化的服務，使業主感受到親情、和諧、融洽的社會氛圍，消

除人與人之間的鴻溝，實現真正的人性化社區。

（2）引入“員工是企業主人”的管理理念，為管理服務工作的實施

提供保障。

1）多層面、多角度激勵員工，以滿足員工的物質與精神需要。

2）主張管理者與員工之間充分溝通，體現人與人之間的平等。

3）關注員工自我價值的實現，使員工與企業同步發展。

4）為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上，平者讓，庸者

下”的用人機制。

2、管理“以物為本”，實現物業的保值、增值。

業主置業除了安居樂業外，更希望物業保值、增值。因而，我們的

管理將圍繞維護業主權益，保持和提高物業的完好，從而使物業整

體升值，真正體現管理以物為本。

高低錯落的建筑群構成了XXXX棚戶區安置房小區物業管理I包主軸

風景線，我們將以房屋裝修管理為重點開展工作，除加大宣傳力度,

勤檢查、勤監督外，全面運用情、理、法手段進行管理，使小區外

觀達到整體、有序、統一，實現物業保值增值。

高品質的機電設備、先進的智能化設施是科技管理的保障。

對設備管理，我們以提高設施設備的可靠性、技術水平的先進性為

重點，實行專人負責制。建立維修保養制度，實行動態維護，采用

預防性維修和改善性維修的兩級維修制度，并保持與供應商聯絡，

以保證各類備品、備件的及時到位，從而縮短為業主服務的時間，

體現人性化服務。

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智能化設施管理，以維護更新管理為重點，技術人員對設備進行有

效監控，進行日常維護，以實現對整個社區的有效的充分的安全監

控、有效到位的細分化服務。

XXXX棚戶區安置房小區物業管理I包在保證綠化用地的同時一，美化

空間環境。在總平面綠化布置上采用了草地、樹木、小品相結合的

手法，創建了一個山、水、家的理想人居環境。這些設施代表著小

區的品味與檔次，因而要專人專職良好養護，從而保證其正常、有

效地運轉，力爭創造出具有吸引力的新型環境，以滿足業主的需求,

也是我們今后的一個工作重點。

(二)整體方案策劃思路

XXXX棚戶區安置房小區物業管理I包管理的整體設想及策劃可概括

為一個目標、二大創新、八項管理。

一個目標

XXXX棚戶區安置房小區物業管理I包住宅小區的物業管理，在接管

后爭取成為XX市有影響的物業小區。

二大類創新服務

1、安全防范管理服務

(1)以管理處的管理為主線，專業一條線為依托，組建成專業的保

安應急小組和接待服務中心，優化資源配合，發揮專業服務優勢，

在XXXX棚戶區安置房小區物業管理I包編織一只安全防護網。

(2)為了使業主能充分了解和運用安全防范系統，我們在業主入住

時提供操作手冊，并對業主進行操作培訓I。

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(3)為小區業主提供應急特殊措施。如：我們將在服務中心設置業

主熱線，當業主需要緊急服務時，可通過熱線，服務人員將會在最

短的時間內提供優質的服務。

(4)為了給業主提供一個更安全的環境，我們將在智能控制中心為

業主室內報警系統提供：緊急按鈕、延時門磁、煙感、防盜感應接

口。

2、環境保護服務

(1)突出小區人車分流管理。充分利用小區的人行休閑景觀帶，形

成步行道、入口中心廣場相結合的交通組織體系，即方便交通又做

到了人車分流，同時為了方便業主貨物搬運。

(2)建立園林綠化、景點生態鏈。以中央為核心，景觀綠地為依托,

科學地配置小區內園林綠化，將鳥、蝶、蜂、螢等引入XXXX棚戶區

安置房小區物業管理I包的綠色生態家園，創造一個四季如春的優

美環境。

八大管理措施

措施一：服務過程中前期介入與后期服務相結合

在物業管理前期介入期間，選擇市內外幾個類似物業小區進行

參觀學習，吸取他們的成功經驗，拓寬思路，力爭優化XXXX棚戶區

安置房小區物業管理I包設計和施工方案，在了解和更改的基礎上

為日后的物業實際運作、管理服務打好扎實的基礎。

措施二：實施人才戰略

在實際管理中，建立完善的員工培訓體系，通過崗前、崗中以

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及專項培訓使每位員工成為各個崗位的最佳人選。引入市場競爭機

制，完善企業內部考核制度，實行競聘上崗，使“賢者上、平者讓、

庸者下”。

措施三：真情營造綠色家園

在創造了愈來愈發達的城市文明的同時、離大自然也越來越遠了。

我們將用我們的真情播種綠色的祝福，保護人與自然的高度統一性,

讓人真實感受到自然，努力將XXXX棚戶區安置房小區物業管理I包

營造成綠色家園，我們的目標是“人人擁有一個綠色的家”。

(1)減輕小區的環境污染

住宅建筑存在于一定區域范圍內的自然環境之中，是生態系統中的

一個環節和階段。這就要求我們必須最大限度地減輕住宅環境的污

染，盡可能使廢棄物減少到零排放或零污染。對裝修時間的控制，

我們將專門派人員進行管理，定時清場。對生活垃圾實行區外清運,

嚴禁區內焚燒等行為。引導居民形成環保價值觀和愛護景觀的行為

規范。

(2)加強綠化管理，美化住宅環境

我們接手管理以后，會大力改善綠化環境，安排專業的綠化工進行

養護和管理。做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，

修剪及時、整齊美觀，并與苗圃合作，對所有植物進行分類標識介

紹，增加業主的植物知識。

(3)真情監管居室裝修，把好居室裝修“綠色”關。營造綠色家園,

須從居室開始，由于裝修市場的不規范性，居室的裝修已成為一個

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重要的污染源。我們將同有關組織合作，共同為業主提供“綠色”

裝修咨詢。

措施四：環境建設中融入“人性化”理念

隨著時代的進步，科技的發展，人們已經不再滿足于一般的衛生、

綠化、安全服務，人們希望生活在一個更體現文化色彩、更關注個

性發展、更富有現代生活品位的生活環境之中，從而得到高品位人

生體驗和精神滿足，而我們著力打造的環境建設中融入“人性化”

理念正是滿足了業主這種心理需求。

(1)我們將環境文化建設納入物業管理日常工作中，由綜合管理部

專人負責，齊抓共管。擬定制度，及時監督，并邀請業主代表組成

環保小組，義務監督，溝通信息，發現問題，及時處理，我們將定

期向社區成員公布環境公告。

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2、服務內容及服務范圍的理解與細化

I包：2#棚戶區安置房位于項目位置，四至范圍,總建筑面積約

萬平方米，共有安置房棟、住宅套、門面房間，其中商業

建筑面積平方米，住宅建筑面積平方米（以實際測

繪面積為準）；小區有東、北兩個大門，每個單元內有部電梯,

共有部電梯；

插入小區圖

影響管理服務效果的因素：

一、業主對物業管理的理解與支持的影響

物業管理行業在國內出現雖已二十多年，但目前仍然存在對物

業管理認識上的偏頗，探其原因是多方面的。僅從法律觀點來判斷,

首先物業公司必須嚴格按照《物業管理條例》及有關法律、法規、

政策規定規范操作，認真履行《物業服務合同》，在此基礎上渴望得

到業主的理解與支持。物業管理是人對物的管理和人對人的服務，

其服務的對象對于物業管理的認識、了解或期望也是因人而異，所

以對人服務的工作尤其需要理解與支持。

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二、受物業公司管理能力的影響

目前全國注冊的物業公司有2萬多家，如此眾多的物業公司之

中必然良莠不齊，為此物業管理上級主管部門按照國家、省、市（計

劃設區）級別分別設立主管機構和行業協會，并根據物業公司的管

理能力、信譽程度、經濟實力等眾多條件評定出的物業公司。而在

管經驗不同的物業公司管理同樣條件下的物業，其管理效果也一定

是不同的。

管理服務理念和策劃

一、管理理念

我司長期以來，無論在實踐中，還是在行業中，都一如既往的

倡導“管理和服務相結合，以服務為主”的理念。在管理學中，管

理和服務似乎是辯證的矛盾統一體，只有將兩者有機的結合，方能

實現管理和服務水平的同步提升，并獲得持續改進。尤其是以提供

無形服務為本的物業管理，其必須依照有關法律、法規、政策及物

業服務合同賦予的權力和責任行使職權和承擔責任，實施對房屋、

設施、設備的管理以及對公共秩序的管理。沒有管理，服務只是一

名空話，服務要靠管理來實現。但是，我們必須明確，管理是手段,

服務才是目的，管理的最終歸宿是服務。通過有效的管理，達到為

業主、委托方服務的目的。

二、管理策劃

在全面執行國務院頒布的《物業管理條例》的前提下，以管理

和服務兩個中心為支撐點，為固鎮縣棚戶區改造項目物業提供優質

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的管理和服務，來營造安全、舒適、整潔、方便的工作和辦公環境。

1、管理模式

統一管理標準：嚴格執行公司已通過認證的IS09001：2008質

量管理體系之有關標準及公司各項規章制度。

統一管理理念：“以人為本，服務為主，注重對各級員工的關心、

激勵、挖潛，做到人盡其才，在外延上則是以業主、顧客的服務為

焦點，對業主、顧客的合理需求給予最大限度的滿足。

統一服務意識：創新性、全方位的服務意識，想客戶之未想，

急客戶之未急，通過不斷創新服務內容、服務方法來滿足不斷轉變

觀念和不斷擴展需求的顧客。

統一管理目標：“接一座物業，創一方文明，保一方平安，樹一

個品牌。”我們將著力實施品牌戰略和形象工程，進一步倡導我們安

徽凱盛物業管理實踐中一直堅持的科學發展觀，信守“文明、禮貌、

優質、高效”的經營方針，通過專業精細化物業管理，確保綠地區

域安全，優美綠地環境，從而提升安徽凱盛物業品牌形象，達到社

會效益、環境效益、經濟效益良性循環發展。

2、兩個意識：

管理意識：寓管理于服務之中，以改革、開拓精神的管理新思

路，樹立業主就是顧客，管理就是服務的觀念。

服務意識：全方位的主動服務，客戶的一切所需，均是服務之

想為之的觀念。

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管理服務的整體設想

XX市棚戶區改造項目面積較大，根據本物業規劃布局，建筑風

格，智能化硬件設施設置及使用性質等特點，計劃設置項目部。項

目部在合同期內負責對所有涉及乙方（物業管理公司）服務范圍內

的事項進行專業管理，并受受委托方（甲方）指導，負責管理下轄

的保安部、保潔部、綠化部、工程維修部，使其按照“四個統一”

和IS09001：2008質量服務體系要求規范操作，并及時保持與委托

方（甲方）聯系，主動接受其監督和指導，對欠完善的事項及時改

進，努力營造一個安全、有序、環境優美、健康舒適的環境。

管理目標

一、接管后一年內達市“優秀物業管理項目”標準；三年內獲

省級或國家級“物業管理示范單位”稱號。

二、全面實行環境保護管理條例，使管轄區域內成無污染、無

噪音、無廢氣的“三無”綠色環保區。

三、根據國家物業管理示范大廈（小區）的評分細則規定要求,

結合我司在管榮獲物業管理示范大廈（小區）的成功經驗，我們承

諾有關服務綜合技術指標及為完成承諾指標采取的措施如下：

序國家示范承諾

號承諾項目實施措施

標準指標

無重去刑事案

24小時巡邏，關鍵崗位24小時固定值班，落

1安全防范管理件和重大交通實保安崗位職員，明確責任區域，完善制度，

等安全事故狠抓人員思想業務素質。

組建保安義務消防隊，定期培訓和演習，加強

無消防事

2消防管理無防火宣傳，對火災隱患及時處理，確保火災發

故

生率為0o

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進行編號入檔管理，管理員與保安員每天上班

消防完好必須對消防設施、設備進行全面檢查，做好防

100%

率100%盜，損壞的防范、保養，確保消防設施的完好

與正常啟動運行。

實行垃圾分流，垃圾日產日清，定期對區內的

衛生、保潔動態保潔滿垃圾中轉站及保潔器具進行消毒、殺菌，落實

395%以上

意率管理區域的責任制，保持路無樹葉影，走道無

煙頭，公共場所掃干凈。

分工負責，責任落實，日常養護與定期養護有

4環境綠化達標率95%以上

機結合。

設備、配套設施完好率加強巡查、監測，重要設備責任到人，做到日

（因基建質量、設備在運行記錄，不放過任何微小的現象，把故障排

598%以上100%

保養期內等特殊原因除在發生之前，切實消除運行故障和事故隱

外）患，保證設備設施運行完好、正常。

接到維修單在承諾時間內到達并督促供方準

6零修、急修及時率99%100%時到達現場，零修及時完成，急修不過夜，強

化考核制度。

管理服務人員培訓合實行入職培訓、在崗培訓1、內部培訓與外出學

7100%100%

格及持證上崗率習。

以人性化管理，按照政策、法規規定，依法管

業主對物業管理服務95%95%

8理，建立業主投訴及時跟蹤解決，回訪并記錄

滿意率及投訴處理率

95%以上100%入檔。

加強巡視，確保道路暢通無損壞，路面平坦整

9道路完好率95%以上100%潔，排水通暢，無隨意占用道路，無改變使用

功能

化糞池、雨水井、污水每日記錄檢查情況定期疏通、清理，井蓋齊全

1095%以上100%

井完好率良好，保證排放通暢無堵

11排水管、明暗溝完好率95%以上100%排水通暢，無堵，無積水，無塌陷，無殘缺

每日檢查，發現問題及時更換維修，確保照明

12照明設備完好率95%以上98%

設備完好無損，夜間正常使用，保持潔凈。

投標人公章:

整體管理工作計劃

根據我們的管理方式和管理運作流程，我們將固鎮縣棚戶區改

造項目物業項目的工作計劃分為前期管理和常規管理二部分，按照

輕重有序，科學實效的原則進行管理。.

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一、前期管理工作計劃

序號項目內容時間備注

①了解物業的現狀，掌握物業的重點、難點

—接管期管理

②從物業的角度提出合理化建議

①對固鎮縣棚戶區改造項目展開深入的調查研

究，充分征詢業主方意見

二擬訂物業管理方案

②針對固鎮縣棚戶區改造項目特點，擬訂具體管

理方案

①人員的聘用

三組建物業管理隊伍②人員的培訓

③人員的上崗

①確定物業用房

四完善管理及辦公條件

②購買管理用的物資裝備接管介入

①定切合實際的各項制度時開始

②根據國家城市示范物業管理標準進行管理（在

五制定管理規章制度

原有的一套機制上結合固鎮縣棚戶區改造項目特

點不斷完善機制的不足）

①做好接管驗收銜接的各項籌備工作

②依據標準，逐項檢查，發現問題，向業主方提

出合理化和整改

六物業的驗收與接管

③辦理書面移交手續，做好遺留工程備案

④準備好進駐資料，舉辦進駐儀式

⑤合理設置辦理進駐手續的流程和崗位

①向業主進行物業管理各項規定的宣傳

七宣傳

②現場提供各類物業管理咨詢

二、正常期管理工作計劃

序號項目內容時間備注

①養護和維修計劃方案

一公共設施維修保養

②共設施的維修管理

①水電設備、公共設施設備維修管理7月份

水電設備、公共設施設備

二②水電設備、公共設施設備的維修資料管理

的維修

③設備能源和安全管理

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①治安安全管理

三治保安理②交通、車輛管理

③消防管理

①園林綠化管理

四環境管理②保潔衛生管理

③道路清潔管理

①收集檔案資料

②科學分類

五檔案的建立和管理

③建立規范檔案

④運用

三、接管期管理工作計劃:

序號項目內容時間備注

定標后一

一簽訂物業服務合同根據委托內容明確雙方的責、權、利關系

個月內

①物業用房交接

②設備交接

③資料交接

定標后一

二辦理交接④辦理交接手續

個月內

⑤鎖匙交接

⑥辦公用品

⑦辦公場所等

①掌握物業情況

②熟悉物業狀況

三建立項目部接管后

③了解物業環境與配套設備設施

④建立各職能部門

①做好移交工作的相關記錄

四其他事項②物業裝備的配置，資料的印制，人員配備等。接管后

③專業化管理

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物業服務管理與服務方案

項目經理管理制

一、項目經理服務要求：

1、制定物業管理與服務工作計劃，并組織實施。

2、建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、

電、公共秩序、公共衛生、自然災害等）處理機制和應急預案，各

崗位工作標準和培訓、考核辦法。

3、建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。

4、建立物業管理檔案（包括設備管理檔案、業主資料檔案、裝

飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內部管理檔案等），設有專職人員、

檔案資料室；歸檔及時、完整，便于查詢。

5、使用專業計算機系統管理業主基本信息、物業基礎資料、維

修養護記錄。

二、項目經理職責：

1、項目經理向公司負責，向公司總經理負責。

2、負責項目的整體運營及管理工作，并定期向公司總經理匯報

運營及管理狀況。

3、組織召開項目上的工作例會，傳達公司會議精神。

4、每天必須開早會，指出白班與夜班出現的問題，落實周計劃

或月計劃。

5、做好項目全體人員的管理工作，并定期開展業務技能培訓、

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考核。提高員工的業務技術水平。

6、做好與業主方的協調、溝通工作，發現問題及時解決，重大

問題及時向公司匯報。

7、嚴格落實好材料的領用管理。

8、制定合理的清潔用品消耗限額，控制清潔用品的發放。

9、每月25號制定下月材料計劃并報辦公室審批。

10、搞好成本核算，每月月底對材料進行盤點。

11、完成領導交辦的各項臨時工作。

二、物業保潔交接班制度

為了更好的開展工作，做到工作有條不紊，工作條理性，合理

性，責任到人，節約物料和開支，特制訂交接班制度。

1、當班人員提前15分鐘到崗，做好交接班前準備工作。

2、接班人員必須認真聽取交班人員的情況介紹，應做到三明：

前班情況明；本班的事情明；物品器械清點設備運行情況明；

3、交班人員必須在下班前認真填寫好值班記錄，交班時應做到

三清：前班情況清；下班交待的問題清；物品器械清；

4、當班人員發現情況要及時處理，如未處理完，接班人員要協

助處理；

5、接班必須按時到崗上班，交班時未見到接班人員不準擅自離

崗，如因故必須離崗的需由上一級領導批準，交接應由帶班人員帶

隊交接；

6、交班人員交班前必須將工作環境打掃干凈，整理整齊。

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7、交班人員要等接班人員驗收后方可離崗，交接班中發現的問

題，由交班人員承擔。

8、接班人員必須在規定時間內完成對工作區域內所有重點事物

的檢查，如發現有疑問，及時向上一班核實；規定時間后發現的事

情由當班人員自己負責（一般規定時間在半小時內）。

三、工具的交接：

1、工具的管理與發放，有主管登記造冊，統一管理。

2、各崗位工具由各崗位負責，工具落實到人。

3、主管每周清點一次各崗位工具。

4、丟失或使用不當造成損壞，有責任人照價賠賞。查不出直接

責任人，有當班人員和主管承擔。五、物業儀容儀表制度及行為規

范為了進一步提升公司服務和品質，特制訂本公司儀容儀表制度及

行為規范。

（-）儀容儀表規范：

一）女士儀容儀表標準：

1.頭發整齊清潔，頭發應保持自然色，不得漂染夸張發色。劉

海必須在眉之上，不可染彩發，不得戴裝飾假發。長發必須束起。

不能噴過多發膠。后腦勺長發應盤起來。

2.不準佩戴珠寶首飾，必須化清雅自然淡妝。

3.穿著公司統一配發的工裝，大小合身，保持其干凈整潔。不

得有任何污跡。特別是衣領和袖口。不能有明顯破損、皺痕或掉扣

現象。穿黑色布鞋，并保持干凈。

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4.員工銘牌是工裝的一部分，必須佩戴在工裝左上方。

5.保持雙手清潔，不得留長指甲，只可涂透明指甲油。

6.穿深色襪子，不得破損及跳絲。

7.上班時間不得，涂抹氣味較大的藥膏。上班前不得吃任何異

味較大食品（如蔥、蒜等）。

二）男士儀容儀表標準：

1.頭發整潔，前不過眉，后不過衣領，鬢角不過耳中。不能剃

光頭，不能留長發，不得染彩發。

2.不準佩戴任何珠寶首飾。

3.勤洗臉，刷牙，勤洗澡，保持良好精神面貌。

4.穿公司統一配發的工裝，大小合身，保持干凈整潔。特別是

衣領和袖口。不得有異味。不能有明顯破損、皺痕或掉扣現象。

5.保持雙手整潔，不得留長指甲。不準留胡須。

6.穿深色襪子，并保持其干凈，不能破損和跳絲。

7.不準涂抹氣味較大藥膏。上班前不得吃任何異味較大食品（如

蔥、蒜等）。

（二）行為規范

1.遵守員工守則和公司制度。

2.不遲到，早退，遇風雨天氣提前半小時到崗。

3.愛護工具，節約物料，不私自“使”“用”“藏”用品。

4.時刻保持自己的姿態端莊，精神飽滿，動作利索。說話聲音

要清楚，不喧嘩，不嬉戲。

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5.走路要穩，兩人以上要列隊。

6.上崗期間不吸煙，不能聚眾聊天，不準談論與工作無關的事

情。

7.在任何情況下不能與他人爭執、吵架，做到罵不還口。

8.員工應在指定的工作范圍內工作，不準串崗。因工作需要，

應先得到上級領導許可。

9.不倚墻靠物，不背手、袖手、插手。

10.不去不該去的地方，不動不該動的物品，不做令人生疑的行

為。

11.精神振作，舉止端正，工作態度不卑不亢。

四、物業懲罰制度

1、上班簽到、下班檢查早退情況，；違者員工每次扣發十元，

領班以上管理人員每次扣發二十元。

2、上班前要做好各種準備：服裝整潔、佩帶胸卡、工具齊備，

工作服必須保證每周最少洗滌一次，員工上崗期間，男同志不得留

長發和胡須，女同志不得濃妝及佩帶飾物等違背儀容儀表制度的行

為，每一款違章一次扣獎金十元。

3、堅守崗位、遵守工作紀律，工作時間不許打鬧、嬉笑、閑聊,

違者罰款二十元；決不允許吵架罵人之類的事情發生，違者罰款一

百元后開除。

4、上班前不許喝酒，嚴禁隨地吐痰和亂扔廢棄物品，不許在工

作區內閑逛，，違者罰款三十元；未經許可，不得動用甲方設備，違

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者根據甲方要求處罰，工作中有他人經過時，應立即停止工作讓其

通過，違者罰款二十元。

5、無論任何原因，都不得與甲方工作人員、顧客、商戶發生口

角和爭執，有問題應通過領導協調解決，違者罰款一百元后開除；

工作中撿拾物品財物要及時上繳甲方，分毫不得裝入自己腰包，違

者視同盜竊，賠償全部損失、扣發全部工資，責任一律自負。

6、工作時間不許擅自離開崗位，有事要向領導請假，請假時間

不足半天算半天、不足一天算一天，未請假者按曠工處理。7、上班

時間嚴禁打私人電話；發現一次，罰款十元。

五、考勤制度

1、各工作點上班時間根據實際情況確定；特殊情況由主管請示

公司后可臨時安排，每個月由主管排休息表。

2、建立考勤登記表，有主管負責落實，每月送公司作為發放工

資和獎金的依據；考勤表不得復寫、譽抄、及別人帶寫，不得涂改、

作假，違者除追回損失外，撤銷主管職務、按員工基本工資發放后

予以開除！

3、全體人員要按規定時間上下班，無故遲到或早退一次視情罰

款十至二十元，當月累計三次即行開除。

4、請假必須寫清假條，說明天數和原因，事假每月不得超過三

天，否則當月無獎金，超過五天的予以辭退；當月的請假條必須和

考勤表一起上報，否則算事假。

5、無故礦工一天扣三十元，曠工兩天即行開除！

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6、請病假應持醫院證明，否則按事假處理。

7、遇有特殊情況，管理人員有權安排加班，無故拒絕一次，扣

發當月獎金，拒絕兩次者予以辭退！

六、休假制度

（一）、鑒于本行業的特點，員工無固定休息日，實行輪休制。

（二）、本公司其它休假分為事假、病假、工傷假、婚假、產假、

喪假及國家法律法規規定的特別假，又分有薪假與無薪假。

（三）、本公司除國家規定的假期外，其他的給假具體規定如下:

1、事假：凡因有事確實無法上班者，必須本人親自辦理，并提

前提出申請。

2、病假：因病經醫院證明確實不能上班者，須呈醫院證明辦理

請假，醫療期滿后應及時上班，否則以曠工論處，請病假經核準者,

依規定扣減其薪資。

3、工傷假：因執行公務而受傷，應及時報告并呈醫院證明，辦

理請假，醫療期滿后應及時上班，否則以曠工論處，工傷假期間享

受基本工資，（事后由出事部門填寫《工傷事故報告單》），因違反安

全操作規則作業致使受傷的不享有工傷假。

4、婚假：本公司員工，凡在公司工齡滿一年者，可享受有薪婚

假3天（相應一次性休完，并在請假單后附結婚證明）；

5、產假：本公司女職工凡在國家計劃內生育者，可享受90天

的產假，產假期間享受基本工資（但須呈醫院出具的產假證明）；

6、喪假：本公司員工，如遇其直系親屬喪亡，可享受3天有薪

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喪假（但應附直系親屬喪亡證明）;

7、本公司員工請假期滿未續假或不履行續假者，除確因病或臨

時發生意外等不可抗力原因外，均以曠工論處。

（四）、因故必須請假者，應事先填寫『請假單』，方可離開工

作崗位;如遇急病、工傷或臨時重大事故，必須在當日內委托同事或

親屬請假，或以電話形式報告部門主管代為辦理。事后補相關請假

手續。

（五）、請假流程申請人填寫請假單一報請領班一報請主管批準

一報辦公室備案

（六）、請假單使用須知

請假單核準后，一天內送至人事部門登記并統一保管，一日未

繳交者，以曠工論處；

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保安服務秩序管理和服務設想

1、組建一支專業化的保安隊伍

以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優良、紀律嚴明、

訓練有素、服務一流”的專業化保安隊伍。高素質的保安隊伍需要

有嚴明的管理制度，完善的用人、培訓制度和完善的自我激勵機制

同自我約束機制，員工只有通過嚴謹的管理，以及有效的培訓、考

核和監督，才能使個人素質得到保持和提高，才能形成整個隊伍的

高素質。

2、建立健全的保安理制度

以IS09001：2008質量管理體系有關標準和法律法規為依據，

建立健全切實可行且符合固鎮縣棚戶區改造項目物業管理的保安管

理制度。

3、加強安全防范，做好治安聯防工作

視“安全”為“命脈”，結合物業的實際情況，采用“人防”、“物

防”與“技防”相結合，加強與當地公安部門的聯絡溝通，在“群

防群治”環境下做好物業的各項安全防范工作。

4、注重消防管理

堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，認真落實和貫徹

“誰主管、誰負責”的消防原則，建立三級防火責任制，做好防火

安全檢查，確保管轄區域內的消防安全。

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（二）管理模式

1、組建一支專業化的保安隊伍

保安管理的有效與否將直接影響物業的安全，甚至影響貴單位

的社會形象。因此我司介入后，將以高標準、嚴要求組建一支“思

想過硬、作風優良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業化保

安隊伍。以半軍事化、規范化、服務型的標準來管理保安隊伍，出

色完成物業的各項安全保衛任務。所有保安人員招聘都必須通過嚴

格的考核、篩選，擇優錄用（骨干隊伍從公司在管物業中擇優選拔）。

注重保安員的思想教育和業務素質的培訓，嚴格按照《安徽省保安

服務管理條例》持證上崗，向屬地公安機關申請成立自建保安組織。

并將保安工作納入物業管理的“一體化”管理之中，進行經常性的

職業道德、思想品德教育和業務知識學習，定期和不定期組織開展

物業管理、治安、消防、交通等法律法規以及保安技能、服務意識

和各種突發事件處理的培訓，著重以實踐操作為主，力求達到一專

多能，培養并形成公正、廉潔、高效的保安服務隊伍。

2、建立健全保保安理制度

保安管理是否有效，需要有一整套完善的規章制度和工作程序,

為此，我司介入管理后，將根據IS09001：2008質量管理體系的有

關標準和法律法規要求，結合日常管理運作的實際情況，建立含《安

全管理規程》、《安全檢查工作規程》、《監控室工作規程》、《保安隊

值班管理規定》、《隊長、領班崗位工作規程》、《消防防火作業管理

規程》、《消防設施設備操作規程》、《巡邏崗工作規程》、《應急分隊

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工作規程》、《保安交接班制度》、《保安執勤管理規定》、《道路車輛

管理規定》、《火警應急處理流程》、《治安事故應急處理流程》等一

整套完善的管理制度和操作規程，使管理工作有法可依，有章可循,

做到行為標準化、管理規范化。

3、落實安全防范措施，加強配合與溝通，達到群防群治效果

治安保衛工作在物業管理工作中占有極為重要的地位，是物業

公司為保證管轄區域內的工作秩序正常而進行的防盜、防火、防破

壞、防自然災害等一系列的治保安理活動。我司將在日常管理工作

中從如下幾方面做好治安工作：

⑴、堅持“預防為主，防治結合”的治保安理方針，充分發揮

“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責任制，實行全天二十四

小時對管理區域進行全方位值崗巡查，預防各類刑事案件和治安事

故的發生。

⑵、堅持管理區域內的治安管理工作與周邊社會治安工作相結

合原則。積極與當地公安機關保持密切聯系，加強溝通與聯絡，及

時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機關搞好

物業周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，確保物

業的安全。

⑶、堅持治安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）

一起抓的原則。努力使治安工作中的固定崗與巡邏崗相結合的治安

防范網絡，組成較為完善的治安防范體系，創造一個安全、舒適、

文明、寧靜的環境。

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⑷、建立安全責任人制度，定期進行防盜、防破壞、防自然災

害的安全防范檢查，發現隱患及時整改。

⑸、在執勤工作時，對違反治安管理規定的人，依照《中華人

民共和國治安項目部處罰條例》給予制止及時上報公安部門處理。

⑹、在執勤工作時必須做到：統一著裝、統一佩帶標志、警械

和通訊工具，遵紀守法、服從命令、團結協作、秉公辦事、文明用

語、熱情服務，自覺接受社會和業主的監督。

4、注重消防管理，確保消防安全

根據《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》（公安

部61號令）以及貴單位的消防實際情況和消防安全的要求，我司將

把消防工作做為本物業管理的重點和難點來抓，并制定一系列的消

防管理方法和措施，具體內容包括：

⑴、建立三級防火責任制和消防工作領導小組；

⑵、制訂消防安全“日”、“周”、“月”檢查制度，制訂落實重

要部位的防火措施，加強消防安全檢查，每年舉行一次消防疏散演

習；

⑶、加強消防設施設備管理，對管理區域內的消防設施設備實

行定期檢查，發現問題及時向有關部門報告，確保消防系統100%處

于正常待投入使用的狀態；

⑷、加強防火管理，建立動火作業審批制度，確保動火作業安

全；

⑸、建立義務消防制度，組建義務消防隊，制定滅火和應急疏

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散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力；

⑹、配合貴單位安全管理部門定期開展消防宣傳教育，提高消

防安全意識和逃生自救能力；

⑺、建立健全消防檔案，做好公安機關各種法律文書與消防工

作有關的材料和記錄的檔案管理。

二、保安服務要求

1、設立定點執勤崗與巡崗，24小時值勤，安防人員150人，分

3班，每班配備50人，50部對講機，5輛電動巡視車；

2、每兩小時對整個管理區域巡視一周，重點安全區域每小時巡

視一次，設立巡視簽到制度；

3、及時制止損壞綠化及各類設施的行為，因人為損壞未制止的,

由物業管理企業負責恢復；

4、管理區域內無違章搭建、違章占道經營、町人拉客、散發小

廣告行為；

5、維護管理區域內游憩環境，不得有流浪乞討人員，勸阻大聲

喧嘩、吵架斗毆等不文明現象；

6、設立安全警示標志，出入標示；

7、發生火災、水災、治安、公共安全等突發事件時，按照應急

預案執行，及時報告政府主管部門與公司領導，并積極配合處理。

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三、保安職責

（一）保安主管職責

1、在公司和管理部的領導指導下，負責領導、監督、檢查、指

導轄區全體保安員的日常生活、內務、學習訓練以及執行勤務工作。

同時搞好保安隊伍建設及做好全隊保安員調配、考核工作。

2、負責所轄區域治安、消防、交通、現場維護、安全等方面的

具體工作，并完成公司和管理部安排的其他工作。

3、制定新聘保安員的上崗前培訓計劃，并負責檢查考核和指導

各項技能訓練工作。加強對轄區保安人員的管理和監督，及時指導工

作，指出問題，糾正錯誤。

4、在公司和管理部共同確定保安崗位后，督促保安領班實施安

排保安員的上崗、換崗、調崗等工作，并就崗位作具體的安排和交代,

實施有效的指揮。

5、參加管理部和保安部的例行會議和工作安排，及時向管理部

和公司領導反饋相關信息；協助管理部經理處理轄區發生的各種問題

和突發事件。

6、了解全體保安員的職業道德和業務水平情況，積極主動地開

展保安員的職能、技能學習和思想教育工作。

7、負責監督轄區保安人員的執勤、值班情況，要及時解決問題,

如無法解決則要立即向管理部經理匯報，以求盡快解決。

8、保管好公司配發的保安通訊聯絡器材和警械、訓練用品。

9、在公司出現重大情況或突發事件時，聽從公司領導統一號令,

及時組織本部門保安人員參加統一行動。

10、負責做好消防安全宣傳教育工作。

11、負責擬訂年度保安工作計劃和消防安全管理工作，并上報管

理部。

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12、完成上級領導交辦的其他工作。

（二）保安領班崗位職責

1、聽從保安主管的工作安排并及時報告有關工作，在做好本職

工作的同時一，負責本班保安員的管理工作。

2、保安領班上崗前應先進行自我檢查，做到按規定著裝，佩帶

工號牌，個人儀容儀表端莊整潔。

3、對當班的工作任務和要求，做到心中有數；布置工作時，做

到具體、明確。

4、上崗后，始終保持良好的精神狀態，站姿、坐姿、行走都要

規范，起到模范帶頭作用。

5、堅守崗位，嚴格執行值勤管理制度，保持轄區的正常秩序，

發現問題及時協調解決。

6、監督保安員按操作程序和要求做好保安工作，對本班保安工

作負責。

7、負責對本班各種用品和器具的保管工作。

8、遇到不能解決的問題及時向保安主管匯報。

9、當班工作有記錄，換崗交接清楚、及時、無誤。

10、負責對本班保安員的工作表現進行考核，并向保安主管報告。

11、做好保安主管交辦的其它事宜。

（三）保安員職責

1、具有強烈的責任心，對工作認真負責，能堅持原則，秉公辦

事、大膽工作、不徇私情、保持高度的警覺性，敢于挺身而出制止犯

罪活動及違法亂紀行為。

2、具有良好的服務意識和安全意識，儀表端莊、干凈整潔、禮

貌待人，在保安服務中真正體現“警惕、溫暖、敏捷、周到”的服務

風格。

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3、努力鉆研保安服務的業務知識，掌握企業保安的服務技巧，

當值時要保持旺盛的斗志和良好的精神狀態，做到''召之即來，來之

能戰，戰之能勝二

4、服從上司的指令和工作安排，熟悉本部崗位的任務與要求，

認真貫徹執行安全崗位責任制，做好本職工作，確保管理區域內的安

全。

5、處理在管理區域內發生的非常事故并采取行動及協助項目部

各部處理員各種安全問題，并要熟悉崗位的分布，愛護通訊器材和崗

位上的各種設施。

6、在管理區域范圍內外巡查，果斷處置本崗位發生的問題，發

現可疑的人和事要禮貌地進行盤查監控。

7、經常對要害部位場所進行安全檢查，發現問題及時提出。

8、嚴格遵守公司各項規章制度，特別是安全保衛制度，執行交

接班制度。上崗時不得擅離崗位，上班時不準睡覺，以確保管理區域

內的安全。

外來人員登記

為了加強小區管理，做好小區安全防范工作，特制訂小區登記制

度：

1、認真做好來訪人員登記工作，并填寫記錄。

2、上級部門或有關單位來園檢查、聯系工作，門衛應認真驗看

其工作證（介紹信），做好登記，并與甲方領導、項目負責人或值班

人員聯系。

3、嚴格把守小區，拒絕一切外來推銷人員進入小區。

4、工作人員不得帶非正常工作人員進小區。

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5、不得隨意自由進出小區，如遇特殊情況，及時上報甲方及項

目負責人。

6、重大節假日，外來人員未經值班人員允許，不得進入小區工

作區。

7、被允許小區車輛必須按指定位置停放。

8、攜帶公物小區必須主動出示證明，門衛做好記錄后，方能離

開。

夜間安全檢查

巡邏檢查流程

1、小區內的安全檢查監控：

(1)對小區各樓層進行巡視查看，檢查有無違反消防

規定和小區管理規定的行為，發現問題及時制止并

通知整改，并對問題整改情況保持緊密關注制止問

題整改完畢；

(2)檢查場內各垃圾桶內有無易燃物品或安全隱患，

如有發現及時處理或通知相關人員排除隱患；

(3)檢查各消防通道是否暢通，是否有雜物堆放，應

及時對堆放物品進行檢查和清理；

(4)對小區內任何人員有無吸煙現象進行檢查，如有

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發現，及時勸止并保證安全熄滅煙頭；

(5)如發現形跡可疑人員，應第一時間通知監控室及

相關部門，對該人員進行嚴密監控，必要時請求支

援強行清除出場，如遇反抗及時報警；

(6)對于場內發現的任何可疑包裹、物品或聞到焦糊

氣味第一時間通知人員查找查看，直至找到問題來

源，并進行處理。

2、通道及出入口安全檢查

(1)疏散通道處是否暢通；

(2)通道的疏散指示標志和應急照明設施能否正常使用；

(3)疏散通道處是否有破損，是否會影響緊急情況下的人員逃生；

(4)各通道和出入口是否暢通，無雜物或障礙物阻塞；

(5)通道及出入口處的是否能正常，出入口上是否有設置滅火救援

和逃生用品；

3、廣場安全檢查流程

(1)廣場巡邏中注意檢查是否存在安全隱患，如有要及時查明及排

除；

(2)廣場上人多車雜，注意及時清查可疑人物以及小商小販等等；

(3)時刻檢查廣場上禁停車區域的場地狀況，保證消防等應急通道

的暢通；

(4)對進入小區的物品進行檢查監控，嚴禁進入小區的物品如：酒

精、橡膠水、電瓶、氧氣瓶、電焊、油漆等易燃易爆品；

4、停車場值班人員對停車場的檢查監控：

(1)對進入停車場的車輛和停車場地進行巡視查看，發現漏油車輛

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應及時通知車主，并通知相關人員進行處理，對地面進行油污清

洗或用沙覆蓋；

(2)對于場內發現的任何可疑包裹、物品或聞到焦糊氣味第一時間

通知人員查找查看，直至找到問題來源，并進行處理；

(3)檢查消防設施設備是否能夠正常使用，是否完好。

(4)對于臨時停放過夜車輛進行逐一登記，對于臨時停放超過48

小時的可疑車輛向政府相關部門進行通報。

晚班巡邏檢查流程

1、結束后對小區的逐層檢查：

(1)對場內人員的清場清理，確認加班商家是否提出加班申請，對

閉店后在場內閑逛的可疑人員進行詢問并清出場外；

(2)對各小區內的垃圾桶進行查看，是否存在易燃隱患，如有及時

清理；

(3)檢查確認無消防安全隱患后，通知工程部隊小區各樓層進行斷

電。

2、對夜間的現場檢查巡視：

(1)夜間每小時對各小區定時檢查，確保無閑雜人員無違規操作行

為，如發現問題及時上報并同時制止，

(2)結束檢查后，確認無任何安全隱患后切斷所有電源。

工程部服務管理

一、工程部服務要求

(一)、水電管理：

1、保證小區公用路燈、景觀燈的正常運行，定期巡修，定期檢

查，平均亮燈率確保99%以上；

2、小區公用路燈、景觀燈外型完整，不缺門蓋板和接線陰井蓋;

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3、保證小區的綠化用水管、水景用水管、各種給排水管以及排

污管道外觀完好、接口牢固、無滲漏、無堵塞、運行正常；

4、每天巡視一次，查看各種設備設施是否完好，運行是否正常,

并做好相應的記錄；

5、如發現損壞或接到群眾反映，有故障，一般情況下24小時內

修復或更換，并做好設備臺帳、運行、檢查、維修、保養等工作記錄;

6、如遇重大事故，要采取應急措施，并立即向上級主管匯報；

7、完成上級主管領導下達的其它任務。

（二）、構筑物管理：