項目投資策劃營銷大成策劃項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發經營就可以事半功倍。項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。

大成策劃1、項目土地性質調查

.地理位置

.地質地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規劃使用性質

.七通一平現狀大成策劃一、項目用地周邊環境分析2、項目用地周邊環境調查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環境污染狀況大成策劃3、地塊交通條件調查

.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀大成策劃4、周邊市政配套設施調查

.購物場所

.文化教育

.醫療衛生

.金融服務

.郵政服務

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務

.娛樂休息設施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區位影響大成策劃1、宏觀經濟運行狀況

.國內生產總值：第一產業數量、第二產業數量、第三產業數量、房地產所占比例及數量

.房地產開發景氣指數

.國家宏觀金融政策：貨幣政策、利率、房地產按揭政策

.固定資產投資總額：

全國及項目所在地其中房地產開發比重

.社會消費品零售總額：

居民消費價格指數

商品住宅價格指數

.中國城市房地產協作網絡信息資源利用大成策劃二、區域市場現狀及其趨勢判斷2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規

.項目所在地的居民住宅形態及比重

.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規

.政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃大成策劃3、項目所在地房地產市場總體供求現狀4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現6、商品住宅客戶構成及購買實態分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析大成策劃1、項目地塊的優勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機會點

4、項目地塊的威脅及困難點大成策劃三、土地SWOT（深層次）分析1、類比競爭樓盤調研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結構詳析

.項目規劃設計及銷售資料

.綜合評判大成策劃四、項目市場定位2、項目定位

.市場定位：

區域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風格定位大成策劃1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重

分析可類比項目價值實現的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值

根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價

.類比可實現價值決定因素：類比土地價值

A市政交通及直入交通的便利性的差異

B項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區素質的差異

C周邊市政配套便利性的差異大成策劃五、項目價值分析項目可提升價值判斷

A建筑風格和立面的設計、材質

B單體戶型設計

C建筑空間布局和環藝設計

D小區配套和物業管理

E形象包裝和營銷策劃

F發展商品牌和實力價值實現的經濟因素

A經濟因素

B政策因素大成策劃2、項目可實現價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提升和實現要素對比分析

項目類比價值計算大成策劃1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法

有效需求成本加價法

A分析有效市場價格范圍

B確保合理利潤率，追加有效需求價格

運用以上兩種方法綜合分析確定均價

大成策劃六、項目定價模擬2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）

.各種差異性價格系數的確定：

確定基礎均價

確定系數

確定幅度

.具體單位定價模擬大成策劃1、項目經濟技術指標模擬

.項目總體經濟技術指標

.首期經濟技術指標2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

大成策劃七、項目投入產出分析3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響大成策劃1、項目風險性評價

.價值提升及其實現的風險性：

項目的規劃和設計是否足以提升項目同周

邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功大成策劃八、投資風險分析及其規避方式提示2、資金運作風險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本

.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現資金回籠大成策劃3、經濟政策風險

.國際國內宏觀經過形勢的變化

.國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設大成策劃1、影響項目開發節奏的基本因素

.政策法規因素

.地塊狀況因素

.發展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求大成策劃九、開發節奏建議2、項目開發節奏及結果預測

.項目開發步驟

.項目投入產出評估

.結論大成策劃9、青少年是一個美好而又是一去不可再得的時期，是將來一切光明和幸福的開端。。4月-254月-25Tuesday,April8,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。16:42:1316:42:1316:424/8/20254:42:13PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。4月-2516:42:1316:42Apr-2508-Apr-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。16:42:1316:42:1316:42Tuesday,April8,202513、志不立，天下無可成之事。4月-254月-2516:42:1316:42:13April8,202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有堅忍不拔之志。08四月20254:42:13下午16:42:134月-2515、會當凌絕頂，一覽眾山小。四月254:42下午4月-2516:42April8,202516